ARRET N°

N° RG 23/00254 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GXFG

[E]

C/

[E]

[S]

[B]

[O]

[U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

4ème Chambre Civile

ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00254 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GXFG

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 décembre 2022 rendu par le Président du tribunal judiciaire de NIORT.

APPELANT :

Monsieur [A] [E]

né le [Date naissance 9] 1960 à [Localité 15]

[Adresse 17]

[Localité 13]

ayant pour avocat postulant M^e Medhi DUBUC-LARIBI de la SELARL B. HEMAZ, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Vincent BARD, membre de la SELARL BARD, avocat au barreau de VALENCE

INTIMES :

Monsieur [H] [E]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 21]

[Adresse 12]

[Localité 15]

ayant pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SCP interbarreaux DROUINEAU LE LAIN VERGER BERNARDEAU, exerçant au sein de L’AARPI DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Etienne de MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

Madame [W] [S]

née le [Date naissance 10] 1952 à [Localité 21]

[Adresse 14]

[Localité 19]

ayant pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SCP interbarreaux DROUINEAU LE LAIN VERGER BERNARDEAU, exerçant au sein de L’AARPI DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Etienne de MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

Madame [Z] [B]

née le [Date naissance 8] 1954 à [Localité 21]

[Adresse 3]

[Localité 22]

ayant pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SCP interbarreaux DROUINEAU LE LAIN VERGER BERNARDEAU, exerçant au sein de L’AARPI DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Etienne de MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

Madame [C] [E]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 21]

[Adresse 7]

[Localité 18]

ayant pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SCP interbarreaux DROUINEAU LE LAIN VERGER BERNARDEAU, exerçant au sein de L’AARPI DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Etienne de MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

Madame [J] [U]

née le [Date naissance 11] 1957 à [Localité 21]

[Adresse 16]

[Localité 19]

ayant pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SCP interbarreaux DROUINEAU LE LAIN VERGER BERNARDEAU, exerçant au sein de L’AARPI DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Etienne de MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 26 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Denys BAILLARD, Président, qui a présenté son rapport.

qui a entendu seul les plaidoiries et a rendu compte à la Cour, composée lors du délibéré de :

Monsieur Denys BAILLARD, Président

Madame Marie-Béatrice THIERCELIN, Conseillère

Madame Véronique PETEREAU, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Diane MADRANGE,

Lors du prononcé : Madame Astrid CATRY

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

***************

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I], veuve de M [G] [E] est décédée le [Date décès 6] 2019.

Elle a laissé pour héritiers ses six enfants :

M. [H] [E], né le [Date naissance 2]1951 à [Localité 21],

Mme [W] [S], né le [Date naissance 10].1952 à [Localité 21],

Mme [Z] [B], née le[Date naissance 8].1954 à [Localité 21],

Mme [C] [E], née le [Date naissance 1].1956 à [Localité 21] ,

Mme [J] [U], née le[Date naissance 11].1957 à[Localité 21]n,

M. [A] [E], né le [Date naissance 9].1960 à [Localité 15].

M [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] ont assigné en date du 9 décembre 2020 devant le tribunal judiciaire d’Angers M. [A] [E] afin de voir ordonner, notamment, l’ouverture des opérations de compte liquidation partage de la succession de Mme [I] ainsi que l’indivision successorale consécutive au décès de M [G] [E].

Par jugement du 20 décembre 2022 le tribunal d’Angers a ordonné cette ouverture.

M. [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] ont assigné par acte du 1er juin 2022 devant le président du tribunal judiciaire de Niort selon la procédure accélérée au fond, M. [A] [E] afin d’être autorisés au nom de l’indivision à vendre un immeuble sis à [Localité 22], [Adresse 4], sur la mise à prix de 135.000 euros.

Par jugement en date du 15 décembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Niort a :

— constaté l’absence de fin de non-recevoir au titre du défaut de qualité à agir,

— déclaré M. [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] recevables et bien fondés en leurs demandes,

— autorisé M. [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] à procéder, ensemble et au nom de l’indivision [E], à la vente de l’immeuble situé à [Adresse 5] et à signer tous les actes nécessaires à la conclusion de cette vente,

— fixé une mise à prix net vendeur de 135.000 euros aux clauses et conditions habituelles en l’étude du notaire du choix des indivisaires,

— débouté M. [A] [E] de sa demande visant à ordonner une expertise immobilière aux fin de voir évaluer la valeur vénale du bien immobilier,

— débouté les parties de toute autre demande,

— condamné M. [A] [E] à payer 2.000 euros à M. [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M [A] [E] a, par déclaration d’appel dont la régularité n’est pas contestée, demandé la réformation des chefs du jugement.

Par dernières conclusions en date du 2 mai 2023 il demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du 15 décembre 2022 en ce qu’il a :

— autorisé M. [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] à procéder, ensemble et au nom de l’indivision [E], à la vente de l’immeuble situé à [Localité 22], sis [Adresse 5] et à signer tous les actes nécessaires à la conclusion de cette vente,

— fixé une mise à prix net vendeur de 135.000 euros aux clauses et conditions habituelles en l’étude du notaire du choix des indivisaires,

— débouté M. [A] [E] de sa demande visant à ordonner une expertise immobilière aux fin de voir évaluer la valeur vénale du bien immobilier,

— débouté les parties de toute autre demande,

— condamné M. [A] [E] à payer 2.000 euros à M. [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— de désigner tel expert immobilier de son choix avec pour mission d’évaluer de manière contradictoire la valeur vénale du bien immobilier,

A titre subsidiaire :

— de débouter M. [H] [E], Mme [S], Mme [B], Mme [E], Mme [U],

— de juger que la maison litigieuse sera attribuée à M. [A] [E] pour un prix de 120.000 euros à charge pour lui de verser les soultes dues aux autres héritiers,

— de condamner M. [H] [E], Mme [S], Mme [B], Mme [E], Mme [U] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’artice 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions il considère, notamment, qu’il n’est pas de l’intérêt commun des co-indivisaires de vendre le bien pour la somme de 135.000 euros qui résulte d’une estimation non contradictoire et d’un accord entre un potentiel acquéreur et les autres coindivisaires ; seule une expertise contradictoire permettra d’établir si le prix minimum de vente proposé est conforme à l’intérêt de l’indivision.

Il estime ensuite que le caractère d’urgence, condition de la demande, n’est pas établi ; aucun désordres n’affectant l’immeuble. Les intimés ne présentent en effet que des devis alors que le constat d’huissier produit au débat démontre que la maison est dans un bon état.

L’expertise sollicitée permettra d’établir la réalité de l’état du bien immobilier.

En réponse les intimés soutiennent que le 15 novembre 2019, soit un mois avant le décès de Mme [E] née [I], Mme [Z] [B] avait reçu une offre d’achat de Maître [M], Notaire à [Localité 22], pour un prix net vendeur de 138.760,00 euros.

A ce jour, le bien immobilier qui est toujours la propriété des coindivisaires, se trouve dans un état de délabrement important.

Un décrochement de la couverture a été constaté par les artisans, de sorte que l’immeuble prend l’eau.

La charpente est également fortement dégradée et nécessite des travaux de réfection.

Les travaux nécessaires à la remise en état du bien ne peuvent être assurés par les coïndivisaires.

En effet, en retenant les devis les moins chers pour chaque chef de travaux, le coût de réfection du bien immobilier est estimé à la somme de 98.474,57 euros.

Or, le relevé de compte de l’indivision faisait apparaître, lors de la première instance, un solde créditeur de seulement 17.803,53 euros.

Le bien a été par ailleurs évalué par deux agences immobilières :

— l’Agence [20] qui l’évalue à un montant compris entre 150.000,00 et 155.000,00 euros.

— Ma compagnie immobilière qui évalue l’immeuble à un montant moyen de 150.000,00 euros.

Ces éléments démontrent la pertinence des offres reçues qui se révèlent conformes au prix du marché et l’organisation d’une mesure d’expertise est à la fois infondée et dilatoire.

Ils sollicitent par conséquent que la cour :

— confirme en toutes ses branches le jugement attaqué,

Y ajoutant :

— constate le caractère abusif et dilatoire de l’appel de M. [A] [E] et, en conséquence, faire application des dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

— condamne M. [A] [E] à payer à M. [H] [E], Mme [S], Mme [B], Mme [E] et Mme [U] la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le caractère abusif et dilatoire de la procédure d’appel engagée,

— condamne M. [A] [E] à payer à M. [H] [E], Mme [S], Mme [B], Mme [E] et Mme [U] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [A] [E] aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de M. [A] [E] en date du 2 mai 2023 ;

vu les dernières conclusions de M. [H] [O], Mme [S], Mme [B], Mme [E] et Mme [U] du 6 avril 2023 ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023.

MOTIFS

Sur la vente autorisée par le premier juge de l’immeuble sis à [Localité 22], [Adresse 4] sur le fondement de l’article 815-6 du code civil

Il résulte des dispositions de l’article 815-6 du Code civil que :

« Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. ».

Il entre, suivant la jurisprudence constante de la cour de cassation, dans les pouvoirs du président du tribunal d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ; cette mesure doit cependant être justifiée par l’urgence et l’intérêt commun conformément à l’article rappelé, sans considération d’autres éléments.

Il appartient par conséquent au juge saisi de caractériser souverainement l’existence cumulative de ces deux critères, l’absence d’un des critères suffisant à rendre mal fondée la demande.

Sur l’urgence de la vente en raison de l’état du bien

En l’espèce les intimés considèrent que l’état de l’immeuble indivis est tel que des interventions seraient nécessaires pour le préserver.

A l’appui ils ne communiquent cependant que plusieurs devis de réfection de la toiture du bâtiment (par la restauration de la charpente (pièce 12) et la réfection de la couverture tuile (pièces 15 et 16)), des devis de réfection d’un mur de clôture ou de l’escalier extérieur ainsi que des photos de la charpente ou de la corniche génoise dont le caractère technique probant ne peut être retenu.

Ils exposent également des photos du jardin environnant non entretenu.

L’appelant produit quant à lui trois documents (pièces 13, 14 et 16) émanant pour les deux premières d’experts immobiliers qui ont visité le bien en avril 2023 et qui indiquent :

rapport de M. [F] :'- des travaux importants à prévoir (rafraichissement global complet, isolation, chauffage…) sans que la pérénnité du bien soit (sous toutes réserves) mise en péril à ce jour,

— remise en état des abords à prévoir (muret de clôture est)'.

Rapport de Mme [K] : 'Il s’agit d’une maison ancienne qui n’est habitée que ponctuellement depuis le décès de Mme [E] le 16.12.19.

Le gros oeuvre n’est pas en bon état, un ravalement et des travaux complets en toiture et en zinguerie sont à prévoir, de même en ce qui concerne les fenêtres et volets p 9/21.

Etat de présentation

Lors de notre visite la cusine et salle à manger étaient propres, la maison était chauffée. Sous réserve expresse de l’avis d’un homme de l’art, il n’est pas constaté de péril imminent p11/21.'

Il résulte de ces pièces établies par deux experts immobiliers que le bâtiment, indéniablement ancien et justifiant d’importants travaux de rénovation et de mise aux normes, ne présente cependant pas un tel état de péril ou de risque qui nécessiterait en urgence une intervention pour le préserver comme les intimés le prétendent.

Ces pièces ne permettent pas plus de constater que l’immeuble risque à brève échéance de subir d’autres dégaradations avérées ou prévisibles.

Sur l’urgence de la vente en raison du prix dont il serait de l’intérêt commun de préserver les propositions reçues

Les arguments présentés par les intimés sur ce point s’appuient essentiellement sur une proposition d’acquisition de l’immeuble par M. et Mme [X] pour une somme de 158.000 euros qui a été présentée une première fois en mai 2021 et qui est encore renouvelée jusqu’en février 2024, signe à tout le moins d’une persistance dans la volonté d’achat écartant l’urgence présumée.

Par ailleurs les différents avis de valeurs présentés à l’occasion de la présente instance, notamment les deux rapports réalisés après visite en avril 2023 de Mme [K] et de M. [F] indiquent une valeur variant entre 100.000 euros et 130.000 euros qui correspond à une valeur du marché sans qu’aucun élément contraire permette d’indiquer un risque de dépréciation du bien justifiant l’urgence de sa vente.

L’absence d’urgence à réaliser la vente et les éléments ci-dessus rappelés sur le prix de l’immeuble ne permettent pas par conséquent de caractériser les conditions d’intervention du président du tribunal judiciaire en application de l’article 815-6 du code civil dans les termes rappelés.

La décision entreprise sera par conséquent infirmée en ce qu’elle a autorisé les intimés à procéder seuls à la vente de l’immeuble sis à [Localité 22], [Adresse 4] relevant de l’individion successorale.

Sur la demande d’expertise et d’attribution du bien à M. [A] [E]

La cour n’est saisie par effet dévolutif de l’appel à titre principal que de la question de la vente d’un immeuble en indivision sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, mesure exceptionnelle et conservatoire dont les conditions spécifiques ont été rappelées.

Si la décision entreprise a également débouté M. [A] [E] de sa demande d’expertise, il convient de relever que l’attribution du bien à l’un des héritiers comme la décision de son éventuelle expertise contradictoire entre les parties relèvent de la seule compétence des organes désignés par la décison du 20 septembe 2022 ordonnant l’ouverture des opérations de compte, liquidation, partage de la sucession de Mme [I] ainsi que de l’indivision successorale consécutive au décès de M. [G] [E].

Il appartiendra à la juridiction d’Angers, sur saisine du juge commissaire en cas de difficulté, de statuer sur toutes demandes et éventuellement attributions préférentielles en cas de difficultés élevées par le notaire désigné.

La décision déférée sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise sollicitée par l’appelant.

Sur la demande de dommage et intérêts en application de l’article 32-1 du code de procédure civile

L’appelant pouvait à juste titre contester la décision du premier juge sans que cette action, dans un contexte de conflit familial et de scission de la fratrie, puisse être considérée comme abusive et dilatoire ; cette décision est par ailleurs infirmée partiellement.

Sur les demandes annexes

M. [H] [E], Mme [S], Mme [B], Mme [E] et Mme [U] seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au regard des considérations d’équité.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant dans les limites de l’appel,

Au fond,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a :

— autorisé M. [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] à procéder, ensemble et au nom de l’indivision [E], à la vente de l’immeuble situé à [Localité 22], sis [Adresse 5] et à signer tous les actes nécessaires à la conclusion de cette vente,

— fixé une mise à prix net vendeur de 135.000 euros aux clauses et conditions habituelles en l’étude du notaire du choix des indivisaires.

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé :

— déboute M. [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] de leur demande de procéder, ensemble et au nom de l’indivision [E], à la vente de l’immeuble situé à [Localité 22], sis [Adresse 5] et à signer tous les actes nécessaires à la conclusion de cette vente,

— confirme la décision déférée pour le surplus.

Y ajoutant,

Condamne M [H] [E], Mme [S], Mme [E], Mme [B] et Mme [U] aux entiers dépens de l’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Denys BAILLARD, Président, et par Astrid CATRY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. CATRY D. BAILLARD