ARRET N°366

N° RG 23/00041 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GWT3

[H] [B]

[L] [F]

C/

[W]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00041 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GWT3

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 octobre 2022 rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Monsieur [U] [H] [B]

né le 06 Décembre 1978 à [Localité 6] (92)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [I] [L] [F] épouse [H] [B]

née le 12 Août 1980 à [Localité 4] (Italie) (99)

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant tous les deux pour avocat M^e Catherine CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

Madame [S] [W] épouse [M]

née le 19 Février 1949 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e François-Frédéric ANDOUARD de la SELARL ANDOUARD-AVOCAT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 17 août 2020, M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] ont acquis des consorts [W] un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un prix de 320 000 €.

Indiquant que lors des visites du bien, une partie de la cave n’aurait pas été visible et que dès les Ier et 2 octobre 2020, cette cave aurait été totalement inondée, M. et Mme [H] [B] ont saisi leur assureur lequel a mis en oeuvre une expertise amiable contradictoire.

Soutenant que les experts auraient conclu que le sous-sol était inondable et que les vendeurs ne pouvaient l’ignorer et en l’absence d’accord amiable, M. et Mme [H] [B] ont, par exploits du 06 mai 2021, fait assigner Mme [C] [N] et Mme [S] [W] épouse [M] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de :

— voir dire que la responsabilité contractuelle des défenderesses serait engagée, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le fondement de la réticence dolosive,

— voir condamner in solidum Mme [C] [N] et Mme [S] [W] épouse [M] à payer à M. et Mme [H] [B] :

— la somme de 18 204 € au titre de la réparation de leur préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2020,

— la somme de 703 € au titre de leur préjudice financier,

— la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral,

— et la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner in solidum Mme [C] [N] et Mme [S] [W] épouse [M] aux dépens, Maître Diane BOTTE, avocat étant autorisée à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir reçu provision,

voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [C] [N] est décédée le 29 janvier 2022.

Aux termes de leurs dernières écritures, M. et Mme [H] [B] sollicitaient de :

voir dire que la responsabilité contractuelle de Mme [S] [W] épouse [M] serait engagée, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le fondement de la réticence dolosive,

— voir condamner in solidum les consorts [W] à payer à M. et Mme [H] [B] :

— la somme de 18 204 € au titre de la réparation de leur préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2020,

— la somme de 703 € au titre de leur préjudice financier,

la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et moral,

— et la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir débouter les consorts [N] de leurs demandes, fins et conclusions,

— voir condamner in solidum Mme [S] [W] épouse [M] aux dépens, Maître Diane BOTTE, avocat étant autorisée à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [S] [W] épouse [M] concluait au débouté aux motifs qu’il n’y aurait pas eu de vice caché, la présence d’humidité ayant été signalée aux acquéreurs et l’inondation lors d’une tempête, événement exceptionnel, ne pouvant établir le caractère facilement inondable de la cave, et que les vendeurs n’auraient pas dissimulé d’informations lors de la vente, l’existence d’un dol étant contestée.

Elle réclamait la condamnation in solidum de M. et Mme [H] [B] à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, et sollicitait par ailleurs leur condamnation in solidum à lui régler 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 27/10/2022, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'- CONSTATE que suite au décès de Mme [C] [N] veuve [W], Mme [S] [W] épouse [M] est devenue seule défenderesse à la présente procédure,

— DÉBOUTE M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] de l’ensemble de leurs demandes présentées tant à titre principal sur la garantie des vices cachés qu’à titre subsidiaire sur la réticence dolosive,

— DÉBOUTE Mme [S] [W] épouse [M] de sa demande de dommages et intérêts,

— DÉBOUTE M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] à verser à Mme [S] [W] épouse [M] la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500 €) en application. des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE solidairement M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] aux entiers dépens,

— RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— l’exclusion contractuelle de garantie des vices cachés ne s’applique pas lorsque le vendeur avait connaissance du vice caché.

— le contrat lui-même contient, dans le chapitre consacré aux diagnostics au titre de la « déclaration de sinistre » la mention suivante : « Le vendeur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble présentement vendu n’a jamais été inondé. »

— dans les charges et conditions générales il est indiqué "Le vendeur déclare qu’il existe de l’humidité dans la cave en sous-sol. Parfaitement informé, l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de la situation sans recours contre quiconque'.

— dans le paragraphe « description » il est indiqué "L’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance'.

— l’existence d’humidité a été signalée par les vendeurs, cette mention figurant tant dans le compromis de vente que dans l’acte notarié. Cette humidité ne constitue donc pas un vice caché.

— les 1er et 2 octobre 2020, une partie du sous-sol a été inondée.

— les demandeurs n’établissent pas qu’une telle inondation se serait reproduite.

— M. et Mme [H] [B] ne prouvent pas que leurs vendeurs auraient eu connaissance de ce risque d’inondation alors que la MACIF, qui a assuré cette maison entre le 02 mars 2015 et le 17 août 2020, a attesté ne pas avoir reçu de déclaration de sinistre sur toute cette période.

— le simple rapport de l’expert de l’assureur des demandeurs, affirmant que la cave serait inondable, est insuffisant à établir cette connaissance préalable des défenderesses et la preuve d’un vice caché n’est pas rapportée.

— les acquéreurs n’établissent pas qu’ils n’auraient pas acquis cette maison s’ils avaient connu le vice allégué ou qu’ils en auraient donné un moindre prix s’ils l’avaient connu.

En effet, les travaux préconisés par l’expert ont donné lieu à un devis dont le montant, 9 668 € T.T.C., est faible au regard de l’ensemble des travaux engagé par M. et Mme [H] [B] pour rénover cette maison.

— en outre, M. et Mme [H] [B] avaient indiqué lors de la vente faire leur affaire personnelle du problème d’humidité et savaient donc dès l’acte de vente qu’ils devraient engager des travaux pour remédier au problème d’humidité et ce, sans avoir pris la précaution de faire rechercher les causes de cette humidité et de faire chiffrer les travaux qui seraient nécessaires pour y mettre un terme.

— sur la résistance dolosive, M. et Mme [H] [B] soutiennent que Mme [S] [W] épouse [M] leur aurait caché le caractère inondable de la cave, mais, le caractère inondable régulièrement de la cave n’est pas établi, une seule inondation étant justifiée en l’état et en outre, cette connaissance par la défenderesse n’est pas non plus démontrée.

M. et Mme [H] [B] seront déboutés de leurs demandes sur ce fondement de la réticence dolosive.

— Mme [S] [W] épouse [M] ne démontre pas le préjudice moral occasionné par cette instance, alors qu’il n’est pas établi que Mme [C] [N] qui résidait déjà en maison de retraite ait eu une réelle connaissance de l’existence de cette action, ni que Mme [S] [W] épouse [M] n’ait pas pu, du fait de la procédure, s’occuper de sa mère.

LA COUR

Vu l’appel en date du 04/01/2023 interjeté par M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 10/05/2024, M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] ont présenté les demandes suivantes :

'Déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. et Mme [H] [B] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, en date du 27 octobre 2022.

En conséquence :

REFORMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en date du 27 octobre 2022, en ce qu’il a débouté M. et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes présentées tant à titre principal sur la garantie des vices cachés qu’à titre subsidiaire sur la résistance dolosive, en ce qu’il a débouté M. et Mme [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, en ce qu’il les a condamnés à payer à Mme [W] une indemnité de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il les a condamnés aux entiers dépens de la procédure.

LE CONFIRMER en ce qu’il a débouté Mme [S] [W], épouse [M], de sa demande de dommages et intérêts.

DÉBOUTER Mme [W] de son appel incident et de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires aux présentes.

Statuant à nouveau :

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil et subsidiairement les dispositions de l’article 1112-1 du code civil,

CONDAMNER Mme [W] à payer à M. et Mme [H] [B] la somme de 27064.89 € qui sera indexée sur l’indice du BT 01, l’indice de base étant celui du mois de janvier 2023.

CONDAMNER Mme [W] à payer à M. et Mme [H] [B] la somme de 5 703 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

CONDAMNER Mme [W] à payer à M. et Mme [H] [B] la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

CONDAMNER la même aux entiers dépens de la procédure'.

A l’appui de leurs prétentions, M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] soutiennent notamment que:

— à titre principal, sur l’existence d’un vice caché, les acquéreurs ont visité le bien à deux reprises, en mai 2020, après la longue période de confinement qu’a connue la France, période qui s’est caractérisée par une particulière sécheresse.

— par suite, M. et Mme [H] ont confié à l’agence immobilière les visites, pour permettre aux artisans qui devaient intervenir de réaliser les devis, puisqu’ils habitaient encore en région parisienne.

— au moment de la 2ème visite en mai 2020, l’une des pièces de la cave était fermée, et particulièrement celle dont il s’est avéré qu’elle était régulièrement inondée, tel qu’attesté par leurs amis M. et Mme [V].

— M. [Z] le déménageur a pu témoigner que lors du déménagement le 2 août 2020, l’autre partie de la cave était fermée à clé et n’était pas accessible.

— Mme [W] [M] a volontairement fermé la cave litigieuse pendant toutes les visites et les pourparlers.

— l’agent immobilier (qui ne peut être un témoin objectif puisque sa responsabilité est susceptible d’être engagée) ment quand elle écrit dans une attestation que M [H] était présent le 9 juin.

— c’est en vain que Mme [W] produit des photos qui selon elle, auraient été adressées à M. [H], car rien ne prouve que ces photos lui ont été envoyées et force est de constater que la qualité des images ne permet pas de voir s’il y a des inondations dans la cave.

— l’attestation MACIF ne couvre qu’une période de 5 ans précédant la vente, période pendant laquelle il semble que la maison a été souvent inhabitée.

— Mme [W] qui reconnaît que la terrasse était bien affaissée n’explique pas pourquoi elle n’a pas signalé ce fait aux acquéreurs et l’a même caché, ni pourquoi ses parents ont fait effectuer des travaux de nature à remédier aux inondations dans la cave.

— il n’est pas démontré que les inondations seraient liées aux travaux effectués par M. et Mme [H] [B].

— M. et Mme [H] ont signé l’acte authentique en août, c’est-à-dire à une période où également, il ne pleuvait pas.

— le 1er octobre 2022, ils ont constaté, après des pluies qui étaient sans doute les premières importantes depuis plusieurs mois, que la cave était totalement inondée.

— il résulte de l’expertise qui a été réalisée par les compagnies d’ASSURANCES immédiatement après le sinistre, et ce de façon contradictoire, que l’inondation avait pour origine non pas une « humidité habituelle de l’immeuble », mais des fuites provenant de la terrasse de l’immeuble située au-dessus des caves.

— l’expert écrit sans s’être démenti : 'la cave est inondable sans contestation possible. Il existe même un batardeau au niveau du seuil de porte de la cave, ce qui prouve bien le phénomène ancien et persistant de ces inondations.

M. et Mme [H] sont obligés d’avoir en permanence deux pompes pour assécher la cave dès qu’il pleut'.

— l’immeuble était affecté d’un vice consistant non pas en une humidité en sous-sol, humidité qui est généralement habituelle dans un sous-sol et qui ne pose pas de difficulté particulière, mais en des infiltrations provenant d’une terrasse.

— les vendeurs étaient parfaitement au courant de ce vice, puisqu’ils avaient fait réaliser un certain nombre de travaux de nature à empêcher les inondations de se propager sur toute la surface de la cave : réalisation d’un batardeau, d’un cuvelage et d’un « ragréage » sur la terrasse.

— il résulte des constats d’huissier versés aux débats et notamment le constat réalisé le 13 octobre 2022 et l’attestation de l’huissier du 15 février 2023 (pièces 22 & 23), que les inondations sont systématiques, à chaque pluie, en conséquence habituelle des infiltrations par la terrasse, les pluies du mois d’octobre 2020 n’étant pas exceptionnelles.

— il s’agit bien d’inondations provoquées par un vice de la terrasse que les vendeurs ne pouvaient ignorer et ont volontairement caché.

— le fait qu’ils n’aient pas fait de déclaration de sinistre ne saurait en aucun cas rapporter la preuve de ce que la cave n’était pas inondée et à l’évidence, les vendeurs ne pouvaient que connaître le caractère inondable des caves.

— il est rapporté la preuve de ce que la maison est affectée d’un vice caché, que ce vice rend l’immeuble impropre à sa destination et en tout cas aurait conduit les concluants à acheter la maison à un moindre prix, s’ils en avaient connu l’ampleur et l’étendue.

— sur la déloyauté et l’obligation d’information, le vendeur a expressément déclaré que l’immeuble n’avait jamais fait l’objet d’inondation.

— si par impossible la cour devait considérer qu’il n’y a pas de vice caché, incontestablement, elle ne pourrait que constater le manquement du vendeur dans son obligation de renseignement loyal et d’information précontractuelle de bonne foi.

Le principe de concentration des moyens n’empêche nullement l’appelant de faire valoir des moyens nouveaux mais il doit le faire dans ses premières conclusions d’appel, comme en l’espèce.

— les travaux de réfection et de reprise nécessaires à mettre fin aux inondations ont été évalués, selon devis du 11 décembre 2020, à la somme de 18 204 € T.T.C., mais depuis, le coût des travaux a sensiblement augmenté et sont désormais évalués à 27000 € auquel il convient d’ajouter le coût de mise en place des pompes.

Dans ces conditions, M. et Mme [H] sont bien fondés à solliciter la condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 27064.89 € avec indexation, outre une indemnisation de la perte de leur mobilier pour 703 € et celle de leur préjudice de jouissance pour 5000 €.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23/05/2024, Mme [S] [W] épouse [M] a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 1641 du code civil,

Vu l’article 1112-1 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces,

DÉBOUTER purement et simplement les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

DÉCLARER irrecevables les demandes formées sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil

REFORMER la décision en ce qu’elle a débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNER in solidum les époux [H] à payer Mme [M] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en réparation du préjudice moral subi.

CONFIRMER pour le surplus le jugement entrepris.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les époux [H] à payer à Mme [M] la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Mme [S] [W] épouse [M] soutient notamment que :

— les époux [H] précisent que le 2 août 2020 ils ont emménagé provisoirement leurs effets personnels avant la signature de l’acte authentique le 17 août.

— à titre principal, sur le débouté des demandes sur le fondement des vices cachés, le jugement doit être confirmé.

— les époux [H], intéressés par la maison, l’ont visitée pas moins de sept fois et en présence d’artisans.

— Mme [K] [A], de l’agence NESTENN, qui a réalisé les visites et a opéré pour la réalisation de la vente atteste le 29 décembre 2021, sans ambiguïté que, contrairement à ce que soutient M. [H], celui-ci était bien présent avec les artisans le 9 juin 2020 et que la porte de la pièce en sous-sol était ouverte (sans clé).

— les photographies adressées à M. [H] confirment les importantes traces d’humidité parfaitement visibles dans la cave litigieuse.

— un compromis a été régularisé par acte sous seing privé le 3 juin 2020, dans lequel il est précisé qu’il y a la présence d’humidité dans la cave en sous-sol.

— Mme [W] n’a jamais dissimulé cette pièce ni son état aux époux [H], et elle ne s’explique pas la raison pour laquelle cette porte aurait été fermée, et ne peut qu’émettre des réserves sur la sincérité de ces attestations bien tardives.

— avant cette tempête ALEX d’octobre 2020, la commune de [Localité 5] a connu des pluies d’intensité variables sans que les époux [H] se s’en soient plaints.

Pour autant, si la cave a toujours été humide, les parents de la concluante n’ont jamais eu à déplorer l’inondation décrite par les appelants et la MACIF qui a assuré les locaux à compter du 2 mars 2015 et jusqu’à la vente, n’a jamais enregistré de sinistres à propos de cet immeuble.

— il est donc très fortement probable que, s’il y a eu inondation, cela est dû aux travaux réalisés par les acheteurs dès leur entrée dans les lieux.

Le constat d’Huissier de justice que les époux [H] ont eux-mêmes fait effectuer le 13 octobre 2022 révèle des désordres de l’immeuble, les travaux réalisés par les époux [H] ayant déstructuré l’ossature de la maison.

— non seulement l’inondation relève d’une situation exceptionnelle, « la tempête Alex », mais de plus les travaux réalisés par les époux [H] ont fragilisé la maison,

— quand bien même les expertises amiables se sont succédées, aucun expert n’a constaté la présence d’eau. Il est simplement indiqué « La déclaration de M. [H] sur la présence d’eau dans la cave est tout à fait crédible.

— les époux [H] sont défaillants à démontrer que les inondations perdureraient.

— selon le rapport d’expertise amiable TEXA, les époux [H] ont mis « à nu les fondations de la terrasse qui sont à l’air libre et compte tenu du sol argileux de faible densité au retrait peuvent avoir aggravé le basculement de la terrasse ».

Pour la cave, l’expert conclut que les époux [W] ont réalisé une espèce de cuvelage avec création d’un batardeau en seuil d’accès à la pièce qui a été inondée, mais cela était visible et non caché.

— compte tenu des divergences des expertises amiables, il appartenait aux époux [H] de solliciter une expertise judiciaire.

— les travaux entrepris par les époux [H] ont créé des désordres et notamment l’inondation dans la cave.

— à titre subsidiaire, désormais en cause d’appel, les époux [H] sollicitent la condamnation de Mme [M] pour manquement à son obligation d’information loyale et de renseignement préalable à la vente et déloyauté dans la négociation du contrat.

Or, en application du principe de concentration ses moyens, les parties ont l’obligation de soumettre tous les moyens, principaux et subsidiaire qui sont susceptibles de soutenir une prétention donnée.

Ce moyen est irrecevable.

— S’il était reçu, le débouté serait prononcé, dès lors que Mme [M] a informé les époux [H] de l’état de la maison notamment de l’humidité à la cave. Si elle a indiqué qu’il n’y avait jamais eu d’inondation c’est parce qu’il n’a jamais connu d’inondation !

La terrasse est infiltrante en raison des travaux réalisés par les époux [H] et les désordres sont uniquement imputables à l’entreprise qui a réalisé les travaux de rénovation.

— toutes les informations ont été données aux époux [H] et ce de manière loyale. En conséquence, les époux [H] ne pourront qu’être déboutés de leur demande.

— les demandes indemnitaires seront écartées, étant observé que les époux [H] produisent un devis à hauteur de 18.204 € T.T.C. alors même que leur propre expert a retenu la somme de 9.668 €T.T.C.

— sur le préjudice moral et de jouissance, l’inondation unique qui a eu lieu lors de la tempête était exceptionnelle et n’a pas touché leur lieu de vie mais uniquement la cave.

— Mme [M] est désemparée de l’attitude des époux [H] alors même qu’elle n’a jamais rien « caché, et son préjudice moral doit être indemnisé à hauteur de la somme de 5 000 €.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30/05/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande fondée sur la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

L’article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L’article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

L’article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

L’article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

L’article 1646 dispose que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente'.

En l’espèce, par acte authentique du 17 août 2020, M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] ont acquis des consorts [W] un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un prix de 320 000 €.

Dans cet acte il est mentionné que ' Le vendeur déclare qu’il existe de l’humidité dans la cave en sous-sol.

Parfaitement informé, l’acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle de la situation sans recours contre quiconque'.

Il est à noter que les mêmes mentions figuraient au compromis de vente signé antérieurement le 03/06/2020.

En outre, l’acte fait mention de la clause suivante dans les charges et conditions générales au titre des obligations des vendeurs :

« Vices cachés- le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit sous le titre 'Environnement-santé publique ». Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance."

Au surplus, le même acte porte au chapitre consacré aux diagnostics au titre de la « déclaration de sinistre » la mention suivante : "Le vendeur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble présentement vendu n’a jamais été inondé'

Il est au surplus indiqué au paragraphe 'description’ de l’acte que "L’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance'.

En l’espèce, avant même l’authentification de la vente de l’immeuble, M. et Mme [H] ont été autorisés à transporter et conserver dans la partie garage leurs effets, comme attesté par M. [Z], déménageur intervenant le 2 août 2020. Des biens ont été ainsi conservés notamment dans la cave, et d’importants travaux étaient débutés dans l’immeuble à compter de l’authentification de la vente, sur la commande des acquéreurs, comme décrit par procès-verbal de constat d’huissier de justice du 13 octobre 2022.

Or, les 1er et 2 octobre 2020, jour de la tempête ALEX, il est établi qu’une partie du sous-sol de l’immeuble a été inondé.

M. et Mme [H] soutiennent que cette inondation trouverait sa cause dans l’existence d’un vice caché de l’immeuble, qu’ils n’auraient pas été en mesure de découvrir et dont les vendeurs avaient connaissance.

Toutefois, ils ne versent aux débats aucun élément de nature à démontrer :

— d’une part que cette inondation se serait depuis reproduite avec la même intensité, ce que ne caractérise pas M. [J], commissaire de justice, par son attestation du 15 février 2023.

— d’autre part qu’une telle inondation avait été précédemment constatée en contradiction avec la déclaration des vendeurs, étant relevé que la compagnie d’assurance MACIF qui a assuré les locaux à compter du 2 mars 2015 et jusqu’à la vente, a pu indiquer n’avoir jamais enregistré de sinistres à propos de cet immeuble.

Il est également suffisamment démontré que M. et Mme [H] ont pu procéder, comme reconnu à l’acte, à toutes visites utiles de l’immeuble préalablement à la vente, seuls ou par les entreprises qu’ils mandataient, sans qu’il soit démontré que l’accès notamment à la cave leur ait été effectivement interdit, comme en atteste suffisamment Mme [K] [A] de l’agence NESTENN.

Surtout, il n’est pas établi qu’existait en l’espèce au moment de la vente un vice caché, consistant en un risque d’inondation, cela au regard des rapports d’expertises amiables versés aux débats.

Si le rapport UNION EXPERT en date du 09/12/2020 relève la présence d’une ' infiltration liée à la surcharge et saturation du mur enterré du sous-sol en raison de l’inclinaison inappropriée (pente en contresens) de la terrasse qui rejette ses eaux pluviales contre ce dernier, qui nous paraît à l’origine des dommages constatés occasionnés aux biens de votre assuré par l’inondation du sous-sol ».

Les conclusions de l’expert du cabinet EUREXO rejoignent nos propres constatations à savoir que la terrasse est en contre-pente, qu’il n’y a aucune étanchéité extérieure le long du mur de l’habitation jusqu’au sous-sol. Les précédents occupants ont réalisé un batardeau pour éviter l’inondation du reste du sous-sol et de plus, il y a eu la réalisation de banquettes en béton avec très probablement une cristallisation c’est-à-dire une tentative pour étancher le mur extérieur. Par conséquent, le sous-sol était bien inondable depuis déjà fort longtemps',

a contrario le rapport d’expertise TEXA en date du 11/01/2021 mentionne au titre des 'origine et causes’ : 'Pour la terrasse : vieillissement normal de l’ouvrage qui n’est pas solidaire de la construction et qui est peu ou pas fondé. Le basculement était visible de l’extérieur. M. [H] a créé une porte d’accès à la cave pour rejoindre le jardin pour ce faire . Il a fait des travaux de terrassement et creusé pour enlever environ 1,10 m de terre, il a mis à nu les fondations de la terrasse qui sont à l’air libre. Ces travaux compte tenu du sol argileux de faible sensibilité au retrait peuvent avoir aggravé le basculement de la terrasse. Pour l’inondation de la pièce de la cave : pénétrations d’eau pluviale entre la terrasse et le mur de la cave dépourvu de revêtement d’étanchéité vertical, ces pénétrations se produisent en bas des murs de la cave. Ce sont ces infiltrations d’eau qui ont motivé M. [W] pour réaliser une espèce de cuvelage et la création d’un batardeau en seuil de l’accès à la pièce inondable. Ces éléments étaient visibles et non cachés'.

Il résulte de ces constats qu’il ne peut être reproché à Mme [M] d’avoir dissimulé un risque d’inondation qu’elle n’avait pas personnellement constaté, alors même que ce risque n’était nullement dissimulé compte tenu de la présence d’un batardeau apparent.

Dans le respect de la clause contractuelle précisément acceptée par les acquéreurs, 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés', dont il n’est pas établi qu’elle avait connaissance, et alors même que du fait des travaux intervenus depuis la vente, il n’est pas démontré que le vice lié au risque d’inondation préexistait effectivement à la vente du 17 août 2020, au-delà de l’humidité pleinement apparente et signalée expressément.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] [H] [B] et Mme [I] [E] épouse [H] [B] de l’ensemble de leurs demandes présentées sur la garantie des vices cachés.

Sur le moyen de déloyauté et l’obligation d’information :

Art. 1112-1 du code civil dispose :

'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivant'.

Il n’y a pas lieu de relever l’irrecevabilité de ce moyen, même soulevé pour la première fois en cause d’appel, alors que le dol n’est plus évoqué.

Par contre, l’existence d’un manquement à ce devoir d’information n’est pas établi par M. et Mme [H] de la part de leurs vendeurs à qui il ne peut être reproché une attitude de dissimulation, compte tenu notamment de la présence d’un batardeau apparent et alors que l’existence d’inondations antérieures n’est pas effectivement démontrée.

Les appelants seront en conséquence déboutés de leurs demandes indemnitaires formées sur ce fondement.

Sur la demande indemnitaire de Mme [S] [W] épouse [M] :

Il n’est pas établi qu’un abus de droit ait été commis par les appelants, qui n’ont pas fait dégénérer en abus leur droit de soumettre à justice leurs prétentions, et Mme [S] [W] épouse [M] sera déboutée de sa demande, par confirmation du jugement rendu.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. [U] [H] [B] et de Mme [I] [E] épouse [H] [B].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum de M. [U] [H] [B] et de Mme [I] [E] épouse [H] [B] à payer à Mme [S] [W] épouse [M] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable le moyen fondé par les époux [H] sur l’article 1112-1 du code civil.

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [U] [H] [B] et de Mme [I] [E] épouse [H] [B] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil.

DÉBOUTE Mme [S] [W] épouse [M] de sa demande indemnitaire.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum de M. [U] [H] [B] et de Mme [I] [E] épouse [H] [B] à payer à Mme [S] [W] épouse [M] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum de M. [U] [H] [B] et de Mme [I] [E] épouse [H] [B] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,