CF/CD

Numéro 24/02663

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 11/09/2024

Dossier : N° RG 24/00372 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYA7

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

[K] [W],

[L] [G]

C/

[F] [J],

SCI CLIFF GATE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 22 Mai 2024, devant :

Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [K] [W]

né le 16 juin 1981 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [L] [G]

né le 15 avril 1962 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés et assistés de Maître FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Maître [F] [J] associé au sein de la SCP CBF ASSOCIES, agissant ès qualités d’administrateur provisoire du SDC MAISON BELLEVUE désigné par ordonnance du 16 octobre 2023, ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 13] et ayant un établissement,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté et assisté de Maître ORABE, avocat au barreau de BAYONNE

SCI CLIFF GATE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée et assistée de Maître BONNET, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 23 JANVIER 2024

rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 23/00535

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [W] et Madame [V] [T] sont copropriétaires indivis des lots n° 2 et 3 au sein de la copropriété Maison Bellevue située à [Localité 11].

Monsieur [L] [G] est propriétaire des lots n° 5 et 6 au sein de ladite copropriété, et la SCI Cliff Gate est copropriétaire des lots n° 1 et 7.

Par courrier recommandé du 10 juillet 2023, M. [G], syndic bénévole de la copropriété Maison Bellevue, a notifié à l’ensemble des copropriétaires sa démission, à effet du 13 juillet 2023.

Par courrier recommandé du 13 juillet 2023, M. [W] a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale fixée au 12 août 2023, lors de laquelle M. [G] a été désigné en qualité de syndic jusqu’au 11 août 2026.

Par ordonnance du 16 octobre 2023, le président du tribunal judiciaire de Bayonne a, sur requête de la SCI Cliff Gate du 21 juillet 2023, désigné Maître [F] [J] en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue, en lieu et place de Me [E], désignée par ordonnance du 15 septembre 2023, sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 portant application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la SCI Cliff Gate a saisi le tribunal judiciaire de Bayonne en nullité de la convocation du 13 juillet 2023 et de l’assemblée générale du 12 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, M. [W] et M. [G] ont fait assigner la SCI Cliff Gate devant le président du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins de voir rétracter l’ordonnance du 16 octobre 2023.

Par ordonnance contradictoire du 23 janvier 2024 (RG n° 23/00535), le juge des référés a :

— débouté M. [W] et M. [G] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la SCI Cliff Gate de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] et M. [G] aux dépens.

Le juge a retenu que la régularité de la convocation en assemblée générale du 12 août 2023 n’avait pas été tranchée au fond mais qu’il existait un doute sérieux sur sa validité en l’absence d’habilitation préalable de M. [W] à procéder à ladite convocation.

Par déclaration du 31 janvier 2024 (RG n° 24/00372), M. [K] [W] et M. [L] [G] ont relevé appel, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle les a :

— déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— condamnés aux dépens.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions du 26 avril 2024, M. [K] [W] et M. [L] [G], appelants, entendent voir la cour :

— déclarer leur demande recevable et fondée,

— débouter la SCI Cliff Gate de l’ensemble de ses demandes,

— débouter Me [F] [J] en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue de l’ensemble de ses demandes,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle les a :

— déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— condamnés aux dépens.

En conséquence et statuant à nouveau,

— ordonner la rétractation de l’ordonnance du 16 octobre 2023 ayant désigné Me [F] [J] en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue en la déclarant nulle et non avenue pour violation des articles 47 et 59 du décret du 17 mars 1967 eu égard à la désignation par l’assemblée générale du 12 août 2023 d’un syndic dont le contrat a pris effet à compter du 12 août 2023 jusqu’au 11 août 2026,

— condamner la SCI Cliff Gate à payer à M. [W] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Cliff Gate à payer à M. [G] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Cliff Gate à payer les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris l’intégralité des frais et honoraires correspondant à la procédure en désignation d’un administrateur judiciaire ainsi que l’intégralité des frais et honoraires de Me [F] [J] suite à sa désignation.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 47 et 59 du décret modifié n° 67-223 du 17 mars 1967 :

— que M. [W] représente de manière régulière l’indivision [W]/[T] dans le cadre de l’instance en cours au moyen d’une procuration en ce sens de Mme [T],

— qu’ils ont permis par anticipation la présence de l’administrateur provisoire à la procédure, sans solliciter de demandes à son encontre,

— que l’obligation d’habilitation préalable d’un copropriétaire pour convoquer une assemblée générale prévue à l’article 50 du décret du 17 mars 1967 ne trouve pas application en l’espèce dès lors qu’elle ne s’applique que lorsque la copropriété a élu son syndic et que ledit syndic refuse de convoquer une assemblée générale ; qu’en l’espèce la copropriété n’avait plus de syndic suite à la démission de M. [G], à compter du 13 juillet 2023,

— que l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 6 août 2015, permet à un copropriétaire de convoquer une assemblée générale lorsque la copropriété n’a plus de syndic suite à sa démission, sans habilitation préalable du juge des référés, afin de faire désigner un nouveau syndic,

— que la SCI Cliff Gate a reçu la convocation de M. [W] du 13 juillet 2023 contenant l’ordre du jour de l’assemblée du 12 août 2023, et ne pouvait donc ignorer que ladite assemblée avait désigné son syndic à cette date, et a donc volontairement généré des frais de justice et de rémunération de l’administrateur provisoire qu’ils n’ont pas à supporter,

— que le juge de la rétractation devait se placer au jour où il a statué, et qu’à cette date le nouveau syndic avait été désigné par l’assemblée générale du 12 août 2023,

— que l’engagement par la SCI Cliff Gate d’une procédure au fond en nullité de l’assemblée générale du 12 août 2023 ne peut justifier le maintien de l’ordonnance du 16 octobre 2023 ayant désigné un administrateur provisoire dès lors que la désignation de M. [G] en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 12 août 2023 s’impose à tous tant que la résolution n’a pas été annulée,

— que les conditions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 pour obtenir la désignation d’un syndic judiciaire n’étaient pas réunies puisque M. [G] avait été désigné syndic bénévole par l’assemblée générale du 12 août 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la SCI Cliff Gate, intimée, demande à la cour de :

— débouter M. [W] et M. [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance,

— condamner in solidum M. [W] et M. [G] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 46, 47 et 59 du décret du 17 mars 1967 :

— que l’appel est irrecevable dès lors que l’administrateur provisoire n’était pas partie à la première instance,

— que M. [W] ne représente pas régulièrement l’indivision [W]/[T] dès lors que l’attestation de Mme [T] est datée du 3 avril 2024 et qu’elle ne respecte pas les formes du mandat requises par l’article 1985 du code civil,

— qu’elle a présenté sa requête en désignation d’un administrateur provisoire le 21 juillet 2023 alors que le syndic en exercice avait démissionné et que l’assemblée générale du 12 août 2023 susceptible d’élire un nouveau syndic ne s’était pas tenue ; que l’absence de syndic s’apprécie au jour de la requête sollicitant la désignation d’un administrateur provisoire, et qu’elle était donc recevable et fondée à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire à cette date,

— que le motif adopté par l’ordonnance pour refuser la rétractation de l’ordonnance n’est pas fondé, mais qu’il ne saurait être tenu compte par le juge de la rétractation de faits postérieurs au dépôt de la requête et à l’ordonnance du 16 octobre 2023 pour statuer sur la demande de rétractation,

— que les conditions et modalités dans lesquelles M. [G] a été initialement désigné puis renouvelé en qualité de syndic ne sont pas connues dès lors que le règlement de copropriété et son titre de propriété n’évoquent pas ces points,

— que la tacite reconduction de M. [G] dans ses fonctions de syndic est exclue ; que le contrat adopté par l’assemblée du 12 août 2023 n’est pas conforme aux dispositions applicables en la matière, qu’il ne mentionne pas si le syndic a souscrit une assurance de responsabilité civile ; que la convocation ne prévoit pas la désignation du bureau,

— que la gestion de la copropriété par M. [G] n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, Me [F] [J] ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue, intimé et appelant incident, sollicite de la cour qu’elle :

— déclare irrecevable sur le fondement de l’article 547 du code de procédure civile l’appel dirigé à son encontre, dès lors qu’il n’était pas partie à la procédure de première instance,

— condamne in solidum M. [W] et M. [G] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— déboute M. [W] de l’ensemble de ses demandes en raison du défaut de communication du mandat qui lui permettrait de représenter l’indivision copropriétaire des lots 2 et 3,

— confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 23 janvier 2024,

— déboute en conséquence M. [W] et M. [G] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et prétentions,

— condamne in solidum M. [W] et M. [G] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamne in solidum M. [W] et M. [G] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 122 et 547 du code de procédure civile, et 47 du décret du 17 mars 1967 :

— qu’il n’était pas partie à la procédure de première instance et se trouve du fait de l’appel à son encontre privé du double degré de juridiction,

— que M. [W] est propriétaire indivis de son lot et ne verse qu’une attestation de Mme [T] du 3 avril 2024 rédigée pour les besoins de la cause et qui n’est pas un mandat,

— que le juge saisi d’une demande de rétractation d’une ordonnance ne peut prendre en compte des faits postérieurs à la requête ; qu’au jour du dépôt de la requête, le Syndicat des copropriétaires était bien dépourvu de syndic,

— que l’intervention d’une assemblée générale postérieurement à la requête ne peut être prise en compte dans le cadre d’un recours en rétractation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’appel à l’encontre de Me [F] [J] ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue

L’article 547 alinéa premier du code civil dispose qu''en matière contentieuse, l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance. Tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés.'

Le présent appel a pour objet la réformation d’une ordonnance de référé ayant rejeté la rétractation d’une ordonnance sur requête du 16 octobre 2023, désignant Me [J] en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue.

L’assignation en référé-rétractation ayant donné lieu à l’ordonnance dont appel a été délivrée le 23 novembre 2023.

A cette date, M. [W] et M. [G] avaient connaissance de la qualité d’administrateur provisoire de Me [J], et il leur était loisible de l’attraire à la cause, dès l’assignation devant le juge des référés, et pendant toute la durée de l’instance pendante devant lui, pour que l’instance lui soit déclarée opposable.

En conséquence, l’appel dirigé à l’encontre de Me [J] ès qualités, qui n’était pas partie en première instance, sera déclaré irrecevable.

— Sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 16 octobre 2023

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 portant application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que 'dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété (…)'.

Selon la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la cour de cassation, les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent tant que la nullité n’en a pas été judiciairement prononcée.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2023 a adopté à l’unanimité des présents ou représentés une résolution n° 3, élisant M. [L] [G] en qualité de syndic bénévole de la copropriété Maison Bellevue pour une durée de trois ans.

Par ordonnance du 16 octobre 2023, le juge des référés, saisi sur requête de la SCI Cliff Gate, a en réalité uniquement nommé Me [J] en remplacement de Me [E], initialement nommée administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue sur le fondement de l’article 47 de la loi du décret du 17 mars 1967, par ordonnance sur requête du 15 septembre 2023.

Si l’ordonnance de nomination d’un administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue du 15 septembre 2023 n’est pas versée aux débats, la requête aux fins de désignation de l’administrateur provisoire présentée par la SCI Cliff Gate le 21 juillet 2023 est quant à elle fondée sur l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Or, au jour où le juge a statué sur requête le 15 septembre 2023 et a fortiori lorsqu’il a procédé au remplacement de l’administrateur provisoire le 16 octobre 2023, la copropriété était pourvue d’un syndic, de sorte qu’il ne pouvait nommer un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Il en résulte que l’ordonnance du 23 janvier 2024 sera infirmée, en ce qu’elle n’a pas prononcé la rétractation de l’ordonnance du 16 octobre 2023 qui nommait Me [J] sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, alors que l’assemblée générale des copropriétaires avait élu son syndic en la personne de M. [G] le 12 août 2023, et que cette décision s’impose à tous tant qu’elle n’a pas été annulée, peu important qu’il existe un doute sérieux sur sa validité, cette question relevant de l’appréciation du juge du fond.

— Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La demande d’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a débouté M. [W] et M. [G] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est sans objet dès lors qu’aucune demande de condamnation à ce titre n’est formulée pour la première instance.

L’équité commande l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M. [W] et M. [G], au titre des frais exposés en cause d’appel, ainsi qu’à Me [J] ès qualités, dont l’appel est déclaré irrecevable à son encontre.

— Sur les dépens

Les appelants demandent la condamnation de la SCI Cliff Gate à payer 'les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris l’intégralité des frais et honoraires correspondant à la procédure en désignation d’un administrateur judiciaire ainsi que l’intégralité des frais et honoraires de Me [F] [J] suite à sa désignation'.

S’agissant des 'frais et honoraires induis par la procédure de désignation d’un administrateur provisoire', il y a lieu de rappeler que les appelants n’ont pas demandé d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance.

Les dépens de première instance seront mis à la charge de la SCI Cliff Gate, qui succombe en cause d’appel.

S’agissant des 'frais et honoraires de Me [J] suite à sa désignation’ en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue, il est indiqué que le seul objet de l’appel d’une ordonnance de référé statuant sur une demande de rétractation d’une ordonnance sur requête est de soumettre à un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie.

Les pouvoirs de la cour d’appel ne vont pas au-delà et il n’est pas possible notamment d’annuler les décisions prises à la suite de l’ordonnance rétractée (Cass. Com., 4 déc. 2012).

Il en résulte que la question de la prise en charge des débours et honoraires de l’administrateur provisoire ne relève pas de la compétence de la cour statuant sur appel d’une ordonnance de référé rejetant la rétractation d’une ordonnance sur requête.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’appel interjeté par M. [L] [G] et M. [K] [W] à l’encontre de Me [F] [J] ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue,

INFIRME l’ordonnance en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau :

PRONONCE la rétractation de l’ordonnance du 16 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu à désignation d’un administrateur provisoire,

Y ajoutant :

DIT que la demande relative aux honoraires et débours de l’administrateur provisoire ne relève pas de la compétence de la présente cour d’appel,

CONDAMNE la SCI Cliff Gate à payer à M. [K] [W] et à M. [L] [G], chacun, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d’appel,

CONDAMNE solidairement M. [K] [W] et M. [L] [G] à payer à Me [F] [J], ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence Maison Bellevue une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Cliff Gate aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE