1^re Chambre

ARRÊT N°233/2021

N° RG 19/03359 – N° Portalis DBVL-V-B7D-PZDU

M^me A X

C/

M^me G-H Y

SA HISCOX

SARL LEX

Société HISCOX INSURANCE COMPANY

SAS LE GOFF BOIS TRAITEMENTS RENOVATION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame H-J K, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mars 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Juin 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré fixé au 25 mai 2021, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame G-H Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

LEX E F, SARL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e H VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Damien JOST de la SELARL JOST JURIDIAG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

HISCOX INSURANCE COMPANY LIMITED, société dont le siège social se situe […], […], […], et dont établissement principal en France est situé […], […], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Représentée par M^e H VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Damien JOST de la SELARL JOST JURIDIAG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

La SAS LE GOFF BOIS TRAITEMENTS RENOVATION agissant poursuites et diligences des ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

HISCOX, SA dont le siège social est situé […], […], et dont la succursale française est située […], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualié au siège

Représentée par M^e H VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Damien JOST de la SELARL JOST JURIDIAG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Selon promesse synallagmatique de vente du 16 avril 2014, M^me A X a acquis, auprès de M^me G-H Y, une maison d’habitation sise à […], […], moyennant un prix de 134.000 euros net vendeur.

La vente a été réitérée par acte authentique selon acte reçu le 20 juin 2014 par M^e Bozec, notaire à Douarnenez.

Préalablement à la vente, la société Lex E F, assurée auprès de la société Hiscox Insurance Company Limited, a réalisé un état parasitaire dont le rapport concluait à la présence de petites vrillettes et à un risque d’attaque de champignons lignivores en raison de l’humidité importante de la maison.

A la demande de la venderesse, la SAS Le Goff […] est intervenue afin de renforcer et traiter les abouts de solives de la cave, conformément au devis du 15 avril 2014.

Au printemps 2015, à l’occasion de travaux de rénovation, M^me A X expose avoir découvert de la mérule dans le grenier alors que l’état parasitaire n’en faisait pas état. Au cours des mois de novembre et décembre 2015, un autre foyer de mérule a été découvert dans la cave, le rez de chaussée de la maison et sur l’ensemble des poutres du rez- de-chaussée.

Par ordonnance du 26 juillet 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper a rejeté la demande d’ expertise judiciaire formée par M^me A X qui en a interjeté appel.

Suivant un arrêt en date du 5 septembre 2017, la Cour d’Appel de Rennes a ordonné une expertise judiciaire et commis M. C D pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 novembre 2018.

Suivant une assignation à jour fixe, autorisée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Quimper du 31 janvier 2019, M^me A X a fait assigner les sociétés Lex E F et son assureur, la Hiscox Insurance Company Limited, la SAS Le Goff

[…] et la venderesse, M^me G-H Y, devant le tribunal de grande instance de Quimper, au visa des articles 1134, 1147, 1602 1641 et suivants, 1382 (anciens) du code civil et de l’article 124-3 du code des assurances, en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 7 mai 2019, le tribunal de grande instance de Qimper a :

— débouté M^me A X de sa demande à l’encontre d’G-H Y pour dol,

— débouté M^me A X de sa demande à l’encontre d’G-H Y pour manquement à son obligation de loyauté contractuelle par un défaut d’information,

— débouté M^me A X de son action en garantie des vices cachés à l’encontre de la venderesse G-H Y,

— débouté M^me A X de ses demandes de condamnations in solidum à l’égard d’G-H Y, de la société Lex E F et de son assureur la Hiscox Insurance Company Limited et de la SAS Le Goff […] pour faute,

— débouté M^me A X de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance et de son préjudice matériel au titre des loyers acquittés pour se loger,

— condamné M^me A X à payer à G-H Y, à la SAS Le Goff […] et à la société Lex E F et son assureur Hiscox Insurance Company Limited chacun, la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me A X aux entiers dépens avec application le cas échéant de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

Par déclaration du 21 mai 2019, M^me X a formé appel de tous les chefs de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 décembre 2019 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^me A X demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper le 7 mai 2019 en ce qu’il a :

' débouté M^me A X de sa demande à l’encontre d’G-H Y pour dol,

' débouté M^me A X de sa demande à l’encontre d’G-H Y pour manquement à son obligation de loyauté contractuelle par un défaut d’information,

' débouté M^me A X de son action en garantie des vices cachés à l’encontre de la venderesse G-H Y,

' débouté M^me A X de ses demandes de condamnations in solidum à l’égard d’G-H Y, de la société Lex E F, de son assureur la société Hiscox Insurance Company Limited et de la SAS Le Goff […] pour faute ,

' débouté M^me A X de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance et de son préjudice matériel au titre des loyers acquittés pour se loger,

' débouté toutes demandes plus amples ou contraires,

' condamné M^me A X à payer à G-H Y, la SAS Le Goff […] et à la société Lex E F et son assureur Hiscox Insurance Company Limited à chacun la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M^me A X aux entiers dépens avec application le cas échéant de l’article 699 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau :

— condamner in solidum M^me G-H Y, la société Hiscox Insurance Limited Company, la société Hiscox Insurance Company Limited et la Société Lex E F au paiement des sommes suivantes :

' 38.334,96 € au titre des travaux de réfection de la façade sud outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

' 14.718,12 € au titre de la reprise des embellissements outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner in solidum les mêmes avec la SAS Le Goff Bois traitements rénovation au paiement de la somme de 14.290,18 € au titre des travaux concernant la cave outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner in solidum M^me G-H Y, la société Hiscox Insurance Company Limited, la société Hiscox Insurance Company Limited et la Société Lex E F au paiement de la somme de 28.800,00 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au 31 décembre 2019,

— condamner in solidum les mêmes au paiement de la somme de 600,00 € par mois à compter du 1^er janvier 2020 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum les mêmes au versement d’une somme de 3.600,00 € au titre du préjudice de jouissance pendant la durée d’exécution des travaux,

— condamner in solidum M^me G-H Y, la société Hiscox Insurance Limited Company, la société Hiscox Insurance Company Limited, la Société Lex E F et la Société SAS Le Goff […] à verser à M^me A X une indemnité de 15.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum M^me G-H Y, la société Hiscox Insurance Limited Company, la société Hiscox Insurance Company Limited, la Société Lex E F et la Société SAS Le Goff […] aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel,

— débouter in solidum M^me G-H Y, la société Hiscox Insurance Limited Company, la société Hiscox Insurance Company Limited, la Société Lex E F et la Société SAS Le Goff […] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre M^me A X.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 18 janvier 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M^me G-H Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper le 7 mai 2019 dans toutes ses dispositions,

En conséquence :

— dire et juger que M^me Y n’a pas commis de manquement à son obligation d’information à l’égard de M^me X et qu’aucun lien de causalité n’est établi entre l’absence de communication des factures de l’entreprise Gourlaouen et la survenance des désordres,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions fondées sur la responsabilité contractuelle de M^me Y,

— dire et juger irrecevables car prescrites les demandes de M^me X fondées sur la garantie des vices cachés,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions fondées sur la garantie des vices cachés,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes au titre des travaux en façade sud, des travaux de reprise des embellissements, du préjudice de jouissance et des frais irrépétibles et des dépens,

A titre subsidiaire :

— limiter la part de responsabilité de M^me Y à 5% au titre des désordres affectant la cave soit la somme de 188,8€ sur le devis de l’entreprise Livagand,

— condamner in solidum les Sociétés Lex E F, la société Hiscox Insurance Limited Company, la société Hiscox Insurance Company Limited et la Société SAS Le Goff […] à garantir M^me Y de toutes les condamnations prononcées à son encontre, tant en principal qu’intérêts et frais, ou, à tout le moins, à hauteur de 95% ,

En tout état de cause :

— débouter les Sociétés Lex E F, la société Hiscox Insurance Limited Company, la société Hiscox Insurance Company Limited de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter la Société SAS Le Goff […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M^me X ou toute autre partie succombante à payer une indemnité de 4.000 € à M^me Y sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP VIA AVOCATS – représentée par Maître Sébastien Collet – conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 février 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la SAS Lex E F demande à la cour de :

— déclarer M^me X non fondée en son appel, l’en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence, et statuant à nouveau :

À titre principal,

— donner acte à la société Hiscox Insurance Company Limited de son intervention volontaire,

— déclarer M^me Y irrecevable en sa demande de garantie à l’encontre des sociétés concluantes,

— débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés Lex et Hiscox,

— débouter toutes les autres parties de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des sociétés concluantes,

À titre subsidiaire,

— condamner M^me Y et la Société SAS Le Goff […] à garantir les sociétés concluantes de toute condamnation.

En toute hypothèse,

— condamner tout succombant à payer aux sociétés concluantes une somme de 6.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant au paiement des dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Verrando.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 janvier 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la SAS Le Goff […] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M^me X de toutes ses demandes telles que formulées à l’encontre de la SAS Le Goff […] et en ce qu’il a condamné M^me X à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— débouter M^me X de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires telles que formulées à l’encontre de la SAS Le Goff […],

— déclarer irrecevable la demande de garantie formée par M^me Y à l’encontre de la SAS Le Goff […] comme étant présentée pour la première fois en cause d’appel au mépris des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Y additant:

— condamner M^me X ou toute autre partie succombante à payer à la société la SAS Le Goff […] une somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1°/ Sur les désordres

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

— dans le grenier, « la muralière versant sud est très dégradée par des insectes à larves xylophages (grosses vrillettes), des morceaux pouvant être extraits à la main. Là où a été enlevé l’isolant, soit à l’Est de la lucarne ouest, il est constaté que la volige est atteinte de pourriture cubique en pied de versant. À proximité de cette pourriture, il est décelé des syrrotes dans les joints entre les pierres ». « Un examen des faces visibles des arbalétriers (non cachés par l’isolant) montre que certains arbalétriers présentent des orifices d’envol ronds d’un diamètre de l’ordre du mm, ces éléments étant caractéristiques d’une attaque par la petite vrillette». Le taux d’humidité relevé est très inférieur à 20 %, soit le taux à partir duquel la mérule peut prospérer.

— au niveau R +2, dans une chambre située au sud-ouest, après l’enlèvement des plaques de plâtre qui habillaient le linteau en bois, est constatée une attaque par des insectes à larves xylophages sur le linteau caractéristique de la grosse vrillette. Il est relevé que des abouts de solives qui supportent le plancher bas du grenier ayant fait l’objet d’anciennes réparations sont atteints de pourriture.

— au niveau R+1, dans une chambre située au sud-ouest, « le lattis en plâtre a été enlevé le long de la façade sud laissant apparaître un ancien sporophore sur une solive et la surface du plancher ». De la petite mérule est identifiée après prélèvements et analyse.

— au rez-de-chaussée dans la cuisine sont retrouvés "des éléments fongiques abondants dans les entrevous entre solives".

— dans la cave, de nombreux abouts de solives sont atteints par de la pourriture, les murs étant encore saturés d’humidité. L’expert décrit par ailleurs les travaux réalisés par la SAS Le Goff Bois Traitements et Rénovation.

L’expert conclut à l’existence de deux foyers d’attaque :

— « Sur toute la façade sud, depuis le grenier jusqu’au rez-de -chaussée, de la petite mérule a dégradé les bouts de solive et de la grosse vrillette a été retrouvée sur des linteaux au R+2 et la muralière au grenier. Les arbalétriers sont également infestés par la petite vrillette »

— « dans la cave, de nombreux abouts de solives sont atteints par de la pourriture, les murs étant encore saturés en humidité. »

Les désordres sont avérés et non contestés.

2°/ Sur les responsabilités

a. Sur la responsabilité de la venderesse : M^me Y

*Sur le manquement à l’obligation d’information

En vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le vendeur même non professionnel doit renseigner l’acheteur sur la chose vendue et lui communiquer les informations dont il dispose.

En l’espèce, M^me Y a satisfait à son obligation d’information en transmettant à M^me X le 16 avril 2014, soit préalablement à la signature de la promesse synallagmatique, l’état parasitaire réalisé par la société Lex, lequel faisait état de :

— traces de dégradations de petites vrillettes à tous les étages de la maison avec indice d’activité dans la cave,

— dans la cave, présence de filaments mycéliens liés à une ancienne attaque de champignons de type

coniophore ainsi qu’une présence de pourriture fibreuse et cubique,

— au rez-de -chaussée, au 1^er étage (salle à manger) et au 2^e étage (chambre ouest), présence de pourriture fibreuse.

Il est constant que M^me X n’a sollicité aucune information complémentaire ni fait réaliser aucune autre investigation avant la signature de l’acte définitif de vente.

Pour caractériser un manquement de la venderesse à son obligation d’information, M^me X reproche spécifiquement à M^me Y la rétention de trois informations.

En premier lieu, d’avoir menti dans l’acte de vente en déclarant « n’avoir réalisé aucun travaux susceptibles d’entrer dans le cadre des dispositions de la loi du 4 janvier 1978 », alors que des travaux de couverture ont été réalisés en 2008, sur le versant sud de la toiture par l’entreprise Gourlaouen. Il est fait grief à M^me Y de ne pas avoir transmis la facture de l’entreprise Gourlaouen ni mentionné l’existence d’infiltrations anciennes, qui ont été décelées par l’expert judiciaire, à l’angle sud-ouest du grenier.

Sur les travaux de réfection du toit, il est certain que les déclarations de M^me Y dans l’acte de vente sont contraires à la réalité. Cependant, le diagnostic établi par la société Lex évoque bien (en page 5), dans la partie relative à l’examen du grenier, un « Traitement effectué lors de la réfection de la toiture ». De même, dans la chambre située à l’Est au deuxième étage, le diagnostiqueur a relevé des traces au plafond « liées à d’anciennes fuites de toiture ». Ainsi, au jour de la signature de la promesse synallagmatique, M^me X était-elle informée de l’existence de travaux de réfection de la toiture et d’infiltrations anciennes, dont les traces étaient au demeurant manifestement visibles puisqu’elles ont été constatées par la société Lex.

Au surplus, il résulte du rapport d’expertise que l’attaque de la petite mérule sous la toiture, à l’angle sud-ouest du grenier est probablement antérieure à 2008 et qu’au jour de l’accedit, le taux d’humidité est faible, ce qui montre que les travaux effectués sur la toiture ont été efficaces. La venderesse n’avait donc pas à informer l’acheteuse d’infiltrations anciennes auxquelles il avait été remédié. L’expert indique en outre que la couverture a été réalisée dans les règles de l’art. Il convient donc de considérer que le défaut de communication de la facture de l’entreprise Gourlaouen concernant la réfection de la partie sud de la toiture en 2008 et plus généralement le défaut de mention de tels travaux dans l’acte authentique sont sans incidence sur le litige. Aucun défaut d’information ne peut être retenu de ce chef.

En second lieu, M^me X reproche à M^me Y de ne pas l’avoir davantage informée des travaux de renforcement des planchers et des structures réalisés dans l’immeuble, alors qu’elle devait en avoir connaissance, s’agissant d’un bien de famille. L’expert a en effet relevé que dans une chambre, les abouts de solives qui supportent le plancher bas du grenier avaient fait l’objet d’anciennes réparations. Or, il n’est pas démontré que ces travaux, qui ne sont pas datés, soient le fait M^me Y, sur laquelle ne saurait peser l’obligation d’informer l’acquéreur de l’ensemble des travaux ayant pu être effectués dans cette maison très ancienne, sous prétexte qu’il s’agit d’un bien de famille. Aucun défaut d’information ne peut être retenu de ce chef.

En troisième lieu, M^me X reproche à M^me Y de ne pas lui avoir transmis le devis établi par la société Le Goff […] qui était en sa possession dès le 15 avril 2014, soit la veille de la signature du compromis. Elle expose que ce devis contenait des informations inquiétantes qui n’ont pas été reprises dans la facture émise à la suite de l’intervention réalisée dans la cave. Elle soutient que seul le rapprochement du devis et de la facture aurait été de nature à la renseigner utilement sur l’état structurel de l’immeuble et qu’au contraire, la communication de la facture seule ne pouvait que la rassurer de manière trompeuse.

Dans ce devis, la société Le Goff […] mentionnait que la quasi-totalité des abouts de solive en cave coté rue présentaient des « faiblesses aux encastrements dans le mur et nécessitaient des renforts ». La société précisait toutefois que la configuration actuelle ne permettait que de renforcer quatre abouts coté droit. Il était conseillé « de traiter les autres abouts par le dessus lors d’une future rénovation ».

Contrairement à ce que soutient M^me X, il ressort clairement de la facture Le Goff BTR qu’en définitive, les travaux de renforcement n’ont concerné qu’une seule solive. Sans avoir besoin du devis, il lui suffisait de rapprocher la facture des énonciations de l’état parasitaire pour en déduire que les travaux n’avaient été que très partiels. Il est évident que ceux-ci ne pouvaient suffire à remédier aux désordres affectant la cave.

Mais il est certain que contrairement à la facture, le devis renfermait une information importante relative aux atteintes structurelles consécutives à l’infestation parasitaire constatée dans la cave et qu’il renseignait donc sur l’ampleur des travaux à prévoir.

Ainsi que l’a déjà retenu la cour d’appel de Rennes dans son arrêt avant dire droit du 5 septembre 2017, la non transmission de ce devis par M^me Y caractérise une rétention d’information susceptible d’engager la responsabilité contractuelle de la venderesse.

Toutefois, le préjudice résultant pour M^me X du manquement de la venderesse à son obligation d’information ne peut s’analyser que comme une perte de chance de renoncer à la vente ou alors d’acheter à un moindre prix.

Or en l’espèce, l’état parasitaire dressé par la société Lex informait l’acquéreur de la présence d’insectes xylophages dans l’ensemble des étages de l’immeuble ainsi que de champignons lignivores, à l’exception du grenier. Le constat était particulièrement inquiétant dans la cave, où était évoquées la présence de filaments mycéliens liés à une ancienne attaque de champignon de type Coniophore ainsi qu’une présence de pourriture fibreuse et cubique.

Le commentaire final du diagnostic mentionnait en caractère gras: « les relevés d’humidité effectuée ont montré certaines valeurs supérieures à la normale. Toute zone à humidité élevée peut être l’objet d’attaques fongiques, notamment dans le bâti ancien. ll serait prudent de remédier à ces désordres dans les meilleurs délais. La lutte préventive et curative contre les champignons lignivores passe en priorité par la mise en oeuvre de mesures visant à réduire significativement l’humidité dans les maçonneries ainsi qu’à favoriser une ventilation dans le logement, les doublages intérieurs, vide sanitaire ou sous-sol s’ils existent (…) . Dans les cas où une infestation parasitaire a été signalée, nous préconisons l’intervention d’un homme de l’Art spécialisé dans le traitement du bois".

M^me X ne pouvait que s’inquiéter de l’état parasitaire du bien qu’elle envisageait d’acquérir et son attention a été particulièrement attirée sur la nécessité de faire intervenir un professionnel dans le traitement du bois dans les meilleurs délais. En outre, elle était parfaitement informée que l’ampleur des désordres restait à préciser compte tenu du fait que le diagnostic ne portait que sur les parties visibles et accessibles, point sur lequel le diagnostiqueur avait particulièrement attiré son attention.

Or, celle-ci n’a fait procéder à aucune investigation complémentaire entre le compromis et la réitération de la vente, pour connaître l’ampleur des désordres. Elle a par ailleurs totalement ignoré les préconisations du diagnostiqueur à savoir :

— faire intervenir un professionnel dans le traitement du bois rapidement puisque ce n’est qu’au printemps 2015 ( un an plus tard), à l’occasion de travaux de rénovation, qu’elle dit avoir découvert la présence de mérule.

— remédier à la problématique d’humidité dans la cave, puisque lors du constat d’état parasitaire

qu’elle a fait dresser le 5 février 2016 et encore lors de l’expertise judiciaire, le taux d’humidité excédait 80%.

La négligence avérée de M^me X conduit à considérer que même si elle avait eu connaissance du devis de la SAS Le Goff BTR, elle aurait néanmoins acquis le bien, aux mêmes conditions. En effet, puisque elle soutient avec force que les énonciations de l’état parasitaire ne l’ont pas inquiétée, la cour peine à voir en quoi le contenu du devis de la SAS Le Goff BTR aurait été de nature à lui faire renoncer à son acquisition ou à en renégocier le prix, dans la mesure où les travaux restant à effectuer n’y sont pas présentés comme urgents (« le plus judicieux sera de traiter ces abouts par le dessus à l’occasion d’une future rénovation ») et qu’au surplus, M^me X avait manifestement d’ores et déjà intégré dans la négociation le coût de travaux d’ampleur, au regard du faible prix de vente de la maison (134.000 euros) .

Sa perte de chance doit donc être considérée comme nulle de sorte que la responsabilité contractuelle de la venderesse ne peut être retenue.

*Sur l’absence de dol

L’article 1116 ancien du code civil dispose que le dol est une cause de nullité du contrat lorsque les man’uvres par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, concernant l’absence de mention des travaux de réfection du versant sud de la toiture et d’anciennes infiltrations, l’intention dolosive n’est pas prouvée et elle est totalement contredite par la mention de ces éléments dans le rapport Lex ( page 5).

Par ailleurs, le dol ne peut se déduire du seul fait de ne pas avoir transmis le devis de la société Le Goff […] à M^me X. Cette dernière doit démontrer que M^me Y lui a sciemment dissimulé les informations contenues dans ce devis, qu’elle savait déterminantes pour son acheteuse.

Or, si les informations contenues dans le devis présentaient certes un intérêt pour mieux appréhender les atteintes structurelles et les travaux à prévoir, elles ne pouvaient cependant revêtir un caractère déterminant au regard de celles dont M^me X disposait déjà, tant sur l’état parasitaire du bien que sur le caractère incomplet du diagnostic. Autant d’informations et d’avertissements dont elle ne s’est cependant pas saisie. De fait, l’absence totale d’investigation complémentaire de la part de l’acheteuse avant la réitération de la vente conduit à considérer que la connaissance précise des désordres et des travaux à prévoir n’était pas pour elle un élément déterminant, d’autant que d’importants travaux étaient d’ores et déjà prévus dans cette maison.

En conséquence, le dol ne peut être retenu.

*Sur l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur de mauvaise foi qui stipule une clause de non-garantie d’un vice dont il a connaissance, ne peut se prévaloir de cette stipulation, de sorte que la garantie est due.

M^me X estime que les manquements de M^me Y doivent conduire à écarter la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

L’acte authentique du 20 juin 2014 contient une clause exonératoire de garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous sol ou les bâtiments à raison (') de l’état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites, autres insectes xylophages ou champignons lignivores (').

M^me X s’est vue remettre lors de la signature du compromis un état parasitaire mentionnant la présence d’insectes xylophages et de champignons lignivores en de multiples points de la maison, sur les seules parties visibles et accessibles de celle-ci, avec recommandation d’investigations complémentaires pour les parties non visibles.

Il n’est donc pas démontré que M^me Y aurait stipulé la clause de non garantie en connaissance de vices inconnus de l’acquéreur, dont elle entendait s’exonérer. Le dol a été écarté. Aucun élément ne permet de caractériser la mauvaise foi de la venderesse, de sorte que la clause de non garantie doit s’appliquer.

Au total, la responsabilité de M^me Y ne saurait être retenue ni au titre du défaut d’information, ni au titre du dol, ni sur le fondement de la garantie des vices cachés. Le jugement ayant débouté M^me X de toutes ses demandes dirigées à l’encontre d’G-H Y sera donc confirmé.

b. Sur la responsabilité du diagnostiqueur : Lex E F

Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée vis à vis de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1382 (ancien) du code civil, lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

La cour de cassation considère que le manquement du diagnostiqueur en matière d’état parasitaire entraîne pour les acquéreurs un préjudice certain, devant être intégralement indemnisé.

Le diagnostiqueur est tenu à une obligation de recherche et à une obligation d’information.

En l’espèce, le diagnostic a été réalisé selon la norme NF P 03-200, c’est à dire sur les seuls éléments visibles et accessibles, sans sondage destructif.

Selon l’expert judiciaire, la responsabilité de l’expert peut-être engagée pour « avoir manqué à son obligation de voir ce qui était visible et de noter ce qui était vu ». Plus précisément, la seule faute mise en évidence par l’expert à l’encontre de la société Lex consiste à ne pas avoir constaté que la muralière, pourtant visible, était très dégradée par des insectes xylophages de type grosses vrillettes, dont la présence constitue un indice fort de la mérule selon la structure du bois. L’expert relève que cet indice, associé à la présence de syrrotes et de pourriture sur le linteau de la lucarne, également visibles au jour du diagnostic mais non constatés par Lex, ne pouvait que révéler une attaque de mérule. Or, dans son rapport, Atlantex n’évoque que des traces de dégradations par la petite vrillette sans mentionner la présence de champignons lignivores.

L’expert est clair en ce qui concerne la présence de mérule (non active) dans le grenier avant la date de la vente et lors de la réalisation du diagnostic en avril 2014. Il écarte par ailleurs l’hypothèse d’une aggravation de l’attaque fongique entre la date du diagnostic et l’expertise.

En l’espèce, la société Lex n’a certes pas relevé les indices pourtant visibles qui lui auraient permis de conclure à la présence de champignons lignivores dans le grenier.

Toutefois, ce seul élément ne permet pas de caractériser un manquement à son obligation de

recherche dès lors que l’état parasitaire était par ailleurs suffisamment éloquent, en mentionnant la présence d’insectes xylophages dans l’ensemble des étages de l’immeuble ainsi que la présence d’indices permettant de conclure à la présence de champignons lignivores dans le séjour (pourriture fibreuse sur le plancher), dans la salle à manger (pourriture fibreuse sur le plancher), au R+2 ( pourriture fibreuse) ainsi qu’à la cave où est évoquée la présence de filaments mycéliens liés à une ancienne attaque de champignon de type coniophore ainsi qu’une présence de pourriture fibreuse et cubique. De tels constats en différents points de la maison permettaient de conclure à une attaque fongique généralisée susceptible de gravement porter atteinte à la solidité de l’immeuble, d’autant que le diagnostiqueur avait relevé un taux d’humidité important dans la cave et l’existence d’infiltrations anciennes dans la maison ( fuites de toiture, défauts d’étanchéité de la douche..) et avait alerté sur le risque d’attaques fongiques lorsque le taux d’humidité est élevé.

Au surplus, l’acte de vente mentionne que ' la zone n’est pas classée en zone contaminée ou susceptible de l’être’ selon un arrêté préfectoral, ce qui n’a pas été contesté. Le diagnostiqueur n’avait donc pas à rechercher ni identifier spécifiquement la mérule. L’état parasitaire précise d’ailleurs qu’il ne sera fait état que de la présence d’insectes xylophages ou de champignons lignivores.

Enfin, il est observé que pour conclure de manière certaine à la présence de mérule, l’expert a procédé à des prélèvements et des analyses.

Il ne peut donc être reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir spécifiquement mentionné la présence de mérule dans son rapport.

Quant à l’obligation d’information, aucun manquement ne peut être retenu à l’encontre de la société Lex, laquelle a émis en caractères gras des recommandations d’ordre général relatives au risque d’attaque fongique en présence d’un taux d’humidité important dans les maçonneries après avoir indiqué que les relevés d’humidité dans la maison avaient montré des valeurs supérieures à la normale. Elle a également émis des recommandations particulières en indiquant notamment « qu’il serait prudent de remédier à ces désordres dans les meilleurs délais » et en préconisant à deux reprises l’intervention d’un homme de l’Art spécialisé dans le traitement du bois. L’expert n’a d’ailleurs pas retenu la responsabilité de la société Lex du chef du défaut d’information.

Au regard de ces éléments, il ne peut donc être reproché à la société Lex E F ni manquement à son obligation de recherche, ni manquement à son obligation de conseil, susceptibles d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis de M^me X.

Le jugement ayant débouté M^me X de toutes ses demandes de condamnations in solidum à l’encontre de la société Lex E F et de son assureur Hiscox Insurance Company Limited sera confirmé.

c. Sur la responsabilité de la SAS Le Goff Bois Traitements rénovation

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise effectué par la SAS Le Goff BTR que les travaux n’ont pas été exécutés conformément aux prescriptions du référentiel CTBA+ revendiqué par ce professionnel. En page 18 de son rapport, l’expert judiciaire relève les manquements suivants :

— aucun puits d’injection n’est retrouvé dans les maçonneries alors que le référentiel impose un traitement en profondeur,

— un seul injecteur a été retrouvé au niveau des encastrements des solives au lieu de deux préconisés,

— le dernier injecteur se trouve à 41 cm de la zone dégradée alors qu’il est recommandé de traiter le bois sur une distance de l’ordre du mètre,

— aucune mesure d’assèchement des bois et des murs n’a été mise en 'uvre alors qu’il s’agit là, avec la suppression des causes d’humidité, de la première mesure curative. Les mesures effectuées dans la cave ont révélé des taux d’humidité très élevés ( 86,9 et 61,7% juste à proximité des solives traitées).

La SAS Le Goff BTR fait valoir que les conclusions de ce rapport ne lui sont pas opposables puisqu’il n’a pas participé aux opérations d’expertise.

La SAS Le Goff BTR ne saurait invoquer l’inopposabilité du rapport d’expertise après avoir sollicité sa mise hors de cause dans le cadre de l’instance en référé. Surtout, il est admis que le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties, les conclusions du rapport d’expertise judiciaire étant par ailleurs corroborées par d’autres éléments tels que :

— Le diagnostic d’Lex E F qui atteste d’une humidité supérieure à la normale dans l’immeuble,

— le second constat parasitaire effectué par la société Inspect’immo du 5 février 2016 qui confirme l’humidité excessive de la cave ( 80% sur le mur de façade avant sous plancher et 40% sur les solives dégradées en façade arrière),

— le rapport d’expertise amiable de M. Z du 12 octobre 2016 qui décrit les règles de l’Art pour le traitement curatif et préventif en cas d’attaque fongique, notamment la nécessité de supprimer les apports d’eau anormaux et de traiter dans un rayon d’un mètre au-delà des traces de contamination. Au surplus, ce rapport précise que la société BTR a indiqué dans son devis ne pouvoir traiter que quatre abouts de solives, les autres étant inaccessibles, alors qu’en réalité de nombreux abouts de solives étaient accessibles en particulier sur la façade Nord et n’ont pas été traités.

— le devis de la société LIVAGAN du 15 février 2016 qui rappelle que la suppression des causes d’humidité est une mesure impérative pour l’efficacité du traitement fongicide et que la zone à traiter doit être d’un mètre autour du champignon.

Au regard de ces éléments, les manquement suivants peuvent être retenus à l’encontre de la SAS Le Goff BTR :

— un manquement aux règles de l’Art résultant du défaut d’assèchement des murs et des bois et l’absence de suppression des causes d’humidité préalablement à toute intervention,

— un manquement à l’obligation au devoir de conseil et d’information puisqu’aucune mise en garde liée à l’humidité excessive de la cave et ses conséquences en terme de développement de champignons lignivores n’apparait ni dans le devis ni dans la facture.

— un manquement au règle de l’Art en ce que le traitement fongicide n’a pas été appliqué dans une zone suffisante (un mètre minimum).

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, ces manquements contractuels ont causé un préjudice en privant l’intervention de toute efficacité et en favorisant inévitablement le développement des champignons compte tenu de l’humidité non traitée. Toutefois, la SAS Le Goff BTR n’est pas responsable de l’apparition des champignons et des insectes ni de l’état dégradé des bois et des murs. De plus, il est évident, au terme du devis du 15 avril 2104, que son intervention ne pouvait suffire à remédier aux désordres constatés dans la cave. Enfin, M^me X a largement contribué au préjudice en ne remédiant pas au problème d’humidité signalé. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il

convient de considérer que la société Le Goff Bois traitements rénovation est responsable à hauteur de 20 % des dommages liés au traitement de la cave.

L’expert a chiffré les travaux dans la cave comme suit :

[…]

Montant estimé par M.

Z

9.600 euros TTC

Traitement des bois et maçonneries- traitement

des structures

20% du devis LIVAGANT

3.755,31 euros TTC

Total hors maîtrise d''uvre

13.355,31 euros TTC

Total avec maitrise d''uvre

14.290,18 euros TTC

La SAS Le Goff […] sera donc condamnée à payer à M^me X la somme de 20% x14.290,18 = 2.858,04 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2019. La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement ayant débouté M^me X de ses demandes dirigées contre la SAS Le Goff Bois Traitements et rénovation sera donc infirmé de ce chef.

3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement ayant condamné M^me A X à payer à M^me G-H Y, la SAS Le Goff […] et à la société Lex E F et son assureur Hiscox Insurance Company Limited à chacun la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens sera infirmé.

En cause d’appel, M^me X succombe pour l’essentiel de ses demandes.

Elle sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, à hauteur de 80% tandis que la SAS Le Goff Bois Traitements et rénovation, partie perdante, en supportera 20 % .

M^me X sera déboutée de ses demandes de condamnations in solidum au titre des frais irrépétibles dirigées contre M^me G-H Y, La SAS Le Goff Bois Traitements et rénovation, la société Lex E F et son assureur Hiscox Insurance Company Limited.

La SAS Le Goff Bois Traitements et rénovation sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M^me A X.

M^me X sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la société Lex E F et à son assureur Hiscox Insurance Company Limited ainsi que la somme de 2.000 euros à M^me G-H Y, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Donne acte à la société Hiscox Insurance Company Limited de son intervention volontaire;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 07 mai 2019 en ce qu’il a :

« - débouté M^me A X de sa demande à l’encontre d’G-H Y pour dol,

— débouté M^me A X de sa demande à l’encontre d’G-H Y pour manquement à son obligation de loyauté contractuelle par un défaut d’information,

— débouté M^me A X de son action en garantie des vices cachés à l’encontre de la venderesse G-H Y,

— débouté M^me A X de ses demandes de condamnations in solidum à l’égard de G-H Y, de la société Lex E F et de son assureur la Hiscox Insurance Limited Company ;

— débouté M^me A X de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance et de son préjudice matériel au titre des loyers acquittés pour se loger » ;

L’infirme pour le surplus, en ce qu’il a :

« - débouté M^me A X de ses demandes de condamnations in solidum à l’égard de la SAS Le Goff […],

— condamné M^me A X à payer à G-H Y, la SAS Le Goff […] et à la société Lex E F et son assureur, Hiscox Insurance Company Limited à chacun la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me A X aux entiers dépens avec application le cas échéant de l’article 699 du code de procédure civile » ,

Statuant de nouveau :

Condamne la SAS Le Goff […] à payer à M^me A X la somme de 2.858,04 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2019 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Déboute M^me A X de ses demandes de condamnations in solidum au titre des frais irrépétibles dirigées contre M^me G-H Y, La SAS Le Goff Bois Traitements et rénovation, la société Lex E F et son assureur Hiscox Insurance Company Limited ;

Déboute la SAS Le Goff Bois Traitements et rénovation de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M^me A X ;

Condamne M^me A X à payer à la société Lex E F et son assureur Hiscox Insurance Company Limited la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me X à payer à M^me G-H Y la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me A X aux dépens à hauteur de 80% , en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SAS Le Goff Bois Traitements et rénovation aux dépens à hauteur de 20%, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE