ARRET N°213

CL/KP

N° RG 24/01125 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBFF

[F]

C/

[D]

[D]

[D]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 03 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01125 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HBFF

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 avril 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection des SABLES D’OLONNE.

APPELANT :

Monsieur [L] [F]

né le 09 Mai 1957 à [Localité 9] (75)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Ayant pour avocat plaidant M^e Thibaut LENFANT, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-2932 du 27/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMES :

Madame [J] [D]

née le 25 Juin 1986 à [Localité 11] (94)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Ayant pour avocat plaidant M^e David DURAND de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Monsieur [K] [D]

né le 19 Septembre 1983 à [Localité 11] (94)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Ayan pour avocat plaidant M^e David DURAND de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Monsieur [U] [D]

né le 25 Février 1970 à [Localité 9] (75)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Ayant pour avocat plaidant M^e David DURAND de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Le 1er mai 2021, [S] [D] a donné à bail d’habitation à Monsieur [L] [F] un immeuble sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 550 euros, révisable annuellement. Ce bail a été stipulé avec un engagement de travaux par le locataire, moyennant une remise de 100% du loyer pendant 3 mois.

Le 22 novembre 2022, [S] [D] a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [F], visant le non-paiement des loyers et le défaut de justification d’une assurance locative.

[S] [D] est décédé le 13 janvier 2023, laissant pour lui succéder Monsieur [U] [D], Monsieur [K] [D] et Madame [J] [D] (les consorts [D]).

Le 23 juin 2023, les consorts [D] ont attrait Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne.

Dans le dernier état de ses demandes, les consorts [D] ont demandé :

— de constater la résiliation du bail au 23 mai 2023 par application de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— de condamner Monsieur [F] à leur payer :

—  9.266 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 550 euros à compter de la réalisation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [F] a demandé de :

— de déclarer la demande tendant à la résiliation du bail irrecevable à défaut d’avoir été dénoncée au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989 ;

— de déclarer la demande tendant au constat de la résiliation du bail irrecevable ;

— de déclarer la demande en paiement de l’arriéré locatif irrecevable ;

— de dire n’y avoir lieu à la résolution du bail que lui avait consenti [S] [D] ;

— de débouter les consorts [D] de leur demande tendant à dire la clause résolutoire acquise et tendant à son expulsion ;

— d’ordonner la réduction de 30% du loyer à compter du 1er mai 2021 au 30 novembre 2023 inclus, soit la somme de 165 euros, soit au total 4 950 euros ;

— de condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 4 500 euros en réparation de l’ensemble des préjudices subis, en l’occurrence 3 000 euros pour le préjudice moral et 1 500 euros pour le préjudice matériel, du fait des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance ;

— de débouter les consorts [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Yarroudh-Feurion ;

— de condamner les consorts [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de frais irrépétibles ;

A titre subsidiaire,

— de fixer la dette locative à la somme de 5 966 euros au mois de juin 2023 ;

— d’ordonner la compensation des sommes allouées ;

— si un excédent de la dette locative existait, de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause,

— de condamner les consorts [D] aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a :

— constaté au 23 mai 2023 la résiliation du bail conclu entre les consorts [D] d’une part et Monsieur [F] d’autre part ;

— ordonné à Monsieur [F] de libérer les lieux de tous meubles et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L. 412-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut, les consorts [D] pourraient faire procéder à son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamné Monsieur [F] à payer aux consorts [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamné Monsieur [F] à payer aux consorts [D] la somme de 9 266 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 966 euros à compter du 23 juin 2023 et sur le surplus à compter du jugement ;

— débouté Monsieur [F] de sa demande de délai de paiement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné les consorts [D] à verser à Monsieur [F] la somme de 4 950 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— ordonné la compensation entre les sommes dues respectivement entre les parties ;

— débouté Monsieur [F] de sa demande de délais de paiements ;

— débouté Monsieur [F] de ses demandes au titre du préjudice moral et matériel ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [L] [F] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 novembre 2022, de sa notification à la Ccapex et de l’assignation.

Le 6 avril 2024, Monsieur [F] a relevé appel de ce jugement, en intimant les consorts [D].

Le 11 juin 2024, les consorts [D] ont constitué avocat.

Le 25 juin 2024, Monsieur [F] demande de réformer le jugement déféré, et statuant par dispositions nouvelles, de :

— déclarer la demande tendant à la résiliation du bail irrecevable à défaut d’avoir été dénoncée au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989,

— déclarer la demande en paiement de l’arriéré locatif irrecevable,

— dire n’y avoir lieu à la résolution du bail que lui avait consenti [S] [D],

— débouter les consorts [D] de leur demande tendant à dire la clause résolutoire acquise et tendant à son expulsion,

— condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 4 500 euros en réparation de l’ensemble des préjudices subis, en l’occurrence 3 000 euros pour le préjudice moral et 1 500 euros pour le préjudice matériel, du fait des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance,

— condamner les consorts [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances ;

— fixer la dette locative à la somme de 5 966 euros,

— si un excédent de la dette locative existât, lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, condamner les consorts [D] aux dépens,

— À cause d’appel, condamner les consorts [D] aux dépens de cet appel et à lui verser le montant de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— rejeter toutes demandes contraires aux présentes.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 4 mars 2025, a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur le dépôt de leurs pièces par les intimés n’ayant pas conclu

Selon l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à l’autre partie à l’instance ; la communication des pièces doit être spontanée.

La communication des pièces s’impose en appel, sans que l’on puisse exciper de leur communication en première instance (Cass. 2e civ., 30 janvier 2014, n°12.28-496).

Le défaut de communication de pièces en cause d’appel ne privant pas à lui seul les juges du fond de la connaissance des moyens et des prétentions de l’appelant, viole l’article 132 du code de procédure civile la cour d’appel qui retient qu’elle est dans l’impossibilité, pour ce motif, de procéder à l’examen des moyens et des prétentions de l’appelant (Cass. 2e Civ., 3 décembre 2015, pourvoi n° 14-25.413, Bull. 2015, II, n° 269).

Selon l’article 906 du même code, dans sa version antérieure au 1er septembre 2024, applicable au litige, les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat d’une des parties à celui de l’autre partie ; copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification ; les pièces déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

Selon l’article 909 du même code, dans la même version,

L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour conclure et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Doivent être écartées des débats les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables (Cass. Ass. plén., 5 décembre 2014, pourvoi n° 13-27.501, Bull. 2014, Ass. plén, n° 2).

Les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables devant être écartées des débats, viole les articles 906 et 909 du code de procédure civile la cour d’appel qui retient que l’irrecevabilité des conclusions déposées tardivement par l’intimé n’affecte pas la validité de la communication de pièces (Cass. 2e Civ., 13 novembre 2015, pourvoi n° 14-19.931, Bull. 2015, II, n° 249).

Selon l’article 954 alinéa dernier du même code,

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

L’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement attaqué (Cass. 2e civ., 10 janvier 2019, n° 17-20.018).

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Viole en conséquence ce texte la cour d’appel qui, sans examiner les mérites de l’appel, réforme le jugement et rejette toutes les prétentions de l’intimé en retenant que, les conclusions de ce dernier ayant été déclarées irrecevables, aucun moyen n’est opposé aux parties adverses qui concluent à son débouté (Cass. 2e civ., 3 décembre 2015, pourvoi n° 14-26.676, Bull. 2015, II, n° 266).

Sans avoir conclu à hauteur d’appel, les consorts [D], intimés, ont déposé leurs pièces soumises au premier juge.

Mais alors qu’à hauteur d’appel, la communication des pièces s’impose à nouveau, et que celle-ci ne peut que se fonder sur le dépôt de conclusions, en l’absence du dépôt de conclusions par les intimés il y aura lieu d’écarter des débats les pièces produites à hauteur d’appel par les consorts [D].

Et la circonstance que ceux-ci sont réputés avoir adopté les moyens développés par le premier juge, à défaut d’avoir conclu, n’est pas de nature à infléchir cette analyse.

Il y aura donc lieu d’écarter des débats les pièces déposées par les consorts [D].

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résolution du bail

Selon l’article 24 III de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige,

antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation en résolution du bail doit, à peine d’irrecevabilité, être notifiée au représentant de l’Etat dans le département deux mois au moins avant l’audience.

Monsieur [F] fait valoir que l’assignation n’a pas été dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins 2 mois avant l’audience, ou à tout le moins que les documents versés par les bailleurs n’en font pas état.

Il ajoute que la situation d’impayé n’a été signalée aux organismes payeurs qu’à compter du mois de décembre 2022, ce à déduire de la notification de la caisse d’allocations familiales du 2 octobre 2023 et en reprenant les paiements de prestations sociales sur la période d’octobre 2021 à septembre 2023.

Mais à le supposer établi, le signalement tardif de la situation d’impayés auprès de l’organisme servant l’allocation logement n’est pas de nature à emporter l’irrecevabilité de l’action du bailleur personne physique, alors que cette exigence ne concerne que certaines bailleurs personnes morales, tels que visés par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et il ressort de la motivation du premier juge que celui-ci a constaté que l’assignation en expulsion avait été notifiée au préfet par voie électronique le 23 juin 2023, alors que le dossier de l’affaire a été retenu à l’audience du 6 février 2024.

Il en résulte que l’assignation en résolution et expulsion a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois précédent l’audience.

Il y aura donc lieu de déclarer recevable la demande des bailleurs tendant à la résiliation du bail,et le jugement sera complété de ce chef.

Sur l’irrecevabilité de la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 954 du code de procédure civile, en son alinéa 4, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 954 alinéa 2 du même code fait obligation aux parties, qui invoquent au soutien de leurs prétentions des moyens nouveaux par rapport à leurs précédentes écritures, de les présenter de manière formellement distincte.

Cependant, il résulte aussi de ce texte que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est formée.

Il en résulte notamment que la cour n’est pas tenue de répondre à une argumentation figurant dans des écritures, dès lors que celle-ci n’était pas expressément formulée à l’appui d’une prétention. (Cass. 2e civ., 6 septembre 2018, n°17-19.657, publiée).

Le bien-fondé n’est pas une condition préalable de la recevabilité d’une prétention, mais la seule condition de son succès.

Dès lors, un demandeur n’a pas à faire la démonstration préalable du bien fondé de sa demande pour que celle-ci soit recevable.

Monsieur [F] demande de déclarer la demande en paiement de l’arriéré locatif irrecevable.

Mais un examen attentif des motifs de ses écritures met en évidence qu’il n’y a développé aucun moyen d’irrecevabilité.

Plus spécialement, il sera relevé que ses développements relatifs à la demande en paiement de l’arriéré locatif se bornent à critiquer le principe et le quantum de la dette y afférente, en faisant essentiellement grief aux bailleurs de leur insuffisance probatoire à cet égard.

Il y aura donc lieu de déclarer la demande en paiement de l’arriéré locatif recevable, et le jugement sera complété de ce chef.

Sur le constat de la résiliation du bail et sur l’exception d’inexécution invoquée par les preneurs

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé:

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cet article renvoie à un décret en Conseil d’Etat pour la définition de ces caractéristiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant des infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

Sauf impossibilité totale d’exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, une exception d’inexécution.

Et cette impossibilité de jouissance s’analyse en une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de :

— c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer, ni la possibilité de sous-louer, ni l’autorisation donnée aux preneurs de réaliser des travaux, n’exonéraient le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (Cass. 3e civ., 20 septembre 2006, n°05-16.243).

* * * * *

Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement du terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges, du dépôt de garantie, et six mois après un commandement de payer demeurer infructueux, la location serait résiliée de plein droit si bon semblait au bailleur.

Il prévoit encore qu’un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs aurait les mêmes effets passés le délai d’un mois.

Il ressort de la motivation du premier juge qu’a été signifié le 22 novembre 2022 au preneur un commandement visant la clause résolutoire :

— de payer la somme de 2646 €, correspondant loyers des mois de décembre 2021, janvier 2022, février 2022, mars 2022, avril 2022, août 2022, septembre 2022, octobre 2022, et novembre 2022 pour un montant mensuel de 294 € (550 € mensuels de loyers et charges, déduction faite des 256 € d’allocation logement versée par la caisse d’allocations familiales au bailleur) ;

— et de justifier d’une assurance locative.

Le premier juge a énoncé que les causes du commandement n’avaient pas été réglées dans un délai de 6 mois.

Et dans ses écritures d’appel, Monsieur [F] vient lui-même reconnaître qu’il n’a pas régularisé le montant de la dette locative dans un délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il ne justifie pas plus d’une telle régularisation dans les 6 mois de cette délivrance.

Les bailleurs avaient demandé le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

* * * * *

Pour s’opposer à cette demande, Monsieur [F] entend voir déduire l’irrecevabilité de l’action tendant au constat de la résiliation du bail de l’irrecevabilité de l’action en résiliation de bail.

Mais alors que la cour vient de déclarer la demande tendant à la résiliation du bail irrecevable, ce moyen est inopérant.

* * * * *

Et aussi pour s’opposer à cette demande, le preneur fait valoir à hauteur d’appel l’exception d’inexécution, soutenant en substance que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible en lui délivrant un logement indécent dans lequel ils n’ont apporté aucune amélioration.

Le contrat de bail fait ressortir le piètre état des lieux lors de l’entrée du preneur.

C’est ainsi que dans sa rubrique état des locaux, il mentionne que la maison est dans un état nécessitant des travaux, que l’électricité présente des défauts, que les papiers peints sont dégradés, que la salle de bain est à refaire (faïence déposée, remise d’une faïence neuve, cuisine et éléments de cuisine à réparer ou à changer), que dans beaucoup de pièces, les plâtres, papiers peints et peintures sont à refaire, que la peinture extérieure est à refaire, que la chaudière et à réviser, que le terrain extérieur est à entretenir, que les huisseries et volets sont à remettre en route ou améliorer.

En outre, dans ses conditions générales, le contrat de bail mentionne que le bailleur est conscient que le local loué est en piètre état d’usage, est constitué de quelques éléments d’équipement mauvais état de fonctionnement, et dans un cadre extérieur améliorer.

Et dans ses clauses particulières relatives à la mise en état du bien, le contrat stipule qu’il est expressément entendu qu’en contrepartie des travaux à effectuer et des engagements financiers en termes d’achat de produits et de matières premières nécessaires à l’amélioration du local, le locataire se verra attribuer une remise de 100 % sur le montant de son loyer pendant une période de trois mois (trois mois de loyer gratuit soit 1650 €).

Les photographies que le preneur déclare avoir prises sur les lieux le 2 avril 2021 ne sont pas suffisamment éclairantes sur l’indécence alléguée, sans qu’il soit par ailleurs démontré qu’elles aient été bien prises sur les lieux et à cette date.

Mais ce constat d’un très médiocre état des lieux se confirme à la lecture de la pièce qui suit.

En effet, la grille signalement ' habitat indigne précarité énergétique', établi le 6 septembre 2023, après visite des lieux par une assistante sociale, met en évidence :

— une absence de risque d’écoulement d’affaissement d’éléments du bâti ;

— des infiltrations par la toiture ;

— des sols et planchers avec des revêtements en bon état et sans danger ;

— une alimentation en eau ;

— un système d’assainissement assuré par un branchement un réseau collectif ;

— sur le confort à l’habitabilité, que le logement était pourvu d’un coin cuisine avec évier, d’une salle d’eau et deux wc à l’intérieur, mais notant l’absence d’un chauffage dans toutes les pièces, l’existence d’un chauffage individuel et d’une chaudière électrique fonctionnant au gaz de ville;

— s’agissant de l’installation électrique, que l’installation était dangereuse que le tableau électrique n’était pas aux normes, que les fils électriques étaient dénudés, d’une absence de dispositif de protection différentielle, d’un nombre de prises insuffisantes, plusieurs rallonges (trois) étant utilisées ;

— s’agissant du système de ventilation, d’une absence de vmc, d’une absence de règles d’aération au niveau des fenêtres, de l’existence d’une ventilation naturelle dans les wc et la cuisine, et de l’absence de ventilation dans la salle de bains ;

— s’agissant des menuiseries (portes et fenêtres), de l’existence de double vitrage ;

— sur la santé et la sécurité, de l’absence de risque de chute des personnes ;

— s’agissant des appareils à combustion dans la pièce de vie, de leur bon état général, et de leur entretien régulier ;

— de l’absence de moisissures ;

— d’un éclairement naturel suffisant ;

— de la présence de nuisibles dans l’habitat, 25 rongeurs ayant été trouvé par le locataire en trois jours, et un rongeur étend électrocuté sur le tableau électrique.

L’enquêteuse relève en outre que les abords du logement ne sont pas entretenus, qu’il existe une accumulation de matériaux d’objets divers à l’extérieur, que les portes et la véranda ne ferment pas, et que le locataire lui déclare n’avoir jamais eu de clés données par son propriétaire.

Elle remarque que de la verdure passe sous la baie vitrée et pousse dans le salon du preneur.

Elle relève des infiltrations dans le salon et la cuisine, et les fissures visibles dans la cuisine.

S’il ressort de ces éléments que le bailleur a manifestement manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, sans que ce dernier soit fondé à s’en dispenser par une stipulation particulière, ils ne démontrent pas suffisamment une impossibilité totale de jouissance des lieux donnés à bail.

Il s’en déduira que Monsieur [F] est malhabile à invoquer l’exception d’inexécution.

Il y aura donc lieu de constater au 23 mai 2023 la résiliation du bail litigieux, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Il y aura encore lieu de le confirmer en ce qu’il a :

— ordonné à Monsieur [F] de libérer les lieux de tous meubles et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L. 412-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut, les consorts [D] pourraient faire procéder à son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique.

— condamné Monsieur [F] à payer aux consorts [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la fixation de l’arriéré locatif

Si celui qui se prévaut d’une obligation doit en rapporter la preuve, c’est à celui qui s’en prétend libéré par son paiement ou par l’extinction de cette obligation qu’il revient de le démontrer

Selon l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [F] demande de fixer la dette locative à la somme de 5966 euros, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus de décembre 2022 à juin 2023, déduction faite, pour les loyers dus jusqu’en janvier 2023, du paiement de l’allocation personnalisée au logement versée directement entre les mains des bailleurs.

Mais l’intéressé n’allègue ni ne démontre avoir quitté les lieux et remis les clés au mois de juin 2023.

Et il ne démontre aucun paiement, tant pour la période antérieure, que pour la période postérieure.

A l’inverse, le premier juge avait relevé, en se fondant sur l’attestation du notaire chargé de la succession du bailleur originaire en date du 22 novembre 2023 que Monsieur [F] n’avait effectué aucun règlement et restait devoir la somme de 9266 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations échues au 31 décembre 2023.

En outre, il ressort de son attestation obtenue auprès de la caisse d’allocations familiales que si le service de cette prestation a été payé jusqu’au mois de décembre 2022 entre les mains du bailleur, son versement a été interrompu à compter du mois de janvier 2023, de sorte que le preneur se trouve ainsi seul redevable de l’entier loyer.

Il y aura donc lieu de condamner Monsieur [F] à payer aux consorts [D] la somme de 9 266 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 966 euros à compter du 23 juin 2023 – date de l’assignation – et sur le surplus à compter du jugement : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, telle qu’applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il appartient au locataire de rapporter la preuve de sa capacité à régulariser sa dette locative tout en poursuivant le paiement des loyers courants dans un délai de 3 ans.

Monsieur [F] demande des délais de paiement pendant 3 ans avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [F] justifie de la perception d’une retraite de 1103 euros par mois et soutient être en capacité de payer 165,72 euros mensuelles durant une période 36 mois.

Mais Monsieur [F] a réalisé un tel calcul en considérant que l’arriéré locatif n’était que de 5966 euros.

Alors que la cour vient de retenir, avec le premier juge, que cet arriéré s’élève à 9266 euros, le montant mensuel de l’arriéré à régler dans un délai triennal serait donc de 257,39 euros.

Ainsi, au regard d’un loyer courant de 550 euros, la part de ses dépenses consacrées à la charge du paiement au titre des loyers et indemnités d’occupation, courants et arriérés, représenterait ainsi 73 % des revenus mensuels de Monsieur [F], lui laissant seulement 296 euros disponibles pour toutes ses charges courantes et alimentaires.

Il est donc manifeste que le locataire n’est pas en capacité d’apurer sa dette de loyer dans un délai de 3 ans.

Il y aura donc lieu de confirmer le jugement déféré en qu’il a débouté Monsieur [F] de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Eu égard à la demande du preneur, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [D] à une payer une indemnité de 4950 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice moral et préjudice matériel

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il appartient à celui qui se prévaut d’un préjudice d’en rapporter la preuve.

Monsieur [F] demande son indemnisation à hauteur de 4500 euros en réparation de l’ensemble des préjudices subis, soit 3000 euros pour le préjudice moral et 1500 euros pour le préjudice matériel, découlant des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance.

Il avance que son indemnisation pour trouble de jouissance ne répare pas l’intégralité de ses postes de préjudice.

Il fait ainsi fait valoir que l’état d’indécence du logement emporte nécessairement des préjudices moraux et matériels.

Il se prévaut ainsi de l’indécence du logement, résultant notamment de l’enquête susdite, mentionnant des conditions d’habitation indigne et de précarité électrique, et notamment au regard du mauvais état du système électrique, a généré de son chef une certaine angoisse et lui nécessairement causé un préjudice moral.

Mais d’une part, l’intéressé n’a versé aucun élément démontrant l’existence d’un préjudice matériel.

Car notamment, il n’apporte aucun élément faisant suite à sa déclaration de sinistre à son assureur, qui lui avait demandé le 5 janvier 2014 d’apporter des justificatifs à cet égard.

La cour se trouve ainsi dans l’incapacité d’apprécier si d’éventuels préjudices matériels à cet égard seraient ou non en lien de causalité avec les manquements des bailleurs.

Et d’autre part, il ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral qui n’aurait pas été entièrement réparé par l’indemnité allouée pour trouble de jouissance.

Car le certificat médical du 17 octobre 2023, par lequel son médecin traitant atteste qu’il présente des troubles du sommeil pouvant être délétères sur son état de santé, ne permet pas d’en retenir l’imputabilité aux manquements du bailleur.

Il y aura donc lieu de débouter Monsieur [F] de ses demandes indemnitaires pour préjudice moral et matériel, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * * *

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance, et a condamné Monsieur [F] aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la Ccapex, et de l’assignation.

Succombant, Monsieur [F] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel et condamné aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ecarte des débats les pièces n°1 à 16 produites à hauteur de cour par Monsieur [U] [D], Monsieur [K] [D] et Madame [J] [D];

Déclare la demande de résiliation du bail recevable ;

Déclare la demande en paiement de l’arriéré locatif recevable ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Déboute Monsieur [L] [F] du surplus de ses prétentions :

Condamne Monsieur [L] [F] aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,