Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 20 JANVIER 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08620 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7G2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 1220001193

APPELANTS

Monsieur B Y

[…]

[…]

né le […] à BIZERTE

Madame D Y

[…]

[…]

née le […] à MANOUDA

représentés par M^e Laurent FILMONT de la SELARL FL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1677,

et par M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1700

INTIME

E.P.I.C. PARIS HABITAT

représenté par son directeur général

[…]

[…]

N° SIRET : 344 81 0 8 25

représenté par M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

substitué par M^e Manon DEMÉZON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Edmée BONGRAND, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

M^me Carole CHEGARAY, conseillère

M^me Edmée BONGRAND, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier présent lors de la mise à disposition.

********

Suivant acte sous seing privé du 28 mai 2009, l’EPIC Paris Habitat OPH a donné en location à M. B Y et M^me D E Y un appartement de deux pièces en rez-de-chaussée avec cave situé dans l’immeuble du […].

Les époux Y ont été confrontés d’août à septembre 2010 à une remontrée des eaux usées dans les toilettes et le bac à douche de l’appartement. Ils ont déclaré le sinistre à leur assureur Gan Eurocourtage.

Par la suite, un litige les a opposés à leur bailleur quant à l’ampleur à donner aux travaux de nettoyage et de décontamination du logement puis sur les causes du sinistre.

M. X expert judiciaire, saisi à la demande des locataires et désigné par une ordonnance de référé du tribunal d’instance de Paris 13^e arrondissement du 7 janvier 2011 a rendu son rapport le 20 janvier 2012.

Par jugement du 29 mars 2012, le tribunal d’instance du 13^e arrondissement de Paris a déclaré le bailleur responsable des conséquences du dégorgement des égouts, a donné acte à Paris Habitat, à son assureur SMACL Assurances de leur engagement de procéder aux travaux nécessaires et a condamné Paris Habitat OPH sous astreinte à y procéder, les condamnant en outre à indemniser les époux Y à hauteur de 6.000 euros au titre du préjudice mobilier, 7.400 euros au titre du préjudice de jouissance et 4.000 euros à chacun des époux Y en réparation du préjudice moral et les condamnant, enfin à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par arrêt du 31 octobre 2013, la cour d’appel de Paris, statuant en appel d’un jugement du 18 septembre 2012 précédemment rendu par le juge de l’exécution a considéré que les travaux préconisés par l’expert avaient été réalisés, a liquidé l’asteinte à la somme de 8.000 euros et a condamné Paris Habitat OPH au paiement de cette somme au profit des époux Y.

Invoquant l’indécence permanente de leur logement, les époux Y ont, par acte du 18 mars 2020, assigné Paris Habitat OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, au visa des articles 2, 6, 20 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1751-1 du code civil et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, aux fins notamment de voir condamner Paris Habitat OPH à leur proposer un relogement décent, à l’étage avec ascenseur à proximité de leur domicile et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, et ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu’à ce relogement.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 11 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

— rejeté les demandes ainsi présentées ;

— débouté les parties de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— dit que les demandeurs conserveront la charge de ses dépens.

Par déclaration en date du 04 juillet 2020, M. B Y et M^me D Y ont interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de leurs conclusions du 26 novembre 2020, les époux Y demandent à la cour de :

Vu les pièces et éléments versés aux débats,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article 145 du code de procédure civile

Vu l’urgence

— dire les époux Y, recevables et bien fondés en leur appel, fins et conclusions ; y faire droit ;

— débouter Paris Habitat OPH de ses demandes fins et conclusions ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 11 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté les époux Y de leurs demandes et les a condamnés aux dépens ;

puis statuant à nouveau,

— ordonner à Paris Habitat OPH de :

— effectuer ou faire effectuer les travaux de mise en conformité de la VMC dans la salle d’eau et la cuisine du logement des époux Y sous le contrôle d’un architecte ;

— effectuer ou faire effectuer des travaux de plomberie par un technicien qualifié sous le contrôle d’un

architecte destinés à mettre fin au phénomène de refoulement et de débordement des eaux noires dans la cuisine et la salle d’eau du logement des époux Y ;

— effectuer ou faire effectuer un traitement fongicide dans les parties communes et privatives

de l’immeuble pour éradiquer la présence de cafards ;

— dire que les travaux devront être effectués dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et qu’il devra en être justifié aux époux Y par la production d’une facture de traitement fongicide des parties communes et privatives de l’immeuble et par la production d’un compte rendu d’architecte attestant que les travaux destinés à mettre fin au phénomène de refoulement et de dégorgement des eaux noires dans la cuisine et la salle d’eau des époux Y ont été réalisés dans les règles de l’art et qu’ils sont conformes aux DTU, normes, lois et règlements ;

— assortir les condamnations à réaliser les travaux et le traitement fongicide d’une astreinte de 500 euros par jour de retard dans la limite de six mois ;

— condamner Paris Habitat OPH à payer à titre provisionnel à M. B Y et M^me D F G épouse Z les sommes suivantes :

—  6.335,55 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance,

—  10.000 euros à valoir sur leur préjudice de moral et de santé,

— ordonner la réduction du loyer mensuel dû par les époux Y à compter de l’arrêt à intervenir à 100 euros jusqu’à ce qu’il soit justifié d’un traitement fongicide dans les parties communes et privatives de l’immeuble au moyen d’une facture et de la réparation de la VMC et de la réalisation des travaux de plomberie destinés à mettre fin au phénomène de refoulement et de dégorgement des eaux noires dans l’appartement des époux Y au moyen d’un rapport d’architecte attestant de la conformité des travaux aux DTU, normes, lois et règlements ;

— condamner Paris Habitat OPH à payer à M. B Y et M^me D F G épouse Y une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Paris Habitat aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Laurent Filmont, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux le concernant ;

à titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il appartiendra avec la mission suivante :

— visiter le logement donné à bail aux époux Y sis 3 rue du Docteur Landouzy 75013 Paris

de même que les parties communes et privatives de l’immeuble ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tous sachants ;

— décrire les travaux qui ont été réalisés par Paris Habitat OPH pour mettre au phénomène de refoulement et de dégorgement des eaux usées dans le logement des époux Y conformément aux préconisations de Monsieur X et dire s’ils ont été réalisés dans les règles de l’art ;

— constater les désordres, malfaçons et non-conformités dans le logement des époux Y et

donner son avis sur leur origine ;

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la cause et en évaluer le coût et la durée ;

— fournir tous éléments de nature à permettre au juge de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis par les demandeurs ;

— dire qu’en cas de difficultés, il en sera référé à nouveau à Madame ou Monsieur le juge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris ;

— fixer le montant de la provision à consigner au greffe du Tribunal et dire que les frais d’expertise seront avancés à titre principal par Paris Habitat OPH et à titre subsidiaire par M. et M^me Y ;

— ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

— réserver les dépens.

Ils font valoir qu’en application des dispositions des articles 1217, 1223 et 1231 du code civil, le locataire peut obtenir réparation des dommages et des troubles qu’il a subis du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations et obtenir une réduction du loyer proportionnée à l’étendue du trouble de jouissance et une indemnisation de l’intégralité des préjudices subis et que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de réduire le montant du loyer jusqu’à exécution des travaux rendus nécessaires et le locataire peut demander la mise en conformité.

Ils affirment que les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent ne sauraient être sérieusement contestés au regard des dispositions issues des articles 834 et 835 du code procédure civile, en ce que les caractéristiques du logement donné à bail ne correspondent pas à celle du logement décent.

Ils se prévalent de l’absence de ventilation favorisant la prolifération de poussières et de bactéries ainsi que la présence de cafards et de remontées d’eaux nauséabondes.

Ils soutiennent que l’urgence est caractérisée par le fait qu’il est n’est pas envisageable de laisser des personnes âgées et vulnérables vivre dans de telles conditions.

Ils déclarent que le bailleur a reconnu expressément le dysfonctionnement des VMC dans la cuisine et la salle de bain, ce qu’a d’ailleurs constaté la SARL M. A, entreprise générale du bâtiment mais que malgré ses engagements, le bailleur n’a donné aucune suite, les travaux réalisés à la suite du dépôt du rapport de M. X n’ont pas fait cesser les phénomènes de refoulement et de débordement des eaux noires qui persistent.

Ils avancent que ces désordres sont cause d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et justifient une réduction du loyer à titre provisionnel

Pour eux, l’ajout à la demande de suspension du loyer et de réalisation des travaux sous astreinte d’une demande de condamnation pécuniaire provisionnelle à valoir sur leur préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement, se rattache aux prétentions d’origine par un lien suffisant .

Dans ses dernières conclusions du 25 novembre 2020, l’E.P.I.C Paris Habitat-O PH demande à la cour de :

Vu les articles 12, 56, 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

— juger M^me D Y et M. B Y irrecevables ou mal fondés en leur appel ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner in solidum M^me D Y et M. B Y à payer à Paris Habitat la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Il fait valoir que si une obligation de relogement peut peser sur le bailleur dans des cas spécifiquement prévus par la loi, aucune disposition n’est prévue en cas d’indécence du logement, ce qui est invoqué en l’espèce, que ce chef de demande se heurte donc à une contestation sérieuse.

Il affirme avoir pris en compte la demande de changement de logement formulée par les époux Y, laquelle n’a toutefois pas encore pu aboutir en raison d’un contexte d’extrême tension du marché du logement francilien.

Il soutient que le caractère prétendument indécent ou insalubre du logement n’est pas démontré par les époux Y, de même que la nécessité des travaux sollicités puisque les pièces nouvellement produites aux débats par les intimés ne suffisent pas à établir l’indécence alléguée du logement, le compte rendu de visite de l’entreprise SARL M. A ne pouvant être retenu n’ayant pas été dressé contradictoirement, le rapport d’intervention de la société Sapian mentionnant un refoulement d’eaux usées sans plus de précision ne permettant de tirer aucune conclusion sur l’état du logement des époux Y.

Il déclare d’une part que les développements relatifs à la présence de cafard ne sauraient caractériser l’indécence du logement, les appelants invoquant ces désordres pour la première fois devant la cour, ce qui constitue une demande nouvelle en appel et, partant, irrecevable d’autre part que les problèmes d’aération du logement ne sont pas caractérisés

ni précisés et que les travaux sollicités ne sont pas suffisamment précisés, de sorte que la demande reste vague et imprécise.

Il rappelle que les travaux ordonnés par le jugement du tribunal d’instance de Paris du 29 mars 2012 ont bien été réalisés, ce qui ressort de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 octobre 2013 et avance qu’en conséquence, la demande de réalisation de travaux par les époux Y se heurte à plusieurs contestations sérieuses.

Il prétend que les demandes pécuniaires formulées dans les conclusions des époux Y signifiées le 17 novembre 2020 sont nouvelles en appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile, et se trouvent donc irrecevables, qu’elles sont au surplus mal fondées dès lors que la demande de réalisation des travaux est elle-même mal fondée et excèdent les pouvoirs du juge des référés car elles relèvent de l’appréciation du juge du fond.

Pour lui, les demandes indemnitaires ne sont en rien justifiées dans leur quantum alors qu’il appartient aux époux Y, qui invoquent un préjudice, de le démontrer.

Il argue de ce qu’en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par les époux Y en cause d’appel est une demande nouvelle, de sorte qu’elle devra être déclarée irrecevable.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux

écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les appelants ne soutiennent plus l’existence d’une obligation de relogement pesant sur leur bailleur et ne formulent aucune critique de ce chef à l’encontre de l’ordonnance entreprise.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…).

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de leurs demandes de travaux relatifs à la mise en conformité de la VMC dans la salle d’eau et dans la cuisine, de travaux de plomberie pour mettre fin à des problèmes de refoulement et de débordement d’eau dans la cuisine et la salle d’eau et de traitement de fongicide dans les parties communes et privatives pour éradiquer la présence de cafards, les appelants versent aux débats en cause d’appel des mails qu’a adressés au bailleur une personne se disant leur enfant les 5 octobre, 30 octobre et 2 novembre 2020 faisant état des désordres allégués par les appelants.

Le rapport d’intervention de la société Sapian effectué le 2 novembre 2020 fait état d’un dégorgement de la colonne des eaux usées de l’immeuble , effectué en urgence.

Ce rapport confirme la teneur du mail du fils des appelants en date du 2 novembre 2020 dans lequel il relate au bailleur un refoulement d’eaux noires et d’excréments dans l’appartement de ses parents.

Cet état de fait ressort également de la visite de l’appartement de M et M^me Y par la société A le 6 novembre 2020 laquelle fait ressortir l’absence de fonctionnement de la VMC de l’appartement et l’absence de pente d’un tronçon de canalisation des eaux usées en sous sol pouvant avoir pour effet un risque d’inondation de l’appartement situé en rez de chaussée.

Si ce rapport n’a pas été établi contradictoirement, il n’est néanmoins contredit par aucune pièce adverse.

S’agissant de la présence des cafards,les appelants versent aux débats deux attestations régulièrement établies faisant état de la présence en nombre de cafards dans l’appartement des époux Y.

L’invocation de la présence de cafards ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile en ce que ceci ne constitue qu’un moyen nouveau au soutien de la demande de travaux relatifs à l’aération.

Les désordres allégués sont établis par les appelants lesquels caractérisent des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement salubre.Le trouble manifestement illicite invoqué est donc établi.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de travaux des appelants, laquelle est précise dans son objet en ce qu’elle a pour finalité de mettre fin à la fois aux phénomènes de refoulement et de débordement d’eau dans la cuisine et la salle d’eau et à la présence de cafard dans l’appartement des appelants ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Cette condamnation à faire réaliser des travaux sera assortie d’une astreinte afin d’en assurer l’exécution dans les meilleurs délais et avec efficacité ,les travaux précédemment réalisés n’ayant à l’évidence pas été de nature à mettre fin aux désordres affectant l’appartement des époux Y, comme il sera dit au dispositif.

La demande de réduction du montant du loyer et l’allocation d’une provision à valoir sur un préjudice moral et de jouissance ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge lesquelles consistaient à obtenir la condamnation du bailleur à reloger les appelants et la suspension du loyer .Ces demandes constituent donc des demandes nouvelles au sens de l’article 565 du code de procédure civile , lesquelles ne sont pas

recevables pour être présentées pour la premiere fois en cause d’appel, par application de l’article 564 du code de procédure civile .

Succombant, l’EPIC Paris Habitat OPH supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et sera condamné à payer à M et M^me Y une indemnité de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise,

statuant à nouveau,

y ajoutant

Ordonne à l’EPIC Paris Habitat -OPH de faire réaliser des travaux propres à supprimer les phénomènes de refoulement et de débordement d’eau dans la salle de bains et la cuisine , des travaux de mise en conformité de la VMC de la salle de bains et un traitement adapté à l’éradication des cafards dans l’appartement loué par M et M^me Y, dans un délai de 45 jours après la signification de la décision et sous astreinte de 200 euros par jour, passé ce délai et ce pendant 120 jours,

Déclare irrecevables comme étant nouvelles la demande de réduction du montant du loyer et les demandes indemnitaires provisionnelles de M et M^me Y,

Condamne l’EPIC Paris Habitat OPH aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’articl 699 du code de procédure civile par M^e Laurent Filmon, avocat au barreau de Paris, qui en a fait la demande,

Condamne l’EPIC Paris Habitat OPH à payer à M. et M^me Y la somme de 3000 euros au titre

des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,