NA/JD

Numéro 21/00047

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 05/01/2021

Dossier : N° RG 18/00382 -

N° Portalis DBVV-V-B7C-

GZXR

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

SARL AGENCE DU PALAIS

C/

G C D,

Z A B épouse C D

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 Janvier 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Novembre 2020, devant :

Madame K, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistées de Madame I, faisant fonction de greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL AGENCE DU PALAIS

agissant pouruite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par Maître DE TASSIGNY de la SCPA CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur G C D

[…]

[…]

Madame Z A B épouse C D

[…]

[…]

Représentés par Maître MARCHESSEAU LUCAS de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 22 DECEMBRE 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

RG numéro : 17/00541

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 octobre 2014, M. et M^me C D ont confié un mandat de vente sans exclusivité à la SARL Agence du Palais, agence immobilière, concernant la vente de leur maison à Jurançon (64100), pour un prix de 364.350 €, comprenant une commission pour l’agence de 17.350 €, soit un prix de 347.000 € revenant aux vendeurs.

Ce mandat de vente, conclu pour une durée de douze mois soit jusqu’au 14 octobre 2015, comportait la clause suivante :

'Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat'.

En janvier 2015, la SARL Agence du Palais a fait visiter le bien immobilier à M. X et M^me Y qui, après cette visite, ont fait deux offres d’achat refusées par M. et M^me C D.

Le 21 janvier 2015, un avenant au mandat de vente a été signé par M. et M^me C D au terme duquel le prix de vente a été ramené à la somme de 349.000 €, soit 337.000 € revenant au vendeur et une commission d’agence réduite à 12.000 €.

Par acte notarié du 14 juin 2016, M. et M^me C D ont vendu leur maison à M. X et M^me Y.

Par acte d’huissier du 13 mars 2017, la SARL Agence du Palais a fait assigner M. et M^me C D devant le tribunal de grande instance de Pau en paiement du montant de la clause pénale prévue au contrat, sur le fondement des articles 1134 et 1221 du code civil.

Par jugement du 22 décembre 2017, le tribunal de grande instance a :

— prononcé la nullité de la clause pénale insérée dans le mandat de vente du 15 octobre 2014,

— débouté, en conséquence la SARL Agence du Palais de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Agence du Palais aux dépens.

La SARL Agence du Palais a relevé appel de ce jugement par déclaration du 1^er février 2018.

La SARL Agence du Palais demande à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 16 avril 2018, au visa des articles 1134 et 1221 du code civil, de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, de :

— réformer le jugement,

— dire que la clause pénale est lisible et apparente, que la SARL Agence du Palais a parfaitement exécuté sa mission, constater que la vente de l’immeuble est intervenue le 14 juin 2016 au même prix que celui faisant l’objet d’une offre d’achat précédemrnent transmise par la SARL Agence du Palais, et dire que la collusion frauduleuse et la mauvaise foi de M. et M^me C D est de nature à priver la SARL Agence du Palais de son droit à commission,

— condamner en conséquence M. et M^me C D à payer à la SARL Agence du Palais la somme de 12.000 €, au titre de la clause pénale stipulée au mandat de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 1^er septembre 2016, au titre de son préjudice économique,

— rejeter la demande de diminution de l’indemnité prévue à la clause pénale,

— condamner M. et M^me C D à payer à la SARL Agence du Palais la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. et M^me C D demandent à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 28 mai 2018, au visa de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, et de l’article 1152 du code civil, de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pau en ce qu’il a annulé la clause pénale mentionnée dans le mandat de vente, en ce qu’elle ne respecte pas les exigences de lisibilité prescrite par l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, et a débouté la SARL Agence du Palais de toutes ses demandes ;

Y ajoutant,

— condamner la SARL Agence du Palais à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

Subsidiairement,

— Si la cour validait la clause pénale figurant au mandat de vente, constater que la SARL Agence du Palais ne justifie pas de diligences suffisantes pour se prévaloir de la totalité de l’indemnité forfaitaire de la clause pénale ;

En conséquence,

— réduire l’indemnité forfaitaire de la clause pénale à de plus justes proportions,

— débouter la SARL Agence du Palais de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 4 mars 2020 et l’affaire, appelée à l’audience du 14 avril 2020.

L’affaire n’ayant pas pu être retenue en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, par dépôt des dossiers, a été renvoyée à l’audience du 10 novembre 2020.

MOTIFS

M. et M^me C D invoquent l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, qui dispose, dans sa rédaction applicable en la cause, que 'lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents'.

C’est à tort que le tribunal a, en l’espèce, retenu que la clause litigieuse n’était pas mentionnée 'en caractères très apparents', alors que :

— elle est insérée, au sein du mandat composé de quatre pages paraphées par les mandants, dans un chapitre intitulé 'CONDITIONS CONCERNANT LE MANDANT’ contenant cinq paragraphes, clairement séparés les uns des autres par l’espace d’un interligne ;

— elle figure en tête du cinquième paragraphe, et se trouve intégralement rédigée en caractères gras, de sorte qu’elle se détache manifestement du surplus du texte, même si elle est écrite en caractères

d’une taille identique, puisque peu de mentions figurent en caractères gras ;

— elle comporte expressément les termes d''indemnité forfaitaire à titre de clause pénale', se distiguant eux-mêmes clairement par le retour de ligne au sein de la clause litigieuse, composée de deux alinéas séparés, et propres à attirer l’attention des mandants.

Cette clause lisible et mentionnée en caractères très apparents doit donc recevoir application.

M. et M^me C D invoquent d’autre part, une défaillance de la SARL Agence du Palais dans l’exercice de sa mission, propre à justifier une diminution de l’indemnité réclamée.

Ils reprochent à l’agence de n’avoir fait réaliser qu’une visite à M. X et M^me Y, suivie de quatre mails, de ne pas leur avoir transmis de nouvelles propositions d’achat de M. X et M^me Y présentées fin 2015, et d’avoir répondu à ceux-ci que la maison n’était plus en vente. Ils lui reprochent également d’avoir donné directement l’adresse du bien à un autre acquéreur potentiel, et de ne pas avoir fourni un travail suffisant qui justifierait de percevoir la totalité de la commission de 12.000 €.

La SARL Agence du Palais, avec qui M. et M^me C D reconnaissent avoir eu des relations d’affaires depuis plus de dix ans, a toutefois fait visiter la maison à M. X et M^me Y, et a transmis à M. et M^me C D leurs propositions successives, M. X et M^me Y ayant d’abord offert le 6 janvier 2015 un prix de 310.000 € honoraires d’agence inclus, puis le 22 janvier 2015 un prix de 320.000 € honoraires d’agence inclus ; en retransmettant cette dernière offre à ses mandants par mail du 22 janvier 2015, l’agence spécifiait que M. X et M^me Y proposaient '320.000 € FAI soit 310.000 € net pour vous'. Bien que ces deux propositions d’achat aient alors été refusées, les vendeurs ont finalement vendu leur maison à M. X et M^me Y par acte notarié du 14 juin 2016, pour un prix de 310.000 €, soit le prix proposé par l’intermédiaire de l’agence.

Il résulte de ces éléments que l’agence, à qui il ne peut être utilement reproché de ne pas avoir transmis à M. et M^me C D, après l’expiration de son mandat, une nouvelle proposition d’achat identique à celle déjà refusée par ses mandants, a rempli ses obligations, le fait de donner l’adresse du bien à un autre potentiel acquéreur n’étant d’autre part susceptible de nuire qu’à elle-même.

M. et M^me C D, qui ne démontrent pas le caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, de la pénalité convenue, doivent donc payer à la SARL Agence du Palais la somme de 10.000 €, à laquelle le mandataire avait accepté de réduire sa rémunération, comme cela résulte de son mail du 22 janvier 2015.

Les intérêts de cette somme sont dus à compter de la mise en demeure de payer du 1^er septembre 2016 et jusqu’à parfait paiement.

M. et M^me C D doivent payer à la SARL Agence du Palais une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, et supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 22 décembre 2017,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que M. et M^me C D doivent payer à la SARL Agence du Palais :

— la somme de 10.000 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1^er septembre 2016 et jusqu’à parfait paiement,

— la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. et M^me C D doivent supporter les dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me K, Président, et par M^me I, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

H I J K