ARRET N°53

FV/KP

N° RG 23/01926 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3VS

S.A.S. OKAIDI

C/

S.C.I. AMR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 30 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01926 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3VS

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 27 juillet 2023 rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NIORT.

APPELANTE :

S.A.S. OKAIDI, prise en la personne de son Président, en exercice,

et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me amelie POULAIN, avocat au barreau de LILLE.

INTIMEE :

S.C.I. AMR prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous

autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

D audience du 12.12.2023- RG n°23/01926 – SAS OKAÏDI C/ SCI AMR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 28 février 2014, la SA Mercialys au droit duquel vient la SCI AMR a consenti à la SAS OKAÏDI un bail commercial pour des locaux situés sur la commune de [Localité 5] au sein du Géant Casino de [Localité 6], [Adresse 7], pour un loyer annuel de base de 65.000€, hors taxes et hors charges et au loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 6% du chiffre d’affaires annuels hors taxe réalisé par le preneur.

Se prévalant de ce que la SAS OKAÏDI ne procédait plus, de manière régulière, au paiement des loyers et charges, la SCI AMR lui a consenti, en novembre 2020 et décembre 2021, des abattements sous forme d’avoirs, au titre de la crise sanitaire liée à la Covid-19.

Selon un décompte en date du 13 janvier 2023, lesdits abattements se sont élevés à la somme totale de 15.047,33 € TTC.

Le 29 décembre 2021, la SCI AMR a fait délivrer une mise en demeure à la SAS OKAÏDI aux fins de règlement de sa dette locative s’élevant à la somme de 10.167,72 €.

Le 14 février 2022, la SCI AMR a fait délivrer à la SAS OKAÏDI un commandement de payer la somme de 127.557,30 €, correspondant aux loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), tout en visant la clause résolutoire comprise dans ledit bail.

Par acte en date du 24 février 2023, la SCI AMR a fait assigner la SAS OKAÏDI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Niort en vue d’obtenir paiement de ces sommes.

Par ordonnance en date du 27 juillet 2023 le juge des référés saisi a :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant des parties à compter du 15 mars 2022

— Condamné la SAS OKAÏDI à libérer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales avec l’assistance de la force publique requise par l’huissier choisi par le bailleur,

— Constaté le caractère exécutoire des clauses pénales conclues dans le bail entre les parties, conséquences directes de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamné la SAS OKAÏDI à payer la SCI AMR une indemnité d’occupation sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% auquel s’ajouteront la TVA et les charges, à compter du 15 mars 2022 jusqu’à la reprise du local par le bailleur,

— Ordonné la conservation par la SCI AMR du dépôt de garantie, conformément aux stipulations contractuelles du bail,

— Condamné la SAS OKAÏDI à payer à la SCI AMR la somme de 22.431,36 € TTC augmentés du taux d’intérêts légal majoré de 500 points de base à compter du 15 mars 2022 au titre de l’indemnité de relocation,

— Condamné la SAS OKAÏDI à payer 88.287,28 € augmentés du taux d’intérêts légal majoré de 500 points de base à la SCI AMR, à titre provisionnel :

66.581,78 € au titre des loyers, charges et accessoires ;

6.658,17 € à titre d’indemnité forfaitaire de 10% visée au commandement de payer du 14 février 2022 ;

15.047,33 € au titre de la réintégration des abattements Covid ;

— Ordonné à la SAS OKAÏDI de s’acquitter de sa dette locative de 88.287,28 € selon sept mensualité à hauteur de 15.047,33 € chacune, correspondant au montant de la réintégration des abattements Covid à augmenter des intérêts de retard échus,

— Dit qu’à défaut de versement de l’une des mensualités de son échéance, le solde de la dette deviendra de plein droit exigible sans la mise en demeure préalable,

— Ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1154 du code civil dans sa version ancienne applicable au bail,

— Débouté les parties de toute autre demandes,

— Condamne la SAS OKAÏDI à payer 1.000 € à la SCI AMR en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la SAS OKAÏDI aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 14 février 2022 d’un montant de 422,97 € TTC, les frais de levée de l’ état d’inscription prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits.

Par déclaration en date du 08 août 2023, la SAS OKAÏDI a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.

Dans ses dernières conclusions RPVA du 29 septembre 2023, la SAS OKAÏDI sollicite de la cour de :

— la déclarer recevable

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Désigner tel médiateur judiciaire qu’il plaira à la Cour aux frais partagés des parties afin de tenter de trouver une solution amiable au litige opposant la SCI AMR et la société OKAIDI,

A titre subsidiaire,

— Recevoir la société OKAIDI en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la déclarer bien fondée,

— Débouter la société SCI AMR de l’intégralité de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder des délais de paiement allant jusqu’à 24 mois à la société OKAIDI pour s’acquitter du paiement qui sera mise à sa charge par la présente juridiction, et suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— Débouter la SCI AMR, de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident,

— Condamner la SCI AMR, à payer à la SAS OKAÏDI, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Par exploits des 31 août et neuf octobre de l’année 2023, l’appelante a respectivement signifié à une personne habilité de la SCI AMR, d’une part, sa déclaration d’appel et l’avis de fixation de l’affaire, d’autre part, ses conclusions.

La SCI AMR n’a pas constitué de sorte qu’en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, le présent arrêt sera réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’instruction de l’affaire a été clôturée suivant ordonnance en date du 14 novembre 2023 en vue d’être plaidée à l’audience du 12 suivant, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un médiateur

1. L’appelant fait valoir au visa de l’article L. 131-1 du Code de procédure civile (sic) fait valoir qu’elle échange actuellement avec la société AMR sur un accord qui devrait être formalisé par la signature d’un protocole d’accord et que le prononcé d’une telle mesure permettrait à chacune des parties de trouver 'tout son intérêt'.

2. Mais la cour fait observer que l’article 131-1 du Code de procédure civile subordonne son application à l’accord des parties tandis qu’une injonction de rencontrer un médiateur resterait vaine en l’absence de présence de l’intimée.

3. Consécutivement, il y a lieu de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

4. Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

5. La SAS OKAÏDI plaide la mauvaise foi de son bailleur dès lors que la dette locative invoquée par l’intimée s’inscrit dans un cadre particulier et rappelle que le tribunal judiciaire de Niort a statué sur un décompte arrêté au 13 janvier 2023 produit par la société AMR alors que le jugement a été rendu au mois de juillet 2023, sans faire état des mauvaises affectations de versements de loyers et charges qu’elle avait versés et dont la société AMR avait parfaitement connaissance.

6. Selon l’appelante, la comptabilité de la société OKAIDI aurait pointé les différents relevés de 2021 à 2023 et aurait constaté que devait être réaffectée la somme de 50.551,91 €.

7. Au regard des pièces produites au débat et des explications des parties, la cour relève :

— que la SAS OKAÏDI a, depuis de nombreux mois, contesté le montant des arriérés locatifs tels que mentionnés dans le commandement visant la clause résolutoire du 14 février 2022 du fait que des sommes reçues avaient été affectées par erreur par le bailleur au règlement des loyers dus par une autre entité ;

— que ces erreurs ont des répercussions sur le montant des arriérés locatifs réellement dus et, consécutivement, sur la validité du commandement dont s’agit ;

— qu’en tout état de cause le gestionnaire du bailleur, par mail daté du 06 octobre 2023 indique que 'les impayés ont été réglés et que [la SAS OKAÏDI] est même crédit[rice] sur [Localité 6] d’environ 7.000 € ;

8. La cour, en raison de ces éléments qui ne sont pas susceptibles d’être discutés par l’intimée faute de comparution, témoignent de l’existence d’une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du Code de procédure civile sus-énoncé.

9. Il n’y a donc pas lieu à référé et l’ordonnance déférée sera infirmée à ce titre.

Sur les autres demandes

10. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

11. Les éventuels dépens d’appel seront mis à la charge de la SCI AMR.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Dit n’y avoir lieu à désignation d’une médiateur ou injonction de rencontrer un médiateur,

Infirmant l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Niort en date du 27 juillet 2023,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI AMR aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,