1ère Chambre

ARRÊT N°206/2022

N° RG 20/00898 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QOW7

M. [Z] [L]

M. [P] [L]

C/

Mme [S] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MAI 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Juliette VANHERSEL, lors des débats et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2022 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [Z] [L]

né le 14 Mars 1974 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Valérie DOUARD de la SELARL RAVET & ASSOCIES, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [P] [L]

né le 07 Décembre 1971 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Valérie DOUARD de la SELARL RAVET & ASSOCIES, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame [S] [U] exerçant sous l’enseigne [S]'S BRITTANY PROPERTY

née le 15 Février 1965 à ROCHEDALE (ROYAUME-UNI)

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marie-Caroline CLAEYS de la SELARL HSA, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Françoise CALANDRE-EHANNO, plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant mandat simple de vente du 23 août 2017 conclu sans exclusivité pour une durée de deux ans, MM. [P] et [Z] [L] chargeaient Mme [S] [U], agent immobilier représentée par M. [X] [D] agent commercial, exerçant sous l’enseigne [S]'s Brittany Property, à [Localité 10] (29), de vendre la maison dont ils étaient propriétaires indivis située [Adresse 4] (22) au prix de 120.000 € net vendeurs.

Le mandat comportait une clause pénale selon laquelle en cas de vente sans le concours de l’agence à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire des vendeurs ou de refus de vendre à un acquéreur présenté par l’agence, les acquéreurs verseraient une indemnité compensatrice forfaitaire égale aux honoraires prévus au contrat, soit 7.200 €.

Un avenant au mandat portant le prix de vente à 99.000 € et ramenant les honoraires à la somme de 5.304 € était signé entre les parties le 5 janvier 2018.

L’agence immobilière présentait M. et Mme [R] qui faisaient une première proposition d’acquisition à hauteur de 99.000 €, puis acceptaient de porter leur offre d’achat à la somme de 104.400 €, ce que l’agence immobilière confirmait par courriel du 20 janvier 2018 à MM. [L].

Les éléments destinés à régulariser l’acte authentique étaient adressés à Maître [Y], notaire à [Localité 9] (53).

Postérieurement, un dénommé M. [J] informait l’agence immobilière de ce que son offre avait été retenue par MM. [L] en lieux et place de celle de M. et Mme [R].

Outre que M. et Mme [R] contestaient le refus de vente qui leur était opposé, le montant des honoraires n’était pas payé par MM. [L] à l’agence immobilière.

Sur assignation en date du 17 mai 2018 délivrée par Mme [U] à MM. [L], le tribunal d’instance de Saint-Brieuc, par jugement du 9 décembre 2019 assorti de l’exécution provisoire, condamnait solidairement ces derniers à payer à Mme [U] les sommes de :

—  5.304 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 février 2018,

—  1.000 € en réparation du préjudice causé par leur résistance abusive,

—  1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure pénale.

MM. [L] ont interjeté appel le 5 février 2020 de l’ensemble des chefs du dispositif de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

MM. [L] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 27 avril 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Saint-Brieuc le 9 décembre 2019,

— dire que la clause pénale prévue au mandat du 23 août 2017 ne peut recevoir application,

— débouter Mme [U] de toutes ses demandes fins et conclusions,

— la condamner à leur payer la somme de 1.000 € en réparation de leurs préjudices,

— la condamner à leur payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Mme [U] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 24 juillet 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement rendu le 9 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Saint-Brieuc,

— condamner solidairement MM. [L] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens comprenant notamment le timbre fiscal de 225 euros.

MOTIFS DE L’ARRÊT

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « constater », « dire » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur la clause pénale

MM. [L] soutiennent que la modification de l’offre faite le 20 janvier 2018 par l’agence immobilière ne comportait pas, hormis le prix et le montant des frais d’agence, le détail des autres conditions de la vente (date de signature, date d’entrée en jouissance, modalités de paiement du prix, acquisition ou non des meubles, garanties, financement), de sorte qu’ils ont refusé d’y donner suite et qu’aucun compromis ou promesse synallagmatique comportant la signature des deux parties à la vente n’ayant de ce fait été recueilli par l’agent immobilier, il ne peut se prévaloir de la clause pénale en l’absence de faute imputable aux vendeurs.

Mme [U] soutient que le mandat contient une clause pénale qui doit recevoir application dès lors que son agence a présenté M. et Mme [R] candidats à l’acquisition aux conditions attendues et que l’indemnité est due en l’absence de conclusion de toute vente.

En droit, l’article 6-1 de la loi 70-10 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dispose que « lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. »

Une jurisprudence constante retient que le paiement des honoraires à un agent immobilier mandataire est du dès lors qu’il est prévu par une clause pénale au contrat de mandat et que le refus d’un acquéreur présenté par un agent immobilier constitue une faute du mandant, invocable par l’agent immobilier mandataire lorsque ce refus, et la conclusion de l’opération avec un autre acquéreur, ont privé l’agent immobilier d’une rémunération à laquelle il pouvait légitimement prétendre.

Au cas particulier, l’article 10 du contrat de mandat prévoit, en son paragraphe relatif à la « CLAUSE PENALE » que :

['] EN CAS DE VENTE SANS VOTRE CONCOURS A UN ACQUEREUR AYANT EU CONNAISSANCE DE LA VENTE DU BIEN PAR VOTRE INTERMEDIAIRE, OU DU REFUS DE VENDRE A UN ACQUEREUR QUI NOUS AURAIT ETE PRESENTE PAR VOUS, NOUS VOUS VERSERONS UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AUX HONORAIRES PREVUS AU PRESENT MANDANT'".

La condition d’application de la clause pénale réside dans la présentation utile d’un acquéreur par l’agence immobilière et non dans la signature d’un compromis de vente.

De fait, le mandat de vente du 23 août 2017 retenait un prix de 120.000 € net vendeur, lequel était ramené à 99.000 € frais d’agence et TVA inclus, soit 96.396 € net vendeur, aux termes d’un avenant signé par MM. [L] à la date du 5 janvier 2018, chacun ayant apposé sa signature sur cet avenant.

Par la suite, des échanges de courriels entre l’agence immobilière et MM. [L] établissent que M. et Mme [R] ont bien été présentés par l’agence immobilière de Mme [U] à MM. [L].

En effet, M. [Z] [L] écrivait le 12 janvier 2018 à M. [X] [D], avec [P] [L] en copie : "Je vous confirme mon accord pour la vente de la maison au prix de 99.000 euros (quatre-vingt dix-neuf mille Euros) frais d’agence et TVA inclus 93.393 € (quatre-vingt treize mille trois cent quatre-vingt seize Euros) net vendeur avec tous les meubles inclus sauf le lit dans la chambre principale (au RDC), le petit meuble à côté du lit et le canapé rouge dans une chambre à l’étage.

Pour le diagnostic j’attends votre retour. Vous pouvez poser la question à notre notaire qui effectuera la vente [A] [B].

Je vous remercie de votre sympathie et pour le travail que vous avez effectué pour vendre cette maison au meilleur prix même si le manque d’acheteurs nous a contraints à la brader. Je reste toutefois heureux que ce soit vous qui la vendiez et souhaite aux futurs propriétaires de passer du bon temps en la mettant en valeur avec différents travaux.

Je reste à votre disposition."

Puis M. et Mme [R] formulaient, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, une nouvelle offre de prix en ces termes : "Mr [W] [K] [R] et Mme [O] [I] [R] née [C], habitant [Adresse 6], confirme notre offre pour un montant de 104.440 € frais d’agence inclus pour la maison située [Adresse 5] avec tous les meubles inclus à l’exception d’un lit, d’une table de chevet et un canapé, sujet du compromis".

MM. [L] exprimaient leur accord sur la vente sans équivoque possible dans leurs mails du 20 janvier 2018 :

— Pour M. [P] [L] :

« Merci pour votre mail.

Je vous confirme la vente à M. [R] et pouvez les rassurer.

Nous attendons maintenant le rdv chez le notaire pour signature. Je vous remercie pour votre travail PRO."

— Pour M. [Z] [L] :

« Je vous confirme la vente à M. [R] sans plus aucun changement. J’envoie un email aux autres agences souhaitant faire une proposition que nous sommes sous compromis et souhaitons mettre en suspens la vente.

Nous attendons maintenant le rdv chez le notaire pour signature. J’ai appelé le notaire pour l’informer."

Il se déduit de ces échanges que M. et Mme [R] ont été utilement présentés à MM. [L], que le prix et les accessoires de la vente étaient parfaitement connus de chacun, comme en atteste la formule « sans plus aucun changement », qu’aucune objection n’était du reste formulée par MM. [L] au moment de leur acceptation de la candidature de M. et Mme [R], au contraire puisqu’ils ont exprimé leur satisfaction de vendre le bien qui trouvait difficilement acquéreur.

Dans ces circonstances, le fait pour MM. [L] de refuser de vendre à M. et Mme [R] et de vendre à un tiers constitue l’exacte hypothèse prévue au contrat de mandat d’une présentation utile d’un candidat à l’acquisition suivie d’un refus de réitérer la vente sans qu’aucune faute ne puisse être reprochée à l’agence immobilière.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu que MM. [L] étaient tenus au paiement de la clause pénale dans les termes du mandat.

2) Sur les dommages et intérêts, les dépens et les frais irrépétibles

La condamnation à paiement de la clause pénale par MM. [L] à Mme [U] étant confirmée, leur demande au titre des dommages et intérêts sera rejetée.

En revanche, le jugement sera confirmé s’agissant des dommages et intérêts alloués à Mme [U] à concurrence de la somme de 1.000 € dès lors que MM. [L] ont résisté à exécuter leurs engagements, ceci contre la lettre et l’esprit même de leurs propres écrits, obligeant Mme [U] à agir en justice puis à défendre en appel, ce qui lui a occasionné des tracas injustifiés.

De même, succombant, MM. [L] supporteront solidairement les dépens d’appel, avec la précision que le timbre fiscal acquitté par Mme [U] est compris dans les dépens. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

Enfin, il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] les frais exposés par elles en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il convient de condamner solidairement MM. [L] à lui payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel, le jugement étant confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Saint-Brieuc en date du 9 décembre 2019,

Y ajoutant,

Condamne solidairement MM. [Z] et [P] [L] aux dépens d’appel,

Condamne solidairement MM. [Z] et [P] [L] à payer à Mme [S] [U] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE