1ère Chambre

ARRÊT N°179/2022

N° RG 21/03474 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RWVU

Me [J] [I]

C/

Mme [Y] [X] [F] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MAI 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Février 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Maître Jean-Marie DELECROIX, membre de la SCP Jean-Marie DELECROIX-Eric DELECROIX- Karl DELECROIX

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, Postulant, avocat au barreau de SAINT MALO – DINAN

Représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Madame [Y] [X] [F] [P]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 7] (50)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT MALO – DINAN

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 16 septembre 2014 par Me [I], Mme [Y] [P] a acquis auprès des consorts [B] les lots n°3, 2 et 11 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un prix de 53.000 €.

Les fonctions de syndic, après avoir été exercées par le Cabinet CIBI Gestion Immobilière, ont ensuite occupées par le cabinet Gestion Emeraude Immobilier.

Suite à la réalisation d’un diagnostic parasitaire et d’un diagnostic de structure, l’assemblée générale des Copropriétaires a décidé le 17 avril 2015, d’effectuer des travaux de reprise des structures de l’ immeuble et a fait appel à M. [A], architecte, en qualité de maître d''uvre.

Le 15 janvier 2016 des travaux complémentaires ont été votés.

Mme [P] n’ayant pas réglé les travaux votés le 17 avril 2015, le Syndicat des copropriétaires a obtenu une ordonnance d’injonction de payer à son encontre. Mme [P] y a fait opposition.

Par acte d’huissier du 15 mars 2016, Mme [P] a fait assigner le cabinet CIBI Gestion Immobilière, ès-qualités de représentant du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], a’n d’obtenir à titre principal l’annulation de la résolution n°3 votée le 15 janvier 2016 par l’assemblée générale des Copropriétaires tendant, d’une part, à valider les travaux supplémentaires pour un montant de 86 196,30 € et, d’autre part, à définir la répartition et la date des appels de fonds en conformité avec les demandes du syndic.

Une assemblée générale du 20 juin 2016 a décidé de faire exécuter des travaux supplémentaires à hauteur de 106.733 €.

Par actes d’huissier distincts, Mme [P] a fait assigner les consorts [B], Me [I], le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], le Cabinet CIBI gestion Immobilière et M. [W] [A], a’n d’obtenir d’une part, la résolution ou l’annulation de l’acte de vente intervenu entre elle et les consorts [B] ainsi que d’autre part, la condamnation de ces derniers à lui rembourser la somme de 53 000 € correspondant aux prix d’acquisition de son appartement, la somme de 6 200 € au titre des frais et honoraires exposés ainsi que la somme de 31 479,04 €, à titre provisionnel, correspondant aux charges échues et réglées par ses soins, outre les charges qui seront exigibles postérieurement.

Elle a sollicité la condamnation de Me [I] au remboursement des sommes précitées à l’exclusion du prix de vente.

À titre subsidiaire, elle a demandé la condamnation in solidum de Me [I], du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], du Cabinet CIBI Gestion Immobilière et de M. [W] [A] à lui verser la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des dommages occasionnés par leurs manquements respectifs.

Elle a sollicité par ailleurs l’annulation des délibérations de l’assemblée générale du 20 juin 2016, à l’exception de la délibération n°18, ou à défaut la suspension des effets des dites délibérations jusqu’à la date du jugement à intervenir, l’allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, le prononcé de l’exécution provisoire et la condamnations des défendeurs aux dépens ainsi qu’au versement de l’indemnité de procédure.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires avant de constater, le 6 décembre 2019, le désistement de Mme [P] de son instance et de son action à l’encontre des consorts [B], du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], du Cabinet CIBI gestion Immobilière et de M. [W] [A].

Mme [P] n’a maintenu ses demandes indemnitaires qu’à l’encontre de Me [I], estimant que celui-ci avait engagé sa responsabilité pour ne pas l’avoir alertée de l’existence d’un défaut majeur affectant l’appartement qu’elle projetait d’acquérir, à savoir que la hauteur de plafond inférieure à 2 ,20 mètres interdisait toute mise en location du bien en vertu du règlement sanitaire départemental d’Ille-et-Vilaine.

Par jugement du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— déclaré Mme [Y] [P] recevable en son action diligentée à l’encontre de Me [J] [I],

en conséquence:

— constaté que Me [I] a manqué à son obligation de conseil vis à vis de Mme [P] et que sa responsabilité est engagée vis à vis de celle-ci sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

en conséquence,

— condamné Me [I] [J] à verser à Mme [P] [Y] la somme de 17 000 €, en réparation du préjudice en résultant, outre la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit que Me [I] [J] conservera la charge de ses frais irrépétibles et supportera les dépens.

Suivant déclaration du 8 juin 2021, Me [J] [I] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, Me [J] [I] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 12 avril 2021 en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— juger que Mme [P] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [P] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [P] aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^e Jean-Louis Tellier, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Me [I] fait valoir que les conditions de la responsabilité civile délictuelle du notaire ne sont pas réunies.

S’agissant de la faute, il rappelle que le notaire n’est pas tenu de procéder à des investigations au-delà des apparences si aucun élément objectif ne lui permet de douter des déclarations des parties ni du contenu des documents qui lui sont remis. En l’espèce, il fait valoir que ni les déclarations de Mme [P] ni les documents bancaires remis ne lui permettaient de connaître l’intention de l’acquéreur de mettre le bien en location. Il estime que cet objectif n’est pas entré dans le champ contractuel et qu’il n’était pas un élément déterminant de l’acquisition.

S’agissant du lien de causalité, le notaire fait valoir qu’il n’est pas démontré que mieux informée de l’impossibilité de louer son bien, Mme [P] aurait renoncé à son achat. À cet égard, il rappelle que la procédure trouve son origine dans les décisions votées en assemblées générales postérieurement à la vente afin d’éradiquer les problèmes d’humidité et de prolifération de champignons lignivores dans l’immeuble. Il ajoute que le bien a été acquis à un prix extrêmement bas, prenant en considération la procédure relative à la présence de mérule dans l’immeuble, de sorte que l’élément déterminant de la vente n’était pas la possibilité de louer mais bien le prix. Il n’est pas davantage démontré que Mme [P] aurait tenté de négocier le bien et que le vendeur aurait accepté d’en baisser le prix, déjà très attractif.

S’agissant du préjudice, Me [I] fait valoir que Mme [P] ne justifie nullement de la réalité de son préjudice ni de son quantum. Il estime que la perte de chance de pouvoir acquérir un bien susceptible d’être donné à bail est purement hypothétique, Mme [P] ne justifiant pas avoir cherché à louer le bien ou à en tirer profit.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [Y] [P] demande à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé Me [J] [I], notaire, en son appel,

en conséquence,

— le débouter de toutes ses demandes, 'ns et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 12 avril 2021,

— condamner Me [J] [I] à verser à Mme [Y] [P], la somme de 4.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Me [J] [I] aux entiers dépens d’instance et de ceux de première instance.

Mme [P] reproche au notaire de ne pas l’avoir interrogée sur ses intentions ou en tout état de cause de ne pas l’avoir éclairée sur la possibilité ou l’impossibilité de mettre en location le bien qu’elle projetait d’acquérir, la mise en location d’un appartement étant incontestablement un acte qu’il est raisonnable d’envisager pour un propriétaire. Elle considère que les conclusions du 6 octobre 2017 notifiées en première instance par Me [I] constitue un aveu judiciaire de ce qu’il s’est abstenu de s’enquérir des éléments d’appréciation utiles concernant le bien, objet de son acte, notamment s’il était conforme aux exigences administratives de l’Autorité départementale d’Ille-et-vilaine pour permettre sa mise en location. Elle rappelle que les notaires doivent avant d’instrumenter, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de leurs actes, qu’en même temps, ils doivent éclairer les parties et attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu’ils authentifient. Elle expose que son préjudice correspond à la perte de chance pour elle de ne pas avoir acheté l’appartement litigieux. Elle estime que cette perte de chance est très élevée dans la mesure où elle rapporte la preuve de ses intentions de mise en location.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1°/ Sur les conditions de la responsabilité du notaire

Selon l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 1383 ajoute que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il appartient à Mme [P] qui prétend engager la responsabilité du notaire de rapporter la preuve, d’une part de la faute ou de l’imprudence à l’origine du dommage, d’autre part de la réalité et de l’étendue du dommage et enfin du lien de causalité entre le fait dommageable et le préjudice.

a. Sur la faute de Me [I]

En sa qualité d’officier public, le notaire rédacteur de l’acte est tenu d’assurer l’efficacité des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il est par ailleurs tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Le notaire doit prouver l’exécution de son devoir de conseil.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’article 40-4 du règlement sanitaire départemental conditionne le caractère habitable à une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, étant en cela plus restrictif que l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Il en résulte que le bien acquis par Mme [P] ne peut être donné en location.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la simple lecture des documents relatifs au prêt bancaire que le notaire avait en sa possession au moment de l’établissement de l’acte ne lui permettait pas nécessairement d’appréhender la finalité du projet d’acquisition.

C’est cependant vainement que Me [I] tente de décliner sa responsabilité en faisant valoir que Mme [P] n’établit pas l’avoir informé de son intention de mettre le bien en location, de sorte que la possibilité de louer n’était pas entrée dans le champ contractuel et n’était pas un élément déterminant de son acquisition.

En effet, s’il n’incombe pas au notaire de se rendre sur les lieux et de vérifier l’habitabilité des locaux, en revanche, il appartenait à Me [I], notaire à [Localité 5] ( Hauts de Seine) qui a accepté d’instrumenter une vente en Ille-et-Vilaine, de s’assurer de la réglementation en vigueur dans ce département en matière d’habitabilité des logements.

L’habitabilité d’un logement pour soi-même ou pour autrui, ce qui renvoie à la possibilité de louer, est une qualité essentielle attendue de tout acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Or, il est établi que Me [I] n’a fait aucune vérification de ce chef, ainsi qu’il résulte de ses propres conclusions de première instance datées du 6 octobre 2017 ( pièce n°5 intimé) aux termes desquelles il admet qu’il « n’avait pas de raison de douter que le bien vendu ne pouvait être destiné à l’habitation. »

En outre, il importe peu que l’usage immédiat auquel Mme [P] destinait son appartement n’ait pas été spécifié ni au notaire ni dans les actes qu’il avait en sa possession, dès lors que la possibilité à court, moyen ou plus long terme, de pouvoir mettre son appartement en location relève pour tout propriétaire de l’usage normal de ce type de bien et que cette non conformité pouvait également avoir un impact négatif lors de la revente, ce qu’en tant que professionnel de la transaction immobilière, il ne pouvait ignorer.

Il lui appartenait certes d’interroger utilement Mme [P] sur ses intentions mais surtout de procéder aux vérifications nécessaires quant à la conformité du bien vendu aux normes d’habitabilité.

Me [I] ne justifie pas avoir effectué ces diligences, ce qui l’a empêché de délivrer à Mme [P] une information complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de l’acte envisagé, manquant ainsi à son devoir de conseil.

La faute est caractérisée.

b. Sur le lien de causalité et le préjudice

Le préjudice causé par le manquement du notaire à son devoir de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance.

En l’espèce, Mme [P] ne peut soutenir que son préjudice correspond à la perte de chance de ne pas avoir acheté cet appartement insusceptible d’être loué compte tenu de sa non conformité au règlement sanitaire départemental.

En effet, il y a lieu de considérer que même mieux informée, celle-ci n’aurait pas renoncé à acheter cet appartement dans la ville très prisée de [Localité 8], compte tenu du prix de vente très attractif lié à l’état de l’immeuble dont elle était informée (mérule). Il est d’ailleurs observé qu’en définitive, celle-ci a conservé cet appartement en renonçant à son action en résolution ou annulation de la vente.

En revanche, il est certain que connaissant la non conformité du bien vendu, Mme [P] aurait pu obtenir une marge de négociation supplémentaire. Elle a donc perdu une chance d’acquérir à un meilleur prix.

Au regard du prix d’acquisition déjà bas pour ce bien immobilier composé d’un appartement de deux pièces d’une superficie de 31,25 m² situé au premier étage, d’un WC sur palier et d’un dégagement à (53.000 €, soit 1.696 €/m²), la marge de négociation ne pouvait raisonnablement excéder 6.000 € (soit 1504 euros /m²) .

La probabilité d’obtenir une diminution dans une telle proportion doit être considérée comme modérée et sera fixée à 50% dans la mesure où le prix de vente était déjà bas, afin de tenir compte des vices affectant l’immeuble (mérule) et des travaux à prévoir. Pour autant, s’agissant d’un bien dépendant d’une indivision successorale, soumis au statut de la copropriété, pour lesquels des travaux d’ampleur étaient à prévoir et qui ne pouvait être loué, les co-indivisaires pouvaient avoir tout intérêt à se débarrasser de ce bien afin de liquider rapidement la succession et ne supporter aucun frais.

Dès lors, il convient de considérer que le manquement du notaire à son obligation de conseil, en s’abstenant de lui délivrer une information complète et circonstanciée sur l’impossibilité de louer le bien au regard du règlement sanitaire départemental a entraîné pour Mme [P] une perte de chance devant être indemnisée à hauteur de 3.000 € (6.000 € x 50%).

Après infirmation du jugement, Me [I] sera condamné à payer à Mme [P] la somme de 3.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

2°/ Sur les demandes accessoires

Le jugement ayant dit que Me [I] conservera la charge de ses frais irrépétibles, supportera les dépens de première instance et sera condamné à payer à Mme [P] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Succombant en appel, Me [I] conservera les frais irrépétibles qu’il a exposés et sera condamné aux dépens d’appel.

En outre, il n’est pas inéquitable de le condamner à payer à Mme [Y] [P] la somme 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 12 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Malo sauf en ce qu’il a condamné Me [J] [I] à verser à Mme [Y] [P] la somme de 17.000 € à titre de dommages-et-intérêts;

Statuant de nouveau de ce chef :

Condamne Me [J] [I] à verser à Mme [Y] [P] la somme de 3.000 € à titre de dommages-et-intérêts ;

Y ajoutant :

Condamne Me [J] [I] à verser à Mme [Y] [P] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboute Me [J] [I] de sa propre demande sur ce fondement ;

Condamne Me [J] [I] aux dépens d’appel.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

7