AJ/BLL

Numéro 16/4954

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 13/12/2016

Dossier : 16/00724

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Affaire :

C F Y

C/

Genevieve Z

Grosse délivrée le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRET

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Décembre 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

*****

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Septembre 2016, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame MORILLON, Conseiller

Madame JANSON, Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du 05 septembre 2016 chargé du rapport

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame C F Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Johanna RUCK, avocat au barreau de Dax

INTIMEE :

Madame A Z

née le XXX à SAINT-VINCENT DE TYROSSE (40230)

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e René-Paul ARAEZ de la SELARL ACBC, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 27 JANVIER 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

M^me A Z est propriétaire à Seignosse le Penon d’un local commercial qu’elle loue depuis 2004 à M^me C Y, dans le cadre de baux saisonniers, cette dernière y exerçant une activité de commerce de détail d’habillement.

Par acte d’huissier du 6 mars 2013, la bailleresse a sommé la locataire de lui restituer les clefs du local, le dernier bail saisonnier ayant expiré le 30 septembre 2012.

Invoquant le fait que M^me Z lui aurait interdit l’accès au local et l’aurait vidé d’une partie des marchandises, M^me Y a assigné cette dernière devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dax afin de mettre fin au trouble illicite ainsi occasionné.

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2013, M^me Z a été condamnée à procéder à l’enlèvement de tout obstacle susceptible d’empêcher M^me Y d’accéder au local commercial et à lui verser la somme provisionnelle de 1 000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par acte du 23 juin 2014, M^me Z a assigné M^me Y devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins de voir juger prescrite l’action en requalification du bail saisonnier en bail commercial et que soit constaté le caractère saisonnier des baux signés avec M^me Y.

Par jugement du 27 janvier 2016, le tribunal a :

— constaté qu’un bail saisonnier expirant au 30 septembre 2012 a été conclu entre M^me Y et M^me Z,

— dit n’y avoir lieu à requalification du bail saisonnier en bail de droit commun et rejeté en conséquence l’ensemble des demandes de M^me Y,

— dit que M^me Y doit quitter le local sis XXX à Seignosse le Penon sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la date de la signification du jugement,

— condamné M^me Y à payer à M^me Z la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Y aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 1^er mars 2016, M^me Y a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du magistrat de la mise en état du 7 juillet 2016, la clôture de l’instruction de l’affaire a été déclarée.

Prétentions et moyens des parties

Selon conclusions du 23 mai 2016, M^me Y demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— et, statuant à nouveau,

— débouter M^me Z de l’intégralité de ses demandes,

— dire que M^me Y est titulaire d’un bail statutaire de neuf ans avec effet au 1^er janvier 2014,

— à titre subsidiaire dire que les baux saisonniers successifs doivent être requalifiés en bail statutaire à compter du 1^er janvier 2004,

— dire que M^me Y se maintient dans les lieux de manière légitime et débouter en conséquence M^me Z de toute demande d’expulsion,

— dire que le loyer annuel retenu par M^me Z est injustifié,

— la débouter en conséquence de toute demande à ce titre, – la renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge des loyers commerciaux,

— à titre subsidiaire ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert foncier, avec pour mission de :

o convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

o visiter les locaux litigieux, les décrire,

o entendre les parties en leurs dires et explications,

o procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

o rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du

local, de la destination des lieux (et, le cas échéant, indiquer, d’une part, si au regard de ces caractéristiques, les lieux loués ont été construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation et, d’autre part, l’importance des travaux à opérer en vue du changement de destination des lieux loués), des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage (en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-7 du Code de commerce),

— condamner M^me Z aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Johanna RUCK, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

***

M^me Y expose que depuis 2004 M^me Z lui impose une succession de baux saisonniers, d’avril à septembre ; que la bailleresse lui a proposé d’acheter les murs commerciaux le 21 novembre 2012 mais qu’elle n’a pas pu y donner suite, faute de moyens financiers ; que depuis ce refus, cette dernière cherche à l’évincer des lieux.

Elle rappelle qu’aux termes de l’article L 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut pas être inférieure à 9 ans. Elle soutient que faute pour la bailleresse d’avoir dérogé aux dispositions de cet article, elle est devenue titutaire d’un bail de neuf ans qui a pris effet en 2014 ; qu’en effet, bien qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé en 2014, 2015, et en 2016, elle a continé à exploiter les lieux et à régler les loyers.

Elle fait valoir que si les locaux commerciaux sont mis à disposition de façon continue, la location n’est pas saisonnière au sens de l’article L 145-5 alinéa 4 du code de commerce, et ce, même si le fonds n’est exploité que de façon saisonnière. En l’espèce, elle bénéficie d’une jouissance continue du local depuis 2004 ;

elle entrepose ses marchandises toute l’année et s’acquitte de toutes les charges de fonctionnement à l’année ; elle est toujours restée en possession des clés.

Elle prétend que les baux saisonniers lui ont été imposés en fraude de ses droits, afin d’échapper au statut protecteur des baux commerciaux ; que la signature chaque année d’un bail saisonnier ne constitue pas une dérogation valable au statut des baux commerciaux, dès lors que n’est pas rapportée la preuve d’une renonciation certaine et non équivoque au bénéfice de la propriété commerciale. S’agissant du moyen tiré de la prescription de l’action soulevé par l’intimée, elle soutient qu’il est constant que l’action en requalification d’un bail n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce ; qu’en tout état de cause le point de départ du délai de prescription se situe à la date de signature du dernier contrat ( soit le 1^er avril 2012), l’assignation en référé du 24 mai 2013 ayant interrompu ce délai ; qu’au surplus, en vertu des dispositions nouvelles de l’article L 145-5 du code de commerce, applicables à la date de l’assignation du 23 juin 2014, M^me Z ne peut plus se prévaloir des conventions dérogatoires dont elle fait état, qui sont désormais 'réputées non écrites’ ; que la prescription ne peut pas courir à l’encontre de clauses non écrites ; qu’enfn, il est constant que la fraude suspend la prescription biennale.

Elle fait valoir pour finir que de la demande de fixation de de la valeur locative des locaux commerciaux formée à titre subsidiaire par M^me Z relève de la seule compétence du juge des loyers commerciaux.

***

Selon conclusions du 22 juin 2016, M^me Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— in limine litis,

— dire prescrite l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial,

— à titre principal :

— constater le caractère saisonnier des baux signés entre M^me Y et M^me Z,

— débouter en conséquence M^me Y de sa demande de bail commercial,

— constater que M^me Y se maintient sans droit ni titre dans les locaux appartenant à M^me Z,

— en conséquence, dire que M^me Y doit quitter les lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— à titre subsidiaire, si le Tribunal estimait la nature commerciale du bail :

. constater le non paiement des loyers par M^me Y,

. en conséquence prononcer la résiliation du bail commercial,

. condamner M^me Y à verser une indemnité à M^me Z qui ne pourra être inférieure à la somme de 4 570 €,

— dire que M^me Y doit quitter les lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— à titre infiniment subsidiaire, et si le tribunal estimait la nature commerciale du bail sans en prononcer la résiliation,

— fixer le loyer commercial du bail à la somme annuelle de 14 453,01 € HT, – en tout état de cause,

— condamner M^me Y aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’intimée soutient que l’action en requalification du bail engagée par M^me Y est prescrite, en application de l’article L 145-60 du code de commerce, le point de départ de ce délai se situant à la date de la conclusion du premier contrat saisonnier.

Elle prétend que M^me Y tente de créer la confusion, en créant un concept juridique de 'location continue avec exploitation saisonnière', qui n’est pas prévu par la loi, laquelle ne réglemente que les baux commerciaux, les baux dérogatoires, et les baux saisonniers ; qu’en l’espèce, M^me Y est titulaire d’un bail saisonnier, autorisé par la loi, et exclusif de l’application du statut des baux commerciaux.

Elle rappelle que la fraude ne se présume pas, et qu’il n’est nullement démontré l’existence d’une intention frauduleuse.

Elle soutient que l’article L 145-15 du code de commerce dans sa nouvelle rédaction n’est pas applicable aux faits de l’espèce.

MOTIVATION

Sur la demande principale de l’appelante tendant à voir dire qu’elle est titulaire d’un bail statutaire de neuf ans avec effet au 1^er janvier 2014

Pour prétendre à l’application du statut des baux commerciaux, M^me Y soutient en premier lieu que bien qu’aucun bail écrit n’ait été régularisé depuis 2014, elle a continué à exploiter les locaux commerciaux et à régler les loyers ; qu’elle est donc devenue titulaire d’un bail de neuf ans qui a pris effet en 2014, en application de l’article L 145-4 du code de commerce.

Les parties sont en litige depuis le 30 septembre 2012, date d’expiration du dernier bail saisonnier, et M^me Y se maintient dans les lieux, non pas avec l’accord de la bailleresse, mais en vertu de l’ordonnance de référé du 2 juillet 2013, laquelle a jugé que dans l’attente que la question de la nature exacte du bail soit tranchée, M^me Z devait laisser M^me Y accéder librement au local commercial.

La locataire ne peut pas se prévaloir de cette situation de pur fait pour prétendre avoir des droits sur le local.

Il convient par conséquent de débouter M^me Y de sa demande de ce chef.

Sur la demande subsidiaire de l’appelante tendant à voir requalifier les baux saisonniers en bail statutaire

L’article L 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce prévoit que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

En l’espèce, les contrats conclus entre les parties, intitulés baux précaires à caractère saisonnier, sont – en tout cas pour ceux qui sont versés aux débats – tous rédigés sur le même modèle et comportent la clause suivante : ' il est expressément convenu entre les parties que le présent bail revêt un caractère exclusivement saisonnier et qu’il se trouve de ce fait totalement exclu d’application du décret du 30 septembre 1953 sur la copropriété commerciale et qu’il serait conféré au preneur un droit quelconque à la propriété commerciale des lieux dont il s’agit, le premier renonce expressément à toutes revendications ultérieures à ce point'.

Tels qu’ils sont rédigés, ces contrats répondent à la définition d’une location à caractère saisonnier, visée par le dernier alinéa de l’article susvisé.

Au soutien de son action en requalification du bail, M^me Y prétend qu’en dépit des baux saisonniers successivements conclus, elle bénéficie en réalité de la jouissance continue du local depuis 2004. Elle affirme qu’elle y entrepose en permanence 80 % de son stock, qu’elle s’acquitte de toutes les charges de fonctionnement et de l’assurance à l’année, qu’elle effectue des ventes par internet en hiver et se fait livrer des marchandises au sein du local ; qu’elle est par ailleurs toujours restée en possession des clés.

En application de l’article L 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il est constant que l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale prévue par ce texte.

Le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire du droit peut excercer l’action.

L’appelante considère que le point de départ de ce délai se situe à la date de conclusion du dernier contrat de bail, tandis que l’intimée soutient qu’il convient de retenir la date de conclusion du premier contrat.

La première convention signée entre les parties n’est pas versée aux débats mais son existence n’est pas contestée. Il était convenu comme chaque année que la location saisonnière du local commencerait le 1^er avril 2004 et se terminerait le 30 septembre 2004.

M^me Y, qui soutient avoir été maintenue en possession des lieux à l’issue de ce contrat, et ce de manière continue jusqu’à ce jour, était donc en mesure de faire valoir son droit au statut des baux commerciaux à compter du 1^er octobre 2004.

Son action aurait donc dû être exercée avant le 1^er octobre 2006.

Pour s’opposer à cette prescription, l’appelante fait valoir encore qu’en vertu des dispositions nouvelles de l’article 145-15 du code de commerce, applicables à la date de l’assignation du 23 juin 2014, M^me Z ne peut plus se prévaloir des conventions dérogatoires dont elle fait état, qui sont désormais 'réputées non écrites’ ; que la prescription ne peut pas courir à l’encontre de clauses non écrites. Outre que cet article dans sa nouvelle rédaction n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement au 1^er septembre 2014, en tout état de cause il ne concerne en aucune façon l’objet du présent litige puisqu’il a trait aux clauses qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement.

L’appelante invoque enfin l’existence d’une fraude, qui a pour effet de suspendre la prescription biennale. Elle prétend en effet que les baux saisonniers lui ont été imposés afin d’échapper au statut protecteur des baux commerciaux.

Il est constant que l’on entend par le terme de fraude une opération qui n’est pas directement contraire à la loi mais qui revient à la tourner, par un artifice qui permet de se placer hors du champ d’application du texte que l’on veut éluder. La fraude suppose la réunion d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

Les contrats successivement conclus entre les parties comportaient une clause non équivoque, par laquelle il était clairement stipulé que M^me Y ne pouvait pas acquérir la propriété commerciale du local. Elle n’a du reste jamais revendiqué une telle propriété avant le printemps 2013.

Pour que la fraude soit établie, il faudrait démontrer que M^me Z a volontairement imposé à M^me Y une succession de baux à caractère saisonnier pour éluder l’application du statut, alors même que le local commercial faisait l’objet d’une exploitation continue et que la bailleresse en avait connaissance.

En l’espèce, si M^me Y justifie de ce qu’elle paye un abonnement EDF à l’année pour le local et de ce que des factures lui sont adressées à l’adresse du magasin, y compris durant l’hiver, cependant elle n’établit pas qu’elle y aurait exploité le fonds d’une manière continue. M. X, pâtissier exerçant dans un atelier situé à proximité, affirme au contraire dans une attestation du 1^er juin 2013 que depuis son installation en 2006, il a toujours constaté que le commerce de vêtements était fermé durant toute la saison hivernale.

En tout état de cause, M^me Y ne démontre pas que la bailleresse aurait eu connaissance de cet état de fait, à le supposer établi. Au contraire M^me Z conteste avoir volontairement laissé les clés à M^me Y, ce pourquoi elle lui a fait sommation le 6 mars 2013 de lui restituer le double des clés, dont elle dit qu’il a été reproduit à son insu.

Les baux saisonniers successivement conclus s’inscrivent donc dans le cadre de la loi, et l’existence d’une fraude susceptible d’interrompre la prescription biennale n’est nullement démontrée.

Il convient par conséquent de constater que l’action engagée est prescrite et d’infirmer le jugement déféré en ce sens.

La décision entreprise sera en revanche confirmée en ce qu’elle a dit que M^me Y doit quitter le local sis XXX à Seignosse le Penon sous astreinte de 50 € par jour de retard, sauf à préciser que le délai astreinte commencera à courir dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt.

***

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M^me Y, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que M^me Y doit quitter le local sis XXX à Seignosse le Penon sous astreinte de 50 € par jour de retard, sauf à préciser que ce délai astreinte commencera à courir dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt,

— condamné M^me Y à payer à M^me Z la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Y aux dépens,

Infirme le jugement déféré pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Déboute M^me Y de sa demande tendant à voir dire qu’elle est titulaire d’un bail statutaire de neuf ans avec effet au 1^er janvier 2014,

Constate que son action tendant à voir requalifier le bail saisonnier en bail commercial est prescrite,

En conséquence déclare irrecevable sa demande de requalification du bail,

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M^me Y aux dépens d’appel,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT