4^e Chambre

ARRÊT N° 457

R.G : 14/05961

LDH/ FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Juin 2017

devant Madame Hélène RAULINE et Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrats tenant seuls l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Octobre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SAS CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL – CIC

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

2 rond point des […]

[…]

Représentée par M^e Romain REVEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur C Y

né le […] à […]

Prélédan

[…]

Représenté par M^e Bruno LUCAS de la SELARL LQH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

La Commune de X

[…]

[…]

56607 X cedex

Représentée par M^e Bruno LUCAS de la SELARL LQH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT

FAITS ET PROCÉDURE

La commune de X était propriétaire de la parcelle AB 358 d’une surface de 3974 m² et de la parcelle AB 359 d’une surface de 35 m².

Madame D E veuve Y aux droits de laquelle vient Monsieur C Y était propriétaire de la parcelle cadastrée AB 159 d’une surface de 450 m² et de la parcelle AB 535 d’une surface de 4766 m².

Les biens de la commune de X et ceux de madame Y comportaient des constructions.

En vue de l’urbanisation de ces parcelles contiguës situées Impasse de la Retraite à X, un concours a été organisé.

La société Z FINANCE aux droits de laquelle vient la société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL a présenté un projet comprenant 80 logements collectifs et 13 maisons individuelles nécessitant la démolition des constructions existantes .

Aux termes de deux promesses de vente en date du 24 février 2011, la société Z a acquis, sans avoir recours à un emprunt, au prix de 997'240 €, les parcelles de Madame D Y et, au prix de 549'233 €, les parcelles de la commune de X.

Dans chacun des deux actes, l’acquéreur soumettait son engagement à une acquisition concomitante de l’ensemble des immeubles objets des deux conventions.

Les deux « compromis de vente » comportaient notamment les conditions suspensives « auxquelles seul l’acquéreur pourra renoncer » qui devaient être réalisées dans le délai de validité des compromis 'sauf à tenir compte des délai et procédures convenus' :

— une condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur d’obtention d’un permis de démolir et de construire purgé de tout recours sur une SHON constructible minimale de 6062 m² pour la réalisation d’un nombre minimum de 80 logements collectifs et de 13 maisons individuelles groupées, le dépôt de la demande de permis de construire devant intervenir dans un délai de 6 mois, c’est-à-dire avant le 24 août 2011, sous peine de caducité des compromis,

— une condition suspensive d’absence de vice ou de servitudes d’urbanisme de nature à déprécier la valeur du bien ou à nuire à son affectation,

— et une condition suspensive d’absence d’obligation de réaliser des locaux commerciaux ou des bureaux, et de réaliser plus de 20 % de logements sociaux.

En cas de réalisation des conditions suspensives, les ventes devaient être réitérées par actes authentiques au plus tard le 1^er mars 2012 en l’étude de Maître F, l’expiration de ce délai n’étend pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

Les compromis prévoyaient aussi une « clause de dédit » de 5 % du prix d’acquisition net vendeur au profit de l’acquéreur dans l’hypothèse où malgré la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, ce dernier renoncerait à acquérir.

La modification du PLU est intervenue le 15 décembre 2011 et aucune demande de permis de construire n’a été déposée par la société Z.

Par courrier du 3 mai 2012 la société Z a notifié sa renonciation aux acquisitions pour caducité des compromis en invoquant le retard occasionné par la modification tardive du PLU qui conditionnait le projet.

Madame D E veuve Y est décédée le […] laissant pour lui succéder Monsieur C Y.

Par acte d’huissier des 27 février 2013, la commune de X et Monsieur C Y ont fait assigner la SAS CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL venant aux droits de la société Z FINANCE en paiement, à titre principal, du montant des clauses de dédit figurant aux compromis, et, à titre subsidiaire, en paiement de 5 % des prix de vente à titre de dommages-intérêts.

Le CRÉDIT MUTUEL CIC a invoqué la caducité des compromis à défaut d’avoir obtenu l’autorisation d’urbanisme dans le délai contractuel.

Par jugement en date du 4 juin 2014 le tribunal de grande instance de Lorient a

— condamné CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL à payer à Monsieur C Y et à la commune de X 5 % du prix d’acquisition net vendeur, déduction faite des prêts occasionnés par les compromis de vente du 24 février 2011 ;

— dit que les intérêts courront au taux légal à compter du 27 février 2013 date de l’assignation et avec capitalisation annuelle et pour la première fois le 27 février 2014 ;

— condamné CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL à payer à Monsieur C Y et à la commune de X 2000 € x 2 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 604 19 du code de procédure civile.

La SAS CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL a interjeté appel de ce jugement le 18 juillet 2014.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2017

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 30 août 2016 de la SAS CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL qui demande à la cour de

Vu l’article 1134 du Code civil,

Vu les pièces,

Vu le Jugement du 4 juin 2014,

— Recevoir la société CM CIC IMMOBILIER, venant aux droit de la société Z

FINANCE, en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

— Dire et Juger que les conditions stipulées aux compromis (dépôt de PC dans le délai de 6 mois, soit avant le 24 août 2011) n’ont pas pu être réalisées ;

— Dire et Juger qu’il ne peut être opposé à la société Z FINANCE un quelconque grief tenant à la défaillance de ces conditions suspensives ;

— Dire et Juger que la société Z FINANCE n’a jamais renoncé, ni expressément, ni implicitement, à invoquer le bénéfice de la caducité des compromis du fait de la défaillance des conditions suspensives ;

— Constater que la faculté pour la société Z FINANCE d’invoquer, « si elle le désire », la caducité n’était contractuellement limitée par aucun délai ;

— Dire et Juger que les compromis sont caducs depuis le 24 août 2011 ;

En conséquence:

— Confirmer le Jugement du 4 juin 2014 en ce qu’il a jugé « qu’il ne peut être oppose à Z un quelconque grief tenant a l’absence de dépôt de sa demande de permis de construire dans le délai initial de 6 mois » ;

— Réformer le Jugement du 4 juin 2014 pour le surplus ;

En tant que de besoin:

— Débouter la Commune de X et Monsieur Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant infondées en droit et en fait ;

En toutes hypothèses:

— Condamner in solidum la Commune de X et Monsieur Y à payer a CM-CIC

IMMOBILIER la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

L’argumentation de la SAS CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL est pour l’essentiel la suivante :

— la demande de permis de construire devait être déposée avant le 24 août 2011, délai spécifique convenus par les parties pour la réalisation de la condition suspensive ; aucune demande de permis de construire n’ayant pu être déposé avant cette date, le compromis est caduc pour défaillance de cette condition pour une raison extérieure aux parties ; pour la réalisation du projet prévu aux compromis, le PLU devait être modifié tant en ce qui concerne la hauteur maximum des constructions autorisées qu’en ce qui concerne le sort d’un 'emplacement réservé’ ; la condition suspensive d’obtention du permis de construire implique nécessairement la modification du PLU par la Commune venderesse ; toute demande de permis de construire déposée par la société Z se serait heurtée à un refus en l’absence de la modification indispensable du PLU pour la réalisation du projet prévu aux compromis ; cette modification n’est intervenue que postérieurement au 24 août 2011 ;

— aucun permis de démolir et de construire purgé de tout vice n’a pu être obtenu avant le 1^er mars 2012, les compromis étant caducs depuis le 24 août 2011 ;

— la société Z n’était pas contractuellement tenue d’invoquer immédiatement la caducité des compromis, la condition suspensive d’obtention du permis de construire stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur prévoyant seulement qu’il peut s’en prévaloir au nom, s’il le désire à n’importe quel moment comme elle la fait le 3 mai 2012 ; la société Z n’a renoncé ni au bénéfice des conditions suspensives, ni à invoquer la caducité des compromis ; ainsi que l’indique le notaire dans son courriel du 5 avril 2012, les parties ont engagé de nouveaux pourparlers pour négocier de nouveaux compromis à des conditions différentes puisque les compromis initiaux étaient irrévocablement caducs depuis le 24 août 2011 ; en tout état de cause, la poursuite de négociations en dehors des conditions de l’acte initial après l’acquisition de la caducité ne peut avoir pour effet de ressusciter le contrat caduc

— aucun grief ne pouvant être fait à la société Z pour n’avoir pas déposé de demande de permis de construire dans le délai de 6 mois, le tribunal aurait dû en déduire la caducité du compromis depuis le 24 août 2011 ;

— le 10 octobre 2011, la société Z pouvait encore légitimement penser qu’avant le 1^er mars 2012, la modification du PLU lui permettrait d’obtenir un permis de construire purger de tout recours puisque le conseil municipal a modifié le PLU le 1^er juin 2011 en ce qui concerne la hauteur maximum des constructions ; cependant, la modification indispensable du PLU réduisant la surface de l'« emplacement réservé » n’est intervenue que le 15 décembre 2016 interdisant à la société Z, compte tenu des délais légaux, d’espérer obtenir un permis purgé de tout recours au plus tard le 1^er mars 2012 ; l’obligation de modifier le PLU résulte d’une erreur du tracé du mail piétonnier indépendante de la volonté de la société Z ;

— la condition suspensive d’absence de réalisation de plus de 20 % de logements sociaux n’était pas réalisée au 1^er mars 2012 compte tenu du courrier du 22 décembre 2011 de la commune de X exigeant « au moins 25 % de logements sociaux » ;

— le non-respect du délai fixé pour le dépôt du permis de construire (24 août 2011), et de celui pour obtenir un permis purgé de tout recours (1^er mars 2012) n’est pas imputable à la société Z ;

— le projet contractuel de la société Z ne pouvait être modifié pour s’adapter au PLU existant au risque de rompre son équilibre économique et financier et un permis de concert modificatif portant sur de graves non-conformités aux règles d’urbanisme s’applicable n’aurait permis de régulariser ni la hauteur des bâtiments ni le nombre de logements prévus en violation du PLU ;

— la caducité des compromis depuis le 24 août 2011 interdit l’application de l’indemnité contractuelle de dédit ; en tout état de cause, les vendeurs n’ont subi aucun préjudice puisqu’ils ont cédé peu de temps après leur terrain un autre promoteur.

Vu les conclusions en date du 17 mai 2017 de la commune de X et de Monsieur C Y qui demandent à la cour de

— Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel et des écritures de CM CIC

IMMOBILIER venant au droit d’Z ;

— Dire la contestation du jugement élevée par Z non fondée et l’en débouter.

— Dire que les contrats de vente sous conditions suspensives n’ont pas été frappés de caducité.

— Dire que le courrier d’Z du 3 mai 2012 s’analyse en une rupture des contrats de vente sous conditions suspensives ;

— Condamner CM CIC Immobilier à verser à chacun des vendeurs le montant de la clause de dédit soit 49 862 € à monsieur Y et 27 461 € à la Commune de X (production 2) ;

Subsidiairement,

— Dire que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire purgé de tous recours a défailli du fait de la Société Z et condamner CM CIC Immobilier à verser à chacun des vendeurs des dommages et intérêts d’un montant équivalent à 5% du prix de vente convenu, soit 49 862 € à monsieur Y et 27 461 € à la Commune de X ;

Plus subsidiairement encore,

— Dire qu’Z a poursuivi de mauvaise foi des pourparlers du mois d’août 2011 au mois de mai 2012 et, sur le fondement de l’ancien article 1382 du Code Civil, condamner CM CIC Immobilier à verser à monsieur Y 49 862 € et à la Commune de X 27 461 €.

— Dire que ces condamnations pécuniaires, quel que soit le fondement retenu, porteront intérêt

au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2012, jusqu’à parfait

paiement et dire et y avoir lieu à application des dispositions de l’Article 1343-2 du Code Civil à chaque date anniversaire de cette mise en demeure jusqu’à parfait paiement ;

— Condamner CM CIC Immobilier à verser à chacun des requérants 7 000 euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner CM CIC Immobilier en tous les frais et dépens de première instance et d’appel.

La commune de X et Monsieur C Y soutiennent pour l’essentiel que :

— après avoir absorbé la société Z, la SAS CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL a résilié les contrats de vente conclus par cette dernière pour insuffisance de rentabilité économique ;

— Z a remporté le concours pour avoir conçu un projet en fonction des règles d’urbanisme et du PLU en vigueur à X et n’a inclus dans les compromis aucune condition suspensive relative à une modification du PLU ;

— le projet était réalisable sans modification du PLU ; en application de l’article R.123-10 du code de l’urbanisme, la société Z aurait pu demander à la Commune de classer dans son domaine public le mail piétonnier et les voies créées sur la zone aménagée sans avoir à solliciter la modification du PLU ; elle n’a présenté aucune demande en ce sens ; la société Z aurait pu déposer une demande de permis de construire parallèlement à une demande de modification du PLU, le délai d’instruction du permis de construire étant au plus de 6 mois ;

— la condition suspensive d’absence de réalisation de plus de 20 % de logements sociaux était réalisée puisque le nouveau plan local de l’habitat applicable au 1^er janvier 2012 n’entraînait aucune contrainte supplémentaire par rapport à la proportion antérieure de 20 % ; en tout état de cause, le plan local de l’habitat n’est pas intégré au PLU et n’a pas de force obligatoire ;

— l’article 1178 du Code civil ancien est opposable à la société Z qui a choisi de ne pas remplir l’obligation qu’elle avait librement souscrite de dépôt d’une demande de permis de construire dans un délai de 6 mois ;

— la société Z a manifesté sans ambiguïté sa renonciation à la caducité ; cette caducité n’intervient pas de plein droit mais uniquement si l’acquéreur s’en prévaut en la demandant ; entre le 25 août 2011 le 12 mai 2012, la société Z a choisi de ne pas se prévaloir de la caducité ; elle a poursuivi le projet d’acquisition des terrains comme le prouve sa demande de déménagement adressé le 10 octobre 2011 à Monsieur Y en vue du début des travaux de démolition en mai 2012 ; au 10 octobre 2011, les délais invoqués par la société Z elle-même ne lui permettait plus d’obtenir le 1^er mars 2012 un permis de construire purger de tous recours avant la date convenue pour la réitération de la vente ; elle a ainsi renoncé de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive ; le 8 novembre 2011 elle a demandé au notaire de poursuivre la procédure en vue de la purge du droit de

préemption ; la société Z aurait pu déposer une demande de permis de construire à partir du 15 décembre 2011 même si elle ne pouvait obtenir ce permis purgé de tous recours avant la date du 1^er mars 2012 qui ne constituait pas un terme extinctif ; l’architecte de l’opération indique avoir reçu pour mission de déposer le permis de construire avant la fin de l’année 2011 et s’être rendu le 16 décembre 2011 chez Monsieur Y avec un représentant de la société Z pour la mise au point du projet en prévision du dépôt du permis de construire ;

— le courrier de Maître F du 5 avril 2012 ne fait que proposer à la société Z, avec des clauses pénales d’un montant supérieur à celui des premières conventions, de contractualiser la prolongation du délai de réitération des ventes qu’elle a demandée ; cette proposition n’implique pas la reconnaissance de la caducité des compromis de vente initiaux puisque la date d’expiration du délai pour signer l’acte authentique n’est que constitutif du point de départ à partir duquel il peut être demandé l’exécution forcée de ces contrats après accomplissement des conditions suspensives ;

— en l’absence de caducité des conventions, la société Z est tenue de la clause de dédit de 5 % du prix convenu pour la vente des immeubles ; le préjudice des intimés est incontestable en raison de l’immobilisation des immeubles au profit d’un acquéreur qui n’avait pas recours à un prêt et ne fixait aucune condition de pré-commercialisation ; après avoir obtenu satisfaction par la libération des lieux de Monsieur Y, par l’obtention de la purge du droit de préemption de la commune et par la participation des vendeurs à diverses réunions préalables au dépôt du permis de construire avant la fin décembre 2011, la société Z a abusivement rompu les pourparlers quand lui a été proposée la réitération des conventions avec un terme différent et des pénalités financières augmentées ; les intimés ont donc droit à des dommages-intérêts à hauteur de 5 % du prix de vente convenu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité des compromis de vente au 24 août 2011

La société CRÉDIT MUTUEL CIC venant aux droits de la société Z soutient que les compromis de vente sont caducs depuis le 24 août 2011 puisqu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas déposé une demande de permis de construire avant cette date.

Les promesses synallagmatiques de vente du 24 février 2011 prévoient une condition suspensive relative au permis de construire.

Cependant, si la condition d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur qui, en cas de défaillance non fautive, a seul qualité pour s’en prévaloir s’il le désire, l’obligation contractuelle de déposer une demande de permis de construire avant le 24 août 2011 ne peut qu’avoir été stipulée dans l’intérêt des vendeurs qui seuls peuvent s’en prévaloir puisqu’à défaut il s’agirait d’une condition purement potestative en l’absence de toute référence à la modification du plan local d’urbanisme.

La société Z qui ne conteste pas n’avoir déposé aucune demande de permis de construire avant de notifier aux vendeurs, le 3 mai 2012, sa renonciation à la réitération authentique de la vente doit donc rapporter la preuve des circonstances qui lui ont interdit de s’acquitter de son obligation dans le délai contractuel.

Elle soutient que le projet immobilier contractuellement défini ne pouvait être réalisé sans la modification du PLU de la commune de X en ce qui concerne la hauteur maximum des constructions autorisées et le sort d’un « emplacement réservé ».

Les vendeurs intimés font à juste titre observer qu’il appartenait à la société Z de définir le projet constructif qui lui a permis d’être retenue sur concours en prenant en compte les règles d’urbanisme en vigueur à X et qu’elle n’a pas souhaité voir insérer dans les actes litigieux, à titre de condition suspensive, la modification du PLU sans laquelle elle affirme aujourd’hui que son projet était irréalisable.

Cependant, la commune de X et Monsieur Y ont accepté de vendre leurs terrains à la société Z sur la base de son projet constructif en pleine connaissance du PLU et ils ne contestent pas que la hauteur maximum des constructions autorisées ne permettait pas à l’acquéreur d’obtenir le permis de construire sans la modification préalable du PLU qui est intervenue le 01 juin 2011.

Par ailleurs, il résulte du courrier de Maître F en date du 29 février 2012 que le dépôt du permis de construire était aussi conditionné par une autre modification du PLU puisqu’une erreur matérielle du tracé du mail piétonnier avait été commise.

Cette dernière modification n’est intervenue que le 15 décembre 2011.

Ainsi, la non réalisation de la condition suspensive de dépôt du permis de construire avant le 24 août 2011 n’est pas imputable à la société Z puisqu’une demande de permis de construire déposée avant le 15 décembre 2011 sans modification préalable du PLU était vouée à un échec certain.

Il ne peut pas utilement être imputé à faute à la société Z de n’avoir pas déposé une demande de permis de construire avant d’avoir la certitude de la modification du PLU.

Par ailleurs, les intimés soutiennent à tort que la société Z aurait dû présenter à la Commune une demande aux fins de classement dans son domaine public du mail piétonnier et des voies créées sur la zone aménagée. En effet, la preuve n’est pas rapportée qu’une telle demande aurait permis de façon certaine la délivrance du permis de construire sans modification préalable du PLU. Par ailleurs, rien ne permet d’affirmer que la commune aurait accepté cette demande.

La cour approuve donc le premier juge d’avoir estimé qu’il ne peut être opposé à la société Z un quelconque grief tenant à l’absence de dépôt de sa demande de permis de construire dans le délai contractuel.

La condition suspensive de dépôt d’une demande de permis de construire dans un délai de six mois à compter de la signature des compromis de vente ayant été souscrite dans l’intérêt des vendeurs, eux seuls pourraient se prévaloir de sa défaillance, ce qu’ils ne peuvent faire puisque cette défaillance n’est pas imputable à la société Z.

Cependant, pour les motifs exposés ci-dessous, cette société ne peut invoquer la caducité à compter du 24 août 2011 puisqu’elle a implicitement mais sans ambiguïté accepté de proroger la condition suspensive et renoncé à se prévaloir de sa défaillance au 24 août 2011.

Sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire

Dans les compromis de vente, les parties ont inséré une condition suspensive dans l’intérêt exclusif de la société Z qui a seule qualité pour se prévaloir de sa défaillance, aux termes de laquelle elle devra obtenir « un permis de démolir et de construire purgé de tous recours et de tous retraits autorisant la réalisation d’une surface hors 'uvre nette constructible minimale de 6062 m² pour la réalisation d’un nombre minimum de quatre-vingt logements collectifs et treize maisons individuelles groupées. »

Au paragraphe « RÉITÉRATION AUTHENTIQUE » des promesse synallagmatique de vente, il est précisé que « les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte de délais de procédures spécifiques convenus. »

S’agissant de la condition d’obtention d’un permis de construire, aucun délai spécifique n’est prévu et sa réalisation ou sa défaillance doit être examinée à la date du 1^er mars 2012 fixée par les parties pour la date limite de réitération des ventes par actes authentiques.

La société Z invoque la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire purgé de tous recours et la caducité consécutive des compromis au motif que, compte tenu de la tardiveté de la modification du PLU, elle n’a pas déposé de demande de permis de construire puisqu’il lui était impossible d’obtenir un tel permis purgé de tout recours avant le 2 mars 2012.

La commune de X et Monsieur Y affirment que la défaillance de cette condition suspensive est imputable à la société Z qui a renoncé de façon implicite mais non ambiguë à s’en prévaloir.

Il n’est pas contesté que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours a défailli puisque la société Z n’a déposé aucune demande de permis de construire auprès de la Commune.

De la lecture d’un courriel du 10 octobre 2011 et de son courrier du même jour à Monsieur Y , il se déduit que la société Z poursuivait à cette date, de façon certaine, la réalisation du projet immobilier contractuel compte tenu de la modification du PLU qui devait intervenir courant décembre 2011 et qu’elle considérait que la réitération authentique des ventes aurait lieu comme prévu au plus tard le 1^er mars 2012.

A cette date, elle continuait en effet son travail sur les plans des « Jardins de Kerdano » et demandait à Monsieur C Y de prendre ses dispositions pour déménager au plus tard le 30 avril 2012 en motivant ainsi cette demande: « conformément à la promesse de vente qui nous lie, nous serons dans la mesure d’entreprendre les travaux de démolition à compter de mai 2012 ».

Un mois plus tard, le 8 novembre 2011, la société Z persistait dans sa volonté de mener à bien son projet immobilier puisqu’elle confirmait sa demande de purge du droit de préemption en réponse à la demande du notaire qui s’interrogeait sur l’opportunité de cette démarche « dans la mesure où le permis n’est pas encore déposé. »

Or, malgré la modification du PLU en date du 15 décembre 2011, la société Z n’a déposé aucune demande de permis de construire alors qu’aucun obstacle urbanistique ne s’y opposait plus.

Elle ne peut utilement soutenir y avoir renoncé en raison de l’impossibilité d’obtenir ce permis purgé de tout recours avant le 2 mars 2012 alors qu’il résulte de la sommation interpellative du 15 octobre 2012 adressée à Monsieur G H, maître d''uvre choisi par elle, qu’elle avait donné à ce dernier pour mission de déposer un permis de construire avant la fin de l’année 2011 et, pour cela, de rencontrer Monsieur Y le 16 décembre 2011 pour une « dernière mise au point sur le projet en prévision du dépôt du permis de construire. »

En posant, à l’égard des acquéreurs, en octobre, novembre et décembre 2011, des actes positifs visant à finaliser son projet immobilier en sachant que, compte tenu du délai minimum de six mois nécessaire à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, les actes authentiques de vente ne pourraient être passés avant le 1^er mars 2012 , la société Z a marqué sa décision de prolonger au-delà de cette date le délai de validité des promesses synallagmatiques, et de renoncer de façon implicite, non équivoque et définitive à se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive stipulée dans son intérêt.

Dans ces conditions, la commune de X et Monsieur Y étaient en droit d’exiger de la société Z qu’elle respecte son engagement de déposer un permis de construire fin décembre 2011 ainsi que celui d'« aller jusqu’au bout du dossier » pris lors de la présentation de son projet en mairie de X. C’est cette exigence qui a été rappelée à la société Z par courrier de Maître F en date du 29 février 2012 qui n’a suscité de sa part aucune réaction défavorable .

Au contraire, la société appelante a participé à une réunion en mairie tenue le 4 avril 2012 à l’issue de laquelle a été convenu, comme le prouve le courriel non contesté du notaire en date du 5 avril 2012, que seraient conclus deux nouveaux compromis de vente au même prix que les précédents prévoyant le dépôt de permis de construire au plus tard fin septembre 2012 et une réitération authentique au plus tard fin mars 2013 avec fixation d’une nouvelle clause de dédit.

Il résulte de ce qui précède d’une part que l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du permis de construire purgé de tous recours n’a pas été empêché par la société Z puisque le dépôt d’un permis de construire fin décembre 2011 ne lui aurait pas permis de réaliser cette condition avant le 1^er mars 2012, que la société Z a cependant renoncé à se prévaloir de la défaillance de cette condition en s’engageant à déposer un permis de construire fin décembre 2011, et que les parties ont ainsi décidé de maintenir les effets de leurs promesses synallagmatiques de vente au-delà du 1^er mars 2012 sans toutefois aménager les effets de la condition suspensive de dépôt du permis de construire et de sa défaillance éventuelle après cette date qui était stipulée comme non extinctive et permettant donc la réalisation postérieure de la condition litigieuse.

Le courrier adressé le 3 mai 2012 à Maître F permet de considérer comme certain le fait que la société Z ne déposerait aucune demande de permis de construire et qu’en conséquence la condition suspensive ne serait pas levée en dépit de son engagement de le faire pris depuis fin décembre 2011.

En conséquence, c’est à bon droit que, en application de l’article 1178 ancien du Code civil alors applicable au litige, les premiers juges ont considéré que cette condition est réputée accomplie puisque la société Z en a empêché l’accomplissement.

Au surplus, la cour relève que la société Z, outre qu’elle invoque à tort la caducité des compromis à compter du 24 août 2011, fait aussi valoir son impossibilité de concrétiser son projet immobilier en raison de la sensible dégradation du marché immobilier et des évolutions réglementaires défavorables qui ne peuvent l’exonérer de ses obligations contractuelles.

Ces motifs extra contractuels ne sauraient justifier le non-respect de ses engagements.

Sur les demandes présentées par la commune de X et Monsieur Y

La commune de X et Monsieur Y demandent la condamnation de la société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL venant aux droits de la société Z au paiement du montant de la 'clause de dédit’ prévue aux compromis.

Les actes du 24 février 2011 prévoient que si le défaut de réitération authentique des ventes provient de la défaillance de l’acquéreur, ce dernier devra au vendeur « le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, déduction faite des frais de celle-ci. »

C’est à raison que le tribunal, faisant une exacte appréciation des dispositions contractuelles, a considéré que la clause pénale est identique à la clause de dédit de 5 % du prix d’acquisition net vendeur figurant aux promesses synallagmatiques de vente.

Par cette clause pénale, la société Z a accepté, par avance, d’indemniser les vendeurs à hauteur de 5 % du prix d’acquisition en cas de défaillance, par sa faute, de la condition suspensive relative au permis de construire.

Cette clause pénale n’apparaît pas manifestement excessive, étant observé que, pendant plusieurs mois, la société Z a convaincu les intimés de sa ferme intention de finaliser le projet immobilier en exigeant d’eux des actes permettant cette finalisation et qu’elle leur a causé, par le non respect de ses engagements, un préjudice indéniable.

La cour condamnera la société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL venant aux droits de la société Z à payer à la commune de X la somme de 27'461 € sous déduction des frais de la vente et à Monsieur C Y celle de 49'862 € sous la même déduction.

Sur les autres demandes

En l’absence de demande, et donc d’obtention, d’un permis de construire, la société Z ne peut invoquer la défaillance de la condition relative aux logements sociaux, cette condition étant ainsi rédigée : « que le permis de construire obtenu n’exige pas la réalisation de plus de 20 % de logements sociaux. »

Par ailleurs, il convient de relever d’une part que le Plan Local de l’Habitat n’est pas inclus dans le PLU et ne peut donc constituer un obstacle à la délivrance du permis de construire et d’autre part que ce PLH ne fixe qu’une tendance « vers 25 % de logements locatifs publics ».

Au surplus, le courrier du maire de X en date du 22 décembre 2011 propose de ne pas appliquer le nouveau PLH qui prévoit cette tendance.

La société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL, partie perdante, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non répétibles de procédure d’appel, à chacun des intimés, la somme de 3000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

DÉCLARE recevable la société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL venant aux droits de la société Z ;

CONFIRME le jugement rendu le 4 juin 2014 par le tribunal grande instance de Lorient SAUF À PRÉCISER que la société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL venant aux droits de la société Z est condamnée, avec les intérêts et la capitalisation prévus au jugement confirmé, à payer à la commune de X la somme de 27'461 € sous déduction des frais occasionnés par l’acte du 24 février 2011 et à Monsieur C Y celle de 49'862 € sous la même déduction ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE la société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL venant aux droits de la société Z de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL venant aux droits de la société Z, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non répétibles de procédure d’appel, à payer à la commune de X la somme de 3000 € et la même somme à Monsieur C Y ;

DÉBOUTE la commune de X et Monsieur C Y de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société CM-CIC IMMOBILIER – GROUPE CREDIT MUTUEL venant aux droits de la société Z au paiement des entiers dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,