Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 19 janvier 2022, n° 21/01870

CA Pau
Infirmation partielle 19 janvier 2022

CASS
Rejet 6 avril 2023

Arguments

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Rejeté
Qualité à agir en tant que copropriétaire
La cour a estimé que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice concernant les parties communes, et que le préjudice allégué par Monsieur Z A n'est pas indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires.
Rejeté
Respect du règlement de copropriété
La cour a jugé que la délibération en question n'engageait pas le syndicat des copropriétaires, car elle n'avait pas été adoptée par l'ensemble de la copropriété et ne remplissait pas les conditions de majorité requises.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que Monsieur Z A devait supporter les dépens, en raison de l'irrecevabilité de son action.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Pau a confirmé la décision de première instance qui avait déclaré irrecevable l'action de M. ZA contre le Département des Pyrénées-Atlantiques et le syndicat des copropriétaires "les résidences du Valentin" pour défaut de qualité à agir. La cour a considéré que M. ZA n'avait pas d'intérêt légitime à agir individuellement, car les biens dont il revendique la vente constituent des parties communes générales et que le préjudice allégué n'est pas indépendant de celui subi par la copropriété. La cour a également relevé que la résolution de l'assemblée générale autorisant la vente n'était pas valable, car elle ne remplissait pas les conditions de majorité requises. Par conséquent, la cour a confirmé la décision de première instance et a condamné M. ZA à payer des frais d'appel et de première instance aux intimés.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 19 janv. 2022, n° 21/01870
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	21/01870
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Caroline DUCHAC, président
Avocat(s) :	Julie HABARESFrançois PIAULTJean Michel GALLARDOOlivia MARIOL
Cabinet(s) :	CHEYSSON MARCHADIERMARIOL
Parties :	Etablissement Public DEPARTEMENT DES PYRENEES ATLANTIQUES, Syndic. de copro. SDC LES RESIDENCES DU VALENTIN

Texte intégral

CD/CD

Numéro 22/00256

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/01/2022

Dossier : N° RG 21/01870 -

N° Portalis DBVV-V-B7F-H4OF

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

Z A

DEPARTEMENT DES PYRENEES-ATLANTIQUES,

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LES RESIDENCES DU VALENTIN »

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Janvier 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Novembre 2021, devant :

Madame X, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame X, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame X, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame ASSELAIN, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur Z A

né le […] à Saint-Jean-de-Luz

de nationalité Française

« Maison IZARRA »

[…]

Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître HABARES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

DEPARTEMENT DES PYRENEES-ATLANTIQUES

Pris en la personne de son Président, ayant son siège social

Hôtel du Département

[…]

Représenté et assisté de Maître GALLARDO, avocat au barreau de PAU

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LES RESIDENCES DU VALENTIN » pris en la personne de son administrateur provisoire la SELARL FHB, prise en la personne de Maître B C ayant son siège social

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Représenté par Maître E de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS sur appel de la décision

en date du 27 MAI 2021

rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 20/02167

EXPOSE DU LITIGE

M. Z A est copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, nommé 'les Résidences du Valentin', situé sur la commune des Eaux-Bonnes à Gourette.

Par acte authentique en date du 16 octobre 2003, modifiant l’état descriptif de division, la copropriété a fait l’objet d’une division en quatre volumes :

- le volume 1 correspond à la dalle intermédiaire aussi appelée « plate-forme » ou « Esplanade du Valentin », ouverte au public,

- le volume 2 est constitué de l’escalier Nord permettant l’accès à la plate-forme depuis la place Sarrière, ouvert au public,

- le volume 3 qui correspond à :

* l’escalier intérieur de l’immeuble CINTO permettant d’accéder depuis ce passage jusqu’à la plate-forme,

* l’accès véhicule traversant l’immeuble CINTO au niveau du rez-de-chaussée, parking depuis le parking public situé à l’arrière des immeubles CINTO, […] et Y, jusqu’au parking public constituant le bâtiment B10,

- le volume 4 est composé de 1978 lots privatifs.

M. Z A expose qu’un accord de vente serait intervenu entre le syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin’ et le Département des Pyrénées-Atlantiques, autorisée par une assemblée générale, portant sur les volumes 1, 2 et 3 ci-dessus, dont le prix aurait été payé. Il entend voir réitérer cette vente.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2020, M. Z A a fait assigner le Département des Pyrénées-Atlantiques ainsi que le syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin’ représenté par son administrateur provisoire devant le tribunal judiciaire de Pau pour demander :

- la condamnation du syndicat des copropriétaires à communiquer à l’étude notariale de Maître G-H I-Montagné, l’ensemble des documents nécessaires à l’élaboration de l’acte réitératif de vente intervenue au profit du département des Pyrénées-Atlantiques :

* du volume 1, constitué de la dalle intermédiaire dite 'Plate-forme',

* du volume 2, constitué de l’escalier […],

* du volume 3, constitué de l’escalier intérieur à l’immeuble Cinto de l’état descriptif de division en date du 16 octobre 2003 ;
- de condamner le département, sous astreinte, à réitérer par acte authentique, en l’étude notariale de Maître G-H I-Montagné, la vente intervenue à son profit :

* du volume 1, constitué de la dalle intermédiaire dite 'Plate-forme',

* du volume 2, constitué de l’escalier […],

* du volume 3, constitué de l’escalier intérieur à l’immeuble Cinto de l’état descriptif de division en date du 16 octobre 2003.

Par conclusions d’incident notifiées le 9 février 2021, le Département des Pyrénées-Atlantiques a saisi le juge de la mise en état afin qu’il déclare M. Z A dans son action pour défaut de qualité à agir. Subsidiairement, il soulève la prescription.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 mai 2021, le juge de la mise en état a :

- déclaré irrecevable l’action de M. Z A tant à l’encontre du Département des Pyrénées-Atlantiques que du syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin’ pour défaut de qualité à agir,

- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. Z A aux dépens.

Par déclaration réalisée le 7 juin 2021, M. Z A a interjeté appel de cette décision qu’il critique en chacune de ses dispositions.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour le 10 juin 2021, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Suivant ses conclusions déposées le 26 août 2021, M. Z A demande à la cour :

- de recevoir M. Z A en son appel, et l’y déclarer bien-fondé ;

- d’infirmer l’ordonnance du 27 mai 2021 en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de M. Z A tant à l’encontre du Département des Pyrénées-Atlantiques que du syndicat des copropriétaires ' les résidences du Valentin’ pour défaut de qualité à agir.

Statuant de nouveau :

- de juger l’action de M. Z A parfaitement recevable, ce dernier ayant qualité à agir ;

- de débouter le Département des Pyrénées-Atlantiques et le syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin’ de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- de condamner le Département des Pyrénées-Atlantiques à payer à M. Z A la somme de 5.000 € en application dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner le Département des Pyrénées-Atlantiques aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit du Cabinet Lexavoue agissant par Maître D E, et ce en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant ses conclusions déposées le 16 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin' demande à la cour :
- de débouter M. Z A de l’ensemble de ses demandes,

- de confirmer l’ordonnance de mise en état du 27 mai 2021 en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de M. Z A pour défaut de qualité à agir.

Y ajoutant,

- de condamner M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin', représentée par la SELARL FHB, prise en la personne de Maître B C, la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- de condamner M. Z A aux entiers dépens.

Suivant ses conclusions déposées le 26 octobre 2021, le Département des Pyrénées-Atlantiques demande à la cour :

A titre principal,

- de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire,

- de déclarer irrecevable l’action engagée.

Dans tous les cas,

- de condamner la partie demanderesse à régler une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- de le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2021, avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

Sur la recevabilité de l’action contre le syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin'

Suivant les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic'.

Ainsi, en application de ce texte, seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Un copropriétaire a qualité pour agir individuellement lorsqu’il subit un préjudice personnel dans la propriété ou la jouissance de son lot et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires.
Les biens dont M. Z A entend voir déclarer la vente parfaite, à savoir les volumes 1, 2 et 3, constituent des parties communes générales aux termes de l’état descriptif de division du 16 octobre 2003.

La non réitération d’une vente de parties communes générales à un tiers et les accessoires qui s’y attachent ne portent en rien préjudice à la propriété ou la jouissance du lot de M. Z A indépendamment de celui subi par la collectivité des copropriétaires.

Si le défaut de réitération allégué devait causer un préjudice en termes d’économie de travaux coûteux, il serait subi par la collectivité des copropriétaires. Le préjudice allégué par M. Z A n’en n’est nullement indépendant.

L’appel de charges relatif aux travaux conservatoires dont M. Z A fait état concerne évidemment l’ensemble des copropriétaires et ne constitue pas un préjudice personnel indépendant de celui de la copropriété.

Par ailleurs, M. Z A expose qu’il est recevable à agir afin de faire respecter le règlement de copropriété en ce qu’il prévoit que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, alors que la délibération adoptée le 11 décembre 1999 a décidé de la cession des volumes 1, 2 et 3 et mandaté le syndic pour signer les actes de cession et opérer les formalités de publicité foncières.

Suivant les dispositions de l’article 16 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 'tous actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu’ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef'.

L’assemblée générale en cause, en date du 11 décembre 1999, n’est pas une assemblée de l’ensemble de la copropriété mais de certains bâtiments seulement (P2-P3 P4-P5). Elle ne peut donc pas engager le syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin'. En outre la condition de majorité de l’article 26 n’était pas remplie (13.200 voix sur les 100.000 de l’ensemble des copropriétaires de la résidence).

Par conséquent, les conditions de l’article 16 ci-dessus ne sont pas remplies pour permettre au syndic et aujourd’hui à l’administrateur provisoire représentant le syndicat de passer l’acte de vente. Le fait que la résolution de l’assemblée en cause n’ait pas été annulée est inopérant, cette résolution n’a pas vocation à se substituer à une disposition légale d’ordre public.

La réalisation d’autres ventes de parties communes autorisées par cette assemblée générale est étrangère au débat.

Par conséquent, le premier juge sera confirmé en ce qu’il a dit que M. Z A n’a pas qualité à agir contre le syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin'.

Le litige étant indivisible, les défendeurs à l’action étant les parties désignées à une vente immobilière, l’irrecevabilité contre l’une entraîne l’irrecevabilité de l’action dans son ensemble.

En outre, ce qui concerne le Département des Pyrénées-Atlantiques, le premier juge a justement observé que M. Z A n’est pas parti au contrat de vente qu’il invoque et n’a à ce titre pas intérêt à agir contre lui.

La décision déférée sera donc confirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile M. Z A supportera les dépens.

Au regard de l’équité, M. Z A sera condamné à payer la somme de 3.000 € à chacun des intimés pour les frais d’appel et de première instance, l’ordonnance dont appel étant réformée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme la décision déférée sauf en ce qui concerne les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires 'les résidences du Valentin’ et au Département des Pyrénées-Atlantiques la somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel ;

Condamne M. Z A aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me X, Présidente, et par M^me K, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

J K L X