5^e Chambre

ARRÊT N° 104

N° RG 17/06364 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OG6I

M. Z Y

SA PACIFICA

C/

M. B X

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e K

M^e G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 JUIN 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2020

devant Madame Marie-France DAUPS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Juin 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats, après prorogation du délibéré en raison des mesures sanitaires prises par le gouvernement liées au Covid-19

****

APPELANTS :

Monsieur Z Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles K de la SCP J, K, L, M, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SA PACIFICA

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles K de la SCP J, K, L, M, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur B X

né le […] à LESNEVEN

[…]

[…]

Représenté par M^e F G, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

******

Par contrat du 29 mars 2010, M. Z Y a donné à bail à M. B X un logement à usage d’habitation situé lieudit 'Le Lein’ à Plouider moyennant un loyer mensuel de 430 euros outre 30 euros de provision sur charges. A compter du 1^er mars 2016, M. X n’a plus occupé le logement loué.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2016, la SA Pacifica et M. Y ont assigné M. X devant le tribunal d’instance de Brest aux fins de le voir condamner à payer une indemnité au titre de la réparation des dégradations et des pertes locatives.

Par jugement du 22 juin 2017, le tribunal d’instance de Brest a :

— débouté la SA Pacifica et M. Z Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. Z Y à verser à M. B X la somme totale globale de 1 960 euros, outre les intérêts légaux à compter de la signification de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit que chaque partie prendra en charge ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la SA Pacifica et M. Z Y aux entiers dépens.

Le 30 août 2017, la SA Pacifica et M. Y ont interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 27 février 2018, M. X a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de radiation de l’affaire du rôle de la cour.

Par ordonnance du 17 mai 2018, le conseiller de la mise en état a :

— débouté M. X de sa demande de radiation,

— condamné M. X aux dépens de l’incident,

— rejeté la demande de M. Y et de la SA Pacifica sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2020, la SA Pacifica et M. Y demandent à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d’instance de Brest du 22 juin 2017,

Statuant de nouveau,

— dire et juger que M. X a gravement manqué à ses obligations contractuelles,

— condamner M. X au paiement de la somme globale de 4 318 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation :

* à hauteur de 1 884, 25 euros au profit de la société Pacifica, régulièrement subrogée dans les droits de M. Y pour ce montant,

* à hauteur de 2 433, 75 euros au profit de M. Y,

— dire et juger que la demande de restitution des provisions sur charges est injustifiée, et débouter M. X de toutes ses demandes à ce titre,

— condamner M. X au paiement de la somme de 2 580 euros, à titre de dommages et intérêts et correspondant à 6 mois de loyers,

— dire mal fondé M. X en son appel incident,

— par conséquent, débouter M. X de sa demande tendant à la majoration du dépôt de garantie, et de sa demande tendant à l’octroi de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— débouter M. X de toutes ses autres demandes,

— à titre subsidiaire, dire et juger que la demande de restitution des charges est pour partie prescrite et que le montant de la restitution ne saurait excéder 810 euros,

En tout état de cause,

— condamner M. X au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par la SCP J K L M.

M. X a formé un appel incident. Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2018, il demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 22 juin 2017 en toutes ses dispositions,

— l’infirmer cependant en :

* condamnant M. Y à payer à M. X la somme de 430 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée de 43 euros par mois depuis le 1^er mai 2016 jusqu’à la date de restitution du dépôt,

* condamnant M. Y et la SA Pacifica à payer à M. X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles non compris dans les dépens en première instance,

En tout état de cause,

— condamner M. Y et la SA Pacifica à payer à M. X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles non compris dans les dépens en appel,

— condamner M. Y et la SA Pacifica aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e F G en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives et le dépôt de garantie

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

M. Y et la société Pacifica reprochent au premier juge de les avoir déboutés de leurs demandes au motif que les lieux étaient dans le même état très moyen à l’entrée et à la sortie et qu’il n’appartient

pas au locataire de réparer l’usure normale des lieux durant six années.

En première instance, M. Y sollicitait à ce titre la somme de 12 730, 97 euros. La société Pacifica réclamait quant à elle la somme de 1 884, 25 euros.

Devant la cour, ladite société maintient sa demande. En revanche, M. Y réduit sa prétention à la somme de 2 433, 75 euros.

M. X conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Au préalable, il sera fait observer que seuls les états des lieux établis en la présence des parties et/ou de leurs représentants seront retenus, les autres pièces à savoir la synthèse de l’état des lieux de sortie établie par le cabinet Kerjean et les photographies jointes ainsi que les photographies communiquées par le bailleur (pièce n°13 du bordereau) étant inopposables au locataire car dépourvues de caractère contradictoire. En effet, lesdites pièces ne sont pas revêtues de la signature de M. X et la datation des photographies est impossible, faute d’éléments certains.

L’état des lieux d’entrée du 29 mars 2010 décrit un logement dans un état général très moyen. Les mêmes imperfections et dysfonctionnements se retrouvent à la sortie avec une aggravation de l’état général du bien. Il convient dès lors au regard des réclamations présentées par le bailleur et son assureur d’apprécier si elles caractérisent des dégradations imputables au locataire sortant ainsi qu’un défaut d’entretien de sa part ou si elles résultent de l’usure normale des lieux après six années d’occupation.

* les moquettes

Celles-ci n’étaient pas neuves lors de l’entrée dans les lieux.

Dans la chambre de droite, il est indiqué

— le 29 mars 2010 que la moquette marine est propre et qu’elle a été nettoyée à la vapeur,

— le 1^er mars 2016 qu’elle comporte de grosses taches.

Dans la chambre de gauche, il est noté

— le 29 mars 2010 que la moquette bleue a été nettoyée à la vapeur ; qu’elle comporte des taches bleues sous le velux,

— le 1^er mars 2016 qu’il y a diverses taches.

Le coût de remplacement des moquettes est chiffré à la somme de 919, 91 euros TTC. M. Y propose l’application d’un coefficient de vétusté à hauteur de 25 % pour tenir compte des six années d’occupation des lieux et réclame en conséquence la somme de 229, 97 euros TTC.

La présence de nombreuses taches sur les moquettes démontre que celles-ci n’ont pas été entretenues par le locataire sortant ; que ce défaut d’entretien les a dégradées et nécessite leur changement. De ce fait, la somme de 229, 97 euros sera mise à la charge de M. X.

* les revêtements muraux et la peinture des plafonds

L’état des lieux de sortie mentionne

— pour l’espace cuisine et salon attenant : plafond jaune – taches diverses – à repeindre ; murs jaunes -

à repeindre – trous à reboucher,

— pour le séjour : plafond jaune et sale ; murs sales jaunis – peinture à refaire,

— pour le couloir du rez-de-chaussée : peinture très abîmée à droite en rentrant,

— pour la chambre de droite : peintures à refaire – diverses taches et impacts (plafonds et murs),

— pour la chambre de gauche : à refaire – peinture et enduit,

— pour l’escalier : murs à reprendre et à reponcer.

Selon M. Y, le jaunissement constaté dans les pièces du rez-de-chaussée et dans la cage d’escalier est dû au tabagisme du locataire sortant et à un manque d’aération des lieux. Il conclut à un usage anormal du logement loué et à un défaut d’entretien évident. Il évoque des dégradations pour les pièces situées à l’étage.

M. X conteste l’ensemble de ces allégations et soutient qu’elles ne sont pas démontrées.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les peintures des murs et des plafonds n’étaient pas neuves ; qu’elles avaient fait l’objet de retouches ; qu’elles étaient tachées (mouches, doigts) et écaillées ; qu’elles comportaient des trous de cheville et de punaises, des traces de frottement ainsi que des impacts ; que dans l’escalier les taches étaient jaunâtres. Les revêtements muraux et la peinture des plafonds étaient donc en état d’usage voire abîmés pour certains. Le coût de leur remise en état ne saurait, de ce fait, incomber au locataire sortant et ce d’autant que le jaunissement correspond à une usure normale des lieux après six années d’occupation, aucune autre cause imputable à ce dernier n’étant avérée.

En conséquence, aucune somme ne sera mise à la charge de M. X à ce titre.

* le remplacement des velux et stores de velux

Dans la chambre de droite, il est indiqué

— le 29 mars 2010 : un velux bois, propre, peint en crème et un rideau occultant neuf. Peinture écaillée sur le rebord,

— le 1^er mars 2016 : velux piqué – store piqué – rebord velux – peinture très écaillée.

Dans la chambre de gauche, il est noté

— le 29 mars 2010 : un velux bois – peinture écaillée sur les rebords – store occultant fonctionne, agrafes dans le bois,

— le 1^er mars 2016 : velux piqué – à changer.

Pour la salle d’eau, il est précisé

— le 29 mars 2010 : un velux bois propre et un store vénitien qui fonctionne,

— le 1^er mars 2016 : store à jeter – piqué – peinture écaillée – ferme.

Il est manifeste que l’état des velux s’est dégradé au fil des années. Toutefois, ils n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux. La peinture écaillée et la présence d’un piquetage dans les placards des

chambres et sur les miroirs (chambre de droite et salle d’eau) démontre un problème d’humidité préexistant, constaté également dans la cuisine (fenêtre), non imputable au locataire sortant. S’il est exact que le phénomène s’est accentué et a atteint les stores situés dans la chambre de droite et la salle d’eau, il n’en demeure pas moins que les causes peuvent être multiples (notamment VMC insuffisante ou défectueuse, absence d’aération des lieux) et liées à la mauvaise qualité des matériaux. En outre, le décret n°87-712 du 26 août 1987 ne met à la charge du locataire sortant que les menues réparations et en aucun cas le remplacement des fenêtres et des stores. Dans ces conditions, les devis produits par M. Y qui prévoient le changement des trois velux et de deux stores ne peuvent pas être retenus, même en appliquant un coefficient de vétusté à hauteur de 20 %.

De ce fait, aucune somme ne sera mise à la charge de M. X à ce titre.

* le remplacement de la porte des WC

Selon M. Y, la porte des WC a été défoncée dans sa partie basse puis mastiquée de façon grossière. Les traces de mastic sont visibles des deux côtés de la porte et démontrent la présence d’un trou rebouché.

L’état des lieux de sortie mentionne simplement la présence d’une 'trace d’enduit sur la porte'.

La dégradation de la porte n’étant pas démontrée, M. X ne saurait supporter le coût de son remplacement.

Ainsi, aucune somme ne sera retenue à ce titre.

* le remplacement du WC et d’un robinet mousseur

M. Y indique que le couvercle du réservoir d’eau du WC a été cassé et que le remplacement de ce seul élément n’était pas possible en raison de l’arrêt de la commercialisation de ce modèle. Il demande le remboursement de la somme de 394, 82 euros TTC correspondant à la pose d’un nouveau WC.

M. X se souvient que seul le couvercle du réservoir était fissuré. Il ajoute que le bailleur ne rapporte pas la preuve que le remplacement du seul couvercle ne soit pas possible, le réservoir marchant toujours.

Il ressort de la lettre de la société STM SAV du 15 janvier 2019 que ne disposant plus des références de ce modèle, il n’a pas été possible de procéder à sa réfection, raison pour laquelle elle a préconisé le remplacement du WC.

Si le locataire sortant a effectivement dégradé le couvercle du réservoir du WC, il ne saurait cependant rembourser au bailleur le montant total de la dépense qu’il a exposée, ne pouvant être tenu pour responsable du fait que cet élément d’équipement n’est plus disponible.

En conséquence, la somme de 394,82 euros sera écartée.

La robinetterie du lavabo dans la salle d’eau était neuve lors de l’entrée dans les lieux.

A la sortie, il est noté que le mousseur est manquant.

M. Y sollicite le coût de son remplacement soit la somme de 205, 70 euros TTC. Or, le devis prévoit la mise en place d’un mitigeur et non d’un mousseur. De ce fait, la somme susvisée ne sera pas retenue.

* le remplacement d’un radiateur électrique

Dans la chambre de gauche, il est noté

— le 29 mars 2010 : un convecteur qui fonctionne,

— le 1^er mars 2016 : un convecteur enfoncé.

M. Y sollicite le coût de son remplacement chiffré à la somme de 119, 90 euros TTC.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que le convecteur ne fonctionne plus, l’aspect esthétique dégradé de cet élément d’équipement sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 50 euros.

* le remplacement d’une porte de placard au rez-de-chaussée

Lors de l’entrée dans les lieux, il a été noté que les portes du placard coulissaient difficilement. Lors de la restitution du logement, il est indiqué que la porte gauche est abîmée à l’avant et qu’elle est à changer.

Il est manifeste que cette dégradation résulte de la vétusté et de la difficulté, dès la prise de possession du logement, à faire coulisser lesdites portes.

De ce fait, aucune somme ne sera retenue à ce titre.

* le remplacement du carrelage autour de la baignoire

Dans l’état des lieux d’entrée, il est mentionné s’agissant du carrelage mural : 'fêlé près de l’applique de droite, de gauche – scotch à l’emplacement de l’ancien bidet'.

Dans l’état des lieux de sortie, il est précisé 'carreaux fêlés et cassés autour de la baignoire'.

Il est avéré que dès l’entrée dans les lieux, les carreaux de la salle d’eau étaient fragiles et cassés pour certains. Cet état d’usage s’est accentué au cours des six années d’occupation du logement, aucun élément ne permettant de l’imputer à une attitude fautive du locataire, les fêlures et éclats pouvant résulter de la seule fragilité du matériau.

De ce fait, aucune somme ne sera retenue à ce titre.

* l’enlèvement du câble électrique passé dans le terrain

L’état des lieux de sortie précise qu’un 'câble a été tiré pour alimenter le local – a abîmé le terrain'.

Il s’agit d’un câble que le locataire a fait passer pour alimenter en électricité l’appentis situé au fond du jardin. Ces travaux réalisés sans l’autorisation du bailleur ont endommagé le terrain (cour enfoncée sur 10 mètres pour y enfouir le câble électrique). La remise en état comporte des travaux de terrassement et de compactage. Le devis produit par M. Y s’élève à la somme de 456 euros TTC.

M. X ne conteste pas avoir procédé à cette installation dans le garage, qui s’avère en outre non sécurisée. Il est redevable d’une remise en état du local et du terrain. Il doit de ce fait assumer les travaux correspondants.

En conséquence, la somme de 456 euros sera mise à sa charge.

Au total, le montant des réparations locatives s’élève à la somme de 735, 97 euros.

M. X étant redevable de réparations locatives, il n’y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie, contrairement à ce qui a été décidé par le premier juge.

En revanche, la somme de 430 euros viendra en déduction du montant susvisé.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris de ces chefs.

La société Pacifica ayant indemnisé M. Y notamment au titre du convecteur, M. X sera condamné à lui payer la somme de 50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Par voie de conséquence et après déduction du dépôt de garantie, M. X sera condamné à payer à M. Y la somme de 255, 97 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

S’agissant de la majoration du dépôt de garantie, soit 10 % de son montant, le premier juge a estimé que la demande de M. X n’était pas justifiée et l’a rejetée. Le dépôt de garantie n’étant pas restitué au locataire sortant comme précédemment exposé, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef par substitution de motifs.

Sur les provisions sur charges

En l’espèce, le bail prévoit que le locataire paiera une provision sur charges d’un montant de 30 euros ; que l’entretien du jardin est à la charge du locataire et qu’une fois par trimestre le bailleur inspectera le jardin et s’il est entretenu restituera la somme de 90 euros au locataire.

M. Y reproche au premier juge de l’avoir condamné au paiement de la somme de 1 530 euros au titre des charges injustifiées. Subsidiairement, il invoque la prescription triennale et par voie de conséquence la limitation du montant à restituer à la somme de 810 euros.

M. X fait valoir qu’il a tondu la pelouse et taillé la haie régulièrement hormis l’hiver et l’automne ; que le bailleur n’a jamais justifié des provisions sollicitées ; que la prescription quinquennale doit s’appliquer.

Au soutien de sa demande, M. Y verse aux débats l’attestation de M. H I datée du 15 juillet 2017 ainsi des photographies qui auraient été prises le 31 août 2012, le 25 septembre 2013, le 27 septembre 2014, le 10 novembre 2014 et le 28 octobre 2015.

Ces pièces sont inopérantes alors que M. Y ne rapporte pas la preuve qu’il a inspecté le jardin tous les trimestres, que les extérieurs étaient en mauvais état à l’issue de chaque période triennale et qu’il a été contraint de faire appel aux services d’un paysagiste. A défaut de démontrer le non-respect par le locataire de l’obligation d’entretien mise à sa charge, le bailleur ne peut pas conserver les provisions sur charges qu’il a perçues, celles-ci étant injustifiées.

S’agissant de la prescription, si en vertu de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans, cette disposition ajoutée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ne figure pas à l’article 14 de cette loi qui déclare applicables les nouvelles dispositions aux baux en cours. Toutefois, l’article 82 II 2^e de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 a modifié les dispositions transitoires de la loi Alur et a déclaré l’article 7-1 susvisé applicable aux baux en cours à la date de publication de la loi, soit le 7 août 2015, dans les conditions fixées par l’article 2222 du code civil.

L’article 2222 alinéa 2 du code civil est ainsi rédigé 'En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'.

Il s’en suit qu’au jour de la demande en restitution des provisions, soit le 1^er décembre 2016, la nouvelle prescription n’était pas encore acquise et que le locataire ne pouvait pas être privé de la prescription la plus longue, celle-ci ayant commencé à courir avant même la création du texte susvisé et l’introduction de l’action par le bailleur et son assureur.

C’est donc à bon droit que le premier juge a fait application de la prescription quinquennale et a condamné M. Y à payer à M. X la somme de 1 530 euros.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur l’indemnisation de la perte de 6 mois de loyers

Devant la cour, M. Y réclame à ce titre la somme de 2 580 euros.

Il fait valoir qu’en raison de l’importance des dégradations et de la nécessité de refaire des travaux de remise en état, il n’a pas pu remettre la maison en location immédiatement. Il produit un courrier du cabinet Kerjean, agence immobilière gérant le bien, faisant état notamment de la nécessité de procéder à un lessivage intensif, à une réfection totale des peintures ainsi qu’au changement des moquettes avant de louer à nouveau le logement.

M. X indique que le bailleur ne justifie pas de la date d’arrivée d’un nouveau locataire ni d’un avis impartial relatif à la durée des travaux.

Il a été démontré que si des réparations locatives incombent au locataire sortant, elles sont extrêmement limitées et ne rendent pas ce dernier responsable de l’état général très moyen du bien, qui préexistait à son entrée dans les lieux.

Les travaux entrepris étaient inhérents à l’usure des lieux et des éléments d’équipement. Ils ont retardé d’autant la mise en location de la maison, sans que ne soit d’ailleurs justifiée la durée réelle du chantier. Toutefois, cette situation n’est pas imputable à M. X, la réfection et la rénovation du logement étant à la charge exclusive du bailleur, après six années d’occupation.

En conséquence, M. Y sera débouté de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Alors que chaque partie succombe partiellement en ses prétentions, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel et qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau sur le tout,

Condamne M. B X à payer à la SA Pacifica la somme de 50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne M. B X à payer à M. Z Y la somme de 255, 97 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Déboute M. Z Y du surplus de ses demandes ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés en première instance et en appel ;

Dit n’y avoir lieu à leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,