4^e Chambre

ARRÊT N° 201

R.G : 15/06337

LDH/FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MAI 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur M-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseiller,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Mars 2018

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mai 2018 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur L-M X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e E F de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e E F de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉES :

SAS N I J K inscrite au RCS de NANTES sous le numéro 344 496 278 agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié de droit audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANT :

Monsieur O G-H, venant aux droits de feue Madame P G-H

[…]

44600 SAINT-NAZAIRE

Intervenant volontaire

Représenté par M^e Gaëlle BERGER-LUCAS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Florence GASTINEAU, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

FAITS ET PROCÉDURE

Projetant de vendre leur maison située à PORNICHET (J-K) afin d’en acquérir une plus petite et plus proche de la mer, Monsieur L-M X et Madame C D épouse X ont donné un mandat de vente à l’agence N de La Baule.

Le 12 avril 2010, Monsieur X a aussi signé avec cette agence représentée par Monsieur Y un document intitulé « Mandat de recherche exclusif » portant sur :

« Une maison de caractère année 1930 d’environ 145 m², 4 chambres, séjour, salle de bains, salle d’eau, cuisine indépendante, garage, (combles aménageables). Parcelle BC296 d’une surface de 385 m² au prix de 447'000 euros honoraires de 27'000 euros inclus. »

L’agence N de Saint-Nazaire gérait l’appartement situé dans cette ville appartenant à Madame P G-H qui était aussi propriétaire d’une maison située […].

Souhaitant vendre cette maison de La Baule pour s’installer à Saint-Nazaire, Madame G-H, sur les conseils de l’agence N de Saint-Nazaire, s’est adressée à l’agence N de La Baule pour la vente de cette maison et la recherche d’une maison à Saint-Nazaire.

Le 3 mai 2010, Madame P G-H a signé avec l’agence N de La Baule un mandat de vente non exclusif au prix net vendeur de 420'000 € non comprise la commission de l’agence de 27'000 € à la charge des acquéreurs (447 000 € FAI). Ce mandat portait la mention : « Mandat présenté exclusivement à Monsieur et Madame X. »

Le 5 mai 2010, ayant refusé les offres d’achat des époux X, Madame P G-H a demandé à l’agence N de La Baule de mettre un terme au mandat de vente du 3 mai 2010.

Le 7 mai 2010, Madame P G-H a signé avec l’agence ORPI

« ALTHEA » de Saint-Nazaire un mandat de vente exclusif portant sur sa maison de La Baule au prix net vendeur de 420'000 € non comprise la commission de l’agence de 15'000 € (435 000 € FAI).

Suite à l’annonce passée sur Internet par l’agence ORPI, les époux X ont, par courriel du 9 mai 2010, transmis à Madame G-H leur dernière offre d’achat précédemment faite à l’agence N de La Baule d’un montant de 435'000 € frais d’agence inclus en précisant que cette agence leur avait indiqué que Madame G-H n’était plus vendeur.

Le 10 mai 2010 un compromis de vente a été signé entre Madame G-H et les époux X au prix net vendeur de 420'000 € plus la commission de l’agence ORPI de 15'000 €.

L’acte authentique de vente a été passé le 20 juillet 2010 et les époux X ont payé à l’agence ORPI «ALTHEA » sa commission de 15'000 €.

Par acte d’huissier du 3 mai 2011, la société N I J K a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins, à titre essentiel, de les voir condamner à lui payer la somme de

24'000 € en application de l’article 1142 du Code civil.

Le 17 octobre 2012, la société N I J K a fait assigner Madame P G-H devant le même tribunal de la voir condamner in solidum avec les époux X à lui payer, sur le même fondement, la somme de 27'000 €.

Après jonction des deux procédures, par jugement en date du 7 mai 2015 le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a :

— CONDAMNÉ Monsieur et Madame X in solidum avec Madame G-H à verser à la SAS N I J K la somme de 15'000 € à titre de dommages et intérêts ;

— DÉBOUTÉ Monsieur et Madame X et Madame G-H de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNÉ Monsieur et Madame X in solidum avec Madame G-H à verser à la SAS N I J K la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 600 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ Monsieur et Madame X in solidum avec Madame G-H aux dépens ;

— DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Monsieur L-M X et C D épouse X ont interjeté appel de ce jugement le 5 août 2015.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2018.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 29 décembre 2015 de Monsieur L-M X et Madame C D épouse X qui demandent à la cour de

— RÉFORMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de ST NAZAIRE le 7 mai 2015.

— DÉBOUTER la Sté N R J-K de sa demande en paiement d’une commission et de toutes demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la Sté N R J-K à payer à

M. & M^me X la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil.

— CONDAMNER la Sté N I J-K à payer à

M. & M^me X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître E F, membre de la SELARL POLYTHETIS, sur le fondement de l’a1tic1e 699 du Code de Procédure Civile.

L’argumentation de Monsieur L-M X et de Madame C D épouse X est pour l’essentiel la suivante :

— Le jour de la visite de la maison de Madame G-H, Monsieur Y de l’agence immobilière N de La Baule, leur a fait signer sur le capot de sa voiture un document paraissant être un bon de visite assorti de la description de l’immeuble dont aucune copie ne leur a été remise.

— Après deux visites, les époux Z ont fait une première offre refusée à 430'000 € frais d’agence de 27'000 € inclus à la charge des acquéreurs, puis une seconde offre refusée à 435'000 € frais d’agence inclus.

L’agence N a refusé de revoir sa commission à la baisse et leur a indiqué que Madame G-H renonçait à son projet de vente.

— En continuant leur prospection sur Internet, les époux X ont découvert l’annonce de l’agence ORPI portant sur la même maison au prix de 435'000 € frais d’agence de 15'000 € inclus. Ils ont donc contracté à ces conditions.

— C’est parce que l’agence ORPI a accepté des frais d’agence de 15'000 € que l’offre d’achat de 435 000 € qui avait été refusée en raison du refus de l’agence N de La Baule de baisser ses honoraires a pu être acceptée. C’est donc l’agence ORPI qui a permis la rencontre des volontés entre le vendeur et les acquéreurs. En application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 2970, la commission n’est due qu’à cette agence par l’entremise de laquelle l’opération a été effectivement conclue puisque le mandat de vente n’était pas exclusif.

— Après avoir pris connaissance de l’annonce de l’agence ORPI, les époux ont directement pris contact avec le fils de Madame G-H qui vivait avec elle et gérait ses affaires afin de s’assurer que la maison qu’ils avaient déjà visitée étaient bien celle de sa mère.

— Le document signé par Monsieur X le 12 avril 2010 ne comporte pas l’intitulé « mandat de recherche » qui figure sur le document produit par la société N qu’elle n’avait que partiellement produit lors de la première communication de pièces.

— Ce document n’est qu’un bon de visite. Il existe un doute sur le numéro de mandat (4715 ou 4745). Le document ne comporte pas la mention « lu et approuvé-bon pour mandat ». Aucun exemplaire de ce document n’a été remis à Monsieur X. Il est établi sous un caractère de frappe très réduit les vents sa lecture malaisée pour une personne âgée de 70 ans comme Monsieur X, peu important certaines mentions en caractères gras.

— Au jour de la signature de ce document et des visites effectuées en avril 2010, l’agence N ne détenait pas le mandat de vente de Madame G-H qui n’a été donné que le 3 mai 2010. Elle n’avait donc aucune légitimité à prétendre être la seule agence à rechercher au profit des époux X ce bien particulier. À supposer qu’il s’agisse d’un mandat de recherche, il est dénué de cause et d’objet puisque le bien était déjà trouvé. Il est donc nul.

— L’agence N doit, au soutien de sa demande dommages-intérêts, rapporter la preuve d’une faute des époux X. Ces derniers n’ont commis aucune faute puisqu’ils n’ont contracté que grâce à l’intermédiaire de l’agence ORPI..

— À défaut de mandat écrit délivré préalablement à son intervention, l’agent immobilier n’a droit ni à sa rémunération ni à une indemnisation.

— En application de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, l’agence N ne peut réclamer sa commission alors que l’offre des époux X du 4 mai 2010 portait sur un prix de 430'000 € frais d’agence inclus alors que le vendeur souhaitait un prix net de

420'000 €.

— En raison de la procédure judiciaire, les époux X ont dû faire annuler la décision communale de non-opposition à leur déclaration préalable de travaux le 21 mars 2014 et ils doivent vivre dans une maison qu’ils n’ont pu ni rénover ni aménager.

Si les travaux peuvent être réalisés à l’issue de la procédure, leur coût sera augmenté de 5 à 10 %. Les époux X ont subi l’inconfort et de tracas de la procédure. Leur préjudice immatériel s’élève à la somme de 10'000 €.

Vu les conclusions en date du 2 mars 2016 de Monsieur O G-H venant aux droits de Madame P G-H décédée qui demande à la cour de

Vu les dispositions des articles 6 et suivants de la Loi n°70-2 du 2 janvier 1970,

— DÉCLARER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Monsieur O G-H seul héritier de feue Madame P G-H;

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINT NAZAIRE le 7 mai 2015 ;

— DÉBOUTER la SAS N I J K de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la SAS N I J K à verser à Monsieur O G-H la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

— CONDAMNER la SAS N I J K aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Monsieur O G-H venant aux droits de Madame P G-H décédée soutient pour l’essentiel que :

— Avant la signature du mandat de vente, l’agence N de La Baule a informé Madame G-H que des clients souhaitaient visiter la maison. À cette occasion, Madame G-H a rappelé à l’agence le prix non négociable de 420'000 € net vendeur.

— Le 3 mai 2010, elle a signé un mandat de vente non exclusif uniquement en faveur des époux X au prix net vendeur de 420'000 € plus 27'000 € de commission.

— Les 4 et 5 mai 2010, l’agence N a informé téléphoniquement, sans courriels de confirmation, Madame G-H des deux offres d’achat des époux X pour un prix frais d’agence inclus de 425'000 € puis de 435'000 € qu’elle a refusées, l’agent immobilier refusant de revoir à la baisse sa commission de 27'000 €.

— C’est dans ces conditions qu’elle a, le 5 mai 2010, par l’intermédiaire de son fils, informé l’agence N qu’elle mettait un terme au mandat de vente du 3 mai 2010. L’agence N ne lui a pas adressé la copie de l’offre émise par les époux X.

— La vente a été faite sans le concours de l’agence N mais par l’entremise de l’agence ORPI à un prix de vente net vendeur inchangé, seul changeant le montant de la commission de l’agence immobilière. Madame G-H n’a donc tiré aucun avantage du changement d’agence.

En application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 seule l’agence ORPI a droit à une commission.

— Pour prétendre à des dommages-intérêts, l’agence N doit rapporter la preuve qu’elle a été privée de la réalisation de la vente par la faute de Madame G-H.

— L’agence N a reçu des époux X trois offres d’achat mais n’a pas informé Madame G-H de l’offre à 430'000 € frais d’agence inclus.

— L’agence N a faussement indiqué aux époux X qu’elle n’était plus vendeur.

— Cette agence ne pouvait présenter d’autres candidats acquéreurs que les époux X.

— L’agence ORPI a consenti sur sa commission un effort que l’agence N avait refusé de faire.

— L’agence N ne peut prétendre à des dommages et intérêts pour manquement de Madame G-H à son obligation de l’informer en cas de vente puisque cette indemnisation ne se réduit qu’en cas de faute caractérisée de celle-ci l’ayant privée de la réalisation de la vente.

— Les offres d’achat des époux X transmises téléphoniquement par l’agence N à Madame G-H ne correspondaient pas au prix net vendeur de 420'000 €

demandé par celle-ci. Il n’y a donc pas eu de rencontre de consentements entre la venderesse les acquéreurs par l’entremise de l’agence N.

Vu les conclusions en date du 8 février 2016 de la société N I J K qui demande à la cour de

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— reconnu fondée la demande de rémunération de la société N I J K au titre du mandat de recherche,

— retenu le comportement fautif des époux X et Madame G-H au titre du mandat de vente,

— condamné les époux X et Madame G-H à réparer le préjudice de l’agence,

— condamné Monsieur et Madame X in solidum avec Madame G-H à verser à la société N I J K la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Réformant sur le quantum des dommages et intérêts,

— CONDAMNER in solidum Monsieur O G-H venant aux droits de sa mère décédée, Madame P G-H et Monsieur et Madame X à payer à la société N I J K la somme de 27'000 € à titre de dommages-intérêts ;

— DÉBOUTER les parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions autres ou contraires ;

Additant au jugement,

— CONDAMNER in solidum Monsieur O G-H venant aux droits de sa mère décédée, Madame P G-H et Monsieur et Madame X à payer à la société N I J K 4000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur O G-H venant aux droits de sa mère décédée, Madame P G-H et Monsieur et Madame aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société N I J K fait essentiellement plaider que

— Sachant que Madame G-H souhaitait vendre sa maison de La Baule, l’agence N a donné aux époux X la primeur de cette information mais elle ne pouvait mener de démarche pour le compte de ces derniers, ne disposant pas encore du mandat de vente.

— Un mandat exclusif de recherche régulier inscrit dans le registre des mandats sous le numéro 4715 a été établi le 12 avril 2010.

— Le 3 mai 2010, Madame G-H a donné au profit exclusif des époux X un mandat de vente exclusif enregistré sous le numéro 4741 à l’issue duquel l’agence N a entamé des négociations.

— Le 4 mai 2010, par un nouveau mandat enregistré sous le numéro 4745, les époux X ont confié à l’agence N le soin de faire une offre formelle à la venderesse au prix net vendeur de 406'000 € non compris les frais d’agence de 24'000 € à leur charge. Une seconde offre a été faite à 435'000 € frais d’agence inclus. Elles ont été rejetées par Madame G-H qui, le 7 mai 2010, a décidé de clôturer le mandat de vente.

— C’est l’agence N qui a mis en relation les acquéreurs et la venderesse et qui a présenté le bien aux époux X. L’agence ORPI n’a fait aucune visite et son rôle s’est limité à percevoir une commission inhabituellement basse.

— Suite à l’annonce Internet de l’agence ORPI parue le 8 mai 2010 dont ils ont été avisés le 9 mai à 2h20, les époux X ont su téléphoner directement au fils de Madame G-H avant de demander à l’agence ORPI de les contacter pour avoir des informations supplémentaires.

— La prétendue découverte alléguée de ce que le bien était toujours en vente constitue un artifice.

— Dans le mandat de recherche, les époux X se sont engagés à ne pas traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire l’achat d’un bien correspondant à la description ci-dessus sous peine de devoir verser au mandataire des dommages-intérêts d’un montant égal à celui de la commission.

— Dans le mandat de vente, Madame G-H s’est interdit, pendant sa durée et durant les 12 mois au-delà de son terme, de vendre à un acquéreur qui lui aura été présenté par le mandataire au cours du mandat sans le concours de ce dernier sous peine de devoir verser au mandataire des dommages-intérêts d’un montant égal à la rémunération stipulée ci-contre.

— La société N doit donc être indemnisée à hauteur de la somme de 27'000 € correspondant au montant convenu de la commission prévue aux deux mandats.

— En affirmant qu’elle ne voulait plus vendre, Madame G-H a fautivement écarté l’agence N qui lui avait présenté les époux X mais dont les honoraires trop élevés selon elle ajoutés au prix qu’elle demandait dépassaient le montant de l’offre d’achat au profit de l’agence ORPI dont les honoraires permettaient un prix total d’achat correspondant à cette enveloppe.

— Le document du 12 avril 2010 est bien un mandat de recherche puisqu’il est intitulé ainsi, qu’il fait état qu’un original leur a été remis, et que la mention « lu et approuvé-bon pour mandat » n’est pas une condition de validité. En outre, les interdictions imposées au mandant et leur sanction y figurent en caractères gras. Ce mandat de recherche engageait l’agence N à mettre tous les moyens en 'uvre pour permettre aux époux X, mandants, d’acquérir le bien de Madame G-H. L’agence N a mené à bien cette mission. Son droit à rémunération est fondé quand bien même la vente a été conclue hors son concours puisqu’elle a mis en contact les acquéreurs et la venderesse et que des pourparlers ont été engagés par son entremise. Le mandat de recherche précisée que la commission serait du même dans le cas où l’opération serait conclue sans

les soins du mandataire.

— L’agence N réclame les dommages intérêts contractuellement prévus au mandat de recherche dans l’hypothèse où les mandants et la venderesse traiteraient directement ou indirectement l’ensemble après qu’elle leur ait présenté le bien en l’évinçant.

— La rencontre des consentements n’est utile que lorsque l’agence réclame un droit à commission. Tel n’est pas le cas d’une demande de dommages-intérêts.

— Rien n’imposait à l’agence N de réduire sa commission à la baisse alors que la venderesse elle-même refusait de réduire le montant du prix de vente frais d’agence inclus.

— En réalité, Madame G-H n’était pas venderesse en deçà d’un prix net vendeur de 420'000 €.

— Contractuellement, Madame G-H devait s’interdire pendant 12 mois de vendre aux époux X présentée par l’agence N.

— Madame G-H a bien été informée de la dernière offre des époux X à hauteur de 435 000 € FAI.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 6-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 exigent un mandat écrit émanant d’une des parties à la I préalablement à toute intervention de l’agent immobilier.

Ainsi, en l’absence de mandat écrit en cours de validité, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune indemnisation de ses prestations.

En l’espèce, l’existence d’un mandat est établie.

Par des motifs pertinents adoptés par la cour, les premiers juges ont écarté l’argumentation des époux X relatives à la nature du document qu’ils ont signé avec l’agence N le 12 avril 2010.

En effet, ce document intitulé « Mandat de recherche exclusif d’un bien pour l’acquisition d’un bien immobilier » est conforme aux conditions posées par l’article 72 du décret du 20 juillet 1975. En outre, il est enregistré sans ambiguïté dans le registre des mandats sous le numéro 4715 alors qu’est enregistré sous le numéro 4745 le mandat du 4 mai 2010 par lequel les époux X ont confié à l’agence N la mission de présenter pour leur compte une offre d’achat à Madame G-H.

Rien ne permet d’affirmer que la police des caractères utilisés pour la rédaction de ce mandat n’a pas permis aux mandants de connaître l’étendue de leurs engagements. Il comporte par ailleurs en caractères gras parfaitement lisibles, les obligations du mandant et leur sanction.

Cet acte n’est dépourvu ni de cause ni d’objet.

Le 12 avril 2010, les époux X ont mandaté l’agence N, qui leur avait préalablement

présenté la maison de Madame G-H comme prochainement mise en vente, aux fins de leur permettre de présenter des offres d’achat sur ce bien.

En exécution de ce mandat, l’agence immobilière a obtenu de Madame G-H un mandat de vente le 3 mai 2010 qui a permis aux époux X, par son entremise, de lui proposer au moins deux offres d’achat au prix, frais d’agence inclus, de 430'000 € puis de 435'000 €.

Ces deux offres ont été refusées car elles ne permettaient pas à Madame G-H d’obtenir le prix net vendeur de 420'000 € compte tenu du montant de la commission de l’agence immobilière.

Aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de l’agence N pour n’avoir pas accepté de réduire le montant de sa rémunération contractuellement prévu tant dans le mandat de recherche que dans le mandat de vente à la somme de 27'000 €.

De même, rien n’interdisait à Madame G-H de mettre fin au mandat de vente donné à la société N au bénéfice exclusif des époux X pour donner à la société ORPI le mandat de vendre le même bien.

Si la société N ne peut prétendre à aucune rémunération à défaut de réalisation de l’opération immobilière, elle peut cependant obtenir réparation de son préjudice en rapportant la preuve qu’elle a perdu le bénéfice de sa commission en raison du comportement fautif des époux X et de Madame G-H qui avaient été mis en rapport par son entremise en exécution des mandats des 2 avril et 3 mai 2010 dont ils devaient respecter les dispositions contractuelles.

Il n’est ni contesté ni sérieusement contestable que, après avoir mis fin le 5 mai 2010 au mandat de vente confié à l’agence N le 3 mai précédent, Madame G-H a confié à l’agence ORPI un mandat de vente au prix de 435'000 € frais d’agence inclus correspondant à la dernière offre d’achat des époux X mais à un prix net vendeur diffèrent de 420'000 € compte tenu d’une rémunération de l’agence immobilière d’un montant négocié de 15'000 €.

Le jour de la diffusion Internet de l’annonce ORPI à ces conditions le 9 mai 2010 à 2h20, les époux X ont contacté directement le fils de Madame G-H puis l’agence ORPI avant de signer le 10 mai 2010 un compromis de vente.

En application du mandat de recherche du 12 avril 2010, les époux X se sont interdits « de traiter directement par l’intermédiaire d’un autre mandataire l’achat d’un bien correspondant à la description ci-dessus, pendant toute la durée du présent mandat et de ses renouvellements. »

Ainsi, en traitant directement avec Madame G-H avec laquelle ils avaient été mis en relation par l’entremise de la société N et en acquérant sa maison de La Baule objet du mandat de recherche du 12 avril 2010, les époux X se sont exposés au paiement de la clause pénale contractuellement prévue d’un montant égal à celui de la commission, c’est-à-dire d’un montant de 27'000 €.

En signant le mandat de vente du 3 mai 2010, Madame G-H s’est interdit « pendant la durée du présent mandat et durant 12 mois au-delà du terme du mandat, de vendre à un acquéreur qui lui a été présenté par le mandataire au cours du mandat sans le concours de ce dernier. »

Ainsi, en acceptant de vendre son bien dans le délai d’un an à compter du 5 mai 2010 aux époux X qui lui avaient été présentés par la société N qu’elle avait mandatée pour ce faire, Madame G-H s’expose, au titre de la sanction forfaitaire contractuelle qu’elle a acceptée « entièrement et définitivement », au paiement de dommages-intérêts d’un montant égal à la rémunération de l’agence immobilière, c’est-à-dire d’un montant de 27'000 €.

La société N rapporte ainsi suffisamment la preuve des fautes conjuguées des époux X et de Madame G-H qui lui ont fait perdre le bénéfice de sa rémunération.

La société N ne présentant qu’une demande indemnitaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle, l’argumentation de ces derniers relative au droit à rémunération et à l’absence de rencontre des consentements entre l’acquéreur et le vendeur est dépourvue d’efficacité juridique. La rémunération de l’agence ORPI liée à la réalisation effective de l’opération n’exonère en rien les époux X et Madame G-H de leurs engagements contractuels antérieurs à l’égard de l’agence N.

Au surplus, la cour approuve les premiers juges qui ont déduit de l’analyse de la chronologie des faits que Madame G-H a décidé de feindre avoir renoncé à la vente pour écarter l’agence N qui refusait de négocier le montant de sa rémunération qu’elle avait pourtant contractuellement accepté au profit de l’agence ORPI dont les honoraires qu’elle avait négociés ne lui imposaient pas de baisser son prix net vendeur.

Ni les époux X, ni Monsieur O G-H venant aux droits de Madame P G-H ne font valoir d’argumentation relative au montant des dommages-intérêts contractuellement prévus à titre de clause pénale.

En application de l’article 1152 du Code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la cour peut, même d’office, modérer la peine convenue lorsque la peine contractuellement prévue est manifestement excessive.

Tel est le cas en l’espèce.

Par voie d’infirmation, la cour condamnera in solidum les époux X et Monsieur O G-H venant aux droits de Madame P G-H 12'000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Eu égard la teneur du présent arrêt, les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 seront confirmées.

Parties perdantes en cause d’appel, les époux X et Monsieur O G-H seront condamnés in solidum aux dépens de cette procédure ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à la société N, la somme de 2500 € au titre de ses frais non répétibles de procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 7 mai 2015 par le tribunal d’instance de Saint-Nazaire SAUF en ce qui concerne les dommages et intérêts alloués aux époux X ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur L-M X et Madame C D épouse X, solidairement entre eux, et in solidum avec Monsieur O G-H venant aux droits de Madame P G-H, à payer à la société N I J K SAS la somme de 12'000 € à titre de dommages et intérêts

;

CONDAMNE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur L-M X et Madame C D épouse X, solidairement entre eux, et in solidum avec Monsieur O G-H venant aux droits de Madame P G-H, à payer à la société N I J K SAS la somme de 2500 € au titre de ses frais non répétibles de procédure d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur L-M X et Madame C D épouse X, solidairement entre eux, et in solidum avec Monsieur O G-H venant aux droits de Madame P G-H au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,