Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 26 janvier 2021, n° 18/00790

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PAU
- Composition de la Cour
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la responsabilité contractuelle de Madame B Z
- Sur la responsabilité de Monsieur et Madame X
- Sur la réparation d'une atteinte à l'image commerciale
- Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile...
- Dispositif

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CA Pau
Infirmation 26 janvier 2021

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a jugé que les conditions d'application de la clause pénale étaient remplies, car Madame B Z n'a pas informé l'agence de la signature d'un nouveau compromis de vente, ce qui a entraîné un préjudice pour l'agence.
Accepté
Collusion frauduleuse
La cour a constaté une collusion entre les parties, ce qui a conduit à la perte de la commission due à l'agence, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Préjudice commercial
La cour a estimé que l'agence ne justifiait pas d'un préjudice réel subi auprès des notaires et des autres agences immobilières, et a donc rejeté cette demande.

Résumé par Doctrine IA

La SARL COBIM, une agence immobilière, a assigné Madame Z et les époux X en justice pour obtenir des dommages et intérêts. L'agence réclamait le paiement d'une clause pénale et une indemnisation pour atteinte commerciale, arguant que Madame Z avait manqué à ses obligations contractuelles en ne l'informant pas d'une nouvelle vente. Les époux X étaient quant à eux accusés d'avoir agi de manière déloyale en traitant directement avec le vendeur après avoir visité le bien par l'intermédiaire de l'agence.

Le tribunal de première instance avait débouté la SARL COBIM de ses demandes et l'avait condamnée à verser des sommes à Madame Z et aux époux X au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La cour d'appel a été saisie de ce litige suite à l'appel interjeté par l'agence immobilière.

La cour d'appel a infirmé le jugement de première instance. Elle a condamné Madame Z et les époux X à payer solidairement la somme de 24 000 € à la SARL COBIM, considérant que les conditions d'application de la clause pénale étaient remplies et que les époux X avaient agi en collusion avec Madame Z pour priver l'agence de sa commission. La demande de dommages et intérêts pour atteinte commerciale a été rejetée, tout comme les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 26 janv. 2021, n° 18/00790
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/00790
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Caroline DUCHAC, président
Avocat(s) :	David IDIARTChristophe MIRANDARobert MALTERRE
Cabinet(s) :	MALTERRE - CHAUVELIERAGUER IDIART PIGNOUX CABINET ADVOCARECABINET ETCHE AVOCATS
Parties :	SARL COTE BASQUE IMMOBILIER

Texte intégral

MARS/DD

Numéro 21/00366

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 26/01/2021

Dossier : N° RG 18/00790 -

N° Portalis DBVV-V-B7C-G26Y

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

SARL COBIM « COTE BASQUE IMMOBILIER »

B Z, D X,

E F

épouse X

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 Janvier 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Décembre 2020, devant :

Madame L, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du

code de procédure civile

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL COBIM exerçant sous l’enseigne « COTE BASQUE IMMOBILIER »

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

représentée par Maître MIRANDA de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Madame B Z

[…]

représentée par Maître IDIART de la SCP ASSIE AGUER IDIART PIGNOUX CABINET ADVOCARE, avocat au barreau de BAYONNE

assistée de la SELARL SOL-GARNAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur D X

[…]

représentée par Maître MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU

Madame E F épouse X

[…]

représentée par Maître MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision

en date du 05 FEVRIER 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 15/01068

Madame B Z a conclu plusieurs mandats de vente sans exclusivité auprès de différentes agences immobilières dont la SARL Côte basque immobilier (également dénommée SARL COBIM) et l’agence Carmen immobilier, pour la mise en vente de son appartement situé à Ciboure (64), dans la résidence « Itsaso-Alde ».

Le 26 février 2015, Monsieur D X, accompagné de la SARL Côte basque immobilier a visité ce bien et a signé un bon de visite.

Au mois de mars 2015, la SARL Côte basque immobilier transmettait à Madame B Z une offre d’achat émise par les époux X au prix de 604 000 € frais d’agence inclus soit 580 000 € net vendeur, acceptée par Madame Z le 20 mars 2015.

Un compromis de vente a été signé le 7 avril 2015 par les époux X et le 10 avril 2015 par Madame Z pour un prix de vente de 580 000 €, outre 24 000 € de commission pour l’agence immobilière.

Le 16 avril 2015, Monsieur D X et son épouse Madame E F informaient l’étude notariale en charge de la vente de leur volonté de se rétracter.

Le 22 avril 2015, un nouveau compromis de vente était signé par les époux X puis par Madame Z, le 28 avril 2015, pour une offre de vente au prix de 585 000 € net vendeur.

Le 28 avril 2015, la SARL Côte basque immobilier faisait délivrer à Madame B Z une sommation interpellative à laquelle elle répondait qu’une nouvelle offre supérieure lui avait été faite par l’agence Carmen immobilier.

C’est dans ces conditions que, selon assignations délivrées séparément les 29 mai 2015 et 1^er juin 2015, la SARL Côte basque immobilier a attrait Madame B Z et Monsieur D X et son épouse Madame E F devant le tribunal de grande instance de Bayonne sur le fondement de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 29 000 € à titre de dommages et intérêts.

L’acte de vente était réitéré en la forme authentique le 30 juillet 2015.

Par jugement du 5 février 2018, le tribunal de grande instance de Bayonne a débouté la SARL Côte basque immobilier de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame Z et des époux X et l’a condamnée à payer à Madame Z la somme de 4 000 € et aux époux X, la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Par déclaration régularisée le 12 mars 2018, la SARL Côte basque immobilier a interjeté appel de cette décision qu’elle conteste en toutes ses dispositions.

Par conclusions n° 2 du 31 mars 2020, la SARL « Côte basque immobilier » demande, sur le fondement des dispositions prévues à l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et des articles 1134, 1147, 1382, 1142 et 1152 (anciens) du code civil de réformer le jugement entrepris et, statuant

à nouveau, de :

— condamner Madame B Z à lui verser la somme de 24 000 € en application des dispositions de la clause pénale prévue au contrat de mandat non exclusif signé le 13 février 2015,

— condamner les époux X à lui régler la somme de 24 000 € au titre des dommages et intérêts résultant de leur faute délictuelle sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil pour perte de chance de réaliser la vente,

— condamner, in solidum, Madame Z et les époux X à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dommages et intérêts pour atteinte commerciale,

À titre subsidiaire, de :

' condamner in solidum, Madame Z et les époux X à lui régler la somme de 24 000 € au titre des dommages et intérêts résultants de leur faute délictuelle sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil.

Par conclusions du 17 mars 2020, Monsieur D X et Madame E F, son épouse, demandent de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la SARL COBIM de l’ensemble de ses demandes et Madame B Z de sa demande subsidiaire tendant à solliciter qu’ils la relèvent de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. Ils demandent de condamner la SARL COBIM à leur verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions n° 3 du 16 avril 2020, Madame B Z demande de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et à titre subsidiaire, en cas de réformation de condamner Monsieur D X et Madame E F son épouse à la relever indemne de toute condamnation.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la partie qui succombe à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC en appel et aux entiers dépens d’appel.

Au préalable, elle demande le report de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries et à défaut, le rejet des conclusions d’appelants n° 2 et des pièces 10 et 11 signifiées le 31 mars 2020 par la société COBIM.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2020 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 05 mai 2020. A cette date, l’affaire n’ayant pas pu être retenue en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 par dépôt des dossiers a été renvoyée à l’audience du 1^er décembre 2020.

Madame Z a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture en raison de l’état d’urgence sanitaire, pour que soient admises ses conclusions notifiées le 16 avril 2020. En l’absence de difficultés sur ce point, l’ordonnance de clôture a été révoquée le 1^er décembre 2020, et l’affaire à nouveau clôturée à cette date avant l’ouverture des débats.

Sur ce :

Sur la responsabilité contractuelle de Madame B Z

Force est de constater, que si la SARL Côte basque immobilier vise toujours l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dans ses dernières écritures, elle ne développe aucun moyen à l’appui de ce texte.

Concernant la mise en 'uvre de la clause pénale, la SARL Côte basque immobilier fait valoir que Madame Z ne l’a pas informée de la nouvelle vente et souligne par ailleurs qu’elle a eu un comportement déloyal et de mauvaise foi.

Madame Z sollicite la confirmation du jugement en indiquant notamment qu’elle n’a pas traité directement avec Monsieur et Madame X et qu’elle a informé l’agence Côte basque immobilier le jour même de la signature du nouveau compromis de vente. Elle conteste par ailleurs, les conditions de rédaction de la clause pénale.

Le mandat conclu avec la SARL Côte basque immobilier le 13 février 2015, pour une durée de 3 mois pouvant être prorogée d’une durée maximale de 12 mois supplémentaires, prévoyait que le bien devrait être présenté, rémunération comprise, au prix de 661 000 €, la rémunération du mandataire étant fixé à 5 % TTC du prix de vente.

Il est stipulé que de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de 12 mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

La clause pénale précise notamment que le mandant :

b) « garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur, toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s’engage à informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé réception, les noms et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur’ »,

c) « s’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visite les locaux avec lui ».

En cas de non-respect de ces obligations, le mandant s’engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto.

Il est constant, que Monsieur et Madame X ont visité le bien objet de ce mandat de vente le 28 février 2015 avec l’agence Côte basque immobilier puis ont signé un compromis de vente le 7 avril 2015.

Il est établi par un mail du 20 mars 2015, que Monsieur D X avait donné son accord à la transaction, en précisant « je trouverai élégant de la part des 2 parties que la transaction se fasse à 600 000 € au lieu de 604 000' ». Ce mail est signé par Madame B Z avec la mention bon pour accord au prix de 604 000 € FAI (frais d’agence inclus).

En réponse à Monsieur X, l’agence Côte basque immobilier rappelait que Madame Z souhaitait que la vente se fasse au prix net vendeur de 580 000 €.

Madame B Z, qui indique qu’elle avait également signé un mandat de vente sans exclusivité avec l’agence Carmen immobilier qu’elle a modifié le 3 avril 2015, ne communique qu’un mandat de vente signé avec cette agence le 22 février 2014. Le prix de vente était de 850 000 € avec une commission d’agence de 50 000 €.

La photocopie de l’avenant qu’elle produit est en date du 5 avril 2014 et ne porte que la modification

du prix de vente à 795 000 € avec une rémunération du mandataire fixée à 45 000 €, ce qui ne correspond en aucune façon à la vente intervenue le 30 juillet 2015 au prix de 585 000 € avec une commission d’agence de 1 000 €.

L’avenant en date du 3 avril 2015 n’est pas versé aux débats.

Il est constant par ailleurs que Madame B Z n’a pas informé spontanément l’agence Côte basque immobilier de la signature du compromis de vente le 28 avril 2015, en lui communiquant les informations requises, cette information n’ayant été donnée qu’en réponse à une sommation interpélative par huissier, le jour même de la signature du compromis de vente par Madame Z.

Par ailleurs, cette obligation incombait à Madame Z, quand bien même la vente serait réalisée par un autre agence, sans que rien n’établisse d’ailleurs au vu des pièces produites, que cette transaction soit intervenue dans le cadre d’un mandat de vente valide avec l’agence Carmen immobilier.

Alors qu’elle était toujours engagée contractuellement avec l’agence Côte basque immobilier par le mandat signé pour une durée de 3 mois donc jusqu’au 19 mai 2015, Madame Z n’a donc pas respecté les dispositions contractuelles du b) de la clause pénale afférente à l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception convenue dans les dispositions afférentes à la la clause pénale alors que le compromis de vente avait déjà été signé par les époux X le 22 avril 2015.

En conséquence, les conditions d’application de la clause pénale, rédigées en caractères très apparents, avec des paragraphes décalés pour chacune des obligations stipulées au a) b) c) et rappel en caractères majuscules et gras des conséquences du non-respect de son obligation, sont remplies.

Réformant le jugement de ce chef, Madame B Z sera condamnée à payer à la SARL Côte basque immobilier, la clause pénale de 24 000 €.

Sur la responsabilité de Monsieur et Madame X

Elle est recherchée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil (anciennement 1382 du Code civil).

Il résulte de la lecture du bon de visite du 26 février 2015, que Monsieur et Madame X s’étaient engagés en cas d’achat ou de location directement ou par personne interposée, à ne traiter que par l’intermédiaire de l’agence.

S’il est constant que cet engagement n’a pas de valeur contractuelle en l’absence d’un tel lien entre l’agence chargée du mandat de vente et les éventuels acquéreurs, il convient de rappeler qu’un compromis de vente avait été signé à la suite de cette visite, le 7 avril 2015 par les époux X et le 10 avril 2015 par Madame Z, rappelant expressément la commission de 24 000 € de l’agence immobilière.

Il est certain que tant le vendeur que les acquéreurs avaient intérêt à ce que la vente ne se fasse pas par l’intermédiaire de la SARL Côte basque immobilier dès lors que :

— la vente s’est faite finalement à prix net vendeur plus élevé (585 000 € au lieu de 580 000 €) ;

— pour une commission pour l’agence Carmen immobilier réduite à 1 000 € soit une économie substantielle de 23 000 € pour les acquéreurs observation faite que Madame B Z n’a pas justifié de l’avenant au mandat de vente de l’agence Carmen immobilier stipulant les conditions de cette vente, les photocopies qu’elle communique concernant, comme vu ci-dessus, une vente au prix

de 850 000 € avec une rémunération du mandataire de 50 000 € puis un avenant du 5 avril 2014 modifiant le prix de vente à 795 000 € avec une rémunération modifiée à 45 000 € le 5 avril 2014.

Monsieur et Madame X se sont désistés le 16 avril 2015 de la vente du bien immobilier de Madame Z pour signer un nouveau compromis de vente sur ce même bien, quelques jours plus tard, le 28 avril 2015, sur les conditions qui auraient été proposées par l’agence Carmen immobilier en vertu d’un avenant du 3 avril 2015 non produit.

Par ailleurs, la circonstance que l’acquéreur final ne soit pas exactement la même personne, puisque Monsieur H X, fils de Monsieur et Madame X est désormais acquéreur de cet immeuble pour moitié avec ses parents, n’empêchait aucunement Monsieur et Madame X qui avaient visité l’appartement avec l’agence Côte basque immobilier quelques semaines auparavant, de s’adresser à nouveau à celle-ci pour finaliser le nouveau compromis de vente sur ce bien, ce d’autant, qu’il n’est aucunement allégué qu’une nouvelle visite ait été réalisée par l’agence Carmen immobilier pour Monsieur H X.

Ces circonstances démontrent l’existence d’une collusion frauduleuse de Monsieur et Madame X avec Madame B Z qui a eu pour conséquence de priver l’agence Côte basque immobilier de sa commission de 24 000 € expressément rappelée dans le compromis de vente dont les acquéreurs se sont rétractés pour bénéficier d’une commission symbolique au bénéfice d’une agence Carmen immobilier dont les conditions d’intervention demeurent particulièrement imprécises, Madame B Z bénéficiant quant à elle d’une majoration du prix de vente.

La demande de dommages et intérêts de l’agence Côte basque immobilier est ainsi fondée.

Il convient toutefois de relever qu’elle ne justifie pas d’un autre préjudice que celui résultant de la perte de sa commission de sorte qu’en l’absence de demande de condamnation in solidum de Madame Z et de Monsieur et Madame A, il y a lieu, réformant le jugement, de les condamner conjointement à payer la somme de 24 000 € à l’agence Côte basque immobilier.

Compte tenu de ces éléments, Madame B Z ne saurait être relevée et garantie par Monsieur et Madame X, demande dont elle sera déboutée.

Sur la réparation d’une atteinte à l’image commerciale

L’agence Côte basque immobilier ne produit aucun élément démontrant la réalité d’un préjudice subi auprès des notaires et des autres agences immobilières, à la suite des faits litigieux.

Elle sera déboutée de cette demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

La SARL Côte basque immobilier n’a formulé aucune demande au titre des frais irrépétibles dans le dispositif de ses dernières conclusions.

Madame B Z et Monsieur et Madame X seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Madame B Z et Monsieur et Madame X seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Par ces motifs

La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Condamne conjointement Madame B Z, Monsieur D X et son épouse, Madame E F à payer à la SARL COBIM exerçant sous l’enseigne « SARL Côte basque immobilier » la somme de 24 000 €,

Déboute la SARL COBIM exerçant sous l’enseigne « SARL Côte basque immobilier » de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte commerciale,

Déboute Madame B Z, Monsieur D X et son épouse, Madame E F de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame B Z, Monsieur D X et son épouse, Madame E F aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me L, Président, et par M^me J, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

I J K L