COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 519 DU 15 JUIN 2009

R.G : 05/01600

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BASSE-TERRE, décision attaquée en date du 15 Septembre 2005, enregistrée sous le n° 03/1241

APPELANT :

Monsieur I-B Z

XXX

97133 G H

Représenté par M^e Georges JULIN (TOQUE 55), avocat au barreau de GUADELOUPE

INTIMES :

Madame D F Y épouse X

XXX

97133 ST H

Représentée par M^e Vathana BOUTROY- XIENG (TOQUE 117), avocat au barreau de GUADELOUPE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Avril 2009, en audience publique, devant la cour composée de :

M. I-Luc POISOT, président de chambre,

M^me Marie-Hélène CABANNES, conseillère, rapporteur,

M^me Claire PRIGENT, conseillère.

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 JUIN 2009.

GREFFIER :

Lors des débats: M^me Murielle LOYSON, Adjointe Administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signé par M. I-Luc POISOT, président de chambre et par M^me Murielle LOYSON, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par jugement en date du 15 septembre 2005, le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :

— débouté M. I-B Z de l’ensemble de ses demandes,

— dit que l’acte de rétrocession sous seing privé en date du 05 juillet 2001 est nul et de nul effet,

— dit que les époux X sont propriétaires de la parcelle cadastrée XXX" à G-H, avec ses constructions,

— ordonné la publication de la décision à la conservation des hypothèques de Basse-Terre,

— condamné M. I-B Z à payer aux époux X:

* la somme de 609 796,06 euros outre les intérêts au taux conventionnel de 9% à compter du 10 juillet 2002 et jusqu’à parfait paiement, en remboursement du prêt consenti le 05 juillet 2001,

* la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* ordonné l’exécution provisoire de ces dispositions,

* condamné I-B Z à payer aux époux X la somme de 7000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Par déclaration remise au secrétariat-greffe de la cour d’appel le 19 septembre 2005, M. I-B Z a interjeté appel de cette décision.

L’appelant demande à la cour d’annuler le jugement entrepris pour violation de l’article 555 du code de procédure civile et de l’article 11 du même code, faisant grief à la juridiction de ne pas avoir répondu à la demande de M. Z qui offrait de démontrer par toute voie d’enquête ou de témoins, que les époux X pratiquaient une activité illicite de prêt d’argent de façon habituelle et d’avoir refusé de faire injonction à ces derniers de produire la liste des prêts d’argent qu’ils ont consentis depuis 10 ans.

Au fond, M. Z rappelle qu’il a engagé une action en justice afin de récupérer la propriété parcelle AH 722 qui a été vendue à M.et M^me X pour un prix bien inférieur à sa valeur.

Il invoque, pour ce faire, la nullité du contrat de prêt et donc la nullité des constitutions de garanties qui consistent dans un transfert fiduciaire de la propriété de la parcelle AH 722, mais également de la stipulation d’intérêts, au motif que les époux X ont effectué des opérations de banque à titre habituelle, en violation des dispositions de l’article L511-5 du Code Monétaire et Financier.

Subsidiairement, l’appelant fait valoir que la promesse de vente de la parcelle AH 722 est nulle comme constituant le premier terme d’une clause de voie parée, dont le second terme est constitué par l’acte de rétrocession du 5 juillet 2001.

Selon M. Z, la volonté des parties de réaliser, non pas un acte de vente définitif, mais seulement une garantie,est clairement exprimée dans les actes simultanés du 5 juillet 2001, d’une part un acte de réalisation de la promesse de vente pour un prix plus de dix fois inférieur à sa valeur réelle, d’autre part par un acte de rétrocession pour le montant total des trois prêts qui ont été consentis à l’emprunteur .

L’appelant précise, à l’appui de cette affirmation, qu’il attendait le règlement de l’indemnité d’assurances, suite au sinitre dont il avait été victime, et qu’ainsi il était certain de pouvoir payer ce qu’il devait aux époux X.

Or, la nullité absolue sanctionne la clause de voie parée et les actes qui en sont l’exécution.

Plus subsidiairement, M. Z demande à la cour de condamner les époux X à exécuter l’acte de rétrocession de la parcelle AH 722 et fait grief au tribunal d’avoir considéré que l’acte de rétrocession était nul pour n’avoir pas été passé en la forme authentique, alors même qu’un acte translatif de propriété immobilière non passé en la forme authentique et non publié est valable et opposable par l’une des parties à l’autre.

Selon l’appelant, c’est à tort que le tribunal a considéré que la commune intention des parties avait varié dans le temps, alors même que la volonté de vendre, puis de rétrocéder le bien simultanément, sont au contraire complémentaires et indissociables, et s’est également à tort qu’il a été jugé que l’acte de vente en date du 20 juillet 2001 annulait l’acte de rétrocession en date du 5 juillet 2001, alors même que la renonciation ne se présume pas.

En outre, M. Z fait valoir que l’acte de rétrocession n’est pas susceptible de résolution pour défaut de paiement du prix d’achat, dès lors qu’il offre de payer la somme de 14 000 000,00 francs soit 2 134 287,00 euros, montant du prix de la rétrocession.

A titre infiniment subsidiaire, l’appelant demande à la cour de prononcer la nullité de l’acte de vente en date du 20 juillet 2001 pour vileté du prix, le bien vendu ayant une valeur dix fois supérieure à celle stipulée au contrat de vente.

Il est ainsi demandé à la cour, d’annuler le jugement querellé et statuant à nouveau :

— d’annuler trois prêts qui ont été consentis par M.et M^me X et I-B Z en application des dispositions de l’article L511-5 du code monétaire et financier,

en conséquence :

— de dire et juger que sont nuls et de nul effet les quatre actes subséquents qui avaient pour objet de constituer une garantie en propriété sur la parcelle cadastrée AH 722 ,

— de dire et juger que les stipulations d’intérêts insérées dans chacun des actes de prêt sont nulles et non avenues,

— de dire et juger que les sommes payées par M. Z à M.et M^me X s’imputeront sur le capital reçu dont il leur est redevable,

subsidiairement:

— de dire et juger que :

*l’acte authentique de promesse de vente du 31 juillet 1998,

* l’acte de réalisation de la promesse du 5 juillet 2001,

* l’acte de rétrocession du 5 juillet 2001,

* l’acte authentique de vente du 20 juillet 2001,

constituent une convention de voie parée nulle d’une nullité absolue, et d’annuler en conséquence tous ces actes,

plus subsidiairement:

— de faire injonction aux époux X de produire la liste des prêts d’argent qu’ils ont consentis depuis dix ans, dont quatorze consentis entre 1996 et 1998,

— d’autoriser M. Z à rapporter la preuve, tant par titres que par témoins, que les époux X effectuent depuis au moins dix ans à G-H, à titre habituel, des opérations de banque, en accordant plusieurs prêts d’argent à intérêts de 8 à 10% l’an,

encore plus subsidiairement :

— de condamner M. et M^me X à exécuter l’acte de rétrocession de la parcelle AH 722 en date du 5 juillet 2001 en contre partie de ce qui leur est dû,

à titre infiniment subsidiaire:

— d’annuler l’acte du 20 juillet 2001 pour vileté du prix,

en tout état de cause:

— de donner acte à M. I-B Z de ce qu’il offre de payer aux époux X ce qu’il leur doit une fois els comptes arrêtés par l’expert dont la désignation est demandée,

— de donner acte à M. I-B Z de ce qu’il offre de consigner la somme de 2 134 287 € entre les mains de tel séquestre qu’il plaira à la cour de désigner,

— de dire et juger qu’en raison du refus des époux X de signer l’acte authentique de rétrocession de la parcelle AH 722, l’arrêt à intervenir vaudra acte translatif de propriété de la parcelle AH 722 au profit de M. I-B Z et sera publié en tant que tel à la conservation des hypothèques de Basse-Terre,

— de débouter les époux X de leur demande de dommages et intérêts,

— de les condamner au paiement de 100 000 euros de dommages et intérêts pour privation de jouissance de la parcelle AH 722,

— de désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission d’arrêter les comptes entre les parties,

— de condamner les intimés au paiement d’une indemnité de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître JULIN avocat.

M. C X est décédé le XXX, laissant pour héritière, sa veuve, M^me D Y, commune en biens universellement, l’instance étant dés lors reprise au nom de M. C X par M^me D Y veuve X.

M^me Y fait valoir que l’appelant ne rapporte pas la preuve d’un exercice illégal de la profession de banquier et qu’au demeurant, le monopole bancaire n’a pas pour objet la protection des intérêts individuels, de sorte que les contrats de prêt qui seraient conclus en violation du monopole bancaire n’ont pas à être annulés à la demande d’un cocontractant civil.

L’intimée sollicite :

— la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris,

— que M. Z soit débouté de sa demande en nullité de la vente intervenue le 20 juillet 2001, ainsi que de sa demande en nullité des prêts consentis,

— qu’il soit jugé que l’acte de rétrocession est nul et de nul effet, et que les époux X sont propriétaires de la parcelle AH n°722 sise lieudit « Flamands » à G-H, avec ses constructions,

— que soit ordonné la publication de la décision à intervenir aux hypothèques,

— que M. Z soit condamné à payer à M^me X la somme de 609 796,209 euros avec intérêts au taux conventionnel à compter du 10 juillet 2002, ainsi qu’au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, et de la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens.

SUR CE

Sur la demande en nullité du jugement pour violation des articles 11 et 555 du code de procédure civile

Attendu que l’appelant fait grief au jugement de ne pas avoir répondu à sa demande visant à ce qu’il soit fait injonction aux époux X de produire la liste des prêts d’argent qu’ils ont consentis depuis dix ans, ainsi qu’à la demande visant à être autorisé à rapporter, tant par titre que par témoins, la preuve que les époux X effectuent depuis au moins dix ans à G-H, à titre habituel, de nombreux prêts d’argent, exerçant ainsi illégalement la profession de banquier ;

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance ;

Qu’en l’espèce, l’appelant tente d’inverser la charge de la preuve, lorsqu’il sollicite la communication, par les intimés, de moyens de preuve qu’il lui appartient d’apporter ;

Que s’agissant de l’autorisation de produire des témoignages ou titres à l’appui de son affirmation selon laquelle il existe de nombreux prêts souscrits par les époux X en violation du droit bancaire, le tribunal a parfaitement répondu à cette demande en considérant, par des motifs pertinents qui méritent adoption, que l’appelant avait tout loisir de mettre à profit le délai pendant lequel la procédure n’était pas clôturée, pour produire tout moyen de preuve ou pour faire toute demande utile au juge de la mise en état ;

Que l’octroi de nouveaux délais aux fins de rapporter la preuve du fait allégué alors même que la procédure est clôturée, n’aurait fait que retarder inutilement l’issue du procès ;

Que la demande en nullité du jugement pour violation des articles 11 et 555 du code de procédure civile n’est pas fondée ;

Sur la nullité de l’acte de prêt

Attendu que M. Z fait valoir que les époux X, sans avoir la qualité d’établissement de crédit, pratiquent les prêts aux particuliers de façon habituelle en violation des dispositions de l’article L511-5 du code monétaire et financier qui dispose qu'« il est interdit à toute personne autre qu’un établissement de crédit d’effectuer les opérations de banque »;

Attendu que M^me X réplique que l’exercice illégal de la profession de banquier ne porte atteinte qu’à l’intérêt général et à celui de la profession de banquier;

Que dés lors, un cocontractant civil ne peut solliciter l’annulation d’un prêt en violation du monopole bancaire;

Attendu que le fait d’avoir consenti plusieurs prêts à un même particulier ne saurait caractériser l’exercice illégal de la profession de banquier ;

Que le caractère habituel des opérations de banque effectuées par des personnes non agrées suppose la recherche de clientèle, l’article L 545 du code monétaire et financier ayant pour objet de réprimer les prêteurs se présentant comme des professionnels auprès de plusieurs emprunteurs professionnels ;

Attendu qu’hormis les trois prêts objets du présent litige et destinés tous trois à financer les travaux de reconstruction de l’hôtel appartenant à M. Z, l’appelant ne rapporte pas la preuve de ce que les époux X pratiquait le prêt d’argent de façon habituelle, recherchant de la clientèle sur l’île de G-H ;

Que les attestations communiquées aux débats font état de faits imprécis (attestation M. AUBIN) ainsi que de faits qui ne sont pas étayés par des documents, alors même que le rédacteur de l’attestation aurait été caution d’un prêt qu’il dénonce (M. BAJOLLE) ;

Que l’une des attestations émane de Maître A notaire dont l’impartialité ne peut qu’être mise en doute compte tenu de ce qu’il est le rédacteur des actes de prêts passés en la forme authentique ;

Attendu que de même, le jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 05 juin 2003 dont il est fait état ne permet pas d’asseoir l’affirmation selon laquelle les époux X ont consenti de nombreux prêts , les juges ayant au demeurant relevé qu’ « il est inopérant de prétendre que les époux X exerçaient de manière illicite l’activité de prêteurs de deniers alors que le simple fait pour un particulier de consentir sur ses propres deniers de manière répétée des prêts successifs à une personne avec laquelle elle entretient des relations de proximité dans l’objectif de lui permettre de mener à bien ne opération immobilière personnelle est insuffisant pour caractériser le caractère habituel des opérations de banque alléguées » ;

Attendu qu’au regard de ces éléments, le moyen tiré de la nullité des contrats de prêts consentis en violation du droit bancaire n’est pas fondé ;

Sur la demande de nullité du transfert de propriété de la parcelle AH 722

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 1156 du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral du terme ;

Attendu qu’aux termes d’un acte reçu par Maître E A, notaire associé les 19 septembre et 26 octobre 1996, les époux X ont consenti à M. Z un prêt d’un montant de six millions de francs stipulé remboursable dans un délai de cinq ans, avec intérêts au taux de 8,80% l’an ;

Qu’aux termes d’un acte en date du 31 juillet 1998, les époux X prêtait à M. Z un prêt de quatre millions de francs remboursable dans un délai de trois ans, avec intérêts au taux de 8,80% l’an ;

Attendu qu’au terme d’un acte reçu par Maître E A, le 31 juillet 1998, M. Z a conféré aux époux X qui ont accepté sans prendre l’engagement d’acheter, la faculté d’acquérir si bon leur semble, une parcelle de terrain située à G-H, lieudit « FLAMANDS » d’une contenance de 15 a 77 ca, cadastrée XXX et les constructions en cours d’achèvement sur la dite parcelle, à usage d’hôtel , la vente devant se réaliser pour un prix principal de dix millions de francs ;

Qu’il était prévu à l’acte que la réalisation de la promesse pouvait être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 31 décembre 2001 ;

Attendu que le 05 juillet 2001, M. Z a signé une reconnaissance de dette selon laquelle il reconnaît devoir la somme

de quatre millions de francs aux époux X remboursable au plus tard le 5 janvier 2004, avec intérêts au taux de 9% ;

Que le même jour, les parties ont conclu un acte de rétrocession au terme duquel, les consorts X rétrocède le bien objet de la promesse unilatérale de vente à M. Z qui doit en avoir la jouissance immédiate, la vente étant consentie et acceptée moyennant le prix principal hors taxe de 14 000 000 francs ;

Attendu que les époux X ont levé l’option et que par acte authentique en date du 20 juillet 2001, la promesse de vente a été réalisée ;

Attendu que le fait que le bien immobilier objet de l’acte authentique de vente en date du 05 juillet 2001 ait été vendu au prix de dix millions de francs, ce qui correspond au montant des deux prêts consentis le 19 septembre 1996 et le 31 juillet 1998, ne saurait démontrer, contrairement à l’affirmation de l’appelant, que le bien objet de la vente a été donné en garantie du prix et devait nécessairement être rétrocédé à l’emprunteur après le remboursement du prêt ;

Qu’au contraire, il est expressément précisé à l’acte de vente, que d’un commun accord des parties, le prix de vente demeure compensé avec pareille somme représentant le montant cumulé des deux prêts consentis par les époux X ;

Attendu que si les parties ont pu prévoir la rétrocession du bien, après remboursement du crédit, par acte de rétrocession en date du 05 juillet 2001, la chronologie des faits démontre qu’à la signature de l’acte authentique de vente, le 20 juillet 2001, les parties ont clairement exprimé leur volonté d’une part de procéder à la vente définitive du bien objet de la promesse unilatérale de vente, d’autre part, de compenser le remboursement des deux premiers prêts, par la vente du bien ;

Qu’il leur appartenait, dans le cas contraire, de faire mention de cette volonté de rétrocession après remboursement du prêt ;

Que tel n’est pas le cas ;

Attendu que le fait de compenser une créance par la vente d’un bien immobilier ne saurait être assimilé à un détournement de la procédure de saisie immobilière ;

Que la demande visant à voir annuler le transfert de propriété n’est pas fondée ;

Attendu que la volonté des parties étant clairement exprimée par le dernier acte conclu à savoir l’acte de réalisation de la promesse de vente en date du 20 juillet 2001, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que la vente est parfaite et que les époux X sont propriétaires de la parcelle objet de la promesse de vente ;

Attendu que l’appelant fait valoir que le bien immobilier a été vendu pour la somme de dix millions de francs, soit 1 524 490 € ;

Qu’il avait en réalité une valeur au dernier trimestre 1998 de 16 700 000 ,00 € ;

Qu’il produit, à l’appui de son affirmation, une attestation émanant d’un expert immobilier, M. LOHEAC, qui a estimé la valeur du bien, précisant qu’au dernier trimestre 2007, il avait une valeur de 17 570 000,00 € ;

Que l’intimée soutient que M. NEMEGEYEI a acheté la parcelle, en 1996 pour le prix de 2 500 000,00 francs, soit 381 122,54 € ;

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 1676 du code civil, la demande en nullité d’une vente pour cause de lésion de plus des sept douzièmes, dans le prix d’un immeuble, n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente ;

Que la demande en nullité de la vente pour vileté du prix, introduite pour la première fois devant la cour d’appel, soit plus de deux années après la vente en date du 20 juillet 2001, doit être déclarée forclose ;

Sur validité de l’acte de rétrocession

Attendu que s’il est exact, que l’acte de rétrocession en date du 05 juillet 2001 fait suite à la reconnaissance de dette signée le même jour par les parties , ainsi qu’à la promesse unilatérale de vente en date du 31 juillet 1998, il découle de ce qui précède, comme parfaitement analysé par le tribunal, qu’en son dernier état, la volonté des parties était que les époux X deviennent propriétaires de la parcelle, en compensation du principal des deux premiers prêts consenti, tel qu’exprimé aux termes de l’acte notarié en date du 20 juillet 2001 ;

Attendu qu’en outre, M. Z ne conteste pas ne pas avoir respecté ses obligations découlant de l’acte de rétrocession dont il invoque la validité, puisqu’il n’a pas remboursé les prêts dans les délais prévus par les parties ;

Qu’ainsi M. Z, ne peut se prévaloir d’un acte de rétrocession dépourvu de toute valeur ;

Sur les demandes en paiement des époux X et la demande de dommages et intérêts

Attendu que sur ces points, c’est par des motifs pertinents qui méritent adoption, que le tribunal a jugé qu’il reste dû aux époux X, le capital et les intérêts du prêt en date du 05 juillet 2001, soit la somme de quatre millions de francs soit de 609 796,06 €, outre les intérêts au taux de 9% à compter du 10 juillet 2002 ;

Que compte tenu de la perte de jouissance du bien immobilier par les époux X, ils peuvent prétendre à une indemnité forfaitaire en réparation de leur préjudice, à hauteur de 50 000,00 € ;

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement frappé d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne M. I-B Z au paiement d’une indemnité de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. I-B Z au paiement des entiers dépens.

Et ont signé le présent arrêt.

La greffière, Le président.