COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU MIXTE

(Expertise)

DU 05 DECEMBRE 2024

mm

N° 2024/ 398

Rôle N° RG 21/11905 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5VM

S.C.I. LA COLOMBIERE

C/

[G] [U]

[X] [H] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO

SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 27 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01118.

APPELANTE

S.C.I. LA COLOMBIERE dont le siège social est [Adresse 9] – [Localité 12], représentée par sa gérante en exercice, Madame [N] [Y]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Monsieur [G] [U]

emeurant [Adresse 8] – [Localité 12]

représenté par la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame [X] [H] épouse [U]

demeurant [Adresse 8] – [Localité 12]

représentée par la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

[X] et [G] [U], ci-après les époux [U], sont propriétaires depuis le 09 mars 2001 d’une maison située à [Localité 12], [Adresse 8], cadastrée section BI numéro [Cadastre 5], dénommée [Adresse 15].

Ils ont pour voisin la SCI LA COLOMBIÈRE, propriétaire de la parcelle cadastrée section BI numéro [Cadastre 4] qui se trouve au Nord-Ouest de la propriété des demandeurs au [Adresse 9], et copropriétaire de la parcelle contiguë BI n° [Cadastre 7] qui dépend de l’ ensemble immobilier « [Adresse 13] » sis aux [Adresse 10] et [Adresse 11].

La gérante de la SCI LA COLOMBIERE, [N] [Y], a obtenu le 15 juin 2011 un permis de construire délivré par le Maire de [Localité 12] ( permis n° 06 029 10 0170), en vue de l’exécution des travaux suivants :

' Rénovation de la villa existante avec création d’une grande terrasse sur deux niveaux et d’un local poubelle,

' Construction d’une piscine de 40 m² et d’un ' Pool house ' en limite des deux propriétés, d’une surface de 62,7 m², sur chacun des deux niveaux.

Se plaignant d’un trouble anormal de voisinage, les époux [U] ont, par acte d’huissier de justice signi’é le 4 mars 2019, assigné la SCI LA COLOMBIERE devant le tribunal judiciaire de Grasse, pour demander, en l’état de leurs dernières conclusions, sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage, de :

Condamner la SCI LA COLOMBIERE à payer aux demandeurs la somme de CENT VINGT MILLE euros (120 000,00 €) à titre de dommages et intérêts

La condamner à payer 8000,00 euros au titre de l’ article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La débouter de toutes ses demandes reconventionnelles.

Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs ont fait valoir que :

' Le pool house autorisé par le permis de construire et son deuxième modi’catif affecte directement et très lourdement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de leur propriété, tant depuis le jardin que depuis l’ intérieur de leur maison ; cette construction quali’ée de « pool house » a été édi’ée alors que la piscine dont elle était supposée être l’annexe n’a jamais été construite. Rien ne s’oppose à ce que cette annexe devienne une maison d’habitation ;

' Cette situation a commencé avec un état de chantier permanent depuis le premier terrassement en mars 2013 et perdurera puisque, selon le permis de construire, le toit-terrasse du pool house doit être végétalisé ;

' Le pool house porte très fortement atteinte à la vue et constitue un préjudice esthétique manifeste ; provoquant un étouffement des arbres en limite de propriété, coté [U], le pool house les privant de lumière et d’espace à leur pied et en hauteur ;

' Le pool house engendre une perte de luminosité et d’ensoleillement de la propriété [U] ;

' Cette perte de lumière sera encore plus conséquente lorsque la végétalisation du toit-terrasse du pool house prévue dans les permis de construire sera réalisée ;

' La création d’une servitude de tour d’échelle s’est imposée aux époux [U] du fait de l’implantation de ce nouveau bâtiment en limite de leur propriété, ce qui constitue une servitude nouvelle qui n’ existait pas lors de leur acquisition du bien ;

' Le pool house entraîne une perte vénale évidente et conséquente de la propriété [U] dont la maison date de 1954, du fait de la présence du pool house en limite, aux lieu et place des arbres d’origine et de la création d’une servitude de tour d’échelle.

' La SCI LA COLOMBIERE a été déboutée de sa demande d’ élagage et d’abattage des arbres en limite par ordonnance du 29 mars 2017, et n’a pas fait appel de cette ordonnance.

La SCI LA COLOMBIERE a demandé au tribunal :

A titre principal

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu l’ absence de trouble anormal de voisinage subi du fait de la SCI LA COLOMBIERE par les époux [U], de :

Les voir déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

Vu l’ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du11 juillet 2018 et l’arrêt de la Cour d’Appel d’ Aix-En-Provence du 10 octobre 2019,

Voir rétracter par le Juge du fond ces deux décisions provisoires,

Vu la Jurisprudence en matière de servitude de tour d’échelle,

Vu les travaux nécessaires de 'nition (et notamment d’ imperméabilisation) du bâtiment de la SCI LA COLOMBIERE construit en limite de propriété de Monsieur et Madame [U] accessible pour partie uniquement par leur propriété,

Voir autoriser la concluante, éventuellement assistée de la force publique, d’un serrurier ou d’un Huissier à pénétrer ou faire pénétrer toute entreprise mandatée par elle sous son entière responsabilité chez Monsieur et Madame [U] a’n de procéder auxdits travaux et pour cela, si nécessaire, à ses frais d’enlever tous déchets, végétaux, détritus et remplacer tous arbrisseaux: ou arbres qu 'elle serait amenée à enlever dans la limite de l’article 671 du Code civil, s’agissant d’une limite de propriété,

Voir donner acte à la concluante qu 'elle s’ engage à faire dresser un procès-verbal de constat à toutes 'ns, à ses frais,

Vu le caractère abusif de la résistance des époux [U] concernant cette application de la servitude de tour d’ échelle et vu la procédure abusive diligentée contre la concluante,

Les voir condamner à 20 000,00 euros de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil,

Voir assortir la décision à intervenir de l’ exécution provisoire,

Les voir condamner à 8000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les voir condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître E. VOIS1N-MONCHO, Avocat associé sur son offre de droit en ce compris les procès-verbaux de constat d’Huissier du 6 novembre 2017, Ier décembre 2017 et 15 janvier 2018 ainsi que tout autre constat d 'huissier rendu nécessaire par la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA COLOMBIERE a fait valoir que :

' La construction de la concluante a été validée dans le cadre de toutes les procédures administratives qui ont été diligentées contre elle par les époux [U].

' Les époux [U] n’ont perdu ni ensoleillement, ni vue sur la mer puisque le bâtiment litigieux a été construit à l’arrière de la maison sur une zone où se trouvent justement des haies particulièrement élevées.

' Le fait qu’il existe entre leur villa massive et leur limite de propriété, à l’arrière, uniquement une distance de 3 mètres, n’a rien à voir avec la construction. Cette distance de 3 mètres sépare d’ailleurs leur villa de leurs arbres, ce qui explique le sentiment d’étouffement allégué par les époux [U].

' Les époux [U] ne fournissent aucun élément sur la valeur de leur villa avant et après la construction.

' Les époux [U] ne démontrent pas qu’il y aurait un lien de causalité entre la construction de la concluante et le préjudice qu’ils allèguent.

' La concluante n’a toujours pas pu 'nir les travaux d’ imperméabilisation du mur de sa construction qui nécessitent de passer par la propriété des époux [U].

Par jugement du 27 juillet 2021 le tribunal a :

Déclaré la SCI LA COLOMBIERE responsable du trouble anormal de voisinage subi par le fonds appartenant à [X] [H] et [G] [U] du fait de la construction par elle érigée sur son propre fonds,

Condamné la SCI LA COLOMBIERE à verser à [X] [H] et [G] [U] la somme de 20.000,00 € au titre du préjudice de jouissance

Condamné la SCI LA COLOMBIERE à verser à [X] [H] et [G] [U] la somme de 100.000,00 € en réparation de la perte de la valeur du bien

Débouté la SCI LA COLOMBIERE de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné la SCI LA COLOMBIERE à verser à [X] [H] et [G] [U] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ;

Condamné la SCI LA COLOMBIERE aux entiers dépens ;

Ordonné l’ exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens , le tribunal a notamment retenu les motifs suivants :

Sur le trouble anormal de voisinage :

' La responsabilité pour trouble anormal du voisinage existe dès la démonstration du caractère excessif des inconvénients du voisinage, sans qu’il soit nécessaire de prouver l’existence d’une faute. L’ anormalité est retenue même en 1'absence de permanence ou de durabilité du trouble.

' Les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage. Ils ne peuvent déduire l’ existence de troubles anormaux du voisinage de la seule infraction à une règle administrative sans rechercher si les troubles qui en résultent excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

' Seul le dommage anormal donne lieu à réparation, et 1'anormalité des troubles de voisinage s’apprécie en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

' La construction litigieuse a bien fait 1'objet d’ un permis de construire. Le pool house est sur deux niveaux, sous-sol et rez-de-chaussée. Cependant, en raison du dénivelé Nord-Sud du terrain, c’est un mur avec deux niveaux qui apparaît sur la face visible par les époux [U].

' De par sa hauteur et sa construction en mitoyenneté, le fonds des époux [U] subit une perte de luminosité, d’ensoleillement et d’environnement. Au lieu d’une limite de propriété boisée, se trouve un mur d’une hauteur de 5,9 mètres, de 1'ordre de la hauteur de la maison des époux [U]-[H], et situé à 3 mètres de ladite maison.

' De nombreux arbres ont été supprimés par la SCI LA COLOMBIERE qui se situaient sur sa limite séparative de propriété et qui faisaient pendant à ceux persistant dans la propriété des époux [U]-[H].

' Une perte de vue, peut être définie comme une perte du regard direct sur un élément du paysage.

' Un pool house est censé être une construction de faible importance.

' Le respect des dispositions légales ou réglementaires n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage de sorte que toute construction, même réalisée conformément à un permis de construire et aux règles d’ urbanisme, est toujours édi’ée sous réserve des droits des tiers.

' La perte importante d’ensoleillement, luminosité et d’environnement subie par le fonds des époux [U]-[H], du fait de la construction du pool house voisin, excède les limites du droit de propriété de la SCI LA COLOMBIERE.

Sur le préjudice esthétique et le préjudice de vue

' La vue directe sur une construction, qui plus est inachevée depuis mars 2013, et non une haie séparative d’ arbres, est génératrice d’un préjudice esthétique sans qu’il y ait lieu de recourir à la notion d’anomalie architecturale.

' La construction litigieuse affecte directement les conditions d’ occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que les époux [U]-[H] occupent.

En réparation de ce préjudice, il sera alloué aux époux [U]-[H] une somme de 20 000,00 euros

Sur la perte de valeur du bien

' Il n’est également pas contestable que cette énorme construction en limite de propriété cause un préjudice patrimonial aux époux [U]-[H], en ce que leur propriété n’a désormais plus la même valeur.

' Du rapport établi par [I] [A]-[F] il résulte que cette perte de valeur est de 1'ordre de l00.000,00 €. Ce montant n’est pas sérieusement contesté

' En réparation de ce préjudice, il sera alloué aux époux [U]-[H] une somme de 100.000,00 euros.

Sur la servitude de tour d’échelle

' Les demandes de rétractation tant de l’ordonnance du Président du Tribunal en date du 11 juillet 2018 que de l’ arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 10 octobre 2019 sont irrecevables ,

' La servitude de tour d’ échelle a été confirmée par la cour d’appel d’Aix-en- Provence ladite décision en date du 10 octobre 2019 est définitive. Dès lors cette demande est sans objet.

' Aucun refus des époux [U] de laisser l’usage de ce tour d’échelle n’est démontré.

Sur la résistance abusive :

La défenderesse ne démontre pas que les époux [U]'[H], aient fait preuve de malice, de mauvaise foi ou de résistance abusive grossière, de sorte que la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Par déclaration du 4 août 2021, la SCI LA COLOMBIERE a relevé appel de ce jugement .

Par ordonnance du 7 janvier 2022, le premier président de la cour d’appel d’ Aix-en-Provence a rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire formée par la SCI LA COLOMBIÈRE.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 21 octobre 2022, la demande de radiation des époux [U] a été déclarée irrecevable comme présentée hors délai.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024, l’audience étant fixée au 1er octobre 2024.

Diverses autres instances opposent par ailleurs les parties quant à la hauteur de la haie présente sur la parcelle des époux [U], en limite de leur propriété, et la hauteur de leur villa au faîtage du toit. Ces procédures sont pendantes devant la cour, la SCI LA COLOMBIERE ayant relevé appel des jugements rejetant ses prétentions à ce sujet.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 16 septembre 2024 par la SCI LA COLOMBIERE tendant à :

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 27 juillet 2021,

Infirmer ce jugement en toutes ses dispositions.

A titre principal,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu les articles 122, 123, 124, 125, 563 et 565 du Code de procédure civile,

Déclarer irrecevable l’action diligentée par les époux [U] du fait de sa tardiveté,

En tirer toutes conséquences de droit,

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu l’absence de trouble anormal de voisinage subi du fait de la SCI LA COLOMBIERE par les époux [U],

Les débouter de toute demande à ce titre et, d’une façon générale, de toute demande devant la Juridiction de Céans.

Les condamner in solidum à rembourser à la concluante toutes sommes perçues au titre de l’exécution provisoire et tous frais générés par ladite exécution provisoire et ce, en tenant compte des modalités prévues par l’ ordonnance de référé du Premier Président de la Cour qui a été saisi.

Vu le caractère abusif de la procédure diligentée,

Condamner in solidum les époux [U], à ce titre, à 15.000 € de dommages et intérêts.

A titre reconventionnel,

Vu l’ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 11 juillet 2018 et l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 10 octobre 2019,

Vu la Jurisprudence en matière de servitude de tour d’échelle,

Vu les travaux nécessaires de finition (et notamment d’imperméabilisation) du bâtiment de la SCI LA COLOMBIERE construit en limite de propriété de Monsieur et Madame [U] et accessible pour partie uniquement par leur propriété,

Autoriser la concluante éventuellement assistée de la force publique, d’un serrurier ou d’un Huissier, à pénétrer ou faire pénétrer toute entreprise mandatée par elle sous son entière responsabilité chez Monsieur et Madame [U] afin de procéder auxdits travaux et pour cela, si nécessaire, à ses frais, d’enlever tous déchets, végétaux, détritus et remplacer tous arbrisseaux ou arbres qu’elle serait amenée à enlever dans la limite de l’article 671 du Code civil, s’agissant d’une limite de propriété.

Donner acte à la concluante qu’elle s’engage à faire dresser un procès-verbal de constat à toutes fins, à ses frais.

Vu le caractère abusif et de la résistance des époux [U] concernant cette application de la servitude de tour d’échelle et vu la procédure abusive diligentée contre la concluante,

Les condamner in solidum à 20.000 € de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil.

Condamner in solidum Monsieur et Madame [U] à 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner in solidum aux entiers dépens, tant ceux de première instance que ceux d’appel, distraits au profit de Maître E. VOISIN-MONCHO, Avocat associé sur son offre de droit, en ce compris les procès-verbaux de constat d’Huissier du 6 novembre 2017, 1er décembre 2017 et 15 janvier 2018, ainsi que tout autre constat d’huissier rendu nécessaire par la présente procédure.

Vu les conclusions notifiées le 18 septembre 2024 par les époux [U] tendant à

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et admettre aux débats les présentes conclusions en réponse.

Confirmer le jugement rendu le 27 juillet 2021 en toutes ses dispositions et, y ajoutant,

Revaloriser le préjudice dû à la perte de valeur à la somme de 130 000 euros,

En conséquence,

Condamner la SCI LA COLOMBIERE à payer aux époux [U] :

o 130 000€ au titre de la perte de valeur

o 20 000€ au titre du préjudice de jouissance,

Condamner la SCI LA COLOMBIERE à régler aux époux [U] la somme de 5000€ pour procédure abusive,

Condamner la SCI LA COLOMBIERE à payer aux concluants la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

La débouter de toutes ses demandes reconventionnelles.

MOTIVATION :

Rappel sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Le 1er octobre 2024, avant l’ouverture des débats, et par mention au dossier, le président de la chambre faisant fonction de magistrat de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé une nouvelle clôture à la date de l’audience, en accord avec les parties, aucune d’entre elles ne demandant le renvoi des débats à une autre audience.

Sur la prescription de l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage :

La SCI LA COLOMBIERE invoque à hauteur d’appel la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action indemnitaire des époux [U] fondée sur le trouble anormal de voisinage aux motifs :

' qu’il s’agit d’une action personnelle et non réelle, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ;

' que l’exploit introductif d’instance est du 4 mars 2019 ;

' que la construction litigieuse a été faite en vertu d’un permis de construire du 15 juin 2011, plus de cinq ans avant l’exploit au fond des époux [U]. La SCI LA COLOMBIERE rappelle à cet égard tous les recours intentés par les intimés depuis le 27 juin 2011, date du recours gracieux contre le permis de construire obtenu par l’appelante, et le recours du 3 mars 2016 devant le tribunal administratif de Nice qui s’est conclu par une décision de rejet le 30 octobre 2018. Elle rappelle que par ordonnance du 2 mai 2013, sur la demande en suspension des travaux formée par les époux [U] , le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a dit n’y avoir lieu à référé et a invité les époux [U], sans équivoque, à intenter une action sur le fond.

Les époux [U] répliquent que le moyen est irrecevable car nouveau. Toutefois, il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, mais d’une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, laquelle peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement, comme le prévoit l’article 123 du code de procédure civile. En la matière, aucune disposition n’interdit au défendeur de soulever la prescription de l’action, pour la première fois en appel.

Sur l’absence de prescription de leur action, les époux [U] soutiennent qu’ avant la réalisation effective des travaux, il leur était impossible de saisir le juge du fond, car les troubles anormaux du voisinage n’étaient pas encore caractérisés et n’existaient pas. C’est d’ailleurs ce qu’avait jugé le juge des référés dans son ordonnance du 2 mai 2013 pour rejeter leur demande de suspension des travaux.

Ils ajoutent que les travaux de construction n’ont pas débuté en 2011, mais mi mars 2014 soit bien après un premier terrassement effectué fin mars début avril 2013.

En l’espèce, les époux [U] se plaignent d’un trouble anormal de voisinage consécutif à l’édification du bâtiment du pool house sur la parcelle BI n° 3 propriété de la SCI LA COLOMBIERE.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de Maître [T] , du 20 janvier 2014, qu’à cette date les fondations du pool house n’avaient pas été coulées, seul le terrassement étant réalisé. Le bâtiment n’était pas sorti de terre.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de visite de chantier établi par Madame [Z] , agent assermenté du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 12] qu’à la date du 21 mars 2014 le montage des murs du futur pool house avait débuté. L’ouvrage n’était donc ni hors d’air ni hors d’eau .

Selon les photographies annexées au procès verbal de constat d’huissier du 27 octobre 2015 de Maître [B], établi à la demande de l’appelante, l’ouvrage n’était pas achevé, les travaux étant toujours en cours notamment au niveau du toit terrasse.

Ainsi, les époux [U] ne pouvaient prendre la mesure réelle du trouble qu’ à partir de l’achèvement du gros 'uvre de l’ouvrage. Il s’ensuit que leur action, introduite par assignation du 4 mars 2019, moins de 5 ans à compter du début du montage des murs du pool house n’est pas prescrite.

Sur le trouble anormal de voisinage :

Dans ses écritures, la SCI LA COLOMBIERE prétend se placer sur le terrain de l’absence de faute ou de carence de sa part. Elle fait valoir notamment les arguments suivants :

' La construction a été validée dans le cadre de toutes les procédures administratives. Elle est parfaitement légale, comme l’atteste le certificat de conformité délivré par le Maire de [Localité 12], la ville n’ayant pas remis en cause la construction qui est conforme aux règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune.

' Les époux [U] sont animés par une agressivité et une intention de nuire, allant jusqu’à prétendre que la construction aurait généré des fissures chez eux , ce qui les a conduits à saisir en 2016 le juge des référés pour obtenir la désignation d’un expert, en la personne de M [E], qui exclura tout lien entre la construction du pool house et les fissures décrites.

' Ce n’est qu’après cette vaine tentative qu’ils ont engagé l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage en se plaignant de la trop grande promiscuité générée par la construction incriminée.

' Or, ils habitent une villa extrêmement massive avec un jardin de petite taille, et de nombreuses villas en voisinage, puisque faisant partie d’un lotissement. Leur villa a d’ailleurs été surélevée en toute illégalité, en violation d’une servitude de vue.

' Ils n’ont perdu ni vue sur la mer, ni ensoleillement, puisque le bâtiment litigieux a été construit à l’arrière de la maison, au Nord de leur villa sur une zone où se trouvent des haies particulièrement élevées violant l’article 671 du code civil.

' Les époux [U] ne voient donc pas le bâtiment depuis chez eux, bâtiment qui ne provoque d’ailleurs aucune nuisance.

' Une distance de trois mètres sépare leur villa de leurs arbres, ce qui explique le sentiment d’étouffement allégué par les intimés.

' Les nuisances sont en réalité dues à la végétation non entretenue présente sur le fonds des époux [U] à proximité de la limite séparative.

' Ces arbres non entretenus génèrent des préjudices pour la concluante .

' le problème esthétique invoqué par les époux [U] vient de leur refus de laisser jouer la servitude de tour d’échelle et de permettre à la concluante d’accéder à leur parcelle pour terminer les travaux de crépis du mur. Une fois ce crépis posé, il n’y aura aucun préjudice esthétique.

' Contrairement à ce qu’ affirment les intimés, il n’ y a pas d’atteinte à leur intimité puisqu’il n’existe aucune fenêtre à l’arrière du pool house, ni aucune perte d’ ensoleillement, compte tenu de la présence d’un écran végétal qui préexistait.

' Le passage entre leur maison et la limite de propriété est d’ailleurs très étroit et naturellement sombre. Aucune pièce à vivre ou chambre ne se trouve de ce côté.

Les époux [U] répliquent que :

' La théorie du trouble anormal du voisinage échappe aux principes qui fondent la responsabilité civile de droit commun, de sorte que la victime du trouble n’a pas à établir l’ existence d’une faute à la charge du propriétaire du fonds voisin.

' Le trouble ne se déduit pas de la seule violation d’une norme ou d’une prescription.

' le trouble doit être persistant ou récurrent.

' en second lieu , il doit être grave dans les circonstances considérées de temps et de lieu.

' Il a ainsi été jugé qu’un mur de quatre mètres et présentant une façade brute en moellons de couleur grise crée un trouble esthétique et cause une perte d’ensoleillement; de même pour l’implantation d’ un immeuble de plusieurs étages trop proche de la villa voisine, la privant de lumière.

' En construisant un pool house aux dimensions particulièrement disproportionnées pour une annexe, à seulement 3 mètres de la maison des concluants, la SCI LA COLOMBIERE a commis un abus de droit, alors qu’une autre implantation était tout à fait possible.

' Les dimensions du pool house, près de 6 m de haut sur 16,5 mètres de long et 3,5 à 4 m de large, sont disproportionnées par rapport à l’objet du bâtiment et à la maison des concluants.

' Cette énorme annexe est implantée le long de la clôture mitoyenne, à 3 mètres de la maison des intimés , mais à 9 mètres du bassin qui tient lieu de piscine et à 23 mètres de la villa LA COLOMBIERE.

' La SCI LA COLOMBIERE a délibérément accolé l’ouvrage aux 25 arbres plantés en limite de la propriété [U] tout en sachant que ces plantations constituent un obstacle à la servitude de tour d’échelle.

' Il résulte de cette implantation une perte de jouissance et d’intimité, le pool house offrant de multiples vues sur la propriété des concluants depuis le toit terrasse ou depuis la double porte fenêtre Est du niveau inférieur équipée de vitres sans tain, ou encore depuis les fenêtres latérales Est et Ouest de l’étage du pool house.

' Depuis mars 2013, les époux [U] ont subi de nombreuses nuisances dues à la proximité des travaux sans qu’aucune protection n’ait jamais été proposée aux concluants : bruits, chocs et vibrations instances, très souvent insupportables, dus aux travaux et aux machines mises en 'uvre ; interférences des ouvriers sur la propriété des concluants ; poussières et mauvaises odeurs ; chutes de morceaux de béton , de gravats et d’outils sur leur fonds ; branches de leurs arbres cassées etc.

'Les concluants ont également subi une perte totale d’intimité durant les travaux, due au passage de nombreux « tâcherons » logés depuis mars 2018 dans des caravanes visibles directement depuis la propriété des concluants.

' La durée des travaux est telle que la mesure des inconvénients de voisinage que l’on doit normalement accepter est ici dépassée.

' le pool house est en outre à l’origine d’un préjudice de vue et d’un préjudice esthétique manifestes : privation de l’environnement d’origine fortement végétalisé et remplacement par un environnement exclusivement minéral, « hideux » vu de la propriété des époux [U], le pool house ressemblant à un blockhaus en totale inadéquation avec les maisons provençales voisines.

' La réalisation d’un mur géant de parpaings à l’état brut de près de 6 mètres de haut crée une sensation d’enfermement et occulte les six fenêtres Nord de la maison [U], offrant la vision quotidienne à travers ces fenêtres d’un mur de parpaings bruts à trois mètres de distance.

' L’ augmentation notable des surfaces imperméabilisées entraîne un risque accru d’écoulement des eaux pluviales vers la maison des concluants.

' La présence du mur étouffe et dégrade les arbres situés en limite, côté propriété [U], par la privation de lumière et d’espace à leur pied et en hauteur, ce que confirme dans son rapport du 12 juillet 2024 l’expert judiciaire désigné par la cour d’appel d’Aix en Provence, chargé d’ évaluer l’âge des arbres implantés sur la propriété [U], dans une autre instance opposant les parties (RG 20-00250).

'Le pool house occulte le soleil en milieu et fin d’après-midi qui éclairait la façade côté Nord et le jardin côté Est, ainsi que la lumière réfléchie en provenance du terrain Sud de la propriété de la SCI LA COLOMBIERE , d’où une perte conséquente de lumière à travers les six fenêtres Nord de la maison [U].

' La construction du pool house en limite Sud de la propriété de l’appelante, sans retrait par rapport à la limite séparative, a pour conséquence d’imposer aux concluants une servitude de tour d’échelle.

Aux termes de l’ article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

En l’ espèce, les intimés produisent le procès-verbal de constat d’huissier du 20 septembre 2011, de Maître [T], qui montre l’état des deux propriétés l’une par rapport à l’autre avant les travaux de construction du pool house.

Il ressort de ce document que les deux propriétés étaient séparées par un muret en pierre de 50 cm de hauteur environ , surmonté d’un muret en parpaing de 40 cm de hauteur, le tout doublé d’une clôture grillagée. Au delà du mur en parpaing , le terrain de la propriété de la SCI LA COLOMBIERE est plus haut que le terrain des époux [U] , d’ environ 1 mètre sur une profondeur d’ 1mètre 50, avant de s’élever en pente jusqu’au niveau de la terrasse et des jardins de la villa voisine.

Il ressort des photographies jointes à ce procès-verbal que le grillage est bordé, du côté de la propriété des époux [U], par une haie de cyprès espacés d’environ 1mètre et dont les branches basses sont clairsemées.

L’huissier relève qu’à 17h45, « ce jour ensoleillé », le soleil éclaire le pignon Nord Ouest de la maison des requérants de même que l’ intérieur des pièces du rez-de-chaussée et de l’étage donnant à l’Ouest. Ce phénomène est notamment visible sur les clichés de la page 7 du constat et, pour l’étage, sur les pages 8 et 9. La pénétration des rayons du soleil à l’intérieur des pièces, au travers des fenêtres et fenestrons, est notamment visible sur les clichés des pages 10 à 11 et ne concerne pas uniquement les pièces annexes ( salle de bains , WC , cuisine) mais également la pièce de vie du salon. La vue offerte sur la propriété de la SCI LA COLOMBIERE est constituée par une espace paysager végétalisé, avec en arrière plan la façade Sud de la villa de l’appelante.

Le certificat d’ expertise immobilière en date du 12 février 2019, établi par Madame [A]-[F] à la demande des intimés, contient en page 8 une photographie prise après la construction du pool house qui permet d’appréhender la hauteur du nouveau bâtiment et sa proximité par rapport à la villa des époux [U]. La distance entre les deux façades est comprise entre 3,10 mètres et 3,25 mètres ; Le mur Sud du pool house est presque aussi haut que la façade Nord de la villa des requérants, d’où la sensation d’écrasement qui ressort du volume imposant de l’ouvrage et de sa proximité avec la maison des époux [U]. Cet aspect imposant ressort tout particulièrement de la photographie de la page 8 prise au loin et également des photographies illustrant les différents constats d’huissier établis, pour l’un, le 27 octobre 2015 à la demande de la SCI LA COLOMBIERE et, pour l’autre, le 27 mai 2016 à la demande des intimés. L’on peut voir notamment sur la photographie de la page 36 de ce dernier document, l’écran minéral que constitue le mur Sud du pool house masquant le soleil sur la quasi totalité de la terrasse d’agrément Est de la [Adresse 15]. Les autres photographies annexées à ce constat, confirmées par celles prises par Madame [A], lors de sa mission d’évaluation, montrent par ailleurs une perte de luminosité au travers des ouvertures des pièces donnant sur la façade Nord, par comparaison à ce qui avait été constaté et photographié par Maître [T] en 2011, avant la construction du pool house.

La photographie prise depuis le satellite google earth ( pièce 19 des intimés), particulièrement parlante, montre l’aspect massif du pool house écrasant la [Adresse 15] et empêchant toute réverbération lumineuse dans l’espace encaissé situé entre les deux constructions. Les photographies annexés aux constats d’huissier et à la note d’expertise montent également que sur un linéaire d’environ 16 mètres et près de 6 mètres de haut, les époux [U] n’ont plus, leur haie étant clairsemée un visuel sur un espace végétalisé mais sur un mur particulièrement imposant , non encore fini, par suite du litige opposant les parties sur la servitude de tour d’échelle. A cet égard, il convient de préciser que l’autre instance pendante devant la cour porte sur le respect des distances de plantation et la prescription acquisitive de la hauteur de la haie de cyprès, depuis 30 ans, la présence de ce rideau végétal à proximité de la limite séparative constituant un obstacle à la pose d’un échafaudage pour finir le mur Sud du pool house, lui-même construit sans retrait par rapport à cette limite.

Il ressort de l’analyse de ces documents que si la construction litigieuse a bien fait l’objet d’un permis de construire initial, l’ ouvrage qualifié de pool house ne correspond pas véritablement à la définition commune qui s’attache à une telle construction qui doit rester une annexe. Si l’ouvrage comporte un sous-sol et un rez-de-chaussée, avec un toit terrasse surmonté d’un édicule, compte tenu de la déclivité du terrain de la SCI LA COLOMBIERE, c’est un mur de près de six mètres de haut qui s’offre à la vue des époux [U] à environ 3 mètres de la façade Nord de leur maison, modifiant totalement la perspective qu’ils avaient sur le fonds de leur voisin, générant une perte d’ensoleillement ou de luminosité selon la hauteur et l’inclinaison du soleil, au regard de la situation antérieure à l’édification de ce bâtiment imposant. Le caractère équivoque de la construction, au regard de sa vocation de pool house, a d’ailleurs conduit le maire de [Localité 12] à refuser le nouveau permis de construire sollicité pour le compte de la SCI LA COLOMBIERE, en 2020, en vue de travaux d’agrandissement de la villa principale, au constat notamment que dans le dossier présenté, le pool house était désigné sous le vocable de « Maison Colombier », ce qui ne correspond plus à une annexe.

Il résulte également de la présence de cet ouvrage à proximité de la maison des intimés un préjudice esthétique, conséquence du remplacement d’une vue sur des abords végétalisés et paysagers par celle d’ un mur massif de 16 mètres de long et près de six mètres de haut, non seulement depuis l’extérieur de la [Adresse 15], mais également depuis l’intérieur, au travers des fenêtres de la façade Nord, y compris depuis la pièce de vie du salon.

Au regard de la particulière gravité des conséquences induites par la proximité de cette construction massive à l’origine d’une perte d’ensoleillement et de luminosité mais aussi d’un bouleversement de l’insertion de la maison des intimés dans un environnement jusque là essentiellement végétal, auquel se substitue maintenant, au Nord, la vision d’ un mur aussi haut que la façade de la [Adresse 15], il y a lieu de considérer que le trouble dénoncé par les époux [U], sous ses multiples aspects, excède les inconvénients normaux du voisinage.

Enfin, la durée des travaux depuis le permis de construire obtenu en 2011, la démolition de parties de l’ouvrage en cours de chantier et leur reconstruction pour respecter le projet autorisé et les règles d’urbanisme, ont généré des nuisances sur plusieurs années sous forme de bruits, de poussières , de vibrations, de chutes de gravats, de perte d’intimité liée à la présence d’ ouvriers sur le chantier à proximité immédiate de la maison des intimés, nuisances qui excèdent également les inconvénients normaux du voisinage.

Le jugement est en conséquence confirmé sur l’existence du trouble anormal du voisinage.

Sur la réparation des préjudices induits par le trouble anormal de voisinage:

' Les époux [U] sollicitent en premier lieu, la réparation de leur préjudice de jouissance et d’atteinte à l’intimité de leur vie privée. Ils concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il leur a accordé une somme de 20 000,00 euros en réparation de ce chef de demande.

Ils font valoir que le pool house porte très fortement atteinte à leur vie privée, en les privant totalement de leur intimité et de la jouissance normale de leur propriété depuis plus de 10 ans, compte tenu de la durée des travaux et des différentes nuisances engendrées par le chantier, des vues créées sur le coin à vivre du jardin, notamment depuis le toit terrasse et la double porte-fenêtre Est. Ils invoquent également l’existence d’un préjudice de vue et préjudice esthétique pour les raisons précédemment examinées, à savoir la vue sur le mur imposant du pool house aux lieu et place d’une vue sur un environnement fortement végétalisé, et la perte de luminosité et d’ensoleillement liée à la proximité de cet ouvrage. Ils ajoutent que cette perte de lumière sera plus conséquente encore lorsque la végétalisation du toit terrasse du pool house, prévue dans le permis de construire, sera réalisée.

La SCI LA COLOMBIERE réplique qu’ il n’y a ni préjudice de jouissance, «  le passage n’ayant pas été touché » ni atteinte à la vie privée, en l’absence de vue sur l’arrière de la maison [U], les intimés n’ayant jamais eu de vue sur ce côté là qui ne correspond pas à l’entrée de la maison mais à son arrière ; ni de préjudice esthétique, sauf le problème du crépis qui est dû à leur refus de laisser la concluante le faire, ni de perte d’ensoleillement puisqu’ils n’ont jamais bénéficié d’ensoleillement sur cette zone qui se trouve à l’arrière de leur maison et avec des arbres qui empêchaient tout ensoleillement.

Cependant, au vu des documents et clichés photographiques précédemment examinés, il est manifeste que le mur Sud de la construction litigieuse, de 16 mètres de long et près de six mètres de haut, s’offrant à la vue des époux [U] , car implanté en limite de leur fonds et à une distance de 3 mètres de la façade Nord de leur maison, à la place d’une végétation qui n’ était pas d’une densité telle qu’elle filtrait toute lumière naturelle directe ou indirecte, est à l’origine d’un préjudice de jouissance, en ce que l’ouvrage génère une vue sur un mur massif et inesthétique et une perte de luminosité et d’ ensoleillement. A ces préjudices s’ajoutent la perte d’intimité et les diverses nuisances subies par les époux [U] du fait du chantier, et de sa durée entre les terrassements de 2013 et la reprise des travaux en 2019 après démolition partielle du sommet du pool house pour le ramener à la hauteur réglementaire.

La somme de 20 000,00 euros, arrêtée par le tribunal, réparant exactement le préjudice de jouissance subi, sous ses différents aspects, la cour confirme le jugement de ce chef.

' Les époux [U] sollicitent en second lieu la réparation de la perte de valeur vénale de leur propriété par suite de l’édification de l’ouvrage litigieux.

S’appuyant sur la note d’expertise de Madame [A] [F] du 12 février 2019 actualisée par sa note d’expertise du 9 juillet 2024, les intimés sollicitent la confirmation du jugement sur le principe de l’indemnisation de la perte de valeur vénale de leur propriété et la réévaluation de l’indemnité qui leur a été accordée qu’ils demandent de porter à la somme de 130 000,00euros.

En réplique au moyen soulevé par les appelants, tiré du caractère non contradictoire de cette expertise amiable, les époux [C] font valoir que ces deux rapports ont été soumis à la libre discussion des parties et qu’ils sont corroborés par d’autres éléments de preuve. Ils soulignent à cet égard que le tribunal a examiné l’ensemble des pièces versées aux débats et notamment les procès-verbaux de constat, qui datent d’avant et après la construction du pool house, établissant la réalité des préjudices subis par les concluants.

Les appelants contestent la force probante de ces deux notes constitutives d’un avis de valeur non contradictoire et non d’une expertise amiable, en indiquant que l’expert auquel ont été soumis des éléments partiels et partiaux a été instrumentalisé. Ils font valoir que selon la jurisprudence de la cour de cassation , même s’il est admis qu’une expertise amiable non contradictoire, régulièrement versée aux débats, ne peut être écartée, le juge doit rechercher si elle est corroborée par d’autres éléments de preuve, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Force est de constater, en effet, que l’évaluation du pourcentage de dévalorisation du bien et le prix au m² retenus par Mme [A]-[F] ne sont corroborés par aucun avis d’agence, ni autre pièce qui permettrait de confirmer la perte de valeur vénale retenue par le tribunal.

Il convient en conséquence, avant dire droit sur cette demande, d’ordonner une expertise aux frais avancés des époux [U].

Sur la demande reconventionnelle de la SCI LA COLOMBIERE concernant la servitude de tour d’échelle :

L’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle concernant la réglementation de la servitude de tour d’échelle. Elle sollicite à ce titre d’ «autoriser la concluante éventuellement assistée de la force publique, d’un serrurier ou d’un Huissier, à pénétrer ou faire pénétrer toute entreprise mandatée par elle sous son entière responsabilité chez Monsieur et Madame [U] afin de procéder auxdits travaux et pour cela, si nécessaire, à ses frais, d’enlever tous déchets, végétaux, détritus et remplacer tous arbrisseaux ou arbres qu’elle serait amenée à enlever dans la limite de l’article 671 du Code civil, s’agissant d’une limite de propriété.  ». Elle justifie cette demande par la nécessité de finir le mur Sud du pool house , ce qui ne peut se faire qu’en passant par la propriété des intimés. Elle ajoute que le bâtiment à ce jour , en l’absence de finition de ce mur n’est pas conforme à sa destination et que sa solidité est mise en péril par cette absence d’imperméabilisation. Elle expose que par ordonnance du 4 juillet 2017, non frappée d’appel, rectifiée le 18 août 2017, le juge des référés a autorisé cette servitude de tour d’échelle et en a réglé les modalités, mais que les époux [U] s’y sont opposés, ce qui a conduit la concluante à saisir de nouveau le juge des référés pour obtenir notamment le concours de la force publique, ce qui a été refusé par ordonnance de référé du 11 juillet 2018 confirmée par arrêt de la cour d’appel du 10 octobre 2019.

Elle sollicite également la somme de 20 000,00 euros en réparation du préjudice résultant de la résistance abusive des époux [U] à l’ application de la servitude de tour d’échelle.

Les époux [U] s’opposent à ces demandes en faisant valoir en premier lieu, au visa de l’article 70 du code de procédure civile, que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant . Ce lien est apprécié souverainement par les juges du fond. Ils considèrent qu’ il n’existe en l’occurrence aucun lien suffisant entre leurs demandes initiales et cette demande.

Ils s’opposent également à la demande de rétractation de l’ordonnance du 11 juillet 2018 du juge des référés et de l’arrêt confirmatif de la cour d’appel d’Aix en Provence du 10 octobre 2019 ayant dit n’y avoir lieu à référé sur les mesures urgentes sollicitées par l’ appelante, au motif de contestations sérieuses.

Ils soulignent que pour pouvoir réaliser les travaux sollicités , il faudrait supprimer 25 arbres plus que trentenaires, demande dont la SCI LA COLOMBIERE a été déboutée par ordonnance de référé du 29 mars 2017 et dont il convient de noter que la cour , à la suite de l’appel du jugement ordonnant le rabat de cette haie, a ordonné une expertise sur l’ âge des arbres en question.

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance de référé du 11 juillet 2018 et de l’arrêt du 10 octobre 2019, la cour n’est pas saisie de cette demande qui n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions de la SCI LA COLOMBIERE, de sorte qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle n’est pas tenue de l’examiner.

Les demandes de la SCI appelante de voir réglementer la servitude de tour d’échelle selon de nouvelles modalités, alors qu’elle bénéficie déjà d’une ordonnance de référé définitive ayant provisoirement autorité de la chose jugée, l’autorisant sous certaines conditions à pénétrer sur le fonds de ses voisins pour finir le mur de son bâtiment, ne se rattache pas par un lien suffisant aux demandes initiales qui concernent le trouble de voisinage, alors par ailleurs qu’une autre instance est pendante devant la cour afin de déterminer si la haie de cyprès qui selon la SCI LA COLOMBIERE fait obstacle à la pose d’un échafaudage doit être rabattue voire supprimée , ou non. Il en est de même de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’application de la servitude de tour d’échelle. En effet, l’ordonnance non frappée d’appel rendue par le juge des référés le 4 juillet 2017 et rectifiée le 18 août 2017, réglemente cette servitude et l’assortit d’une astreinte de 200 euros par jour de retard en cas de refus des époux [U] de permettre l’ accès à leur propriété. C’ est donc dans le cadre de la liquidation de l’astreinte que doit être appréciée la résistance abusive des intimés à l’application de cette servitude.

Ces demandes sont en conséquence irrecevables. Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur les demandes indemnitaires respectives des parties pour procédure abusive :

La SCI LA COLOMBIERE sollicite une somme de 15 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la procédure abusive diligentée par les époux [U].

Quant aux époux [U], ils chiffrent à la somme de 5000,00 euros le montant des dommages et intérêts réparant le préjudice résultant de ce qu’ils considèrent être le harcèlement judiciaire de la SCI LA COLOMBIERE laquelle a multiplié les procédures à leur encontre depuis 2017, en référé, puis devant la cour et le tribunal d’instance pour obtenir une servitude de tour d’échelle , la réduction de la hauteur de leur haie de cyprès et de la hauteur de leur villa.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que si est démontrée une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de cette faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce et compte tenu de l’issue du litige, il ne peut être considéré que les époux [U] ont abusé de leur droit d’agir en justice.

S’ agissant de la demande des époux [U], il n’est pas démontré que la SCI LA COLOMBIERE, même si elle succombe, ait abusé de son droit d’interjeter appel, dans une intention de nuire aux intimés ou ait agi de mauvaise foi ou avec une légèreté particulièrement blâmable. A cet égard, la multiplication des actions et recours judiciaires n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice.

Les parties sont en conséquence déboutées de leurs demandes respectives de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, la SCI LA COLOMBIERE est condamnée aux dépens et frais irrépétibles de première instance, en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Compte tenu de l’expertise ordonnée sur la perte de valeur vénale de la propriété des époux [U] la cour sursoit à statuer sur les dépens et frais irrépétibles d’appel jusqu’en fin d’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

' déclaré la SCI LA COLOMBIERE responsable du trouble anormal de voisinage subi par le fonds appartenant aux époux [U] du fait de la construction par elle érigée sur son propre fonds,

' condamné la SCI LA COLOMBIERE à verser à [X] [H] épouse [U] et [G] [U] la somme de 20 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la SCI LA COLOMBIERE de sa demande relative à la fixation des modalités d’une servitude de tour d’échelle et l’ a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive des époux [U] à l’application de cette servitude,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare la SCI LA COLOMBIERE irrecevable en ces demandes reconventionnelles

Y ajoutant,

Déboute la SCI LA COLOMBIERE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute les époux [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Sursoit à statuer sur la perte de valeur vénale de la [Adresse 15] propriété de [X] [H] épouse [U] et [G] [U],

Avant dire droit ,

Ordonne une expertise confiée à Madame [V] [L] [O]

Cabinet d’expertises immobilières et commerciales [Adresse 6]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 14]

Avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux [Adresse 15], [Adresse 8], parcelle cadastrée section BI n° [Cadastre 5], en présence des parties,

Les décrire dans leur état actuel,

Entendre les parties et se faire remettre tous documents et procéder à toutes constatations,

Evaluer la valeur du bien dénommé [Adresse 15] propriété des époux [U] au regard du marché immobilier local,

Déterminer s’il existe une perte de valeur vénale affectant le bien dénommé [Adresse 15] propriété des époux [U], à la suite de l’édification sur la parcelle voisine, cadastrée BI n° [Cadastre 4], propriété de la SCI LA COLOMBIÈRE, d’un bâtiment à usage de pool house en limite Nord de la propriété [U],

Dans l’affirmative évaluer cette dépréciation,

Apporter tous les éléments essentiels à la résolution du litige,

Fixe à la somme de 3000 euros ( trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par [X] [H] épouse [U] et [G] [U], au greffe de la cour (régie) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, sans autre avis,

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner,

Dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de Procédure Civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, après y avoir été autorisé par le magistrat chargé du contrôle des expertises,

Dit qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour , désigné pour suivre la mesure d’instruction,

Dit qu’au terme de ses investigations, l’expert notifiera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire valoir leurs observations sous forme de dires, auxquels il répondra avant de déposer son rapport définitif au greffe de la cour,

Dit que l’expert devra déposer au greffe de la cour le rapport définitif de ses opérations dans le délai de SIX MOIS à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera copie à chacune des parties en cause,

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente,

Désigne le magistrat de la mise en état de la chambre 1-5 pour contrôler les opérations d’expertise,

Confirme le jugement sur les condamnations prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles de première instance,

Sursoit à statuer sur les dépens et frais irrépétibles d’appel jusqu’en fin d’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT