ARRET N° 275/2019

N° RG 17/02875 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FILT

[…]

C/

SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN-MEYNARD-Z ET MAIT REHUT

SARL IMMACTION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/02875 – N° Portalis DBV5-V-B7B-FILT

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 juillet 2017 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

LA […] – prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, substitué à l’audience par M^e Laurent LAMBERT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉES :

LA SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN-MEYNARD-Z ET MAIT REHUT

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SCP MADY GILLET BRIAND, avocat au barreau de POITIERS, substitué à l’audience par M^e Nicolas BRIAND, avocat au barreau de POITIERS

LA SARL IMMACTION, agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice, Monsieur C G-H, domicilié ès qualités audit siège.

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Virginie ANDURAND de la SELARL SCHMITT D-E ANDURAND-GLAUDET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT substituée à l’audience par M^e Gaëlle D-E, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Sarah PECHER,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre et par M^me Chamsane ASSANI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par compromis du 23 janvier 2008, puis acte du 22 mai 2008 établis par Maître Castets, notaire associé à La Rochelle , la société Immaction a vendu à la SCI Les Baobabs un bâtiment J à remettre à neuf à partir de la structure existante (précédemment à usage de stockage),édifié sur le terrain cadastré AY numéro 90 pour une contenance de 13 a 98 ca.

Le bâtiment fait partie d’un ensemble immobilier situé […].

L’acte précise qu’il a pour objet l’acquisition d’un terrain constitutif d’un lot de lotissement, qu’il entre dans le champ d’application de l’article L.111-5-3 du code de l’urbanisme.

Afin de satisfaire aux dispositions de cet article, il est précisé que le terrain désigné ci-dessus a fait l’objet d’un bornage établi par M. X, géomètre-expert à la Rochelle.

Un exemplaire du bornage est demeuré ci-annexé.

Il est en outre précisé que la parcelle cadastrée AY numéro 83 dont est issue la parcelle vendue fait l’objet d’un PV de délimitation et de bornage établi par M. Y, géomètre-expert du 30 mars 2017 dont copie est annexée à l’acte.

L’acte de vente vise sous la rubrique 'urbanisme voirie’ :

— Une note de renseignements d’urbanisme délivrée le 3 avril 2008 (mutation sans modification de son état).

— Une déclaration préalable déposée par la société Immaction auprès de la mairie du 21 décembre 2007 concernant un projet de division de deux lots, la vente constituant le détachement d’une unité foncière d’une parcelle entrant dans le champ d’application des dispositions de l’article L.111.5.2 du code de l’urbanisme.

— Un arrêté du maire du 31 janvier 2008 autorisant la division en deux lots de 4000 et 1398 m² la surface hors oeuvre nette constructible sur l’ensemble du lotissement est de 5398 m².

Le prix de vente est de 358 000 euros TTC.

La SCI a souscrit un prêt de 795 000 euros auprès du Crédit Agricole pour financer l’acquisition, l’objet du financement étant la construction d’un bâtiment à usage professionnel, prêt réalisé le 19 mai 2008.

Page 10, déclarations pour l’administration :

L'acquéreur déclare qu’il s’engage à refaire à neuf le bâtiment acquis à partir de sa structure existante dans le délai de 4 ans à compter de ce jour.

En outre, dans ses rapports avec le vendeur, l’acquéreur s’engage à effectuer les travaux sus-visés dans le délai de 4 ans qui avait été accordé au vendeur pour construire, c’est à dire dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition du terrain par ce dernier (sauf prorogation éventuelle d’un an).

La société Immaction a pour objet social l’achat, la vente, l’aménagement, la division, l’échange de biens immobiliers, a été immatriculée le 20 août 2007.

La SCI Les Baobabs a pour objet social 'l’acquisition et la propriété, l’aménagement et la mise en valeur, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement, de tous immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation, professionnel ou commercial et plus généralement toutes opérations de quelque nature qu’elles soient, se rattachant à l’objet sus indiqué, de nature à favoriser directement ou indirectement le but poursuivi par la société, son existence ou son développement'.

Le 12 mars 2009, la société Immaction, en qualité de lotisseur demande un permis d’aménager, relatif à 11 lots.La demande est complétée les 5 mai, 23, 29 septembre 2009.

Le permis d’aménagement est accordé le 8 octobre 2009. Il porte sur une SHON de 62 138 m², 11 lots. L’autorisation est valide pour 3 ans, jusqu’au 8 octobre 2012.

Le 16 octobre 2009, la SCI les Baobabs demande un permis de construire.

Le 5 novembre 2009, la mairie de La Rochelle demande des pièces ; le plan en coupe, la notice du projet architectural, le certificat fourni par le lotisseur attestant de l’achèvement des équipements de desserte du lot.

Il vise et cite l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme qui dispose que les permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots ne peuvent être accordés qu’à compter de l'achèvement des travaux d’aménagement du lotissement ou à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés.

Le 21 décembre 2009, la société Immaction prend l’engagement d’achever les équipements de desserte du lot appartenant à la SCI dans les meilleurs délais.

Le 22 mars 2010, les services de l’urbanisme indiquent à la société Immaction qu’elle doit afin d’obtenir les autorisations de desserte fournir :

— La déclaration d’achèvement des travaux,

— La demande d’autorisation pour la vente de lots par anticipation,

— La garantie bancaire concernant l’ensemble des travaux encore à réaliser

Le 22 mars 2010, le maire rappelle à la SCI qu’une demande de pièces complémentaire lui a été adressée, incluant l’arrêté autorisant la vente des lots par anticipation délivrée au bénéfice de l’aménageur du site (la société Immaction).

Il rappelle que la demande doit comporter au moins :

— La déclaration d’achèvement des travaux décrits dans le permis d’aménager indiqué en objet, hors finitions, réalisés.

— La demande d’autorisation pour la vente des lots par anticipation R 442-13-1 du CU.

— La garantie bancaire concernant l’ensemble des travaux encore à réaliser.

Le refus de permis demandé par la SCI est formalisé par arrêté du 6 avril 2010, refus motivé par les dispositions de l’article R442-18 repris in extenso.

Le 9 avril 2010, la mairie écrit à la SCI , évoque des contacts avec l’aménageur du site laissant espérer pouvoir réceptionner la garantie bancaire sur les aménagements du site dans les plus brefs délais. Elle refuse cependant le permis demandé dans la mesure où l’autorisation de procéder à la vente des lots n’a pu être délivrée dans le délai d’instruction du permis.

La mairie fait référence aux courriers antérieurs adressés les 12 janvier et 22 mars 2010, confirme que la réception d’une garantie bancaire sur les aménagements du site est une formlité préalable obligatoire à la délivrance des permis situés à l’intérieur du lotissement.

Le 7 décembre 2010, la SCI dépose un dossier de déclaration préalable de travaux non soumis à permis de construire, demande rejetée le 5 janvier 2011 au motif que le projet devait faire l’objet d’une demande de permis, que par ailleurs le lotisseur n’a pas été autorisé à procéder à la vente des lots conformément à l’article R442-13.

La mairie indique que le lotisseur n’a pas été autorisé à procéder à la vente des lots, que les travaux de lotissement ne sont pas achevés et n’ont pas fait l’objet d’un dépôt par le lotisseur d’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

Le 29 avril 2011, la société Immaction rédige une attestation d’achèvement des travaux.

'Je vous confirme l’achèvement des travaux de viabilisation desservant votre parcelle conformément à l’article R442-18".

Le second permis de construire demandé le 12 novembre 2010 par la SCI Les Baobabs est refusé le 30 août 2011, l’attestation précitée n’ayant pas été transmise dans le délai de trois mois ayant couru à compter du 22 novembre 2010 .

La mairie relève en outre que la société Immaction n’a pas obtenu l’arrêté de vente des lots pour le lotissement concerné.

Le 10 avril 2013, le préfet de la Charente-Maritime approuvait un plan de prévention des risques technologiques.

Le 25 juin 2013, le Crédit Agricole délivre un commandement de payer à la SCI.

Le 22 juillet 2013,la SCI met en demeure la société Immaction d’achever les travaux décrits dans le permis d’aménager.

Par acte du 29 novembre 2013, la SCI les Baobabs a assigné la société Immaction devant le juge des référés aux fins de la voir condamner à réaliser les travaux de viabilisation, l’attestation précitée étant mensongère.

Par ordonnance du 24 janvier 2014, la société Immaction était condamnée à réaliser ces travaux, à défaut la SCI autorisée à les réaliser.

L’ordonnance restait inexécutée au regard de la caducité des autorisations accordées depuis 31 janvier 2011 et 8 octobre 2012.

Par acte du 20 janvier 2015, la SCI Les Baobabs a fait assigner devant le tribunal de grande instance de La Rochelle la SCP Cassou de Saint Mathurin, Meynard, Z et A.

Elle fait valoir qu’elle a acquis un bien immobilier qu’elle ne peut ni exploiter ni revendre dans la mesure où le vendeur lui a cédé un immeuble sans autorisation préalable de vente.

De ce fait, elle n’a pu obtenir le permis de construire, ni réaliser son projet initial de location de bureaux. Elle estime subir un préjudice financier substantiel.

Le 27 octobre 2015, la SCI a appelé en la cause son vendeur, la société Immaction.

La SCI les Baobabs demandait au tribunal de condamner in solidum le notaire et le vendeur à lui payer les sommes de 1 358 129,91 euros en réparation de son préjudice financier, 537 600 euros hors taxe au titre de la perte d’exploitation, 75 954 euros hors taxe au titre de l’installation des huisseries et travaux de mise en conformité avec les règles du plan de prévention des risques technologiques (PPRT), le prix de vente ou d’estimation de l’immeuble venant en déduction de ces sommes.

Par jugement en date du 11 juillet 2017, le tribunal de grande Instance de la Rochelle a statué comme suit :

-Déclare irrecevable l’action en responsabilité contractuelle diligentée par la […] à l’encontre de la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z et A et de la SARL IMMACTION ;

-Déboute la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z et A de sa demande de dommages et intérêts ;

-Condamne la […] à payer à la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z et A la somme de 1000 € -mille euros- et à la SARL IMMACTION la somme de 1000 € -mille euros- au titre des frais irrépétibles ;

-La condamne aux dépens et autorise Maîtres PETILLON et D E à recouvrer ceux dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision;

-Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Le premier juge a notamment retenu que :

La SCI était informée dès le 5 novembre 2009 des formalités préalables nécessaires, avait connaissance du non-achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, de l’absence de délivrance de l’autorisation administrative de procéder à la vente des lots avant exécution des travaux. Les actions contre le notaire et le vendeur sont prescrites au regard des assignations délivrées les 20 janvier et 27 octobre 2015.

Le notaire ne caractérise pas le préjudice allégué.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 18 août 2017 interjeté par la SCI Les Baobabs.

Vu l’article 954 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28 février 2018, la SCI a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1134 et 1147 et suivants du Code Civil

Vu les articles R.442-13 et suivants et R. 442-18 du Code de l’Urbanisme

-Déclarer la […] recevable et bien fondée en sa demande et par conséquent,

-Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z & A et la SARL IMMACTION à payer in solidum la somme de 1 358 129.91 €

-Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z & A et la SARL IMMACTION in solidum à verser à la […] la somme de 537 600 € H.T au titre de la perte d’exploitation.

-Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z & A et la SARL IMMACTION à verser in solidum à la […] la somme de 45 954 € H.T outre celle de 30 000 € H.T au titre de l’installation des huisseries et travaux de mise en conformité avec les règles du PPRT.

Dire que le prix de vente ou d’estimation de l’immeuble viendra en déduction de ces sommes.

-Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z & A et la SARL IMMACTION in solidum à verser à la […] la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

-Condamner la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z & A et la SARL IMMACTION in solidum aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître François-Xavier GAURY, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions, la SCI soutient notamment que :

— Le notaire n’aurait pas du procéder à la réitération de la vente en l’absence des autorisations administratives nécessaires, les autorisations nécessaires à une vente par lot.

Il avait connaissance des intentions de construction et d’exploitation commerciale de l’acheteur.

— La cour peut relever d’office que l’acte du notaire est contraire à l’ordre public. Le lotisseur avait 3 ans pour effectuer les travaux de viabilisation. Il doit ensuite obtenir une autorisation de vente par lot.

— L’administration autorise la vente du lotissement à la condition que le lotisseur s’engage à terminer les travaux dans les délais impartis et consigne une somme équivalente aux travaux à réaliser.

— Le projet n’était plus possible du fait du PPRT qui interdit les nouveaux projets, ne permet plus des installations recevant du public. La notification du plan est intervenue en 2013.

— Sa dette globale s’élève à 1 358 129,91 dont 772 518,50 au crédit agricole

— La SCI doit rembourser les comptes courants d’associés.

— Elle a réglé des honoraires d’architecte, commissions à l’agence immobilière au négociateur du prêt. Elle ne demande pas la nullité compte tenu de la procédure de saisie immobilière qui avait été engagée, n’est plus propriétaire ou risque de ne plus l’être. L’immeuble est invendable.

— Le vendeur a vendu sans autorisation de vendre avec la bénédiction et la complicité du notaire.

— Elle se retrouve propriétaire d’une ossature métallique destinée à l’exploitation d’un hangar dans un lotissement non viabilisé. Le terrain a une valeur vénale moyenne de 85 000 euros.

— C’est quand la SCI a compris que le vendeur était insolvable qu’elle a décidé d’introduire une action en justice. L’obstruction du notaire quant à la délivrance de la grosse de son acte de vente lui a mis la puce à l’oreille.

— Elle subit une perte d’exploitation depuis 2009 qu’elle chiffre à 537 600 euros HT (perte annuelle de 76 800 euros entre 2009 et 2014 moyenne de 10 euros HT le m2 16 lots de 100 m2 1600 m2). Elle voulait louer.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 9 avril 2018, la SCP a présenté les demandes suivantes :

PLAISE A LA COUR,

Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN-MEYNARD-Z & A, annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu la sommation contenue aux présentes et tendant à la communication par la […] de la lettre du 12 janvier 2010 visée dans la lettre adressée par la ville de LA ROCHELLE à la […] le 9 avril 2010 (sa pièce n° 8).

Vu l’article 2224 du Code Civil,

-Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 11 juillet 2017, en ce qu’il a :

- déclaré irrecevable l’action en responsabilité contractuelle diligentée par la […] à l’encontre de la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z et A ;

- condamné la […] aux dépens et autorisé Maître B à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1382 ancien du Code Civil,

Dire et juger que la […] n’établit l’existence d’aucune faute imputable à la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN-MEYNARD-Z & A, qui serait à l’origine d’un préjudice indemnisable directement lié à son intervention.

- La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La condamner à lui payer les sommes de :

- 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

- 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre infiniment subsidiaire,

-Condamner la société IMMACTION à garantir et relever indemne la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN MEYNARD Z ET A de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées contre elle.

-La condamner à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la SCP soutient notamment que :

— Le notaire n’a pas commis de faute. La cession était efficace. La SCI n’en demande pas l’annulation. Elle cherche à obtenir des indemnités correspondant à six fois le prix payé.

— Le vendeur a voulu diviser l’ensemble immobilier avant d’en céder une partie à la SCI.

Il a sollicité une autorisation de division pour céder une parcelle, division autorisée le 31 janvier 2008. L’acte dressé par le notaire vise l’arrêté du maire du 31 janvier 2008.

— La SCI a attendu plus de 18 mois, le 16 octobre 2009 pour déposer une demande de permis de construire. L’adoption du PPRT est postérieure à la régularisation de la vente.

— L’acquéreur savait depuis le 5 novembre 2009 que les travaux de viabilisation n’avaient pas été effectués.

— La SCI soutient que c’est parce que le lotisseur n’a pas achevé ses travaux d’aménagement qu’elle n’a pu obtenir un permis de construire, faute dont la responsabilité n’incombe pas au notaire.

— Celui qui fait preuve d’inertie procédurale ne peut ensuite revendiquer les conséquences préjudiciables qui en résultent dans le cadre d’une action en responsabilité.

— L’abstention volontaire ou la faute de l’acquéreur absorbe la faute du notaire.

— Le crédit agricole a renoncé à la vente aux enchères d’abord poursuivie.

— L’ ensemble a été acquis 358 800 euros, le prêt est de 795 000 euros.

La SCI n’a pu dépenser 795 000 euros puisque les travaux étaient impossibles.

— La SCI a commandé des travaux, les a fait réaliser sans permis. Elle n’a pas à faire supporter les conséquences de ses choix à des tiers.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 15 janvier 2018, la société Immaction a présenté les demandes suivantes :

Vu l’article 2224 du Code Civil

A titre principal

-Confirmer le jugement entrepris en date du 11 juillet 2017 en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en responsabilité contractuelle à l’encontre des défendeurs et en ce qu’il a alloué une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SARL IMMACTION outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire

-Constater qu’aucune faute de nature contractuelle ne peut être opposée à la SARL IMMACTION,

En conséquence, débouter la […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en les déclarant mal fondées.

En tout état de cause

-CONDAMNER la S.C.I. LES BAOBABS à verser à la S.A.R.L. IMMACTION la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-CONDAMNER la S.C.I. LES BAOBABS aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la société Immaction soutient notamment que :

— Elle a commencé son activité le 1 septembre 2007. Le 14 septembre 2007, elle a acheté à la société Yara un terrain de 69 332 m², a divisé le terrain selon procès-verbal du 18 janvier 2008.

— Les opérations ont été gelées depuis décembre 2009 à cause du nouveau projet de PPRT, projet publié le 29 décembre 2009.

— Le permis d 'aménager obtenu le 8 10 2009 est devenu caduc.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 mai 2019.

SUR CE

—  Sur la prescription des actions :

La SCI agit contre le notaire et le vendeur, fonde son action sur les articles 1134 et 1147 anciens du code civil.

Elle ne demande pas la nullité de la vente, sa résolution, estime que le notaire et le vendeur ont commis des fautes qui lui causent des préjudices.

Elle demande des dommages-intérêts, le prix de vente ou d’estimation de l’immeuble venant en déduction des sommes.

La prescription de l’action de droit commun est de cinq ans.

Le tribunal a considéré que la SCI avait connaissance dès le mois de novembre 2009 au sens de l’article 2224 du Code civil tant du non achèvement des travaux d’aménagement du lotissement que de l’absence de délivrance de l’autorisation administrative de procéder à la vente des lots avant exécution des travaux.

Il a considéré que les actions en responsabilité contractuelle dirigée contre le notaire par acte du 20 janvier 2015 contre le vendeur, par acte du 27 octobre 2015 étaient prescrites.

La SCI soutient que le courrier du 5 novembre 2009 qui lui a été adressé par la mairie de La Rochelle ne peut constituer le point de départ du délai dès lors que la mairie demandait des pièces complémentaires, qu’une régularisation était possible jusqu’au 5 février 2010.

Elle relève que les services de la mairie faisaient état de contacts récents avec M. C, aménageur du site, d’une possibilité de réceptionner la garantie bancaire sur les aménagements du site dans les plus brefs délais, s’engageaient à réexaminer une demande ultérieure avec diligence dans l’attente de la garantie bancaire.

La SCI fait observer que le refus de permis a été notifié le 6 avril 2010, que ce refus a été suivi d’une seconde demande de permis, demande qui a été instruite puis rejetée le 30 août 2011.

Elle a en outre déposé une demande de déclaration préalable de travaux pour contourner le refus de permis le 7 décembre 2010, a eu connaissance du refus le 5 janvier 2011.

Elle soutient que c’est seulement le 5 janvier 2011 qu’elle a réalisé que le vendeur n’avait pas été autorisé à procéder à la vente des lots, que les travaux de lotissement n’étaient pas achevés, n’avaient pas fait l’objet d’une déclaration d’attestation d’achèvement et de conformité.

Elle considère donc que le point de départ du délai est au plus tôt le 6 avril 2010, le 5 janvier 2011, au plus tard le 30 août 2011.

La société Immaction demande la confirmation du jugement, rappelle qu’elle a été mise en cause par l’acquéreur le 27 octobre 2015.

Le notaire demande la confirmation du jugement, estime que la SCI a été avisée dès le 5 novembre 2009. Il relève que les courriers postérieurs, celui transmis le 9 avril 2010 notifiant l’opposition au permis sont motivés par l’absence de production de l’autorisation de procéder à la vente des lots, autorisation qui était demandée dès le 5 novembre 2009.

— Il ressort des pièces produites les éléments suivants :

Par courrier du 5 novembre 2009, la mairie indique à la SCI que son dossier est incomplet.

Manquent notamment le certificat fourni par le lotisseur attestant de l’achèvement des équipements de desserte du lot lorsque l’ensemble des travaux n’est pas achevé.

La mairie ajoutait :

Les permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots ne peuvent être accordés qu’à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement ou à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant les lots soient achevés.

Le maire précisait que la demande sera rejetée de plein droit en l’absence de production des pièces manquantes.

Le courrier de notification du refus du 9 avril 2010 fait référence à des courriers antérieurs du 12 janvier 2010, du 22 mars 2010, courriers qui réitèrent la nécessité de produire l’autorisation de vente des lots, la garantie bancaire.

Le courrier du 5 janvier 2011 de la mairie rappelle que le lotisseur n’a pas été autorisé à procéder à la vente des lots.

Les travaux de lotissement ne sont pas achevés et n’ont pas fait l’objet d’un dépôt par le lotisseur d’une déclaration d’attestation d’achèvement et de conformité des travaux.

S’il est vrai que le courrier initial des services de la mairie du 5 novembre 2009 était déjà précis et permettait à la SCI d’avoir une connaissance précise des exigences administratives, des manquements imputables au vendeur et au notaire, les correspondances échangées ont pu accréditer des espoirs qui n’ont été définitivement dissipés que lors de la notification du refus de permis le 9 avril 2010.

Il en résulte que l’action engagée contre la société Immaction le 27 octobre 2015 était prescrite, que celle engagée contre la SCP par acte du 20 janvier 2015 est recevable.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré l’action en responsabilité contre le notaire prescrite.

—  Sur les fautes du notaire :

La SCI soutient que le notaire devait vérifier que les conditions de l’article 442-13b du code de l’urbanisme étaient réunies, à défaut refuser d’établir l’acte de vente.

Si le vendeur avait été autorisé à procéder à la division cadastrale et à lotir, il n’a jamais été autorisé à vendre par lots.

Elle lui reproche de ne pas avoir tenu compte de l’existence d’un lotissement, de ne pas avoir vérifié si le vendeur avait obtenu l’autorisation de vendre de la mairie, si le vendeur avait déposé une demande d’aménagement, de ne pas avoir exigé le certificat d’achèvement des travaux à défaut une autorisation de différer les travaux.

Elle estime que le notaire aurait dû consigner les travaux de viabilisation sur le prix de vente.

Elle relève la différence de rédaction du compromis et de l’acte de vente, l’acte de vente ne prévoyant plus que le bien vendu sera desservi par l’électricité, l’eau, le gaz, l’assainissement.

Elle rappelle que le notaire a précisé dans l’acte que l’acquéreur se proposait d’édifier un ou plusieurs

bâtiments sur l’immeuble vendu.

Il ressort de l’acte de vente qu’il porte sur l’acquisition d’un bâtiment à remettre à neuf à partir de la structure existante, que l’acte fait référence expresse à l’intégration de l’immeuble dans un lotissement.

Le notaire indique que l’acquéreur s’engage à refaire à neuf le bâtiment acquis dans le délai de 4 ans à compter de la vente , ajoute que dans ses rapports avec le vendeur, l’acquéreur s’engage à effectuer les travaux susvisés dans le délai de 4 ans qui avait été accordé au vendeur pour construire.

Il apparaît donc que la SCI Les Baobabs s’engage à effectuer les travaux qui incombaient initialement au vendeur étant observé que le vendeur s’était engagé à construire alors que l’acquéreur lui remet à neuf.

De même, page 47, l’acte prévoit que l’acquéreur fera son affaire personnelle de l’obtention de toute autorisation administrative nécessaire à la réalisation de son projet d’aménagement du site.

Force est de relever que le permis d’aménager n’a pas été demandé par l’acquéreur mais par le vendeur , la société Immaction en qualité de lotisseur.

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité technique, pratique de l’acte auquel il prête son concours.

Il est tenu d’avoir une parfaite connaissance de la réglementation.

L’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé :

a) soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement; constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10.

b) soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ;

c) soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en oeuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

S’agissant d’une vente de lot d’un lotissement, le notaire aurait dû vérifier que le vendeur était autorisé à vendre dès lors que les travaux d’aménagement du lot, les équipements le desservant n’étaient pas réalisés, circonstance portée à sa connaissance comme l’établit la différence de rédaction du compromis et de l’acte de vente.

Il est constant que le notaire est tenu de conseiller les parties, leur suggérer les mesures propices pour leur permettre d’atteindre le résultat souhaité.

Bien qu’il eût connaissance de l’objectif poursuivi par l’acquéreur, rénovation de l’immeuble en vue de création de bureaux, il n’a pas avisé les parties et plus particulièrement l’acquéreur des dispositions prévues par l’article R.442-18 du code de l’urbanisme, soit la nécessité d’achever les travaux d’aménagement du lotissement, a minima l’achèvement des équipements desservant le lot.

Il n’a pas appelé l’attention de l’acquéreur sur les risques pris alors que la vente intervient sans qu’il soit justifié de l’autorisation de vente, sans aménagement du lotissement étant rappelé qu’il n’est pas dispensé de son devoir d’information et de conseil par la compétence des parties, toutes deux professionnelles de l’immobilier.

Ces éléments caractérisent des fautes imputables au notaire au regard d’une rédaction insuffisamment précise, d’un défaut de conseil aux parties.

Le notaire fait valoir que ses fautes si elles existent sont absorbées par la faute de l’acquéreur qui a fait preuve d’une inertie coupable à l’égard du vendeur.

La cour relève en effet que la SCI a attendu le 16 octobre 2009 pour demander un permis de construire.

Bien que l’instruction de ce permis lui ait permis de faire toute la lumière sur la situation, cela dès le 5 novembre 2009 , elle a attendu le 25 novembre 2013 pour assigner la société Immaction devant le juge des référés aux fins de réalisation des travaux de viabilisation alors même qu’elle avait été destinataire le 29 avril 2011 d’une attestation mensongère de la société Immaction.

La SCP fait observer à juste titre que c’est le commandement de payer délivré par la banque le 25 juin 2013 qui l’a décidée à agir, que la SCI doit assumer seule les conséquences des travaux entrepris en dépit des refus de permis de construire.

L’inertie délibérée et prolongée de la SCI Les Baobabs à l’égard de la société Immaction est constitutive d’une faute qui rompt tout lien causal entre les préjudices allégués par l’acquéreur et les fautes imputées au notaire.

Celle-ci sera donc déboutée de ses demandes d’indemnisation dirigées contre la SCP.

—  Sur les autres demandes :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la SCI Les Baobabs.

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

-Déclare irrecevable l’action en responsabilité contractuelle diligentée par la […] à l’encontre de la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z et A

-Condamne la […] à payer à la SCP CASSOU DE SAINT MATHURIN, MEYNARD, Z et A la somme de 1000 € -mille euros- et à la SARL IMMACTION la somme de 1000 € -mille euros- au titre des frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau sur les points infirmés :

—  Déclare recevable l’action en responsabilité dirigée contre la SCP Cassou de Saint Mathurin,

Meynard, Z et A

Y ajoutant :

- Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

—  Laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

- Condamne la SCI Les Baobabs aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,