ARRÊT N°

du 14 février 2017

R.G : 15/02200

SA SAFER L M

c/

Z

SCI DU SUCHOT

SARL C A

SCP G N-O

SCP PITEL & B

FLM

Formule exécutoire le :

à :

— SCP BADRE-HYONNE -SENS SALIS- DENIS-ROGER

— Maître D-Emmanuel ROBERT

— SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD

— SCP BILLION- MASSARD- RICHARD-SIX-THIBAULT

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2017

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 12 juin 2015 par le tribunal de grande instance de X,

SA SAFER L M

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP BADRE-HYONNE-SENS SALIS-DENIS-ROGER, avocats au barreau de REIMS INTIMES :

Monsieur H Z

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître D-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

SCI DU SUCHOT Société Civile Immobilière au capital de 1 000 €, inscrite au RCS de X sous le n° D 523 579 043, prise en la personne de son gérant domicilié de droit audit siège

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de CHALONS-EN-L, et ayant pour conseil Maître Michel-Pierre MADIGNIER, avocat au barreau de PARIS,

SARL C A Société à Responsabilité limitée au capital de 133 320 € inscrite au RCS de X sous le n°B 333 231 496, prise en la personne de son gérant domicilié de droit audit siège

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats au barreau de CHALONS-EN-L, et ayant pour conseil Maître Michel-Pierre MADIGNIER, avocat au barreau de PARIS,

SCP G N-O

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP BILLION-MASSARD-RICHARD-SIX-THIBAULT, avocats au barreau de l’AUBE, et ayant pour conseil la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

SCP PITEL & B

52 rue D Le Bon BP 34

51130 Y

COMPARANT,concluant par la SCP BILLION-MASSARD-RICHARD-SIX-THIBAULT, avocats au barreau de l’AUBE, et ayant pour conseil la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre Madame Dominique BOUSQUEL, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseiller, entendue en son rapport

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 janvier 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2017,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 février 2017 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par deux actes authentiques, reçus le 8 mars 2011, par Maître F G, avec la participation de Maître Christian GAGNON, notaires à LE MESNIL SUR OGER et Y, Monsieur H Z a cédé, dans un premier temps, la nue-propriété des parcelles de vignes suivantes à la SCI SUCHOT :

— section XXX » pour une contenance de 60a,

— section XXX » pour une contenance de 49a 40ca, soit une superficie totale de 1ha 09 a 40 ca.

Dans un second temps, Monsieur H Z a cédé l’usufruit temporaire à la SARL SOCIETE D A des mêmes parcelles de vignes d’une durée de trente ans.

Aux termes des deux actes authentiques de vente, il est fait mention de la renonciation par le preneur en place à son droit de préemption et de l’absence d’ouverture de droit de préemption de la SAFER L M. Les deux ventes n’ont pas été notifiées à cette dernière.

Par actes d’huissier en date des 29, 30 et 31 août 2011, la SAFER L M a fait assigner la SCI DU SUCHOT, la SARL SOCIÉTÉ D A, la SCP PRUVOT et G, notaires associés, la SCP GAGNON et PITEL, notaires associés et Monsieur H Z devant le tribunal de grande instance de X, sur le fondement des articles L 143-2-3 et R 143-4 et suivants du code rural et de la pêche maritime, en annulation des actes de vente régularisés le 8 mars 2011 et en paiement in solidum par les défendeurs de dommages et intérêts ainsi que de frais irrépétibles.

Par un jugement rendu le 12 juin 2015, le tribunal de grande instance de X a :

— déclaré recevables les demandes présentées par la SAFER L M mais l en a déboutée,

— ordonné la publication de la décision,

— condamné la SAFER L M à payer aux SCP PRUVOT et G et SCP GAGNON et PITEL, notaires associés, à chacune la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles, -condamné la SAFER L M à payer à Monsieur H Z la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles,

— condamné la SAFER L M à payer à la SCI DU SUCHOT et à la SARL SOCIETE D A, à chacune, la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles,

— condamné la SAFER L M aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par un acte en date du 27 août 2015, la SA SAFER L M a interjeté appel à l’encontre du jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2016, la SA SAFER L M conclut à l’infirmation du jugement déféré, et demande à la cour d’annuler les actes de vente régularisés le 8 mars 2011, d’ordonner la publication de la décision à venir, de condamner in solidum tous les intimés à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Elle soutient que le notaire instrumentaire a l’obligation générale de notifier à la SAFER toutes les ventes, en vertu de l’article R 143-4 du code rural et de la pêche maritime, et ce quelles que soient les modalités ou les conditions de celle-ci, que les projets de vente soient ou non soumis à l’exercice du droit de préemption de la SAFER. Elle précise que cette disposition est d’ordre public et insiste sur le fait que le notaire n’a aucun pouvoir d’appréciation sur l’ouverture ou non du droit de préemption de la SAFER.

Elle affirme que ce défaut de notification constitue donc tout à la fois la faute commise par le notaire instrumentaire justifiant sa condamnation solidaire et la preuve d’une volonté affichée de contourner frauduleusement le droit de préemption de la SAFER, puisque cette absence de notification était volontaire.

Elle fait valoir que les conditions particulières de la vente démontrent que le démembrement est une façade mise en 'uvre pour les seuls besoins de la cause, puisque : les ventes de l’usufruit et de la nue-propriété ont été réalisées simultanément le même jour, en la même étude notariale, les deux personnes morales ont le même siège social, les mêmes associés et le même gérant, à savoir, Monsieur J C.

Selon elle, les préoccupations patrimoniales invoquées par les consorts C ne sont pas recevables, dans la mesure où, d’une part, la réalisation de la vente en pleine propriété permettait également aux acquéreurs d’exploiter les vignes dans le cadre d’un bail rural, et d’autre part, le seul intérêt fiscal ne permet pas de légitimer un montant juridique.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 9 décembre 2016, la SCI DU SUCHOT et la SARL C-A concluent à la confirmation de la décision entreprise et sollicite la condamnation de la SAFER à leur verser à chacune la somme de 4.000 euros à titre d indemnité pour frais irrépétibles.

Elles exposent que la SAFER revendique un droit à l’information que la loi et la réglementation, en l’espèce le code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur du décret n 2012-363 du 14 mars 2012 et de la loi n 2014-1170 du 13 octobre 2014, ne lui accordent pas.

Elles indiquent que la SAFER opère une confusion entre deux questions bien différentes : celle du champ du droit de préemption de la SAFER fixé par les articles L 143-1 (pour le principe) et L 143-4(pour les exceptions) et celle du champ de l’obligation d’information fixé par les articles R 143-4, R 143-7 et R 143-9.

Elles précisent que le débat ne porte pas sur la nature de l’opération, mais sur l’objet de celle-ci, à savoir un bien en pleine propriété (un fonds, un terrain à usage agricole) ou un droit (en nue-propriété ou en usufruit). Elles soutiennent que la cour de cassation exclut du champ d’application du droit de préemption de la SAFER les opérations portant sur des droits démembrés.

Elle font valoir que la fédération nationale de la SAFER reconnaît au demeurant expressément le cantonnement de l’obligation d’information à des cas limitativement énumérés dans le guide d’utilisation des imprimés d’information SAFER qu’elle a établi et publié conjointement avec le conseil supérieur du notariat en octobre 2010 ainsi que dans son livre blanc de juin 2013. Elles soulignent que cette interprétation ne peut qu avoir été substantiellement validée par les textes publiés postérieurement aux ventes litigieuses et insistent sur l’adjonction prévue dans le décret n 2012-363 du 14 mars 2012 ( qui a ajouté un 5 à l’article R 143-9 obligeant les notaires à informer les SAFER « des aliénations de l’usufruit ou de la nue-propriété » des biens ruraux, des terres et des exploitations agricoles). Selon elles, si les pouvoirs publics ont cru devoir procéder à cette adjonction, c’est nécessairement parce que l’obligation d’information n’existait pas antérieurement pour les opérations portant sur les droits démembrés.

Elles affirment, à titre subsidiaire, que la sanction en cas de défaut d’information n’est pas la nullité.

Elles réfutent toute fraude au droit de préemption. Elles expliquent que les patrimoines des deux sociétés sont distincts ainsi que leur fonctionnement respectif et ajoutent que ces deux ventes sont intervenues en raison de préoccupations patrimoniales.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 22 décembre 2015, Monsieur H Z conclut à la confirmation du jugement entrepris, et à titre subsidiaire, demande à la cour de condamner solidairement les études notariales à le garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ainsi qu’à lui payer la somme de 18.455,79 euros correspondant à la perte de chance d’avoir pu bénéficier d’un régime fiscal en matière de calcul des plus values plus intéressant que celui actuel et au titre des difficultés de trésorerie lié au remboursement du prix de vente.

Il sollicite également la condamnation de la SAFER à lui payer la somme de 3.500 euros à titre d indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que la SAFER ne disposait pas d un droit de préemption en cas de vente en démembrement de propriété lors de la cession du 8 mars 2011.

Il fait valoir que la SAFER opère une confusion entre l’obligation de notification et l’obligation de déclaration et insiste sur le fait qu antérieurement au décret du 14 mars 2012, aucune obligation de déclaration ne pesait sur le notaire concernant les ventes en démembrement de propriété.

Il réfute toute fraude et explique que la SCI DU SUCHOT ET la SARL C-A ont des personnalités juridiques ainsi que des objets différents, n’ayant au demeurant pas été constitués pour les besoins de la cause.

Il précise que l’achat en démembrement de propriété pour la SARL C-A correspondait à une véritable réponse à un problème de financement du foncier.

Il ajoute que le notaire est tenu à un devoir de conseil qui oblige ce dernier à rédiger des actes valables. Il indique qu en cas d’annulation de la vente, il sera soumis à un régime fiscal moins intéressant et sollicite dès lors une réparation au titre de la perte de chance.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 8 mars 2016, la SCP G & N-O, venant aux droits de la SCP PRUVOST & G, notaires associés au MESNIL SUR OGER, ainsi que la SCP PITEL et B, venant aux droits de la SCP GAGNON et PITEL, notaires associés à Y, concluent à la confirmation du jugement déféré, au débouté de la SAFER et de Monsieur Z et demandent à la cour de condamner la SAFER à leur payer à chacune les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ainsi que de 3.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Elles soutiennent que les ventes démembrées sont exclues du droit de préemption de la SAFER et expliquent que le décret du 14 mars 2012 qui a modifié l’article R 143-9 du code rural et de la pêche maritime est postérieur à la vente critiquée et n’est donc pas applicable au cas d’espèce.

Elles exposent que la mission du notaire s’exerce au premier chef dans l’intérêt de ses clients et que le notaire n’est investi d’aucune mission d’intérêt général qui lui imposerait de protéger l’intérêt des tiers au-delà des droits que ceux-ci peuvent légalement opposer aux parties. Elles précisent qu aucun dommage et intérêt n’est démontré par la SAFER.

Elles font valoir s’agissant des prétentions de Monsieur Z, qu’en cas d’annulation de la vente, l’obligation de restitution du prix à laquelle est soumise le vendeur ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Elles ajoutent que l’action intentée par la SAFER revêt un caractère manifestement abusif n ayant pour but que de porter préjudice aux offices notariaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2017.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 28 décembre 2016, la SAFER maintient ses demandes et communique de nouvelles pièces.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 janvier 2017, tous les intimés demandent que les dernières écritures de la SAFER ainsi que les nouvelles pièces annexées soient écartées des débats, invoquant une violation manifeste du principe de la contradiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que les conclusions de la SAFER notifiées le 28 décembre 2016 ainsi que les pièces nouvelles qui y sont annexées sont tardives au regard du calendrier de procédure initialement fixé et non respecté par cette dernière. En effet, la tardiveté de la notification de ces écritures ne se justifie pas au vu de la nature de l’affaire, ne permet pas aux autres parties d’y répondre en temps utile eu égard à la date de la clôture extrêmement proche, et est constitutive d’une atteinte criante au principe de la contradiction prescrit par l’article 16 du code de procédure civile.

Par conséquent, il convient d écarter des débats les conclusions notifiées par la SAFER le 28 décembre 2016.

En vertu du décret n°2012-363 du 14 mars 2012, la liste des opérations soumises aux formalités du droit de préemption prévues à l’article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime a été élargie aux ventes démembrées des biens immobiliers ruraux, des terres et des exploitations agricoles ou forestières. Ainsi, l’article R 143-9 modifié fait désormais obligation au notaire de notifier à la SAFER, pour information, « les aliénations de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens visés aux 1 du II de l article L 141-1 ».

La promulgation de ce décret confirme donc que :

— les cessions des droits démembrés ne sont pas soumises au droit de préemption,

— qu’antérieurement à ce décret, il n était pas requis de notifier à la SAFER « les aliénations de l usufruit ou de la nue-propriété des biens visés aux 1 du II de l’article L 141-1 ».

Il résulte des dispositions en vigueur au moment de la rédaction des actes authentiques des 8 mars 2001, que les SCP PRUVOT et G, notaires associés et SCP GAGNON et PITEL, notaires associés, n’étaient pas tenues de procéder à une quelconque déclaration ou information de l’opération de vente auprès de la SAFER, dans la mesure où la vente d’un droit réel d’un bien immobilier démembré de sa nue-propriété ou de son usufruit ne rentre pas dans le régime de la déclaration préalable des opérations soumises au droit de préemption.

Si le notaire avait été tenu à une obligation d’information vis à vis de la SAFER, celà n’aurait pu s’entendre qu’au regard des dispositions de l’article R 143-9 du code rural applicables à l’époque. Les dispositions de l’article précité prévoyaient simplement 4 cas de vente, où il était prévu que la SAFER bien que ne disposant pas d’un droit de préemption, devait néanmoins se voir déclarer les projets de vente. La vente de la nue-propriété à la SCI DU SUCHOT de deux parcelles de vignes ainsi que la vente de l’usufruit temporaire pour une durée de 30 années à la SARL SOCIETE D A de deux parcelles de vignes ne rentrent dans aucun des cas d’aliénations visées au 1, 2, 3 et 4 de l’article R 143-9 du code rural. De plus, à considérer que le notaire aurait dû procéder à cette information auprès de la SAFER, force est de constater qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect de cette obligation. En effet, l’application des sanctions prévues par la loi suppose l’aliénation d un immeuble sur lequel aurait pu être exercé le droit de préemption.

Subsidiairement, la SAFER est bien fondée à invoquer l’existence d’une fraude dans l hypothèse où l’opération frauduleuse a pour but de faire échec à son droit de préemption. Toutefois, la fraude ne se présume pas, et la charge de la preuve des man’uvres frauduleuses incombe à la SAFER.

En l’absence de possibilité d’exercice d’un quelconque droit de préemption, l’absence d’information de l’existence des ventes à la SAFER par le notaire, n’ouvre le droit à aucune sanction.

De plus comme l’ont relevé à juste titre les premiers juges, la simultanéité des ventes de la nue-propriété et de l’usufruit par deux actes séparés, rédigés en la même étude notariale demeure insuffisante pour caractériser l’existence d’une fraude, sauf à démontrer que ces ventes successives démembrées ont un caractère artificiel, n’ayant pour effet que d’apporter à terme la pleine propriété des parcelles à un seul et même acquéreur, ou encore le caractère fictif de la société acquéreur ou du montage.

Or, il résulte des pièces produites aux débats que tel n’est pas le cas en l’espèce dans la mesure où :

— les patrimoines des deux sociétés sont distincts ainsi que leur fonctionnement et leur capital respectif,

— l’achat en démembrement de propriété correspondait pour la SARL SOCIETE D A à une véritable réponse à un problème de financement foncier. En effet, les règles comptables et fiscales prévoyaient un avantage fiscal s’agissant uniquement de l’usufruit temporaire pour une durée de 30 ans concernant les deux parcelles, ce qui n’aurait pas été le cas en cas d’achat en pleine propriété,

— la SARL SOCIETE D A a acquis l’usufruit des deux mêmes parcelles de vignes pour une durée de 30 ans, de sorte que la reconstitution de la pleine propriété des parcelles litigieuses consécutivement aux ventes n’est pas établie.

Ainsi, la cour estime que le montage juridique, comptable et financier retenu par le notaire s’agissant des transactions critiquées répond à des préoccupations d’ordre patrimonial et financier et ne revêt aucun caractère frauduleux démontré.

La SAFER ne justifiant pas de la réunion des conditions de mise en 'uvre des dispositions de l’article 1382 du code civil, il convient de la débouter de sa demande formée à l’encontre des notaires.

Le démembrement des parcelles de vignes dans deux actes de ventes réalisées le même jour au sein de la même étude notariale pouvait laisser présumer une fraude aux droits de la SAFER, de sorte que les notaires ne sont pas fondés à obtenir le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SAFER succombant, elle sera tenue aux dépens. Les circonstances de l’espèce commandent de condamner la SAFER à payer à Monsieur Z la somme de 2.000 euros , à chacune des études notariales la somme de 2.000 euros, à la SCI DU SUCHOT la somme de 2.000 euros, à la SARL SOCIETE A la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles et de la débouter de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

ECARTE des débats les conclusions notifiées par la voie électronique par la SAFER L M le 28 décembre 2016.

CONFIRME le jugement rendu le 12 juin 2015 par le tribunal de grande instance de X, en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

CONDAMNE la SAFER L M à payer à la SCI DU SUCHOT la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

CONDAMNE la SAFER L M à payer à la SARL SOCIETE D A la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

CONDAMNE la SAFER L M à payer à Monsieur H Z la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

CONDAMNE la SAFER L M à payer à la SCP G & N-O, venant aux droits de la SCP PRUVOST & G, notaires associés au MESNIL SUR OGER, la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

CONDAMNE la SAFER L M à payer à la SCP PITEL et B, venant aux droits de la SCP GAGNON et PITEL, notaires associés à Y la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

LA DEBOUTE de sa demande sur ce même fondement.

CONDAMNE la SAFER L M aux dépens d’appel et autorise Maître Florence SIX et la SCP POUGEOISE-DUMONT-BIAUSQUE-SICARD, avocats, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président