LB/CS

Numéro 25/2026

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 26 juin 2025

Dossier : N° RG 23/02236 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ITQD

Nature affaire :

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Affaire :

S.C.I. AITATE

C/

S.A.R.L. LOHITZUN RESTO

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Février 2025, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

M^me Véronique FRANCOIS, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. AITATE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e François PIAULT, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Eric RIBETON, avocat au barreau de Bayonne

INTIMEE :

S.A.R.L. LOHITZUN RESTO

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hélène MORNET de la SELARL THEMIS – V GUADAGNINO & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 17 JUILLET 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 juin 2002, la SCI Aitate a consenti à la SAS Saint-Jean un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à Saint-Jean-de-Luz (64) pour l’exercice d’une activité de restauration, grill, pizzeria, salon de thé, bar de restauration, stipulant un loyer annuel initial hors taxes de 45.000 euros.

La SAS Saint-Jean a cédé son fonds de commerce de restaurant exploité dans ces locaux en ce compris le droit au bail à la SARL Lohitzun Resto par acte du 9 juillet 2009 stipulant un prix de 430.000 euros. Le loyer annuel s’élevait alors à la somme de 58.184,20 euros hors taxe. La cession a été signifiée au bailleur par acte du 30 juillet 2009.

Par acte du 4 juin 2014, la SARL Lohitzun Resto a demandé le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 5 juin 2014.

Par assignation du 25 mai 2016, la SARL Lohitzun Resto a attrait la SCI Aitate devant le tribunal de grande instance de Bayonne, devenu à compter du 1er janvier 2020 le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins de la voir notamment condamner à lui rembourser des travaux de mise aux normes des locaux qu’elle avait exposés à hauteur de la somme de 122.500 euros, constater que la valeur locative des locaux loués était inférieure au loyer actuellement acquitté, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 23.451,80 euros hors taxes par an à compter du 5 juin 2014, ordonner en conséquence à la SCI Aitate de lui rembourser la différence entre les loyers du bail renouvelé et les loyers effectivement versés depuis cette date.

Par jugement du 10 février 2020, le tribunal judiciaire de Bayonne a notamment :

Débouté la SARL Lohitzun Resto de sa demande de remboursement de travaux,

Rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la SCI Aitate relatives à l’action en fixation de loyer formée par la SARL Lohitzun Resto,

Déclaré par conséquent recevable l’action en fixation de loyer du bail commercial renouvelé formée par la SARL Lohitzun Resto,

Avant dire droit sur la demande de fixation de loyer du bail commercial renouvelé, ordonné une mesure d’expertise et commis à cette fin pour y procéder M. [T] [N],

Dit que le montant du loyer tel qu’il sera fixé par l’expert judiciaire sera dû à compter de la date de renouvellement du bail, soit le 5 juin 2014,

Sursis à statuer sur les demandes autres que celles sur lesquelles il avait été statué par le jugement,

Réservé les frais et dépens ainsi que les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rapport d’expertise a été déposé le 22 décembre 2020.

Par arrêt du 14 décembre 2021, la cour d’appel de Pau a confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 février 2020 par le tribunal judiciaire de Bayonne.

Par jugement du 17 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

Fixé à la somme annuelle de 37.105,69 euros, hors charges et hors taxes, le loyer du bail commercial renouvelé liant la SCI Aitate, bailleresse, et la SARL Lohitzun Resto preneur, portant sur le local commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à Saint-Jean-de-Luz (64),

Dit que le loyer ainsi fixé est exigible depuis le 5 juin 2014,

Débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamné la SCI Aitate à payer à la SARL Lohitzun Resto la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI Aitate aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Aitate en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 4 août 2023, la SCI Aitate a relevé appel de ce jugement.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 avril 2024 de la SCI Aitate qui demande à la cour de :

Déclarer recevable son appel,

Réformer le jugement du 17 juillet 2023 du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu’il a :

Fixé à la somme mensuelle de 37.105,69 € hors charges et hors taxes le loyer du bail renouvelé,

Dit que ce loyer est exigible depuis le 5 juin 2014,

Débouté la société Aitate du surplus de ses demandes,

Condamné la société Aitate au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau :

Rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de la société Lohitzun Resto,

Vu les insuffisances et erreurs du rapport de M. [T] [N],

Avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé au 5 juin 2014, ordonner une nouvelle expertise conformément aux dispositions de l’article R 145-30 du code de commerce,

Subsidiairement, fixer le loyer du bail renouvelé au 5 juin 2014 à la somme annuelle de 50.104 euros HT et hors charges,

Condamner la société Lothitzun Resto à lui payer une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Lohitzun Resto aux entiers dépens d’appel et de première instance, y compris au paiement des frais d’expertise.

Vu les dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024 de la société Lohitzun Resto qui demande à la cour de :

Vu les articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, les articles R 145-3 à R 145-7 du code de commerce, l’article R145-23 du code de commerce, les articles 564 et 566 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces produites,

A titre principal,

Débouter la SCI Aitate de sa demande nouvelle d’expertise judiciaire comme étant irrecevable car nouvelle en cause d’appel,

A titre subsidiaire,

Débouter la SCI Aitate de l’intégralité de ses demandes comme étant mal fondées,

Dans tous les cas,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne en date du 17 juillet 2023 en ce qu’il a :

Fixé à la somme annuelle de 37.105,69 € hors charges et hors taxes le loyer du bail renouvelé,

Dit que ce loyer est exigible depuis le 5 juin 2014,

Condamné la société Aitate aux dépens,

En tout état de cause,

Condamner la SCI Aitate à lui verser une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI Aitate aux entiers dépens,

Condamner la SCI Aitate à lui rembourser les frais de l’expertise judiciaire avancés par elle, soit la somme de 2.995,92 euros.

***

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande de nouvelle expertise formulée par la SCI Aitate

La SCI Aitate demande, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé au 5 juin 2014, d’ordonner une nouvelle expertise conformément aux dispositions de l’article R 145-30 du code de commerce.

La société Lohitzun Resto sollicite au visa de l’article 564 du code de procédure civile de débouter la SCI Aitate de cette demande comme étant irrecevable car nouvelle en cause d’appel.

La SCI Aitate répond, en se fondant sur les dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, que cette demande est recevable car elle est l’accessoire de la prétention critiquant le rapport d’expertise de M. [N].

*

Selon les articles 564 et 566 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce la demande formulée par la SCI Aitate pour la première fois en cause d’appel de nouvelle expertise est l’accessoire de sa demande tendant au rejet des prétentions de la société Lohitzun Resto.

Elle est donc recevable et la fin de non-recevoir soulevée par l’intimée doit être rejetée.

Sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé

La SCI Aitate sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a fixé à la somme de 37.105,69 euros hors charges et hors taxes le loyer du bail renouvelé et dit qu’il est exigible depuis le 5 juin 2014, ainsi que le rejet des prétentions de la société Lohitzun Resto. Subsidiairement elle sollicite la fixation de ce loyer au 5 juin 2014 à la somme de 50.104 € hors taxes et hors charges.

A l’appui de cette demande elle critique le rapport d’expertise judiciaire de M. [N] et invoque un rapport non contradictoire établi par Mme [R] [V] le 15 septembre 2023.

La société Lohitzun Resto demande de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé et dit que ce loyer est exigible depuis le 5 juin 2014.

Sur le respect du contradictoire par l’expert judiciaire

La SCI Aitate critique tout d’abord le rapport d’expertise judiciaire sur le plan de la méthode adoptée. Elle fait valoir qu’il ne contient pas les baux qu’il vise de sorte qu’aucune vérification ne peut être faite sur les surfaces de référence, les charges et obligations des parties. Elle lui reproche également de ne pas avoir mesuré toutes les surfaces des locaux de référence servant de point de comparaison. Elle ajoute que les quelques mesures qu’il a faites n’ont pas été réalisées de manière contradictoire et invoque le fait que toutes les références que l’expert judiciaire a prises en compte ont été transmises par le preneur.

*

Toutefois, il convient de relever que le fait que les références prises en compte par l’expert judiciaire aient été transmises par le locataire n’encourt pas la critique alors la SCI Aitate n’en avait pas transmises, qu’elles sont pertinentes au regard des critères légaux d’évaluation de la valeur des locaux litigieux compte tenu notamment de la destination des locaux comparés en (en lien avec la restauration, la vente d’huitres et de crustacées, et des activités annexes) et de leur localisation à proximité, qu’elles ont été analysées au vu de critères objectifs permettant une discussion contradictoire des parties. Au regard de ces éléments la recherche pas l’expert d’autres références n’était pas indispensable.

En outre l’expert judiciaire vise expressément page 4 de son rapport la liste des copies des baux des locaux lui ayant servi de référence qui lui ont été communiqués par le conseil de la société Lohitzun Resto dans le cadre des opérations d’expertise qu’il a pu consulter, et qui pouvaient l’être par les parties, permettant une discussion sur les surfaces, charges et obligations des parties dans les baux de référence.

Il détaille pages 4 et 5 le déroulement des opérations d’expertise dont il résulte que le restaurant Lohitzun Resto et 7 références ont été visitées le 2 juillet 2020 en présence des parties, qu’un nouveau mesurage du restaurant a eu lieu le 23 octobre 2020 en présence de M. [B] et de Maître [C], et que le 29 octobre 2020, ont été mesurées les restaurants le Baléa et l’Uhaina, ainsi que les annexes des restaurants le Kaiku et la Taverne Basque.

Il en résulte que l’expert a mesuré les établissements servant de référence dans le cadre de visites auxquelles les parties ont été conviées. Le moyen pris d’une absence de respect du contradictoire sur ce point est infondé et sera rejeté.

Il convient de statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé, étant rappelé qu’il sera dû à compter du 5 juin 2014 conformément au jugement rendu le 10 février 2020 par le tribunal judiciaire de Bayonne, confirmé par la cour d’appel.

Sur la valeur locative et la demande de nouvelle expertise

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Sur les caractéristiques du local considéré et la destination des lieux

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le local est situé à [Localité 15] (64) [Adresse 2] et [Adresse 1] au c’ur historique de [Localité 14], commune du littoral atlantique connue pour son tourisme. Le centre de la ville est réservé aux piétons. La [Adresse 11] relie la [Adresse 8] avec la [Adresse 9] qui longe la baie.

L’entrée principale du restaurant exploité par la société Lohitzun Resto donne sur la [Adresse 11] et l’entrée annexe sur la [Adresse 10] parallèle à cette rue. Les commerces de la [Adresse 11] sont presque essentiellement des restaurants, bars et hôtels et l’expert relève qu’il est possible de qualifier les emplacements de numéro 1 dans la [Adresse 11] et ceux face à la baie de [Localité 14] d’exceptionnels.

Le local loué par la société Lohitzun Resto consiste en :

Un sous-sol à usage commercial comprenant toilettes, vestiaire, deux WC, chambre froide, réserves, cave, bureau,

Un rez-de-chaussée à usage commercial comprenant une salle de restaurant avec terrasses sur la [Adresse 12] et [Adresse 10], cuisines, bar, chambre froide, escalier d’accès avec le 1er étage, WC handicapés.

Il est destiné à l’usage de commerces de restauration, grill, pizzeria, salon de thé, bar de restauration (licence III).

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu la surface pondérée retenue par l’expert de 151,39 m2 en appliquant à juste titre un coefficient de 0,2 pour la zone de dégagement de la salle de restaurant située vers la [Adresse 10] car il s’agit d’une zone qui est une issue de secours, et un coefficient de majoration de 1,2 pour la possibilité d’étendre la surface commerciale sur deux terrasses.

Il n’est en effet pas justifié de retenir les surfaces pondérées retenues par Mme [V], expert amiable mandaté par l’appelante lesquelles n’ont pu être débattues contradictoirement par les parties préalablement à l’élaboration de son rapport, contrairement au rapport d’expertise judiciaire dont la fiabilité est donc plus importante.

Sur les obligations respectives des parties

La SCI Aitate soutient que l’expert n’a pas tenu compte des obligations des parties, charges et impôts de référence dans la mesure où il ne pratique aucune majoration ou minoration à ce titre. Elle relève que la taxe foncière incombe au bailleur dans le bail litigieux conformément au principe. Elle ajoute qu’alors qu’il n’est plus possible d’imputer les grosses réparations au preneur depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’expert a retenu des références anciennes qui comprennent toujours cette charge pour le preneur. Elle avance que certains baux imputent la mise en conformité des locaux au locataire mais que l’expert n’en tire aucune conséquence.

La société Lohitzun Resto fait valoir qu’elle a dû assumer des travaux importants de mise aux normes des locaux loués, que pendant le cours du bail à renouveler les locaux n’étaient pas conformes aux normes cette caractéristique devant être prise en compte dans la fixation de la valeur locative, et que le bailleur a manqué à son obligation d’exécuter les travaux de mise en conformité, ce qui constitue des facteurs de dévalorisation des locaux loués.

L’article R145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce le bail litigieux stipule que le locataire tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visées à l’article 1754 du code civil, et que seules les réparations visées par l’article 606 du code civil incomberont au bailleur de sorte que la loi Pinel du 18 juin 2014 n’est pas venue modifier les obligations des parties concernant les grosses réparations à compter de son entrée en vigueur.

La SCI Aitate ne produit pas les baux commerciaux des commerces de référence qui ont été consultés dans le cadre des opérations d’expertise de sorte que la cour n’est pas en mesure de prendre connaissance des obligations des parties s’agissant des grosses réparations, de l’obligation d’exécuter les travaux de mise en conformité, et de la taxe foncière, les mentions figurant à cet égard dans le rapport d’expertise judiciaire n’étant pas suffisantes. Par conséquent elle ne démontre pas l’existence de charges et obligations des parties devant conduire à une majoration de l’évaluation de la valeur locative des locaux de référence ainsi que du local litigieux.

En outre la société Lohitzun Resto est infondée à invoquer le fait que le bailleur ne se serait pas conformé à ses obligations en refusant d’exécuter des travaux de mise en conformité des lieux alors que ces travaux étaient à la charge du preneur, ainsi que l’a jugé la cour d’appel de Pau dans son arrêt du 14 décembre 2021.

Sur les facteurs locaux de commercialité

La société Lohitzun Resto soutient que la SCI Aitate ne démontre pas la réalité d’une évolution ou d’un maintien des facteurs locaux de commercialité justifiant une valeur locative supérieure à celle retenue par l’expert judiciaire.

La SCI Aitate n’invoque pas de moyen relativement à une évolution des facteurs locaux de commercialité.

*

En l’espèce l’expert judiciaire relève que la [Adresse 11] est presque essentiellement réservée aux restaurants, que l’emplacement du restaurant dans cette rue est très favorable pour cette activité, mais moins attractif cependant que les restaurants donnant sur la baie. Il ajoute qu’en conséquence le facteur de commercialité entre les différentes références (toutes dans la [Adresse 11]) n’a pas d’impact probant, que ce restaurant a la possibilité d’étendre sa surface commerciale sur deux terrasses [Adresse 11] d’une part et [Adresse 10] d’autre part et que comme toutes les références sont dans la même rue que celui de la SARL Lohitzun, il n’applique pas de coefficient de localisation.

Au regard de ces éléments, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu qu’il n’est pas démontré une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant une incidence sur le commerce considéré.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

La SCI Aitate critique ensuite le rapport d’expert judiciaire en ce qu’il serait incomplet et ne prendrait en compte que des références correspondant à des baux anciens ou renouvelés avec un plafonnement du loyer sauf le bail Uhaina. Elle critique la référence au restaurant l’Artha très inférieure aux autres qui ne serait pas représentative des prix couramment pratiqués dans le voisinage et aurait dû selon elle être exclue. Elle conteste la référence au restaurant le Balea au regard de l’ancienneté du bail et alors que l’expert dit qu’il n’a pas pu visiter ce restaurant fermé.

Elle souligne la différence entre l’évaluation de l’expert judiciaire et celle de Mme [V] dans le cadre de son rapport du 15 septembre 2023 de 35%. La SCI Aitate fait valoir à cet égard que toutes les références données par Mme [V] sont à proximité du commerce considéré et que rien ne justifie d’exclure ces valeurs complémentaires.

La société Lohitzun Resto répond que les baux renouvelés amiablement font partie des références pertinentes en tant qu’éléments de comparaison locatifs.

Elle ajoute que la méthode retenue par l’expert privilégiant la comparaison de biens équivalents doit être approuvée, mais que celle de l’expert mandaté par l’appelante est contestable car elle ne s’attache pas à observer un marché homogène et spécialisé dans un secteur d’activité donné.

Elle demande d’exclure la référence retenue par l’expert et le tribunal au restaurant Uhaina en raison du montage financier mis en place au moment du bail commercial conclu pour ce commerce.

*

Tout d’abord, la critique faite par l’appelante d’une différence existant entre la surface réelle du restaurant l’Artha (234,80 m2), par rapport à la surface retenue par l’expert (surface réelle de 250,50 m2) n’est pas pertinente dans la mesure où elle se base sur l’indication d’une surface figurant sur le bail commercial de ce restaurant qui n’a pas la fiabilité d’une mesure faite par l’expert judiciaire.

L’expert amiable mandaté par l’appelante, Mme [V], critique la surface du restaurant le Kaiku en indiquant qu’il a fait récemment l’objet d’un relevé précis et qu’elle a pu consulter un document qui ne lui a pas été remis. Toutefois outre le fait que son rapport n’a pas été établi contradictoirement, contrairement au rapport d’expertise judiciaire dans le cadre duquel l’expert a procédé aux mesurages des établissements de référence, il est constaté que Mme [V] ne donne aucune précision sur l’auteur et la date du document de référence qu’elle ne produit pas de sorte que son affirmation n’est pas étayée et ne peut être discutée contradictoirement.

Pour le surplus, la SCI Aitate n’étaye pas son allégation selon laquelle certaines surfaces de référence prises en compte par l’expert judiciaire seraient erronées et il a été répondu dans les développements qui précèdent sur le moyen tiré du non-respect du contradictoire qui a été écarté. Aucune erreur de l’expert judiciaire n’est établie sur les surfaces mesurées.

L’expert judiciaire a pris en compte 8 références toutes situées dans la même rue que celle du restaurant de la société Lohitzun Resto ayant également une activité de restauration ou similaire (vente d’huitre et crustacées') ainsi que des activités annexes, et les mêmes avantages de localisation favorable.

Le bail du restaurant l’Uhaina a pris effet le 30 mai 2014. Il ressort du courriel de M. [L], du 1er novembre 2020 repris par l’expert qu’il a signé le bail commercial lors de l’achat du fonds de commerce et que lors de cet achat en mai 2014 « nous avons négocié avec M. [I] [Y], le vendeur, la diminution du prix d’achat du fond et en contre-partie une augmentation du loyer mensuel. Ainsi, notre dossier passait plus facilement auprès des établissements bancaires. Lors de l’achat des murs en octobre 2016, nous avons simplement ajusté la durée du prêt au montant du loyer car nous savions que nous arrivions à régler cette charge depuis déjà 2 ans. » (sic) Il en résulte que le prix du loyer a été fixé de manière atypique mais ne peut constituer un élément de comparaison pertinent quant à l’évaluation de la valeur locative au vu de l’accord conclu entre les mêmes parties dans le cadre de la conclusion du bail commercial concomitamment à la cession du fonds de commerce. Il convient par conséquent d’écarter la référence au restaurant l’Uhaina.

Les sept autres références prises en compte par l’expert correspondent à un bail conclu à une période récente par rapport au 5 juin 2014 à savoir le Kaiku (conclu à compter du 1er mars 2012) ainsi que des baux plus anciens renouvelés successivement. La mixité des valeurs prises en compte est donc respectée par l’expert de manière représentative des prix couramment pratiqués dans le voisinage ; il convient toutefois d’exclure la référence du restaurant l’Artha dont le prix au mètre carré est nettement inférieur aux autres références et ne reflète pas le marché locatif sur le secteur. Il n’y a pas lieu d’exclure les autres valeurs de référence des baux plus anciens renouvelés dans la mesure où doivent être prises en compte l’ensemble des valeurs du marché locatif, tant des locations nouvelles que des baux en renouvellement amiables ou judiciairement fixés ainsi que l’a rappelé à juste titre le premier juge. Et il n’y a pas lieu d’exclure la référence au restaurant le Balea dont le mesurage a été réalisé par l’expert judiciaire ainsi qu’il le précise page 5 de son rapport.

Les autres références retenues par Mme [V] expert amiable mandaté par la SCI Aitate dans son rapport du 15 septembre 2023 ne seront pas retenues. Tout d’abord elles n’ont pas donné lieu à une analyse débattue contradictoirement par les parties au moment des opérations d’expertise contrairement à celles retenues par l’expert judiciaire à qui la SCI Aitate n’avait d’ailleurs pas proposé l’ajout d’autres références. En outre, Mme [V] ajoute des valeurs de référence dans des secteurs du centre historique de [Localité 16] ([Adresse 13], [Adresse 6], [Adresse 7]') situés à proximité du restaurant de la société Lohitzun Resto mais dont l’attractivité n’est pas comparable, ce point n’ayant pu être débattu contradictoirement dans le cadre de ses travaux alors que la société Lohitzun Resto soutient qu’ils sont plus prisés des commerces que la [Adresse 11].

Au regard de ces éléments et en particulier du rapport d’expertise judiciaire de M. [N], des conclusions et pièces produites, la cour dispose des éléments d’information lui permettant de statuer sur la valeur locative du bail renouvelé au 5 juin 2014 de sorte qu’il n’est pas justifié d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire.

La demande de nouvelle expertise formulée par la SCI Aitate sera donc rejetée.

Il convient donc de retenir les six références suivantes retenues par l’expert judiciaire M.[N] (231,79 euros/m2), Alcade (216,22 euros/m2), l’Ecailler (327,10 euros/m2), le Kaiku (270,69 euros/m2), la Maripoza, ancien La Ruelle (333,50 euros/m2) et le Balea (149,80 euros/m2).

Le montant du loyer hors charge et hors taxe du loyer annuel Lohitzun sera donc fixé pour une surface pondérée retenue de 151,39 m2 à 38.581,74 euros au 5 juin 2014. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé sur le montant du loyer du bail commercial renouvelé. La SCI Aitate sera déboutée pour le surplus de sa demande subsidiaire quant à la fixation de ce montant.

Il y a lieu de préciser que le présent arrêt fixant le prix du bail renouvelé constitue un titre exécutoire en vertu duquel le locataire peut exiger la restitution des loyers trop versés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI Aitate aux dépens et de l’infirmer en ce qui concerne la distraction des dépens qui comporte une erreur en ce qu’elle a été accordée au profit de la « SELARL AITATE ».

La SCI Aitate, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qui concerne les demandes formulées par les parties sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui seront toutes rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande de la société Lohitzun Resto tendant à voir déclarer irrecevable la demande de nouvelle expertise formulée par la SCI Aitate ;

Rejette la demande de nouvelle expertise formulée par la SCI Aitate ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions excepté celle condamnant la SCI Aitate aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme annuelle de 38.581,74 euros, hors charges et hors taxes, le loyer du bail commercial renouvelé liant la SCI Aitate, bailleresse, et la SARL Lohitzun Resto, preneur, portant sur le local commercial situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à Saint-Jean-de-Luz (64) ;

Déboute les parties de leurs demandes contraires quant à la fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé ;

Dit que le loyer ainsi fixé est exigible depuis le 5 juin 2014 ;

Condamne la SCI Aitate aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Rejette les demandes formulées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère suite à l’empêchement de Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,