TP/BLL

Numéro 248 / 10

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 19 janvier 2010

Dossier : 08/01968

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

E A

C/

S.A.R.L. L’O,

S.A.R.L. ALBATROS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 janvier 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 24 Novembre 2009, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Monsieur DARRACQ, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 7 septembre 2009

Monsieur PONS, Conseiller chargé du rapport

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame E A

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par la SCP P. et C. LONGIN, P. LONGIN-DUPEYRON, O. MARIOL, avoués à la Cour

assistée de M^e FORMENT, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEES :

S.A.R.L. L’O

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP P. MARBOT / S. CREPIN, avoués à la Cour

assistée de Me l’HOIRY, avocat au barreau de BAYONNE

S.A.R.L. ALBATROS

XXX

XXX

représentée par la SCP O / P / Q, avoués à la Cour

assistée de la SELARL DARTIGUELONGUE TORTIGUE MENAUT SORNIQUE, avocats au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 05 MAI 2008

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par Madame E A le 30 mai 2008 contre le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bayonne le 5 mai 2008 ;

Vu les dernières conclusions de Madame E A en date du 16 juin 2009 ;

Vu les dernières conclusions de la SARL L’O en date du 16 juillet 2009 ;

Vu les dernières conclusions de la société EURL ALBATROS en date du 29 septembre 2009 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 novembre 2009 pour l’audience fixée au 24 novembre 2009.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 6 décembre 1974 enregistré à Biarritz le 12 décembre 1974 Madame F G épouse X aux droits de laquelle vient Madame E A a donné à bail commercial à Madame H I épouse Y des locaux à usage de restaurant.

Ledit bail a fait l’objet de divers renouvellements.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 avril 2000 Monsieur J D a cédé son fonds de commerce à la société L’O qui elle-même a cédé son fonds à la société ALBATROS aux termes d’un acte authentique en date du 27 mai 2004.

Par assignation du 14 décembre 2004 Madame E A a demandé au tribunal de grande instance de Bayonne de dire que la cession du droit au bail intervenue entre la société L’O et la société l’ALBATROS en date du 27 mai 2004 lui est inopposable en raison du non respect des dispositions relatives à l’intervention du bailleur dans le cadre de la cession et qu’en conséquence la société L’O en tant que preneur n’a pas obtempéré au commandement visant la clause résolutoire et la sommation de l’article L. 145-17 du code de commerce en date du 6 juillet 2004 ; qu’en outre soit prononcée la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la société L’O.

Pour fonder ses demandes Madame E A a fait état que la société L’O a recouvert d’une couverture en tuiles mécaniques une partie du rez-de-chaussée comportant une cheminée à douille, n’a jamais obtenu d’autorisation du bailleur, crée une gêne importante par les odeurs et fumées, a laissé encrasser la tourelle qui surmonte le conduit, n’a fait aucune isolation phonique ce qui permet aux bruits du restaurant de se répandre même avec musique bruits et cris et que malgré de nombreuses mises en demeure, aucune solution n’a été apportée à l’ensemble de ces troubles.

Suivant conclusions d’incident signifiées le 17 novembre 2005 Madame E A a sollicité la désignation d’un expert et le juge de la mise en état par ordonnance en date du 20 décembre 2005 a désigné Monsieur Z qui a déposé son rapport le 20 décembre 2006.

Madame E A et la société ALBATROS ont signé un procès-verbal de transaction le 24 avril 2007 devant la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux.

Selon les termes de cette transaction Madame E A a accepté de renouveler pour 9 ans à compter du 18 janvier 2007 pour un loyer annuel de 10.560 €.

Par jugement en date du 5 mai 2008 le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— débouté Madame E A de l’intégralité de ses demandes,

— enjoint Madame A d’effectuer les réparations nécessaires,

— débouté la SARL L’O de sa demande en dommages-intérêts,

— condamné Madame E A à payer à la SARL L’O la somme de 2.000 € et à l’EURL l’ALBATROS la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— a condamné Madame E A aux dépens.

Madame E A a interjeté appel par déclaration au greffe le 30 mai 2008.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 juin 2009 Madame E A sollicite l’infirmation du jugement du tribunal, de grande instance de Bayonne en date du 5 mai 2008 et en conséquence demande à la cour de :

— prendre acte que le bailleur a délivré en tant que de besoin commandement visant la clause résolutoire et la sommation de l’article 145-17 du code de commerce à la société l’ALBATROS ;

— prononcer la résolution du bail à l’égard de la société l’ALBATROS ;

— dire que cette dernière sera tenue de libérer les lieux à la signification de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement la société l’ALBATROS et la société L’O à payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

A titre subsidiaire Madame E A demande à la Cour de :

— homologuer le rapport d’expertise,

— constater que les travaux préconisés par l’expert et relatifs à la mise en conformité de la tourelle d’extraction incombent au preneur,

— constater que les travaux d’extraction n’ont pas été faits avec l’autorisation du bailleur et donc en déclarer responsable le locataire,

— condamner solidairement les sociétés L’O et ALBATROS à effectuer les travaux préconisés par l’expert,

— dire que les travaux seront entièrement assumés par les intimés à charge pour eux de faire valoir leurs droits à l’encontre l’un de l’autre,

— constater que les travaux préconisés par l’expert et relatifs à l’isolation phonique de la salle de restaurant et du bar incombent au preneur du fait de son exploitation et non du fait du bailleur par l’effet des modifications qui ont été effectuées tant dans la distribution et la modification des locaux que par l’exploitation particulière et semble t’il bruyante faite par le locataire En conséquence condamner la société l’ALBATROS à prendre en charge l’ensemble des travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société l’ALBATROS à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Madame E A fait valoir principalement :

— qu’il convient de prononcer la résiliation du bail en application des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce dans la mesure où Madame A a fait délivrer à la société l’ALBATROS un commandement visant la clause résolutoire afin d’inviter cette dernière société à faire le nécessaire pour faire cesser les troubles et gênes liés à la tourelle d’extraction (odeurs et fumées) ce qui n’a pas été suivi d’effet,

— qu’à titre subsidiaire la société l’ALBATROS prenne en charge les travaux préconisés par l’expert relatifs à la tourelle et à l’installation d’un système de désodorisation des extractions de cuisine ainsi que les travaux relatifs à l’isolation phonique de la salle de restaurant et de bar.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 juillet 2009 la SARL L’O demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de débouter Madame E A de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et de la condamner à payer à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procèdure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL L’O fait valoir principalement :

— qu’en ce qui concerne la demande principale relative à la résiliation du bail qui lie Madame A à l’EURL l’ALBATROS la SARL L’O ne saurait être tenu à une condamnation solidaire avec l’EURL l’ALBATROS dès lors que cette demande ne concerne que la résiliation du bail,

— que sur la demande subsidiaire la SARL L’O n’est pas en mesure de connaître le fondement et l’argumentation de la demande de Madame A à son endroit en cause d’appel,

— que pour autant la demande de Madame A contre la SARL L’O est infondée au visa de l’article 1719 du code civil dans la mesure où la location a été consentie par Madame A à usage de restauration pour un local non susceptible de recevoir une telle affectation,

— et infondée au visa de l’article 606 du code civil car les travaux préconisés par l’expert entrent dans la notion de grosses réparations à la charge de la bailleresse,

— que Madame A a commis des erreurs en installant sans aucune autorisation deux vélux en toiture ce qui a rendu impossible la solution préconisée par l’expert au départ et qui consistait à déplacer la tourelle en milieu de toiture,

— que Madame A vise la solidarité entre la SARL L’O et l’EURL L’ALBATROS dans ses écritures sans faire la moindre référence à un fondement juridique.

Dans ses dernières conclusions en date du 29 septembre 2009 la société ALBATROS sollicite confirmation du jugement entrepris et la condamnation de Madame A au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procèdure civile outre les entiers dépens.

La société ALBATROS fait valoir principalement :

— que s’agissant de la demande de résiliation du bail celle-ci ne saurait prospérer dans la mesure où postérieurement à son commandement du 9 septembre 2004 Madame A a accepté de renouveler le bail en signant une transaction le 24 avril 2007 portant renouvellement du bail devant la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux ;

— que c’est à bon droit que le jugement du 5 mai 2008 a mis à la charge de la bailleresse les travaux touchant à la structure de l’immeuble qu’il s’agisse des travaux préconisés dans la salle de bar et restaurant (isolation phonique) des travaux préconisés sur la tourelle de ventilation, travaux de couverture de la cour (travaux réalisés il y a 17 ans) ;

— que c’est sur le fondement de l’article 1719 du code civil relatif à l’obligation de délivrance d’un local qui doit servir à la destination contractuellement prévue de restaurant que le juge s’est prononcé pour mettre à la charge de la bailleresse les travaux préconisés par l’expert car les désordres sont liés à la structure même du bâtiment ;

— que s’agissant des dégâts des eaux dans le local plonge celui-ci ne peut provenir que d’infiltrations à partir de la gouttière de récupération des eaux pluviales de la terrasse de Madame A.

L’ordonnance de clôture a été prise par le magistrat de la mise en état par ordonnance en date du 17 novembre 2009 pour l’affaire être plaidée à l’audience du 24 novembre 2009.

MOTIVATION

1 -sur l’opposabilité de la cession de contrat de bail

Attendu qu’une transaction est intervenue le 24 avril 2007 devant la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux sur le renouvellement du bail entre la société l’ALBATROS et Madame A aux termes de laquelle le bail concernant les locaux en cause est renouvelé pour neuf ans à compter du 18 janvier 2007 moyennant un loyer annuel de 10.560 € et aux charges et conditions du bail initial ;

Attendu qu’en cause d’appel Madame E A a abandonné sa prétention relative à l’inopposabilité de la cession du bail consentie le 27 mai 2004 par la SARL L’O au profit de l’occupant actuel la société ALBATROS.

2 -sur la résiliation du contrat de bail

Attendu aux termes de l’article L. 145-17 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après sa mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 ;

Attendu que Madame E A prétend poursuivre la résiliation du bail commercial sur le fondement d’un commandement avec mise en demeure visant à mettre en jeu la clause résolutoire dudit bail avec sommation conformément aux dispositions de l’article 145-17 du code de commerce, commandement en date du 9 septembre 2004 et versé aux débats, ledit commandement faisant sommation à la société ALBATROS de faire cesser dans un délai d’un mois divers désordres dans l’exploitation de l’établissement entraînant des nuisances importantes concernant les odeurs bruits tapages nocturnes provenant de l’activité de la clientèle et d’une musique violente à des heures illégales ; que le commandement n’a été suivi d’aucun effet de la part de la société l’ALBATROS dans le délai imparti ;

Attendu qu’il convient de relever que ce commandement avec mise en demeure adressé à la société l’ALBATROS le 9 septembre 2004 est antérieur à la transaction susvisée du 24 avril 2007 par laquelle Madame E A accepte de renouveler le bail devant la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux ;

Que cette transaction qui obéit aux dispositions relatives aux transactions prévues par les articles 2044 et suivants du code civil selon lesquelles la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître et qui a entre les parties l’autorité de la chose jugée en dernier ressort, va à l’encontre de ce qui est réclamé par Madame E A qui a accepté de renouveler le bail en question selon les propres termes de la transaction ;

Qu’il en eut été autrement en cas de commandement délivré à la société l’ALBATROS dans le cadre du nouveau bail après la signature de la transaction qui ne comporte d’ailleurs comme le relève la société l’ALBATROS dans ses écritures aucune réserve sur ce point, la seule réserve étant mentionnée dans une lettre en date du 10 octobre 2008 et qui fait suite à un certain nombre de courriers entre la bailleresse et le locataire entre mai 2007 et juillet 2008, lettre adressée par Maître K L notaire de Madame E A à Maître B notaitre de la société l’ALBATROS et dans laquelle il est mentionné que Madame A ne serait pas opposée au renouvellement du bail par acte notarié sous la condition que le locataire prenne à sa charge les travaux de mise aux normes de l’évacuation des fumées et des odeurs et d’isolation phonique ;

Attendu en conséquence au vu de ces éléments qu’il convient de rejeter la demande de résiliation du bail commercial sollicitée par Madame E A étant précisé que le seul preneur est l’EURL l’ALBATROS et que la SARL L’O doit être mise hors de cause.

3-sur la prise en charge de l’exécution des travaux préconisés par l’expert

3-1 sur les conclusions générales de l’expert

Attendu que l’expert Monsieur Z conclut son rapport d’expertise de la façon suivante :

— il apparaît que le local commercial occupé par la SARL L’O présente un défaut d’isolation acoustique par rapport à l’appartement situé au dessus ce qui rend l’activité de restauration difficilement compatible avec la tranquillité des occupants de l’appartement pour qui la situation de gêne est avérée,

— le coût des aménagements proposés est évalué à 4.650 € HT.

Il en est de même pour ce qui est du fonctionnement de la tourelle de ventilation qui génère des odeurs ainsi qu’une émergence non-conforme à la réglementation.

La solution C préconisée par l’expert C ainsi que le système de désodorisation des fumées d’extraction est estimé à un coût total de 8.310 € HT.

3-2 sur les travaux préconisés dans la salle de bar et de restaurant

Attendu que l’expert note que les isolements sont globalement faibles et que les isolements verticaux sont également non-conformes et que donc compte tenu des valeurs relevés par mesures, les éventuelles nuisances dans l’appartement de Madame E A sont tout à fait concevables ;

Attendu que l’expert indique dans son rapport en page 16 avoir noté lors de la mesure de bruit ambiant (restaurant en activité) :

La musique d’ambiance, bien que paraissant être à un niveau raisonnable, était nettement perceptible et très nettement perceptible durant une période de 8 minutes.

La fréquentation de l’endroit semblait bonne et les conversations de la clientèle étaient également perceptibles.

Dans la mesure où tant le niveau musical que le bruit des conversations ne nous paraissaient pas excessifs, il en résulte que la situation est totalement liée à la faiblesse des isolements mesurés.

Ainsi le local commercial peut il être qualifié sur le plan acoustique d’incompatible avec l’exploitation d’une activité de restauration.

Attendu que l’expert indique ses préconisations consistant à poser un plafond phonique coupe feu et étanche sur ossature métallique pour un coût estimé à 4.200 € et pose d’une contre cloison sur ossature métallique pour un coût de 450 € soit un total de 4.650 €.

3-3 sur les travaux préconisés sur la tourelle de ventilation

Attendu que l’expert Monsieur Z conclut son rapport en indiquant que la tourelle de ventilation ou d’extraction qui se trouve située en bord de toiture de l’immeuble et donne directement sur la terrasse, bien qu’elle ait été changée en 2003 selon les dires de Madame A à l’expert, génère des odeurs ainsi qu’une émergence non -conforme à la réglementation.

Attendu en effet d’une part que cette tourelle ne respecte pas la distance de 8 mètres au moins préconisés par le règlement sanitaire départemental puisqu’elle se trouve à environ 5 mètres de la terrasse de Madame A et d’autre part tant en période diurne qu’en période nocturne le fonctionnement de la tourelle présente une gêne avérée.

Attendu que dans le cadre des travaux d’expertise l’expert avait évoqué une solution qui consistait à déplacer la tourelle en milieu de toiture mais compte tenu de la présence d’un velux sur chacune des pentes de la toiture qui n’avaient fait l’objet d’aucune déclaration de travaux ainsi que cela résulte d’une lettre du 12 mai 2006 émanant du service de l’urbanisme et des affaires juridiques de la commune de Biarritz, il a été fait appel à un sapiteur en la personne de Monsieur C.

Attendu que Monsieur C a préconisé dans son rapport une solution consistant à déposer la tourelle existante, à remplacer le capteur actuel et à allonger la cheminée sur une hauteur de 4 mètres, cette solution présentant l’avantage d’améliorer la captation des fumées et particules diverses graisseuses dans la cuisine et à réduire le niveau sonore en sortie grâce à la longueur du conduit et à sa hauteur hors toiture.

L’expert Monsieur Z a conclu sur ce point en indiquant que la solution présentée dans son rapport par Monsieur C est de nature à rendre la situation conforme tant sur le plan acoustique que sur le plan du respect du règlement sanitaire départemental (distance minimum de 8 mètres par rapport aux ouvrants).

Les travaux ont été évalués à 8.310 € HT.

3-4 Sur les autres travaux

Attendu que Madame E A reproche au preneur d’avoir procédé à des travaux de couverture en tuiles mécaniques d’une partie du rez-de-chaussée d’avoir installé une cheminée à douille et un conduit galvanisé rejoignant un tuyau ouvrant sur la toiture sans autorisation du bailleur ;

Attendu que l’expert Monsieur Z a indiqué dans son rapport en page 5 que c’est un ancien locataire Monsieur D alors même que Madame E A n’était pas encore propriétaire de l’immeuble qui a réaménagé la cuisine et réalisé la couverture de la cour le 24 février 1992 ajoutant qu’aucun des participants rencontrés dans le cadre des travaux d’expertise ne sait si ces travaux ont eu l’autorisation du bailleur ni s’ils ont fait l’objet d’une demande de permis de construire ;

Attendu en conséquence que ces transformations ne peuvent être imputées à la société l’ALBATROS ou bien même à la société L’O ;

Attendu que s’agissant des dégâts des eaux dans le local plonge il convient de relever comme le fait la société l’ALBATROS dans ses écritures sans en tirer aucune conséquence quant au présent litige que l’expert a indiqué en page 6 de son rapport que celui-ci ne peut provenir que d’infiltrations à partir de la gouttière de récupération des eaux pluviales de la terrasse peut être du fait d’un manque d’entretien de la gouttière (obstruction) ou du chéneau d’évacuation ;

3-4 sur la prise en charge des travaux

Attendu qu’aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

Attendu qu’aux termes de l’ article 1721 du code civil il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ;

Attendu qu’il résulte du contrat de bail commercial d’origine que les lieux sont désignés comme étant une salle de restaurant sur rue, une cuisine, un débarras, une cour, un couloir avec entrée sur rue, un WC et une petite salles sur cour ; qu’il est précisé dans le paragraphe «conditions» que la preneuse devra prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir demander à la bailleresse au cours de la location aucune réparation petite ni grosse et devra entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien, seules les grosses réparations définies par l’article 606 du code civil étant à la charge de la bailleresse ;

Attendu que le contrat de bail stipule en outre que la preneuse devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène de salubrité ou autres causes et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués ;

Attendu que l’expert a bien relevé la faiblesse des isolements mesurés précisant que le local peut être qualifié sur le plan acoustique d’incompatible avec l’exploitation d’une activité de restauration et qu’il en est de même pour ce qui est du fonctionnement de la tourelle de ventilation ;

Attendu qu’il n’est produit aucune pièce par Madame E A permettant d’établir que la société L’O ou la société l’ALBATROS ont de leur propre chef et sans autorisation aucune effectuer des travaux dans les lieux et sur le gros oeuvre (en toiture) devant permettre une évacuation des odeurs et fumées aucune précision n’étant apportée dans le rapport de l’expert au sujet de la date d’installation de la tourelle de ventilation dont on peut penser malgré ses imperfections qu’elle était indispensable au cours de l’activité des gérants successifs du restaurant ;

Que dans ses écritures la société l’ALBATROS précise qu’elle n’a reçu aucune prescription d’une autorité administrative et n’a pas procédé à l’installation du conduit de cheminée litigieux ;

Que seule une lettre du 19 décembre 2003 adressée à Madame A par le gérant Monsieur M N donne un certain nombre de précisions au sujet de la «cheminée» qui est en fait l’appel d’air aux normes de Gaz de France obligatoire dans l’installation d’un chauffe-eau et au sujet de la «grande cheminée» qui est la tourelle d’évacuation de la hotte outil obligatoire à une cuisine de restaurant ;

Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de remettre des lieux conformes à la réglementation administrative en vigueur ;

Que s’agissant des travaux préconisés par l’expert à savoir les travaux d’isolation phonique et les travaux relatifs à l’équipement avec extracteur placé dans capteur dans la cuisine et rehaussement du conduit extérieur s’agissant de conduits de cheminée et plus précisément de leur rehaussement (et non de simple ramonage à la charge du locataire) il s’agit manifestement de grosses réparations dès l’instant où les désordres constatés ne sont pas imputables à une activité prohibée par le contrat de bail ou à un aménagement particulier du fait du locataire qui n’a fait que poursuivre l’activité de restauration qu’exerçait déjà le précédent exploitant au su de son bailleur mais trouvent leur origine dans une défaillance de la structure même du bâtiment ;

Attendu au surplus que s’agissant de la tourelle d’extraction c’est bien en raison de la propre faute du propriétaire qui a fait poser sans aucune autorisation des velux en toiture que la solution préconisée par l’expert à l’origine n’a pu être retenue, ce qui a conduit à une solution plus onéreuse qui consiste à déposer la tourelle existante, à remplacer le capteur actuel et à allonger la cheminée sur une hauteur de 4 mètres ;

Attendu en conséquence qu’il convient de dire que l’ensemble des travaux préconisés par l’expert Monsieur Z sont à la charge du propriétaire des lieux et de confirmer le jugement entrepris ;

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable de condamner Madame E A au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procèdure civile à la société EURL ALBATROS pour un montant de 2.000 € et à la SARL L’O pour un montant de 1.000 € ;

Madame E A qui succombe sera condamnée au règlement des entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise avec pour ceux d’appel autorisation pour la SCP O-P-Q pour la société ALBATROS et la SCP P MARBOT S CREPIN pour la société L’O de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Confirme le jugement du tribunal de grande instance de BAYONNE en date du 5 mai 2008,

— Déboute Madame E A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamne Madame E A à payer à la société EURL ALBATROS une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne Madame E A à payer à la SARL L’O une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame E A au règlement des entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise avec pour ceux d’appel autorisation pour les SCP O – P – Q pour la société EURL ALBATROS et SCP P MARBOT – S CREPIN pour la SARL L’O de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et par Madame SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT