4^e Chambre

ARRÊT N°556

R.G : 14/03678

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseiller,

Assesseur : Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,

GREFFIER :

M^me E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2017, devant Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Décembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur G X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles FRIANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

SARL CABINET IMMOBILIER Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

SAS B-CAMUS immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 411 777 071, exerçant sous l’enseigne CABINET B, dont le siège social est situé, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean DOUCET de la SELARL C.V.S., Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e François- Xavier MICHEL de la SELARL C.V.S., Postulant, avocat au barreau de RENNES

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur X est propriétaire d’un appartement sis […], situé au 4^e étage de l’immeuble.

Cet appartement est géré par le cabinet Y en vertu d’un mandat en date du 1^er octobre 1995.

En août 2008, un dégât des eaux a eu lieu dans cet appartement, loué à l’époque à monsieur Z. Ce dernier a quitté les lieux courant février 2009 en raison d’une mutation professionnelle et l’appartement n’a pas été reloué avant de nombreux mois (22 mois) .

Le remplacement de la tuyauterie n’a été effectué qu’en octobre 2009 et les travaux de reprise dans l’appartement n’ont été exécutés qu’en décembre 2010.

Par acte d’huissier en date du 30 novembre 2011, monsieur X a fait assigner la société Cabinet Y ainsi que la société Cabinet B, en qualité de syndic, devant le tribunal d’instance de NANTES.

Par jugement en date du 27 janvier 2014 le tribunal d’instance de NANTES a:

— débouté monsieur X de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la SARL Cabinet Y et la SARL Cabinet B du surplus de leurs demandes;

— condamné monsieur X aux dépens;

— condamné monsieur X à payer à la SARL Cabinet Y la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné monsieur X à payer à la SARL Cabinet B une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 28 avril 2014.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2017.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 9 août 2016 de monsieur X qui demande à la cour de :

Vu les articles 1147 et 1382 du code civil

— infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Nantes en date du 27 janvier 2014;

— condamner in solidum la SARL Cabinet Y et la SARL Cabinet B à payer à monsieur X la somme de 8 690 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter de l’assignation;

— condamner in solidum la SARL Cabinet Y et la SARL Cabinet B à payer à monsieur X la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner in solidum la SARL Cabinet Y et la SARL Cabinet HEMONen tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’argumentation de monsieur X est pour l’essentiel la suivante :

— après le dégât des eaux survenu en août 2008, et la coupure d’alimentation en eau en janvier 2009, il appartenait au cabinet B, en sa qualité de syndic, de faire toutes diligences pour remédier aux désordres,

— or, la réparation de la fuite et le rétablissement de l’alimentation en eau n’ont été effectifs qu’en octobre 2009, alors que la réfection de l’appartement n’est intervenue qu’en décembre 2010 ;

— le Cabinet Y était tenu de faire toute diligence pour que l’appartement puisse être reloué le plus rapidement possible. Il a été passif pendant 18 mois, de telle sorte que sa responsabilité est également engagée.

— monsieur X a subi un préjudice puisqu’en l’absence d’eau et compte tenu des dégâts occasionnés par les infiltration, l’appartement ne pouvait être mis en location. Il n’a pas pu percevoir de loyers pendant 22 mois.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 14 août 2014 de la société B-CAMUS qui demande à la cour de :

Vu l’article 1382 du code civil

A titre principal,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu le 27 janvier 2014 par le tribunal d’instance de NANTES ;

En conséquence,

— débouter purement et simplement monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

A titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions l’indemnité qui viendrait à être allouée à monsieur X ;

— condamner le Cabinet Y à garantir intégralement le Cabinet B des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre;

En tout état de cause,

— condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, monsieur X et le Cabinet Y à payer au Cabinet B une somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, monsieur X et le Cabinet Y aux entiers dépens.

La société B-CAMUS soutient pour l’essentiel que :

— il est surprenant que le syndicat des copropriétaires ne soit pas à la cause.

— il n’est pas établi que les dégâts des eaux trouveraient leur origine dans un défaut ou un désordre affectant les parties communes. Il n’y a pas de lien de causalité entre le préjudice dont se prévaut monsieur X et la prétendue faute du syndic.

— le syndic ne peut agir que sur les parties communes, or les dégâts des eaux n’ont pas pour origine une partie commune.

— monsieur X ne rapporte pas l’existence d’une faute commise par le syndic.

— monsieur X ne justifie pas avoir fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

— le syndic ne peut être tenu responsable du retard dans la réalisation des travaux d’embellissement dans l’appartement X .

— le cabinet Y devra sa garantie en ce qu’il n’a accompli aucun acte positif tel que la recherche de l’origine des infiltrations, les déclarations de sinistre.

Vu les conclusions en date du 16 septembre 2014 de la SARL Cabinet Y qui demande à la cour de :

Vu les articles 1992 et suivants du code civil

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d’instance de NANTES du 27 janvier 2014;

— en tant que de besoin : dire le cabinet B mal fondé en son appel en garantie et l’en débouter;

Additant au jugement,

— condamner G X à payer au cabinet Y la somme de 1 800 € pour ses frais de défense en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— le condamner aux dépens.

Le Cabinet Y fait essentiellement plaider que :

— dès qu’il a été informé du dégât des eaux il a demandé à l’occupant de remplir un constat qui n’a pas été fait.

— seul le syndic avait vocation à assurer l’entretien et la réparation de la canalisation commune.

— en sa qualité de gestionnaire de l’appartement, il n’avait aucun moyen de contraindre un copropriétaire tiers et son locataire à effectuer des travaux empêchant les infiltrations, ni de contraindre le syndic à rétablir l’alimentation en eau.

— une fois l’alimentation en eau revenue dans l’appartement, rien n’empêchait la location de l’appartement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande principale de monsieur X

Il n’est pas discuté que la responsabilité du cabinet Y est recherchée sur le fondement contractuelle des articles 1991 et suivants du code civil et que la responsabilité du cabinet B est recherchée sur le fondement de l’article 1382 du même code.

Pour rappel préalable :

— suivant contrat en date du 1^er octobre 1995, monsieur G X a donné un mandat de gestion à monsieur A du cabinet Y, pour un appartement situé à […] (4^e étage) ; monsieur X a mis fin à ce mandat par lettre adressée le 16 juillet 2010 ;

— la SAS société B-CAMUS, exerçant sous l’enseigne Cabinet B, assure les fonctions de syndic de la copropriété de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement susvisé ;

Il n’appartient pas à la présente juridiction de s’interroger sur les raisons et les effets de l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires.

A titre liminaire, il convient d’observer que le locataire de l’appartement de monsieur X a donné congé et a quitté les lieux le 10 février 2009 pour mutation professionnelle ; que l’état de l’appartement n’était nullement à l’origine de ce congé ; que l’appartement a été inoccupé jusqu’en juillet 2010, date à laquelle monsieur X a résilié le contrat de mandat le liant au cabinet Y ; que l’appartement a ensuite été occupé gracieusement par un membre de la famille de monsieur X.

Par ailleurs, les éléments versés aux débats font apparaître un premier sinistre dégât des eaux le 25 août 2008 , un nouveau sinistre dégât des eaux le 06 octobre 2008 (référence portée sur les courriers du cabinet d’expertise TEXA (missionné par H ASSURANCES, assureur du syndicat de copropriétaires) et enfin un sinistre du 05 novembre 2008 (selon constat amiable dressé par le syndic).

Il n’en demeure pas moins que la responsabilité du cabinet B (syndic de copropriété) et du cabinet Y (mandataire gestionnaire de l’appartement de monsieur X) est actionnée pour deux séries de fautes afférentes à deux événements différents :

— dégât des eaux survenu en août 2008

— coupure de l’alimentation en eau survenue en janvier 2009

Les fautes contractuelle pour le cabinet Y et délictuelle pour le cabinet B doivent être appréciés pour chacun de ces deux événements manifestement indépendants.

S’agissant du dégât des eaux, il a été découvert en août 2008 au niveau du plafond de l’appartement de monsieur X.

Le cabinet Y a informé immédiatement le syndic B (lettre du 27 août 2008), lequel a mandaté monsieur C puisque la fuite semblait provenir de la toiture. Un nouveau sinistre a été constaté le 6 octobre 2008 et une déclaration a été faite auprès de l’assureur de la copropriété.

En janvier 2009, l’origine de la fuite est identifiée à savoir une fissure du bac à douche de l’appartement du 5^e étage. Les travaux de réfection de ce bac à douche ont mis fin à l’origine du sinistre.

En revanche, il est acquis que la remise en état de l’appartement de monsieur X, par l’entreprise RAGUENEAU, après 3 réunions d’expertise, n’a été effective qu’en décembre 2010, et ce, après accord de l’expert assurances TEXA, le 28 octobre 2010.

Il est manifeste que ce long délai entre la survenance du sinistre et la remise en état de l’appartement de monsieur X procède de plusieurs facteurs qui se sont combinés et dont la responsabilité ne saurait être imputée au cabinet B ou au cabinet Y. En premier lieu, la difficulté à identifier l’origine des infiltrations et la nécessité de recourir à de nombreuses investigations, avec pour conséquence une impossibilité d’actionner rapidement et utilement le propriétaire responsable et son assurance ; en second lieu une succession de retards dans la prise en charge des demandes, en dépit de rappels faits par le syndic ou le cabinet Y.

De surcroît, s’agissant du dégât des eaux, le syndic ne saurait voir sa responsabilité recherchée pour un sinistre survenu dans une partie privative de l’immeuble et ayant pour origine une autre partie privative, alors même qu’il n’a pas tardé à faire procéder à la recherche de l’origine de la fuite dès qu’il en a eu connaissance.

S’agissant de la coupure d’alimentation en eau, elle est survenue fin janvier 2009.

Le syndic, immédiatement informé de cette coupure par le cabinet Y, a sollicité monsieur D afin que les travaux utiles soient réalisés.

Un rappel était adressé par le cabinet B à monsieur D le 23 avril 2009.

L’entreprise D a dressé un devis de réparation le 26 mai 2009. Ce devis a été accepté le 2 juin 2009 et l’entreprise D a procédé à la réparation utile le 23 octobre 2009, rétablissant

l’alimentation en eau.

Outre ces éléments, aux termes de motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

En conséquence, le jugement rendu le 27 janvier 2014 par le tribunal d’instance de NANTES est confirmé en toutes ses dispositions.

2) Sur les dépens et frais irrépétibles d’appel

Partie succombante, monsieur X est condamné à payer à chacune des sociétés Y et B la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X est également condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et publiquement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de NANTES le 27 janvier 2014 ;

y additant,

Condamne monsieur X à payer à la SARL CABINET Y et à la SAS Société B CAMUS, chacune la somme de 1200 euros ;

Condamne monsieur X aux entiers dépens d’appel.

Le Greffier Le Président