ARRÊT N°90

N° RG 23/00773

N° Portalis DBV5-V-B7H-GYRU

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6]

DE L’OCÉAN 3

C/

[B]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 11 mars 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 11 mars 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 février 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

LES [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic la SAS NEXITY LAMY

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e François MIDY de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant M^e Noëlly VALOIS, avocat au barreau de SAINTES

INTIMÉ :

Monsieur [E] [B]

né le 02 Novembre 1941 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me

Olivier GEOFFROY, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 8 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a assigné devant le tribunal judiciaire de Saintes [E] [B], propriétaire du lot n° 11.

Il a à titre principal demandé de le condamner sous astreinte à restituer les parties communes qu’il s’était selon lui indûment appropriées. Il a subsidiairement demandé d’ordonner une expertise afin de déterminer l’ampleur de l’empiétement sur les parties communes du jardin du lot de cette copropriétaire.

Il a exposé à l’appui de ses prétentions que :

— le titre de propriété du défendeur ne faisait pas mention d’un jardin privatif ;

— le plan dressé sur sa demande par le cabinet [N], géomètre-expert, faisait apparaître un empiètement sur les parties communes;

— l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2016 avait autorisé l’acquisition par les copropriétaires des parties communes sur lesquelles leur lot empiétait, au prix de 75 €/m² ;

— le défendeur n’avait pas donné suite à cette proposition ;

— cette même assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2016 avait autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de tout copropriétaire dont les limites du jardin débordaient sur les parties communes, aux fins de remise en état aux frais du contrevenant et dans les limites privatives du lot concerné.

[E] [B] a soutenu que l’action du syndicat des copropriétaires était irrecevable, l’assemblée générale des copropriétaires ne l’ayant pas autorisé à agir à son encontre.

Au fond, il a exposé que :

— son lot bénéficiait d’un jardin privatif ;

— le rapport du cabinet [N] était insuffisant à établir l’empiétement allégué.

Par jugement du 24 février 2023, le tribunal judiciaire de Saintes a statué en ces termes :

'Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité ou d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] 3,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] 3 de l’ensemble de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à monsieur [E] [B] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à monsieur [E] [B] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article de l’article 700 du code de procédure civile'.

Il a considéré que :

— l’action était recevable ;

— le règlement de copropriété stipulait que les lots du rez-de-chaussée bénéficiaient de la jouissance exclusive et privative d’une parcelle de terrain, à l’exception du lot n° 104 ;

— le rapport produit était insuffisant pour caractériser l’empiètement allégué.

Par déclaration reçue au greffe le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, il a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DECLARER l’appel du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS NEXITY LAMY recevable et bien fondé,

DIRE Monsieur [B] recevable mais mal fondé en son appel incident,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [B] de son appel incident,

REFORMER le jugement rendu le 24 février 2023 par le Tribunal Judiciaire de SAINTES :

' en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes ;

' en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts ;

' en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] aux dépens ;

' en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] 3 à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] 3 pris en la personne de son syndic, la SAS NEXITY LAMY de ses prétentions, à savoir :

— Dire et juger le syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter Monsieur [E] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner Monsieur [E] [B], propriétaire du lot n°11, à procéder à la restitution des parties communes indûment appropriées selon le plan dressé le 27 décembre 2018 par le Cabinet [N] et ce, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire,

— Ordonner une mesure d’expertise et désigner pour y procéder tel Homme de l’Art qu’il plaira avec la mission habituelle en pareille matière et afin de déterminer l’ampleur de l’empiètement du jardin du lot de Monsieur [E] [B] sur les parties communes.

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [E] [B] à verser au syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [E] [B] aux entiers dépens.

STATUANT A NOUVEAU ;

A titre principal,

CONDAMNER Monsieur [E] [B], propriétaire du lot n°11, à procéder à la restitution des parties communes indûment appropriées selon le plan dressé le 27 décembre 2018 par le Cabinet [N] et ce, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

ORDONNER avant dire droit une mesure d’expertise et désigner pour y procéder tel Homme de l’Art qu’il plaira avec la mission habituelle en pareille matière et afin de déterminer l’ampleur de l’empiètement du jardin du lot de Monsieur [E] [B] sur les parties communes,

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [E] [B] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNER Monsieur [E] [B] à verser au syndicat des copropriétaires des [Adresse 6] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [E] [B] aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance'.

Il a exposé que :

— l’intimé n’avait pas communiqué avec ses écritures les pièces nos 1 à 12 sur lesquelles il fondait ses prétentions ;

— l’assemblée générale avait autorisé le syndic de la copropriété à agir à l’encontre des copropriétaires empiétant sur les parties communes ;

— le droit d’usage exclusif d’une partie commune ne faisait pas de celle-ci une partie privative ;

— le rapport du cabinet [N], géomètre-expert, établissait l’empiètement allégué.

Il a ajouté que le tribunal avait, dans un litige similaire l’ayant opposé à un copropriétaire, admis l’empiètement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, [E] [B] a demandé de :

'Juger non fondé l’appel interjeté par le le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] »,

L’en débouter,

Juger recevable et bien fondé l’appel incident de Monsieur [B] du chef de l’irrecevabilité de la demande initiale et du quantum des dommages et intérêts à lui alloués,

Y faisant droit, réformer partiellement de ces chefs et statuer à nouveau,

Juger irrecevable en ses demandes le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] »,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] » à verser à M. [E] [B] la somme de 3.000 € au titre de son préjudice,

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] » de toute demande plus ample ou contraire aux présentes,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] » à verser à M. [E] [B] et à sa gérante la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] » aux entiers dépens Juger irrecevable en ses demandes le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] »,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] » à verser à M. [E] [B] la somme de 3.000 € au titre de son préjudice,

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] » de toute demande plus ample ou contraire aux présentes,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] » à verser à M. [E] [B] et à sa gérante la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les [Adresse 6] » aux entiers dépens '.

Il a maintenu que :

— l’action du syndic était irrecevable, n’ayant selon lui pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à agir à son encontre ;

— les documents produits par l’appelant ne caractérisaient pas l’empiétement allégué ;

— la haie séparative, qu’il n’avait pas déplacée, avait été implantée par le promoteur ;

— l’acharnement à son encontre du syndic de la copropriété était pour lui à l’origine d’un préjudice insuffisamment indemnisé par le premier juge.

L’ordonnance de clôture est du 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA COMMUNICATION DE PIÈCES

L’article 15 du code de procédure civile dispose que : ' Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense'.

L’article 16 alinéas 1 et 2 du même code précise que :

'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement'.

L’appelant, après avoir exposé que l’intimé ne lui avait pas communiqué avec ses écritures ses pièces n° 1 à 12, n’a formé aucune demande tendant à écarter ces documents des débats.

Il ne soutient pas que ces pièces ne lui ont pas été communiquées et qu’il n’a pas pu en prendre connaissance.

Aucun incident de communication de pièce n’a été soulevé devant le conseiller de la mise en état .

Cette communication qui aurait été différée est dès lors sans incidence sur la régularité de la procédure.

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

L’article 14 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile'.

L’article 15 alinéa 1er de cette loi dispose que : 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble'.

L’article 17 alinéa 1er de cette loi précise que : 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical'.

Aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi précitée :

'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites'.

L’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2016 a adopté la résolution suivante :

'RÉSOLUTION N° 29 : AUTORISATION AU SYNDIC D’AGIR EN JUSTICE À L’ENCONTRE DE TOUT COPROPRIÉTAIRE DONT LES LIMITES DU JARDIN DÉBORDENT SUR LES PARTIES COMMUNES AUX FINS DE REMISE EN ÉTAT AUX FRAIS DU CONTREVENANT, ET DANS LES LIMITES PRIVATIVES DU LOT CONCERNE.

[…]

L’Assemblée Générale :

' autorise le Syndic à ester en justice à l’encontre de tout copropriétaire dont les limites du jardin débordent sur les parties communes aux fins de remise en état aux frais du contrevenant, et dans les limites privatives du lot concerné.

' cette mesure s’exercera à l’encontre de toute personne concernée qui ne sera pas positionnée définitivement favorablement à la possibilité d’achat rappelé en résolution 28, à la date du 31/12/2016 maximum.

' donne mandat au Syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils (avocat, maître d''uvre…) nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité simple de 3141 voix sur 6280 voix exprimées, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965".

Cette résolution n’a pas été contestée.

L’action du syndic représentant le syndicat des copropriétaires, régulièrement autorisé à agir à l’encontre des copropriétaires empiètant selon lui sur les parties communes, dont l’intimé, est dès lors recevable.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

SUR L’EMPIÉTEMENT SUR LES PARTIES COMMUNES

L’état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par acte du 24 novembre 1989 stipule en page 4 que :

'PRECISION étant faite que tous les lots en rez-de-chaussée comprennent la jouissance privative et exclusive d’une parcelle de terrain, à l’exception du lot 104".

Le lot n° 11 de l’intimée a été décrit en page 7 de cet acte en ces termes:

'LOT N° 11

Un logement situé au rez-de-chaussée

N° 186 du plan de type 2 avec balcon

Avec les 88/10.000 èmes des parties communes générales,

et les 230/10.000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment C".

Cette description n’inclut pas celle du jardin.

Le titre de l’intimé n’a pas été produit aux débats.

Le plan de masse produit par les parties ne fait pas mention du lot n° 11. Elles ont matérialisé de manière identique sur ce plan l’emplacement du lot n° 11, qui n’est pas contesté. Ce plan fait figurer un espace confrontant ce lot, qui se comprend comme étant le jardin à usage privatif et exclusif dépendant du lot n° 11.

Le plan d’appartement produit par l’appelant a trait aux lots nos 177, 182, 183, 184, 186, 189, 194, 195, 196, 198, 196, 198, 207, et 211, mais non au lot n° 11. Il est au surplus le plan d’un lot avec balcon.

Le Cabinet [N] a, sur le plan dressé le 17 décembre 2018, matérialisé le jardin à usage privatif dont il a évalué la superficie à 11 m² ainsi que l’empiétement, qui serait de 3 m².

Aucun des plans annexés à l’état descriptif de division faisant apparaître la superficie des parties communes à usage privatif n’a été produit aux débats. Dès lors, le plan dressé par le géomètre-expert précité, que rien ne corrobore, est insuffisant pour caractériser un quelconque empiètement réalisé par l’intimé.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a débouté l’appelant de ses prétentions.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

La charge de la preuve de la faute incombe à l’intimé.

L’exercice d’une action en justice, même mal fondée, ne dégénère en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur est démontrée.

[E] [B] ne rapporte pas cette preuve.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires considéré avoir agi avec témérité.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelant.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 24 février 2023 du tribunal judiciaire de Saintes sauf en ce qu’il :

'Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à monsieur [E] [B] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts’ ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

DEBOUTE [E] [B] de sa demande dommages et intérêts dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 6] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer en cause d’appel à [E] [B] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,