COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° 2025/

N° RG 24/15001 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BODSM

S.A.R.L. KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE

C/

S.C.I. FONCIERE DU [Localité 9]

S.A.S. ART STAFF

S.A.S. VOLPI BATIMENT

S.A.S. JA ARCHITECTURE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Paul GUEDJ

M^e Jean-louis DEPLANO

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Philippe SANSEVERINO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 02 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01299.

APPELANTE

S.A.R.L. KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et plaidant par M^e Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Agathe MICHAUT, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.C.I. FONCIERE DU [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE’ avocat postulant et plaidant par M^e Gérald FRAPECH de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Ophélie GIBELIN de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE,

S.A.S. ART STAFFd

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-louis DEPLANO de l’ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE, M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. VOLPI BATIMENT

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-louis DEPLANO de l’ASSOCIATION DEMES, avocat au barreau de NICE,

S.A.S. JA ARCHITECTURE

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe SANSEVERINO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Loane ROUSSEAU, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Inès BONAFOS, Présidente, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI FONCIERE DU CAP expose avoir acquis une propriété située à Saint-Jean-Cap-Ferrat le 17 octobre 2013, vendue avec un permis de construire qui lui a été transféré le 18 février 2014 aux fins de construction d’une villa et d’une piscine pour une surface hors-d''uvre de 419 m².

Elle ajoute que les architectes en charge de la construction de la nouvelle villa étaient la société KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE représentée par Monsieur [S] [Y] puis la société JA ARCHITECTURE également représentée par Monsieur [S] [Y], les sociétés SAS VOLPI BATIMENT et ART STAFF ayant exécuté les travaux.

Elle précise que de nombreuses irrégularités ont été constatées par la commune de [Localité 14] et que le 29 octobre 2020 un procès-verbal d’infraction aux règles d’urbanisme lui a été notifié au regard des permis de construire en raison d’une mauvaise implantation de la construction, d’une non-conformité des ouvertures et de la création d’un sous-sol.

Elle ajoute qu’en raison de ces difficultés et des non-conformités, elle a dénoncé les contrats de la société requise, que les travaux ont été interrompus et que les constructions sont restées à l’état brut. Elle indique également avoir fait l’objet de poursuites correctionnelles pour manquement aux prescriptions d’urbanisme et du permis de construire.

Dans ces circonstances, par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, la SCI FONCIERE DU CAP a fait assigner en référé par devant le président du Tribunal judiciaire de Nice, la SARL KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE, la SAS JA ARCHITECTURE, la SAS VOLPI BATIMENT et la SAS ART STAFF, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

Par ordonnance en date du 2 décembre 2024, le juge des référés du Tribunal judiciaire de NICE a notamment :

ORDONNE une expertise ;

COMMIS pour y procéder Mme [C] [B] née [D] expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

REJETE la demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SARL KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejeton les demandes formées à ce titre ;

LAISSE à la charge de la SCI FONCIERE DU [Localité 9] les dépens de la présente instance;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration en date du 17 décembre 2024, la SARL KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE a formé appel de cette ordonnance à l’encontre de la SCI FONCIERE DU CAP, de la SAS ART STAFF, de la SAS VOLPI BATIMENT et de la SAS JA ARCHITECTURE en ce qu’elle a :

— Ordonné une expertise et commis pour y procéder Mme [C] [B] née [D].

— Débouté la SARL KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE de sa demande aux fins de voir prononcer l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre.

— Rejeté la demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SARL KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE.

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons les demandes formées à ce titre.

***

Par conclusions notifiées le 4 août 2025, la SARL KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE demande à la Cour de :

DECLARER RECEVABLE et bien-fondé la SARL KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE (anciennement dénommée KARAM ARCHITECTURE), en son appel de la décision rendue par le Tribunal judiciaire de NICE le 2 décembre 2024

Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de NICE le 2 décembre 2024 (RG n°23/01299), notamment en ce qu’elle :

— A ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder Mme [D] ;

— A omis de statuer sur la demande de mise hors de cause de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

— N’a pas fait droit à la demande de mise hors de cause de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

— A débouté KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE de sa demande aux fins de voir prononcer l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre et, à tout le moins, a omis de statuer sur cette demande ;

— A rejeté la demande provisionnelle de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— A dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et rejeté la demande de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE à ce titre.

ET, STATUANT A NOUVEAU :

— DECLARER IRRECEVABLES les demandes formées à l’encontre de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

— ORDONNER la mise hors de cause de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE de l’expertise ordonnée par l’ordonnance rendue le 2 décembre 2024 (RG n°23/01299) dont appel ;

— DEBOUTER la SCI FONCIERE DU CAP FERRAT de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

— DEBOUTER les sociétés ART STAFF, VOLPI BATIMENT, JA ARCHITECTURE de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes formées à l’encontre de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

— ORDONNER la mise hors de cause de KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

— CONDAMNER la SCI FONCIERE DU [Adresse 8] FERRAT, à titre provisionnel, à payer à la société KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE la somme de 20.000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER la SCI FONCIERE DU [Localité 9] à payer à la société KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du 45 Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distrait au profit de Maitre Romain CHERFILS, avocats associés de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat aux offres de droit ;

— CONDAMNER la SCI FONCIERE DU [Localité 9] à prendre en charge les provisions sur les frais d’Expert si, par extraordinaire, une expertise judiciaire est ordonnée au contradictoire de KA RAM DECORATION ET ARCHITECTURE ;

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir en substance qu’aucun manquement n’est susceptible de lui être reproché sur ce chantier et qu’elle n’est pas concernée par les désordres litigieux, une transaction ayant en outre mis un terme à tout litige étant intervenu entre elle et la SCI FONCIERE DU CAP. Elle expose que les désordres litigieux sont relatifs à des travaux suivis par la société JA ARCHITECTURE ; qu’elle n’a pour sa part joué aucun rôle dans les infractions qui ont été relevées.

Elle indique également qu’au vu du nouveau permis de construire qui a été obtenu, plus aucun grief ne peut être retenu contre elle.

Elle soutient donc, par l’effet de cette transaction, que les demandes formées à son encontre sont irrecevables, tout procès à son encontre étant manifestement voué à l’échec.

Elle considère également que les conditions d’application de l’article 145 du Code de procédure civile à son encontre ne sont pas réunies en l’absence de démonstration de l’existence d’un motif légitime et que la condition d’une absence de procès préalable n’est également pas remplie à son encontre compte tenu du fait qu’une procédure au fond a été engagée entre elle et la SCI FONCIERE DU CAP le 17 mai 2017 (procédure ayant donné lieu à transaction).

Elle considère que la SCI FONCIERE DU CAP ne démontre pas en quoi la société KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE est concernée par la mesure d’expertise litigieuse, les éléments constitutifs des désordres ne lui étant pas imputables. Elle soutient enfin que toute demande qui serait formée au fond à son encontre serait prescrite.

Elle conclut également à l’infirmation de la décision contestée en ce qu’elle a été déboutée de sa demande d’indemnité pour procédure abusive compte tenu de son absence manifeste de responsabilité dans ce litige.

La SCI FONCIERE DU [Localité 9], par conclusions notifiées le 25 août 2025 demande à la Cour de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées au débat,

CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de NICE le 02 décembre 2024 en ce qu’elle a :

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principat RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du nouveau code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder [C] [B] née [D] judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant [Adresse 2] Mèl [Courriel 7] : avec mission de :

o Se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

o Se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment les contrats d’assurances des parties et les déclarations de sinistre et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

o Rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

o Préciser la date d’ouverture du chantier, les dates auxquelles les travaux ont été exécutés et/ou terminés ;

o Vérifier la réalité des désordres et non conformités, allégués par la SCI FONCIERE DU CAP dans son assignation et les pièces versées aux débats telles que procès-verbaux de constat et le procès-verbal d’infraction du 29 octobre 2020 ;

o Rechercher les causes des désordres, dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

o Préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou1'affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

o Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

o Préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maitrise d''uvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

o Fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

o S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la SCI FONCIERE DU [Localité 9] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 2 février 2025, la somme de 5000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de I 'expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion ;

DISONS que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le Greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation. Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS qu’avant la réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et leurs pièces numérotées sous bordereau daté ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à I 'expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faite ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, il devra adresser au magistrat mandant et à chacune des parties ou à leurs avocats, la liste des personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284- I du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard le 2 septembre 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’ il n’a reçu aucune observations ;

DISONS que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement te magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SARL KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE.

ET STATUANT DE NOUVEAU, en cause d’appel :

DEBOUTER la société KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE, la SAS JA ARCHITECTURE, la société VOLPI BATIMENT et la société ART STAFF de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE, la SAS JA ARCHITECTURE, la société VOLPI BATIMENT et la société ART STAFF à payer la somme de 10.000 € chacune à la SCI FONCIERE DU [Adresse 8] FERRAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER conjointement et solidairement la société KARAM DECORATION ET ARCHITECTURE, la SAS JA ARCHITECTURE, la société VOLPI BATIMENT et la société ART STAFF aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ.

Elle fait valoir que le protocole transactionnel dont se prévaut la société KARAM ne fait pas obstacle à la mesure d’instruction ordonnée, cela en l’absence d’identité d’objet entre cette transaction et le litige concerné par l’expertise ; que la procédure au fond engagée en 2017 est également sans incidence au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, s’agissant de litiges différents. Elle considère que la société KARAM ARCHITECTURE est bien intervenue dans le cadre de l’implantation de la construction et que sa présence à la mesure d’expertise est nécessaire en sa qualité de maître d''uvre du chantier.

Selon elle, aucune prescription de ses demandes à l’encontre de la société KARAM ARCHITECTURE ne peut lui être opposée en l’absence de démonstration de la date à laquelle elle a eu une connaissance concrète des irrégularités relevées dans le procès-verbal d’infraction du 29 octobre 2020 ; elle considère que c’est cette dernière date qui doit être retenue pour envisager une éventuelle prescription, laquelle ne saurait donc être acquise.

Elle soutient également que la nature des irrégularités constatées sur le chantier caractérise l’intérêt et la légitimité de l’expertise demandée, laquelle doit se dérouler au contradictoire de l’ensemble des parties concernées. Elle soutient enfin que la procédure pénale qui a été engagée est sans incidence sur cette procédure de référé expertise.

La SAS JA ARCHITECTURE, par conclusions notifiées le 13 mai 2025 demande à la Cour de :

RECEVOIR la société JA ARCHITECTURE en son appel à l’encontre de l’ordonnance déféré et l’y déclarer bien fondée

INFIRMER l’ordonnance déféré en ce qu’elle a qu’elle a ordonné une expertise et commis pour y procéder Mme [C] [B] née [D] en définissant la mission

Et statuant à nouveau sur les chefs de réformation

DECLARER prescrite l’action de la SCI FONCIERE DU [Localité 9]

A défaut

DEBOUTER la SCI FONCIERE DU [Localité 9] de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions

CONDAMNER la SCI FONCIERE DU [Localité 9] à payer à la société JA ARCHITECTURE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

CONDAMNER la SCI FONCIERE DU [Localité 9] aux entiers dépens

Elle soutient en premier lieu que l’action de la SCI FONCIERE DU [Localité 9] est prescrite par application de l’article 2224 du Code civil compte tenu de ce que la problématique d’implantation était connue dès le mois de mai 2018 ; que la SCI FONCIERE DU [Localité 9] était donc en mesure d’agir à compter de cette date, la prescription ayant été acquise en mai 2023 alors que l’assignation n’est intervenue qu’en juillet 2023.

Elle considère également que la SCI FONCIERE DU [Localité 9] ne justifie d’aucun intérêt légitime à cette mesure d’expertise au sens de l’article 145 du Code de procédure civile dès lors qu’aucun manquement de la SAS JA ARCHITECTURE n’est en l’espèce démontré ; qu’aucun élément ne justifie des poursuites dont la SCI ferait l’objet sur le plan pénal et que l’implantation des bâtiments a été faite sous l’intervention de KARAM ARCHITECTURE avec laquelle une transaction a été conclue.

La SAS ART STAFF et la SAS VOLPI BATIMENT, par conclusions notifiées le 26 juin 2025 demandent à la Cour de :

ACCUEILLIR ET JUGER RECEVABLE l’appel incident des sociétés VOLPI BÂTIMENT et ART STAFF,

REFORMER ET PUREMENT ET SIMPLEMENT l’ordonnance de référé rendue le 02 décembre 2024 par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en ce qu’elle a ordonné une expertise et commis pour y procéder Mme [C] [B] née [D],

DEBOUTER la SCI FONCIÈRE DU CAP de sa demande d’expertise visant à chiffrer le préjudice découlant de la démolition des travaux effectués par les sociétés VOLPI BÂTIMENT et ART STAFF, ces derniers étant « judiciairement régularisés » et « insusceptibles de démolition » aux termes du jugement rendu par le Tribunal correctionnel de Nice,

Subsidiairement,

VU l’article 145 du code de procédure civile, VU l’article 2224 du code civil, VU l’achèvement des travaux au mois de juin 2018 et l’absence de réception,

REFORMER ET PUREMENT ET SIMPLEMENT l’ordonnance de référé rendue le 02 décembre 2024 par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en ce qu’elle a ordonné une expertise et commis pour y procéder Mme [C] [B] née [D],

DEBOUTER la SCI FONCIÈRE DU CAP de sa demande d’expertise le juge des référés et sa compétence restreinte ne pouvant apprécier d’une éventuelle prescription et l’éventualité de cette dernière s’opposant à l’instauration d’une mesure d’expertise probatoire,

VU l’adage Nemo auditur,

DEBOUTER la SCI FONCIÈRE DU CAP de sa demande d’expertise la SCI FONCIÈRE DU CAP invoquant sa propre turpitude et ne délivrant une assignation pour solliciter une expertise sur des travaux achevés depuis des années que du fait de sa citation devant le tribunal correctionnel pour infraction au code de l’urbanisme,

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI FONCIÈRE DU CAP au paiement d’une somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elles se prévalent de l’existence d’une élément nouveau tenant au fait qu’il est désormais acquis que le juge pénal n’a pas condamné la SCI à une quelconque mise en conformité ou démolition de sorte que plus aucune demande d’expertise ne peut être motivée par cet élément.

Subsidiairement, elles se prévalent également de l’absence de motif légitime à cette expertise et de la prescription de l’action engagée par la SCI FONCIERE DU [Localité 9].

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai par avis donné aux parties le 17 février 2025. Une ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la mise hors de cause de KARAM ARCHITECTURE :

La société KARAM ARCHITECTURE soutient donc en premier lieu que les demandes formées à son encontre sont irrecevables compte tenu de ce qu’elle avait conclu avec la SCI FONCIERE DU CAP une transaction ayant mis un terme à tout litige entre elles, cela par application des dispositions de l’article 2052 du Code civil. Elle conteste le fait que cette transaction puisse se limiter au seul paiement des honoraires et soutient qu’elle concerne également la question de sa responsabilité. Elle considère qu’il appartient bien au juge des référés d’apprécier la recevabilité d’une action lorsque celle-ci est contestée.

La SCI FONCIERE DU [Localité 9] oppose que le juge des référés a bien répondu à cette question en indiquant que l’interprétation de la transaction relevait de l’appréciation du juge du fond. Elle s’oppose à l’argumentation de la société KARAM ARCHITECTURE en soulignant une absence d’objet entre le protocole transactionnel et la mesure d’instruction, notamment compte tenu du fait que le protocole était strictement limité au paiement des honoraires de l’architecte et qu’il ne concerne donc pas la responsabilité de ce dernier ; elle fait en outre valoir que le juge des référés est incompétent pour analyser d’une telle façon les effets d’une transaction.

En application des dispositions de l’article 2052 du Code civil, « la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet » ; il est cependant constant que l’autorité de la chose jugée attachée à une transaction suppose que les points litigieux aient fait l’objet de la transaction.

En l’espèce, la transaction invoquée par la société KARAM à l’appui de son moyen d’irrecevabilité a donc été conclue le 12 juillet 2018 avec la SCI FONCIERE DU [Localité 9]. Cette transaction est intervenue dans le cadre d’un litige relatif au paiement des honoraires demandés par la société KARAM. Elle avait pour objet de mettre un terme au différend existant entre les parties suite à la conclusion entre elles d’un contrat d’architecture relatif au bien immobilier situé [Adresse 4] [Localité 13] [Adresse 10]. Aux termes de cette transaction, il a été convenu que la SCI FONCIERE DU [Localité 9] verserait à la société KARAM les sommes suivantes :

—  57.420€ TTC au titre du solde de la facture de la première tranche,

—  93.614,40€ TTC pour l’indemnité de rupture.

Cette transaction précise que par son effet, le contrat est définitivement rompu entre les parties et que « le présent accord met fin de façon définitive à tous les différents nés ou à naître entre les parties qui déclarent renoncer irrévocablement à tous leurs droits et à toutes leurs prétentions l’une envers l’autre pour quelque cause ou motif que ce soit pouvant résulter directement ou indirectement de l’exécution de la présente transaction ».

Selon la société KARAM, le champ d’application de cet accord conduit donc à rendre la présente action irrecevable au motif que la question de la responsabilité de l’architecte est bien incluse dans les points sur lesquels il a été transigé.

Or, comme indiqué ci-avant, la transaction est intervenue dans le cadre d’un litige se rapportant aux honoraires dus à la société KARAM alors que le juge des référés a justement relevé que la demande d’expertise est formée dans un litige portant sur la réalisation des travaux, et fondée sur l’allégation, par la SCI FONCIERE DU [Localité 9], de l’existence de non-conformité et d’irrégularités. Ainsi, il a été pertinemment considéré par le premier juge que la clause selon laquelle l’accord transactionnel visant à mettre un terme de façon définitive au litige né ou à naître et une renonciation à leurs droits et à leurs prétentions l’une envers l’autre pour quelque cause ou motif que ce soit pouvant résulter « directement ou indirectement de l’exécution de la présente transaction », nécessitait une interprétation relevant de la seule compétence du juge du fond ; qu’une telle interprétation ne pouvait donc pas entrer dans le domaine de compétence du juge des référés.

Il convient en conséquence de confirmer la décision contestée en ce qu’elle a rejeté ce moyen d’irrecevabilité. Y ajoutant, la juge des référés n’ayant pas expressément statué sur ce point dans le dispositif de sa décision, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande de la société KARAM visant à ce que soient déclarées irrecevables les prétentions formées son encontre et qu’elle doit être mise hors de cause.

Sur la prescription de la demande :

La SCI FONCIERE DU CAP fait valoir que le point de départ de la prescription quinquennale est la date d’apparition du dommage. Selon elle, les éléments dont se prévalent les défendeurs ne suffisent pas à établir que ce délai de prescription aurait été atteint et il n’est pas démontré qu’elle ait eu connaissance des difficultés donnant lieu à l’instance au cours de l’année 2018 dès lors que les faits litigieux ont été effectivement mis en évidence lors du procès-verbal d’infraction du 29 octobre 2020 ; elle conteste également le fait que la date de signature des contrats puisse être retenue comme point de départ du délai de prescription quinquennale.

Sur ce point également, il ressort en effet que la question de la bonne implantation des bâtiments est survenue entre les parties dès le mois de mai 2018 lorsque le Syndicat de la copropriété voisine [Adresse 11] a, par courrier, attiré l’attention de la SCI FONCIERE DU [Localité 9] sur une mauvaise implantation de la construction eu égard aux prescriptions du permis de construire.

Cependant, la portée de la difficulté ne s’est expressément manifestée qu’à compter du procès-verbal d’infraction du 29 octobre 2020 faisant état, notamment, d’une mauvaise implantation de la construction par rapport aux limites séparatives ainsi que de non-conformités sur les ouvertures, la volumétrie et l’implantation de la piscine ; il n’apparaît pas qu’au cours de précédents contrôles réalisés par le service de l’urbanisme, de telles difficultés relatives à l’implantation aient été évoquées.

Ainsi, la juge des référés a justement considéré que la question de la prescription de l’action se heurtait à une contestation sérieuse quant à la détermination du point de départ applicable et que ce moyen était donc inopérant, au stade des référés, pour faire obstacle à la demande d’expertise.

La décision contestée sera donc confirmée sur ce point.

Sur les conditions d’application de l’article 145 du Code de procédure civile :

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, " S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ".

Selon la société KARAM, la SCI FONCIERE DU CAP ne démontre pas l’existence d’un motif légitime de mise en cause à son égard dès lors qu’aucune prétention n’apparaît susceptible de prospérer à son encontre ; qu’en outre, une instance avait déjà été engagée au fond au titre du même contrat de sorte que la condition relative à une absence de procès préalable n’est pas satisfaite.

En premier lieu, il convient de rappeler que les termes « avant tout procès » de l’article 145 précité signifient, s’agissant d’une condition de recevabilité, qu’aucune instance au fond ne doit être engagée au jour de la saisine du juge des référés. En conséquence, la référence à une instance ayant précédemment eu lieu est inopérante.

Ensuite, la notion de motif légitime suppose l’existence d’un juste motif à demander une mesure qui soit opérante sur un litige ultérieur crédible ; le demandeur doit ainsi établir l’existence d’un motif légitime à son action à l’égard de tous les défendeurs, sous l’appréciation souveraine du juge des référés.

Le litige concerne donc les travaux réalisés au bénéfice de la SCI FONCIERE DU [Localité 9], chantier sur lequel il n’est pas contesté que sont intervenues les sociétés requises :

— La société KARAM, selon le contrat d’architecte du 7 avril 2014 (mission complète) ayant pris fin dans les conditions rappelées ci-dessus,

— La SAS JA ARCHITECTURE, selon contrat d’architecte du 19 octobre 2017,

— La société VOLPI BATIMENT, selon contrat de chantier du 19 mars 2019 (lots divers extérieur, terrassement, création parking, VRD),

— La SAS ART STAFF, selon contrat de chantier du 5 avril 2019 (lots revêtements de façades, de piscine et de terrasse).

La SCI FONCIERE DU CAP soutient que le motif légitime à sa demande d’expertise est caractérisé par les irrégularités constatées par le procès-verbal d’infraction de la Commune du 29 octobre 2020 ; que sont en question une mauvaise implantation de la construction et de la piscine, la non-conformité des couvertures, la création d’un sous-sol et la modification de l’aspect paysager de la propriété ; que ces manquements justifient que soit ordonnée une expertise au contradictoire de la maîtrise d''uvre et des entreprises qui ont assuré la réalisation du gros -'uvre. En réponse aux arguments des autres parties quant au fait que la condamnation pénale dont elle a fait l’objet démontrerait qu’elle ne subit plus de préjudice, elle oppose que les préjudices qui résultent des différents manquements ne sont pas réductibles à la solution donnée par le Tribunal correctionnel et à l’existence d’infractions pénales.

La société KARAM soutient que le nouveau permis de construire obtenu par la SCI FONCIERE DU CAP démontre qu’il n’y a aucune difficulté s’agissant de l’implantation de la construction et qu’elle n’est pas concernée par la question de l’implantation altimétrique et que le jugement pénal qui a été prononcé à l’encontre de la SCI démontre que l’expertise n’a pas d’intérêt, aucune démolition n’ayant été ordonnée.

La société JA ARCHITECTURE expose également qu’il n’existe en l’espèce aucun motif légitime à l’attraire à une mesure d’expertise ; que la SCI FONCIERE DU CAP n’est tenue à aucune démolition de la construction.

Les sociétés ART STAFF et VOLPI BÂTIMENT se prévalent également de l’absence d’intérêt à une mesure d’expertise compte tenu de ce que la SCI FONCIERE DU CAP n’est tenue à aucune démolition et ne justifie pas du préjudice lié à l’éventuelle mauvaise implantation du bâtiment.

Ont été requises dans le cadre de la procédure engagée devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire les sociétés impliquées dans les travaux de gros 'uvre, ainsi que les sociétés intervenues dans le cadre de l’accomplissement de missions d’architectes qui se sont succédées dans le temps. La juge des référés a en outre relevé que, s’agissant des deux sociétés d’architecte intervenues, il existe une incertitude du calendrier d’intervention de ces sociétés. Cet élément ne permet pas, au stade des référés, de déterminer de façon certaine et précise le périmètre de leurs réalisations respectives et d’envisager la question de l’imputabilité des préjudices allégués ; la mesure d’expertise est donc nécessaire sur ce point.

Enfin, il est admis par les parties qu’au terme d’une décision pénale, la SCI FONCIERE DU CAP a été déclarée coupable pour des infractions retenues à son encontre au titre du non-respect de la réglementation en matière d’urbanisme ; qu’aucune condamnation de démolition n’a été prononcée à ce titre. Toutefois, la SCI oppose à juste titre que ce jugement pénal ne suffit pas à appréhender les préjudices susceptibles de résulter des éventuelles irrégularités et non conformités constatées à l’issue des travaux accomplis. La mesure d’expertise sollicitée a précisément pour objet de vérifier la réalité et la nature de ces désordres et d’apprécier les préjudices subis par la SCI FONCIERE DU [Localité 9], cela en l’état de non-conformités et d’irrégularités avérées de la construction.

Cette dernière justifie donc bien de l’utilité de la mesure qu’elle demande au sens de l’article 145 du Code de procédure civile et cela à l’égard de l’ensemble des parties requises.

L’ordonnance de référé en date du 2 décembre 2024 sera en conséquence confirmée en toute ses dispositions frappées d’appel.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La société KARAM ARCHITECTURE conclut à la condamnation de la SCI FONCIERE DU [Localité 9] à lui payer une somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle se prévaut des dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile et du fait que l’abus du droit d’action, porte atteinte à la partie adverse, mais également à l’Etat, caractérisant la gravité du comportement et la nécessité d’une condamnation. Elle se réfère également aux 1241 (anciennement l’article 1383) du Code Civil et 1240. Selon elle, le droit d’ester en justice dégénère en abus et donne ainsi naissance à une dette de dommages et intérêts notamment dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol ou encore lorsqu’une procédure est initiée par un justiciable qui ne pouvait pas valablement croire au succès de celle-ci.

Se référant à de nombreuses jurisprudences, elle ajoute qu’il est admis que « toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs » et que l’intention de nuire au défendeur peut aussi se manifester au travers d’affirmations mensongères.

Elle soutient également avoir subi de fortes pertes dans le cadre de ce marché et se prévaut d’une atteinte à sa réputation en précisant que la participation à l’expertise judiciaire dans laquelle elle n’a rien à faire serait pour elle à la fois chronophage et extrêmement couteuse.

Il s’évince cependant de la solution retenue que la demande d’expertise de la SCI FONCIERE DU [Localité 9] est fondée de sorte que le caractère abusif de ses prétentions n’est en rien caractérisé. La juge des référés a donc justement rejeté cette demande ; sa décision sera confirmée sur ce point.

Sur les demandes annexes :

Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner la SARL KARAM DECORATION ET ARHITECTURE à payer à la SCI FONCIERE DU [Localité 9] la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL KARAM ARCHITECTURE sera également condamnée aux dépens de l’instance de référé en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire application de dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile entre les autres parties.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions frappées d’appel l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de NICE du 2 décembre 2024 ;

Y joutant,

Dit qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant des demandes de la SARL KARAM DECORATION ET ARHITECTURE visant à ce que soient déclarées irrecevables les prétentions formées son encontre et à ce qu’elle soit mise hors de cause ;

Condamne la SARL KARAM DECORATION ET ARHITECTURE à payer à la SCI FONCIERE DU [Localité 9] la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL KARAM ARCHITECTURE aux dépens de l’instance de référé en cause d’appel ;

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,