COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MARS 2024

mm

N° 2024/ 121

Rôle N° RG 20/04551 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZQN

[O] [L]

C/

[G] [R]

S.C.I. [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 02 Mars 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02224.

APPELANT

Monsieur [O] [L]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laurent CINELLI de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Florence PAULUS, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [G] [R]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Rachel COURT-MENIGOZ de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Samuel PROTON DE LA CHAPELLE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

S.C.I. [R], dont le siège social est [Adresse 5], agissant par son gérant en exercice

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Samuel PROTON DE LA CHAPELLE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI [R] a acquis le 29 octobre 2002 un immeuble, sis [Adresse 5] à [Localité 8], comprenant un premier niveau composé d’un local à usage professionnel ou commercial et d’un second niveau constitué d’un appartement de cinq pièces, salle de bains, WC et parking, cadastré section BM n°[Cadastre 2], d’une superficie de 6 ares 73 centiares.

Madame [S] [I] [P] est propriétaire du fonds voisin, composant le lot n°7 de la copropriété sise à [Localité 8], [Adresse 6], immeuble cadastré Section BM n°[Cadastre 3].

Ces deux parcelles, ainsi que la parcelle cadastrée BM n°[Cadastre 1], étaient à l’origine réunies et appartenaient à Madame [M] [V] [LK] veuve [E], de telle sorte que la SCI [R] et Madame [S] [I] [P] sont les ayants droit d’un auteur commun.

Souhaitant réaliser une opération immobilière de rénovation et de construction, la SCI [R] a, suivant acte sous seing privé du 19 mai 2003, confié à Monsieur [O] [L], architecte à [Localité 9], une mission de maîtrise d''uvre de conception pour la création d’un immeuble d’habitation d’environ 700 m2 de surface hors 'uvre nette sur ladite parcelle.

Le contrat de mission de maîtrise d''uvre de l’architecte comportait les postes suivants :

' l’établissement des plans d’exécution des ouvrages, des documents administratifs et quantitatifs et d’une demande de permis de construire, et le dépôt de cette dernière en Mairie de [Localité 8].

Un permis de construire a été délivré le 27 juillet 2004 par la Mairie de [Localité 8], sous le n° 06 069 04 0036, portant sur1'extension du bâtiment existant avec édification de deux étages supplémentaires.

Les travaux ont été arrêtés le 28 juillet 2006. En effet, plusieurs personnes, dont Madame [P], estimant que ces constructions violaient une servitude non altius tollendi instituée par acte notarié du 14 janvier 1928, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse aux 'ns d’ interdire à Monsieur [G] [R] et à la SCI [R] d’entreprendre les travaux, et de les condamner à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 octobre 2006, ce magistrat les a déboutés de leurs demandes. Ces derniers ont relevé appel de la décision et par arrêt du 22 janvier 2008, la cour d’appel d’ Aix-en-Provence a reformé l’ordonnance entreprise, ordonné une expertise judiciaire aux 'ns de déterminer si la construction litigieuse était réalisée ou non en infraction avec la servitude mentionnée dans l’acte du 14 janvier 1928, et désigné Monsieur [D] [Z] en qualité d’expert ; ce dernier a déposé son rapport le 23 février 2009.

Par acte d’huissier du 24 avril 2008, Madame [P] a fait assigner la SCI [R] et Monsieur [R] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux 'ns notamment de voir ordonner la démolition des ouvrages réalisés par les défendeurs au-delà de la hauteur de la terrasse de la grande villa, soit sur une hauteur de 10,23 m, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

Par jugement du 20 octobre 2010, le tribunal a notamment :

— constaté l’existence d’une servitude non altius tollendi s’imposant au fonds servant, cadastré BM n°[Cadastre 2], au béné’ce du fonds dominant, cadastré BM n° [Cadastre 3],

— ordonné la démolition, à la charge de Monsieur [R] et de la SCI [R], des ouvrages réalisés violant ladite servitude sur une hauteur de 4,65 mètres, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai de cinq mois après la signi’cation du jugement, pendant un délai de trois mois après lequel il devra de nouveau être statué,

Monsieur [R] et la SCI [R] ont interjeté appel de ce jugement et, par arrêt du 29 mai 2012, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a con’rmé le jugement du 20 octobre 2010 en toutes ses dispositions. Selon arrêt du 2 juillet 2013, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par Monsieur [R] et la SCI [R].

Par acte du 18 mars 2013, Madame [P] a fait assigner la SCI [R] et son gérant devant le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance de Grasse aux 'ns de voir liquider l’astreinte pour la période du 3 décembre 2012 au 3 mars 2013 et de 'xation d’une astreinte dé’nitive de 500 euros par jour de retard à compter du 3 mars 2013.

Par jugement du 8 octobre 2013, le juge de 1'exécution a ordonné une mesure d’expertise con''ée à Monsieur [N], a’n notamment d’indiquer si les travaux de démolition ordonnés avaient pour conséquence de mettre en péril la structure de l’immeuble restant et sa solidité; dans la négative, il était demandé à l’expert de décrire et de donner tous éléments relatifs aux travaux nécessaires (leur nature et leur durée notamment) pour assurer la mise en conformité de l’immeuble avec les décisions de justice.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 janvier 2015.

Par jugement du 15 juillet 2015, le juge de l’exécution a :

— constaté qu’il résultait de l’expertise et des pièces versées aux débats que la SCI [R] et Monsieur [R] n’étaient pas dans l’impossibilité technique, administrative et financière de se conformer aux obligations mises à leur charge par la cour d’appel et l’absence de toute cause étrangère,

— liquidé l’astreinte ordonnée par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence à la somme de 13.650 euros, pour la période du 4 décembre 2012 au 4 mars 2013, et condamné ces derniers au paiement de cette somme,

— assorti l’obligation qui leur est faite de procéder à la démolition des ouvrages litigieux d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard courant à l’expiration d’un délai de 18 mois suivant signi’cation du jugement, et pendant un délai de trois mois après lequel il devra de nouveau être statué.

Arguant d’une cause étrangère tenant au refus de la commune de Grasse de leur délivrer un permis de démolition-reconstruction, la SCI [R] et Monsieur [R] ont saisi le juge de l’exécution a’n de voir supprimer l’astreinte prononcée;

Par jugement du 4 avril 2017, aujourd’hui dé’nitif, le juge de l’exécution a :

— débouté la SCI [R] et Monsieur [R] de leur demande de suppression

d’astreinte,

— liquidé l’astreinte à l’euro symbolique au titre de la période courue entre le 30 janvier et le 15 mars 2012,

— assorti l’injonction de procéder à la démolition des ouvrages litigieux prononcée le 20 octobre 2010, con’rmée le 29 mai 2012, d’une nouvelle astreinte de 200 euros par jour de retard pendant six mois passé un délai de douze mois à compter de la signi’cation du jugement.

Par décision du 19 mars 2019, le juge de l’exécution, saisi à nouveau à l’initiative de Madame [P], a notamment :

— liquidé cette dernière astreinte à la somme de 10.000 euros,

— condamné la SCI [R] et Monsieur [R] à payer à Madame [P] l’astreinte ainsi liquidée,

— assorti l’injonction de procéder à la démolition des ouvrages dont s’agit, d’une nouvelle astreinte de 200 euros par jour de retard pendant six mois passé un délai de douze mois à compter de la noti’cation du jugement.

Suivant exploit d’huissier du 5 avril 2017, la SCI [R] et Monsieur [R] ont fait assigner Monsieur [O] [L] devant le Tribunal de grande instance de Grasse aux 'ns de rechercher sa responsabilité sur le fondement contractuel et d’ obtenir réparation des préjudices qu’ils subissent.

Par jugement du 2 mars 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

Dit l’action de la SCI [R] recevable,

Condamné Monsieur [O] [L] à payer à la SCI [R] les sommes suivantes :

— la somme de 113.019,42 (cent treize mille dix neuf euros et quarante deux centimes) euros au titre de l’indemnisation du préjudice d’aléa lié à une possible démolition de l’immeuble,

— la somme de 124 176 (cent vingt quatre mille cent soixante seize) euros au titre du

préjudice de jouissance,

— la somme de 104.300 (cent quatre mille trois cents) euros au titre de l’indemnité

transactionnelle,

— la somme de 8.050 (huit mille cinquante) euros au titre du remboursement des honoraires perçus,

Débouté la SCI [R] de sa demande formulée au titre du préjudice tenant à l’insécurité juridique de la situation,

Débouté Monsieur [O] [L] de l’intégralité de ses demandes,

Condamné Monsieur [O] [L] aux entiers dépens,

Condamné Monsieur [O] [L] à payer à la SCI [R] une somme de 5.000 (cinq mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a notamment écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité, en retenant le délai de prescription décennale et, comme point de départ, le jugement du 20 octobre 2010 date à laquelle la SCI [R] a pris connaissance de la décision de démolition qui constitue le dommage qu’elle déclare subir et dont elle demande réparation en recherchant la responsabilité de l’architecte qu’elle a mandaté en qualité de maître d''uvre, l 'action étant engagée en 2017.

Au fond, le tribunal a considéré que l’architecte, maître d''uvre, en sa qualité de professionnel du bâtiment, est tenu d’une obligation générale de conseil sur l’ensemble des aspects du projet qu’il prend en charge et cela, pendant tout le temps de sa mission ; que le devoir de conseil doit être mis en 'uvre en temps utile a’n de permettre au maître d’ouvrage de mesurer les risques et les aléas du projet, 1'architecte devant être complet et précis dans son accomplissement tout au long de sa mission ; que dans ce cadre, l’architecte doit par ailleurs prendre toutes les informations utiles à la réalisation du projet, auprès de son client conformément aux souhaits de ce dernier, mais également auprès des diverses autorités administratives compétentes ; que c’est à l’architecte de démontrer qu’il a rempli son obligation de conseil ; que le devoir de conseil de l’architecte subsiste en présence d’un maître d’ouvrage notoirement compétent ; que l’architecte doit notamment s’enquérir des servitudes existantes

Par déclaration du 24 avril 2020 M [L] a relevé appel de cette décision

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024.

Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 15 janvier 2024 par Monsieur [L] qui demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1134 et 1147, (anciens) 1792-4-3 du Code Civil de:

A titre principal sur la fin de non-recevoir,

Constatant que la prescription est acquise à l’égard de l’action initiée par les demandeurs à l’encontre du concluant, infirmer le jugement entrepris et déclarer irrecevables comme prescrites les demandes, fins et conclusions de Monsieur [R] et de la SCI [R].

A titre subsidiaire,

Constatant que les titres de propriété de la SCI [R] et de Mme [P] rappellent l’existence d’une servitude non altius tollendi sous le chapitre « rappel des servitudes», en déduire que les requérants lors de leur acquisition ne pouvaient l’ignorer comme tout propriétaire acquéreur, et de surcroît, en l’espèce, professionnels de l’immobilier, et ainsi qu’ils ont volontairement caché cette information à M. [L],

Infirmer le jugement et dire et juger que M. [L] n’a pas commis de faute dans l’exécution de sa mission.

En conséquence, débouter purement et simplement Monsieur [R] et la SCI [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire,

Réformer le jugement et juger, en l’état de la transaction intervenue, que les préjudices allégués et réclamés ne sont pas démontrés et ne présentent pas de caractère certain, actuel et direct, la transaction intervenue avec la dame [P] annihilant toutes les revendications formulées à l’encontre du concluant. Les autres préjudices étant hypothétique, réformer le jugement sur le quantum des demandes exorbitantes.

Débouter purement et simplement Monsieur [R] et la SCI [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et les condamner in solidum à payer à M. [L] la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral généré par la présente instance abusive et les condamner à payer à ce dernier une somme de 7.000 € au visa de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2024 par M [R] et la SCI [R] qui demandent à la cour de:

Vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile,

Révoquer l’ordonnance de clôture,

Vu le contrat liant les parties en date du 19 mai 2003,

Vu le jugement du TGI de GRASSE en date du 20.10.2010,

Vu l’arrêt de la Cour d’appel en date du 29.05.2012 et l’arrêt de rejet de la Cour de cassation en date du 2 juillet 2013,

Vu les jugements du Juge de l’exécution prés le TGI de GRASSE en date des 8 octobre 2013 15 juillet 2015, 4 avril 2017 et 5 octobre 2018,

Vu les dispositions des articles 1134 et 1147 ancien du code civil et 1792-4-3 du code civil,

Vu le jugement dont appel du 02.03.2020 rendu par le tribunal judiciaire de Grasse,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé recevable l’action de la SCI [R] et de M [R] et a jugé que M [L] a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle,

Réformer pour le surplus et statuant à nouveau,

Dire n’y avoir lieu à retenir un partage de responsabilité en l’absence de preuve d’une faute commise par la SCI [R] et M [R],

Condamner M [L] à réparer les préjudices de la SCI [R] et de M [G] [R] à leur verser les sommes suivantes :

— Au titre de l’aléa juridique quant à la démolition possible de l’immeuble 241.294 €

— Au titre du préjudice de jouissance pendant 17 ans : 1.163.531 €

— Au titre des astreintes, condamnations et indemnités versées à Mme [P] 187.223 €

— Au titre du remboursement des honoraires versés à M [L] la somme de 11.500 €

— Au titre du préjudice lié au fait que les appartements ne sont plus vendables compte tenu de l’insécurité juridique liée à un possible procès jusqu’en 2036 la somme de 500.000 €

Subsidiairement la Cour pourra, après avoir retenu la responsabilité de l’architecte, désigner un expert avec mission habituelle en telle matière afin qu’il donne « au tribunal »(SIC) tous éléments lui permettant d’évaluer les préjudices de M [R] et de la SCI [R], et notamment en tenant compte :

— du coût de la construction de l’immeuble entre ce qui existe et ce qui pourrait être détruit (disparition de 6 appartements sur 8)

— des frais et honoraires des différents intervenants après l’arrêt des travaux

— au titre des frais financiers et des intérêts payés de 2007 à ce jour pour les prêts

— au titre du préjudice de jouissance d’un bien inexploitable depuis 13 ans

— au titre du coût de la démolition et de la reconstruction

— au titre des astreintes et condamnations pécuniaires et indemnités versées à Mme [P]

Condamner M [L] à la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION :

Rappel sur l’ordonnance de clôture :

À l’audience du 30 janvier 2024, avant le déroulement des débats, à la demande de la SCI [R] et de M [G] [R], et avec l’accord de M [L], aucune des parties n’entendant conclure de nouveau ni solliciter le renvoi de l’affaire, l’ordonnance de clôture rendue le 16 janvier 2024 a été révoquée et la procédure a de nouveau été clôturée à la date du 30 janvier 2024. La décision a été prise à l’audience par mention au dossier.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription :

M [L] soutient que si, à juste titre, le premier juge a précisé que la détermination du régime de prescription applicable à une action dépend de sa nature, en revanche c’est par une mauvaise appréciation de l’action introduite qu’il a retenu qu’il s’agissait de la réparation d’un désordre de nature décennale ; qu’en effet, l’action introduite par les intimés n’est pas une action découlant d’un désordre à l’ouvrage , mais d’une faute contractuelle, d’ un manquement à un devoir de conseil et d’information.

Il considère que si la réforme de la prescription en matière civile, intervenue en 2008 a initié l’article 1792-4-3 du code civil qui prévoit qu’en dehors des actions fondées sur les garanties biennales et décennales, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 du code civil se prescrivent par 10 ans à compter de la réception des travaux, l’action de l’article 1792-4-3 concerne les dommages matériels à l’ouvrage, tandis qu’en l’absence de désordres de construction et de réception , c’est la prescription quinquennale régie par l’article 2224 du code civil ou par l’article L 110-4 du code de commerce qui s’applique.

L’ouvrage n’ ayant pas été réceptionné, il estime que les conditions de la garantie décennale ou celles de l’article 1792-4-3 du code civil ne sont pas acquises et que l’action en responsabilité qui vise les dispositions de droit commun des anciens articles 1134 et 1147 du code civil relève de la prescription de droit commun des actions personnelles et mobilières de l’article 2224 du code civil, et se prescrit par 5 ans à compter de la manifestation du dommage.

L’appelant soutient également que le maître de l’ouvrage avait nécessairement connaissance du fait générateur du dommage , c’est à dire de la demande de la propriétaire voisine de faire valoir une servitude de nature à réduire les droits à construire, dès l’introduction de la procédure en référé, le 4 juillet 2006. L’action introduite contre M [L] en 2017 était donc largement prescrite et elle le serait également si l’on prenait comme point de départ la date du jugement ayant condamné le maître d’ouvrage à démolir partiellement la construction, soit le 20 octobre 2010, un délai de plus de 5 ans ayant couru entre cette date et l’assignation introductive d’instance du 5 avril 2017.

Même dans le cas où la prescription de 10 ans de l’article 1792-4-3 du code civil devait s’appliquer, l’arrêt des travaux ordonné par le juge des référés le 28 juillet 2006 est l’événement essentiel qui détermine les modalités de calcul du délai de prescription, car à cette date, le maître de l’ouvrage connaît sa situation et le dommage en résultant, présent et à venir ; il connaît les critiques dirigées contre sa construction par le tiers voisin et il lui appartenait dès lors de faire intervenir aux débats son architecte, ce qu’il n’a pas fait.

Le fait générateur des préjudices de l’intimé ne résulte pas de la décision de justice ayant ordonné la démolition de l’ouvrage, qui n’est d’ailleurs pas intervenue puisqu’un accord a été conclu avec la propriétaire voisine, mais bien de la décision de cette dernière de faire valoir la servitude que les promoteurs n’ont eu de cesse de contester bien avant l’intervention du concluant et qu’ils connaissaient lors de leur acquisition.

La SCI [R] et M [R] répliquent que par arrêt du 12 juin 2014 la cour de cassation a jugé que l’action en recherche de responsabilité contre l’architecte, lorsqu’une erreur d’ implantation de la construction aboutit à une décision judiciaire de démolition, se prescrit par dix ans à compter de la date à laquelle le juge a ordonné la démolition de l’ouvrage( cassation 13-16042).

La démolition ayant été définitivement ordonnée par arrêt de rejet de la cour de cassation en date du 2 juillet 2013, la procédure est selon les intimés parfaitement recevable .

Ils font valoir que l’architecte est lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage et qu’ en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution de celui-ci entraînant des dommages autres que ceux qui déclenchent les garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil, il encourt une responsabilité contractuelle de droit commun à l’égard du maître de l’ouvrage .

Or les actions en responsabilité contractuelle contre un architecte, un constructeur ou un sous traitant se prescrivent par 10 ans, depuis la réforme initiée par la loi du 17 juin 2008 ayant simplifié les règles relatives à la prescription. Auparavant , ce délai était de 30 ans .

Ils ajoutent qu’en l’absence de réception le point de départ du délai de prescription dot être la décision ordonnant la démolition de l’ouvrage.

SUR CE:

En droit, L’article 1792-4-1 anciennement 2270 du code civil dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du même code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après 10 ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article .

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, l’article 2262 disposait que toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans , sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

La loi 2008-561 du 17 juin 2008 a ramené à cinq ans la prescription des actions personnelles et mobilières( article 2224 nouveau du code civil) et a par ailleurs introduit un article 1792-4-3 aux termes duquel, «  en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par 10 ans à compter de la réception des travaux ».

Consacrant une évolution jurisprudentielle antérieure, cette réforme a aligné le délai de l’ action contre les constructeurs, fondée sur le droit commun de la responsabilité civile, sur le délai de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil. Et l’article 1792-4-3, par la généralité de sa formulation, ne conditionne pas ce délai à l’existence d’un désordre de construction.

Sous le régime antérieur à la loi du 17 juin 2008, il avait été jugé que l’action en responsabilité contractuelle engagée à l’encontre d’un architecte pour manquement au devoir de conseil était soumise, quant aux désordres affectant l’ouvrage, à la prescription décennale courant à compter de la réception, ( cassation 3ème Civ. 16 octobre 2002 BULL n° 205), sauf en cas de faute intentionnelle ou dolosive.

Il avait également été jugé que la responsabilité contractuelle du constructeur quant aux désordres de construction, en l’absence de réception, se prescrit par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ( Cassation 3ème Civ. 24 mai 2006 Bull Civ III n° 132) .

En revanche , en présence d’ un manquement à une obligation contractuelle extérieure à tout désordre de construction, l’action contre le maître d''uvre chargé d’une mission limitée d’obtention du permis de construire, visant la réparation du préjudice résultant d’un manque à gagner consécutif à l’impossibilité de réaliser deux bâtiments, conformément au projet initial, se prescrivait par trente ans( Cassation 3ème Civ. 26 septembre 2007, pourvoi n° 06 16420 Bull. N° 148).

Si l’on retient, conformément aux prémisses du raisonnement de M [L], que la date des faits permettant au maître de l’ouvrage de rechercher la responsabilité du maître d''uvre est la date d’ introduction de la procédure de référé, le 4 juillet 2006, ou la date de l’ordonnance de référé du 28 juillet 2006 ordonnant l’arrêt des travaux, en l’absence de désordre constructif, l’action dirigée contre M [L], pour manquement à son devoir de conseil, se prescrirait par 30 ans.

La loi du 17 juin 2008 étant applicable à la cause, l’action ayant été engagée par assignation du 5 avril 2017, l’article 1792-4-3 s’applique et le délai de prescription qu’il prévoit a commencé à courir du jour de l’entrée en vigueur de cette loi, le 19 juin 2008, dans la limite du délai de prescription antérieur(30 ans), conformément aux dispositions de l’article 2222 du code civil.

Il s’ensuit que, selon ce raisonnement, la prescription serait acquise à la date du 19 juin 2018. L’action en recherche de la responsabilité de l’architecte, introduite le 5 avril 2017, échappe par conséquent à la prescription.

En second lieu, il a été jugé que l’erreur d’implantation faisant actuellement courir le risque de démolition de l’ouvrage constitue un désordre qui rend l’ouvrage impropre à sa destination( Cassation 3ème Civ. 18 mars 2021 19 21-078). Le même raisonnement doit s’appliquer à la méconnaissance d’une servitude non altius tollendi faisant courir le risque de démolition de l’ouvrage.

L’action en recherche de la responsabilité contractuelle du maître d''uvre, avant réception, pour méconnaissance d’une telle servitude exposant l’ouvrage à un risque de démolition, était donc déjà soumise au délai de prescription décennale, avant même l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

Il a par ailleurs été jugé que le délai de prescription de l’action en responsabilité des maîtres d''uvre et géomètre, au titre de la démolition d’une villa pour méconnaissance des règles d’urbanisme, court à compter de la date à laquelle cette démolition a été ordonnée( Cassation 3ème Civ. 12 juin 2014, pourvoi n° 13-16042), peu important, comme le soulignent les intimés, que la démolition eût été ordonnée par une juridiction correctionnelle plutôt qu’une juridiction civile.

Il a également été jugé que méconnaît l’article 2270 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, la cour qui retient la prescription de l’action en responsabilité contre le syndic ayant accordé l’ autorisation de construire une véranda, par la suite invalidée par le syndicat de la copropriété, alors que le dommage ne s’était manifesté au maître de l’ouvrage qu’à compter de la décision de justice ordonnant la démolition de la véranda( cassation 2ème Civ. 10 février 2011 pourvoi n° 10-11775).

Il résulte de cette analyse que le délai de prescription de l’action en responsabilité pour manquement du maître d''uvre à son devoir de conseil a pour point de départ, au cas d’espèce, l’arrêt du 29 mai 2012 de la cour d’appel d’Aix en Provence ayant confirmé la démolition partielle de l’immeuble.

Ainsi, l’action ayant été engagée le 5 avril 2017 n’est pas prescrite.

Sur la responsabilité de Monsieur [L] :

Pour échapper à toute responsabilité , Monsieur [L] soutient qu’il s’est vu confier une mission limitée à la phase de permis de construire et à l’établissement des plans d’exécution suivant proposition du 19 mai 2003, sans mission de maîtrise d’ 'uvre d’exécution , de sorte qu’il n’est pas intervenu en cours de travaux sur le chantier.

Dans le cadre de cette mission, l’appelant considère qu’il appartenait au seul maître de l’ouvrage, en sa qualité de propriétaire du terrain sur lequel la construction devait être réalisée, de fournir à son architecte toutes les informations relatives à l’existence d’ éventuelles servitudes de droit privé susceptibles de grever le fonds.

Il ajoute que le maître de l’ouvrage , professionnel de la construction , ne pouvait ignorer l’existence de la servitude qui affectait son bien et qu’il connaissait depuis son acquisition.

Il fait valoir également que selon la jurisprudence , l’architecte n’est pas tenu d’une étude approfondie des titres particuliers du maître d’ouvrage pour avoir connaissance des servitudes de droit privé, ces titres devant lui être remis par le maître de l’ouvrage.

Il considère ainsi que le fait qu’il ait pu ignorer une servitude de droit privé résultant d’un acte de 1928 qui ne lui a jamais été fourni, lorsqu’il a établi le dossier de permis de construire, le décharge de toute responsabilité, d’autant que le maître de l’ouvrage, promoteur et professionnel de la construction , avait nécessairement connaissance des servitudes grevant son bien qu’il a dissimulées au concluant.

Selon lui , il ne peut être sérieusement reproché à l’architecte de ne pas avoir mis en garde le maître de l’ouvrage sur l’existence d’une servitude que celui-ci connaissait déjà et qu’il a volontairement ignorée.

Le concluant fait en effet valoir que la SCI [R] et M [R] considéraient que la servitude invoquée était une servitude personnelle créée par Madame [E], venderesse à l’acte du 14 janvier 1928, à son seul profit ce qui ressort de la position soutenue par les intimés en 2006 devant le juge des référés. N’étant pas juriste, il estime qu’il n’aurait pu infirmer cette position.

La SCI [R] et M [R] font valoir au contraire que l’architecte est astreint à une obligation pré contractuelle de renseignement qui a été élargie par l’article L 111-1 du code de la consommation. Ils considèrent que l’architecte a un devoir d’information juridique et se doit à ce titre de connaître la réglementation et les contraintes administratives du projet , mais également de vérifier le titre de propriété du maître de l’ouvrage afin de vérifier l’étendue de ses droits ou l’existence de servitudes grevant le bien.

Ils rappellent que selon la cour de cassation , l’architecte doit prévoir des constructions conformes aux droits des tiers et notamment tenir compte d’une servitude de passage ou d’une servitude de vue, ce qui l’oblige à attirer l’attention de son client sur les contraintes découlant de ces servitudes.

Les intimés indiquent que l’architecte engage ainsi sa responsabilité, pour manquement à son obligation de conseil sur le fondement des dispositions des anciens articles 1134 et 1147 du code civil applicables à la date du contrat.

Ils ajoutent que le fait que la SCI [R] soit une SCI de construction ne décharge pas Monsieur [L] de son obligation de conseil et précisément de savoir si le permis de construire qu’il dépose est conforme aux droits des tiers.

SUR CE :

M [L], en sa qualité d’architecte, professionnel du bâtiment, est tenu d’une obligation générale de conseil sur l’ensemble des aspects du projet qu’il prend en charge et cela pendant tout le temps de sa mission. Même si sa mission était limitée au dépôt du permis de construire et à l’élaboration des plans d’exécution , il avait l’obligation de concevoir un projet réalisable

Pour remplir ce devoir de conseil en temps utile afin de permettre au maître de l’ouvrage de mesurer les risques, aléas et contraintes de son projet, l’architecte doit recueillir au préalable toutes les informations utiles à la réalisation du projet et se procurer, auprès de son client et des autorités en charge des règles d’urbanisme, les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission, à commencer par le titre de propriété qui fonde les droits du maître de l’ouvrage.

Il appartient en conséquence au maître d’ 'uvre d’attirer l’attention de son client sur l’existence des servitudes publiques ou conventionnelles auxquelles la réalisation du projet peut se heurter.

Enfin, c 'est à l’architecte de démontrer qu’il a rempli son obligation de conseil, obligation qui subsiste même en présence d’un maître d’ouvrage notoirement compétent.

En l’espèce, l’acte du 29 octobre 2002 par lequel la SCI [R], représentée par M [G] [R], a acquis l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] fait figurer en page 10 un paragraphe intitulé «  RAPPEL DE SERVITUDE » ainsi rédigé :

«  Le vendeur rappelle que dans un acte dressé par Maître [K], notaire à [Localité 8], et prédécesseur médiat du notaire associé soussigné, le quatorze janvier mil neuf cent vingt huit contenant vente du terrain de l’immeuble sus-désigné par Madame [M] [V] [J] [LK], veuve en secondes noces de Monsieur [I] [U] [A] [E], à la société à Responsabilité Limitée 'Garage Saint Christophe’ ( aux droits de laquelle se trouve actuellement le vendeur il a été stipulé sous le titre « CONDITIONS PARTICULIÈRES » ce qui suit ci-après littéralement reproduit :

Il est formellement convenu ce qui suit :

1°) La société acquéreuse ne pourra faire édifier sur le terrain vendu que des constructions dont le faîte ne devra pas dépasser le niveau de la terrasse supérieure de la grande villa appartenant à la venderesse. Ces constructions pourront avoir un toit terrasse mais sans eau stagnante à ciel découvert… »

L’acquéreur a déclaré avoir une parfaite connaissance de cette servitude et demeurer subrogé dans tous les droits et obligations en résultant tant à sa charge qu’à son profit, le tout à l’entière décharge de responsabilité du vendeur.

Cette clause clairement rédigée et qui interdit de construire au delà d’une certaine hauteur, n’est pas limitée dans le temps. Elle s’impose à un fonds au bénéfice d’un autre fonds, de façon perpétuelle et continue ainsi qu’en a décidé le tribunal de grande instance de Grasse par jugement du 20 octobre 2010, confirmé par arrêt définitif de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 29 mai 2012.

Il est donc manifeste que la SCI [R] et son gérant avaient une parfaite connaissance de la servitude litigieuse et des contraintes architecturales qu’elle imposait, avant même d’accepter, le 19 mai 2003, le contrat de maîtrise d’ 'uvre proposé par M [L].

Pour autant , cette connaissance ne dispensait pas le maître d’ 'uvre de concevoir un projet et de déposer un dossier de permis de construire prenant en compte l’existence de cette servitude non altius tollendi, ou d’alerter le maître de l’ouvrage sur le risque contentieux inhérent à la réalisation d’une construction qui méconnaîtrait celle-ci, à défaut d’avoir obtenu des propriétaires du fonds dominant qu’ils y renoncent.

Or, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M [Z] que la construction édifiée par la société [R], conformément au permis de construire déposé, est plus haute de 4,65 m que le niveau de la terrasse située au pied de la construction sise [Adresse 6] qui est, selon l’expert, l’ancienne villa de Madame [E], divisée en appartements et bénéficiaire de la servitude instaurée par l’acte du 14 janvier 1928.

En ne se faisant pas communiquer le titre de propriété ou en omettant de prendre connaissance de son contenu, alors que la servitude litigieuse était clairement énoncée, ce qui lui aurait permis d’alerter son client sur l’incompatibilité du projet envisagé avec le droit des tiers, M [L] a donc manqué à son devoir de conseil, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle.

A cet égard, il lui appartenait, s’il estimait incomplets les documents communiqués par la SCI [R], d’en informer cette dernière et, le cas échéant, de refuser d’exécuter sa mission ou de faire signer au maître de l’ouvrage une décharge indiquant qu’en l’absence de communication du titre de propriété, le projet était conçu sous réserve du droit des tiers. ;

M [L] échoue par conséquent à établir qu’il a bien rempli son devoir de conseil, alors qu’ il était débiteur de cette obligation, le projet conçu par lui étant incompatible avec la servitude grevant le fonds de la SCI [R].

Sur le partage de responsabilité avec le maître de l’ouvrage :

La SCI [R], prise en la personne de son gérant M [G] [R], conteste le partage de responsabilité opéré par le premier juge, aux motifs que M [R] n’est pas juriste, que s’il a certes des connaissances dans le domaine de la construction, il n’a absolument pas pris la mesure, ni la portée de la clause insérée dans l’acte de vente, ni qu’elle lui était opposable par rapport au projet de construction.

A cet égard, la SCI [R] reconnaît qu’elle est une société de construction immatriculée depuis plus de 20 ans et qui a pour domaine d’activité « les supports juridiques de programmes immobiliers ». Monsieur [R], entrepreneur individuel depuis 50 ans, reconnaît lui-même avoir des connaissances dans le domaine de la construction.

Or, la clause énonçant la servitude est on ne peut plus claire en ce qu’elle interdit toute construction dépassant le niveau de la terrasse supérieure de la grande villa appartenant à la venderesse, partie à l’acte de 1928. Elle imposait donc une contrainte technique que ne pouvait ignorer M [R] et, à travers lui, sa société, indépendamment de l’interprétation juridique de cette clause. L’acquéreur intimé pouvait d’ autant moins ignorer cette servitude qu’il a déclaré, en signant l’acte notarié de 2002 qui lui a été relu par le notaire instrumentaire, en avoir « une parfaite connaissance … et demeurer subrogé dans tous les droits et obligations en résultant tant à sa charge qu’à son profit ».

La SCI [R] a donc commis une faute qui a contribué à son propre dommage, ce qui justifie un partage de responsabilité par moitié , la quote-part retenue par le premier juge, de 30 %, étant manifestement insuffisante si l’on retient que le maître de l’ouvrage avait connaissance de la servitude grevant son bien, dès 2002, et que le bien a été acquis en vue d’un projet immobilier qui impliquait une surélévation du bâtiment existant.

Sur la réparation des préjudices :

Il ressort des conclusions des intimés et des pièces versées aux débats que la SCI [R] s’est vue interdire la démolition de l’immeuble, par la mairie de [Localité 8] , sur avis de l’architecte des bâtiments de France, afin d’éviter un effet «  dent creuse » sur l’alignement des immeubles bordant l’avenue du Général De Gaulle de part et d’autre de la construction litigieuse, sous menace de relever un procès-verbal d’infraction si elle passait outre.

Cette contrainte d’urbanisme a conduit la SCI [R] à proposer une transaction à Madame [P] qui a accepté de renoncer à la servitude contre le versement d’une somme de 150 000,00 euros. Un protocole transactionnel a été signé le 3 juin 2019 et la somme convenue a été réglée.

Afin de se prémunir d’une action éventuelle des autres copropriétaires qui pouvaient se prévaloir de la servitude, la SCI [R] a acheté le 28 décembre 2006 l’appartement de Madame [Y] et, le 14 février 2014, l’appartement de Monsieur [X].

Un troisième acte de renonciation à servitude a été signé le 8 octobre 2021 entre la SCI [R] et M [W] moyennant une indemnité de 8500,00 euros.

A la date des conclusions d’intimés du 16 janvier 2024 demeuraient deux propriétaires susceptibles de revendiquer le bénéfice de la servitude, M [H] [B] et Mme [T] [C], propriétaires indivis du même appartement, et ce , jusqu’en 2036.

Ainsi, compte tenu des rachats successifs opérés par la SCI BERNIDIR, le non respect de la servitude ne préjudicie plus qu’à deux propriétaires indivis d’un appartement dépendant de la copropriété du [Adresse 6] .

Comme l’a rappelé le tribunal, pour être réparable, le préjudice doit être direct, actuel et certain. S’agissant d’une perte de chance, est réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Il convient d’examiner maintenant les différents postes de préjudice invoqués.

' Sur l’aléa juridique quant à la démolition de l’immeuble :

La SCI [R] sollicite à ce titre la somme de 241.294,00 euros correspondant à l’ aléa qu’elle évalue à 50 %, d’ encourir la démolition de l’ immeuble, jusqu’en 2036, du fait du couple de propriétaires pouvant encore se prévaloir de la servitude méconnue.

M [L] considère qu’il s’agit d’un préjudice hypothétique, non actuel et non indemnisable.

Toutefois, s’agissant d’un aléa qui peut être évalué comme en matière de perte de chance, ce risque existe même s’il a considérablement diminué par suite des transactions négociées. Ce risque est d’autant plus réduit que la mairie de [Localité 8], ainsi que cela ressort des correspondances produites, refuserait, en l’état, la délivrance d’un permis de démolir, ce refus étant cependant soumis à un éventuel recours contentieux. L’aléa existe, cependant, de devoir affronter une nouvelle procédure initiée par M [B] et Mme [C], ou leurs ayants cause, afin de faire respecter la servitude non altius tollendi, et de subir de nouvelles condamnations pécuniaires ou injonction de démolir sous astreinte.

Si la démolition éventuelle ne concernerait que 6 appartements sur 8, elle affecterait l’immeuble dans son ensemble, avec nécessité de reconfigurer la construction pour tenir compte de cette démolition partielle et d’ achever l’ouvrage après suppression des niveaux démolis. La perte de chance doit en conséquence être calculée sur la totalité du coût de construction exposé. La chance perdue d’éviter l’aléa juridique grevant l’immeuble existe et sera évaluée à 20 % du coût de la construction qui est de 494 089,00 euros, selon les pièces examinées, soit 98 817,80 euros (494089x 20/100).

Cette somme sera divisée par deux pour tenir compte du partage de responsabilité opéré.

' Le préjudice de jouissance d’un bien inexploitable depuis 17 ans :

La SCI [R] sollicite la somme de 1.163.531 euros sur la base d’un prix de location au m² moyen de 12 euros, d’une surface de SHON de 679 m², d’un abattement de 30 % tenant compte des impôts et taxes, ainsi que du taux de vacance des logements entre deux locations sur le secteur considéré, et d’une période d’immobilisation de 17 ans depuis l’arrêt des travaux en 2006. Elle conteste la décision du tribunal de limiter ce préjudice de jouissance à deux appartements , alors que huit ont été construits .

M [L], faisant sien le raisonnement du premier juge, estime que le principe de réparation intégrale du dommage , sans perte ni profit, s’oppose à l’indemnisation du préjudice de jouissance pour les six appartements qui ne pouvaient être construits compte tenu de l’existence de la servitude ; qu’il n’y a donc pas lieu d’indemniser la perte de jouissance de six logements qui, ne pouvant être construits, n’auraient pas été loués.

Il ajoute que les appartements étaient soit destinés à la vente, soit à la location, sans certitude sur le but final du projet, de sorte que les intimés ne peuvent à la fois demander réparation d’un préjudice de jouissance et une indemnité de 500 000,00 euros en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de revendre les appartements avant 2036, compte tenu du risque de démolition pesant jusque là sur l’immeuble.

Seuls deux appartements pouvaient être construits si un permis de construire tenant compte de la servitude avait été déposé. L’aléa inhérent au risque de démolition des appartements surnuméraires étant réparé par l’indemnité précédemment allouée, la SCI [R] doit être replacée dans la situation qui aurait été la sienne si l’opération de construction s’était limitée à la réalisation de deux appartements.

La SCI [R] produit une capture d’écran du site «  se loger » indiquant un prix moyen de location au m² de 14 euros dans le secteur du boulevard Émile Zola. En retenant cette valeur, une surface de 159,20 m² de SHON après démolition et un abattement de 30% , l’indemnité réparant la perte de jouissance annuelle s’établit à 18721,92 euros par an(159,20x14 euros x12 mois x 0,70), soit sur 17 ans la somme de 318272,64 euros.

Cette somme sera divisée par deux pour tenir compte du partage de responsabilité opéré.

' Le coût des astreintes et condamnations pécuniaires versées à Madame [P] et le montant de l’indemnité transactionnelle :

La SCI [R] justifie avoir versé à Madame [P], entre 2008 et 2015,via Maître [F], huissier de justice, une somme de 37223,00 euros au titre des condamnations à démolir et des astreintes prononcées. Elle considère que si M [L] n’avait pas commis de faute, ces astreintes n’auraient pas été prononcées ni liquidées et les frais et dépens auxquels elle a été condamnée n’auraient pas été exposés

Toutefois, comme l’a justement retenu le tribunal, ces sommes résultent principalement de la liquidation d’astreintes pour inexécution de l’ obligation de démolition , venant sanctionner la carence de la SCI [R], le juge de l’exécution ayant écarté l’impossibilité alléguée par cette dernière d’exécuter la décision. Pour le reste , il s’agit manifestement de frais d’huissiers ou d’ article 700 incombant à la SCI [R] en vertu de décisions inopposables à M [L].

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a écarté cette prétention.

En revanche , il y a lieu de retenir l’indemnité transactionnelle versée à Madame [P] à hauteur de 150 000,00 euros qui est en lien, au moins partiellement, avec la faute commise par M [L] puisqu’elle a permis de mettre un terme au contentieux initié par cette dernière pour obtenir la démolition de l’immeuble, pour inobservation de la servitude non altius tollendi.

Cette somme sera divisée par deux pour tenir compte du partage de responsabilité opéré.

' Sur le remboursement des honoraires de l’architecte :

M [L] reconnaît que l’architecte perd le bénéfice de ses honoraires si, par sa faute, le projet est irréalisable . Or si, au cas d’espèce, le projet a été réalisé, il était pour partie irréalisable, en l’ état, compte tenu de la méconnaissance de la servitude qui grevait le fonds du maître de l’ouvrage et qui a conduit à une décision de démolition partielle, laquelle nécessiterait, si elle était exécutée, la conception d’un projet alternatif dans un format réduit .

Dès lors, la rétrocession des honoraires versés doit s’opérer selon le partage de responsabilité retenu par la cour , soit une somme de 5750 euros( 11500/2).

' Sur le préjudice lié au fait que les appartements ne seraient plus vendables et même difficilement louables , compte tenu du risque de démolition pesant sur six d’entre eux jusqu’en 2036 :

L’ aléa inhérent au risque de démolition de six appartements a été indemnisé. Sur la base du rapport qu’ elle a commandé à M [Z] en 2009, lequel avait évalué le préjudice subi par le maître de l’ouvrage à 2400.000 euros , la SCI [R] réclame au surplus une somme de 500 000,00 euros, soit un peu plus de 20 % de la somme calculée par cet expert, au motif que l’insécurité juridique empêche la vente des appartements et que de potentiels locataires seront réticents à louer un appartement susceptible d’être détruit, sauf à demander une diminution du loyer.

Or, ce préjudice n’est pas démontré et apparaît faire double emploi avec l’indemnisation de l’aléa de démolition, alors que la finalité du projet réalisé, revente par lots ou investissement locatif, n’ est pas établie.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les autres demandes:

Il n’ y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire d’expertise des intimés, sur l’évaluation du préjudice, la cour s’estimant suffisamment éclairée par les pièces soumises à son appréciation.

Compte tenu de l’issue du litige, M [L] est débouté de sa demande de dommages et intérêts, à hauteur de 10 000,00 euros, en réparation d’un préjudice moral généré par une procédure qu’il estime abusive.

Compte tenu de l’issue du litige, le jugement est confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

Toutefois, à hauteur d’appel, le jugement étant infirmé sur le partage de responsabilité opéré et la part de responsabilité mise à la charge de M [L] étant réévaluée à la baisse, les dépens d’appel seront partagés par moitié .

De ce fait l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la SCI [R], débouté la SCI [R] de sa demande de versement d’une somme de 500 000,00 euros en réparation du préjudice lié à l’insécurité juridique résultant d’un possible procès jusqu’en 2036, et statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Juge que M [L], maître d’ oeuvre, a manqué à son obligation contractuelle de conseil auprès de la SCI [R], maître de l’ouvrage,

Juge que la SCI [R] a elle-même commis une faute qui a contribué à son propre dommage à hauteur de 50 %,

Compte tenu du partage de responsabilité ainsi opéré,

Condamne Monsieur [O] [L] à payer à la SCI [R] prise en la personne de son gérant, M [G] [R], les sommes suivantes :

'au titre de l’aléa juridique de démolition possible de l’immeuble jusqu’en 2036 :

49 408,90 euros(98817,80 euros/2),

'au titre de la perte de jouissance sur 17 ans : 159136,32 euros(318 272,64euros/2),

'au titre de l’indemnité transactionnelle versée à Madame [P] : la somme de 75000,00 euros( 150 000,00 euros/2)

'au titre des honoraires perçus : la somme de 5750,00 euros (11500/2),

Déboute la SCI [R] de sa demande remboursement des astreintes et condamnations versées à Madame [P],

Déboute Monsieur [O] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI [R], prise en la personne de son gérant M [G] [R], et M [O] [L] aux entiers dépens d’appel, qui seront partagés par moitié entre les parties,

Déboute les parties de leur demande respective formée en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT