COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2020

N° 2020/252

N° RG 20/03807 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFXVR

T… W…

C/

S.A.R.L. RED FRANCE

SAS FRANKA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e François AUBERT

M^e Guy LEFEBVRE

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 13 Novembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02776.

APPELANT

Monsieur T… W…, né le […] à HAYANGE (57700), de nationalité Française, demeurant […]

représenté et plaidant par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

S.A.R.L. RED FRANCE, demeurant […]

représentée et plaidant par M^e Guy LEFEBVRE, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Clémence DUBRUQUE, avocat au barreau de GRASSE

SAS FRANKA, demeurant […]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

ayant pour avocat plaidant M^e Lucien SIMON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Octobre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Béatrice MARS, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Marie-Brigitte FREMONT, Présidente

M^me Béatrice MARS, Conseiller (rapporteur)

M^me Florence TANGUY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2020,

Signé par M^me Marie-Brigitte FREMONT, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SARL Red France a fait édifier sur un terrain lui appartenant situé à […] .

Par acte authentique du 22 décembre 2017, ce bien a été vendu à M. T… W….

La vente a été négociée par l’intermédiaire de la SAS Franka, exploitant une agence immobilière sous le nom commercial Confidence Immobilier.

Faisant valoir l’existence de divers vices, d’infiltrations et d’humidité dans la maison, d’un système d’éclairage extérieur non fonctionnel, M. T… W…, qui indique avoir procédé à d’importants travaux pour un montant de 130 000 euros au cours de l’année 2008 et début 2009, a, par actes des 16 avril et 18 avril 2019, assigné la SARL Red France et la SAS Franka devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d’obtenir la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 13 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a':

— Ordonné une expertise

— Commis pour y procéder M. V… N…

qui aura pour mission de :

* se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l’accomplissement de sa mission

* se rendre sur les lieux situés […]

* dire s’ils présentent des désordres décrits dans les procès-verbaux de constat de Maître F… des 15 et 23 novembre 2018, les décrire

* en rechercher l’origine et les causes, dire s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage

* décrire les travaux permettant d’y remédier, en chiffrer le coût et la durée, s’il y a été remédié, indiquer ceux des travaux réalises qui ont permis d’y mettre un terme

* donner tous éléments permettant de déterminer s’ils préexistaient à la vente

* fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis

— Dit que le demandeur devra consigner au greffe du tribunal, au plus tard le 15 janvier 2020 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de 3 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert

— Condamné M. T… W… aux dépens

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. T… W… a relevé appel de cette décision le 11 mars 2020.

Vu les conclusions de M. T… W…, appelant, notifiées le 27 octobre 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de':

— Réformer l’ordonnance de référé du 13 novembre 2019 en ce qu’elle a limité la mission de l’expert désigné et mis hors de cause l’agence immobilière la SAS Franka, et dire que ladite société devra intervenir à l’expertise ordonnée,

Sur la mission d’expertise':

— Dire que l’expert désigné aura pour mission de':

* décrire l’ensemble des désordres dont étaient affectées lors de la prise de possession et depuis

et dont sont affectées les constructions du fait des infiltrations et des remontées d’humidité, notamment celles objet des constats de Maître F… huissier en date des 15 et 23 novembre 2018

* déterminer les causes de ces désordres et décrire et évaluer les travaux propres à y remédier

ainsi que décrire et évaluer les préjudices subis

* décrire les travaux réalisés par M. W… depuis son entrée dans les lieux et dire s’ils étaient

nécessaires au regard des vices affectant la maison vendue par la société Red France, après avoir entendu tous sachants et notamment les entreprises qui sont intervenues et leurs préposés, et examiner devis et factures

* préciser quel a été l’incidence des travaux réalisés par M. W… sur l’humidité affectant la

maison, et notamment les traces de remontées d’humidité constatées par Maître F… dans ses

constats des 15 et 23 novembre 2018, et dire s’ils ont été utiles ou nécessaires

* se faire remettre par la SARL Red France les procès verbaux de réception du 9 septembre 2009 mentionnés dans l’acte de vente du 22 décembre 2017 ainsi que toutes les factures des travaux de construction de la maison objets desdites réceptions ainsi que les travaux d’entretien depuis lors jusqu’à la vente

* déterminer quels étaient les travaux réalisés et les installations faites, et notamment de drainages extérieurs ou autres permettant d’empêcher les entrées d’eau dans la maison et quelles

étaient les entrées d’eau du mur extérieur dans le jardin, et quelle a été la réalisation de travaux

sur ledit mur par M. W…

* décrire et évaluer les préjudices subis par M. W… du fait de la responsabilité encourue par la société Red France tant du fait des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code

civil, que de l’obligation de délivrance définie à l’article 1604 du code civil et l’obligation de

renseignement prévue par l’article 1112-1 nouveau du code civil, que de la garantie décennale

des articles 1792 et suivants du code civil applicable au vendeur de l’immeuble, qu’à la responsabilité de l’agence immobilière sur le devoir de conseil et l’obligation de renseignement

en application de l’article 1231-1 nouveau du code civil (ancien article 1147)

— Condamner tout succombant à payer à M. W… la somme de 5000 euros en application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de la SARL Red France, intimée, notifiées le 23 octobre 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de':

— Constater l’absence de motif légitime quant aux prétendus problèmes d’humidité

— Constater l’absence de motif légitime quant aux prétendus désordres et défauts allégués

— Constater que M. W… a réalisé des travaux importants dès le mois de février 2018

— Constater que M. W… a en outre réalisé d’importants travaux postérieurement à l’apparition des prétendus désordres qu’il allègue

— Dire et juger qu’en réalisant ces travaux visant comme il l’affirme à remédier à ces prétendus désordres, M. W… n’a pas pris les mesures conservatoires minimales empêchant de garantir une mesure d’expertise judiciaire valable

— Dire et juger qu’en réalisant ces travaux, M. W… a détruit les preuves des vices et désordres allégués et qu’il ne saurait prétendre obtenir la désignation d’un expert dont la mission serait d’une part de vérifier l’état de l’ensemble de la construction, et d’autre part, de faire interroger les entreprises que M. W… a fait intervenir pour juger de l’opportunité et de la nécessité des travaux qu’elles ont-elles-mêmes réalisés

— Dire et juger qu’en réalisant ces travaux hors du principe du contradictoire et préalablement à la demande en justice, aucune expertise valable ne saurait désormais être ordonnée

En conséquence':

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. W… de sa demande d’expertise judiciaire quant aux désordres et défauts allégués en raison de l’absence de motif légitime sur ce point

— Infirmer en revanche l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné la mesure d’expertise judiciaire sur la question de l’humidité

— Dire en conséquence n’y avoir lieu à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. W… comme dépourvues de tout fondement sérieux et légitime

— Condamner M. W… à verser à la société Red France la somme de 5000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de la SAS Franka, intimée, notifiées le 9 juin 2020, au terme desquelles il est demandé à la cour de':

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis hors de cause la SAS Franka

— Dire et juger qu’ayant détruit les preuves des vices et désordres allégués, M. W… ne saurait prétendre obtenir la désignation d’un expert dont la mission serait d’interroger les entreprises que M. W… a fait intervenir pour justifier de la nécessité et de la pertinence des travaux qu’elles ont elles-mêmes réalisés

— Rejeter la demande de M. W…

— Dire et juger que la SAS Franka, agent immobilier et non bâtisseur ou constructeur, n’était pas tenue de faire procéder à une expertise de l’immeuble mis en vente par son intermédiaire

— Dire et juger qu’aucune faute n’est établie, ni même ne peut être présumée, à l’encontre de la SAS Franka

— Débouter M. W… de ses demandes à l’encontre de cette dernière et ordonner sa mise hors de cause

— Rejeter les demandes de M. W… comme dépourvues de tout fondement sérieux et légitime

— Le condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION':

M. W… soutient avoir découvert, après l’acquisition de sa propriété, de nombreux vices cachés et notamment d’importantes d’infiltrations au niveau du sous-sol avec remontées d’humidité dans les pièces à vivre pour lesquels il a engagé des travaux. Il demande donc que l’expertise ordonnée par le premier juge soit étendue et que l’expert après avoir reconstitué sur pièces l’état d’origine de la maison et les vices dont celle-ci étaient affectés lors de sa prise de possession détermine si les travaux effectués par M. W… étaient nécessaires et ont été satisfaisants.

Il fait valoir qu’à la suite d’un premier accedit du 15 septembre 2020, l’expert a programmé une réunion avec les entreprises qui ont travaillé pour lui afin de reconstituer les désordres d’humidité qui ont pu se produire et évaluer les travaux qui ont été faits pour y remédier, que dès lors le complément d’expertise se justifie.

Le compte rendu du 1er accedit du 15 septembre 2020 mentionne’concernant le sous-sol': le sas en bas de l’escalier y accédant présente des traces d’humidité (') muni d’un hydromètre je peux constater à ce jour qu’il n’y a pas de taux montrant la présence d’humidité. Les murs sont secs (') pour accéder au vide sanitaire des portes étanches ont été placées (') accédant au vide sanitaire je constate que du ballast a été mis au sol (') deux regards ont été mis en place avec une pompe de relevage (') un appareil d’extraction d’humidité a été mis en place (') à l’extérieur les bas de la villa sont protégés par un lit de graviers (') des gouttières ont été installées.

L’expert conclut quant aux investigations complémentaires à mettre en 'uvre': une réunion technique sera organisée avec les entreprises ayant participé aux travaux afin d’obtenir des compléments d’informations sur les ouvrages exécutés.

Ainsi, l’expert n’a pas constaté, dans les parties examinées lors de cette première visite, la présence de désordres notables, mais a pris acte des déclarations de M. W… sur l’exécution, à son initiative, de divers travaux, dont il demande à vérifier la consistance permettant d’établir s’ils ont été à même de remédier aux désordres dénoncés par M. W….

Dès lors, comme l’indique à juste titre le premier juge, la mission confiée à l’expert, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ne peut avoir pour objet de faire un état général de la situation du bien au moment de son acquisition et préalablement à l’exécution de travaux dont M. W… estime le montant à 130 000 euros, ou d’entendre les entreprises intervenues aux fins d’établir si les travaux qu’elles ont exécutés «' étaient nécessaires », mais de vérifier si les désordres dénoncés lors de l’assignation existaient au moment de la vente et perdurent tenant compte des travaux déjà entrepris.

De même, il n’est pas établi à ce stade, comme le soutient la SARL Red France, que les désordres dont se plaint M. W… proviennent «' de pluies exceptionnelles qui se sont abattues sur la région à l’automne 2018 » ou des travaux qu’il a lui même exécutés.

La décision du premier juge sur le prononcé de l’expertise et la mission confiée à l’expert sera confirmée.

M. W… recherche la responsabilité de la SAS Franka faisant valoir qu’elle était tenue d’une obligation de renseignement et d’un devoir de conseil «' étant réputé connaître parfaitement le bien immobilier promis à la vente » et demande de ce fait qu’il soit confié à l’expert la mission de décrire la responsabilité de l’agence immobilière sur le devoir de conseil et l’obligation de renseignement en application de l’article 1231-1 nouveau du code civil (ancien article 1147).

Il n’appartient pas à l’expert de se prononcer sur la responsabilité éventuelle de la SAS Franka, agent immobilier, ce point relevant du seul pouvoir du juge.

La demande d’extension de mission concernant la SAS Franka présentée par M. W… sera rejetée.

Toutefois, en l’état, la mise hors de cause de la SAS Franka apparaît prématurée alors qu’il entre dans la mission de l’expert « de donner tous éléments permettant d’établir si les désordres dénoncés préexistaient à la vente ».

La décision du premier juge sur ce point sera réformée, l’expertise devant se poursuivre au contradictoire de la SAS Franka.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile':

Aucune considération d’équité ne justifie en la cause l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par les parties sera rejetée.

PAR CES MOTIFS':

Infirme l’ordonnance de référé en date du 13 novembre 2019 en ce que la SAS Franka a été mise hors de cause,

Statuant à nouveau de ce chef':

Dit que les opérations d’expertises confiées à M. V… N… se poursuivront au contradictoire de la SAS Franka,

Confirme l’ordonnance de référé en date du 13 novembre 2019 pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens engagés dans la présente instance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE