5^e Chambre

ARRÊT N°-07

N° RG 17/06090 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OF4H

M^me G Z-X

C/

M^me D Y

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 JANVIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame D LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame D F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Janvier 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame G Z-X

[…]

[…]

Représentée par M^e David GUINET de la SELARL AVODIRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Madame D Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Suivant acte notarié du 27 novembre 1996, M^me G Z épouse X a donné à bail en renouvellement à M. H I et M^me J K un immeuble à usage commercial sis […] à Nantes (44). Le bail était consenti pour l’exploitation d’une activité de 'boulangerie pâtisserie confiseries biscottes’ moyennant le loyer annuel de 6 860,21 euros.

Le bail a été cédé à M^me D Y par acte du 21 octobre 2003.

M^me Z-X a donné congé à M^me Y sans offre de renouvellement pour le 24 juin 2004. Après exercice de son droit de repentir, elle a fait assigner le preneur devant le juge des loyers commerciaux. Après expertise, le loyer a été fixé à la somme annuelle de 8 631,24 euros. La décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Rennes du 30 septembre 2009.

Par ordonnance du 22 mai 2013, le président du tribunal de grande instance de Nantes, saisi par requête de M^me Z-X, a autorisé cette dernière à faire procéder à un constat d’huissier dans les lieux loués, pour établir la preuve de manquements du preneur à ses obligations contractuelles.

Le 11 septembre 2013, M^me Z-X a fait délivrer à M^me Y un commandement visant la clause résolutoire pour des manquements allégués du preneur aux clauses du bail.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2013, M^me Y a saisi le tribunal de grande instance de Nantes pour contester ce commandement.

A la demande de M^me Y, le juge de la mise en état a ordonné une expertise concernant l’état des lieux loués. L’expert désigné, M. L A, a clôturé son rapport le 16 février 2015.

Par jugement en date du 04 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Nantes a :

— rejeté des débats les conclusions signifiées par M^me G Z épouse X le 25 avril 2017 ainsi que les pièces n°36 et 37 ;

— débouté M^me D Y de sa demande d’annulation du commandement du 11 septembre 2013 ;

— débouté M^me G Z épouse X de sa demande tendant à voir constater la résiliation du

bail commercial par effet de la clause résolutoire;

— jugé que le commandement du 11 septembre 2013 ne peut produire aucun effet résolutoire ;

— débouté M^me G Z épouse X de sa demande de résiliation du bail commercial ;

— condamné M^me G Z épouse X à exécuter ou faire exécuter les travaux décrits dans le rapport de M. L A du 12 février 2015, concernant :

— la reconstruction de la souche de cheminée ;

— le pied de poteau de l’angle de la cuisine ;

— le plafond de l’écurie n°2, du dégagement entre cave et fournil 2 et des greniers 2, 3 et 4 ;

— la cloison de la chambre Nantes°2 ;

— panne sablière sous le chéneau du laboratoire ;

— ventilation haute dans une paroi de la cuisine donnant sur la cour;

ce dans un délai de neuf mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant six mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

— condamné M^me G Z épouse X à rembourser à M^me D Y, sur justificatif de leur paiement, la moitié du coût des travaux de réfection de la hotte du fournil Nantes°2 tels que préconisés par l’expert judiciaire (désordre 14), dans la limite de 750 euros hors taxes ;

— condamné M^me G Z épouse X à rembourser à M^me D M, sur justificatif de leur paiement, la moitié du coût des travaux de réfection des enduits des murs du porche tels que préconisés par l’expert judiciaire (désordre 3), dans la limite de 250 euros hors taxes ;

— débouté M^me D Y de sa demande d’indemnité pour trouble de jouissance ;

— condamné M^me D Y à exécuter les travaux suivants tels que préconisés par M. L A dans son rapport du 12 février 2015 :

— remplacer les verres morts qui sont fendus ;

— remplacer le portail donnant sur la cour ;

— remplacer la porte des WC ;

— remplacer la porte au pied de l’escalier ;

— remplacer les cinq verres armés le long de la cour ;

— mettre une grille d’entrée d’air dans le bas de la porte de la cuisine;

ce dans un délai de neuf mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant six mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;

— condamné M^me D Y et M^me G Z épouse X à supporter chacune la

moitié des dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Le 10 août 2017, M^me G Z-X a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 05 octobre 2020, elle demande à la cour de :

A titre principal

— constater que la clause résolutoire, contenue dans le bail commercial du 27 novembre 1996 et rappelée au sein du commandement du 11 septembre 2013 fait référence à une sommation d’exécuter demeurée infructueuse ;

— constater que le commandement avec rappel de la clause résolutoire du 11 septembre 2013 est resté sans effet ;

En conséquence :

— infirmer le jugement rendu le 4 juillet 2017, par le tribunal de grande instance de Nantes sur ce point ;

— constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail reçu par acte authentique en date du 27 novembre 1996;

— ordonner l’expulsion de M^me D Y et de tous occupants de son chef des locaux à usage de commerce situés […] à Nantes (44000), sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clefs ;

A titre subsidiaire

Si par extraordinaire la cour considérait que la clause résolutoire ne vise aucune obligation de faire ni aucune interdiction prévue par le bail,

— constater que M^me D Y n’use pas de la chose louée en bon père de famille ;

— constater que M^me D Y n’use pas de la chose louée conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail reçu par acte authentique en date du 27 novembre 1996 ;

En conséquence :

— infirmer le jugement rendu le 4 juillet 2017, par le tribunal de grande instance de Nantes sur ce point ;

— prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre les parties le 27 novembre 1996 aux torts exclusifs de M^me D Y ;

— ordonner l’expulsion de M^me D Y et de tous occupants de son chef des locaux à usage de commerce situés […] à Nantes (44000), sous astreinte de 150 euros par jour de retard courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clefs ;

En tout état de cause

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes, en ce qu’il a condamné M^me Z-X à prendre en charge une partie des travaux ;

— condamner M^me D Y à effectuer dans les locaux sis […], les travaux qui lui incombent à savoir :

— remplacer les quelques ardoises percées ou fendues et refaire les solins qui sont en mauvais état ;

— remplacer les verres morts qui sont fendus ;

— enlever la mousse, la végétation et les déchets ;

— démolir la souche de cheminée et la reconstruire ;

— recouper un peu le portail donnant sur la rue et lui poser un rejet d’eau ;

— remplacer le portail donnant sur la cour ;

— remplacer la porte des WC ;

— finir de faire tomber ce qui reste d’enduit sur les murs du porche et laisser les pierres apparentes ;

— remplacer la porte au pied de l’escalier ;

— remplacer environ 1 m² de parquet dans l’angle nord-ouest du grenier 3 (grenier à farine au-dessus du fournil 2) ;

— dans le laboratoire, démolir le plafond rampant, poser des chatières, poser un nouveau plafond suspendu horizontalement avec une isolation thermique, ventiler avec un extracteur à poser dans le vitrage cour ;

— purger, traiter et renforcer la sablière sous le chéneau au niveau du laboratoire ;

— remplacer les cinq verres armés le long de la cour ;

— mettre une grille d’entrée d’air dans le bas de la porte de la cuisine et une grille de ventilation haute, en haut d’une paroi donnant sur la cour ;

— remplacer le revêtement de sol et refaire l’entourage de la baignoire dans la salle de bains ;

et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes, en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande indemnitaire au titre d’un prétendu préjudice de jouissance ;

— débouter M^me D Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M^me D Y à payer à M^me G Z-X la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me D Y aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 08 septembre 2020, M^me D Y demande à la cour

de :

— confirmer le jugement rendu le 4 juillet 2017 sur les points suivants :

— en ce qu’il a débouté M^me Z-X de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire ;

— en ce qu’il a jugé que le commandement du 11 septembre 2013 ne

peut produire aucun effet résolutoire ;

— en ce qu’il a débouté M^me Z-X de sa demande de résiliation du bail commercial ;

— en ce qu’il a condamné M^me Z-X à exécuter ou faire exécuter les travaux décrits dans le rapport de M. L A du 12 février 2015, concernant :

— la reconstruction de la souche de cheminée ;

— le pied de poteau de l’angle de la cuisine ;

— le plafond de l’écurie n°2, du dégagement entre cave et fournil 2 et des greniers 2, 3 et 4 ;

— la cloison de la chambre n°2 ;

— panne sablière sous le chéneau du laboratoire ;

— ventilation haute dans une paroi de la cuisine donnant sur

la cour ;

— en ce qu’il a condamné M^me Z-X à rembourser à M^me Y, sur justificatif de leur paiement, la moitié du coût des travaux de réfection de la hotte du fournil n°2 tels que préconisés par l’expert judiciaire (désordre 14), dans la limite de 750 euros hors taxes ;

— en ce qu’il a condamné M^me Z-X à rembourser à M^me Y, sur justificatif de leur paiement, la moitié du coût des travaux de réfection des enduits des murs du porche tels que préconisés par l’expert judiciaire (désordre 3), dans la limite de 250 euros hors taxes ;

— infirmer le jugement rendu le 4 juillet 2017 pour le reste et statuant à nouveau :

— constater l’existence d’un trouble de jouissance pour M^me Y ;

— condamner M^me Z au paiement de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Dans tous les cas,

— condamner M^me Z-X à payer à M^me Y la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de 1^er instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

M^me G Z-X soutient que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial ne concerne pas uniquement les défauts de paiement mais s’applique également aux manquements du locataire à ses obligations contractuelles. Elle rappelle que par acte d’huissier du 11 septembre 2013, délivré en application des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, il a été fait commandement avec rappel de la clause résolutoire à l’intimée d’avoir à se conformer, dans un délai maximum d’un mois, aux clauses et conditions du bail et ajoute que la réalité des manquements visés aux termes du commandement est établie dès lors qu’ils ont été précédemment constatés dans un procès-verbal d’huissier en date du 11 juin 2013. L’appelante fait valoir, qu’en dépit du commandement, M^me D Y ne s’est pas exécutée et a formé opposition au dit commandement, par voie d’assignation le 8 novembre 2013, de sorte qu’à ce jour les infractions au bail commercial visées au sein du commandement du 11 septembre 2013 sont toujours établies et qu’elle est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire. Elle conteste formellement avoir eu connaissance de modifications d’affectations des lieux loués avant le renouvellement du bail et ajoute que plusieurs infractions aux clauses et conditions du bail restent à ce jour caractérisées.

M^me D Y rétorque que la clause résolutoire prévue dans le bail ne vise que la seule hypothèse d’un défaut de paiement de loyer et non celle de l’inexécution d’une obligation de faire ou d’une interdiction prévue au contrat et ajoute, d’une part, que l’infraction dont se prévaut la bailleresse doit être contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire du bail, et d’autre part, que la clause résolutoire doit être appliquée strictement de sorte qu’elle ne peut être étendue par interprétation ou par analogie à des cas qu’elle ne vise pas expressément.

Aux termes de l’article 'Clause Résolutoire’figurant en page 7 du bail commercial, il est précisé : 'À défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire et sous réserve de tout dommages et intérêts à son profit'.

Comme il a été justement apprécié par les premiers juges, la résiliation de plein droit du bail prévue par cette clause ne peut intervenir que pour non paiement du loyer.

L’existence de la virgule après la référence au défaut de paiement permet de considérer que la sommation d’exécuter est une alternative au commandement de payer qui se rattache en toute hypothèse au paiement du loyer et ne peut viser d’autres obligations contractuelles au demeurant non visées par la clause.

Dès lors, en l’absence de clause résolutoire visant les manquements invoqués par M^me G Z-X, le commandement du 11 septembre 2013 signifié à M^me D Y ne peut entraîner la résiliation de plein droit du bail commercial.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé, d’une part, en ce qu’il a jugé que le commandement en cause n’a produit aucun effet résolutoire, et d’autre part, en ce que M^me Z-X a été déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation du bail formée par M^me G Z-X

En application de l’article 1184 ancien du code civil, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail en cas de manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, M^me G Z-X sollicite la résiliation du bail en reprochant à M^me Y, locataire, de ne pas :

— user des locaux donnés à bail en bon père de famille dès lors :

— qu’elle viole délibérément les clauses du bail,

— qu’elle entreprend d’importants travaux de transformation des lieux sans en avertir au préalable la bailleresse et donc, a fortiori, sans recueillir au préalable son autorisation expresse;

— user des locaux conformément à leur destination contractuelle.

Sur la violation délibérée des clauses du bail

M^me G Z-X soutient que malgré l’autorisation exclusive du droit d’entrée et de sortie par le porche donnant sur la rue du Général Buat aux voitures à pain à l’exclusion de tout stationnement et l’interdiction formelle aux fournisseurs d’entrée et de sortie par le porche ainsi que de décharger des marchandises dans la cour, M^me D Y y stationne de manière permanente sa voiture et autorise le déchargement et le stockage de marchandises, notamment le bois, sous le porche et dans la cour. La bailleresse fait ainsi valoir que du bois est entassé dans la cour commune sous une bâche en plastique et ajoute que l’huissier a constaté à plusieurs reprises dans différents procès-verbaux la présence de planches de bois dans la cour commune ainsi que la présence récurrente d’un véhicule stationné sous le porche. L’appelante ajoute que les pratiques de la locataire ne sont pas ponctuelles puisqu’il est établi que M^me D Y s’affranchit volontairement des clauses et conditions du bail depuis son entrée dans les lieux jusqu’à ce jour. Elle précise que peu importe que la cour dite « commune » soit entourée uniquement de bâtiments loués à M^me D Y et qu’elle soit prétendument la seule à avoir accès à cette cour dans la mesure où, d’une part, cette cour n’est pas destinée à son usage privatif et son utilisation n’est aucunement prise en compte dans la valorisation du loyer commercial, et d’autre part, que cela empêche la bailleresse d’avoir accès à cette cour alors qu’elle est pourtant commune et constitue le seul accès aux dépendances de la boulangerie et à la toiture de l’immeuble. M^me G Z-X soutient que de tels agissements posent des problèmes de sécurité, notamment en cas d’incendie où l’évacuation des lieux ou le passage des pompiers serait rendu impossible, dès lors que les palettes de bois et la camionnette de la locataire obstruent le passage quand bien même il s’agirait de la voiture à pain de l’entreprise dès lors que le contrat de bail liant les parties prohibe tout stationnement, sans distinction.

M^me D Y expose que le porche qui permet d’accéder à la cour dite «commune » ne dessert dans les faits que des locaux qui lui sont loués de sorte que la cour n’est pas à usage commun, que la cour permet de relier entre eux les différents locaux loués en une même unité d’exploitation, de sorte que la bailleresse est dans l’impossibilité de démontrer que le stockage du bois nécessaire au fonctionnement de son four gêne la tranquillité des autres occupants et ajoute qu’aux termes du bail, rien ne lui interdit de stationner son véhicule professionnel dans ces anciennes écuries ni même qu’elle stocke des planches de bois dans ce qui lui est loué à usage de débarras. Elle fait valoir que le véhicule stationné dans les locaux est la voiture à pain de l’entreprise et qu’il est inexact de soutenir que le bail prohibe tout stationnement, sans distinction alors qu’est prohibée l’entrée des fournisseurs et le déchargement par ces derniers dans la cour. M^me Y soutient que les procès-verbaux communiqués par l’appelante n’établissent aucune contravention aux stipulations du bail, et que le stockage de bois comme le stationnement d’un véhicule professionnel sont indispensables à l’exploitation du commerce de boulangerie, pâtisserie, confiserie, biscottes, qui utilise un four à bois et que l’allégation de risque pour la sécurité des personnes est un subterfuge.

Au paragraphe relatif à la désignation du bien loué, le bail prévoit un 'droit d’entrée et de sortie par le porche donnant sur la rue du Général Buat, mais seulement pour les voitures à pain. Aucun fournisseur ne devant entrer ni décharger dans la cour'.

En l’espèce, il ressort du procès verbal de constat d’huissier des 20 avril, 28 avril, 5 et 7 mai 2010, de

celui du 26 septembre 2011 et de celui du 16 septembre 2020 que M^me D Y stationne effectivement son véhicule professionnel sous le porche. Le 21 avril 2010 et dans le procès-verbal du 22 janvier 2014 il a été constaté que du bois est entreposé dans la cour dite 'commune'. M^me D Y ne conteste pas ces faits.

Néanmoins, contrairement à l’affirmation de M^me G Z-X le bail commercial ne prévoit pas 'l’exclusion formelle de tout stationnement' sous le porche. Comme il a été justement retenu par les premiers juges, le bail interdit seulement l’accès aux fournisseurs. Dès lors, il ne peut être reproché à M^me D Y d’y garer son véhicule pour les besoins de son activité, d’autant plus que la cour dite 'commune’ ne permet l’accès qu’à des bâtiments dont elle est la locataire et que rien ne permet d’affirmer que ce stationnement ou l’entreposage de bois, même sur une partie limitée de la cour est susceptible d’empêcher le bailleur d’assurer l’entretien de sa toiture, le courrier de l’entreprise Viaud du 10 octobre 2014 produit en pièce 31 faisant part des difficultés rencontrées avec la locataire étant insuffisant pour démontrer ce fait dès lors que la production des factures du 8 mai 2016, du 17 avril 2019, du 17 février 2020, du 2 mars 2020et du 21 septembre 2020 démontre que cette entreprise a été en mesure de faire des travaux de couverture, ou de mettre en péril la sécurité des locataires de l’immeuble alors que le SDIS n’a pas fait mention de cette difficulté lors de son intervention.

La décision déférée sera donc confirmée. Le stationnement du véhicule de la boulangerie et le stockage de bois ne justifient pas la résiliation du bail.

Sur la transformation des lieux et l’exécution de travaux non autorisés par la bailleresse

M^me G Z-X soutient que le bail fait expressément interdiction au preneur à la fois de procéder à un changement de distribution quelconque des lieux et de réaliser la moindre construction de quelque nature que ce soit sans l’autorisation écrite préalable de la bailleresse et que la locataire a, sans avoir préalablement recueilli son accord, transformé la réserve et une partie de la cuisine en laboratoire pour travailler des aliments, implanté sur la cour un système complet de climatisation en perçant à de multiples endroits un des murs, et utilise un four à bois pourtant condamné et dissimulé derrière une cloison sans justifier de la conformité de l’installation. Elle ajoute que, dès lors qu’elle n’a jamais consenti à ces travaux impliquant un changement de distribution des lieux, et malgré une destination des pièces très clairement définie au contrat, il est établi que la locataire a délibérément violé les clauses et conditions du bail. Elle précise enfin s’agissant de l’utilisation du four à bois qu’il résulte d’une copie de l’inventaire des précédents exploitants que la présence du four à bois n’y est aucunement mentionnée et que seul un four fonctionnant au fuel a été listé par les parties. Elle considère que ce four à bois ne saurait en conséquence être considéré comme faisant partie des locaux loués, avec toutes leurs aisances et dépendances dans la mesure où son existence n’est mentionnée dans aucun acte et que la cheminée ne respecte pas les normes de sécurité correspondant, de sorte que la remise en activité de ce four sans travaux préalable sur la cheminée y attenante fait nécessairement courir un risque aux personnes et aux biens. La bailleresse souligne que ce risque persiste faute pour la locataire de laisser la société Atlantique ramonage intervenir alors que les travaux étaient programmés et précise que le risque est caractérisé dès lors que le 12 août 2013, les sapeurs-pompiers sont intervenus au sein des locaux en raison d’une « fumée suspecte » provenant de la « mise en fonctionnement d’un four à pain de la boulangerie du rez-de-chaussée de l’immeuble a enfumé la cage d’escalier et que c’est en considération du risque non négligeable d’incendie dû au fonctionnement sauvage de ce four que la société Le Finistère assurance a entendu résilier la police assurance habitation qu’elle avait souscrite pour les locaux en cause.

M^me D Y rétorque que la transformation d’une réserve en laboratoire n’emporte ni méconnaissance de la destination contractuelle, puisqu’elle correspond à l’activité de boulangerie, ni violation des clauses relatives aux travaux du preneur puisque le bail ne requiert l’autorisation du bailleur que pour les changements de distribution ou les constructions nouvelles et ajoute qu’il s’agisse d’une réserve ou d’un laboratoire, aucun changement de distribution des locaux n’a été

effectué et l’affectation de la pièce reste commerciale. Elle souligne que la réalisation de travaux de construction, qui n’est pas prouvée, ne démontre pas que des travaux de « changement de distribution » sont intervenus. S’agissant du système de climatisation, elle expose qu’il s’agit en réalité d’un système de ventilation obligatoire installé pour l’utilisation du four à bois et qui ne saurait être qualifié d’ouvrage de construction dès lors qu’il n’est pas indissociable de l’ouvrage, estimant que l’autorisation de la bailleresse n’était pas nécessaire pour l’installation de cet équipement. M^me D Y ajoute concernant l’utilisation du four à bois que celui-ci fait partie des locaux loués, qu’elle est en droit d’utiliser ce four, et que c’est à M^me G Z-X de garantir la conformité de l’installation conformément à son obligation de délivrance. Elle précise en outre qu’il est tout à fait normal que ce four n’ait pas été mentionné dans l’inventaire du « matériel et mobilier commercial » dont fait état l’appelante puisqu’il s’agit d’un immeuble par destination et soutient que ce four existait et il a toujours été apparent et accessible si bien qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir privilégié ce mode de cuisson alors que cette installation est tout à fait conforme aux normes applicables. Elle ajoute que c’est en raison de la présence de ce four à bois qu’elle a privilégié la prise à bail de ces locaux et que par conséquent, l’utilisation du four à bois présent dans les lieux loués ne peut en aucun cas justifier fonder la demande de résiliation judiciaire formée à titre subsidiaire.

Le bail commercial liant les intéressées stipule dans le paragraphe relatif au rappel des conditions du bail originaire que les locataires 'ne pourront faire, sur et dans les lieux loués, aucun changement de distribution quelconque, ni construction de quelque nature que ce soit, sans le consentement écrit des bailleurs'.

En l’espèce, M^me G Z-X reproche tout d’abord à M^me D Y d’avoir changé la distribution des lieux par la transformation de la réserve des locaux loués et une partie de la cuisine en laboratoire pour travailler des aliments. M^me D Y ne nie pas avoir effectué ces transformations mais conteste le changement de distribution des lieux.

La bailleresse, à l’appui de son argumentation, se contente d’affirmer que la création d’un laboratoire pour travailler des aliments requiert des travaux de mise aux normes qui sont autant de constructions qui nécessitent préalablement son accord.

En l’absence de toute preuve, M^me G Z-X ne démontre pas que la nouvelle utilisation qui est faite de ces espaces opère un changement de distribution soumis à son accord préalable. En effet, l’objet d’une cuisine, à l’instar d’un laboratoire, est le travail d’aliments. De la même manière, l’objet d’une réserve ou d’un laboratoire affecté à l’activité de « boulangerie, pâtisserie, confiserie, biscottes » consiste à conditionner des marchandises avant leur mise en vente. En outre, la bailleresse ne prouve pas que les travaux de mise aux normes dont elle fait état sont nécessairement des constructions. Le changement de distribution des lieux n’étant nullement établi, aucun grief ne sera retenu de ce chef.

M^me G Z-X reproche ensuite à la locataire l’implantation d’un système complet de climatisation sur un mur de la cour commune.

L’installation de cet équipement, indépendamment de sa qualification de climatisation ou de ventilation, nécessitait l’accord préalable du bailleur eu égard au volume de son moteur requérant le percement de murs. Pour autant, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, dans la mesure où cet équipement était nécessaire pour la sécurité et l’assainissement de la boulangerie et qui était donc destiné à préserver les lieux loués, l’absence d’autorisation préalable du bailleur ne constitue pas une infraction d’une gravité suffisante pour justifier que M^me D Y soit privée de la jouissance des lieux.

M^me G Z-X reproche encore à M^me D Y l’usage d’un four à bois pourtant condamné et dissimulé sans justifier de la conformité de l’installation.

En l’espèce, ainsi que l’a retenu le tribunal la remise en service de ce four, après démolition d’une cloison qui le dissimulait ne constitue pas un changement de distribution ou une construction soumise à autorisation préalable du bailleur alors que le four, construit pour les besoins de l’activité de boulangerie, pouvait être remis en activité par M^me Y.

S’agissant de la conformité de l’installation avec les règles de sécurité, s’il est exact que le chef de groupement territorial de Nantes du Sdis atteste de l’intervention des pompiers 'pour une fumée suspecte'le 12 août 2013 à 15h53 et que 'la mise en fonctionnement d’un four à pain de la boulangerie du rez de chaussée de l’immeuble a enfumé la cage d’escalier', il n’en demeure pas moins que l’intimée produit aux débats un courrier du 16 octobre 2014 de la direction générale sécurité et tranquillité publique de la ville de Nantes qui fait d’état, suite à un contrôle-prévention du four à bois le 8 septembre 2014 par un technicien, lequel avait reçu préalablement de la locataire l’attestation de ramonage et l’attestation d’assurance d’un four isolé par sa conception architecturale et d’opérations de ramonage 'réalisées au moyen d’un traceur de couleur pour s’assurer que le conduit d’évacuation des fumées n’est pas fissuré'. Le contrôleur a pu également constater la présence d’un extracteur d’air et que le 'personnel est sensibilisé aux risques et formé à l’utilisation des extincteurs'. Ce document démontre qu’après l’incident ayant amené l’intervention des pompiers, les vérifications ont été faites.

M^me Y justifie par la production de la facture du 3 août 2018 qu’elle a entrepris des travaux conséquents de réparation sur le four pour un montant de 63.060 euros ttc. Par ailleurs, dans un courrier en date du 10 juillet 2020, son conseil indique qu’elle est parfaitement consciente que les travaux de chemisage du tube du four sont à sa charge et qu’elle a commandé leur réalisation auprès de la société Atlantique Ramonage. Le fait que les travaux n’aient pas pu être réalisés le 14 août 2020,puisque le four avait été allumé et qu’ils sont reportés, n’est pas suffisant pour démontrer l’absence de volonté de la locataire de réaliser les travaux de chemisage de la cheminée qui sont à sa charge.

Il en résulte, qu’alors que rien ne permet de considérer que l’intervention des sapeurs-pompiers pour une fumée suspecte présente dans la cage d’escalier de l’immeuble constatée le 12 août 2013 ne constituait pas un incident isolé, que des travaux importants ont été entrepris par la locataire concernant le four à bois, qu’il n’est pas contesté par celle-ci que le chemisage du conduit doit être fait à ses frais dans les meilleurs délais, qu’il n’est pas démontré de lien entre la résiliation du contrat d’assurance de l’immeuble par la société Le Finistère assurance notifiée le 23 juillet 2013 et la mise en fonction du four à bois, il ne peut être retenu de violation d’une obligation résultant du bail pour l’usage du four à bois par la locataire.

Sur le changement de destination des locaux

M^me G Z-X soutient que la présence dans les locaux de sacs congelés de saumon fumé, de seaux de champignons et seaux de sauce chèvre sont sans rapport avec la destination des lieux telle que prévue par le bail notarié du 27 novembre 1996 qui interdit formellement d’exercer toute autre activité que celle de « boulangerie, pâtisserie, confiserie, biscottes » et ajoute que seule une demande préalable de déspécialisation effectuée par le locataire et accordée par le bailleur peut justifier qu’il soit adjoint une activité connexe à celle prévue au bail commercial. Elle fait valoir qu’elle a invoqué la nouvelle activité exercée par M^me D Y, dès le mois de mai 2014, aux termes de ses conclusions d’incident et du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été fait de se conformer aux clauses et conditions du bail sans que la locataire ne s’exécute de sorte que le manquement par M^me D Y aux règles de l’article L. 145-47 du code de commerce est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et qu’elle n’est pas tenue de motiver son refus de déspécialisation partielle sollicitée par cette dernière. Elle ajoute que le comportement de la locataire et la multiplicité des infractions au bail commercial sont des critères d’appréciation qui doivent être pris en compte dans la mesure où si, pris séparément, chacune de ces infractions n’est pas considérée comme étant suffisamment grave,

leur accumulation présente le caractère de gravité suffisante justifiant la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de M^me D Y.

M^me D Y rétorque que la bailleresse, dans son commandement en date du 11 septembre 2013, ne sollicitait pas l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour déspécialisation partielle et que c’est pour cette raison qu’elle n’avait pas insisté sur cette simple allégation de M^me G Z-X qui en fait aujourd’hui un argument de principe au soutien de sa demande de résiliation judiciaire. Elle précise que la vente de sandwichs et de quiches ne saurait justifier la résiliation judiciaire du bail dès lors qu’il s’agit d’une activité incluse dans la destination contractuelle qui peut être exercée directement sans être prévue au bail, dans la mesure où elle est l’accessoire de l’activité principale. Elle soutient que l’activité de boulangerie ne se limite pas à la seule vente de pain conformément aux usages commerciaux actuels et s’étend à la vente de sandwichs et de boissons rafraîchissantes. Elle fait valoir que les produits identifiés dans la cuisine permettent la fabrication d’une petite restauration à emporter telle que des sandwichs et quiches vendues sous forme de formule midi comme il est aujourd’hui d’usage dans les boulangeries sans que cette activité ne modifie les modalités d’exploitation du commerce de sorte que cela ne justifie pas la résiliation du bail pour non-respect de la destination contractuelle des lieux.

Le bail commercial prévoit dans le paragraphe relatif à la destination des locaux que ceux-ci devront être consacrés par le preneur à 'l’exploitation d’un commerce de boulangerie, pâtisserie, confiserie, biscottes' et qu’il ne pourra être exercé dans les lieux loués, même à titre temporaire, aucune autre activité commerciale que celle déterminée.

Toutefois, certaines activités, en raison notamment de l’évolution des usages, sont considérées comme implicitement incluses dans la destination contractuelle. Leur exercice par le preneur ne donne pas lieu à la mise en oeuvre de la déspécialisation prévue aux articles L145-47 et suivant du code de commerce.

En l’espèce, M^me D Y revendique la fabrication, au sein des locaux qu’elle exploite, d’une petite restauration à emporter telle que des sandwichs et quiches vendues sous forme de formule à midi.

La vente de sandwichs ou quiches ne constitue pas une activité accessoire ou complémentaire de celle de boulangerie-pâtisserie mais une activité incluse inhérente à la conception moderne de ce type d’activité telle que cela résulte tant des usages commerciaux que des exigences actuelles de la clientèle. À cet égard, la bailleresse ne peut se prévaloir d’une modification de la destination des lieux afin de solliciter la résiliation du bail pour manquement à l’article L145-47 du code de commerce, étant au surplus observé qu’il n’a pas été demandé au preneur de mettre fin à la production et à la vente de sandwichs ou de quiches dans le commandement du 11 septembre 2013.

Il s’en suit, que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail pour non-respect par le locataire de la destination contractuelle des locaux mis à disposition.

Sur la prise en charge des travaux

M^me G Z-X soutient que les travaux mis à sa charge par le tribunal de grande instance aux termes du jugement en date du 4 juillet 2017 dont appel ont été causés par un défaut d’entretien imputable à la preneuse.

M^me D Y rétorque que le rapport d’expertise de M. A du 12 février 2015 montre clairement que certaines parties et certains équipements des locaux loués sont vétustes, de sorte que les travaux correspondant incombent à la bailleresse faute de dérogation dans le bail à l’article 1755 du code civil.

Sur les travaux de couverture et de reconstruction de la souche de cheminée

M^me G Z-X soutient, sur la base du rapport d’expertise de M. A du 12 février 2015, que les travaux à faire sur la couverture en ardoise sont des réparations locatives qui incombent exclusivement à M^me D Y et ajoute, s’agissant des travaux à réaliser sur la souche de cheminée, que le bail commercial met à la charge des locataires les grosses réparations qui pourraient s’avérer nécessaires sur les cheminées avant d’indiquer que l’acte de cession de fonds de commerce régularisé le 31 octobre 2003 prévoit expressément que le cessionnaire fera son affaire personnelle du tubage éventuel de la cheminée et des réparations qui s’avéreraient nécessaires. L’appelante rappelle qu’avant le rapport de M. A, elle a fait appel à la Sarl Viaud pour la réalisation de travaux de réfection sur la toiture bien que ceux-ci ne lui incombaient pas, mais qu’ils n’ont jamais été réalisés en raison de l’attitude de la preneuse laquelle a systématiquement refusé l’accès aux locaux de l’entreprise mandatée. La bailleresse estime en tout état de cause avoir rempli les obligations qui sont les siennes dans la mesure où elle a fait intervenir le 3 mai 2016 la Sarl Viaud pour vérifier la couverture, les ardoises et les chéneaux des locaux donnés à bail.

M^me D Y souligne qu’elle ne réclame pas l’exécution des travaux qui ont été qualifiés par M. A de travaux d’entretien ou de simple réparation et indique avoir fait intervenir à ses frais, avant la première instance, une entreprise pour le démoussage de la toiture en tôles translucides comme cela était requis par l’expert. L’intimée rétorque ensuite concernant la toiture, notamment l’entourage de la cheminée du four n°1, qu’il s’agit de travaux liés à la vétusté, qu’ils n’ont pas été réalisés à ce jour et qu’en l’absence dans le contrat de location d’une clause de transfert expresse des travaux liés à la vétusté au preneur, ces travaux incombent à la bailleresse. M^me D Y ajoute que le principe de l’effet relatif des contrats s’oppose à ce que les dispositions de la cession de fonds de commerce imposent une quelconque obligation dérogatoire à celles du bail et réplique que l’entreprise qui est intervenue sur la toiture n’avait jamais pris rendez-vous avant les opérations d’expertise de M. A, celle-ci étant intervenue sans difficulté au cours du printemps 2015.

Il est prévu dans le bail que les preneurs des locaux 'feront à leurs frais et sans aucun recours contre les bailleurs toutes les réparations quelles qu’elles soient, même les grosses réparations dont les fours pourraient avoir besoin ainsi que celles des cheminées desdits fours'.

Néanmoins, l’article 1755 du code civil dispose 'aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

Le transfert au preneur des travaux rendus nécessaires par la seule vétusté requiert une clause expresse. A défaut de stipulation prévoyant que le preneur est tenu des travaux rendus nécessaire par la seule vétusté, ceux-ci demeurent à la charge du bailleur.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de M. L A du 12 février 2015 que les travaux à faire sur la couverture en ardoise sont des travaux d’entretien et de petites réparations, que les travaux sur la couverture en tôles translucides sont nécessaires pour éviter la détérioration de cette toiture et que la démolition puis la reconstruction de la souche de cheminée sont rendus nécessaires par la vétusté.

M^me D Y ne réclame ni ne conteste l’exécution des travaux qualifiés par l’expert de travaux d’entretien ou de simple réparation. De plus, elle démontre avoir effectué les travaux préconisés par M. L A sur la couverture en tôles translucides et ainsi avoir enlevé la mousse, la végétation et les déchets.

S’agissant des travaux afférents à la souche de cheminée, il convient d’observer, d’une part ainsi que les premiers juges l’ont retenu, que c’est de manière inopérant que M^me G Z-X invoque les stipulations de l’acte de cession de fonds de commerce du 31 octobre 2003 puisque qu’il ne régit pas les relations entre locataire et bailleur concernant la répartition des travaux d’entretien et

de réparation mais celles entre cédant et cessionnaire du fonds de commerce.

D’autre part, eu égard au rapport de M. L A qui indique expressément que les travaux de la souche de cheminée sont rendus nécessaires par la seule vétusté et en l’absence de stipulation expresse au bail d’un transfert au preneur des travaux nécessités par vétusté, il convient de confirmer la décision déférée qui a condamné M^me G Z-X à exécuter la reconstruction de la souche de cheminée.

Sur le portail et la porte donnant sur l’extérieur

M^me G Z-X soutient que si le rejet d’eau a effectivement été remplacé par l’intimée, les travaux de remise en état du portail n’ont pas été effectués.

M^me D Y rétorque que les travaux qui lui incombaient ont été réalisés.

En l’espèce, dans son rapport du 12 février 2015,M. L A indique que suite à une absence totale d’entretien et de réparations courantes « le portail du porche donnant sur la rue, le portail du porche donnant sur cour et la porte du WC sont en très mauvais état ».

La bailleresse admet que la locataire a remplacé le rejet d’eau sur le portail du porche donnant sur la rue.

L’intimée pour justifier du changement du portail vise sa pièce n°16 qui est le courrier de son conseil en date du 6 août 2018 concernant des travaux consistant 'en la vérification de divers éléments du four, et en la rénovation de la voûte et de la sole du four pour en assurer la solidité'. Cette pièce ne démontre pas qu’elle a remplacé le portail donnant sur la cour ou la porte des WC, le jugement sera en conséquence confirmé en ce que la locataire a été condamnée à effectuer ces travaux.

Sur l’enduit des murs du porche et la cuisine

M^me G Z-X soutient que les dégradations de l’enduit des murs du porche et du pied de poteau d’angle de la cuisine émanent de la locataire elle-même dès lors qu’il a été démontré la présence régulière de

palettes de bois à cet endroit précis et ajoute que lesdites palettes sont rarement maniées avec précaution par les livreurs compte tenu de l’étroitesse des lieux. L’appelante fait valoir que M^me D Y avait pris soin, préalablement à la réunion expertale du 28 octobre 2014, d’évacuer ces palettes mais qu’il ressort de la lecture des différents procès-verbaux de constat et des photographies versées au débat que le mur est dégradé sur une hauteur correspondant très exactement à celle des palettes déchargées, à tort, dans la cour et sous le porche.

M^me D Y rétorque que l’explication donnée par l’appelante ne saurait être retenue alors que la dégradation de l’enduit des murs est également constatée dans le bureau ou au niveau du plafond du porche où il ne peut pas être stocké des palettes de bois et ajoute que les travaux au pied du poteau de la cuisine provenant de la vétusté n’ont pas été exécutés à ce jour.

M. L A, dans son rapport du 12 février 2015, relève que les enduits des murs du porche 'tombent en poussière' en raison de la vétusté de l’immeuble mais qu’il est possible, compte tenu du dire de maître B du 27 janvier 2015, que ces dégradations soient commises par la locataire dans la mesure où les photographies jointes à son dire montrent bien la présence de palette de bois et des dégradations jusqu’à hauteur de ces palettes. Concernant le pied de poteau d’angle de la cuisine, sans la moindre équivoque, l’expert établit que ces dégradations proviennent de la vétusté de ce poteau.

S’il est avéré que M^me D Y entreposait des palettes de bois à cet endroit, l’état de vétusté du bâtiment tel qu’il résulte de l’expertise du 12 février 2015, notamment sur le plafond ' très vétuste' de l’écurie n°2 dont des morceaux menacent de tomber ou encore la chute de morceaux de plâtre dues à la vétusté dans le grenier 3, permettent d’affirmer que l’état des lieux provient de la vétusté aggravée par l’utilisation des lieux qu’en a faite la locataire.

Il résulte clairement du rapport d’expertise que les dégradations du pied de poteau d’angle de la cuisine proviennent de sa seule vétusté.

Il convient dès lors de confirmer le jugement dont appel qui a condamné M^me G Z-X, d’une part, à rembourser à M^me D Y la moitié du coût des travaux de reprise après leur exécution à l’initiative de cette dernière, dans la limite de 250 euros hors taxes, et d’autre part, à réparer le pied de poteau d’angle de la cuisine.

Sur les solives au plafond du WC

M^me G Z-X soutient que les portes et les poutres ont été brossées avant d’être traitées au xylophène par M. C lequel a par ailleurs remplacé trois planches vermoulues.

M^me D Y rétorque que ces travaux n’ont pas été exécutés bien qu’il semblerait effectivement qu’une couche de xylophène a été appliquée à la demande de la bailleresse en 2016 mais cela n’est pas prouvé, et ajoute que seules trois planches ont été remplacées. Toutefois aucune demande n’est présentée à ce titre dans le dispositif des écritures de l’intimée qui seul saisi la cour de sorte que bien qu’elle demande l’infirmation du jugement pour le surplus, le jugement ne peut qu’être confirmé sur ce point.

Sur l’écurie 2

M^me G Z-X soutient que le mauvais entretien ou l’absence d’entretien des locaux par le preneur pendant quatorze années ne peut qu’avoir pour conséquence d’entraîner une vétusté apparente de ceux-ci dont les réparations mises à la charge du bailleur seraient totalement injustifiées. Elle fait valoir que le plafond de cette pièce est dans le même état que celui de l’écurie 1, c’est-à-dire certes « abîmé » mais largement en état d’usage dès lors que ces deux pièces servent exclusivement de réserves et ajoute qu’il n’est à aucun moment précisé par l’expert que cette pièce n’est plus en état d’usage.

M^me D Y rétorque que ces travaux doivent être exécutés par la bailleresse ce qui n’a pas été fait à ce jour.

En l’espèce, contrairement aux affirmations de la bailleresse, le rapport d’expertise n’indique pas que le plafond de l’écurie 2 est 'abîmé’ mais 'très vétusté et des morceaux menacent de tomber'. Le rapport indique expressément s’agissant de l’écurie n°1 qu’elle sert de remise et de local poubelle et que son état est adapté à sa destination alors que pour l’écurie n°2 le rapport révèle que cette ancienne écurie sert uniquement de réserve et que 'des travaux sont nécessaires', ceci 'en raison de la vétusté'.

Il n’est donc pas démontré que le plafond de l’écurie 2 est en état d’usage.

Les travaux étant dus à la vétusté et ceux-ci n’étant pas expressément transférés au preneur par le bail en cas de vétusté, il conviendra de confirmer la décision dont appel qui a condamné M^me G Z-X à exécuter ou faire exécuter les travaux décrits dans le rapport du 12 février 2015 de M. L A concernant le plafond de l’écurie n°2.

Sur la porte au pied de l’escalier

M^me G Z-X soutient que le mauvais état du bas de cette porte est dû à l’action de la locataire et que sa réparation lui est imputable.

M^me D Y rétorque que les travaux requis ont été exécutés depuis, la porte étant rénovée.

Selon le rapport du 12 février 2015 de M. L A pour remédier au mauvais état du bas de cette porte, 'il faut remplacer la porte'.

En l’espèce, la locataire affirme avoir rénové et non remplacé la porte et la photographie produite ne permet pas de constater le bon état de la porte de sorte qu’il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné M^me D Y à exécuter ou faire exécuter les préconisations de l’expert.

Sur le dégagement entre cave et fournil 2

M^me G Z-X soutient que le défaut d’entretien des locaux par la locataire est démontré et qu’il revient à cette dernière de prendre en charge ces travaux.

M^me D Y rétorque que s’agissant de travaux liés à la vétusté, ils doivent être exécutés par la bailleresse ce qui n’a pas été fait à ce jour et ajoute que l’enduit posé n’est pas satisfaisant alors que l’expert préconisait la dépose du plafond vétuste, son évacuation et la pose d’un plafond neuf.

M. L A précise dans son rapport du 12 février 2015 que le mauvais état du plafond du dégagement entre la cave et le fournil 2 est dû à sa vétusté. Il ne fait pas référence à un défaut d’entretien des locaux par la locataire. En outre la bailleresse ne conteste pas ne pas avoir effectué à ce jour les travaux préconisés par l’expert.

Ainsi que le jugement sera confirmé à ce titre.

Il sera également confirmé en ce qui concerne la condamnation de la bailleresse à prendre en charge la moitié du coût des travaux de réfection de la hotte du fournil dont les désordres relèvent pour partie de la vétusté imputable à la bailleresse et pour partie d’un défaut d’entretien imputable à la locataire.

Sur la chambre 2 au-dessus du dégagement

M^me D Y soutient que les travaux résultant de traces d’humidités dues aux infiltrations venant de la toiture n’ont pas été exécutés par la bailleresse à ce jour.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la bailleresse à effectuer les travaux concernant la cloison de la chambre n°2.

Sur le grenier 2 au-dessus du four 1

M^me G Z-X soutient avoir fait intervenir en mai 2016 la Sarl Viaud pour vérifier la couverture, les ardoises et les chéneaux des locaux donnés à bail et avoir fait intervenir M. C lequel a rattrapé les enduits en plâtre écaillés de sorte qu’elle estime avoir rempli les obligations qui sont les siennes. L’appelante fait valoir que les travaux de reprise ont été effectués par des professionnels et que l’expert n’a jamais préconisé la mise en place d’un plafond neuf, au contraire il a constaté, selon la bailleresse, que les chéneaux n’étaient pas vétustes, ceux-ci ayant été remplacés récemment.

M^me D Y rétorque que les travaux de vétusté doivent être exécutés par la bailleresse ce qui n’a pas été fait à ce jour et ajoute, s’agissant des travaux réalisés par la Sarl Viaud, que seules 5

ardoises ont été remplacées et non 15 comme indiqué et que la pose de deux chevrons a été matérialisée en pratique par la fixation de ces chevrons par deux vis, la panne n’ayant pas été changée et un des chevrons signalé n’ayant pas été doublé avec pour conséquence de nouvelles dégradations. M^me D Y fait valoir en outre que l’enduit posé n’est pas satisfaisant alors que l’expert préconisait la dépose du plafond vétuste, son évacuation et la pose d’un plafond neuf.

Il résulte du rapport d’expertise de M. L A du 12 février 2015 que dans ce grenier, 'le plafond est en très mauvais état. Ceci est dû à la vétusté et aux infiltrations d’eau par la couverture et le chéneau'.

En l’espèce, M^me G Z-X présente une facture du 8 mai 2016 de la Sarl Viaud qui fait état notamment d’une intervention pour vérification de la couverture ardoise et chéneaux zinc et une réfection de la soudure étain dans chéneaux zinc. Ainsi la remise en état de la couverture est justifiée. De plus, il est indiqué au rapport d’expertise que le chéneau a été changé. Toutefois, M^me G Z-X ne justifie pas de la remise en état du plafond dont l’expert a souligné le mauvais état dû à la vétusté et aux infiltrations d’eau et la nécessité de le faire tomber et de l’évacuer.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me G Z-X à exécuter les travaux préconisés par l’expert dans le rapport du 12 février 2015 relatifs au grenier 2 au dessus du four 1.

Sur le grenier 3 (grenier à farine au-dessus du fournil 2)

M^me G Z-X soutient que selon l’expert judiciaire l’état du parquet est dû à l’action de la locataire si bien qu’il lui incombe de le remettre en état et ajoute s’agissant de l’état des murs qu’il est adapté à l’usage de la pièce de sorte qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre à ce titre.

M^me D Y rétorque ici encore que les travaux en lien avec le plafond du grenier sont liés à la vétusté et doivent être exécutés par M^me G Z-X, or rien n’a été fait à ce jour, l’enduit posé n’est pas satisfaisant alors que l’expert préconisait la dépose du plafond vétuste, son évacuation et la pose d’un plafond neuf. À l’inverse, l’intimée fait valoir qu’elle a régulièrement effectué les travaux qui avaient été signalés dans le rapport concernant l’état du parquet, celui-ci ayant été rénové.

Aux termes du rapport de M. L A du 12 février 2015, il est précise : 'dans ce grenier, le plafond rampant présente plusieurs désordres. Les chutes de morceaux de pâte sont dues à la vétusté et à l’absence de raccord de plafond après suppression d’une souche de cheminée' et la détérioration du parquet est due selon l’expert à l’action de la locataire. Il préconise pour remédier à ce désordre de remplacer environ 1m² de parquet.

En l’espèce, M^me G Z-X ne conteste pas ne pas avoir effectué les travaux préconisés par l’expert s’agissant du plafond du grenier. Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à effectuer les travaux nécessités par la vétusté.

L’intimée produit une photographie pour démontrer que le parquet a été rénové, cette pièce n’est pas contestée par la bailleresse. Le jugement sera confirmé en ce qu’aucune condamnation n’a été prononcée à l’encontre de M^me Y à ce titre.

Sur le grenier 4 (au-dessus du grenier à farine)

M^me G Z-X soutient que l’expert, dans son rapport d’expertise, n’indique pas que cette pièce ne serait pas en état d’usage et ajoute que le noircissement des murs ne peut être lié qu’à un défaut d’entretien exclusivement imputable à la locataire. Elle fait valoir que manifestement cette pièce n’a jamais fait l’objet d’aucun entretien par la locataire en 14 années et que M. C est

intervenu pour la reprise des endroits fissurés sur sa demande. L’appelante ajoute que les greniers sont situés au-dessus des fours et notamment du four à bois, ce qui explique la dégradation de leur état du fait de la condensation et des dégagements de fumées noires et que le défaut d’entretien pendant plus de quatorze années est susceptible d’apparaître comme de la vétusté.

M^me D Y rétorque que cette pièce est tellement dégradée qu’elle ne peut même pas être employée à usage de stockage, que les travaux préconisés par l’expert sont des travaux liés à la vétusté qui doivent être exécutés par la bailleresse ce qui n’a pas été fait à ce jour.

Aux termes du rapport d’expertise de M. A, il est précisé : 'dans ce grenier, le plafond rampant présente plusieurs désordres. Les chutes de morceaux de plâtre sont dues à la vétusté. La couleur noire des murs pignons est due à la condensation. Cette pièce se trouve dans une partie du bâtiment qui n’est pas ventilée'.

Les constatations de l’expert sont suffisantes pour établir que les désordres constatés dans le grenier 4 ont pour origine la vétusté et qu’ils doivent en conséquence être réparés par la bailleresse en l’absence de clause expresse de transfert de ces travaux au preneur.

En l’espèce, le bail commercial ne présente pas de clause de transfert expresse des travaux de vétusté au preneur, de sorte que ces travaux incombent à M^me G Z-X. Cette dernière ne conteste pas ne pas avoir exécuté, à ce jour, les travaux préconisés par l’expert.

Si l’activité du four à bois joue un rôle dans la condensation qui se forme au grenier 4 causant le noircissement des murs pignons constaté par l’expert, il est impératif d’évacuer la vapeur d’eau produite à l’intérieur de la pièce par une ventilation permanente conforme aux préconisations de M. L A afin d’y remédier.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce que M^me G Z-X a été condamnée à exécuter ou faire exécuter les travaux du plafond du grenier 4 ainsi qu’à faire poser une ventilation permanente conformément aux préconisations de l’expert.

Sur le laboratoire

M^me G Z-X soutient que cette pièce a été créée en violation des dispositions du bail commercial conclu entre les parties qui prévoit expressément que les locataires ne pourront faire « aucun changement de distribution quelconque, ni construction de quelque nature que ce soit, sans le consentement écrit des bailleurs » et ajoute qu’aucuns travaux de mise aux normes ne sauraient être mis à sa charge dès lors qu’il n’a jamais été convenu entre les parties que cette pièce servirait de laboratoire et qu’elle n’a jamais été louée en tant que tel.

M^me D Y rétorque que les développements exposés par la bailleresse concernant un changement d’usage irrégulier de cette pièce ne sont pas recevables comme il a déjà été démontré. Elle ajoute qu’elle a déjà exécuté une partie des travaux préconisés par l’expert.

En ce qui concerne les travaux nécessaires à l’adaptation du laboratoire à son usage, ils doivent être supportés par le preneur dans la mesure où il n’est pas établi que le local en cause n’était pas adapté à l’usage auquel il était initialement prévu et nécessitait des travaux.

Il convient par ailleurs de noter que M^me G Z-X ne conteste pas que l’intimée a réalisé une partie des travaux préconisés par l’expert. Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, la bailleresse n’est pas fondée à demander la condamnation du preneur à effectuer ces travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives mais constituent des travaux d’amélioration rendus nécessaires par les choix de la locataire qui peut les financer dès lors que la bailleresse ne souhaite pas le faire.

Par contre le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la bailleresse le renforcement de la panne sablière sous le chéneau qui est très dégradée selon les constatations de l’expert, sans qu’il soit établi ni même prétendu que cette dégradation serait le fait du preneur.

Sur la cuisine

M^me G Z-X soutient qu’une ventilation haute existait sur un des carreaux de la porte de la cuisine avant que M^me D Y ne décide de le remplacer par un carreau plein et ajoute que si la preneuse a décidé d’ôter cette ventilation, il ne peut pas être demandé à la bailleresse d’en faire poser une nouvelle.

M^me D Y rétorque que ces travaux sont expressément mis à la charge de la bailleresse par l’expert or ils n’ont pas été effectués par M^me G Z-X alors même que cette pièce est impropre à sa destination et ajoute qu’ils relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur et consistent par ailleurs en des travaux de mise en conformité du bien loué. M^me D Y fait valoir qu’elle a fait mettre une grille d’entrée d’air dans le bas de la porte de la cuisine comme cela lui avait été demandé par les premiers juges.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de mettre à disposition du preneur la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il résulte de la lecture du rapport d’expertise de M. L A du 12 février 2015 que sans ventilation haute et basse la cuisine est impropre à sa destination. Pour remédier à cette non-conformité, selon l’expert, 'il faut mettre une grille d’entrée d’air dans le bas de la porte et une grille de ventilation haute, en haut d’une paroi donnant sur la cour, le plus loin possible de la porte'.

En l’espèce, l’expert a relevé qu’il avait été justifié par une photographie qu’une ventilation existait sur un des carreaux de la porte de la cuisine.

M^me Y affirme avoir posé une grille d’entrée d’air dans le bas de la porte de la cuisine mais n’en justifie pas par les pièces produites de sorte que la condamnation à ce titre sera confirmée, de même que la condamnation de la bailleresse à exécuter ou faire exécuter la deuxième partie des travaux recommandés par l’expert à savoir l’installation d’une grille de ventilation haute, en haut d’une paroi donnant sur la cour, le plus loin possible de la porte.

Sur la salle de bains

M^me G Z-X soutient que selon l’expert M. A l’aménagement de cette salle de bains était à la charge de la locataire. Elle estime qu’il ne saurait lui être réclamé aucuns travaux à ce titre et ajoute qu’elle a toujours scrupuleusement respecté les obligations qui sont les siennes en sa qualité de bailleresse et ce, en faisant réaliser d’innombrables travaux, même ceux qui incombaient normalement à sa locataire, notamment la remise aux normes de l’installation électrique au sein de l’appartement attenant à la boulangerie et occupé par M^me D Y.

M^me D Y rétorque que les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés par elle et ajoute qu’aucune discussion n’est donc maintenue concernant ce poste.

M^me G Z-X ne conteste pas que M^me D Y a réalisé lesdits travaux, pour lesquels elle produit des photographies en pièce 9. Elle ne développe aucune argumentation concernant sa demande de condamnation concernant le sol de la salle de bain et l’entourage de la baignoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

M^me Y ne conteste pas ne pas avoir effectué les travaux concernant la réfection des verres armés de sorte que cette condamnation sera confirmée.

Il conviendra de dire que les travaux devront être exécutés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de six mois après quoi il sera à nouveau fait droit.

Sur les autres demandes

M^me D Y soutient avoir nécessairement subi un trouble de jouissance lié à la gêne dans l’utilisation des locaux en raison de la poussière des démolitions pendant 10 jours, des allées et venues des entreprises pendant 15 jours, de l’encombrement du laboratoire pendant 3 jours, et de la neutralisation de la salle de bains pendant 1 jour.

M^me G Z-X rétorque que la locataire n’apporte aucun élément susceptible d’établir la réalité des préjudices allégués et ajoute que les travaux qui en seraient à l’origine lui incombent exclusivement.

Le bail commercial régissant les relations de M^me G Z-X et M^me D Y stipule au paragraphe relatif au rappel des conditions du bail originaire (p.5) que les preneurs 'supporteront les grosses réparations qui deviendraient nécessaires pendant la durée du bail présent, sans indemnité de la part des bailleurs, quand bien même elles excéderaient quarante jours'.

Ainsi qu’il a été justement retenu par les premiers juges, l’intimée ne peut réclamer aucune indemnité pour le trouble de jouissance lié à la gêne dans l’utilisation des locaux en raison des travaux dès lors que le bail contient cette clause et que les travaux préconisés par l’expert ne priveront pas le preneur de la jouissance du bien.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande à ce titre.

Succombant globalement en son appel, M^me G Z-X sera condamnée à payer à M^me D Y la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais de l’instance et aux dépens étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne l’astreinte,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Ordonne l’exécution des travaux à la charge de M^me G Z-X et de M^me D Y dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, après quoi il sera à nouveau fait droit.

Condamne M^me G Z-X à payer à M^me D Y la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne M^me G Z-X aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente