4ème Chambre

ARRÊT N° 424

N° RG 19/07568

N°Portalis DBVL-V-B7D-QIRT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Octobre 2021

devant Madame Hélène RAULINE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Décembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SAS LES MAISONS RENNAISES

Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe LE GOFF de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur A X

né le […] à NANTES

[…]

[…]

Représenté par M^e Etienne BOITTIN de la SELARL AVOCATLANTIC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

FAITS ET PROCÉDURE

Le 30 mai 2012, deux contrats de construction de maison individuelle ont été signés par la société Les Maisons Rennaises et M. A X prévoyant l’édification de deux maisons à usage locatif sur un terrain sis à Nivillac (56) moyennant le prix de 106 500 € par maison, le maître de l’ouvrage se réservant des travaux évalués à 3 100 €. Le permis de construire a été délivré le 7 décembre 2012. La déclaration d’ouverture du chantier est du 20 juin 2013.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mai 2014, la société Les Maisons Rennaises a convoqué M. X le 3 juin suivant afin de procéder à la réception des travaux et lui a transmis deux factures définitives du solde des travaux d’un montant de 42 400,82 € chacune. M. X ne s’est pas présenté au rendez-vous et n’a pas réglé les factures.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juin, la société Les Maisons Rennaises lui a adressé une nouvelle convocation pour le 16 juin.

Entretemps, par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juin 2014, M. X a écrit au constructeur qu’il avait sous-évalué les travaux restant à sa charge et lui a demandé de les prendre à sa charge.

Ayant constaté que les barillets des portes d’entrée avaient été forcés et changés, la société a demandé à un huissier de justice d’être présent le 16 juin, lequel a constaté l’absence de M. X.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin, elle l’a sommé d’assister à la réunion de réception du 4 juillet 2014 et de régler les deux factures, en vain.

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2014, la société Les Maisons Rennaises a fait assigner M. X devant le tribunal de grande instance de Vannes aux fins de voir prononcer la réception judiciaire et l’entendre condamner au paiement du la somme de 84 801,80 €.

La réception des travaux a été prononcée le 14 octobre 2014 avec des réserves.

Un retrait du rôle a eu lieu le 22 septembre 2015. L’instance a été rétablie à la demande de la société Les Maisons Rennaises le 16 janvier 2016.

Elle a sollicité le paiement des factures, les intérêts de retard et des dommages-intérêts, M. X présentant une demande reconventionnelle en annulation des contrats.

Par un jugement en date du 24 septembre 2019, le tribunal a :

— rejeté la demande de la société Les Maisons Rennaises en condamnation de M. X au paiement de la somme de 84 801,80 € au titre des factures définitives de construction, outre des pénalités de retard, ainsi que de 8 480 € à titre de dommages-intérêts ;

— prononcé la nullité des deux contrats de construction de maison individuelle signés le 30 mai 2012 entre la société Les Maisons Rennaises et M. X ;

— dit que M. X conservera les deux ouvrages sis à Nivillac, lieu-dit La Ville Railland, en l’état ;

— ordonné la restitution à M. X des sommes déjà versées au constructeur, après déduction du coût des matériaux dont il conserve le bénéfice, avec les ouvrages ;

— condamné la société Les Maisons Rennaises à verser à M. X la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Les Maisons Rennaises a interjeté appel de cette décision par déclaration du 21 novembre 2019.

L’instruction a été clôturée le 5 octobre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 20 février 2020, au visa des articles 1134, 1147, 1792-6 du code civil, L231-1, L231-7 du code de la construction et de l’habitation, la société Les Maisons Rennaises demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— condamner M. X au versement de la somme de 84 801,80 euros au titre des factures définitives de construction ;

— acter son accord pour régler 12 395 euros TTC à M. X au titre des travaux indispensables;

— ordonner la compensation ;

— condamner M. X au paiement d’une pénalité de retard de 1 % par mois des sommes dues à compter du 17 juin 2014 et de la somme de 8 480 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouter M. X de toutes ses demandes ;

— condamner M. X à verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— condamner M. X au paiement d’une amende de 3 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 mai 2020, au visa des articles L231-2, L231-7 et R231-4 du code de la construction et de l’habitation, M. X demande à la cour de :

— à titre principal, débouter la société Les Maisons Rennaises de toutes ses demandes; confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— à titre subsidiaire et incident, condamner la société Les Maisons Rennaises à lui verser une somme de 51 207,60 euros à titre de dommages-intérêts et une indemnité de retard égale à 1/3000ème du montant contractuel (109 600 euros/maison) à compter du 20 mai 2014 et jusqu’à paiement des sommes nécessaires à l’accomplissement des travaux ;

— en tout état de cause, condamner la société Les Maisons Rennaises à verser une indemnité de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS

Aux termes des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit contenir l’indication du coût du bâtiment à construire et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés et devant faire l’objet d’une clause manuscrite par laquelle ce dernier en accepte le coût et la charge.

En l’espèce, la notice descriptive annexée à chacun des contrats du 30 mai 2012 comporte une clause manuscrite aux termes de laquelle M. X reconnaît que les travaux restant à sa charge s’élèvent à 3 100 € et le détail de ceux-ci (la rubrique assainissement contenant les travaux de raccordement, de drainage et de régalage des terres stockées sur le chantier).

M. X fait valoir que le coût de chacune des prestations n’est pas indiqué et que le coût des travaux à sa charge a été sous-évalué, les travaux de revêtement intérieurs des sols et plafonds ayant été omis par le constructeur. Il produit trois devis chiffrant l’ensemble de ces prestations à 57 407,60 € TTC.

La société Les Maisons Rennaises ne conteste pas le grief. Elle invoque la jurisprudence qui rappelle que la nullité du contrat est une nullité relative susceptible d’être couverte, que le comportement du constructeur et du maître de l’ouvrage doit être pris en compte, qu’en l’espèce, elle a un caractère disproportionné. Elle souligne que le prix de 3 100 € était cohérent avec le coût des prestations à cette époque, que M. X a pris possession des maisons de manière irrégulière et les a mises en location ainsi que cela résulte du constat d’huissier qu’elle a fait dresser en 2016 tout en refusant de payer le solde des travaux , qu’il a fait chiffrer des prestations sans respecter la gamme standard des constructions.

Il n’est ni discuté ni discutable que la somme de 3 100 € n’a pas été répartie entre les différents postes à la charge du maître de l’ouvrage et que les travaux de pose des revêtements de sol dans les quatre chambres, de peinture des murs et plafonds de toutes les pièces et de faïence dans la salle de bains et la cuisine avaient été oubliés par le constructeur. Les moyens soulevés par ce dernier sont inopérants sans qu’il y ait lieu d’entrer dans le débat sur leur coût qui n’est pas nécessaire à la solution du litige.

Le non respect des dispositions d’ordre public entraîne la nullité du contrat. La société Les Maisons Rennaises n’explique pas en quoi elle serait couverte. Les travaux d’équipement intérieurs et extérieurs qui sont indispensables à l’utilisation de la maison ont été réalisés par M. X qui avait connaissance du vice affectant les contrats, ainsi que cela résulte de son courrier du 10 juin 2014, mais il réclamait leur prise en charge par la société Les Maisons Rennaises en citant l’article L. 231-7 du code de la construction et de l’habitation sans faire état de la nullité des contrats. Il ne peut donc en être déduit qu’il avait renoncé à se prévaloir de celle-ci en toute connaissance de cause et que la nullité serait ainsi couverte.

Le jugement est dès lors confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité des deux contrats.

En l’absence de demande de démolition, la nullité du contrat de construction de maison individuelle est sans effet sur le droit à restitution des sommes déboursées par le constructeur pour édifier la maison (Civil 3ème 17 juin 2015 n°14-14372).

Les dispositions du jugement relatives aux restitutions sont inexécutables, comme le fait justement observer l’appelante. Il y a lieu de faire droit à sa demande tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise à ses frais avancés. L’expert devra déterminer l’ensemble des coûts supportés par la société Les Maisons Rennaises et en déduire les sommes versées par le maître de l’ouvrage.

Les autres demandes de M. X, présentées à titre subsidiaire, deviennent sans objet compte tenu de la confirmation du jugement.

Il convient de surseoir à statuer sur les demandes de la société Les Maisons Rennaises, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité des deux contrats de construction de maison individuelle signés le 30 mai 2012 entre la société Les Maisons Rennaises et M. X,

L’INFIRME sur les conséquences de l’annulation,

Statuant à nouveau, avant-dire droit,

ORDONNE une expertise,

DESIGNE pour y procéder M. A C, […], […], expertbat@batimconseils.org avec pour mission de se rendre sur les lieux, […], les parties présentes ou dûment convoquées, de se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, de déterminer la contrevaleur des maisons et de proposer l’apurement des comptes entre les parties,

INVITE l’expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu’il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l’article 278-1 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la société Les Maisons Rennaises devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de la cour d’appel de Rennes dans un délai de 2 mois à compter du présent arrêt ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au conseiller chargé du contrôle des expertises ;

DIT qu’en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au conseiller chargé du contrôle des expertises ;

SURSEOIT à statuer sur les demandes de la société Les Maisons Rennaises,

RENVOIE l’affaire à la conférence de mise en état du 28 juin 2022

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles.

Le Greffier, Le Président,