ARRÊT N°

N° RG 21/00015

N° Portalis DBV5-V-B7F-GIZD

S.A.R.L. Y Z

C/

LE COMMISSAIRE

DU GOUVERNEMENT

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE

Copies délivrées aux avocats

et aux parties

le :

Copie délivrée au Commissaire

du gouvernement

le :

Formule exécutoire délivrée

aux avocats

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’Expropriation

ARRÊT DU 15 MARS 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 janvier 2021 rendu par le Juge de l’expropriation de LA ROCHELLE

APPELANTE :

S.A.R.L. Y Z

N° SIRET : 433 612 983 […]

ayant pour avocat plaidant M^e Christelle FOURNIER-PIEUCHOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉS :

Le Commissaire du Gouvernement

Direction Départementale des Finances Publiques de la Charente-Maritime

Service Domaine et Politique Immobilière de l’Etat

[…]

[…]

non comparant ni représenté à l’audience

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Vincent FOURNIER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Antoine GATTI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****

EXPOSÉ :

La cour statue sur l’appel formé le 19 mai 2021 par la SARL Y Z à l’encontre d’un jugement du juge de l’expropriation de la Charente Maritime prononcé le 29 janvier 2021 fixant l’indemnisation lui revenant au titre de la préemption d’un terrain nu dont elle est propriétaire sur le territoire de la commune de Châtelaillon-Plage.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures

* transmises par la société Y Z le 18 août 2021 et notifiées le jour même à l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine au commissaire du gouvernement (les AR du 19.08)

* adressées par l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine le 15 novembre 2021 et notifiées le jour même à la société Y Z et au commissaire du gouvernement (AR des 17.11)

* adressées par le commissaire du gouvernement le 17 novembre 2021 et notifiées le jour même à la société Y Z et à l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (AR du 19.11)

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu’agissant en vertu d’un arrêté pris par le Préfet de la Charente-maritime le 22 décembre 2017 en suite d’un arrêté prononçant la carence de la commune de Châtelaillon-Plage telle que définie par l’article L.302-9-1 du code de la construction et de l’habitation au titre d’un déficit de logements sociaux sur la période triennale 2014-2016 et conférant au représentant de l’État le droit de préemption urbain sur la commune, l’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine, agissant par délégation du préfet en vertu d’un arrêté du 26 janvier 2018, a notifié par décision du 13 mars 2019 sa décision de préempter au prix de 53.865 euros pour les lots A et B et de 39.690 euros pour le lot C la parcelle cadastrée section AK n°788 dont la société Y Z est propriétaire au lieu-dit 'Les Boucholeurs’et pour laquelle elle avait déposé une déclaration d’intention d’aliéner au prix de 260.000 euros ; qu’en l’état du refus de la venderesse d’accepter ce prix, l’EPF de Nouvelle Aquitaine a saisi le juge de l’expropriation de la Charente Maritime le 27 mai 2019 avec un mémoire contenant sa proposition maintenue à hauteur de 93.555 euros ; que le juge de l’expropriation a procédé le 11 décembre 2020 au transport sur les lieux puis a tenu l’audience le jour même ; et que par le jugement entrepris, après avoir rejeté une demande de sursis à statuer formulée par la société Y Z

motif pris de l’instance en contestation de la légalité de la préemption pendante devant la juridiction administrative, il a fixé à 143.550 euros l’indemnité

principale revenant à la société Y Z du fait de la préemption de son

bien, et condamné l’EPF de Nouvelle Aquitaine à lui payer 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure et aux dépens.

La société Y Z demande à la cour de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 260.000 euros et de lui allouer une indemnité de procédure de 4.000 euros.

Elle fait valoir qu’il s’agit d’une parcelle en situation privilégiée, placée au coeur d’habitations, proche de l’océan, desservie par une voie publique et un chemin privé, à proximité immédiate des réseaux, et précise qu’elle avait d’ailleurs obtenu une autorisation de l’aménager.

Elle maintient que les termes de comparaison qu’elle invoque et que le premier juge a écartés sont pertinents. Elle considère que le rapport d’expertise privé établi par M. X qu’elle produit, avec l’avis de valeur qu’il formule, ne peut être écarté au seul motif qu’il ne contient pas les références des ventes citées, en objectant qu’il constitue un outil d’éclairage pertinent et utile pour évaluer le bien. Elle soutient qu’en l’absence de termes de comparaison sur la commune, il est légitime d’en rechercher sur des communes voisines faisant comme Châtelaillon-Plage partie de la couronne de l’agglomération de La Rochelle.

Elle demande à la cour de retenir comme termes pertinents de comparaison, outre celui retenu par le premier juge, des ventes conclues le 26 mai 2014 à Nieul-sur-Mer ; le 13 mars 2017 à Nieul-sur-Mer ; le 25 avril 2016 à Périgny ; le 17 octobre 2014 à Périgny et le 5 juin 2014 à Lagord, outre le prix auquel elle avait elle-même conclu une promesse de vente. Elle soutient qu’il s’en dégage une valeur de 135 euros du m² sur la base de laquelle elle sollicite la fixation de son indemnité.

L’Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine sollicite par voie d’appel incident la réformation du jugement déféré et demande à la cour de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 93.555 euros.

Il approuve la date de référence retenue par le juge de l’expropriation, ainsi que la méthode d’évaluation par comparaison adoptée dans le jugement.

Il admet que le terrain préempté est en situation privilégiée.

Il critique comme trop anciens, ou non pertinents, certains termes de comparaison retenus par le premier juge ; objecte que les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement ne sont pas assortis de l’indication du numéro de publication de sorte qu’ils auraient dû et doivent être écartés ; affirme que le zonage AU de l’ancien poste qui est celui de la mutation du 01.09.2009 à Nieul-sur-Mer retenue par le premier juge n’est pas comparable au zonage 1AUV du PLUI de la communauté d’agglomération couvrant le territoire de la commune de Châtelaillon-Plage.

Il cite des termes de comparaison selon lui pertinents dégageant une valeur moyenne de 48,87 euros du m² qu’il demande à la cour d’appliquer pour le calcul de l’indemnité.

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer sur la base de 65 euros du m² à 124.410 euros l’indemnité de dépossession du bien de la société Y Z.

Il approuve la date de référence retenue.

Il réfute les termes de comparaison invoqués par l’appelante en tant qu’ils sont tirés de mutations portant sur des biens soit dont la taille où la situation eu égard au PLU ne sont pas similaires, soit situés à Lagord et à Périgny qui sont selon lui des communes non comparables.

Il se fonde sur la moyenne de sept mutations récentes sur la commune constituant selon lui des termes de comparaison pertinents.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la procédure

L’appel formé le 19 mai 2021 par la SARL Y Z est recevable, et régulier.

Les conclusions d’appelants et d’intimé sont recevables, comme transmises dans le respect des délais définis à l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

* sur le fond
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une terrain nu de 1.914 m², situé à proximité immédiate de l’océan, en nature de jardin, libre d’occupation, d’une forme rectangulaire régulière, clôturé, situé au coeur d’habitations, donnant sur la […] et aussi desservi par un chemin privé accessible en voiture.

¤ S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.

¤ S’agissant de la date de référence, elle a été fixée en application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme au 19 décembre 2019, date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, s’agissant en l’occurrence de la date d’approbation du PLUi qui a remplacé le PLU initial de la commune. Il n’existe pas de discussion sur la date retenue par le premier juge.

¤ S’agissant des données d’urbanisme, le bien est situé en zone 1AUV.

Il s’agit d’une zone destinée à être ouverte à l’urbanisation à vocation principale d’habitat sous la forme d’opérations d’ensemble. Comme tel, il s’agit d’un terrain à bâtir.

¤ S’agissant de la méthode d’évaluation, la loi n’en prescrit aucune.

Le premier juge a pertinemment retenu la méthode dite 'par comparaison', consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l’étude objective des ventes de biens qui lui sont soit similaires, soit du moins comparables, telle qu’elle ressort des mutations d’immeubles enregistrées sur le marché local.

Il a écarté à bon droit le rapport d’expertise privée de M. X produite par la société Y Z,

-qui cite des termes de comparaison non assortis des actes de vente ni des références permettant de déterminer le zonage des parcelles et leurs caractéristiques physiques, ce qui rend la pertinence du prix dégagé invérifiable

-et qui émet un avis de valeur par la moyenne entre d’une part, le prix tiré de cette application non vérifiable de la méthode par comparaison, et d’autre part le prix issu de la méthode dite 'bilan promoteur’ laquelle ne saurait être retenue puisqu’elle repose sur la prise en compte de la vocation future du bien, ce qui est contraire aux principes gouvernant l’estimation des biens expropriés, définis à l’article L.322-2 du code de l’expropriation.

Contrairement à ce que soutient l’EPFNA, le premier juge n’avait pas à écarter les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions, recevables, en ce que la référence de publication des

mutations au service de la publicité foncière n’y figurait pas, alors qu’elles étaient assorties des références cadastrales, de l’adresse du bien, de la date de la mutation, de la surface du terrain, de la surface du bâti, de l’année de construction, du prix global de vente et du prix au m² de la surface utile, tous éléments, soumis à la discussion contradictoire, qui étaient nécessaires et suffisants pour contribuer à la détermination de l’indemnité due aux propriétaires du bien préempté, étant ajouté que ces éléments étaient tirés de

données librement accessibles au public sur le site du gouvernement 'demande de valeur foncière', que c’est le préempté -lequel ne s’en plaignait pas- et non au préempteur que la loi, en l’occurrence l’article L.107-B du Livre des procédures fiscales, réserve la possibilité de demander à l’administration communication des éléments d’information relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables intervenues dans un périmètre et pendant une période déterminés et qui sont utiles à l’appréciation de la valeur vénale du bien exproprié -ou préempté- et que l’EPFNA, qui est un établissement public foncier, comme son nom l’indique, dispose quant à lui de l’accès à ces données, et ne prouvait ni ne prétendait n’avoir pu identifier les mutations recensées par le commissaire du gouvernement.

Devant la cour, les termes cités par le commissaire du gouvernement ont d’autant moins à être écartés, comme le demande l’EPFNA, que ses conclusions mentionnent dans le tableau-annexe constituant leur dernière page, en sus des indications déjà portées, la référence d’enregistrement de chacune des mutations qu’il cite.

Pas plus qu’en première instance, aucune des parties n’a été à même de justifier d’un terme de comparaison tiré d’une mutation portant sur un bien comparable aux zonage et caractéristiques similaires qui serait situé à Châtelaillon-Plage, et il faut donc bien se résoudre à chercher des termes de comparaison sur des communes voisines, à condition qu’elles présentent une situation géographique comparable, ce qui conduit à écarter Lagord et de Périgny, qui sont à proximité immédiate de La Rochelle contrairement à Châtelaillon-Plage, ainsi que Saint Xandre, sur laquelle l’EPFNA demandait en première instance de retenir deux mutations comme des termes de comparaison pertinents, alors qu’il s’agit d’une commune urbaine sans aucune ouverture sur l’océan, ce qui prive de pertinence la comparaison avec les mutations citées dès lors que Châtelaillon-Plage est une commune balnéaire et que la parcelle litigieuse est située comme l’intimée l’écrit elle-même à 200 mètres de l’océan.

Le premier juge, en raison du très faible nombre de termes de comparaison, a retenu comme pertinent celui tiré de la mutation conclue le 1er septembre 2009 à Nieul-sur-Mer, commune certes comparable, mais le bien était classé en zone UE, zone urbaine d’équipement non comparable à la zone AU puisque destinée dans une mesure moindre à la construction d’habitations; la taille de la parcelle était beaucoup plus grande ; et la référence est vraiment ancienne, toutes considérations qui conduisent à ne pas la retenir.

L’appelante cite, outre cette mutation de 2009 qui vient d’être écartée, des ventes portant sur des biens situés à Périgny, commune non comparable, et à Nieul-sur-Mer, commune comparable mais en zone UE, zonage non comparable, de sorte qu’aucun des termes invoqués ne sera retenu.

L’EPFNA invoque quatre mutations visées dans un tableau qui ne précise pas leur localisation, en écrivant simplement qu’il s’agit de 'terrains nus dans des communes avoisinantes et également en zone à urbaniser'.

L’unique pièce, sa production n°9, qu’il produit à cet égard, ne concerne pas une vente qui renseignerait sur la valeur du bien sur le marché, mais un acte authentique constatant l’adhésion à une expropriation et

l’acceptation par les expropriés de l’indemnité offerte par elle-même, qui était

l’expropriante, pour une parcelle sise à Nieul-sur-Mer d’une superficie de 25.687 m² soit donc plus de treize fois supérieure au bien de la société Y Z.

La cour discerne en recoupant ce tableau avec celui du commissaire du gouvernement qu’une autre de ces références, afférente à un bien de 2.000 m² cadastré AB n°587 le 23 .06.2014, porte sur une parcelle sise à Nieul-sur-Mer au lieudit 'Champ Pinson’ qui constitue en effet un terme de comparaison pertinent, d’ailleurs tenu pour tel par le commissaire du gouvernement, et retenu comme tel par le premier juge.

Rien ne permet en revanche à la cour de localiser la situation des deux autres références, qui ne pourront être prises en compte, étant rappelé qu’en première instance, l’EPFNA citait déjà quatre références dont ces deux de Nieul-sur-Mer qui viennent d’être examinées et deux autres situées à Saint Xandre écartées par le juge de l’expropriation à juste titre comme tirées d’une commune non comparable, de sorte que s’il s’avérait que ces deux autres références fussent les mêmes, elles ne constituent pas des termes pertinents de comparaison.

Sur les quatorze ventes de terrain situés en zone AU recensées par le commissaire du gouvernement en cause d’appel, sept -correspondant aux références 1, 5, 6, 7, 9, 11 et 14- ne constituent pas des termes de comparaison pertinents du fait de la superficie du terrain, qui va de 13760 m² à 100.164 m², ce qui exclut tout rapprochement utile avec la présente parcelle de 1.914 m².

Constituent des termes de comparaison pertinents les parcelles, situées dans des communes comparables de

.1.390 m² sise à […] le 29.12.2020 soit 65euros du m²

.2.880 m² sise à […] le 21.12.2020 soit 45,14euros du m²

.6.320 m² sise à […] le 23.01.2017 soit 63,18 euros du m²

.6837 m² sise à […] le 30.09.2020 soit 75euros du m²

.9440 m² sise à Bourgneuf vendue 613.000 euros le 17.01.2019 soit 65 euros du m²

.2000m² sise à Nieul s/mer vendue 100.000 euros le 23.06.2014 soit 57,72euros du m²

.4.758m² sise à Marsilly vendue 300.000 euros le 21.01.2015 soit 63 euros du m².

La moyenne de ces mutations -dont l’avant-dernière est celle déjà citée, prônée par l’EPFNA et retenue par le juge de l’expropriation de la Charente Maritime- détermine un prix moyen au m² de 61,98 euros arrondi à 62 euros, que le commissaire du gouvernement est d’avis de porter à 65 euros.

Pour tenir compte du caractère particulièrement rare du bien considéré, puisqu’il est situé sur une commune où nulle transaction sur un terrain classé AU n’a été identifiée sur les dix dernières années, et qu’il est au coeur d’une zone d’habitation et à proximité immédiate de l’océan, il échet de corriger cette moyenne pour la porter à 75 euros du m².

Le premier juge se trouvant avoir chiffré l’indemnité sur cette base, le jugement sera confirmé.

Il le sera aussi en ce qu’il a condamné à bon droit l’EPFNA aux dépens et alloué à juste titre à la société Y Massé 2.000 euros d’indemnité de procédure.

Au vu du sens du présent arrêt, qui rejette l’appel principal et l’appel incident, chaque partie conservera sa charge des dépens d’appel, sans indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

CONFIRME le jugement déféré, prononcé le 29 janvier 2021 par le juge de l’expropriation de la
Charente Maritime

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens d’appel

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. A B C D

[…]