ARRET N°

du 11 février 2020

R.G : N° RG 18/01424 – N° Portalis DBVQ-V-B7C-EP6S

Y

F

c/

X

I

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND-PICHOIR

COUR D’APPEL DE Z

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 11 FEVRIER 2020

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 15 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Z

Monsieur D Y

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

Madame E F épouse Y

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de

l’AUBE

INTIMES :

Monsieur G X

[…]

[…]

Représenté par M^e Estelle ROLLAND de la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND-PICHOIR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame H I épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Estelle ROLLAND de la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND-PICHOIR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseiller, rédacteur

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2020,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le11 février 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 mars 2015, une promesse de vente a été signée en l''étude et sous la plume de Maître J K, notaire à Z, par Monsieur D Y et Madame E F, son épouse, les promettants, et Monsieur M X et Madame H I, son épouse, les bénéficiaires, assistés de Maître O C, notaire à Sézanne, pour une parcelle de terrain à bâtir cadastrée AB 408 et […] dans le […], pour un prix de 166.000 euros.

La promesse synallagmatique de vente a été consentie pour un délai expirant le 13 août 2015 à 16 heures pouvant être prorogé de trente jours, c''est à dire jusqu''au 13 septembre 2015, et a prévu les conditions suspensives suivantes':

— qu''aucun droit de préemption ne puisse être exercé sur le bien concerné,

— qu''il soit établi une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans,

— que les renseignements d''urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l''affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire le destine,

— que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d''un montant inférieur au prix de la vente payable comptant ou que le promettant produise l''accord des créanciers permettant d''apurer ce passif amiablement,

— qu''un permis de construire soit obtenu,

— qu''une ou plusieurs offres définitives de prêt soient obtenues.

Par un arrêté du 21 septembre 2015, la mairie de Chenay a refusé l''octroi d''un permis de construire aux époux X.

Par un arrêté du 29 juin 2016, la mairie de Chenay a, à nouveau, refusé l''octroi d''un permis de construire aux époux X.

Par acte d''huissier en date du 15 mars 2016, les époux Y ont fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Z aux fins de voir constater la vente et en paiement.

Par jugement rendu le 15 mai 2018, le tribunal de grande instance de Z a':

— constaté la caducité de la promesse de vente signée le 13 mars 2015,

— débouté les époux Y de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

— débouté les époux X de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

— ordonné au séquestre de verser la somme de 16.600 euros aux époux X au titre du remboursement de leur dépôt de garantie,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné les époux Y à payer aux époux X la somme de 2.000 euros au titre de l''article 700 du code de procédure civile ainsi qu''aux dépens,

— dit n''y avoir lieu à exécution provisoire.

Par un acte en date du 3 juillet 2018, les époux Y ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 20 mars 2019, les époux Y concluent à l''infirmation du jugement déféré, et demandent à la cour de condamner les époux X à leur payer les sommes de':

-166.000 euros à titre de dommages et intérêts en exécution du prix de vente, sur le fondement de l''article

1142 du code civil

— subsidiairement, 56.700 euros euros à titre de dommages et intérêts au titre de la moins-value ainsi que 16.600 euros au titre de la clause pénale, sur le fondement de l''article 1147 du code civil,

-5.000 euros à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

Ils expliquent que par courrier du 31 août 2015, les parties ont entendu transformer le terme extinctif inséré dans la promesse de vente du 13 mars 2015 en un terme suspensif fixé à la délivrance du permis de construire sollicité le 24 juillet 2015, de sorte qu''en l''absence de terme extinctif, la caducité de la promesse de vente n''est plus encourue.

Selon eux, la condition suspensive relative aux règles d''urbanisme a été levée dans la mesure où un certificat d''urbanisme tacite a été délivré aux époux X par application des dispositions de l''article R 410-12 du code de l''urbanisme.

Il soutiennent que c''est le comportement fautif des époux X qui a empêché l''accomplissement de la condition suspensive de l''obtention d''un permis de construire, car ces derniers ont déposé tardivement une demande le 24 juillet alors que la date butoir avait été fixée au 13 mai 2015, et n''ont pas respecté les règles du POS et ainsi fait preuve de négligences à l''origine de l''arrêté de refus de permis de construire du 21 septembre 2015.

Ils font valoir que la défaillance de la condition suspensive liée à l''obtention du permis de construire est exclusivement imputable aux époux X.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par la voie électronique le 7 juin 2019, les époux X concluent à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu''il les a déboutés de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêt et demandent à la cour de condamner également les époux Y à leur payer':

— la somme de 34.693 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d''appel.

Ils exposent que la promesse de vente est caduque car la date indiquée pour la réitération est impérative.

Ils expliquent que le certificat d''urbanisme opérationnel n''a jamais été fourni par la commune de Chenay et précisent que le défaut de réponse de la mairie ne vaut pas autorisation de construire. Ils précisent que la condition suspensive relative à l''urbanisme insérée dans la promesse de vente avait pour objectif de vérifier les caractéristiques du terrain et la conformité du projet des bénéficiaires aux obligations attachées à ce même bien. Ils insistent sur le fait que la position de principe de la collectivité locale s''opposant à tout projet de construction rend impossible à réaliser leur projet.

S''agissant de la condition suspensive relative au permis de construire, ils soutiennent que le délai de deux mois pour déposer leur demande de permis était trop court, raison pour laquelle ils ne l''ont déposé que le 24 juillet 2015 et qu''au demeurant, même si cette demande avait été déposée dans le délai de deux mois, cette dernière n''aurait pas été acceptée.

Ils soutiennent que les époux Y sont de mauvaise foi et affirment que ces derniers savaient lors de la signature de la promesse de vente que l''opération projetée par les bénéficiaires n''était pas possible au regard des règles de l''urbanisme applicable au terrain.

Ils indiquent qu''ils ont vendu leur maison pour réaliser la construction de l''autre maison et ont donc été contraints de louer une nouvelle maison et ont engagé des dépenses supplémentaires en plus des frais exposés auprès du bureau d''étude technique et de l''architecte.

L''ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la caducité de la promesse de vente

Aux termes de l''article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu''il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Aux termes de l''article 1304-6 du code civil,l''obligation devient pure et simple à compter de l''accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l''accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l''obligation, n''en demeure pas moins, aux risques du débiteur, qui en conserve l''administration et a droit aux fruits jusqu''à l''accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l''obligation est réputée n''avoir jamais existé.

Dans le corps de la promesse de vente, dans le paragraphe intitulé «'carence'»,il est énoncé que «'Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique ou l''offre faite avant l''expiration de cette durée, avec paiement du prix selon les modalités ci-après convenues, les présentes deviennent caduques et les parties sont libérées de tout engagement, sauf à tenir compte de la responsabilité contractuelle pour celui par la faute duquel le contrat n''a pas été exécuté'».

Il est ainsi acquis aux débats qu''à la date prévue pour la réitération de la promesse de vente par acte authentique, si les conditions suspensives prévues ne sont pas accomplies, la promesse est caduque.

1) Sur le terme du délai de la promesse de vente

En l''espèce, il est constant qu''en signant la promesse de vente, les parties ont souhaité retarder la formation du contrat de vente à la signature d''un acte authentique, que la promesse de vente a été consentie pour un délai expirant le 13 août 2015 à 16 h pouvant être prorogé de trente jours c''est à dire jusqu''au 13 septembre 2015, cette promesse de vente étant assortie d''un terme extinctif susceptible d''entraîner sa caducité.

Si par courrier du 31 août 2015 adressé à Maître K, Maître C, notaire assistant les époux X, indique «'il serait souhaitable pour chacune des parties (''') d''attendre la délivrance du permis de construire pour signer l''acte de vente'», toutefois, contrairement à ce qu''affirment les époux Y, cette missive n''a pas pour effet de transformer le terme extinctif inséré dans la promesse de vente en un terme suspensif.

Il convient de rappeler que la renonciation à un droit s''interprète de façon restrictive et doit impérativement résulter d''un comportement sans équivoque du bénéficiaire de ce droit'; et tel n''est pas le cas en l''espèce.

En effet, le courrier précité ne démontre pas la volonté expresse des époux X de transformer le terme extinctif susvisé en un terme suspensif, ni celle de modifier le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives par la promesse de vente, étant précisé au surplus, que les époux X ne sont pas signataires de ce document qui ne peut à ce titre les engager.

Ainsi, au regard de ces éléments, le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives et pour la réitération par acte authentique de la promesse de vente s''achevait au plus tard le 13 septembre 2015 tel que prévu par l''acte du 13 mars 2015.

2) Sur la réalisation des conditions suspensives

Les époux X estiment que les conditions suspensives relatives à l''urbanisme et à l''obtention d''un permis de construire n''étaient pas réalisées à l''expiration du délai prévu dans la promesse de vente, soit le 13 septembre 2015.

*Sur la condition suspensive relative à l''urbanisme

En page 8 de la promesse de vente, il est stipulé «'urbanisme': que les renseignements d''urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l''affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire le destine'».

Il résulte de la rédaction même de cette clause que la condition suspensive relative à l''urbanisme avait pour objectif précis de vérifier les caractéristiques du bien objet de l''acte et la conformité du projet des époux X aux obligations attachées à ce même bien.

Le certificat d''urbanisme est un acte d''information qui indique les règles d''urbanisme applicables sur un terrain donné et qui permet de savoir si l''opération immobilière projetée y est réalisable.

En l''espèce, il est constant que Maître C, notaire assistant des époux X, a adressé le 20 mars 2015 une demande de certificat d''urbanisme opérationnel à la mairie de Chenay et que cette dernière ne lui a pas répondu dans le délai de deux mois. Si l''absence de réponse vaut délivrance d''un certificat d''urbanisme tacite aux époux X, toutefois, ce certificat n''implique pas l''obtention automatique d''un permis de construire.

En effet, le certificat d''urbanisme étant un acte d''information, le certificat d''urbanisme tacite ne peut que figer les règles d''urbanisme en vigueur au moment de la demande, ainsi que le prévoit l''article L 410-1 4^e alinéa du code de l''urbanisme.'

En l''espèce, le certificat d''urbanisme tacite ne permet pas de satisfaire aux dispositions relatives au certificat d''urbanisme contenues dans la promesse de vente, lequel avait pour objectif de vérifier les caractéristiques du bien objet de l''acte et la conformité du projet des bénéficiaires aux obligations attachées à ce même bien, preuve en est que la demande de permis de construire, déposée en juillet 2015 , sans connaissance des règles d''urbanisme applicables, a fait l''objet d''un rejet.

Ainsi, la cour comme le tribunal relève que les époux X ont produit un certificat d''urbanisme non daté leur ayant été transmis postérieurement à l''expiration du délai extinctif de la promesse de vente'; qu''aucun élément versé au dossier ne permet de dater de manière exacte le certificat d''urbanisme produit'; que ce document quel que soit son contenu, ne peut donc permettre de conclure à la réalisation de la condition suspensive relative à l''obtention du certificat d''urbanisme, telle que prescrite par la promesse de vente.

De plus, il convient de relever qu''en cours de procédure, les époux X ont obtenu des documents relatifs à l''urbanisme qui démontrent l''existence de restrictions imposées par la commune de Chenay contrevenant à l''affectation à laquelle les époux X destinaient le terrain, objet de la promesse. C''est ainsi qu''il est écrit manuscritement en page 5 de ce certificat':

'La commune a sollicité un sursis à statuer sur tous les terrains nus constructibles de la commune suite à l''élaboration de son PLU et du PADD débattu en conseil municipal.

De plus, la voirie devra être revue pour être baissée car elle menace les murets des propriétés voisines ce qui implique une mise à niveau des réseaux.

Les camions poubelles ne peuvent desservir cette partie du village.

Attention aux camions de pompiers qui ne pourront plus accéder aux voisins et à l''église.

Dossier dans le périmètre de l''ASA.

Tout futur permis de construire devra être validé par les architectes des bâtiment de France dans le cadre des cônes de vue'».

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu''il a décidé que la condition suspensive relative à l''urbanisme n''était pas réalisée à l''expiration du délai prévu par la promesse de vente, en l''occurence au 14 septembre 2015, délai maximum prévu en cas de non obtention de l''intégralité des pièces nécessaires à la réitération de la vente.

*Sur la condition suspensive relative à l''obtention du permis de construire

La promesse de vente conditionne également la vente à l''obtention par les époux X d''un permis de construire avant le 13 août 2015 pour la construction d''une maison à usage d''habitation et garage d''une emprise au sol de 300 m² avec étage partiel et sous-sol partiel sur la parcelle de terrain à bâtir cadastrée AB 408 et […] dans le […].

«'Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d''un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de deux mois à compter de ce jour, au moyen d''un récépissé délivré par l''autorité compétente.

Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant sera délié de toute obligation et sans indemnité'».

En l''espèce, il est établi que les époux X ont déposé une demande de permis de construire le 24 juillet 2015, soit postérieurement au délai de deux mois suivant la signature de la promesse de vente.

Il résulte de la clause précitée que les époux X n''ont pas respecté le délai impératif prévu dans l''acte pour déposer leur demande de permis de construire, étant précisé que la condition concernant le délai était rédigée en gras dans l''acte et de manière très claire. Aussi les époux X, en déposant leur demande de permis de construire en dehors du délai contractuellement prévu se sont privés eux-mêmes de la possibilité de se prévaloir de la condition suspensive relative à l''obtention du permis de construire.

S''agissant de la demande de permis de construire, si les époux X ne peuvent pas se prévaloir de la non-réalisation de cette condition dans la mesure où, ils ont déposé leur demande de permis de construire au-delà du délai contractuellement prévu dans la promesse de vente du 13 mars 2015, toutefois, les époux Y ne prouvent pas l''existence d''une faute imputable aux époux X s''agissant de la non obtention dudit permis.

En effet, il résulte des débats et notamment de l''arrêté de la mairie de Chenay du 29 juin 2016 qui a refusé à nouveau l''octroi d''un permis de construire et du compte-rendu de la réunion du conseil municipal du 17 juillet 2017 que la commune a opposé un refus et/ou à sursis à statuer sur l''ensemble des demandes de permis dans l''attente de l''élaboration du Plan Local d''Urbanisme.

Aussi la dépréciation du terrain invoquée par les époux Y ne résulte pas d''une faute commise par les époux X.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce que, relevant que la condition suspensive relative à l''urbanisme n''était pas accomplie, a constaté la caducité de la promesse de vente signée le 15 mars 2015.

II) Sur les demandes d''indemnisation

1) Sur les demandes formées par les époux Y

La caducité de la promesse de vente ci-dessus motivée rend sans objet la demande en paiement de la somme de 166.000 euros à titre de dommages et intérêts, équivalent au prix du terrain prévu dans la promesse de vente, puisqu''aucune exécution forcée n''est possible.

Subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle issue de l''article 1147 du code civil, les époux Y sollicitent le paiement de la somme de 56.700 euros correspondant à la différence entre la valeur du terrain fixé dans la promesse de vente du 13 mars 2015 et la valeur proposée dans une promesse formée par le groupe Vranken par courrier daté du 19 avril 2016 à hauteur de 109.300 euros.

Il ne peut être reproché aux époux X de ne pas avoir collaboré à la réalisation de l''acte authentique proposé par Maître K en septembre 2015, dans la mesure où toutes les conditions suspensives n''étaient pas réalisées.

S''agissant de la clause pénale, il convient de se reporter à la rédaction de cette clause insérée à la promesse de vente qui énonce que':

«'Au cas où, toutes les conditions relatives à l''exécution des présentes étant remplies, l''une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l''acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux oobligations ainsi exigibibles, elle devra verser à l''autre partie la somme de 16.600 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l''une des parties dans la mesure où il n''a pas permis de remplir toutes les conditions d''exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l''autre en exécution de la vente'».

Comme cela a été démontré ci-dessus, la condition suspensive relative à l''urbanisme n''était pas remplie et aucune faute de ce chef imputable aux époux X n''est établie. En outre, le refus du permis de construire repose sur des considérations propres à la commune et ce n''est que postérieurement à la naissance du présente litige que le PLU de la commune de Chenay a été finalement approuvé par la Communauté Urbaine du Grand Z le 26 septembre 2019 tel qu''il ressort du mail daté du 14 novembre 2019 adressé par la secrétaire de mairie de Chenay à Monsieur X.

Aucune inexécution contractuelle fautive n''est donc démontrée, de sorte que l''application de la clause pénale invoquée n''est pas due.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu''il a débouté les époux Y de leur demande en paiement de dommages et intérêts à l''encontre des époux X.

2) Sur les demandes formées par les époux X

Les époux X invoquent la mauvaise foi des époux Y et considèrent que ces derniers savaient parfaitement que l''opération projetée par les acquéreurs n''était pas possible au regard des règles d''urbanisme applicables au terrain.

S''il résulte des débats que les époux Y sont propriétaires du terrain litigieux depuis juillet 2006, cela ne démontre pas pour autant qu''ils avaient la connaissance certaine que la construction souhaitée par les époux X ne seraient pas possible le jour de la signature de la promesse de vente, soit le 15 mars 2015.

En effet, il ressort des pièces produites que le positionnement de la mairie de Chenay concernant le PLU ne pouvait pas être connu par les époux Y lors de la signature de la promesse de vente, étant précisé que

l''élaboration du PLU sur la zone concernée est bien postérieure aux faits litigieux.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu''il a débouté les époux X de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

S''agissant du remboursement du dépôt de garantie, en page 7 de la promesse de vente il est stipulé «'Qu''en cas de non réalisation de l''acte hors la faute de l''acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l''acquéreur'».

En l''espèce, la non-réalisation de la vente n''étant pas due à une faute imputable aux époux X, ils sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 16.600 euros versée au séquestre au titre du dépôt de garantie.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu''il a ordonné au séquestre de remettre aux époux X la somme de 16.600 euros versée au titre du dépôt de garantie.

* Sur les autres demandes

Conformément à l''article 696 du code de procédure civile, les époux Y succombant, ils seront tenus in solidum aux dépens d''appel.

Les circonstances de l''espèce commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 15 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Z, en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d''indemnité pour frais irrépétibles.

Condamne in solidum les époux D Y aux dépens d''appel et autorise la Selarl Duterme Moittié Rolland, avocats, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l''article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente