ARRET N°36

CP/KP

N° RG 22/01926 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GTF4

S.C.I. LE CAILLAUD

C/

[B]

[H] ÉPOUSE [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01926 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GTF4

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 06 juillet 2022 rendue par le Juge de la mise en état de SAINTES.

APPELANTE :

S.C.I. LE CAILLAUD SCI, prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier KREBS, avocat au barreau de BORDEAUX.

INTIMES :

Monsieur [U] [B]

né le 22 Avril 1979 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e François MIDY de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES.

Madame [L] [H] épouse [B]

née le 29 Septembre 1979 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e François MIDY de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Le Caillaud a, suivant acte du 5 août 2014, acquis la propriété de l’immeuble situé [Adresse 5] composé de deux appartements, l’un situé au rez-de-chaussée, l’autre au premier étage.

Le 2 octobre 2017, la SCI Le Caillaud a consenti à Madame [R] et Monsieur [J] un bail d’habitation portant sur l’appartement d’une superficie de 64,95 m² situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé pour cet appartement, annexé au contrat de bail signé par Madame [R], prévoyait une estimation des consommations annuelles d’électricité à hauteur de 21 264 KWh ce qui représente un coût annuel d’environ 1 197 €.

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2018, la SCI Le Caillaud, représentée par Madame [C], ès-qualité d’associée et de co-gérante de ladite société, a cédé à Monsieur [B] et son épouse, Madame [H], l’immeuble susvisé, divisé en deux appartements, en contrepartie du versement d’un prix de 225 000 €.

Madame [R] a fait une démarche auprès de l’ARS, pour constater une éventuelle mauvaise isolation de l’appartement.

Le 6 juin 2018, la vente de l’immeuble au profit des époux [B] a été réitérée par acte authentique.

Le 26 juillet 2018, l’association SOLIHA (solidaires pour l’habitat Charente-Maritime Deux-Sèvres), mandatée par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), a établi un diagnostic aux termes duquel elle a conclu à la non-décence de l’appartement de type F3 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant aux époux [B] loué à Monsieur [J] et à Madame [R] au motif suivant :

— Risques liés à un éventuel problème de précarité énergétique,

— Isolation thermique insuffisante (simple vitrage, passage d’air, absence d’isolation, murs peu épais) au regard du moyen de chauffage mis à disposition,

— Absence d’isolation au niveau du plancher bas de l’appartement, situé au-dessus de la cave.

Par deux courriers en date du 17 août 2018, la CAF a :

— notifié ce diagnostic de l’association SOLIHA à la société CENTURY 21, mandataire des époux [B],

— informé la société CENTURY 21 qu’en application de l’article L. 542-2 du code de la sécurité sociale, elle procédait à la conservation de l’allocation de logement dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité du logement.

Le 13 septembre 2018, la SCI Le Caillaud a obtenu une ordonnance du Tribunal d’instance de Saintes enjoignant à Madame [R] et Monsieur [J] de lui payer la somme de 1 358,14 € au titre des loyers et charges impayés antérieurement à la cession de l’immeuble.

Le 9 novembre 2018, Madame [R] a formé opposition à cette ordonnance.

Par courrier du 5 décembre 2018, les époux [B], représentés par leur conseil, Maître [O] [V], ont mis en demeure la SCI Le Caillaud de leur verser une somme d’un montant de 15 679,51 € au titre de leurs divers préjudices résultant de ce constat de non-décence.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 janvier 2019, les époux [B] ont assigné la SCI Le Caillaud devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Saintes, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Par ordonnance du 5 février 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes a désigné Monsieur [D] [I] en qualité d’expert.

Par jugement définitif en date du 18 octobre 2019, le Tribunal judiciaire de Saintes a rejeté l’opposition de Madame [R] en considérant notamment que le logement occupé par Madame [R] répondait aux critères de décence.

Monsieur [D] [I] a déposé son rapport d’expertise définitif auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Saintes le 18 juin 2020.

Au visa de ce rapport, les époux [B] ont, par acte extrajudiciaire du 2 mars 2021, assigné la SCI Le Caillaud devant le Tribunal judiciaire de Saintes aux fins notamment de la voir condamner à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 24 880 € au titre de leurs différents préjudices résultant de la non décence du logement situé au rez-de-chaussée de leur immeuble sur le fondement des vices cachés.

Par conclusions d’incident, la SCI Le Caillaud a demandé au juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Saintes, au visa des articles 1641, 1648 et 2242 du Code civil, de déclarer irrecevable comme forclose l’action des époux [B] fondée sur la garantie des vices cachés et de les condamner à lui verser la somme de 2 000 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour le frais irrépétibles de l’incident.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saintes a statué ainsi :

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,

Vu les articles 1648, 2239, 2241 et 2242 du code civil,

— Rejetons la demande d’irrecevabilité pour cause de forclusion présentée par la S.C.I.-Le Caillaud,

— Condamnons la S.C.I. Le Caillaud aux dépens de l’incident,

— Condamnons la S.C.I. Le Caillaud a verser a [L] et [U] [B] la somme de 1 000 € an titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 25 juillet 2022, la SCI Le Caillaud a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués contre :

— M. [U] [B],

— Mme [L] [H] épouse [B].

La SCI Le Caillaud , par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 12 septembre 2022, demande à la cour de :

Vu les articles 122, 123, 700, 789 et 790 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1641, 1648 et 2242 du Code civil,

Vu l’assignation en référé du 8 janvier 2019 ;

Vu l’ordonnance désignant Monsieur [I] du 5 février 2019 ;

Vu l’assignation au fond du 2 mars 2021 ;

Vu l’ordonnance contestée du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Saintes en date du 6 juillet 2022 ;

Vu la déclaration d’appel de la SCI Le Caillaud enregistrée le 25 juillet 2022 sous le n°RG 22/01926 ;

— Déclarer la SCI Le Caillaud bien fondée en son appel, l’y recevoir ;

— Infirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Saintes le 6 juillet 2022 ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Déclarer irrecevable, comme forclose, l’action des époux [B] fondée sur la garantie des vices cachés dirigée à l’encontre de la SCI Le Caillaud ;

A titre subsidiaire,

Déclarer irrecevable, comme forclose, l’action des époux [B] fondée sur la garantie des vices cachés dirigée à l’encontre de la SCI Le Caillaud concernant le défaut d’isolation du plancher bas du logement ;

En tout état de cause,

— Débouter les époux [B] de toutes demandes, fins et conclusions ;

— Condamner les époux [B] aux dépens et à verser à la SCI Le Caillaud la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’incident devant le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Saintes et de la présente procédure d’appel.

Les époux [B], par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 10 octobre 2022, demandent à la cour de :

Vu l’article 1648 du code civil,

— Dire et juger la SCI LE CAILLAUD recevable mais mal fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— En conséquence, l’en débouter ;

— Dire et juger Monsieur et Madame [B] recevables et bien fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’irrecevabilité pour cause de forclusion présentée par la SCI Le Caillaud,

— condamné la SCI Le Caillaud aux dépens de l’incident,

— condamné la SCI Le Caillaud à verser à [L] et [U] [B] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé à la mise en état du 19 octobre 2022,

— rappelé que l’ ordonnance est exécutoire de droit par provision,

— Condamner la SCI Le Caillaud à verser à Monsieur et Madame [B] une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la SCI Le Caillaud aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En droit, l’article 1648 du code civil en son premier alinéa dispose que 'l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

Pour conclure à l’infirmation de l’ordonnance entreprise, l’appelante fait valoir :

— que les époux [B] ont eu connaissance du vice dès le 17 août 2018 (courrier de la CAF ayant conclu à la non décence du logement),

— que le délai de forclusion a été interrompu par l’assignation en référé du 8 janvier 2019 jusqu’à l’ordonnance du 5 février 2019,

— qu’un nouveau délai de forclusion a recommencé à courir qui expirait le 5 février 2021,

— que l’assignation au fond n’a été signifiée que le 2 mars 2021,

— qu’en toute hypothèse, s’agissant du défaut d’isolation du plancher bas du logement, c’est le diagnostic communiqué le 17 août 2018 qui doit être considéré comme le point de départ du délai de forclusion.

Les époux [B] font valoir quant à eux :

— que le délai de l’article 1648 al 1er est un délai de prescription et non de forclusion puisque ce n’est que dans son alinéa 2 que l’article susvisé évoque la notion de forclusion,

— qu’en toute hypothèse, c’est à la date du dépôt du rapport d’expertise, soit le 17 juin 2020, qu’ils ont découvert le vice dans son ampleur et ses conséquences,

— qu’ils ont dès lors agi dans le délai biennal prévu par la loi.

Au vu des moyens échangés, il appartient à la cour de déterminer le moment où les époux [B] ont eu connaissance du vice caché, point de départ du délai de deux ans.

La CAF a adressé à l’agence immobilière Century 21 un diagnostic concluant à la non décence du logement. Ce courrier (Pièce n° 18) comporte les éléments d’informations suivants ;

— non conformité du logement sans autre précision,

— conservation de l’allocation logement avant mise en conformité,

— possibilité d’obtenir des aides pour la mise en conformité,

— possibilité de contester cette décision.

Ce courrier ne contient aucune information sur la nature des vices permettant de conclure à la non conformité.

Le rapport SOLIHA (pièce n° 17) ayant servi de support au courrier susvisé consiste en un imprimé type renseigné par des croix dans certaines cases. Les informations pertinentes sont les suivantes :

— absence de détecteur de fumée,

— risques liés à un éventuel problème de précarité énergétique (isolation thermique insuffisante, simple vitrage, passage d’air, absence d’isolation, murs peu épais, au regard du moyen de chauffage mis à disposition).

Certes, en page 6 figure une photographie du plancher bas du logement non isolé. Sous ce cliché figure la mention suivante :

'En lien éventuellement avec :

— présence d’humidité par condensation (case non cochée)

— difficultés de payement des factures d’énergie (case cochée).'

Ce document affirme la non décence du bâtiment en apportant des informations parcellaires et sommaires. Y est évoqué un 'éventuel problème de précarité énergétique’ (souligné par la cour). Quant au plancher, l’adverbe 'éventuellement’ n’apporte aucune certitude formelle ni sur le ou les vices dont il serait affecté, ni sur leur importance.

Il faudra donc attendre le dépôt du rapport de l’expert M. [I] pour identifier les vices, et prendre la mesure de leur ampleur et de leurs conséquences.

Le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a estimé que c’est le dépôt du rapport de l’expert à la date 17 juin 2020 qui doit être considéré comme le point de départ du délai biennal, en ce qu’il a été l’élément déterminant de la connaissance par les époux [B], des vices dans leur origine et leur ampleur, tant en ce qui concerne les problèmes d’isolation en général que celui affactant précisément le plancher bas.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

La SCI Le Caillaud sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dans la mesure où elle succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens de l’incident de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles au profit des époux [B] pris comme une seule et même personne.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Le Caillaud de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Le Caillaud au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles au profit des époux [B] pris comme une seule et même personne,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne la SCI Le Caillaud aux entiers dépens de l’incident de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,