ARRET N°

du 29 janvier 2013

R.G : 11/01268 joint au 11/01157

SELARL Y ET ASSOCIES

c/

XXX

Z

D E

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 29 JANVIER 2013

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 12 avril 2011 par le tribunal de grande instance de REIMS

SELARL Y ET ASSOCIES

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître THOMA, avocat au barreau de REIMS, et ayant pour conseil la SELARL ANTOINE ET B & M ASSOCIÉS, avocats au barreau de REIMS

INTIMEE ET APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT CAULIER-RICHARD, avocats au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître GUERIN, avocat au barreau de REIMS.

INTIMES :

Monsieur A Z

XXX

XXX

Madame C D E épouse Z

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maitre Jean-Pierre SIX, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Monsieur SOIN conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame DIAS DA SILVA JARRY, conseiller faisant fonction de président de chambre

Monsieur CIRET, conseiller

Monsieur SOIN, conseiller

GREFFIER :

Madame THOMAS, greffier lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 19 novembre 2012, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2013,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2013 et signé par madame DIAS DA SILVA JARRY, conseiller et madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seings privés en date du 18 avril 2007, monsieur A Z et son épouse F C D E se sont engagés à acquérir auprès de la société RM IMMO, promoteur immobilier, un terrain sis à XXX du lotissement dénommé 'les grands jardins’ ; selon acte authentique reçu par la SELARL Y ET ASSOCIES le 04 février 2008, postérieurement à l’achèvement des travaux de viabilisation du terrain, les époux Z ont régularisé leur achat au prix de 139.400,00 euros pour une superficie de 898 m2 constructibles, outre un demi-lit de rivière de 37 m2.

Par acte d’huissier en date du 02 avril 2009, les époux Z ont fait assigner la société RM IMMO et la SELARL Y ET ASSOCIES devant le tribunal de grande instance de Reims, afin de voir notamment condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 34.461,06 euros à titre de diminution du prix de vente du terrain acquis.

Par jugement en date du 12 avril 2011, le tribunal de grande instance de Reims a :

dit recevable l’action des époux Z,

condamné in solidum la SARL IMMO et la SELARL Y ET ASSOCIES à payer la somme de 32.500,00 euros à titre de dommages et intérêts à monsieur A Z et à madame C D E épouse Z,

dit que dans leurs rapports, la SARL IMMO et la SELARL Y ET ASSOCIES supporteront chacun moitié de cette condamnation,

rejeté les autres prétentions des époux Z,

dit n’y avoir lieu à expertise,

débouté la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES de leurs demandes,

condamné in solidum la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES à payer aux époux Z la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance,

dit que dans leurs rapports, la SARL IMMO et la SELARL Y ET ASSOCIES supporteront chacun moitié de cette condamnation,

débouté la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES de leurs demandes de ce chef,

condamné in solidum et dans les conditions ci-dessus la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES en tous les dépens.

Par conclusions notifiées le 30 octobre 2012, fondées sur les articles 1604, 1134, 1146 et suivants du code civil, les époux Z demandent à la cour de débouter la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES de leur appel et faisant droit à leur appel incident de :

dire et juger que tant la XXX que la SELARL Y ET ASSOCIES ont engagé leur responsabilité à l’égard des concluants, en manquant à l’obligation de conformité ainsi qu’à l’obligation d’information et de conseil dont elles étaient tenues à leur égard dans le cadre de la vente litigieuse,

confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum des sommes mises la charge de la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES,

condamner solidairement celles-ci à payer aux époux Z les sommes de :

—  40.204,57 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait de l’inconstructibilité et de l’indisponibilité d’une partie substantielle du terrain concerné, outre les intérêts au taux légal à valoir sur cette somme à compter du 04 février 2008 et jusqu’à complet paiement,

—  2.814,32 euros en remboursement des frais d acte notarié,

—  7.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

—  9.149,25 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi,

—  5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’obligation d’entretien de la zone de terrassement et d’écouIement du ru à laquelle ils sont astreints,

confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

A TITRE SUBSIDIAIRE : Vu les articles 1616 et suivants du code civil,

constater le défaut de contenance du bien, objet de la vente,

condamner en conséquence la XXX au paiement des sommes précitées, la première à titre de diminution du prix de vente,

Dans cette hypothèse : ordonner à la XXX de délivrer aux concluants I’acte de propriété modificatif afférent au terrain concerné tenant compte de la modification intervenue

et ce, à leurs frais exclusifs et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la

date de la décision à intervenir,

condamner la XXX et la SELARL Y à payer chacun aux époux Z

la somme de 3.500,00 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel,

autoriser les concluants à faire procéder à la publication de l’arrêt à intervenir dans le journal

l’Union, en l’ensemble de ses éditions locales, et ce, aux frais exclusifs de l’appelante, sans

que le coût total de ces publications ne puisse excéder la somme de 7.500,00 euros,

débouter la XXX et la SELARL Y & Associés de l’ensembIe de ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraire,

condamner in solidum la XXX et la SELARL THlENOT & Associés en tous les

dépens de la présente instance.

Par conclusions notifiées le 12 octobre 2012, la société RM IMMO demande à la cour, au visa des articles 1315 et 1316 du code civil, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau de :

A titre principal :

déclarer irrecevable comme forclose l’action des époux Z, pour avoir été intentée plus d’un an après le transfert de propriété, délai préfix,

A titre subsidiaire

constater que la preuve d’une perte de terrain de plus de 1/20 ème en raison de la perte de surface constructible n’est pas rapportée,

rappeler si nécessaire les dispositions contractuelles excluant l’action en diminution de prix pour diminution de surface,

dire et juger que le terrain litigieux a été délivré conformément aux stipulations de l’acte authentique de vente,

dire et juger en conséquence à titre subsidiaire les époux Z mal fondés en leur demande de réduction du prix pour diminution de la surface,

constater qu’il n’est rapporté la preuve d’aucune faute de la XXX ni justifié d’aucun préjudice tant économique que moral ni a fortiori d’un lien de causalité entre ces prétendus fautes et préjudices,

dire et juger monsieur et madame Z autant irrecevables que mal fondés en toutes leurs fins demandes et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

désigner tel expert qu’il plaira à la cour nommer avec pour mission de se rendre sur place, d’examiner le terrain, de dire si la surface prétendument perdue est une perte de propriété, ou une simple perte de jouissance, voire ni l’une ni l’autre, de quantifier cette perte en m2 exploitables, de dire si cette diminution de surface constructible diminue de plus d'1/20^e la valeur de l’immeuble,

A titre encore plus subsidiaire,

confirmer la décision déférée du chef de la responsabilité du Notaire et débouter celle ci des fins de son appel en ce qu’il est dirigé contre la société concluante,

En tout état de cause,

condamner monsieur et madame Z ou subsidiairement la SELARL Y ET ASSOCIES au paiement d’une somme de 3500,00 euros pour frais irrépétibles et ce sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner les mêmes aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel,

Par conclusions notifiées le 4 juillet 2011, la SELARL Y ET ASSOCIES demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau de dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute à l’occasion de la rédaction de l’acte authentique de vente du 04 février 2008, en lien direct avec le préjudice allégué et non démontré par les époux Z.

A titre subsidiaire, la SELARL Y ET ASSOCIES demande à la cour de condamner la XXX, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcée à son encontre, de condamner solidairement les époux Z et la XXXBILIER à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 07 novembre 2012, la XXX prie la cour, vu la demande de report de clôture de la société concluante le 05 novembre 2012 à laquelle il n’a pas été fait droit, de :

constater qu’en signifiant de nouvelles conclusions et en produisant 4 nouvelles pièces (69 à 72) le 30 octobre 2012 à quelques jours de la clôture des débats du 06 novembre 2012, les époux Z ont interdit à la société concluante d’y répondre, ce en violation du principe de la contradiction,

ordonner en conséquence le rejet des débats desdites conclusions et pièces.

SUR CE, LA COUR

Sur le respect du contradictoire

Attendu que la XXX se borne à soutenir que les époux Z lui a signifié de nouvelles conclusions accompagnées de quatre pièces complémentaires à quelques jours de la clôture des débats, sans cependant préciser en quoi ces conclusions et pièces nécessitaient une réponse, ou la raison pour laquelle, n’ayant pas été en mesure d’y répondre, ils sont victimes d’une atteinte aux droits de la défense ;

Que dès lors, la demande de la SARL RL IMMO ne peut être accueillie ;

Sur la prescription

Attendu qu’il est vain pour la XXX d’opposer aux époux Z la prescription prise de l’application de l’article 1622 du code civil, alors qu’en réalité, ces derniers fondent expressément leur action sur les dispositions de l’article 1604 du code civil, qui obligent le vendeur à délivrer à l’acheteur une chose conforme aux caractéristiques convenues entre les parties ;

Attendu en effet qu’au soutien de leur demande principale, les époux Z exposent que le terrain acquis auprès de la XXX, selon acte authentique du 04 février 2008, n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, au regard de sa constructibilité, les acheteurs se trouvant ainsi être propriétaires d’un terrain composé de 639 m2 de terrain constructible, plus 259 m2 de zone terrassée pour l’écoulement des eaux d’un ruisseau, surface dont ils disent ne pouvoir jouir du tout, et de 37 m2 de lit de rivière ;

Attendu que par cette demande, à l’occasion de laquelle les acquéreurs ne contestent nullement la contenance de la parcelle achetée, les époux Z soulèvent le défaut de conformité de la chose vendue ;

Qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement, en ce qu’il a déclaré recevable l’action des époux Z, la prescription annale énoncée par l’article 1622 n’étant pas applicable aux faits de l’espèce ;

Sur la responsabilité du vendeur

Attendu que par acte authentique reçu par la SELARL Y ET ASSOCIES en date du 04 février 2008, les époux Z ont fait l’acquisition auprès de la XXX d’un terrain à bâtir cadastré commune de Puisieulx, section XXX pour une contenance cadastrale de 08 a 98 ca, l’acte précisant que l’acquéreur pourra édifier une surface développée hors oeuvre nette de 03 a 56 ca ;

Attendu par ailleurs que par arrêté de refus en date du 07 avril 2008, faisant suite à la demande de permis de construire pour une maison individuelle présentée le 26 février 2008 par les époux Z, le maire de la commune de Puisieulx a rappelé que le projet objet de la demande consiste en la réalisation d’une maison individuelle, d’une piscine et d’un abri de jardin sur un terrain d’une superficie de 898 m2 ;

Que l’autorité administrative motive ensuite sa décision de rejet en observant que, si le projet consiste en la réalisation d’une construction de 334,80 m2 de surface hors oeuvre nette, la piscine et l’abri de jardin sont projetés dans le lit mineur du cours d’eau qui a été comblé illégalement, de sorte qu’en cas de crue, ces constructions pourraient être inondées ;

Attendu s’agissant du caractère illégal du comblement du lit mineur du cours d’eau, qu’il ressort des débats, conclusions et pièces versées au dossier et notamment de l’arrêté pris par la préfecture de la Marne à l’encontre de la société RM IMMO en date du 06 mai 2008, que cette dernière a été mise en demeure de déposer, dans un délai de trois mois à compter de la date de notification de l’arrêté, un dossier de régularisation visant au rétablissement du libre écoulement des eaux dans le lit actuel du cours d’eau 'la fuirette’ à Puisieulx à titre de mesures conservatoires, en application de l’article L 216-1-1 du code de l’environnement ;

Que pour établir la responsabilité de la XXX dans ce comblement illégal, responsabilité au demeurant non contestée par l’appelante dans le cadre de la présente instance, l’arrêté vise notamment les constatations effectuées le 19 juillet 2007 par la Direction départementale de l’agriculture et de la forêt, en présence de monsieur X, directeur de la XXX, montrant que le cours d’eau litigieux traverse actuellement le lotissement

'Les grands jardins', parcelles 2, 3 et 4, ainsi que celles effectuées le 25 janvier 2008 par cette même administration, sur l’état du cours d’eau qui a été complètement remblayé sur tout son linéaire au droit des parcelles 2, 3 et 4 ;

Attendu que certes le vendeur a déféré à l’injonction de l’autorité administrative, en faisant réaliser d’une part un talus situé à proximité de la maison, d’autre part une zone terrassée de 259 m2 située entre le talus et l’extrémité de la parcelle ;

Qu’en outre, consécutivement à la régularisation effectuée par la XXX, les acquéreurs ont obtenu, par arrêté du 30 octobre 2008 émanant du maire, l’accord du permis de construire ;

Mais attendu qu’il ressort de la chronologie des événements, telle que rapportés ci-avant, qu’à la date de la signature de l’acte de vente, soit le 04 février 2008, le vendeur avait parfaitement connaissance de la difficulté relative au remblaiement illégal du cours d’eau ;

Que néanmoins, il n’a pas cru devoir informer l’acquéreur de cette difficulté, ainsi que des conséquences prévisibles résultant de la nécessaire modification du profil du terrain, à savoir la perte d’une fraction substantielle de sa surface utile ;

Attendu que cette abstention de la société RM IMMO est constitutive d’une faute, le vendeur étant en effet tenu à une obligation d’information et de loyauté vis à vis de l’acquéreur ;

Attendu par ailleurs que les époux Z versent aux débats le nouveau plan de délimitation établi courant novembre 2008 par la SCP DUPONT, géomètre, qui définit une surface inconstructible de 259 m2 située en fond de parcelle, amputation qui correspond au respect de la zone de terrassement créée à fin d’écoulement des eaux du ruisseau ;

Attendu que la perte de surface constructible a contraint les époux Z, ainsi qu’en attestent les photographies produites au dossier, à modifier leur projet et à implanter leur piscine de manière inconfortable, celle-ci se trouvant ainsi coincée entre la maison et le bord du talus créé par la XXX ;

Attendu en conséquence que la faute commise par le vendeur a causé préjudice aux époux Z ;

Attendu par ailleurs que ledit préjudice est incontestablement en lien direct avec la faute commise par la XXX, le vendeur se bornant en effet à alléguer 'soit une faute commise par le maître d’oeuvre dans la conception du permis de construire […] soit une erreur d’appréciation de la commune de Puisieulx', sans cependant apporter d’éléments tangible au soutien de ses affirmations ;

Qu’en définitive, il convient donc de consacrer la principe de la responsabilité civile de la XXX et de la débouter de sa demande subsidiaire ;

Attendu que s’agissant du quantum des dommages et intérêts, les pièces versées aux débats par les parties permettent à la cour d’être suffisamment éclairée, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire ;

Qu’il convient donc de débouter la XXX de cette demande, formée à titre infiniment subsidiaire ;

Attendu en outre que le premier juge a fait une juste évaluation du préjudice subi par les époux Z, en ce qu’il leur a alloué la somme totale de 32.500,00 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme tenant ainsi compte de l’inconstructibilité et de l’indisponibilité d’une partie substantielle de leur terrain, ainsi que des difficultés administratives rencontrées à l’occasion de l’élaboration de leur permis de construire ;

Attendu que s’agissant des autres chefs de préjudice, les époux Z n’établissent pas le lien de causalité existant entre la faute commise par le vendeur et les dépenses supplémentaires qu’ils prétendent avoir engagées et/ou les préjudices allégués ;

Qu’il convient donc de les débouter de ces chefs de demandes ;

Sur la responsabilité du notaire

Attendu que pour soutenir que les acquéreurs ne sont pas fondés à rechercher sa responsabilité, la SELARL Y ET ASSOCIES conteste en premier lieu la faute alléguée par les époux Z, caractérisée par l’impéritie du notaire et ses manquements aux obligations d’information et de conseil ;

Attend que de fait, dans le cadre de la cession d’un terrain à bâtir, le notaire, tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes, doit accomplir toutes les diligences afin d’être en mesure d’informer l’acquéreur sur l’étendue de son droit de propriété, information devant permettre à celui-ci de donner son consentement en parfaite connaissance de cause ;

Attendu qu’en l’espèce, force est de constater que la SELARL Y ET ASSOCIES n’a pas pleinement satisfait à cette obligation de recherche de tous les éléments d’information sur les caractéristiques du terrain objet de la vente ;

Qu’en effet, les 26 documents communiqués en annexe du courrier d’information adressé le 10 décembre 2007 aux époux Z concernent certes l’ensemble des pièces relatives au permis de lotir du promoteur, mais ne permettent cependant pas à l’acquéreur de disposer d’élément d’information actualisés sur le contentieux opposant l’autorité administrative et le vendeur ;

Qu’ainsi, la SELARL Y ET ASSOCIES ne rapporte la preuve ni d’une prise de renseignements directe auprès de la Direction départementale de l’agriculture et de la forêt, ni de la demande d’un certificat d’urbanisme, document dont la délivrance n’est certes pas obligatoire, mais toutefois sollicité par les professionnels normalement diligents, afin de connaître l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné ;

Attendu par ailleurs que l’existence du préjudice a déjà été démontrée à l’occasion des développements qui précèdent, concernant la responsabilité contractuelle du vendeur ;

Qu’enfin, le défaut d’information utile délivrée par le notaire ayant privé l’acquéreur de la faculté, soit de renoncer à son projet, soit de solliciter une baisse du prix de vente, le lien de causalité existant entre le fait générateur de responsabilité et le préjudice subi par les époux Z est suffisamment établi ;

Attendu qu’il convient en définitive de confirmer le jugement en ce qu’il a consacré la responsabilité du notaire et dit que celui-ci doit être tenu de réparer le préjudice subi par l’acquéreur in solidum avec la XXX, les fautes respectives commises par le vendeur et la SELARL Y ET ASSOCIES ayant en effet concouru au même dommage ;

Attendu en outre qu’aucune circonstance particulière ne commande de condamner la société RM IMMO à garantir le notaire de cette condamnation ;

Qu’en conséquence, la SELARL Y ET ASSOCIES sera déboutée de sa demande subsidiaire de garantie ;

Sur les autres demandes

Attendu que la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES, parties qui succombent, seront condamnées aux entiers dépens et frais de première instance et d’appel, dont distraction se fera pour ces derniers conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Z les frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES à payer chacune aux époux Z la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sans qu’elles-mêmes puisse prétendre à une telle indemnité ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de la XXX, visant à voir écarter des débats les conclusions notifiées le 30 octobre 2012 par les époux Z, ainsi que quatre nouvelles pièces (69 à 72),

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 12 avril 2011 par le tribunal de grande instance de Reims,

Condamne la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES à payer chacune aux époux Z la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la XXX et la SELARL Y ET ASSOCIES, parties qui succombent, aux entiers dépens et frais de première instance et d’appel, dont distraction se fera pour ces derniers conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller