COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 10 FÉVRIER 2022

N°2022/42

Rôle N° RG 19/13641 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEZQ2

A X

B Y

C/

C Z

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL CABINET FRANCK BANERE

M^e Christine LADRET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 19 Juillet 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-0026.

APPELANTS

Madame A X

née le […] à CANNES, demeurant […]

représentée par M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur B Y

né le […] à CANNES, demeurant […]

représenté par M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame C Z

née le […] à ANTIBES, demeurant […] représentée par M^e Christine LADRET de la SCP LADRET-D-E, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, et Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2022.

Signé par Madame Carole MENDOZA, désignée suppléante du Président de Chambre par ordonnance du Premier Président en date du 30 août 2021 et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 avril 2018, M^me C Z, représentée par le CABINET GERSUD SARL, a donné à bail à M^me A X et M. B Y une maison d’habitation située […], […], moyennant un loyer mensuel révisable de 890 euros outre 100 euros de provision mensuelle sur charges. Le contrat était conclu pour une année renouvelable par tacite reconduction et prévoyait une clause de solidarité entre locataires.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2018, Mmme C Z leur a délivré un congé pour vendre pour un bail meublé à effet au 3 mai 2019.

Suite à l’assignation du 13 février 2019 par M^me X et M. Y aux fins notamment de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, annuler le congé pour vendre, de voir fixer le loyer du local vide à la somme de 712 euros et d’obtenir le remboursement de la somme de 1 780 euros de trop-versé de loyer, le Tribunal d’instance de Cannes a, par jugement contradictoire du 19 juillet 2019, statué en ces termes :

- Dit et juge n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en requalification du bail et en nullité du congé, devenues sans objet ;

- Déboute Madame A X et Monsieur B Y de l’intégralité de leurs demandes ;

- Dit et juge n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Dit et juge n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

- Laisse les dépens à la charge de Madame A X et de Monsieur B Y.

Le premier juge a constaté, dans un premier temps, l’acquiescement de M^me Z sur le caractère non meublé du logement, sur la requalification du bail et sur le bien-fondé de la demande en nullité du congé.

Il motive sa décision en constatant que l’attestation produite par les locataires sur la surface habitable des lieux loués indiquant 53,57 m² a omis l’une des deux chambres et que ces derniers ne démontrent pas que la surface de la maison ait été un élément déterminant de l’engagement de louer.

Par déclaration du 22 août 2019, M^me A X et M. B Y ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a dit et jugé n’y avoir lieu à statuer sur la requalification du bail et la nullité du congé et en qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2020, M^me X et M. Y demandent de voir :

- REFORMER le jugement déféré :

* en ce en ce qu’il a dit et juger n’y avoir lieu à statuer sur la requalification du bail et la nullité du congé et

* en ce qu’il a débouté les appelants de toutes leurs demandes tendant à :

- DIRE ET JUGER que Monsieur Y et Madame X bénéficient d’un bail pour un logement vide et non un bail meublé,

- ANNULER le congé du 27 décembre 2018,

- Sur le loyer du local vide, FIXER le loyer du local vide à 712 euros par mois en raison de l’absence de meuble, CONDAMNER le bailleur à rembourser 1958 euros de trop versé de loyer, -Vu l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, REDUIRE le loyer de 26 %, Si loyer est maintenu à 890 euros, FIXER le loyer à la somme de 658,6 euros à compter du 01 avril 2019, Si loyer est baissé à 712 euros en raison de l’absence de meuble, FIXER le loyer à la somme de 526,88 euros à compter du 01 avril 2019,

- CONDAMNER Madame Z au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

- STATUANT à nouveau,
- CONSTATER l’acquiescement de la partie intimée à la demande de requalification du bail et à la demande de nullité du congé,

- DIRE ET JUGER que Monsieur Y et Madame X bénéficient d’un bail pour un logement vide et non un bail meublé,

- ANNULER le congé du 27 décembre 2018,

- Sur le loyer du local vide,

- FIXER le loyer du local vide à 712 euros par mois en raison de l’absence de meuble,

- CONDAMNER le bailleur à rembourser 1958 euros de trop versé de loyer,

- REDUIRE le loyer de 26 % sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989,

- Si loyer est maintenu à 890 euros, FIXER le loyer à la somme de 658,6 euros à compter du 01 avril 2019,

- Si loyer est baissé à 712 euros en raison de l’absence de meuble, FIXER le loyer à la somme de 526,88 euros à compter du 01 avril 2019,

- CONDAMNER Madame Z au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

- CONDAMNER Madame Z au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Selon leurs conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M^me X et M. Y font valoir qu’aucun élément visé par le décret du 31 juillet 2015 en son article 2 et par la loi du 6 juillet 1989 en son article 25-4 n’a été fourni aux locataires.

Ils soutiennent qu’il convient d’appliquer l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : le bail est donc de trois années et expire au 3 mai 2021. Ils notent que le premier juge n’a pas répondu à la demande de réduction de loyers pour défaut de fourniture de meubles et au paiement d’un trop-versé suite à cette réduction qui doit être de 20%.

Les appelants produisent un constat d’huissier en sus des attestations de métrage. Selon eux, l’appartement désigné par le contrat de bail pour 72 m² habitable contient une pièce aveugle de 18,8 m², qui ne doit pas être comptabilisée (elle n’est pas habitable, ni chauffée ni aménagée et ne disposant d’aucune ouverture).

Les appelants font valoir l’application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, la demande amiable n’étant pas prescrite à peine d’irrecevabilité, et demandent un abattement du loyer de 26%.

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2019, M^me C Z demande de voir :

- Débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de CANNES le 19 juillet 2019.

- Condamner Madame X et Monsieur Y à payer à Madame Z la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP LADRET – D-E sous sa due affirmation de droit.

Selon ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M^me Z soutient que les appelants n’ont pas souhaité conserver les meubles déjà contenus dans les lieux loués et que c’est dans ces conditions, qu’a été rempli un modèle de bail meublé en toute connaissance de cause par les parties.

Elle souligne qu’aucune démarche amiable visée par l’article 56 du code de procédure civile n’a eu lieu avant l’assignation devant le Tribunal d’instance de Cannes et que les demandes en requalitification du bail et en nullité du congé étaient sans objet.

Elle soutient que les locataires sont de mauvaise foi car ils savaient qu’il n’y avait pas de meubles, ni d’inventaire effectué et cela dès la signature du bail ; que la location de maisons vides sur la même commune est d’un montant bien plus élevé avec des caractéristiques similaires.

Elle prétend que la procédure de réduction des loyers prévue par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été respectée et donc que la demande des appelants est irrecevable faute de démarche amiable ; qu’il n’y a pas de pièce aveugle puisqu’elle a un éclairage naturel émanant d’un jour de souffrance et aussi d’une porte fenêtre vitrée.

La procédure a été clôturée le 3 novembre 2021.

MOTIVATION :

Sur la requalification du bail :

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter le mobilier est fixé par décret.

L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location (…).

En l’espèce, par acte sous seing privé du 20 avril 2018, M^me C Z, représentée par le CABINET GERSUD SARL, a consenti à bail à M^me A X et M. B Y une maison d’habitation située […], […], moyennant un loyer mensuel révisable de 890 euros outre 100 euros de provision mensuelle sur charges. Le contrat de bail signé des parties a pour intitulé ' contrat initial habitation principale meublée’et vise la loi du 6 juillet 1989.

Même s’il est précisé par le contrat de bail qu’il a pour objet une maison meublée comprenant deux pièces (plus une pièce à l’aveugle) sur trois niveaux, il n’y est joint aucun inventaire et état détaillé du mobilier tel que prévus par l’article 25-5 précité.

D’ailleurs, même s’il résulte du dispositif des dernières conclusions des appelants qu’ils demandent la réformation du jugement déféré en toutes ses dispositions, ils sollicitent également que soit constaté l’acquiescement de l’intimée à la demande de requalification du bail, qu’il soit dit et jugé qu’ils bénéficient d’un bail pour un logement vide et non un bail meublé et que soit annulé le congé pour vendre du 27 décembre 2018.
Or, M^me Z, bailleresse, sollicite la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions tout en relevant l’absence de démarche amiable de la part des locataires en vertu de l’article 56 du code de procédure civile sans en tirer d’ailleurs aucune conséquence juridique.

Même si la formulation du jugement du Tribunal d’instance de Cannes rendu le 19 juillet 2019 est maladroite en disant ' n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en requalification du bail et en nullité du congé, devenues sans objet', il n’en demeure pas moins que comme l’a relevé le premier juge dans sa motivation, les parties sont en réalité d’accord sur la qualification du bail en bail de locaux d’habitation vide en lieu et place de celle de bail meublé et donc sur la nullité du congé pour vendre du 27 décembre 2018.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce point sauf à indiquer qu’il convient de constater l’accord des parties sur la requalification du bail meublé en bail de locaux vides à usage d’habitation et sur la nullité du congé pour vendre délivré par acte du 27 décembre 2018, qui sera donc sans effet.

Sur le montant du loyer comme conséquence de la requalification du bail:

Bien qu’il résulte de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 que le loyer d’un logement vide est nécessairement inférieur à celui d’un local meublé, les locataires ont signé le contrat de bail indiquant à tort un bail meublé alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’absence de l’inventaire et de l’état détaillé du mobilier joints au contrat, l’état des lieux du 3 mai 2018 signé du locataire précédent et signé par M. Y ne pouvant en tenir lieu.

De même, les appelants affirment que l’absence de fourniture de meuble entraîne une réduction de loyer de 20 % sans apporter la moindre pièce justifiant leur allégation.

Par conséquent, au vu de ces éléments et alors qu’ils n’invoquent pas avoir été induits en erreur par la bailleresse sur l’objet du bail, il convient de les débouter de leur demande de réduction des loyers et donc de confirmer sur ce point le jugement déféré.

Sur la demande de diminution du loyer en lien avec la surface habitable :

En vertu de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande de la diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois, à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, les appelants demandent que le loyer soit diminué de 26% compte tenu de la réalité de la surface habitable du logement loué.

Ils se fondent sur les attestations de surface habitable effectuées par la société AEDEX et la société ARCADE, intervenues respectivement en mars 2019 et mai 2019 à la demande de M^me X, et selon lesquelles la superficie du logement est de 53,56 m², au lieu des 72 m² comme indiqué dans le contrat de bail, soit une diffférence de 26% qui est donc supérieure au 5% visé par l’article 3-1 précité.

Cependant, les locataires ne se sont jamais rapprochés de la propriétaire pour évoquer avec elle la question de la diminution du loyer payé compte tenu de la possible différence de surface habitable dont ils ont eu connaissance à compter du 19 mars 2019, date de l’attestation de la société AEDEX.

De même, ils n’ont pas formé de demande écrite à destination de la bailleresse qui a, selon ce texte, un délai de deux mois pour répondre et ainsi éviter la saisine du juge par les preneurs.

La demande de M. Y et M^me X a été faite dans leurs conclusions actualisées et adressées par mail au conseil de M^me Z le 20 mars 2019, dans le cadre du procès devant le premier juge.

Ainsi, aucune tentative de solution amiable n’a été tentée par les locataires alors qu’il résulte clairement des termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la volonté du législateur a été de favoriser un règlement amiable de ce type de contentieux.

Aussi convient-il de considérer qu’en agissant de la sorte, leur demande est irrecevable faute de respecter la procédure à suivre prévue par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui a un caractère d’ordre public.

En conséquence, il y a lieu de prononcer l’irrecevabilité de la demande des appelants aux fins de diminution du loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de confirmer le jugement déféré sur ce point par substitution de motifs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de faire droit à la demande de M^me Z présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les appelants seront condamnés à lui verser la somme visée au dispositif de la présente décision.

Les appelants, qui succombent, seront déboutés de leur demande faite au titre des frais irrépétibles que ce soit pour la première instance que pour la procédure d’appel et seront condamnés aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par la SCP LADRET- D – E, Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit et jugé n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et a laissé les dépens à la charge de M^me A X et de M. B Y.

PAR CES MOTIFS :

La Cour satuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à y substituer les dispositions suivantes :

- Constate l’accord des parties sur la requalification du bail meublé, signé le 20 avril 2018, en bail de locaux vides à usage d’habitation portant sur une maison d’habitation située […], […],

- Constate l’accord des parties sur la nullité du congé pour vendre délivré par acte d’huissier du 27 décembre 2018, qui sera par conséquent sans effet,

- Déclare irrecevable la demande de M^me A X et M. B Y en diminution du loyer fondée sur l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Y AJOUTANT :

CONDAMNE M^me A X et M. B Y à payer à M^me C Z la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les partie du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M^me A X et M. B Y aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par la SCP LADRET- D – E, Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.