COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 28 SEPTEMBRE 2015

R.G. N° 13/08761

AFFAIRE :

M. F G

…

C/

SDC DE LA RESIDENCE DU SQUARE, RUE CHARLES DE GAULLE A DEUIL-LA-BARRE (XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Septembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 11/05067

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Julien AUCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur F G

né le XXX à SAINT-DENIS (93)

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame H B

née le XXX à CLICHY-LA-GARENNE (92)

de nationalité Française

XXX

95170 DEUIL-LA-BARRE

représentés par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 22601 vestiaire : 626

plaidant par Maître Christophe DELPLA substituant Maître Aude LAPALU de la SCP DELPLA – LAPALU, avocat au barreau de PONTOISE vestiaire : 131

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DU SQUARE, RUE CHARLES DE GAULLE A DEUIL-LA-BARRE (XXX représenté par son syndic la société Z 'S.A.S.' (GESTION ADMINISTRATIVE TECHNIQUE FINANCIERE DE L’IMMOBILIER ET CONSTRUCTION)

N° de Siret : 321 319 196 R.C.S. PONTOISE

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Marion CUNY substituant Maître Julien AUCHET, de la SCP FARGE, COLAS & ASSOCIES avocat postulant et plaidant au barreau de PONTOISE vestiaire : 13

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juin 2015 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

,

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

*************

FAITS ET PROCEDURE,

M^me H B et M. F G (les consorts B-G) sont propriétaires indivis des lots 251 (un parking dans le bâtiment A), 107 (un appartement au 3^e étage dans le bâtiment B, escalier 2) et 108 (une cave au sous sol du bâtiment B, escalier 2) dans l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé XXX, à DEUIL-LA- BARRE (Val-d’Oise).

Les consorts B-G se plaignant de problèmes récurrents de chauffage ont sollicité du juge des référés une mesure d’expertise judiciaire pour déterminer la cause de ces désordres et indiquer les moyens d’y remédier.

M. A, désigné en qualité d’expert judiciaire, a déposé son rapport le 9 mai 2011.

L’expert a validé les investigations et solutions techniques proposées par un bureau d’études spécialisé en audit de chaufferie, le cabinet D E à HOUILLES (Yvelines) mandaté par la copropriété pour améliorer l’installation de chauffage.

Les travaux préconisés ont été votés par l’assemblée générale du 8 février 2011 et ont donné lieu à un ordre de service du 29 août 2011, après appel d’offres de la société C chargée de la maîtrise d’oeuvre des travaux.

Les travaux ont été réceptionnés le 9 décembre 2011.

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier de justice du 7 juillet 2011, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Square les a assignés devant le tribunal de grande instance de PONTOISE aux fins de les voir solidairement condamnés, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de 9.990,26 euros, au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 28 juin 2011, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice du 9 janvier 2012, M^me B a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de PONTOISE aux fins, en particulier, de le voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation des préjudices qu’elle a subis en raison des problèmes de chauffage.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 29 mars 2012.

Par jugement du 3 septembre 2013, le tribunal de grande instance de PONTOISE a :

— CONDAMNÉ M^me H B et M. F G à payer au syndicat des copropriétaires de la XXX à XXX, la somme de 13.578,53 euros selon décompte arrêté au 10 décembre 2012 (4^e appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2011/2012 inclus) augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 juillet 2011 sur la somme de 9.990,26 euros et à compter du 18 décembre 2012 sur le surplus,

— REJETÉ la demande de dommages-intérêts,

— CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de la XXX à XXX, à payer à M^me H B et à M. F G la somme de 2.738,25 euros, en réparation de leur préjudice lié à l’insuffisance de chauffage constatée dans leur appartement,

— ORDONNÉ la compensation entre les créances réciproques de chacune des parties,

— ORDONNÉ l’exécution provisoire du jugement,

— DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— FAIT masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. F G et M^me H B ont interjeté appel de cette décision le 27 novembre 2013 à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Dans leurs conclusions du 29 avril 2014, M. F G et M^me H B demandent à la cour, au visa du rapport d’expertise de M. A du 9 mai 2011, des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 2005, du décret du 17 mars 1967et les articles 1382 et 1244-1 et suivants du code civil, de :

— LES DÉCLARER recevables et bien fondés en leur appel,

— DÉCLARER le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en son appel incident,

— L’EN DÉBOUTER,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté la demande de dommages et intérêts,

* condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2.738,25 euros, en réparation de leur préjudice lié à l’insuffisance de chauffage,

* dit que les dépens seront partagés par moitié,

— CONFIRMER pour le surplus,

Et statuant à nouveau :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à XXX à verser à Melle B les sommes de :

* 41.600 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 938,25 euros au titre de la surconsommation d’électricité,

* 7.973,68 euros au titre des charges de chauffage,

* 6.570,92 euros au titre du préjudice matériel de remplacement des radiateurs,

* 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

* 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ORDONNER la compensation entre les sommes dues par le syndicat des copropriétaires et les sommes éventuellement dues par eux au titre des charges de copropriété,

— DIRE ET JUGER que, si des charges restent dues, après compensation, ils pourront s’en acquitter par des règlements mensuels de 1.000 euros,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 5 février 2015, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 276 du code de procédure civile, de :

— DÉCLARER recevable mais mal fondé l’appel principal de M. F G et de M^me H B à l’encontre du jugement rendu,

— LE DÉCLARER recevable et fondé en son appel incident,

— INFIRMER le jugement rendu en ce qu’il a refusé de retenir la nullité du rapport d’expertise judiciaire malgré la violation des dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et en ce qu’il a retenu des dommages-intérêts à la charge des requérants tout en jugeant de manière contradictoire que la responsabilité de la copropriété n’était pas engagée,

— INFIRMER le jugement rendu en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance de 100 euros par mois, sans le moindre justificatif, et sur la surconsommation électrique, comptée sur 12 mois au lieu de 6, soit 469 euros,

Et statuant à nouveau,

— ANNULER le rapport d’expertise de M. A pour défaut de réponse au dire des parties, par application de l’article 276 du code de procédure civile,

— DÉBOUTER M. F G et M^me H B de toutes fins, moyens et prétentions,

— CONDAMNER solidairement M. F G et M^me H B à lui payer :

* la somme principale de 12.313,03 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

* la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

* 4.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement M. F G et M^me H B en tous les dépens, qui comprendront le cas échéant le coût du commandement et les frais d’inscription d’hypothèque légale.

La clôture a été prononcée le 19 mai 2015.

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MOTIVATION

Sur les limites de l’appel relativement aux charges de copropriété

Les consorts B-G ne critiquent pas le jugement en ce qu’il les condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.578,53 € selon décompte arrêté au 10 décembre 2012 (4^e appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2011/2012 inclus) augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 juillet 2011 sur la somme de 9.990,26 euros et à compter du 18 décembre 2012 sur le surplus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la confirmation du jugement de ce chef, mais actualise sa créance au 1^er trimestre 2015. Il demande donc à cette cour de condamner les consorts B-G à lui payer la somme de 12.313,03¿ au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1^er trimestre 2015 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les consorts B-G ne concluent pas sur cette demande d’actualisation.

Il est donc clair que les parties s’accordent sur le principe de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété.

Le jugement en ce qu’il retient le principe de la dette des consorts B-G sera dès lors confirmé.

S’agissant du quantum, il résulte des diverses pièces produites par le syndicat des copropriétaires, en particulier, les délibérations des assemblées générales des 25 janvier 2009, 25 janvier 2010 et 8 février 2011, les décomptes actualisés, les appels de charges et de travaux, les relevés de comptes individuels des exercices litigieux, le règlement de copropriété, le contrat de syndic, que les consorts B-G étaient redevables envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 12.313,03 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1^er trimestre 2015. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 juillet 2011 sur la somme de 9.990,26 euros et à compter du 18 décembre 2012 sur le surplus.

Le jugement sera donc infirmé quant au quantum des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de rejeter sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive alors que l’absence de paiement des charges de copropriété par les consorts B-G lui a causé un préjudice résultant d’un déficit de trésorerie compensé par les autres copropriétaires, obligeant la copropriété à engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dues.

Les consorts B-G sollicitent la confirmation du jugement et font valoir qu’ils ne sont pas de mauvaise foi et qu’ils règlent régulièrement des sommes même s’ils ne sont pas encore à jour du paiement des charges.

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Il est établi par les pièces versées aux débats que les consorts B-G s’acquittent désormais de leurs charges de copropriété puisque, depuis 2014, ils ont versé 6.319,94 € à ce titre alors que sur cette période le montant des charges dues s’élevait à 3.839,78 €.

Par ailleurs, il est démontré que les consorts B-G ont régulièrement payé leurs charges entre 2007 et 2009, les incidents de paiement se manifestant essentiellement en 2010 et en 2011, en particulier en raison du différend relatif aux charges de chauffage.

Dans ces circonstances, la mauvaise foi des consorts B-G n’est pas démontrée et la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ne sera pas accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la nullité du rapport d’expertise

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de retenir que l’absence de réponse de l’expert judiciaire à un dire n’était pas de nature à entraîner l’annulation de l’expertise puisqu’il y a implicitement répondu alors que cette absence de réponse lui causait un grief, l’expert judiciaire ayant retenu l’existence d’un trouble de jouissance subi par les consorts B-G à hauteur de 400 € sur 75 mois sans expliquer comment il avait pu retenir l’existence de ce préjudice à défaut de constatation de l’insuffisance de chauffage en l’absence de relevé contradictoire de température.

Les consorts B-G sollicitent la confirmation du jugement et font valoir que le syndicat des copropriétaires est de mauvaise foi en soutenant qu’aucun relevé de température n’a été pratiqué chez eux alors que tel a bien été le cas puisque des relevés de température ont été effectués tant par la SFFE en charge de la maintenance de la chaufferie (pièce 4), par un huissier de justice qui en a dressé procès-verbal le 10 décembre 2008 et que l’insuffisance de chauffage a été constatée au cours des réunions d’expertise nombreuses, en hiver et en période de chauffe. Ces éléments ont été retenus par l’expert (pages 18, 19, 20 et 21) qui a ainsi répondu à ce dire et a mis en exergue les difficultés de chauffage rencontrées par les consorts B-G en exposant les solutions techniques à apporter qui, une fois réalisée, se sont avérées satisfaisantes. Il est enfin, selon eux, injustes et faux de dire qu’ils se sont soustraits volontairement aux investigations de la société C, le 20 décembre 2010, alors qu’en cette période de l’année, ils étaient absents et ont été prévenus très tard de ce passage, soit la veille, le 19, pour le lendemain, le 20.

'''''

Selon l’article 276, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, l''expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

En l’espèce, M. A a invité les parties à produire leurs ultimes observations pour le lundi 7 mars 2011.

Il est constant que le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé son dire, daté du 11 mars 2011, postérieurement au délai ainsi imparti de sorte que l’expert n’était pas tenu de répondre formellement à celui-ci.

Au surplus, comme le relèvent les premiers juges, l’expert judiciaire a fourni tous les éléments aux juges du fond de nature à leur permettre d’apprécier la réalité du grief dénoncé relatif à l’insuffisance de chauffage et d’évaluer le préjudice en résultant pour les consorts B-G, comme le réclamait le conseil du syndicat des copropriétaires dans le dire litigieux. Il a en outre expliqué comment il avait pu retenir l’existence de ce préjudice car, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, des constatations ont bien été faites dans les lieux aux cours des réunions organisées par l’expert judiciaire.

Il découle de ce qui précède que la demande du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas fondée, ne sera pas accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Les consorts B-G, se fondant sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, font grief au jugement d’écarter l’existence d’un manquement du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien des parties communes de la copropriété alors qu’il est établi que les difficultés de chauffage sont anciennes et avérées, que compte tenu de l’ampleur des désordres du système de chauffage et la persistance de ce problème durant de longues années, la carence du syndicat des copropriétaires est patente puisqu’il n’a jamais mis en oeuvre les mesures appropriées pour y remédier efficacement.

A cet égard, ils font valoir que le syndicat des copropriétaires n’a jamais fait procéder à un audit de l’installation de chauffage, malgré les problèmes persistants dénoncés et l’absence de traitement efficace du problème, et il a fallu attendre l’engagement de cette procédure et leurs réclamations, puis la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, pour que finalement ces problèmes soient résolus avec délais cependant puisque, entre les préconisations de l’expert judiciaire et la réception des travaux finalement exécutés, deux années et trois hivers ont été supportés par M^me B et ses trois enfants en bas âge, dont un bébé.

Ils soutiennent en outre qu’il ne peut leur être fait grief de l’absence de relevé contradictoire de la température réelle dans chacune des pièces de leur appartement par l’expert judiciaire, alors que l’ensemble des parties avaient convenu, en cours d’expertise, que, au lieu de faire des relevés d’ambiance, le président du conseil syndical et M. X, du cabinet Z, syndic, passeraient régulièrement dans l’appartement pour constater la persistance du problème de chauffage. Ces passages ont bien eu lieu et il n’a jamais été contesté par le syndicat des copropriétaires la réalité de l’insuffisance de chauffage dans leur logement.

De même, ils font valoir que c’est de manière erronée que le syndicat des copropriétaires prétend que les seuls relevés effectués étaient ceux réalisés par les copropriétaires eux-mêmes alors que la SFFE, missionnée par le syndic, a procédé à des relevés d’ambiance et qu’un huissier de justice a constaté et dressé procès-verbal le 10 décembre 2008 des températures de l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement de ce chef et fait valoir que :

* il s’est montré diligent en procédant, par l’intermédiaire de la société SFFE, à l’entretien régulier et constant de l’installation, en faisant installer en mai 2008, à l’occasion de son contrat d’entretien, une chaudière neuve sur les deux que comporte la chaufferie du bâtiment,

* les problèmes de chauffage proviennent du comportement de certains copropriétaires qui ont remplacé de manière sauvage les radiateurs ce qui a déséquilibré l’installation,

* il a suivi les préconisations de l’expert judiciaire,

* aucune carence ne peut lui être reproché.

'''''

Les travaux de maintenance et d’entretien des parties communes, tels la maintenance de l’installation de chauffage collectif, ont un caractère obligatoire pour le syndicat puisqu’il a pour mission d’assurer la conservation de l’immeuble sous peine d’engager sa responsabilité.

En effet, l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires 'est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

Cette disposition institue une responsabilité de plein droit du syndicat, qui est d’interprétation stricte quant aux deux cas dans lesquels elle peut être engagée. La responsabilité du syndicat est indépendante de toute notion de faute de sa part. Il suffit à la victime d’apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune ou d’un élément d’équipement collectif.

Conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat peut y échapper en rapportant la preuve, notamment, d’une faute de la victime ou d’un tiers. Ainsi, si la faute de la victime ou d’un tiers est la cause unique des dommages, la responsabilité du syndicat ne peut être engagée.

En l’espèce, il résulte des productions que :

* les difficultés de chauffage sont anciennes ce qui découle du dossier récapitulant les interventions de la société SFFE, mandatée par le syndicat des copropriétaires pour exploiter la chaufferie et procéder aux opérations d’entretien et de maintenance, pour la période de janvier 2003 à mars 2009,

* la société SFFE est intervenue à de très nombreuses reprises au cours de la période allant de janvier 2003 à mars 2009 ; a ainsi été dénombrée une quantité d’intervention tout à fait conséquente ce qui démontre une mauvaise compréhension de la part de cet exploitant des problèmes rencontrés donc un mauvais diagnostic,

* les difficultés de chauffage sont généralisées et non limitées à l’appartement des consorts B-G,

* la liste des difficultés rencontrées par les occupants ayant nécessité les interventions de la société SFFE est très variée ; ainsi, sont notées des pannes franches de chauffage dues à des problèmes matériels en chaufferie ; des fuites, des travaux de changements de robinets de radiateurs, des travaux d’installation de vannes d’équilibrage de pieds de colonnes en sous-sol, des changements de vases d’expansion en chaufferie, des manques d’eau de circuit de chauffage entraînant le déclenchement du pressostat de manque d’eau, des arrêts de production de chaleur, des installations de purgeurs dans les appartements, des remplacements ponctuels de radiateurs, des problèmes de purge récurrents, des manques de pression, des radiateurs qui ne chauffent pas…

* l’installation litigieuse n’a finalement jamais fonctionnée normalement, malgré de très nombreuses interventions de la société SFFE, ce qui démontre de manière évidente qu’aucun diagnostic sérieux de la cause de ces difficultés récurrentes n’a été établi au cours de ces très nombreuses années,

* en 2009, le juge de référés du tribunal de grande instance de PONTOISE a ordonné une mesure d’expertise judiciaire à la demande des consorts B-G,

* le syndicat des copropriétaires a confié, en 2010, soit après la désignation d’un expert judiciaire, un audit de chaufferie au cabinet C E Houilles lequel a constaté :

— dans l’appartement de M. et M^me Y, situé sous l’appartement des consorts B-G, que la température de la colonne montante au niveau du radiateur est correcte, mais 0,25m après, la température est de l’ordre de 22°c, la colonne ne circule plus,

— le changement de beaucoup de radiateurs dans l’immeuble, les nouveaux radiateurs ayant une perte de charge inférieure vis-à-vis de la perte de charge des radiateurs vétustes de marques RADIAL,

— l’absence de tés de réglage des anciens et nouveaux radiateurs,

— un dévoiement des colonnes de chauffage au niveau du passage de plancher au 2^e et 3^e étage, avec perte de charge supplémentaire,

* il ressort de l’expertise judiciaire et de l’audit, en définitive, que ces insuffisances de chauffage sont dues à un mauvais équilibrage des réseaux et à une insuffisance de pression,

* l’expert judiciaire n’exclut pas des problèmes de corrosion et d’embouage,

* la société d’audit préconise la pose d’une pompe de circulation par réseau avec bouteille basse pression, la modification du piquage de chaque réseau sur le collecteur principal, la pose de tés de réglage sur tous les radiateurs compris sur ces deux réseaux, l’équilibrage du réseau de distribution, le remplacement des vieux radiateurs pour mieux adapter la puissance des radiateurs en fonction des déperditions réelles si nécessaire, la pose d’un groupe de maintien de pression en chaufferie,

* l’expert judiciaire :

— retient que les propositions de la société d’audit sont cohérentes, mais relève que les travaux envisagés doivent être suivis d’effet et effectué conformément à un cahier des charges rigoureux ayant valeur de CCTP ;

— insiste sur la nécessité de respecter cette procédure qui présente les garanties minimales,

— souligne que le remplacement aléatoire des radiateurs ayant été l’objet de différentes interventions à la seule initiative de tel ou tel copropriétaire rend plus complexe l’approche du mode réparatoire,

— indique que les opérations ponctuelles visant à améliorer le fonctionnement de l’installation à l’initiative du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires se sont avérées perturbatrices et il souligne ainsi la nécessité de procéder de façon méthodique et rigoureuse sous le contrôle d’exécution d’un maître d’oeuvre,

— conclut en la nécessité de remplacer tous les radiateurs de façon concertée avec le syndic de copropriété, le bureau d’étude et l’exploitant.

Il découle de ce qui précède que le défaut d’entretien de l’installation de chauffage imputable au syndicat des copropriétaires est établi puisque ce dernier, malgré les problèmes récurrents d’insuffisance de chauffage et de mauvais fonctionnement de cette installation depuis 2003, alors que l’exploitant missionné par lui ne parvenait pas à établir un diagnostic sérieux des causes de ces désordres, n’a pas entrepris des travaux plus amples et appropriés après une analyse sérieuse de la situation pour remédier aux problèmes dénoncés. Il est patent que les mesures appropriées n’ont été diligentées qu’après la désignation de l’expert judiciaire et seulement une fois la saisine des tribunaux réalisés par les consorts B-G.

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en prétendant que les mauvaises performances de cette installation sont dues au remplacement intempestif des radiateurs dans les parties privatives par divers copropriétaires puisqu’un tel comportement a été précisément motivé par l’absence de solution efficace donnée par le syndicat des copropriétaires aux problèmes réels que les copropriétaires ont rencontrés.

En raison des développements qui précèdent, il convient donc de conclure que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien de l’installation de chauffage collective, élément d’équipement collectif, est établie et sera engagée en raison des dysfonctionnements susmentionnés.

Le jugement sera dès lors infirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance subi par les consorts B-G

Les consorts B-G font grief au jugement de limiter leur préjudice de jouissance et de retenir que celui-ci a débuté en janvier 2006 alors qu’il est établi que les difficultés de chauffage existent depuis l’acquisition du logement par Melle B mars 2003 et ont perduré jusqu’en décembre 2011.

Ils sollicitent l’allocation de la somme de 41.600 € calculée ainsi 400 € (soit 40% de la valeur locative de l’appartement) x 104 mois (de mars 2003 à décembre 2011).

Le syndicat des copropriétaires conteste l’existence du préjudice allégué et prétend que les consorts B-G ne le démontrent pas puisqu’aucun relevé contradictoire n’a été établi et qu’ils se sont dérobés aux mesures contradictoires qui devaient être établies.

Au surplus, il fait valoir que la valeur locative de leur appartement fixé à 1.000 € est exagérée pour un 'deux pièces sous les combles’ et qu’en outre, les insuffisances de chauffage ne peuvent être calculées sur 12 mois, mais tout au plus sur 6 mois, à savoir durant la saison hivernale.

'''''

Il résulte des pièces produites que :

* l’existence des difficultés de chauffage rencontrées par les consorts B-G ont été constatées par l’expert judiciaire, par un huissier de justice et par les relevés d’interventions de la société exploitant l’installation de chauffage,

* ces difficultés s’apparentent plus à un inconfort de chauffage qu’à une absence totale de chauffage,

* la valeur locative de l’appartement des consorts B-G doit être fixée à 1.000 €, le syndicat des copropriétaires ne vient pas contredire efficacement l’évaluation faite par l’expert judiciaire,

* les attestations 6 et 7 versées aux débats par les consorts B-G ne précisent pas la date à laquelle les problèmes de chauffage ont été constatés dans l’appartement litigieux,

* les pièces 21 et 22 produites par les consorts B-G ne concernent pas l’appartement litigieux,

* le récapitulatif des interventions de la société SFFE de 2003 à 2009 ne mentionne le nom de M^me B qu’à la date du 23 mars 2006 pour ce qui concerne des doléances au sujet d’un manque de chauffage.

L’existence d’un préjudice de jouissance est établie. Il s’apparente à un inconfort de chauffage et sera ainsi évaluée : 100 € par mois multiplié par six (la période de chauffe durant la saison hivernale de 6 mois) multiplié par six (soit six années de 2006, correspondant aux premières doléances avérées, à 2011, date à laquelle les travaux appropriés ont été exécutés) :

soit 100 € x 6 x 6 = 3.600 €.

Il découle de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Melle B la somme de 3.600 €.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la surconsommation électrique

Les consorts B-G sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a accueilli leur demande au titre de la surconsommation électrique.

Le syndicat des copropriétaires demande la réduction du quantum retenu par les premiers juges de ce chef et soutient que c’est à tort que les calculs ont été opérés sur l’année alors que cette surconsommation, motivée par la nécessité d’assurer un confort en hiver, ne pouvait être retenue que sur 6 mois soit de 2008 à 2010 : 469 €.

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Il est clair que les premiers juges ont entériné les calculs proposés par l’expert qui retenait une surconsommation annuelle alors que cette surconsommation en rapport avec les difficultés de chauffage ne peut être prise en compte qu’à raison des mois d’hiver, soit sur six mois et non sur douze.

Il convient dans ces conditions d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le remboursement des charges de chauffage

Les consorts B-G font grief au jugement de rejeter leur demande de remboursement des charges de chauffage alors qu’ils soutiennent avoir versé 230 € par trimestre en frais de chauffage, soit 7.973,68 € sur la période litigieuse.

Ils en demandent le remboursement puisque, selon eux, il est établi que le chauffage était défectueux durant cette période.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement de ce chef et ajoute que les consorts B-G sont mal fondés à réclamer le remboursement de sommes qu’ils n’ont pas réglées.

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Il est patent que les consorts B-G ne démontrent pas avoir réglé les sommes dont ils réclament le remboursement.

En outre, ils n’établissent pas plus, par les pièces produites, l’existence du préjudice dont ils demandent réparation puisqu’il n’est nullement démontré que les sommes réclamées au titre du chauffage représentent 230 € de charges par trimestre.

Il découle de ce qui précède que leur demande, qui n’est pas fondée, ne sera pas accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le remplacement des radiateurs

Les consorts B-G font grief au jugement de rejeter leur demande au titre du remplacement des radiateurs alors que la détérioration de l’ensemble des radiateurs de leur logement a été causée par les interventions incessantes et inefficaces de la société SFFE mandatée par le syndicat des copropriétaires.

Ils versent aux débats un devis établi par la société SFFE elle-même qui justifie leur demande à hauteur de la somme de 6.570,92 €.

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C’est par d’exacts motifs que la cour adopte que les premiers juges ont rejeté cette demande. Il suffit d’ajouter que les consorts B-G ne démontrent pas, par les pièces versées aux débats, que le remplacement des radiateurs est motivée par la détérioration causée par la société SFFE.

Cette demande qui n’est pas fondée ne saurait dès lors être accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral

Melle B fait grief au jugement de rejeter sa demande de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi par elle qu’elle évalue à la somme de 10.000 €.

Elle fait valoir que :

* elle a dû avancer les frais d’expertise alors qu’elle est mère de trois enfants et que ces frais ont représenté une charge très lourde pour elle,

* elle a dû se priver de ses activités et de ses besoins,

* elle a subi des brimades de la part du syndicat des copropriétaires au cours des assemblées générales,

* le syndicat des copropriétaires qui disposait des fonds pour assurer la réparation de l’installation de chauffage a tardé à y remédier dans l’intention de lui nuire.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement de ce chef et fait valoir que Melle B ne démontre pas l’existence du préjudice moral qu’elle allègue.

Il ajoute qu’elle est fautive puisque ses dettes en matière de charges de copropriété sont importantes et que son compagnon actuel multiplie les interventions agressives vis-à-vis des

membres de la copropriété et du syndic lors des assemblées générales. Ce comportement est source de difficultés dans le règlement du conflit.

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Force est de constater que Melle B ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral.

Sa demande à ce titre ne saurait dès lors être accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité ne commande pas d’allouer des sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les premiers juges ont justement retenu que les dépens devaient être supportés à parts égales par les parties, sauf en ce qui concerne les frais d’expertise dont le paiement doit être entièrement supporté par le syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera dès lors infirmé mais seulement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires et les consorts B-G à parts égales au paiement des frais d’expertise.

Les dépens d’appel seront supportés à parts égales par les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Dans les limites de l’appel,

INFIRME le jugement :

* sur le quantum des sommes dues par M. F G et M^me H B au syndicat des copropriétaires de la XXX à DEUIL-LA-BARRE (Val-d’Oise) au titre des charges de copropriété,

* en ses dispositions relatives à la responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965,

* en ce qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. F G et M^me H B les sommes de :

-2.738,25 € en réparation de leur préjudice lié à l’insuffisance de chauffage constatée dans leur appartement,

* en ce qu’il a dit que les frais d’expertise seraient supportés à parts égales par M. F G et M^me H B, d’une part, et le syndicat des copropriétaires, d’autre part,

LE CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. F G et M^me H B à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12.313,03 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1^er trimestre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 juillet 2011 sur la somme de 9.990,26 euros et à compter du 18 décembre 2012 sur le surplus,

DIT que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M^me H B les sommes de :

* 3.600 € en réparation de son préjudice de jouissance,

* 469,¿ au titre de la surconsommation d’électricité,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que les dépens d’appel seront supportés à part égale par M. F G et M^me H B et le syndicat des copropriétaires à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui seront à la charge du seul syndicat des copropriétaires.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame HANRIOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,