ARRET N°226

N° RG 20/01786 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GB5F

S.C.I. X HUGETTE

C/

S.C.I. SCI RIVAGE DU CHATEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 12 AVRIL 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01786 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GB5F

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juillet 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.C.I. X A

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

S.C.I. SCI RIVAGE DU CHATEAU

[…]

[…]

ayant pour avocat postuant M^e François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e François DRAGEON, avocat au barrerau de LA ROCHELE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 15 mars 2013, la sci X A a acquis la propriété d’un ensemble d’habitation situé 50 rue de bel air à Château-d’Oléron (Charente-Maritime), […], 111, 112 et 227.

Le permis de construire délivré le 30 octobre 2013 à la sarl Normandis a postérieurement été transféré à la sci Rivage du château. A été autorisée la réalisation d’un lotissement sur des parcelles cadastrées section AE n° 226 et 114, contiguës à celles propriété de la sci X A.

Par courrier recommandé en date du 15 janvier 2018, la sci X A a informé la sci Rivage du château des troubles que lui causaient le chantier en cours.

Par acte du 20 février 2019, elle a assigné la sci Rivage du château devant le tribunal de grande instance de La Rochelle. Elle a demandé paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :

- 8.000 € en réparation d’une violation de son droit de propriété, une clôture et une haie lui appartenant ayant été détruites ;

- 7.374 € correspondant au coût de l’élagage d’arbres mitoyens ;

- 80.000 € pour trouble anormal de voisinage en réparation de la perte d’intimité, de quiétude et de valeur de son bien.

La défenderesse a à titre principal soutenu que l’action était irrecevable, le délai de 5 années de l’article 2224 du code civil ayant commencé à courir à compter de la date d’obtention du permis de construire.

Par jugement du 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de La Rochelle a statué en ces termes :

'- DECLARE irrecevable l’exception de nullité de l’assignation ; - DECLARE recevable l’action de la SCI X A ;

- REJETTE l’ensemble des demandes formulées par la SCI X A contre la SCI Rivage du Château ;

- CONDAMNE la SCI X A aux entiers dépens et à payer à la SCI Rivage du Château la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- REJETTE la demande d’exécution provisoire de la présente décision'.

Il a considéré :

- irrecevable la demande de nullité de l’assignation qui relevait de la compétence du seul juge de la mise en état ;

- que l’action n’était pas prescrite, le délai de prescription ayant commencé à courir à compter de la date de début des constructions ;

- qu’il n’était pas justifié de la persistance d’un préjudice né de l’atteinte au droit de propriété, la clôture ayant été remise en état par la défenderesse ;

- qu’il n’était pas établi que la sci Rivage du château avait fragilisé les arbres situés sur le fonds de la demanderesse à laquelle incombait la charge de l’élagage des branches dépassant sur le fonds voisin ;

- le trouble de voisinage allégué n’était pas établi, le bien de la demanderesse étant situé en zone urbanisée susceptible d’accueillir des constructions nouvelles et le permis de construire ayant été respecté.

Par déclaration reçue au greffe le 27 août 2020, la sci X A a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2022, elle a demandé de :

'Vu les articles 671 et suivants du Code civil,

Vu les articles 651 du Code civil,

Vu les jurisprudences visées,

Vu les pièces versées aux débats

[…]

DECLARER recevable et bien fondée la SCI X A en son appel,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

- Rejeté l’ensemble des demandes formulées par la SCI X A contre la SCI Rivage du Château,

- Condamné la SCI X A aux entiers dépens et à payer à la SCI Rivage du Château la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau, DEBOUTER la SCI RIVAGE DU CHATEAU de toutes ses demandes, fins et conclusions et, notamment, des fins de son appel incident,

Vu les articles 544 et 1240 du Code Civil :

CONDAMNER la SCI Rivage du Château à verser à la SCI X A la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice subi pour la violation caractérisée du droit de propriété,

CONDAMNER la SCI Rivage du Château à payer à la SCI X A la somme de 9 462,70 euros correspondant à l’abattage des arbres, et ce pour éviter tout trouble imminent,

JUGER que la construction de 45 logements jouxtant la propriété de la SCI X A constitue un trouble de voisinage, et par conséquent une perte de valeur vénale de celle-ci,

CONDAMNER en conséquence la SCI Rivage du Château à verser à la SCI X A la somme de 117.000 euros au titre de la perte de valeur du bien liée au trouble anormal de voisinage,

Et Subsidiairement,

CONDAMNER la SCI Rivage du Château à faire réaliser, en limite de propriété, une clôture occultant d’une hauteur de 2 m, en béton, sur les 150 m linéaires sur lesquels sont implantés ces 17 logements, et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

En toutes hypothèses,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce que le Tribunal a rejeté l’exception de prescription soulevée par la SCI RIVAGE DU CHATEAU,

CONDAMNER la SCI Rivage du Château à verser à la SCI X A la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI Rivage du Château aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE POITIERS en vertu de l’article 699 du CPC'.

Elle a maintenu que son action n’était pas prescrite, le délai de l’article 2224 du code civil n’ayant commencé à courir qu’à la date de début du chantier de construction. Elle a soutenu que :

- l’intimée avait attenté à son droit de propriété en supprimant une haie et une clôture situées sur son fonds ;

- le décaissement réalisé sur le fonds voisin avait fragilisé les cyprès situés en limite de propriété et qu’elle avait dû faire abattre ;

- l’implantation à très faible distance et sur une longueur de 150 mètres de 17 logements dont les jardins et les baies vitrées avaient vue sur son fonds était à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, à savoir perte de quiétude, d’intimité et de valeur de son bien.

Elle a chiffré à 8.000 € le coût de remplacement de la clôture, à 9.462,70 € le coût d’abattage des arbres, à 117.000 € l’indemnisation du trouble anormal de voisinage incluant notamment l’édification d’un mur séparatif et la réalisation d’une haie végétale.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2021, la sci Rivages du château a demandé de : 'Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles 671 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 651 du Code Civil,

Vu l’article 2224 du Code Civil,

Réformant la décision entreprise,

Dire et juger l’action indemnitaire en trouble anormal du voisinage de la société civile immobilière X A irrecevable car prescrite,

La confirmant pour le surplus,

Débouter la société civile immobilière X A de toutes ses demandes, fins et moyens en l’y disant mal fondée,

Condamner la société civile immobilière X A à payer à la société civile immobilière Rivage du Château une somme de 5.000,00 €uros au titre et en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance'.

Elle a maintenu l’irrecevabilité de l’action, prescrite, le délai de prescription ayant selon elle commencé à courir à compter de la date de délivrance du permis de construire.

Au fond, elle a conclu au rejet des demandes formées à son encontre aux motifs que :

- la destruction de la clôture avait été involontaire et que le préjudice avait depuis été réparé par la réalisation d’une nouvelle clôture ;

- n’était pas rapportée la preuve d’une fragilisation des cyprès dont l’élagage incombait au surplus à l’appelante ;

- le trouble anormal de voisinage allégué n’était pas établi, le fonds de l’appelante étant situé dans un ensemble qui avait vocation à être urbanisé et le rapport d’expertise produit, établi non contradictoirement, étant sans valeur probante.

L’ordonnance de clôture est du 17 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RECEVABILITE

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

L’article 2224 du code civil dispose que : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Le point de départ de ce délai est non la date de délivrance du permis de construire, mais la date de début des travaux desquels résulte le trouble anormal de voisinage allégué.
La déclaration d’ouverture du chantier n’a pas été produite aux débats. Le premier courrier de réclamation adressé par l’appelante à l’intimée est en date du 15 janvier 2018 (preuve d’envoi et accusé de réception non produits). B C, associé et gérant de la sci X A a fait dresser le 8 mars 2018 un procès-verbal de constat par huissier de justice. Le premier courrier du conseil de la sci X A adressé à la sci Rivage du château est en date du 15 mai 2018. La réponse de cette société est en date du 25 mai 2018.

Il s’ensuit qu’au 20 février 2019, date de l’assignation le délai de 5 années de l’article 2224 précité qui avait commencé à courir au plus tôt le 15 janvier 2018, n’était pas expiré.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la sci X A.

B – SUR L’ATTEINTE AU DROIT DE PROPRIETE

L’article 544 du code civil sur lequel la demanderesse fonde ses prétentions dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

L’article 647 du même code rappelle que : 'Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682".

Maître D E, huissier de justice associé à Saint-X-d’Oléron, a fait le 8 mars 2018 le constat suivant sur la requête d’B C :

'Je me rends au fond de la propriété du requérant sur sa parcelle jouxtant celle de la Pièce des Grandes Plantes.

Je peux apercevoir la présence d’une longue palissade de bois constituée d’un grillage et en aval de cette dernière, la présence d’une longue haie de ronces et de végétations diverses.

(photographies n°1 & 2)

Le requérant joint par téléphone m’indique qu’il a volontairement laissé les ronces aux fins de manger des mûres et myrtilles lorsque c’est la saison.

(photographies n°3 & 4)

Par ailleurs, derrière cette végétation, je note la présence d’une seconde clôture, constituée d’un grillage soutenu par des poteaux en ciment et ce tout le long de sa parcelle.

(photographies n°5 & 6)

Monsieur Y (nota : voisin présent ayant averti le requérant) ajoute que la précédente propriétaire avait en effet réalisé une double clôture puisqu’elle possédait des chiens et craignaient qu’ils s’enfuient.

Or je remarque qu’une partie de cette clôture grillagée est manquante et semble avoir été arrachée côté travaux.

(photographies n°7, 8, 9, 10 & 11)'.

Par courrier en date du 25 mai 2018, la sci Rivage du château a indiqué au conseil de l’appelante que : 'une erreur bien involontaire a été commise par les entreprises intervenant sur le chantier au sujet de la délimitation des parcelles, entraînant le changement de grillage d’une clôture en place et le nettoyage du terrain appartenant à votre cliente'. Elle a offert d’indemniser la sci X A par le versement de la somme de 6.979,50 € correspondant au coût d’édification d’un mur ou d’une palissade, précisant que 'le règlement de cette somme emporte l’agrément de votre cliente et met ainsi fin à toutes revendications de sa part'. La sci X A a répondu par l’intermédiaire de son conseil accepter l’offre d’indemnisation mais a refusé d’abandonner toute revendication, plusieurs questions n’ayant pas reçu réponse : élagage des arbres, trouble anormal de voisinage.

La destruction de la clôture et de la haie situées sur le fonds de l’appelante est avérée.

L’intimée a produit un courrier en date du 16 mai 2019 de l’entreprise Larnaud paysage qui a indiqué que :

'Lors de notre première visite en réunion de chantier, en novembre 2017, nous avons fait le tour du chantier avec la maîtrise d’ouvrage déléguée «Mr Z» pour délimiter le périmètre de l’opération afin de réaliser l’implantation des clôtures.

Lors de cette visite, Mr Z nous a fait chiffrer pour la clôture avec la SCI X A 2 type de prestations sur cette zone (cf plan du 27/11/2017 et DC180144 du 09/01/2018) :

' Chapitre 2.2 clôture à réparer: ce chapitre concerne la clôture fond du lot sur les lots 18 à 30.

Chapitre 2.1: clôture à nettoyer: c’est sur ce point qu’il y a un litige avec la SCI X A, la MOA déléguée nous a indiqué que la clôture était la limite de propriété. Cette clôture était prise dans les ronces, mais les poteaux béton semblaient dans un état satisfaisant pour la MOA déléguée. Nous avons donc décidé de nettoyer la clôture de la végétation, de déposer le grillage et de le remplacer. Ces travaux ont été réalisés le 12/03/2018. A la suite de ces travaux la MOA déléguée nous a signalé qu’elle avait été contactée par le voisin et que nous étions bien chez eux. Il a été convenu de mettre un grillage neuf en lieu et place de celui déposé comme convenu au marché. Un devis complémentaire a été établi (DC180416) pour implanter une clôture au bon endroit. Ce devis nous a été validé et les travaux réalisés aussitôt'.

La seconde clôture intérieure située sur le fonds de l’appelante a été remise en état.

L’intimée a en remplacement de la clôture séparative des fonds détruite édifié sur son fonds une clôture, en limite des propriétés. Le préjudice né de la suppression de la clôture a ainsi été réparée.

La haie qui produisait des baies comestibles a été supprimée et n’a pas été rétablie.

Ce préjudice qui résulte d’une faute de l’appelante ayant opéré sans droit ni titre sur le fonds voisin et ainsi ayant attenté au droit de propriété de l’appelante, sera réparé par l’attribution de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

C – SUR UN […]

Le propriétaire d’un fonds ne peut imposer à celui d’un fonds voisin des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer le trouble subi.

1 – sur les cyprès

L’article 673 du code civil dispose notamment que : 'Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper'.
Treize cyprès étaient implantés sur le fonds de l’appelante, en limite de celui de la sci Rivage du château.

Celle-ci a fait procéder à un décaissement, sur toute la longueur de la limite de propriété.

La sci X A a souhaité faire élaguer ses arbres dont des branches dépassaient sur le fonds voisin. Elle a sollicité l’entreprise Oléron Paysage qui lui a répondu en ces termes par courriel en date du 3 septembre 2020 :

'Vous nous avez fait une demande pour élaguer au ras du grillage les cyprès longeant la résidence voisine, et ce, afin de vous mettre en conformité avec la législation.

Nous ne pouvons accéder à votre requête car cette taille amputerait la moitié de l’arbre et le déséquilibrerai. Aussi, les cyprès faisant des racines horizontales superficielles, nous ne pouvons nous prononcer sur la quantité de racines détruites par le décaissement effectué par le lotissement voisin.

Dans ces conditions, nous ne pouvons engager notre responsabilité sur une taille qui risquerait fortement d’engendrer la chute des arbres en cas de coup de vent. Si les arbres doivent être ramené à l’intérieur de votre propriété, seul l’abattage est envisageable'.

Il résulte de ce courriel que la nécessité de procéder à l’abattage de la haie de cyprès est non le décaissement qu’a fait réaliser la sci Rivage du château sur son fonds, mais le déséquilibre des arbres qui résulterait de la taille des seules branches dépassant sur le fonds voisin, taille incombant en toute hypothèse à la sci X A.

Celle-ci ne peut dès lors imputer à l’intimée les conséquences d’un élagage des cyprès qui leur aurait été funeste.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

2 – sur la perte de quiétude et d’intimité

La société Normandis avait dans la demande de permis de construire indiqué que : 'Le projet consiste à édifier 45 maisons à usage d’habitation'.

Le 'plan de composition’ produit par l’intimée annexé à la demande de permis de construire et le plan cadastral produit par les parties font apparaître que le fonds de l’appelante est bordé :

- sur sa limite est sud-est, par 6 habitations ;

- sur la limite sud sud-ouest, par 11 (plan cadastral) ou 12 constructions (plan de composition au 1/500) ;

l’ensemble sur 150 mètres linéaires environ.

Les photographies produites aux débats par les parties, non contestées, font apparaître que des baies vitrées de ces constructions alignées donnent sur une terrasse et un jardinet, l’ensemble variant de 10 à 30 m² environ selon les plans produits, la distance entre la construction et la limite séparative des fonds étant selon les cas de 1 à 6 mètres.

Les occupants de ces 17 ou 18 constructions ont une vue directe sur le fonds de l’appelante, le grillage n’interdisant pas cette vue et la haie supprimée lors des travaux de construction par l’intimée n’y faisant plus obstacle.
L’habitation propriété de la sci X A est au centre des parcelles qu’elle a acquises, d’une superficie totale de 4.310 m.

Il en résulte pour cette société et les occupants de l’habitation une perte de quiétude et d’intimité, excédant les inconvénients normaux du voisinage.

La sci X A soutient nécessaire l’édification d’un mur de clôture de 2 mètres de hauteur pour faire cesser ce trouble, d’un coût toutes taxes comprises variant de 75.054 € (devis n° 1628 en date du 22 octobre 2020 de la société Barzic Père et Fils) à 96.870 € (devis du 1er novembre 2020 de la société Pro 17 Multiservices.

Elle a produit à l’appui de ses prétentions une étude en date du 7 novembre 2020 réalisée sur sa demande par F G, cabinet Expertissimo. Cette étude, réalisée non contradictoirement, propose pour faire cesser le trouble la création :

- d’une clôture occultante, le mur de clôture précité ;

- d’une barrière végétale emportant une perte de jouissance de la parcelle de terrain utilisée à cette fin, estimée à 27.000 €.

Il n’est toutefois pas démontré que seul un tel mur de clôture est de nature à faire cesser le trouble subi par l’appelante. Il serait par ailleurs susceptible d’être à l’origine d’un trouble anormal de voisinage pour les occupants du lotissement.

Pour ces motifs, ce préjudice étant résulté de la perte de quiétude et d’intimité et de la nécessité de rétablir un écran végétal sera réparé par l’attribution de la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts.

3 – sur la perte de valeur du bien

F G a dans son étude en date du 7 novembre 2020 chiffré à 112.962 € la perte de valeur du bien par emploi de la méthode par compensation (création d’un mur et d’une barrière végétale) et 121.625 € par la méthode de l’analyse détaillée des troubles puis abattement différencié.

Le bien propriété de la sci X A était situé dans une zone destinée à l’urbanisation, partiellement construite. La présence à proximité immédiate d’une parcelle susceptible d’être construite était un risque connu à la date d’acquisition.

L’étude précitée ne fait de plus pas apparaître de perte de valeur du bien après réalisation de la barrière végétale précitée.

Une perte de valeur vénale du bien n’étant pas établie, la sci X A n’est pas fondée en ses prétentions.

D – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’appelante de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à l’intimée. Ils seront recouvrés par la selarl Lexavoué Poitiers conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 21 juillet du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu’il :

'DECLARE recevable l’action de la SCI X A' ;

et statuant à nouveau,

CONDAMNE la sci Rivage du château à payer à titre de dommages et intérêts à la sci X A les sommes de :

- 2.000 € en réparation du préjudice né de l’abattage de la haie ;

- 25.000 € en réparation du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

REJETTE les autres demandes indemnitaires de la sci X A ;

CONDAMNE la sci Rivage du château à payer à la sci X A la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la sci Rivage du château aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la selarl Lexavoué Poitiers conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.