Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 19 octobre 2021, n° 19/03178

TGI Saintes 6 septembre 2019

CA Poitiers
Infirmation 19 octobre 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Accomplissement des démarches nécessaires pour l'obtention du prêt
La cour a jugé que les époux X avaient effectivement accompli les démarches nécessaires dans les délais impartis et qu'ils étaient donc fondés à obtenir la restitution du dépôt de garantie.
Rejeté
Préjudice causé par le comportement du vendeur
La cour a estimé que les époux X ne justifiaient pas d'un préjudice distinct de celui réparé par la restitution du dépôt de garantie, et a donc rejeté leur demande de dommages et intérêts.
Accepté
Défaillance de la condition suspensive
La cour a jugé que les conditions pour invoquer la clause pénale n'étaient pas réunies, rendant ainsi la demande du vendeur infondée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, les époux X ont fait appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes qui les condamnait à payer une clause pénale de 4 000 euros à M. Z, vendeur d'une maison, en raison de l'échec de l'obtention d'un prêt. La question juridique principale était de savoir si la condition suspensive relative à l'obtention du prêt avait été remplie. Le tribunal de première instance a conclu que cette condition n'était pas remplie et a validé la clause pénale. En appel, la cour a infirmé ce jugement, considérant que les époux X avaient justifié d'une demande de prêt conforme et que la clause pénale ne pouvait s'appliquer. La cour a ordonné la restitution du dépôt de garantie de 4 000 euros aux époux X et a débouté M. Z de sa demande de clause pénale, confirmant ainsi la caducité du compromis de vente.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 1re ch., 19 oct. 2021, n° 19/03178
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	19/03178
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Saintes, 6 septembre 2019
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Thierry MONGE, président
Avocat(s) :	Nathalie BOURDEAUDorothée DIETZ
Cabinet(s) :	SCP ROUDET BOISSEAU LEROY

Texte intégral

ARRET N°524

N° RG 19/03178 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3HA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03178 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3HA

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 septembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

Madame E B épouse X

née le […] à […]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Dorothée DIETZ de la SELARL GERMAIN DIETZ FLEUROUX, avocat au barreau de SAINTES

INTIME :

Monsieur I-J Z

né le […] à […]

[…]

ayant pour avocat M^e Nathalie BOURDEAU de la SCP ROUDET BOISSEAU LEROY DEVAINE MOLLE BOURDEAU, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI

ARRÊT :

—  Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me F G,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2016, Mme et M. X se sont portés acquéreur d’une maison d’habitation située à Jonzac, maison appartenant à M. Z.

La vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou de plusieurs prêts ainsi définis :

— montant maximum total de 328 700 euros

— durée maximum de 25 ans,

— taux maximum de 1,8% (hors assurance).

L’acquéreur s’engageait à déposer ses demandes de prêt dans les plus brefs délais, à justifier de sa demande de financement au plus tard le 20 janvier 2017.

La réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 16 février 2017.

L’obtention ou refus de prêt devait être notifié par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai précité.

L’acquéreur versait un dépôt de garantie de 4000 euros.

Page 8 du compromis, il était prévu que 'si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l’acquéreur ne peut ou ne veut réitérer les présentes conventions, le vendeur aura la possibilité de l’y contraindre et l’acquéreur devra payer au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 11 700 euros.'

Le 9 février 2017, les époux X H au notaire, indiquaient être toujours dans l’attente d’une réponse à la fois 'pour notre financement auprès de LCL et des examens médicaux. Il est préférable par conséquent de proroger d’un mois cette clause jusqu’au 17 mars 2017.'

Par courrier recommandé du 29 avril 2017, les époux X ont indiqué au notaire ne pas avoir obtenu de financement malgré toutes leurs démarches, joignaient des justificatifs :

— une attestation de refus émanant de la banque société BNP Paribas du 27 avril 2017,

— une attestation de la banque Société Générale du 29 avril 2017.

Par courrier du 11 mai 2017, le vendeur demandait aux acquéreurs paiement de la clause pénale.

Par courrier du 15 mai 2017, les acquéreurs demandaient la restitution du dépôt de garantie.

Par courrier du 7 juillet 2017, le conseil des époux X réitérait leur demande, joignait à son courrier de nouveaux justificatifs : une attestation de refus de crédit émanant de la société Crédit Agricole du 19 janvier 2017, une attestation de refus datée du 15 mai 2017 émanant de la société Crédiprêt.

Par acte du 22 novembre 2017, M. Z a assigné les époux X devant le tribunal de grande instance de Saintes aux fins de paiement de la clause pénale.

Par jugement en date du 6 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Saintes a statué comme suit :

-Condamne in solidum Monsieur D X et Madame E B épouse X à payer à Monsieur I-J Z la somme de 4000 euros au titre de la clause pénale,

- Autorise Maître K L-M, Notaire à A, à se libérer au profit de Monsieur I-J Z de la somme de 4 000' séquestrée à titre de dépôt de garantie au vu d’une expédition du présent jugement ,

- Déboute Monsieur D X et Madame E B épouse X de leurs demandes reconventionnelles,

- Condamne in solidum Monsieur D X et Madame E B épouse X aux dépens

- Condamne in solidum Monsieur D X et Madame E B épouse X à payer à Monsieur I-J Z une indemnité de 2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

-dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

Le premier juge a notamment retenu que :

Il n’est pas discuté que la condition suspensive n’a pas été remplie.

Le refus de la BNP ne correspond pas aux caractéristiques du compromis puisqu’il porte sur un prêt de 349 600 euros.

Les autres refus sont non conformes soit du fait de la durée, du montant du prêt, du taux.

Il est impossible de déterminer faute de justificatifs sur quelle base les banques ont étudié les demandes de prêt formées par les époux X.

Le vendeur est en droit de se prévaloir de la clause pénale, clause que le juge peut, en application de l’article 1231-5 du code civil, réduire d’office.

L’ immobilisation de l’immeuble a duré moins de deux mois. Le vendeur a été avisé par le notaire le 2 mai 2017 de l’échec de la vente.

Il convient de réduire l’indemnité à 4000 euros.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 1 er octobre 2019 interjeté par les époux X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 13 octobre 2020 , les époux X ont présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1231 et suivants, 1304-3 et 1304-6 alinéa 3 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de SAINTES le 6 septembre 2019,

Vu les éléments versés aux débats,

JUGER l’appel formé par Monsieur et Madame D X, recevable et bien fondé.

JUGER que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt prévu par le compromis de vente en date du 19 décembre 2016 est défaillante, indépendamment de la volonté de Monsieur et de Madame D X.

JUGER le compromis de vente en date du 19 décembre 2016 caduc.

JUGER Monsieur I-J Z infondé à réclamer le bénéfice d’une quelconque somme à titre de clause pénale.

JUGER que Maître K L-M, Notaire, restituera à Monsieur et Madame D X la somme de 4.000 ' séquestrée à titre de dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter du 7 juillet 2017.

-CONDAMNER Monsieur I-J Z à régler le montant des intérêts légaux sur cette somme de 4.000 '.

JUGER que le comportement de Monsieur I-J Z a causé un préjudice moral et financier à Monsieur et Madame D X.

-CONDAMNER Monsieur I-J Z à verser à Monsieur et Madame D X la somme de 6.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

-CONDAMNER Monsieur I-J Z à verser à Monsieur et Madame D X la somme de 4.000 ' en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et le CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où les demandes de Monsieur et de Madame D X ne seraient pas accueillies par la Cour,

-CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il jugeait que le montant de la clause pénale à hauteur de 11.700 ' insérée dans le compromis de vente est disproportionné et RAMENER cette somme à celle de 4.000 '.

-DEBOUTER Monsieur I-J Z de son appel incident de voir les époux X condamnés in solidum à lui régler la somme de 11.700 ' au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 19 décembre 2016.

-DEBOUTER Monsieur I-J Z de toutes autres demandes envers Monsieur et Madame D X.

A l’appui de leurs prétentions, les époux X soutiennent notamment que:

— Le refus du Crédit Agricole est du 19 janvier 2017, porte sur un prêt de 335700 euros sur 25 ans dont la destination est précisée. Cette offre suffit à exclure toute clause pénale.

— Le taux d’intérêt n’est déterminé par une banque qu’après qu’elle a donné son accord . Elle ne prévoit pas de taux lorsqu’elle refuse un prêt.

— Le compromis de vente évoque un prêt classique, ne précise pas si le montant est un capital ou tient compte des intérêts.

— Il y a défaillance de la condition suspensive et caducité du compromis.

Les époux X ont fait de multiples démarches.

— La banque LCL se réfère à un entretien du 6 janvier 2017, donc à une demande de prêt formée avant le 20 janvier 2017.

— Le compromis prévoit une durée maximum de remboursement. Une durée réduite de 18 ans et 4 mois était possible.

— Ils ne sont pas responsables de l’échec de la vente.

— Ils demandent la restitution du dépôt, des dommages et intérêts.

— Subsidiairement, ils demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 7 mai 2021, M. Z a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1304, 1304-1, 1304-2, 1304-3 du Code Civil,

Vu l’article 1231-5 alinéa 1 er nouveau du Code Civil

Vu le compromis de vente signé le 19 décembre 2016,

Vu la jurisprudence visée aux termes des présentes conclusions,

Vu les pièces versées aux débats

DIRE ET JUGER Monsieur D X et Madame E X née B mal fondés en leur appel,

-DEBOUTER Monsieur D X et Madame E X née B de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONSTATER que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt prévue au compromis du 19.12.2016 est imputable à Monsieur D X et Madame E X née B,

En conséquence,

-CONFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES en date du 06.09.2019 en ce qu’il a :

- condamné in solidum Monsieur D X et Madame E B épouse X à payer à Monsieur I-J Z une somme au titre de la clause pénale,

- autorisé Maître K L-M, Notaire à A, à se libérer au profit de Monsieur Z de la somme de 4 000 ' séquestrée à titre de dépôt de garantie,

- débouté Monsieur D X et Madame E B épouse X de leurs demandes reconventionnelles,

- condamné in solidum les époux X aux dépens,

- condamné in solidum Monsieur D X et Madame E B épouse X à payer à Monsieur I-J Z une indemnité de 2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

-INFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES en date du 06.09.2019 en ce qu’il a réduit le montant de la clause pénale à hauteur de 4 000 ' au lieu de 11.700 '

STATUANT à nouveau sur l’appel incident :

-CONDAMNER in solidum Monsieur D X et Madame E X née B à verser à Monsieur Z une somme de 11.700 ' au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 19.12.2016,

DIRE que cette somme de 11.700 ' sera réglée de la manière suivante :

-AUTORISER Maître K L-M, Notaire à A, à se libérer au profit de Monsieur I-J Z de la somme de 4 000 ' séquestrée à titre de dépôt de garantie,

- CONDAMNER in solidum Monsieur D X et Madame E X née B à régler le surplus, soit la somme de 7.700 ', à Monsieur Z EN TOUT ETAT DE CAUSE :

-CONDAMNER in solidum Monsieur D X et Madame E X née B à verser à Monsieur Z une indemnité de 5 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

-CONDAMNER in solidum Monsieur D X et Madame E X née B aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. Z soutient notamment que :

— Le refus du Crédit Agricole du 19 janvier 2017 ne démontre pas que la demande ait été faite au plus tard le 19 janvier.

— La demande sans indication du taux ne correspond pas aux caractéristiques prévues.

Cette attestation est apparue magiquement, n’avait pas été communiquée ni évoquée le 9 février 2017 ou le 29 avril 2017, a été communiquée le 7 juillet 2017.

— Les autres attestations ont été communiquées annexées au courrier recommandé du 29 avril 2017. Les refus sont tous postérieurs au 16 février 2017.

— Les époux X ne démontrent pas avoir demandé un taux conforme à la promesse.

— La prorogation ne concernait que le délai d’octroi ou de refus, non le délai pour justifier du dépôt d’une demande. Le vendeur n’ a jamais donné son accord pour la prorogation de la signature de la vente. Il a seulement été informé par le notaire.

— La caducité de l’acte n’affecte pas la clause pénale.

— Il forme un appel incident sur la réduction de la clause pénale.

— Il n’a vendu son immeuble que le 12 décembre 2018.

— Son refus de restituer le dépôt n’était pas abusif.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 31 mai 2021.

SUR CE

-sur les obligations des acquéreurs

Les époux X devaient solliciter un prêt bancaire d’un montant maximal de 335 700 euros, sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 1,8% hors assurance.

Ils devaient déposer leurs dossiers de prêt dans les plus brefs délais, justifier de ce dépôt au plus tard le 20 janvier 2017.

Le contrat prévoyait en outre que la réception de l’offre de prêt devrait intervenir au plus tard le 16 février 2017.

Les époux X devaient enfin notifier l’obtention ou le refus du prêt au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le 17 février 2017.

Les époux X estiment avoir respecté les obligations qui leur incombaient dans les délais impartis, se prévalent donc de la caducité de la promesse de vente.

Il résulte des pièces produites les éléments suivants :

Les époux X ont sollicité auprès du Crédit Agricole un prêt de 335 700 euros, remboursable sur 25 ans, prêt dont la destination est précisée.

Le montant correspond au montant maximal visé par le compromis de 335 700 euros.

La durée de remboursement correspond à la durée maximale prévue par le compromis.

Le défaut d’indication du taux est logique dès lors que la banque refuse le prêt.

Le refus est daté du 19 janvier 2017, ce qui établit que la demande a été faite courant décembre ou début janvier.

Le fait que les époux X aient fait état tardivement de ce refus de prêt ne suffit pas à rendre l’attestation produite suspecte.

Cette offre correspond aux conditions fixées par le compromis à la différence des autres demandes de prêt formées.

En effet, le prêt demandé à la BNP Paribas est supérieur au montant prévu par le compromis : 349 600 au lieu de 335 700 euros.

La demande de prêt adressée à la Société Générale est du 29 avril 2017 alors que les demandes de prêt devaient être déposées au plus tard le 20 janvier 2017.

La date à laquelle les sociétés CFCAL et Crediprêt ont été sollicitées n’est pas justifiée.

La demande formée auprès de la banque LCL vise une demande formée le 6 janvier 2017.

Le refus a été notifié le 22 décembre 2017. Le montant du prêt sollicité n’est pas indiqué.

-sur la clause pénale

Il ressort du compromis que la clause pénale est mentionnée exclusivement à la page 8 , qu’elle suppose un refus de l’acquéreur de réitérer la vente alors que les conditions suspensives sont toutes réalisées.

En l’espèce, les conditions suspensives n’étaient pas réalisées.

L’acquéreur a justifié d’une demande de prêt conforme au compromis, demande suivie d’un refus connu le 19 janvier 2017.

Il est de droit constant qu’une seule demande de prêt conforme aux conditions fixées par le compromis suffit.

Les conditions relatives au paiement de la clause pénale n’étant pas réunies, le jugement sera infirmé de ce chef.

-sur la restitution du dépôt de garantie

Le compromis stipule s’agissant du dépôt de garantie :

'L’ acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Le dépôt sera restitué si l’acquéreur justifie de l’accomplissement de toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son prêt dans les délais mentionnés ci-dessus et démontre que la condition n’est pas défaillie de son fait.'

Les démarches qui ont été effectuées auprès de la banque Crédit Agricole sont conformes au compromis et respectent les délais impartis.

Les époux X justifiant avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention de leur prêt dans les délais mentionnés, ils sont fondés à obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Le non-respect du délai de notification de refus du prêt avant le 17 février 2017 est avéré, mais n’est pas sanctionné par la conservation du dépôt de garantie par le vendeur.

-sur les autres demandes

Les époux X ne justifient pas d’un préjudice différent de celui qui est réparé par la restitution du dépôt de garantie. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de M. Z.

Il est équitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-infirme le jugement entrepris

Statuant de nouveau :

— ordonne la restitution du dépôt de garantie de 4000 euros aux époux X avec intérêts aux taux légal à compter du 7 juillet 2017

— déboute M. Z de sa demande de condamnation des époux X au paiement de la clause pénale

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes et notamment de leurs demandes d’indemnité de procédure

-laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel.

-condamne M. I-J Z aux dépens de première instance et d’appel