ARRET N°488

N° RG 18/03673 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FTOB

X

Y

S.A.R.L. ALLIANCIM

C/

Z

S.C.I. K II

S.C.P. B-H-A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03673 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FTOB

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 novembre 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Monsieur I X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame J Y

née le […] à […]

[…]

[…]

S.A.R.L. ALLIANCIM

[…]

[…]

ayant tous les trois pour avocat postulant M^e Sophie BONFILS de la SELARL BONFILS-BASLE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant M^e Carole MORLON, avocat au barreau d’ANNECY

INTIMEES :

Madame K Z

née le […] à […]

[…]

[…]

SCI K II SCI

[…]

[…]

ayant toutes les deux pour avocat M^e Sébastien GRELARD de la SELARL AVOCIM, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

S.C.P. B-H-A

[…]

17340 O P

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY- GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me L M,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant 'promesse de vente' établie par acte authentique des 14 et 16 novembre 2015 par Maître H, assisté de Maître G, M^me K Z et la SCI K II, promettant, se sont engagées à vendre à la société Alliancim représentée par M. X, bénéficiaire, un ensemble de biens immobiliers, sis […] et 6 ter rue Emile Racaud à La Rochelle (Charente-Maritime), […] et 336, moyennant un prix de 614.000 euros.

Le promettant prenait l’engagement irrévocable de vendre au bénéficiaire le bien pendant la durée convenue.

Le bénéficiaire acceptait cette promesse en tant que telle. 'Il aura la faculté d’en demander ou non la réalisation, selon qu’il lui conviendra, et sous réserve des dispositions du paragraphe substitution'.

Il était 'expressément convenu que, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les formes et délais fixés, il sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant considérée comme nulle et non avenue, sauf, s’il y a lieu, les effets de la clause Indemnité d’Immobilisation, ci après, le promettant recouvrant par l’échéance du terme son entière liberté.

La présente promesse de vente était consentie pour un délai expirant à 16 heures, le 28 juillet 2016.

Une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 30.700 euros était versée par la société Alliancim entre les mains du notaire instrumentaire.

Par avenant du 17 juin 2016, M. I X , à hauteur de 70 % et M^me N Y, à hauteur de 30 %, se sont substitués à la société Alliancim pour une parcelle de terre d’environ 299 m2 à prendre sur la parcelle cadastrée section AS n° 335 et la totalité de la parcelle AS 336.

'L’acquisition aura lieu moyennant le prix principal global de 330 000 euros, payable comptant à la signature de l’acte authentique de vente .

M. X, es qualités va acquérir le surplus de la propriété moyennant le prix principal de 284 000 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente.'

L’avenant prévoit une nouvelle condition suspensive relative au permis de construire, le permis devant être obtenu avant le 30 octobre 2016.

Il prévoit une nouvelle condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit.

Cet avant-contrat est soumis à la condition suspensive 'stipulée au seul profit de M. X et M^me Y, bénéficiaire pour partie , qui pourra seul y renoncer, de l’obtention, par ce dernier , d’un ou de plusieurs prêts qu’il envisage de contracter sous les conditions énoncées ci-dessous:

-montant maximum du prêt 369 000 euros

-durée du prêt 2 ans (prêt relais)

-taux d’intérêt annuel maximum hors assurances 1,43%

L’obtention du ou des prêts devra intervenir au plus tard le 1 er septembre 2016.

Le bénéficiaire s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais.

Toutefois, le promettant ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

Pour l’application de la présente clause, le ou les prêts ci dessus visés seront regardés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts conformes aux conditions sus énoncées auront été émises par l’établissement prêteur.

Le Beneficiaire devra en justifier au Promettant à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci. L’obtention du ou des prêts devra intervenir au plus tard le 1^er septembre 2016.

Faute pour le bénéficiaire d’avoir informé le promettant dans ce délai , les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet , une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts susvisés.

Le bénéficiaire ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions ci-dessus visées. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre de l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée'.

La validité de la promesse de vente était prorogée au 7 novembre 2016.

Arguant de l’absence de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, le conseil de la société Alliancim, par courrier recommandé du 13 février 2017 mettait en demeure les venderesses de lui restituer l’indemnité d’immobilisation.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, la société Alliancim, M. X, M^me Y ont, par actes des 12 et 13 juillet 2017, fait assigner la SCI K II, M^me Z et la SCP B-H-A devant le tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins d’obtenir la restitution de la somme de 30.700 euros.

Par jugement du 20 novembre 2018 , le tribunal de grande instance de La Rochelle a statué comme suit :

'-DÉBOUTE la société ALLIANCIM, M. I X et M^me N Y de l’intégralité de leurs demandes,

-DIT que la SCP B – H -A, prise en sa qualité de séquestre, devra remettre la somme de 30.700 € (trente mille sept cents euros) correspondant à l’indemnité d’immobilisation, à M^me K Z et à la SCI K II,

-DIT que le paiement effectué par la SCP B – H -A emportera décharge de responsabilité de l’étude notariale en qualité de séquestre,

-CONDAMNE la société ALLIANCIM, M. I X et M^me J Y à payer à M^me K Z et à la SCI K II la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE la société ALLIANCIM, M. I X et M^me J Y à payer à la SCP

B -H -A la somme de 1.500€ (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE la société ALLIANCIM, M. I X et M^me J Y aux dépens,

-ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

-ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le premier juge a notamment retenu que :

L’acte authentique des 14 et 16 novembre 2015, modifié par avenant du 17 juin 2016 constitue une promesse unilatérale de vente puisque les bénéficiaires disposaient de la faculté d’acquérir ou de renoncer à la vente dans le délai fixé par les actes.

Il est constant que les demandeurs n’ont pas informé les promettants de leur volonté d’acquérir ou de renoncer à acquérir avant le 7 novembre 2016,18h, terme fixé par l’avenant du 17 juin 2016.

C’est le notaire des bénéficiaires de la promesse par courriel du 10 novembre 2016 qui a avisé Maître H, notaire des vendeurs devant rédiger l’acte de vente, du refus bancaire du prêt demandé par M. X.

L’avenant du 17 juin 2016 avait prévu deux nouvelles conditions suspensives stipulées dans l’intérêt exclusif des bénéficiaires :

— l’obtention d’un permis de construire valant division avant le 30 octobre 2016

— l’obtention par M. X et M^me Y d’un prêt relais, avant le 1^er septembre 2016, de 369.000 euros maximum d’une durée de deux ans, au taux d’intérêt annuel maximum hors assurance de 1,43 %.

Les demandeurs justifient avoir obtenu le permis de construire le 2 novembre 2016.

Les demandeurs produisent une attestation de refus de prêt émanant de la Société Générale du 27 août 2016.Elle n’indique, ni le montant, ni les modalités du prêt sollicité, ne permet pas ainsi de déterminer s’il correspond aux termes de la condition suspensive.

L’attestation du courtier mandaté par les bénéficiaires établie le 4 avril 2017, est insuffisante pour justifier de la conformité du prêt sollicité à l’avenant.

Au surplus, il résulte des échanges de courriels versés aux débats que M. X avait été interrogé par son notaire, à la demande du notaire instrumentaire, le 18 octobre 2016 soit, avant le terme fixé pour la levée d’option, relativement à l’obtention du prêt. Il n’avait pas donné suite à cette interrogation alors que, selon ses écritures, trois refus de prêts à cette date lui avaient été notifiés.

Dès lors, les demandeurs ne démontrant pas avoir sollicité des prêts conformes aux dispositions contractuelles, n’ayant pas justifié des refus de prêts avant le terme de la promesse de vente et n’ayant pas manifesté leur volonté d’acquérir avant ce terme, la promesse de vente est devenue caduque. L’indemnité d’immobilisation est acquise aux promettants conformément aux dispositions contractuelles.

L’indemnité de 30.700 euros sera remise à M^me Z et à la SCI K II par la SCP B – H-A, prise en sa qualité de séquestre, le paiement emportant décharge de responsabilité de

l’étude notariale.

LA COUR

Vu l’appel du 6 décembre 2018 interjeté par M. X, M^me Y, la société Alliancim

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions du 8 juillet 2020, M. X, M^me Y, la société Alliancim ont présenté les demandes suivantes :

-Déclarer l’appel de Monsieur X, Madame Y et la SARL ALLIANCIM recevable et bien fondée, et en conséquence,

Au visa des articles 1134 ancien et suivants du code civil, articles 1103 et suivants du code civil,

-juger que le délai de rétractation n’a pas couru à l’égard de M^me Y

en conséquence

-juger que la promesse unilatérale de vente et son avenant sont devenus purement et simplement caducs

-remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la signature de ces actes

-Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE en date du 20 novembre 2018.

-Condamner solidairement Madame Z et la SCI K II à payer à la SARL ALLIANCIM la somme de 30 700 € au titre de l’indemnité d’immobilisation conservée par eux à tort, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2017, date de la mise en demeure.

-Ordonner à la SCP B H A, notaire à O P de libérer les fonds détenus par l’étude entre les mains de la SARL ALLIANCIM.

À titre subsidiaire,

-condamner la SCP B-H-A à payer la somme de 30 700 euros au lieu et place de la société Alliancim , M. X et M^me Y ou à les garantir du paiement de cette somme ainsi que toutes les condamnations qui pourraient intervenir à l’encontre des appelants, frais et accessoires, dépens à l’égard de la SCI K II et M^me Z

-Voir condamner solidairement les intimés à payer aux appelants la somme de 10 000 € en application de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, le bénéficiaire soutient notamment que :

— Le notaire a notifié par lettre recommandée avec accusé de réception la promesse de vente du 16 novembre 2015 et l’avenant du 17 juin 2016 le 4 juillet 2016.

Seul, M. X en a accusé réception. Le délai de rétractation n’a donc pas couru à l’égard de M^me Y.

— Le compromis est caduc du fait de la non-réalisation des conditions suspensives ajoutées par

l’avenant du 17 juin 2016.

— La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt a défailli.

L’obtention du prêt ou des prêts devait intervenir au plus tard le 1^er septembre 2016.

— Le courtier chargé de prospecter auprès des banques a fait les démarches nécessaires, avait connaissance de trois refus de prêts les 30 août, 18 octobre 2016, avait informé par téléphone l’agence immobilière des refus. L’agence immobilière a forcément informé les promettants.

— L’attestation du courtier est claire. Elle permet de vérifier que les demandes de prêt sont conformes aux conditions prévues par l’avenant.

— Les appelants ont justifié de deux refus de la Banque Populaire, de la Banque CIC.

— Ils ont justifié d’un refus supplémentaire de la banque Crédit Agricole.

— M. X avait en outre demandé un prêt à la société Générale. La Société Générale a également adressé une attestation de refus de prêt en date du 27 août 2016.

— Leur notaire, Maître G était informé par le courtier des refus de prêts.

Il a attesté avoir reçu le 19 octobre 2016 une lettre d’information du courtier, transmise à Maître H.

— L’agence immobilière, le notaire des vendeurs étaient informés de ce que la levée des conditions suspensives n’était pas réalisée avant le 7 novembre 2016.

— Le promettant n’établit pas un comportement fautif des bénéficiaires. Ils n’a pas mis en demeure par le bénéficiaire par lettre recommandée.

La promesse imposait la formalité particulière de l’envoi par lettre recommandée.

Le seul courrier recommandé est du 8 novembre 2016, a été envoyé au notaire de M. X. Il se prévalait de la caducité. Dès le 10 novembre 2016, le notaire du bénéficiaire transmettait les justificatifs de refus de prêts.

— La convention était également soumise à la condition suspensive de l’obtention au plus tard le 30 octobre 2016 d’un permis de construire. Le permis a été délivré le 2 novembre 2016.

— La condition suspensive est réputée en conséquence ne pas avoir été réalisée.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 22 mai 2019, M^me Z, la SCI K II ont présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 1134 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 9 et 132 du Code de procédure civile,

Vu les articles 514 et suivqnts, 696 et suivants et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces adverses,

-Dire et juger irrecevable et en toute hypothèse mal fondées les demandes de la société ALLIANCIM,

En conséquence,

-Débouter la SARL ALLIANCIM, Monsieur X et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris celles à venir,

-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de La Rochelle le 20 novembre

2018 sous le numéro de répertoire général 17/01954 en toutes ses dispositions, sauf celles relatives à la condamnation au titre des frais irrépétibles prononcée à l’encontre de la SARL ALLIANCIM, Monsieur X et Madame Y au bénéfice de Madame K Z et de la SCI K II.

-Réformer le jugement du Tribunal de grande instance de La Rochelle en ce qu’il a condamné la SARL ALLIANCIM, Monsieur I X et Madame J Y à payer à Madame K Z et à la SCI K II la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la SARL ALLIANCIM, Monsieur X et Madame Y à payer à Madame K Z et à la SCI K II la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ajoutant au jugement,

-Condamner la SARL ALLIANCIM, Monsieur X et Madame Y aux entiers dépens de la présente instance dont distraction sera faite au bénéfice de la SELARL AVOCIM, ainsi qu’ à payer à Madame Z et à la SCI K II la somme de 10.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le promettant soutient notamment que :

— Les parties ont régularisé une promesse de vente les 14 et 16 novembre 2015.

— L’indemnité forfaitaire d’immobilisation correspond au « prix de l’exclusivité », le promettant s’engageant à vendre uniquement au bénéficiaire désigné.

— Pour être valable, la manifestation de volonté du bénéficiaire, relative à la levée de l’option, doit impérativement intervenir dans le délai spécialement imparti pour cette démarche.

-La promesse est caduque lorsque le bénéficiaire informe tardivement qu’il lève l’option.

— Le refus discrétionnaire d’acquérir entraîne des conséquences sur le sort de l’indemnité d’immobilisation. Celle-ci reste acquise au promettant.

— L’acquéreur pouvait renoncer à acquérir. Peu importe la forme. L’indemnité reste acquise.

— Ce n’est que le 22 novembre 2016 que le refus de concours bancaire est notifié par le notaire du bénéficiaire.

— Son notaire, Maître G avait avisé le notaire du promettant le 10 novembre 2016 qu’il avait reçu « une attestation de refus de prêt » de son client. Il évoquait l’éventualité d’une prorogation des effets de l’avant-contrat caduc.

— L’ absence d’information du refus du concours bancaire subi dans le délai dont le bénéficiaire disposait pour lever l’option entraîne l’acquisition définitive de l’indemnité d’immobilisation au promettant.

— Le bénéficiaire devait informer de sa renonciation à acquérir, dans le délai d’option dont il bénéficiait.

— Il n’appartenait en aucun cas au promettant d’adresser un courrier recommandé valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts susvisés.

— Faute pour le bénéficiaire d’avoir levé l’option ou d’avoir renoncé à acquérir dans le délai dont il bénéficiait, la promesse est devenue caduque.

— La question n’est pas de savoir s’il existe des refus de prêt antérieurs au 7 novembre 2016 , mais si le bénéficiaire de la levée d’option a ou non informé le promettant de l’existence de tels refus avant le terme dont il bénéficiait pour lever ladite option.

— Le bénéficiaire n’ établit pas avoir informé le promettant d’un refus de prêt avant le 7 novembre 2016.

— Le courriel du notaire des acquéreurs du 10 novembre 2016 atteste qu’aucune information concernant un refus de prêt n’avait été adressé antérieurement.

— L’attestation du courtier très nettement postérieure au terme est douteuse, insuffisante.

— La lettre du courtier à l’intention de Maître G datée du 19 octobre 2016 ne mentionnait aucun refus de prêt. "Nous vous confirmons avoir traité son dossier (M. X) et être en attente d’une réponse bancaire qui devrait arriver dans la semaine'. Le même courtier prétend le 4 avril 2017 avoir été destinataire de refus de banque en date du 30 août 2016 .

— Il aurait existé antérieurement au 19 octobre 2016, trois refus de prêt bancaires. L’attestation est de complaisance.

— L’attestation établie par le courtier ne mentionne pas l’interrogation de l’établissement bancaire ayant prétendument opposé un refus le 27 août 2016.

— Le tribunal a relevé que l’attestation de refus de prêt datée du 27 août 2016, de l’établissement Société Générale, n’indique ni le montant, ni les modalités du prêt sollicité et ne permet en aucun cas de s’assurer que le prêt sollicité était conforme aux termes de la promesse unilatérale de vente.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 12 mars 2019, la SCP B-H-A

Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de la SCP U-V B – Q H – S T, annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 20 novembre 2018,

Vu les dispositions des articles 1956 et suivants du Code Civil,

DONT ACTE.

-Statuer ce que de droit sur les demandes et prétentions de Monsieur X, Madame Y et la SARL ALLIANCIM.

-Donner acte à la SCP U-V B – Q H – S A, prise en sa qualité de séquestre de la somme de 30.700 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente des 14 et 16 novembre 2015, qu’elle remettra ladite somme à la partie qui sera jugée devoir la recevoir.

-Dire et juger que le paiement effectué par la SCP U-V B – Q H – S A, conformément à l’arrêt à intervenir, emportera pour elle décharge de toute responsabilité en qualité de séquestre.

-Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur X, Madame Y et la SARL ALLIANCIM à payer à la SCP U-V B – Q H – S A, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

-Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur X, Madame Y et la SARL ALLIANCIM en tous les frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Uguette PETILLION, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du CPC. Y ajoutant,

-Condamner Monsieur X, Madame Y et la SARL ALLIANCIM, ou tout succombant, à payer à la SCP U-V B – Q H – S A, une somme complémentaire de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile.

-Condamner les mêmes en tous les frais et dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de la SCP MADY-GILLET-BRIAND, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du CPC.

La SCP soutient notamment que :

— La société Alliancim a attendu juin 2016 pour faire savoir qu’elle ne pourrait acquérir.

— Le promettant a accepté un avenant le 17 juin 2016. Le prix de vente global n’a pas été modifié.

— Une nouvelle condition suspensive a toutefois été rédigée, concernait l’obtention d’un permis de construire, qui devait valoir division, avec obligation de déposer ledit permis de construire au plus tard le 25 juin 2016.

— Par ailleurs, une condition suspensive d’obtention d’un prêt relais portant sur un montant de 369.000 € devant être obtenu le 1^er septembre 2016 pour une durée de deux ans à un taux d’intérêt annuel maximum hors assurance de 1,43%, a été insérée à l’avenant.

— La durée de validité de cette promesse a été prorogée jusqu’au 7 novembre 2016.

— Le 7 novembre 2016, terme fixé pour la levée de l’option, seule M^me Z s’est présentée en l’étude de Maître H, qui s’est trouvée contrainte, le 8 novembre suivant, d’adresser une lettre recommandée à Maître G , notaire des « acquéreurs » pour lui notifier que M^me Z et la SCI K II, considéraient que la promesse de vente était caduque, et que l’indemnité d’immobilisation leur était acquise.

— Pour motiver cette position, Maître H écrivait à Maître G « Votre client, M. X s’était engagé (tant au nom de sa société qu’en son nom personnel) aux termes de la promesse de vente authentique signée en mon étude le 16 novembre 2015 et de l’avenant à cette promesse signée le 17 juin 2016, à justifier de la réalisation des conditions suivantes :

— dépôt d’un nouveau permis de construire à la date du 25 juin 2016

— obtention d’un prêt (signature des offres) au 1^er septembre 2016

— obtention du permis de construire à la date du 30 octobre 2016

La levée de l’option devait intervenir le 7 novembre à 18h.

A ce jour, et malgré diverses relances, aucun justificatif ne m’a été adressé" .

— Le notaire est séquestre, conserve les fonds.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L’ ordonnance de clôture est du 31 août 2020 .

SUR CE

-sur la notification du délai de rétractation

Le bénéficiaire soulève un moyen nouveau devant la cour . Il fait valoir que la vente est caduque dans la mesure où le délai d’exercice du droit de rétractation n’a pas couru à l’ égard de M^me Y.

Ni le promettant, ni le notaire n’ont conclu sur ce moyen.

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose :

Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation … , l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Le bénéficiaire de la promesse de vente se voit donc ouvrir une faculté de rétractation qui lui permet pendant le délai légal de provoquer unilatéralement et sans frais l’anéantissement rétroactif de la promesse régulièrement conclue.

L’acte constatant la promesse doit être notifié à chacun des acquéreurs lorsqu’il en existe plusieurs, par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, la promesse de vente du 17 juin 2016 a été signée par deux acquéreurs : M. X, M^me Y.

Il n’est effectivement pas justifié que la promesse de vente ait été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à M^me Y.

M^me Y n’ayant pas été informée de sa faculté légale de rétractation, la cour ne peut que constater la caducité de la promesse de vente à son égard.

-sur l’incidence de la caducité de la promesse sur l’indemnité d’immobilisation

La caducité de la promesse sanctionne une carence ultérieure, celle du notaire rédacteur de l’avenant, qui a omis de notifier la promesse à l’un des deux acquéreurs, carence empêchant l’acte d’être efficace.

Si la caducité de la vente frappe l’obligation principale emportant transfert de propriété, elle n’étend pas cette sanction aux obligations accessoires.

Elle ne rejaillit donc pas sur l’indemnité d’immobilisation insérée dans un contrat valable et qui devient exigible dès l’expiration du délai prévu pour la signature de l’acte authentique.

-sur la condition suspensive relative au prêt

L’avenant prévoit (page 5) ' Le bénéficiaire ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions ci-dessus visées. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre de l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée'.

Il appartient donc au bénéficiaire de démontrer qu’il a sollicité un prêt correspondant aux conditions fixées par l’avenant.

Les consorts X – Y produisent une attestation émanant du courtier PG & LG Saintes datée du 4 avril 2017, attestation faisant état de trois refus de prêts émanant du crédit agricole, de la banque populaire, de la banque CIC.

Le premier juge a indiqué à juste titre que cette attestation était insuffisante faute de production des courriers de refus émanant des établissements pressentis permettant de vérifier que les conditions qui avaient été fixées par l’avenant étaient respectées.

Il est d’ailleurs frappant de relever que le conseil du bénéficiaire lorsqu’il avait demandé restitution de l’indemnité d’immobilisation le 13 février 2017 avait fait référence au seul refus émanant de la banque Société Générale daté du 27 août 2016 à l’exclusion des refus énoncés par le courtier bien que ces refus soient antérieurs.

En revanche, le bénéficiaire justifie avoir demandé un crédit relais de 350 000 euros d’une durée de 24 mois à un taux nominal fixe de 1,55% à la banque Société Générale, avoir été destinataire d’un refus qui a été porté à sa connaissance le 27 août 2016 (pièces 5 et 16 de l’appelant).

Si le bénéficiaire devait justifier de l’obtention d’une offre à première demande du promettant, la promesse n’avait pas prévu l’obligation pour le bénéficiaire de l’avertir spontanément des refus de prêts dont il était informé.

Contrairement à ce qui est soutenu par le promettant, l’abstention du bénéficiaire qui, effectivement, n’a pas informé les notaires des refus bancaires de prêts avant le 7 novembre 2016 n’était pas sanctionnée par le versement de l’indemnité d’immobilisation faute pour l’avenant (pas plus que la promesse initiale) de l’avoir expressément prévu.

Le bénéficiaire a justifié d’un refus de prêt répondant aux conditions de l’avenant le 10 novembre 2016 après que le notaire du promettant lui eût indiqué le 8 novembre 2016 que son client entendait se prévaloir de la caducité du contrat et demander l’indemnité d’immobilisation.

La justification du refus d’une demande de prêt conforme à l’avenant, refus notifié par la banque avant le 1^er septembre 2016 entraîne donc la caducité de la promesse de la vente et la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée.

Le jugement sera donc infirmé.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge des intimés .

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort

-infirme le jugement entrepris

-constate la caducité de la promesse de vente à l’égard de M^me Y

-dit que le bénéficiaire justifie d’un refus de prêt conforme aux conditions fixées par la promesse

-condamne M^me Z et la SCI K II à payer à la société Alliancim l’indemnité d’immobilisation de 30 700 euros avec intérêts à compter du 13 février 2017

— ordonne à la SCP B-H-A notaire à Chatellaillon P de libérer les fonds détenus par l’étude entre les mains de la SARL Alliancim

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel.

-condamne M^me Z et la SCI K II aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP Mady-Gillet-Briand.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,