MARS/AM

Numéro 17/29

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 06/01/2017

Dossier : 15/00256

Nature affaire :

Demande relative à d’autres servitudes

Affaire :

SARL DAWGPOUND

C/

A Y

E F épouse Y

K Y

Grosse délivrée le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 janvier 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

*****

APRES DÉBATS à l’audience publique tenue le 25 octobre 2016, devant :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL DAWGPOUND

XXX

XXX

représentée par la SCP LONGIN – MARIOL & ASSOCIES, avocats au barreau de PAU

assistée de Maître Gérard LARROZE, avocat au barreau de TARBES

INTIMES :

Monsieur A Y

né le XXX à BUGARD

de nationalité française

XXX

XXX

Madame E F épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur K Y

né le XXX à TARBES

de nationalité française

XXX

XXX

représentés et assistés de la SCPA COUDEVYLLE – LABAT – BERNAL, avocats au barreau de PAU

sur appel de la décision en date du 27 NOVEMBRE 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

Suivant acte reçu le 2 février 2005, par M^e Ancenay, notaire à Bagnères-de-Bigorre, et M^e Harriague, notaire à Bayonne, M. A Y et M^me E F son épouse, ont vendu à la SARL Dawgpound, au prix de 389 000 €, un ensemble immobilier sis à Pouzac et par extension, commune d’Ordizan à usage de terrain de golf et, en partie, de terrain à bâtir.

Cet acte stipule notamment :

— en page 5 : « que le vendeur se réserve sa vie durant le droit d’accès au parcours (droit de jeu) »,

— et au chapitre « servitudes » en page 8 : « enfin, à titre de servitude exclusivement personnelle, les vendeurs et leurs héritiers pourront emprunter l’ancien chemin reliant leurs immeubles cadastré 645 et 745 à l’immeuble 132 et ce tant qu’ils resteront propriétaires de l’ensemble de ces immeubles, sans indemnité, mais sous leur entière responsabilité ».

Le 31 mai 2006, suivant acte établi par les mêmes notaires, M. et M^me Y ont vendu à la SARL Dawgpound un ensemble de parcelles à bâtir avec le bénéfice de 7 500 m² de shon.

La SARL Dawgpound a fait construire un ensemble immobilier sur le terrain à bâtir.

Se plaignant de la gêne occasionnée par le passage des véhicules des consorts Y, et d’avoir dû payer une importante taxe de raccordement à l’assainissement collectif à la place de ses vendeurs, la société Dawgpound a saisi le tribunal de grande instance de Tarbes.

Par jugement du 27 novembre 2014, cette juridiction a :

— débouté la SARL Dawgpound de l’ensemble de ses demandes,

— dit que la servitude conventionnelle instituée par acte authentique du 2 février 2005 est ouverte à tous véhicules,

— condamné la SARL Dawgpound à ôter les obstacles entravant le passage de la servitude dans les 15 jours de la signification du jugement, et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, la durée de l’astreinte étant limité à 6 mois,

— condamné la SARL Dawgpound à payer aux consorts Y la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Dawgpound aux dépens.

La SARL Dawgpound a relevé appel de ce jugement le 20 janvier 2015.

De ses dernières conclusions transmises par X le 12 août 2015, la SARL Dawgpound demande à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris,

Vu l’article 637 du code civil,

— dire et juger que la clause créant un droit de passage au bénéfice des consorts Y est nulle pour violation des dispositions de l’article 686 du code de procédure civile, Subsidiairement,

— dire et juger non écrite la clause instaurant la servitude de passage,

— dire que le passage ne peut être utilisé que par des voiturettes de golf à l’exclusion de tout autre véhicule,

— ordonner le rétablissement de l’accès à l’ancien chemin débouchant sur la RD n° 26,

— condamner les consorts Y à lui payer solidairement une somme de 96 000 € en remboursement de la redevance de raccordement au réseau d’assainissement,

— les débouter de leurs demandes reconventionnelles,

— les condamner à lui verser une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait notamment valoir, qu’il n’y a pas eu de création d’une servitude imposée à un fonds pour un fonds mais en faveur des vendeurs et de leurs héritiers ce que prohibe l’article 686 du code civil. Elle demande donc de déclarer cette clause nulle.

En tout état de cause, elle soutient que le but poursuivi dans le contrat de vente était de restituer l’ensemble du parcours à l’activité de golf en supprimant toute circulation sur le parcours, à part celle des voiturettes de golf de sorte que, c’est contrairement à l’esprit de la clause du contrat que les consorts Y font circuler tout type de véhicule ce qui contrevient à l’esthétique et surtout à la sécurité, puisque cet ancien chemin traverse les trous 10 et 18.

Elle demande donc d’interpréter la clause en fonction de la commune intention des parties au moment de la conclusion du contrat de vente et en toute hypothèse, puisque c’est elle qui se trouve engagée, d’interpréter cette clause en sa faveur, d’autant que cela présente un danger pour la sécurité du public.

Elle souligne en outre, sur le fondement de l’article 1131 du code civil, que l’existence de cette servitude remet en question l’existence de la cause de contrat puisqu’elle rend impossible l’exploitation normale du golf. Elle soutient que les fonds bénéficiaires ne sont plus les mêmes puisque l’ancien chemin a été fermé et transformé en jardin par M. Y.

Concernant les frais de raccordement au réseau d’assainissement, elle fait valoir qu’ils incombent aux consorts Y dans la mesure où ils ont acheté des lots viabilisés.

Par conclusions transmises par X le 16 juin 2015, les consorts Y demandent à la Cour de confirmer le jugement déféré à l’exception des dispositions relatives aux dommages-intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance, qu’ils demandent de fixer à la somme de 7 000 € pour le préjudice subi du fait de la fermeture de la servitude de passage.

Ils soutiennent que la servitude est valide, que la clause est claire et précise et qu’elle ne prive pas le contrat de cause.

Ils demandent de condamner la SARL Dawgpound à ôter tous les obstacles qui entravent le passage sur la servitude conventionnelle sous astreinte de 100 € par jour de retard, de débouter la SARL Dawgpound de ses demandes relatives au raccordement au réseau d’assainissement des eaux et de la condamner à lui verser une somme de 3 000 € pour procédure abusive, ainsi qu’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure et aux entiers dépens.

Ils font valoir que la servitude temporaire établie à leur profit en qualité de propriétaire est licite et qu’elle ne comportait aucune restriction s’agissant des véhicules. Ils rappellent, que cette servitude leur permet de relier les deux biens immobiliers dont ils sont propriétaires.

Ils soutiennent, que l’acte de vente du 2 février 2005 est clair et précis, concernant la clause relative à la servitude et que limiter le passage aux seules voiturettes de golf reviendrait à dénaturer le contrat.

Ils ajoutent, que la clause contenue dans l’acte authentique du 2 février 2005 ne prive pas le contrat de cause, la servitude de passage et son usage n’empêchant pas la société Dawgpound d’exploiter son fonds en toute sécurité.

S’agissant des frais de raccordement au réseau d’assainissement, ils précisent que la société Dawgpound était parfaitement informée de l’état des réseaux tel que cela résulte de l’acte du 31 mai 2006.

Ils indiquent par ailleurs, justifier des travaux d’assainissement effectués tant par M. A Y que par M. K Y et que la somme sollicitée par la société Dawgpound correspond pour partie aux projets immobiliers que cette dernière entend réaliser.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2016.

SUR CE:

Sur la servitude

Aux termes de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

L’article 686 du même code spécifie, « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leur propriété ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après ».

La clause, contenue en page 8 de l’acte de vente du 2 février 2005 stipule : « enfin, à titre de servitude exclusivement personnelle, les vendeurs et leurs héritiers pourront emprunter l’ancien chemin reliant leurs immeubles cadastrés 645 et 745 à l’immeuble 132 et ce tant qu’ils resteront propriétaires de l’ensemble de ces immeubles, sans indemnité, mais sous leur entière responsabilité ».

Il résulte d’une jurisprudence ancienne de la Cour de cassation (3^e civ. du 22 mars 1989) que la stipulation d’une servitude temporaire est licite de sorte qu’ainsi rédigée, cette clause constitue une servitude temporaire, au profit de M. A Y et de son épouse, M^me E F, ou de leurs héritiers, tant qu’ils seront propriétaires de ces immeubles.

Cette clause est donc licite au regard des articles sus-rappelés et de la jurisprudence.

La servitude temporaire de passage, telle qu’elle est rédigée, ne prévoit aucune restriction relativement au moyen d’utilisation du passage. Aucune précision n’a été apportée par les parties quant aux conditions de circulation sur ce chemin, étant observé que l’ensemble immobilier vendu était déjà à usage de golf depuis plusieurs années.

Sur l’interprétation du contrat

Comme l’a rappelé le premier juge, la cause de l’acte de vente du 2 février 2005 est, pour la société Dawgpound, l’acquisition de terrains destinés à l’exploitation d’un golf et à la construction, et pour les époux Y, la perception du prix de vente avec la constitution d’un droit de passage.

Si, l’acte sous seing privé du 26 mai 2003 prévoyait des conditions, l’acte de vente du 2 février 2005 spécifie bien, en page 10 : sort des conventions antérieures : « d’un commun accord entre les parties, il est convenu que les conditions du présent acte se substituent purement et simplement à celles figurant dans l’avant-contrat et dans tout autre document quelconque régularisés entre elles dès avant ce jour, en vue des présentes.

Les clauses et conditions de cet avant-contrat comme de tout autre document seront réputées non écrites à compter de ce jour et aucune des parties ne pourra s’en prévaloir pour implanter des causes contraires à celles figurant aux présentes ».

Dès lors, la société Dawgpound ne peut pas se prévaloir de l’acte sous seing privé du 26 mai 2003.

Il résulte par ailleurs, des documents cadastraux annexés à l’acte de vente du 31 mai 2006, que ce chemin, qualifié de chemin rural apparaît distinctement sur les plans et débouche, en sa partie sud, sur le chemin des Crètes RD n° 26.

Des photographies effectuées par les différents huissiers à l’occasion des constats, il apparaît que ce chemin est de large dimension.

En conséquence, il est établi, que c’est en connaissance de cause, que la servitude a été constituée et acceptée par chacune des parties, dans l’acte de vente du 2 février 2005 pour permettre la desserte des différents biens immobiliers demeurant la propriété des consorts Y.

En aucun cas, cette servitude de passage n’est en lien avec le droit d’accès au parcours (droit de jeu) que s’est réservé le vendeur sa vie durant puisqu’il en est fait mention en page 3 de l’acte, au chapitre propriété jouissance, au chapitre des servitudes.

Il résulte par ailleurs, des écritures même de la société Dawgpound, que plusieurs chemins communaux grevaient antérieurement le terrain de golf et que seul, ce chemin a été maintenu à l’issue de plusieurs échanges intervenus entre M. Y et la mairie de Pouzac, pour permettre la desserte des différentes propriétés des consorts Y.

En conséquence, cette clause, claire et précise, n’a pas lieu d’être interprétée, sauf à la dénaturer en la limitant à l’usage exclusif des voiturettes de golf.

Si, tel que cela résulte d’un constat d’huissier dressé le 5 juillet 2010, la société Dawgpoud a entendu poser un panneau sur lequel est inscrit : chemin privé, terrain de golf, Golfettes uniquement, passage dangereux, priorité au départ des trous n° 10 et 18, cette restriction de circulation est inopposable aux consorts Y bénéficiaires de la servitude de passage.

Au demeurant, lors de la rédaction de la servitude, il était également spécifié que le passage se faisait sans indemnité, mais sous l’entière responsabilité de ses bénéficiaires.

A aucun moment, les parties n’ont entendu ajouter au contrat, une clause spécifique relative à la sécurité.

Dès lors, rien n’établit, que la constitution de cette servitude dans l’acte de vente, prive le contrat de vente de cause.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Dawgpound de l’ensemble de ses demandes tendant à l’annulation de la servitude.

Sur la demande relative aux obstacles entravant la servitude de passage Le jugement déféré avait condamné la société Dawgpound à ôter les obstacles entravant le passage de la servitude dans les 15 jours de la signification du jugement et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, la durée de l’astreinte étant limitée à six mois.

N’étant pas démontré par la société Dawgpound, qu’elle a libéré l’accès à la servitude de passage, alors qu’elle y avait été condamnée sous astreinte, par le jugement du 27 novembre 2014, conformément à la demande des consorts Y, elle sera à nouveau condamnée à ôter tous les obstacles entravant le passage de la servitude, dans les 15 jours de la signification de l’arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard.

Sur la demande de la société Dawgpound de rétablissement de l’ancien chemin accédant à la RD 26

La société Dawgpound fait valoir que M. K Y a fermé le passage au niveau des parcelles n° 132 et 627 par une clôture, condamnant ainsi l’accès de la parcelle 648 à la voie publique.

Le 19 janvier 2010 la SCP Gachassin a constaté, que la parcelle n° 627, propriété de M. K Y était totalement clôturée, ne permettant pas l’accès de la parcelle 648 à la route départementale.

Il n’est cependant aucunement établi, que l’accès à la parcelle 648 se faisait par ces parcelles appartenant à M. K Y, d’autant que, dans le procès-verbal de constat d’huissier du 5 juillet 2010, la société Dawgpound avait déclaré à l’huissier, qu’il n’y avait qu’une seule entrée du chemin sur la parcelle 648, située à la perpendiculaire du chemin d’accès au parking public du golf, endroit où elle a posé le panneau d’information.

Il n’est pas non plus démontré, par les constats d’huissier établis à la demande de la société Dawgpound le 19 janvier ou le 5 juillet 2010 que cette dernière, n’aurait plus accès à un regard de visite ou à une canalisation, ce qui l’empêcherait d’entretenir le réseau.

C’est donc à bon droit que le premier juge a également débouté la société Dawgpound de ce chef de demande.

Sur les frais de la taxe de raccordement au réseau d’assainissement

Suivant acte du 31 mai 2006, M. et M^me Y ont vendu à la société Dawgpound un ensemble de parcelles formant un terrain à bâtir sis à XXX et Gouttarious avec un bénéfice de 7 500 m² de garantie de Shon.

Est stipulé, en page 3 de cet acte, que nonobstant la réalisation de la condition suspensive de l’obtention du permis de construire, l’acquéreur persiste dans son intention d’acquérir le terrain à bâtir et renonce purement et simplement au bénéfice cette condition suspensive, voulant en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné auxquels il consent d’ores et déjà toute décharge de responsabilité à ce sujet.

La société Dawgpound s’est vue notifier par le Trésor public, un commandement d’un montant de 96 000 €, en date du 31 décembre 2008, au titre de la taxe de raccordement à l’assainissement collectif.

Dans un premier temps, par courrier du 16 novembre 2009 la société Dawgpound par l’intermédiaire de son conseil, avait mis en demeure M. et M^me A Y, de régler une quote-part de 10 % de cette somme et M. K Y, de régler une quote-part de 40 % de cette somme.

Il est établi, par les pièces produites aux débats, que les travaux d’assainissement et de raccordement du golf ont été payés par M. Y tels que le démontrent la facture de la société Adour Hydro d’un montant de 48 781,48 F et le courrier en date du 6 février 1996 du syndicat intercommunal d’assainissement et d’eau potable du Haut Adour qui confirme, que le raccordement au réseau d’assainissement a été réalisé pour le prix de 7 533,50 F. M. A Y a obtenu un certificat de conformité le 17 février 1997, pour le raccordement de sa propre parcelle depuis le regard situé sur le CD 26 jusqu’à la parcelle 627, pour desservir l’habitation sise sur la parcelle D 132.

M. K Y justifie pour sa part, avoir réglé à la trésorerie de Bagnères-de-Bigorre le 17 novembre 2009, puis le 18 janvier 2010, la somme totale de 10 000 € au titre du raccordement au réseau égout conformément au permis de construire qui lui avait été accordé par le maire de Pouzac le 18 avril 2008.

Il est donc établi, que les consorts Y se sont acquittés de leurs propres frais de raccordement au réseau d’assainissement.

La société Dawgpound réclame aujourd’hui le paiement de l’intégralité de cette somme par les consorts Y, se prévalant notamment, de l’acte sous seing privé du 26 mai 2003 or, dans l’acte de vente du 31 mai 2006, tout comme dans celui du 2 février 2005, il est expressément stipulé : sort des conventions antérieures : « d’un commun accord entre les parties, il est convenu que les conditions du présent acte se substituent purement et simplement à celles figurant dans l’avant-contrat et dans tout autre document quelconque régularisé entre elles dès avant ce jour, en vue des présentes.

Les clauses et conditions de cet avant-contrat comme de tout autre document seront réputées non écrites à compter de ce jour et aucune des parties ne pourra s’en prévaloir pour implanter des causes contraires à celles figurant aux présentes » de sorte que, là encore, la société Dawgpound ne peut pas se prévaloir de cet acte sous seing privé au soutien de sa demande.

Il résulte par contre, des dispositions contractuelles de l’acte de vente du 31 mai 2006, au chapitre urbanisme, en page 10 que : « l’acquéreur fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur :

— de toute disposition d’urbanisme et de toute limitation administrative aux droits de propriété susceptibles d’intéresser actuellement le bien présentement vendu,

— des règles imposées et des formalités administratives à respecter pour l’édification et l’aménagement ultérieur de toute construction,

— ainsi que toute modification qui pourrait survenir par la suite dans sa disposition d’urbanisme ou dans les limitations administratives aux droits de propriété.

A cet égard, l’acquéreur déclare s’être personnellement renseigné auprès de l’autorité administrative compétente sur les dispositions d’urbanisme concernant le bien présentement vendu, tant par ses recherches que par les contacts et réunions avec la mairie de Pouzac, la DDE, le syndicat intercommunal de l’assainissement et la préfecture, lors de diverses demandes de permis de construire.

— d’avoir connaissance de la nécessité d’une étude d’impact.

Il apparaît en outre, en lecture de l’extrait du registre des délibérations du syndicat intercommunal d’alimentation en eau potable et d’assainissement du Haut Adour, dans sa séance du 4 octobre 2006, que l’avant-projet relatif à la construction d’une canalisation de transfert des effluents Pouzac Bagnères-de-Bigorre compte tenu du développement urbanistique de la commune de Pouzac et du projet d’implantation d’une structure immobilière de 500 EH a été accepté le 30 octobre 2006. Le coût des travaux était estimé à 384 000 € HT.

Or, le 21 septembre 2006, la société Dawgpound, en la personne de M. C D, avait confirmé la participation de la SARL Dawgpound à hauteur de 25 % du coût de l’opération de raccordement ville de Bagnères-de-Bigorre / SIAEPA du Haut Adour.

En conséquence, à l’examen de l’ensemble de ces éléments, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Dawgpound de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages-intérêts pour le préjudice de perte de la jouissance consécutif à la fermeture de la servitude de passage

Aucune pièce ne démontre, que la somme de 4 000 € qui a été allouée à ce titre aux consorts Y par le premier juge, ne corresponde pas à l’exacte appréciation de l’indemnisation de leur préjudice, s’agissant de l’obstruction d’un passage entre des propriétés privées.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Les consorts Y sollicitent de chef, une somme de 3 000 €.

Ils n’établissent cependant pas en quoi, en relevant appel du jugement déféré, la société Dawgpound aurait fait un usage abusif de l’exercice de cette voie de recours.

En conséquence, les consorts Y seront déboutés de ce chef de demande.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qui leur a alloué une somme de 3 000 €.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La société Dawgpound qui succombe en cause d’appel, sera déboutée de cette demande et sera condamnée à payer aux consorts Y une somme de 3 000 € de ce chef, en cause d’appel.

La société Dawgpound sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la société Dawgpound à ôter les obstacles entravant le passage de la servitude dans les 15 jours de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € (cent euros) par jour de retard.

Déboute la société Dawgpound de sa demande en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Dawgpound à payer à M. A Y, M^me E F son épouse, et M. K Y la somme de 3 000 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne la société Dawgpound aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Sandra VICENTE Christine SARTRAND