Deuxième Chambre Comm.

ARRÊT N°

R.G : 07/07005

S.A.R.L. LE VAL BLANC

C/

M. B X

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Yves LE GUILLANTON, Président, entendu en son rapport,

Madame Françoise COCCHIELLO, conseiller,

Madame Catherine LEGEARD, Conseiller,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Septembre 2008

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur Yves LE GUILLANTON, Président, à l’audience publique du 12 Novembre 2008, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTE :

S.A.R.L. LE VAL BLANC

Z.A. de la Hallerais

XXX

représentée par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoués

assistée de Maître ABOUL, avocat

INTIMÉ :

Monsieur B X

XXX

XXX

représenté par la SCP JEAN LOUP F & E F, avoués

assisté de M^e DEBROISE, avocat

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 août 2006, Monsieur X a cédé à la SARL LE VAL BLANC un fonds de commerce hôtel restaurant bar connu sous l’enseigne 'le relais le VAL BLANC’ et sis ZA de la Hallerais à VERN SUR SEICHE.

L’entrée en jouissance et le début d’activité du cessionnaire étaient prévus pour le 1^er septembre 2006.

Dans la première quinzaine de septembre 2006, la SARL LE VAL BLANC apprenait à la suite des nombreuses plaintes des clients que les chambres de l’hôtel qu’elle venait d’acquérir étaient infestées par des punaises de lit.

Afin de pallier rapidement à ce désagrément, cette société a procédé elle-même à l’aspiration de produits contre ces insectes.

Cette infection faisant obstacle, selon elle, à l’exploitation du fonds de commerce, la SARL LE VAL BLANC a par exploit en date du 6 novembre 2006 fait assigner Mr X devant le Tribunal de commerce de RENNES afin de voir mettre en oeuvre la garantie de celui-ci au titre des vices cachés et par suite sa condamnation à lui verser les sommes de :

—  86.779,54 euros correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices,

—  421,70 euros correspondant aux travaux réalisés par la société GDS,

—  964,29 euros par jour au titre de la perte d’exploitation subie à compter de la découverte du vice et jusqu’à réalisation effective des travaux.

La SARL LE VAL BLANC a relevé appel du jugement rendu le 11 octobre 2007 par le Tribunal de commerce de RENNES, qui a :

— débouté la société LE VAL BLANC de sa demande en restitution d’une somme hors taxe de 86.779,54 euros sur le prix de cession correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ;

— débouté la société LE VAL BLANC de sa demande de percevoir une somme de 964,29 euros par jour correspondant à sa perte d’exploitation subie en raison des vices cachés, à compter de la découverte du vice le 10 septembre 2006 jusqu’à la réalisation effective des travaux nécessaires pour remédier aux vices ;

— débouté la société LE VAL BLANC de toutes ses autres demandes ;

— condamné la société LE VAL BLANC à verser à M X une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— débouté M. X du surplus de ses demandes ;

— condamné la société LE VAL BLANC aux dépens.'

La SARL LE VAL BLANC demande à la Cour de :

'- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

— dire et juger que la présence de punaises de lit au sein de l’hôtel le relais du VAL BLANC constitue un vice caché ;

— en conséquence, condamner M. X à verser à la SARL LE VAL BLANC la somme de 86.779,54 euros sur le prix de cession et correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices ;

— le condamner également à verser à la SARL LE VAL BLANC la somme de 421,70 euros au titre du traitement réalisé par la société GDS ;

— le condamner encore à payer à la SARL LE VAL BLANC la somme de 964,29 euros par jour au titre de la perte d’exploitation subie à compter de la découverte du vice soit le 10 septembre 2006 et jusqu’à réalisation effective des travaux ;

— débouter M. X de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— condamner M. X à verser à la SARL LE VAL BLANC la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— le condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, par la SCP BAZILLE Jean-Jacques, avoué.'

Monsieur B X conclut ainsi :

'- dire et juger la SARL LE VAL BLANC tant irrecevable qu’infondée en son appel ;

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 11 octobre 2007 par le Tribunal de Commerce de RENNES ;

— débouter la société LE VAL BLANC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions sur la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés ;

— condamner la société LE VAL BLANC à payer à Monsieur X la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du NCPC et aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Jean-Loup F – E F, conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC'.

Pour un plus ample exposé du litige, il est fait référence à la décision attaquée ainsi qu’aux conclusions de la SARL LE VAL BLANC en date du 21 mars 2008 et de Monsieur B X en date du 6 juin 2008.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES :

1) Sur la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés :

Considérant qu’aux termes de l’article 1641 du Code Civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avaient connus’ ;

Qu’il résulte de cet article que l’acquéreur a l’obligation de rapporter la preuve de la réunion de diverses conditions s’il veut engager la garantie du vendeur ; qu’il doit entre autre établir :

'l’existence d’un vice,

'la gravité de ce vice,

'le caractère caché du vice,

'et l’antériorité de ce vice par rapport à la vente.

Que dès lors que l’acquéreur ne remplit pas à l’une de ces conditions, sa demande en restitution d’une partie du prix de la vente sur le fondement de l’article 1641 du Code Civil ne peut prospérer ;

Considérant qu’en la matière, constituent un vice caché :

' L’anormalité affectant la chose dans sa structure,

' L’absence de qualité normale que l’on est en droit d’attendre de la chose qui en affecte alors son usage ;

Que la notion de vice caché est restrictive, et recoupe seulement les vices inhérents à la chose vendue, soit un défaut propre à la chose elle-même (CA RENNES 27 mai 2005) ;

Qu’ainsi, la jurisprudence écarte de la garantie des vices, tout défaut affectant une chose dont la cause directe et immédiate lui est extérieure (Cass. Civ. 15 nov 1988) ;

Qu’en l’espèce, le vice affectant la chose a une cause extérieure et n’est pas en lui-même inhérent à la chose, objet du contrat ;

Que le vice est en effet externe, puisque les insectes litigieux, à la différence des termites, ne sont pas produits par les boiseries (murs, moquettes), mais par des causes externes ; qu’ils sont notamment véhiculés par les clients de l’hôtel, dans leurs bagages ou vêtements ;

Que la présence de punaises est un phénomène courant dans le milieu de l’hôtellerie ; qu’il s’agit d’un risque rémanent auquel tout hôtelier doit être en mesure de faire face ;

Que les insectes sont dus à des facteurs exogènes et qu’un tel phénomène ne peut donc constituer un défaut inhérent à la chose que représente le fonds de commerce ;

Que c’est en effet dans des circonstances externes que les punaises de lit sont apportées la plupart du temps dans les hôtels ; qu’il appartient alors à l’hôtelier de faire appel immédiatement à une entreprise de nettoyage ;

Que Madame W-AA AB directrice de l’hôtel 'les loges’ de CHANTEPIE atteste que ce type de problème est fréquemment rencontré dans les hôtels : 'Les punaises de lit sont apportées dans nos établissements via des clients sous les chaussures ou dans les valises. Elles ne sortent que la nuit et seul le client peut nous avertir du problème. La solution est de faire intervenir une société pour nettoyer la chambre. Cela peut se produire dans tous les hôtels et plusieurs hôtels de RENNES et de la périphérie ont déjà connu ce fléau’ ;

Que l’origine de cette invasion imprévisible est corroborée par Madame G H, gérante de la SARL LES MARAIS, laquelle atteste que 'le phénomène des punaises de lit est connu dans notre profession. Les punaises de lit sont souvent amenées par des clients et sont découvertes d’un jour à l’autre et après avoir traité par désinsectisation, les punaises peuvent réapparaître de la même façon. Il n’est pas possible d’en prévoir l’arrivée dans nos établissements’ ;

Que l’invasion des punaises de lit ne peut donc pas être qualifiée de vice caché, mais représente un risque couru par tout hôtelier ;

Que cette analyse est corroborée par le laboratoire de la COMPAGNIE GENERALE DES BIOCODES indiquant qu’aucune obligation légale n’est mise à la charge du vendeur d’un fonds de commerce de diligenter une expertise sur la présence des punaises de lit, ni même d’en déclarer la présence, contrairement à la législation concernant certains insectes tels que les termites ;

Qu’à la suite de l’assignation délivrée et aux manquements reprochés, Monsieur X a fait une demande auprès de la COMPAGNIE GENERALE DES BIOCIDES concernant la législation des punaises ; que celle-ci lui a répondu le 11 janvier 2007 que 'à ce jour, il n’existe pas de réglementation imposant la déclaration obligatoire de l’infestation de punaises des lits, et leur présence ne pourrait pas être considérée comme un vice caché (contrairement aux termites)' ;

Que de plus, la société LE VAL BLANC laisse accroire que Monsieur X avait connaissance de ce phénomène et ne l’aurait pas délibérément révélé au cessionnaire ;

Qu’en réalité, Monsieur X n’avait pas constaté, ni eu quelque écho de la présence de punaises de lit au sein de l’hôtel les jours ou semaines précédents la cession ; que dans le cas contraire, il aurait pris toutes les mesures nécessaires à une désinsectisation totale et immédiate ;

Que les attestations des employées sur ce sujet ne peuvent être utilement retenues, puisqu’en particulier, elles ne datent pas précisément les faits relatés ; qu’en outre, celles-ci sont actuellement sous un lien de subordination vis-à-vis de Monsieur Y, gérant de la société LE VAL BLANC et qu’un doute peut être émis quant à leur objectivité ;

Que la responsabilité de M. X ne peut être retenue, en l’absence de vice caché inhérent à la chose vendue elle-même ;

Considérant que de surcroît, la société LE VAL BLANC affirmait dans son assignation du 6 novembre 2006, tout comme elle le fait actuellement, que la présence de punaises de lit fait obstacle à l’exploitation normale du fonds de commerce d’hôtellerie et constitue ainsi un vice rendant la chose impropre à son usage ;

Qu’il n’en reste pas moins que la société LE VAL BLANC continue d’exploiter son fonds de commerce d’hôtellerie depuis la connaissance du prétendu vice le 10 septembre 2006 ;

Qu’elle n’a pas pris le soin de bloquer les chambres infectées suite à la découverte des punaises de lit le 10 septembre 2006, puisqu’il ressort de l’attestation de Monsieur U V que lors de la période du SPACE à RENNES, soit du 12 au 15 septembre 2006, l’hôtel était complet, la société LE VAL BLANC ayant loué toutes les chambres de l’hôtel les jours suivants la découverte des punaises de lit ;

Que depuis cette date, nulle preuve n’est rapportée par l’appelante quant à une quelconque difficulté d’exploitation de l’hôtel ;

Que la Cour ne peut que constater qu’un usage normal a été fait du fonds de commerce d’hôtellerie ;

2) Sur l’antériorité des punaises de lit à la cession :

Considérant qu’aux termes des articles 1641 et suivants du Code Civil, les vices cachés invoqués par le cessionnaire doivent avoir une origine antérieure à la vente ;

Que la prise de jouissance des lieux a eu lieu le 1^er septembre 2006 ;

Que la première attestation, que la société LE VAL BLANC est en mesure de produire, est datée du 20 septembre 2006 et relate des événements qui se seraient passés dans la nuit du 9 au 10 septembre 2006 ; que cette attestation a été établie par Madame Z ;

Que ce n’est donc que sur les dires de Madame Z que la SARL LE VAL BLANC se fonde pour dater l’apparition des punaises de lit au début du mois de septembre ;

Que toutefois, il n’est pas contesté que Madame Z est l’amie intime de Monsieur A, gérant de la société LE VAL BLANC ; que l’objectivité et la sincérité des propos de cette dernière sont donc sujettes à caution ; qu’hormis cette attestation, aucune autre pièce n’est fournie par la SARL LE VAL BLANC pour déterminer la date précise d’apparition des punaises de lit au sein de l’établissement ; que les deux constats d’huissier de justice produits, s’ils établissent la présence de punaises dans certaines chambres, ne permettent pas de connaître la date d’apparition de ces insectes ;

Que la SARL LE VAL BLANC, toujours par l’intermédiaire des membres de son personnel, indique que l’invasion aurait commencé en août 2006, et qu’un tel phénomène aurait déjà été constaté en août 2005 ; que Monsieur X conteste formellement ces affirmations, qui ne sont démontrées par aucune pièce objective de nature à permettre de déterminer avec précision la date et la forme de contamination ;

Qu’en effet, Madame I J, employée saisonnière affectée au nettoyage des chambres, au cours des années 2002, 2003 et 2005, atteste qu’elle n’a jamais constaté la présence de punaises de lit, ni jamais entendu parlé de la présence de tels insectes par les clients ou le personnel de l’hôtel de l’époque ; qu’aucun élément objectif ne permet ainsi de dater avec certitude l’apparition du phénomène ;

Que cette datation est pourtant essentielle pour la solution du litige ;

Qu’en effet, il résulte de la documentation sur les punaises, fournie par la société appelante, que 'les punaises de lit ne peuvent pas voler, mais peuvent se laisser passivement transporter dans les vêtements ou plus généralement dans les bagages…' ;

Que dans ces conditions, la présence des punaises de lits avant la prise de jouissance des locaux ne peut être formellement admise ; que les punaises de lit ont tout aussi bien pu être apportées par les clients venus séjourner à l’hôtel après le 1^er septembre 2006, puisque c’est par le biais de clients que ces insectes sont introduits dans les hôtels ainsi qu’en attestent des professionnelles de l’hôtellerie, comme Mesdames W-AA AB et Madame G K ;

Que la date de l’invasion de punaises de lit et l’origine de leur arrivée au sein du fonds de commerce ne peuvent être déterminées de façon certaine avant la cession dudit fonds de commerce, soit lorsque Monsieur X était responsable de l’établissement ;

Que le doute subsiste quant à l’antériorité du prétendu vice ;

Qu’en tout état de cause, il appartient au demandeur, soit à la société LE VAL BLANC d’apporter la preuve certaine de cette antériorité, ce qui n’est pas le cas ;

Que Monsieur X apporte de son côté la preuve qu’il n’avait pas eu connaissance d’une quelconque invasion de punaises les jours ou semaines précédents la cession du fonds de commerce ;

Que si le Relais du VAL BLANC avait déjà eu à connaître d’un problème des punaises de lit en janvier 2005, Monsieur X avait à l’époque et conformément aux règles habituelles en la matière, fait appel à la société L M afin de procéder à la désinsectisation complète par thermonébulisation des chambres le 7 janvier 2005 (cf. attestation de L M du 12 janvier 2005 et facture du 31 janvier 2005) (pièce 6) ;

Que depuis cette intervention les punaises de lit avaient disparu ;

Que ceci est prouvé par différents témoignages de personnes résidant régulièrement à l’hôtel ;

— Monsieur U V atteste ainsi qu’il réside régulièrement à l’hôtel le Relais du VAL BLANC avec ses collègues, qu’ils louent jusque 5 chambres individuelles par semaines, et qu’ils n’ont jamais été piqués ni inquiétés par des punaises de lit, alors qu’ils ont connu 'à peu près l’ensemble des chambres de cet établissement’ ;

— Monsieur N O atteste qu’il a séjourné pour des raisons professionnelles 'deux, trois ou quatre nuits par semaines… dans l’établissement depuis plusieurs années (six à sept ans), et qu’il 'a toujours trouvé des chambres propres et bien entretenues’ ;

— Monsieur P Q atteste que 'en tant que client régulier de l’hôtel restaurant LE VAL BLANC à VERN SUR SEICHE durant la période allant de 2000 à 2006, n’avoir jamais été incommodé ou subit quelques nuisances que ce soit, par le fait d’insectes, de punaises ou autres nuisibles. De plus, pour avoir côtoyé beaucoup d’autres clients, que ce soit au restaurant ou au bar, je n’ai jamais entendu d’autres clients se plaindre de ce type de désagrément'.

— Monsieur B R séjournant dans l’établissement du 6 novembre au 9 novembre 2006, c’est-à-dire pendant l’invasion prétendue de punaises de lit atteste que 'occupant la chambre n° 28, je n’ai à aucun moment constaté la présence d’insectes ou de quelques bêtes que ce soit'. Il ajoute que ses 'séjours au relais du VAL BLANC, les années précédentes sous la direction de Monsieur X ont été très nombreux et n’ont absolument jamais été importunés par le moindre insecte'.

Qu’enfin, sous la direction de Monsieur X, l’hôtel du VAL BLANC était adhérent à l’association d’hôteliers indépendants CITOTEL, chaque membre de cette association mettant à la disposition de tous les clients un guide incluant un feuillet d’appréciation et de réclamations ;

Que chaque client peut ainsi faire part de son mécontentement ou des remarques affectant la qualité de service offert par l’hôtel ; que le directeur de l’association des Hôteliers CITOTEL atteste que l’association n’a jamais reçu de plaintes de clients pour des problèmes de punaises dans l’établissement en cause sur l’année 2006 ;

Qu’ainsi, si sous la direction de Monsieur X, l’hôtel était infecté de punaises de lit, les clients s’en seraient plaints directement, soit à Monsieur X, soit à l’association CITOTEL qui en aurait été informée ;

Qu’au vu de tous ces éléments, force est de constater l’absence de punaises de lit dans l’hôtel avant la date de cession du fonds de commerce ;

Que les attestations produites à l’appui de ses demandes par la société LE VAL BLANC ne prouvent d’aucune façon une antériorité à la cession du fonds de commerce ;

Qu’en effet, les employées actuellement sous la subordination de Monsieur A, gérant de la société LE VAL BLANC attestent que la présence de punaises a été constatée lorsqu’elles étaient employées chez Monsieur X ; que cependant, ces attestations ne mentionnent pas de date, ni même de périodes approximatives ;

Que seule Madame S T évoque une période 'il y a deux ans', qui coïncide avec la période susmentionnée par Monsieur X qui a affronté une invasion de punaises de lit en janvier 2005 et qui l’a éradiquée ; que cette attestation ne fait donc que corroborer ses dires ;

Qu’en outre, ces attestations ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Que le Tribunal de commerce a estimé à juste titre que non seulement, les acquéreurs avaient séjourné à l’hôtel au cours du mois d’août 2006 et n’avaient pas remarqué, ni été informés par le personnel ou par les clients de la présence de punaise de lits dans l’établissement, mais encore que ces insectes sont généralement apportés dans les vêtements ou les bagages des clients de sorte que la société LE VAL BLANC ne rapportait pas la preuve de la présence des insectes dans l’établissement avant la date de l’entrée en jouissance le 1^er septembre 2006 ;

Qu’il est contradictoire de soutenir à la fois que la présence des insectes était impossible à détecter au jour de la vente, tout en produisant des attestations rédigées pour les besoins de la cause mentionnant la présence d’insectes sur la période d’août à septembre 2006 ;

Que la responsabilité de Monsieur X du fait de la garantie des vices cachés du vendeur ne peut être mise en oeuvre du fait du défaut de preuve par l’acquéreur de l’antériorité du vice à la date de la cession ;

II – SUR LE PRÉJUDICE ALLÉGUÉ :

Considérant qu’en recherchant la garantie de Monsieur X sur le fondement de la théorie des vices cachés, la SARL LE VAL BLANC n’est pas en soit recevable à solliciter des dommages et intérêts complémentaires en indemnisation de ses préjudices, sauf à démontrer la mauvaise foi de Monsieur X ;

Que c’est là l’application d’un jurisprudence constante rendue en application des articles 1645 et 1646 du Code Civil ;

Qu’est considéré comme étant de mauvaise foi, le vendeur qui avait une parfaite connaissance du vice caché dont souffrait la chose vendue, au moment de la vente ;

Qu’en l’espèce, il est incontestable que Monsieur X ignorait la présence des punaises de lits, cette contamination étant intervenue postérieurement à son départ ;

Que de même, et pas plus qu’en première instance, aucun élément n’est versé aux débats de nature à démontrer que Monsieur X aurait pu connaître de la contamination ; que l’attitude de celui-ci a été par le passé sans équivoque ; que confronté à cette difficulté, il a procédé à une désinsectisation totale pour éradiquer le phénomène ; que l’immeuble était donc sain et parfaitement en état de servir à l’usage pour lequel il était destiné ;

Que la demande de la société LE VAL BLANC devra être rejetée ;

Que le Tribunal a jugé à juste titre que la société LE VAL BLANC ne rapportait pas la preuve que Monsieur X était informé de la présence des insectes dans son établissement avant la date du 1^er septembre 2006 et l’avait dissimulé aux nouveaux propriétaires ;

Considérant que le préjudice allégué n’est, en tout état de cause, pas démontré ;

Qu’en particulier, la société appelante ne justifie pas d’un préjudice certain ;

Considérant qu’il convient de confirmer le jugement déféré, l’appel pour être mal fondé étant recevable et régulier en la forme ;

Que la société appelante, qui succombe, supportera les entiers dépens ;

Que l’équité commande d’allouer à la société intimée une somme de 2 500 € en compensation de ses frais non répétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Déclare l’appel recevable ;

Confirme le jugement entrepris ;

Condamne la société LE VAL BLANC à payer à Monsieur X une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la société LE VAL BLANC aux dépens qui, pour ceux d’appel, seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rejette toute prétention autre ou contraire.

XXX