Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

(n°32, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07123 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLGPX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 7 Mars 2025 -Président du TJ de [Localité 9] – RG n° 24/01818

APPELANTE

S.A.R.L. ARRAF CASH AND CARRY, RCS de [Localité 9] sous le n°921 379 822, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bijar ACAR de l’AARPI B&A AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0161

INTIMÉE

S.C.I. BICETRE, RCS de [Localité 11] sous le n°421 341 165, prise en la personne de son mandataire, la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE (S.O.G.E.I), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant M^e Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0493

PARTIE ASSIGNÉE EN APPEL PROVOQUÉ :

S.A.S. TSB, RCS de [Localité 10] sous le n°479 375 800, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Défaillante, assignation en appel provoqué délivrée le 21.05.2025 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 Décembre 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 20 mars 2009, la SCI Amaran a donné à bail commercial à la société TSB des locaux sis [Adresse 2] (93) moyennant un loyer initial annuel hors charges et taxes de 13.800 euros.

Les locaux ont été vendus à la SCI Bicêtre.

Le fonds de commerce a été cédé par la société TSB à la société Arraf Cash and Carry par acte du 18 janvier 2023.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société Arraf Cash and Carry par acte d’huissier en date du 17 juin 2024 et portant sur la somme de 3.391,41 euros représentant les loyers et charges arriérés au 10 juin 2024.

Par acte du 23 octobre 2024, la SCI Bicêtre a fait assigner la société Arraf Cash and Carry devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de, notamment :

Constater la résiliation dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

Obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 2.651,93 euros à valoir sur loyers impayés ;

Obtenir sa condamnation au paiement de la somme 732,22 euros au titre de la clause pénale ;

Obtenir sa condamnation à une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 mars 2025, le juge des référés, a :

Renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Constaté la résiliation du bail ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Arraf Cash and Carry ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné la société Arraf Cash and Carry à payer à la SCI Bicêtre une indemnité d’occupation depuis le 17 juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ce dont la société Arraf Cash and Carry devra justifier auprès la société SOGEI ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté la SCI Bicêtre de ses demandes relatives à l’exécution de clause pénale ;

Débouté la SCI Bicêtre de ses demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamné la société Arraf Cash and Carry à payer à la SCI Bicêtre la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Arraf Cash and Carry aux dépens, comprenant les frais d’huissier engagés dans le cadre de la présente instance ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 10 avril 2025, la société Arraf Cash and Carry a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 novembre 2025, elle demande à la cour, sur le fondement de l’article L 145-41 alinéas 1 et 2 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil, de :

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par la société Arraf Cash and Carry ;

Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle n’a pas fait droit aux demandes de la société Arraf Cash and Carry et a :

Constaté la résiliation du bail ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Arraf Cash and Carry ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3], si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné la société Arraf Cash and Carry à payer à la SCI Bicêtre une indemnité d’occupation depuis le 17 juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait du payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ce dont la société Arraf Cash and Carry devra justifier auprès la société SOGEI ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la société Arraf Cash and Carry à payer à la SCI Bicêtre la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Arraf Cash and Carry aux dépens, comprenant les frais d’huissier engagés dans le cadre de la présente instance.

Confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

Débouté la SCI Bicêtre de ses demandes relatives à l’exécution de clause pénale ;

Débouté la SCI Bicêtre de ses demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau,

Débouter la SCI Bicêtre de l’ensemble de ses demandes et conclusions ;

Constater que la société Arraf Cash and Carry s’est intégralement acquittée de la dette locative visée dans le commandement de payer et donc que les causes du commandement sont réglées ;

Accorder à la société Arraf Cash and Carry un délai de paiement rétroactif de sept mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juin 2024 ;

Ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire présente dans le bail commercial liant les parties, laquelle est réputée n’avoir pas joué ;

Débouter la SCI Bicêtre de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle souligne qu’elle avait formé une demande de délais rétroactifs, dans des conclusions écrites, mais que la première décision ne contient aucune motivation sur ce point.

Elle fait état de difficultés passagères qui l’ont empêchée de payer ses loyers régulièrement au mois d’avril 2024 mais soutient qu’elle avait réglé les sommes dues, certes au-delà du délai d’un mois, mais avant l’audience devant le premier juge. Elle indique justifier être à jour de ses loyers.

Elle considère que la clause pénale n’est pas explicitée dans son montant et est susceptible d’être modérée par le juge du fond, s’agissant de la conservation du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 novembre 2025, la société SCI Bicêtre demande à la cour, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles R. 123-125 et R. 123-136 du code de commerce et de l’article 1728 du code civil, de :

Sur l’appel incident :

Réformer l’ordonnance sur les chefs de jugement critiqués :

Condamné la société Arraf Cash and Carry à payer à la SCI Bicêtre une indemnité d’occupation depuis le 17 juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ce dont la société Arraf Cash and Carry devra justifier auprès la société SOGEI ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté la SCI Bicêtre de ses demandes relatives à l’exécution de clause pénale ;

Débouté la SCI Bicêtre de ses demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie ;

Rectifier les omissions de statuer sur les demandes formulées à l’encontre de la société TSB ;

Et statuant à nouveau :

Condamner solidairement la société Arraf Cash and Carry et la société TSB au paiement d’une somme de 732,22 euros au titre de la clause pénale, quitte à parfaire ;

Condamner solidairement la société Arraf Cash and Carry et la société TSB au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.220,37 euros majorée du montant des charges à compter du 17 juillet 2024, et ce jusqu’à l’expiration du délai fixé aux termes de l’arrêt à intervenir pour la libération des lieux ;

Condamner solidairement la société Arraf Cash and Carry et la société TSB au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.661,11 euros majorée du montant des charges en cas de maintien de la société Arraf Cash and Carry dans les lieux au-delà du délai fixé aux termes de l’arrêt à intervenir pour la libération des lieux, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, ce dont la société Arraf Cash and Carry devra justifier auprès de la société S.O.G.E.I ;

Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI Bicêtre ;

Sur l’appel principal :

Confirmer l’ordonnance sur les autres chefs de jugement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial à la date du 17 juillet 2024 ;

Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Arraf Cash and Carry, venant aux droits de la société TBS, et celles de tous occupants de son chef des locaux loués dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux en garantie des sommes dues,

En toute hypothèse :

Condamner solidairement la société Arraf Cash and Carry et la société TSB au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle se prévaut de ce que le cédant du fonds de commerce, la société TSB, s’est portée garante du paiement du loyer et des accessoires.

Elle fait état d’une dette locative de 9.014,46 euros au 1er août 2024 et d’un commandement de payer resté infructueux à son échéance.

Elle souligne que les virements intervenus postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire ont été émis par des personnes physiques sans lien avec la locataire et depuis désormais près d’un an, ce qui révèle l’impossibilité pour le preneur d’assumer personnellement ses obligations.

Elle rappelle que le droit d’accorder des délais est purement discrétionnaire.

Elle soutient que la mention de cessation d’activité portée sur l’extrait K-Bis atteste de manière objective que le commerçant ne justifie plus d’une activité à l’adresse déclarée ; qu’il n’est produit aucun élément sérieux pour étayer la situation économique du preneur.

Elle se prévaut d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur soit 3.661,11 euros et de la clause pénale s’agissant de la conservation du dépôt de garantie.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

Assignée par acte en date du 21 juillet 2025 (à personne morale), aux fins d’appel provoqué, la société TSB n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La régularité formelle du commandement de payer délivré le 17 juin 2024 n’est pas discutée, pas plus que l’existence et le quantum de la dette à cette date.

Il n’est pas davantage contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois rappelé par l’acte.

C’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 17 juillet 2024.

L’arriéré locatif avait été en revanche apuré avant l’audience devant le premier juge et la décision entreprise ne comporte aucune condamnation à ce titre. Pourtant, alors que le locataire avait saisi cette juridiction d’une demande de délais, l’ordonnance ne contient aucun développement sur ce point et le dispositif ne rejette pas expressément cette demande.

Le preneur verse un extrait de compte locatif pour la période du 1er octobre au 30 novembre 2025 qui confirme qu’il reste à jour des loyers et charges, le décompte comporte même un solde débiteur en sa faveur.

S’il n’est pas contesté que des virements ayant soldé la dette, avec retard, ont été émis par des tiers, personnes physiques, et non par le preneur, l’appelante justifie de virements plus récents, (juillet, août et octobre 2025) émis de son compte qui témoignent du fait qu’elle s’acquitte désormais personnellement des loyers, et dès lors de sa capacité à faire face personnellement à son obligation principale, qui est une exigence que le bailleur invoque légitimement.

Le fait que le preneur ait soldé la dette avant même l’audience devant le premier juge démontre les efforts consentis et en conséquence sa bonne foi.

Selon l’article R.123-125 du code de commerce, sauf en cas d’application du dernier alinéa de l’article R. 123-128, lorsque le greffier est informé qu’une personne immatriculée aurait cessé son activité à l’adresse déclarée, il lui rappelle par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, transmise à cette même adresse, ses obligations déclaratives. Si la lettre est retournée avec une mention précisant que la personne ne se trouve plus à l’adresse indiquée, le greffier porte la mention de la cessation d’activité sur le registre.

Lorsque le greffier est informé, en application du 1° de l’article R. 123-168, que la personne domiciliée n’a pas pris connaissance de son courrier depuis trois mois, il envoie au domicile de celle-ci ou de son responsable légal et, le cas échéant, à l’adresse du siège ou de l’établissement une lettre indiquant que, sans nouvelle de sa part, il sera porté mention de sa cessation d’activité sur le registre.

En l’espèce, l’extrait Kbis de la société Arraf Cash and Carry porte mention d’une cessation d’activité déclarée au 3 octobre 2025. Cette mention est donc récente et sanctionne l’absence de réponse à la lettre recommandée avec avis de réception adressé par le greffier. Cependant, l’appelante a émis deux virements en paiement des loyers postérieurement à cette date, ce qui dément la cessation d’activité ; le preneur n’aurait au demeurant aucun intérêt à conserver un local et à régler les loyers, comme il le fait actuellement, en l’absence de tout usage des lieux loués.

Il y a lieu dès lors, en considération de l’ensemble de ces éléments, d’accorder à la société Arraf Cash and Carry, sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, des délais de paiement à titre rétroactif qui, dès lors qu’ils ont été respectés, ont pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en application de ce dernier texte.

Il sera donc constaté que la clause résolutoire n’a pas joué.

Ce qui est jugé en appel commande d’infirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce que :

la société Arraf Cash and Carry a été condamnée aux dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, la dette n’ayant été apurée que postérieurement au délai d’un mois de la clause résolutoire ;

les demandes tendant à la conservation du dépôt de garantie et des clauses déterminant l’indemnité d’occupation ont été rejetées : elles sont nécessairement sans objet compte tenu de ce qui précède, le bail n’étant pas résilié. S’agissant de la somme de 732,22 euros au titre d’une indemnité à hauteur de 10 % des loyers dus le 1er août 2024, le bailleur ne vise pas expressément la clause qui la prévoit. En tout état de cause, si le pouvoir du juge du fond de la modérer ne prive pas pour autant le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision, au titre de celle-ci, le juge des référés, cependant, peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant son application, lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application, comme en l’espèce.

La société Arraf Cash and Carry, qui était défaillante dans ses obligations et dans l’intérêt exclusif de laquelle sont accordés des délais, sera condamnée aux dépens d’appel mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles pour la présente instance.

Enfin, les demandes de condamnation solidaire à l’encontre de la société TSB, en qualité de garant, que le premier juge a omis de traiter, seront rejetées, la société Arraf Cash and Carry n’étant pas condamnée à titre provisionnel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne les dépens, les frais irrépétibles, le rejet des demandes au titre de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 17 juin 2024 n’a pas joué par suite du respect par la société Arraf Cash and Carry des délais de paiement qui lui sont rétroactivement accordés par la cour ;

Déboute la SCI Bicêtre de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société TSB ;

Condamne la société Arraf Cash and Carry aux dépens de l’instance d’appel ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE