5ème Chambre

ARRÊT N°-261

N° RG 22/05759 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TEWJ

(Réf 1ère instance : 21/01122)

S.N.C. LES MOUETTES

C/

Mme [U] [Z]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Octobre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.N.C. LES MOUETTES

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sylvain VAROQUAUX de la SARL ACTALEX VAROQUAUX AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Madame [U] [Z]

née le 15 Juillet 1982 à [Localité 11] (44)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Gwenaela PARENT de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/747 du 03/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2018, intitulé 'bail meublé', la société Les mouettes a consenti à Mme [U] [Z] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 470 euros outre une provision sur charges de 125 euros.

Par courrier du 14 juin 2019, la société Les mouettes a réclamé à Mme [U] [Z] le versement d’une somme de 592,24 euros correspondant à une régularisation des charges appelées au titre de l’année 2018 et l’a informée de l’augmentation de la provision sur charges, désormais fixée à 180 euros par mois.

Mme [U] [Z] a refusé d’acquitter la régularisation sollicitée.

Par courrier du 10 juillet 2020, la société Les mouettes a saisi la commission départementale de la conciliation des litiges locatifs du différend l’opposant à Mme [U] [Z].

Le 4 janvier 2021, la société Les mouettes a fait délivrer à Mme [U] [Z] un commandement de payer la somme de 3 633,57 euros, au titre des loyers et charges non acquittés à cette date.

Par acte du 22 avril 2021, dénoncé le lendemain au préfet de la [Localité 14]-Atlantique, la société Les mouettes a fait assigner Mme [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection.

Par jugement en date du 18 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— constaté, à compter du 4 mars 2021, l’acquisition au profit de la société Les mouettes de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [U] [Z] le 22 janvier 2018 sur le bien situé [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 15],

— dit que la créance de la société Les mouettes à l’égard de Mme [U] [Z] s’élève à 3 651,51 euros, correspondant aux loyers, charges et provisions pour charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021,

— précisé que cette somme inclut les provisions pour charges exigibles au titre de période écoulée entre janvier et décembre 2021 à hauteur de 2 040 euros, lesquelles sont encore susceptibles de régularisation,

— dit que la créance de Mme [U] [Z] à l’égard de la société Les mouettes s’élève à 750 euros, cette somme correspondant aux dommages et intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

et par conséquent,

— condamné Mme [U] [Z] à verser à la société Les mouettes la somme de 2 901,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021, déduction faite des dommages et intérêts alloués à la défenderesse,

Toutefois,

— autorisé Mme [U] [Z] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 50 euros, payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts,

— rappelé qu’en conséquence, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont suspendus,

— dit que si Mme [U] [Z] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais produit ses effets,

— dit qu’à défaut du paiement du loyer ou de l’une des mensualités ci-dessus définies, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité, que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts et que la clause résolutoire produira sans délai ses effets,

En ce cas, et en tant que de besoin,

— dit qu’à défaut pour Mme [U] [Z] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 13] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur,

— condamné Mme [U] [Z] à payer à la société Les mouettes une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

— dit que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation,

— dit que la présente décision sera transmise au préfet de la [Localité 14]-Atlantique,

Par ailleurs :

— fixé, à compter du 1er mars 2022, le loyer hors charges de l’appartement, après réindexation et réduction proportionnelle à la surface manquante, à 437,91 euros et déclaré irrecevable la demande en réduction de loyer au titre de la période antérieure,

— déclaré recevable et bien fondée la demande de requalification du contrat de bail formulée par Mme [U] [Z],

et par conséquent :

— requalifié le contrat de bail reconduit le 22 janvier 2021 entre la société Les mouettes et Mme [U] [Z] portant sur l’appartement n°14 situé [Adresse 7], en contrat de bail non meublé,

— rejeté la demande formulée par Mme [U] [Z] tendant à l’annulation de la régularisation de charges opérée le 14 juin 2019,

— rejeté la demande d’expertise formulée par Mme [U] [Z],

— rejeté la demande d’annulation du congé pour motifs sérieux et légitimes formulée par Mme [U] [Z],

— rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] [Z] aux dépens d’instance et d’exécution,

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

— rappelé qu’en application de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 10] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé 1'expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Le 28 septembre 2022, la société Les mouettes a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 août 2025, elle demande à la cour d’appel de Rennes de :

— la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée,

— confirmer le jugement du 18 mai 2022 en ses dispositions non-critiquées au présent dispositif,

— infirmer le jugement du 18 mai 2022 en ce qu’il :

* dit que sa créance à l’égard de Mme [U] [Z] s’élève à 3 651,51 euros, correspondant aux loyers, charges et provisions pour charge impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021,

* précisé que cette somme inclut les provisions pour charges exigibles au titre de période écoulée entre janvier et décembre 2021 à hauteur de 2 040 euros, lesquelles sont encore susceptibles de régularisation,

* dit que la créance de Mme [U] [Z] à son égard s’élève à 750 euros, cette somme correspondant aux dommages et intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance,

* ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties et par conséquent :

* condamné Mme [U] [Z] à lui verser la somme de 2 901,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021, déduction faite des dommages et intérêts alloués à la défenderesse,

Toutefois,

* autorisé Mme [U] [Z] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 50 euros, payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts,

* rappelé qu’en conséquence, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont suspendus,

* dit que si Mme [U] [Z] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais produit ses effets,

* dit qu’à défaut du paiement du loyer ou de l’une des mensualités ci-dessus définies, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité, que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts et que la clause résolutoire produira sans délai ses effets,

Par ailleurs :

* fixé, à compter du 1er mars 2022, le loyer hors charges de l’appartement, après réindexation et réduction proportionnelle à la surface manquante, à 437,91 euros et déclaré irrecevable la demande en réduction de loyer au titre de la période antérieure,

* déclaré recevable et bien fondée la demande de requalification du contrat de bail formulée par Mme [U] [Z] et par conséquent :

* requalifié le contrat de bail reconduit le 22 janvier 2021 entre elle et Mme [U] [Z] portant sur l’appartement 14 situé [Adresse 3] à [Localité 13], en contrat de bail non meublé,

* rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté toutes autres demandes des parties,

Et statuant à nouveau :

— déclarer irrecevable Mme [U] [Z] en sa demande de requalification du bail meublé et en sa demande de remboursement de prétendus trop-versés antérieurs au 1er mars 2019, ces demandes étant prescrites,

— déclarer irrecevable Mme [U] [Z] en sa demande de requalification du bail meublé pour défaut d’intérêt à agir,

— débouter Mme [U] [Z] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif,

— débouter Mme [U] [Z] de sa demande de requalification du bail meublé,

— débouter Mme [U] [Z] de ses demandes au titre de dommages et intérêts,

Sur les arriérés de loyers,

— condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 1 818,82 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 5 août 2025, sauf à parfaire ou diminuer, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2021,

Subsidiairement,

— ordonner que la diminution du loyer au prorata de la surface ne vaut que pour l’avenir et à compter du 1er mai 2022,

Dans ce cas,

— fixer le loyer à la somme de 438,13 euros à la date du 1er mai 2022, les charges locatives récupérables et l’indexation en sus,

— condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 1 818,82 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 5 août 2025, sous déduction de l’éventuel trop-perçu de loyers, sauf à parfaire ou diminuer, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2021,

Sur l’arriéré de charges locatives récupérables,

— condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 117,70 euros au titre de l’arriéré de charges locatives récupérables arrêté au 5 août 2025, sauf à parfaire ou diminuer, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2021,

Subsidiairement,

— condamner Mme [U] [Z] à lui payer la somme de 117,70 euros au titre de l’enrichissement injustifié dont Mme [U] [Z] a bénéficié au détriment de la société Les mouettes, arrêté au 5 août 2025, sauf à parfaire ou diminuer, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande,

Sur la demande de délais,

— dire n’y avoir lieu à délais de grâce,

À titre infiniment subsidiaire, si des délais sont accordés,

— dire et juger que faute pour Mme [U] [Z] de respecter les délais accordés et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et elle pourra dès lors poursuivre l’expulsion des lieux loués de Mme [U] [Z], ainsi que celle de tout occupant de son chef,

En tout état de cause,

— ordonner la compensation des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [U] [Z] avec le dépôt de garantie détenu par la bailleresse,

— dire que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts,

— condamner Mme [U] [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer en date du 4 janvier 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2025, Mme [U] [Z] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— la déclarer recevable en son appel incident et la déclarer bien fondée,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable la demande en réduction de loyer au titre de la période antérieure au 1er mars 2022,

* l’a déboutée de sa demande visant à fixer le montant dudit loyer initial à la somme de 429,78 euros,

* fixé le montant du loyer à la somme de 437,91 euros,

* pas ordonné à la société Les mouettes de produire les autorisations relatives à la revente d’électricité,

* l’a déboutée de sa demande visant à voir annuler la régularisation pour charges intervenues le 14 juin 2019 et le 22 juin 2020,

* fait droit à la demande de la société Les mouettes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

* l’a déboutée de ses demandes visant à voir condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 4 445,08 euros,

* l’a déboutée de ses demandes relatives au remboursement du trop-perçu,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la société Les mouettes de sa demande tendant à voir déclarer prescrite sa demande de requalification du bail,

* requalifié son bail d’habitation en bail d’habitation non meublé,

* procédé à la requalification de son bail d’habitation en bail non meublé permettant ainsi de procéder à l’application des dispositions suscitées quant à la révision des loyers,

* débouté la société Les mouettes de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation,

* confirmé l’absence de dette de loyer de sa part à l’égard de la société Les mouettes,

* débouté la société Les mouettes de sa demande relative à la compensation concernant le dépôt de garantie,

* débouté la société Les mouettes de ses demandes relatives à l’enrichissement sans cause,

Et statuant à nouveau :

— débouter la société Les mouettes de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que la clause résolutoire ne peut être actionnée à son égard,

— constater l’absence de dette de loyer à son encontre,

— ramener le loyer initial, au regard du nouveau mesurage de son appartement à la somme de 429,77 euros,

— annuler la régularisation des charges opérée le 14 juin 2019 par la société Les mouettes au regard de l’absence de justification d’une répartition des charges au sein de la résidence, notamment au vu de l’absence de compteur d’eau individuel dans chaque logement de la résidence ainsi que de la justification des tantièmes,

— requalifier son bail d’habitation en bail non meublé,

— annuler le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par la société Les mouettes,

— condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 1 514,24 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyer,

— condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 1 514,24 euros au titre du trouble de jouissance,

— condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 4 804,52 euros à titre des dommages et intérêts,

À titre subsidiaire,

— débouter la société Les mouettes de sa demande de voir constater et à défaut prononcer la résolution judiciaire,

— dire et juger aucune mesure d’expulsion ne pourra être mis en oeuvre tant que perdurera l’état d’urgence sanitaire,

— lui accorder un délai d’un an afin de lui permettre de se reloger,

— l’autoriser à s’acquitter de l’arriéré de charges par versement de 36 mensualités,

À titre infiniment subsidiaire,

— l’autoriser à s’acquitter de l’arriéré de charges par versement de 36 mensualités,

En toutes hypothèses,

— débouter la société Les mouettes de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les mouettes à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— mettre à la charge de la société Les mouettes les dépens de la présente procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est liminairement constaté l’absence de toute discussion sur le rejet de la demande de nullité d’un congé délivré pour motifs sérieux et légitimes présentée par Mme [Z], au motif de l’absence d’un tel congé et le rejet de la demande d’expertise.

— sur le bail

La société Les mouettes soulève l’irrecevabilité de la demande de requalification du bail en bail non meublé présentée par Mme [Z].

Elle rappelle que Mme [Z] est entrée dans les lieux le 22 janvier 2018, et qu’elle savait donc dès cette date, si des meubles étaient à sa disposition ou non. Elle précise que ce n’était pas le cas, puisque la locataire a expressément écarté le bénéfice des meubles proposés par la bailleresse.

Elle note qu’elle a exécuté le bail sans faire part d’un prétendu manque de meubles.

Elle estime Mme [Z] irrecevable en sa demande de requalification de bail, la tacite reconduction du bail n’ayant pu avoir pour effet de créer un nouveau délai de prescription.

Elle affirme donc que dès le début du bail initial, elle a connu ou aurait pu connaître les faits lui permettant d’exercer son droit, et qu’ayant formulé cette demande plus de trois ans après, elle est prescrite en cette prétention, contestant par ailleurs que cette demande soit présentée comme une simple défense au fond pour s’opposer aux demandes formées par la bailleresse.

Elle demande donc à la cour d’infirmer le jugement à ce titre et argue du mal fondé de cette demande, le bail indiquant que 'le preneur nous demande d’apporter ses propres meubles'.

Mme [Z] conteste toute prescription de sa demande de requalification du bail en bail non meublé.

Elle indique que le bail s’est renouvelé en 2019, en 2020, en 2021 et qu’aucune prescription n’est encourue au titre des contrats renouvelés.

Elle souligne ne pas être un professionnel de l’immobilier et affirme n’avoir pris connaissance de la réalité de qualification du bail qu’au cours de la présente procédure, et que la prescription ne peut être opposée dès lors que cette demande constitue un moyen de défense au fond pour s’opposer aux demandes financières de la bailleresse.

Elle estime sa demande bien fondée, citant le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste du mobilier d’un logement meublé, le logement donné à bail ne comprenant pas ce mobilier : absence de table à manger, de chaises, de literie, d’ustensiles de cuisine d’ailleurs notée pour certains de ces mobiliers et appareils dans le bail lui-même.

Elle considère qu’il importe peu que l’absence de meubles soit liée à une demande de la locataire, ce qui n’est pas démontré et est contesté, le seul fait de préciser dans le bail que le locataire souhaite apporter ses propres meubles n’étant pas de nature à outrepasser les conditions nécessaires à la qualification de bail meublé, d’autant que le terme de 'meuble’ est mentionné sans autre précision.

Elle observe qu’il ne ressort d’aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 que la qualification de bail meublé ou de bail non meublé découle de la simple volonté du locataire.

Elle demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement qui fait droit à sa demande de requalification du bail.

L’article 122 du code de procédure civile dispose :

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 64 du code de procédure civile dispose que : constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

L’article 71 du même code indique ensuite : constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Si la prétention tendant au rejet d’une demande constitue une simple défense au fond à laquelle on ne peut opposer la prescription, en revanche, une prétention tendant non pas seulement au rejet des prétentions adverses mais également à des demandes en paiement, constitue une demande reconventionnelle soumise à la prescription.

En l’espèce, Mme [Z] ne se contente pas de solliciter une requalification du bail pour s’opposer aux demandes en paiement de loyers formées contre elle par la bailleresse, mais tire de cette qualification son droit de solliciter une réduction de loyer dans les termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, et forme à ce titre d’une part une demande en paiement au titre d’un trop perçu de loyer, mais également une demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance subi au titre d’un défaut de mesurage.

Sa demande de requalification du bail, demande reconventionnelle est donc soumise à prescription.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cette prescription triennale de l’article 7-1 s’applique à un locataire bénéficiaire d’un bail meublé qui revendique sa requalification en bail d’habitation soumis au titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, sans que les tacites reconductions du bail n’aient eu pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription.

Le bail a été conclu le 22 janvier 2018. Il n’est pas contesté que Mme [Z] est entrée dans les lieux à cette date. Il est donc incontestable qu’elle a connu à cette date ou aurait pu connaître les faits lui permettant d’exercer le droit à requalification, à savoir l’absence de meubles.

Or, Mme [Z] a sollicité pour la première fois la requalification de son bail meublé en bail d’habitation vide par conclusions du 13 septembre 2021.

Elle est donc prescrite et donc irrecevable en sa demande. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le fond de cette demande.

Le jugement est infirmé de ce chef.

— sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

La société Les Mouettes rappelle avoir adressé à Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 4 janvier 2021 pour une somme de 3 633,47 euros d’arriérés de loyers et charges locatives, représentant notamment :

—  890,95 euros de loyers impayés,

—  2 025,24 euros de charges impayées

—  717,38 euros de régularisation de charges impayées.

Elle indique que cet acte n’a pas été suivi d’effet, Mme [Z] restant devoir au 4 mars 2021 une somme de 4 652,08 euros, de sorte que le bail se trouve résilié à la date du 4 mars 2021, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause figurant au bail.

Elle sollicite que soit constatée cette résiliation, ordonné l’expulsion de Mme [Z] et que cette dernière soit condamnée à une indemnité d’occupation.

A défaut elle demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail, la locataire ayant manqué gravement à ses obligations et notamment celle prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que sa dette persiste au 5 août 2025.

Mme [Z] demande à la cour de rejeter la demande de résiliation judiciaire, considérant que la bailleresse ne justifie d’aucun arriéré de loyer et de charges.

La cour constate que tant le montant du loyer exigible que le montant des charges étant discuté par la locataire, cette demande suppose de vérifier le bien fondé de la créance locative invoquée par le bailleur au 4 janvier 2021.

* sur les loyers

La société Les mouettes rappelle que le loyer était fixé à 470 euros dans le contrat, que son montant a été indexé chaque année, et qu’au 1er février 2025, il s’élève à 539,45 euros.

Elle affirme que Mme [Z] a accumulé une dette de loyer qu’elle n’a jamais contestée. Elle se prévaut ainsi d’un impayé de loyers cumulés au 5 août 2025 de 1 818,82 euros et demande condamnation de Mme [Z] à ce titre.

À titre subsidiaire, elle demande de rejeter la demande formée par la locataire, tendant à un recalcul du loyer au prorata de la surface manquante, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux meublés, de débouter Mme [Z] de sa demande indemnitaire sur ce point et d’infirmer le jugement sur ce point.

Si toutefois le bail était requalifié en bail non meublé, elle estime que Mme [Z] n’a pas respecté la procédure légale prévue par ces dispositions, et qu’elle est donc irrecevable en sa demande de diminution de loyer, puisqu’elle n’a pas saisi le bailleur en ce sens. Elle relève que le juge ne peut être saisi d’une telle demande que deux mois après la saisine du bailleur, que Mme [Z] a présenté cette demande par conclusions du 1er mars 2022, de sorte qu’en tout état de cause, une telle demande ne pourrait avoir d’effet qu’à compter du 1er mai 2022 et ne pourrait valoir que pour l’avenir sans effet rétroactif.

Elle estime donc Mme [Z] infondée en sa demande en paiement au titre d’un trop perçu de loyer de 1 514,24 euros pour cause de surface manquante entre la prise d’effet du bail et le 31 décembre 2021. Elle rappelle que le législateur a prévu qu’il n’est pas possible de réclamer le remboursement du loyer lorsque la demande est formulée plus de six mois après la date d’effet du bail. Si une telle demande était accueillie par la cour, elle demande de dire qu’elle ne vaudra qu’à compter du 1er mai 2022.

Elle considère, en tout état de cause, que le premier juge a commis ce faisant une erreur de calcul, estimant pour sa part que le loyer nouveau après mesurage est de 449,40 euros au 1er mai 2022 et non 437,91 euros comme fixé par le tribunal.

Elle demande donc l’infirmation du jugement sur ces points, de rejeter les demandes de Mme [Z] ou de déduire le trop perçu de loyers de sa dette actuelle de 1 818,82 euros sur ces bases.

Elle conclut par ailleurs au rejet de la demande de Mme [Z] tendant à ce que le loyer initial soit fixé à une somme de 429,77 euros, ce montant étant inexact et en toute hypothèse ne pouvant valoir pour une période antérieure à sa demande.

S’agissant des observations de la locataire, quant au calcul des indexations, elle souligne que si le bail mentionne comme indice de référence '126,46, l’IRL du 1er trimestre 2018' ce ne peut être qu’une erreur de plume, un tel indice n’étant pas publié à la date du bail, de sorte que les parties ont manifestement considéré que l’indice de référence était l’IRL du 4ème trimestre 2017, indice appliqué par la bailleresse pour le calcul des indexations. Elle affirme avoir procédé correctement à cette indexation.

Enfin, elle estime Mme [Z] irrecevable à réclamer un trop perçu de loyer, au motif qu’elle aurait réglé 17 627,51 euros entre le 22 janvier 2018 et le 31 décembre 2021, alors que les loyers appelés étaient de 22 011,38 euros, une telle demande étant prescrite pour tous prétendus trop-versés antérieurs au 1er mars 2019.

Mme [Z] s’oppose à la demande en paiement au titre des loyers et sollicite une révision du loyer initial, sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle estime que la bailleresse ne peut lui opposer que son bail est meublé compte tenu de ce qu’elle sollicite sa requalification en bail vide, qu’elle ne peut davantage lui opposer l’absence de respect de la procédure visée à ces dispositions, dès lors que le mesurage, sollicité par l’ensemble des locataires depuis de nombreuses années, n’a eu lieu qu’au cours de la première instance à la demande expresse du tribunal. Elle relève que présentée lors d’une instance, la demande a bien été faite au bailleur.

Sur le fond, elle fait valoir que le bail mentionne une superficie du logement loué de 43 m², que suite à un mesurage de son logement, il a été constaté qu’il présentait une surface réelle de 39,32 m², soit 8,56% de différence avec le métrage annoncé.

Elle soutient que le montant du loyer initial doit donc être réduit de manière proportionnelle à la somme de (39,32 x 470) / 43 = 429,77 euros et demande à la cour de ramener le loyer initial à cette somme.

Elle estime que le tribunal la déclare à tort irrecevable en sa demande de réduction de loyer au titre de la période antérieure au 1er mars 2022.

Mme [Z] réclame par ailleurs une somme de 1 514,24 euros à titre de préjudice de jouissance en raison du mauvais mesurage de l’appartement. A l’appui de cette prétention, elle fait valoir qu’elle aurait dû payer à ce titre un loyer moindre.

Par ailleurs elle affirme que le bail comporte une erreur sur la base d’indexation, que l’indice mentionné de 126,46 est celui du 3ème trimestre 2017. Elle considère qu’en appliquant correctement l’indexation, la révision du loyer en 2019 aboutit ainsi à un loyer de 477,98 euros, de sorte que les loyers comptés par le bailleur, comme résultant de l’indexation ne pourront pas être retenus.

Elle relève que le bail prévoit que la révision du bail intervient à sa date anniversaire, soit le 21 janvier, alors qu’elle est intervenue sans raison en août 2019.

Elle expose avoir versé au bailleur du 22 janvier 2018 au 31 décembre 2021 une somme totale de 17 627,51 euros au titre des loyers, qu’ainsi en prenant pour loyer initial celui de 429,78 euros résultant de sa réduction, le loyer révisé en 2019 était de 437,07 euros, de sorte qu’elle aurait dû régler depuis le 1er décembre 2018 une somme de 16 113,27 euros. Elle soutient avoir trop payé une somme de 1 514,24 euros dont elle demande paiement préjudice par la société Les Mouettes.

* sur la demande de révision du loyer

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

L’article 25-3 de cette même loi prévoit :

Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17,18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

La demande de requalification du bail a été déclarée irrecevable.

Les parties sont donc liées par un bail meublé.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux baux d’habitation portant sur des logements meublés.

La demande de révision du loyer formée par Mme [Z] est donc infondée et sera rejetée.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z]

la cour observe que le tribunal alloue une somme de 750 euros à ce titre 'au regard d’un trouble de jouissance causé par les manquements du bailleur relativement au mesurage de l’appartement, à l’erreur subséquente des charges, à la sous-estimation initiale de la provision sur charges, à la réalisation de travaux énergivores sans mise en place de compteurs électriques, à la rédaction d’un bail intitulé à tort 'bail meublé', qui ont causé un nécessaire préjudice à la locataire amenée à effectuer de nombreuses vérifications comptables et juridiques.'

La cour rappelle avoir débouté Mme [Z] de sa demande de réduction de loyer en raison d’une moindre superficie de son logement que celle indiquée dans le bail.

Telle que strictement motivée par Mme [Z] dans ses conclusions devant la cour, la locataire ne se prévalant plus d’aucun autre préjudice que celui lié à cette mention erronée de surface, cette demande indemnitaire ne peut être accueillie.

Elle est déboutée de cette prétention et toute demande de compensation à ce titre est écartée.

* sur l’indexation

Le bail du 21 janvier 2018 prévoit un loyer de 470 euros, payable le 1er de chaque mois, et pour la première fois le 22 janvier 2018.

Le bail ajoute : ' le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année à la date anniversaire du bail ou à la date stipulée ci-dessous, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié à l’INSEE ou en fonction de cet indice ou du taux d’évolution qui lui serait substitué.

Le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit le 21 janvier.

La dernière valeur de l’indice de référence des loyers (IRL), connue à ce jour est celle du 1er trimestre 2018 soit 126,46.'

Les parties admettent toutes deux que l’indice 126,46 indiqué n’est pas celui du 1er trimestre 2018 de sorte qu’une erreur est intervenue sur le bail sur ce point.

Si le bailleur prétend que cet indice est celui du trimestre précédent soit le 4ème trimestre 2017, la cour constate que le document INSEE (pièce 77) produit par ce dernier justifiant les IRL de 2002 à 2021 mentionne l’IRL 126,46 comme étant celui du 3ème trimestre 2017, tel qu’affirmé par Mme [Z].

Le dernier décompte des loyers arrêté au 5 août 2025 arrêtant la créance locative réclamée mentionne les loyers mensuels suivants :

janvier 2018 : 151,61 euros

de février 2018 à juillet 2019 : 470 euros

d’août 2019 à janvier 2021 : 478,19 euros

de février 2021 à septembre 2021 : 479,14 euros

d’octobre 2021 à janvier 2022 : 483,71 euros

de février 2022 à janvier 2023 : 491,49 euros

de février 2023 à décembre 2023 : 508,49 euros

de janvier 2024 : 514,42 euros

de février 2024 à décembre 2024 : 526,46 euros

de janvier 2025 : 530, 65 euros

de février 2925 à juillet 2025 : 539,45 euros,

(Soit un total de 44 553,29 euros)

Il est constaté que l’indexation opérée n’apparaît pas conforme dans sa fréquence à ce qui est prévu au bail, et qu’en appliquant les IRL des 3ème trimestres, les loyers indexés seraient les suivants :

à compter de février 2019 : 470 x 128,45 :126,46 = 477,39

à compter de février 2020 : 477,39 x 129,99 : 128,45 = 483,11

à compter de février 2021 : 483,11 x 130,59 : 129,99 = 485,33

à compter de février 2022 : 485,33 x 131,67 : 130,59 = 489,34

à compter de février 2023 : 489,34 x 136,27 :131,67 = 506,43

à compter de février 2024 : 506,43 x 141,03 : 136,27 = 524,11

à compter de février 2025 : 524,11 x 144,51 : 141,03 = 537,04.

Les sommes dues durant cette période seraient donc de :

janvier 2018 : 151,61 euros

février 2018 à janvier 2019 : 12 x 470 = 5 640

février 2019 à janvier 2020 : 12 x 477,39 = 5 728,68

février 2020 à janvier 2021 : 12 x 483,11 = 5 797,32

février 2021 à janvier 2022 : 12 x 485,33 = 5 823,96

février 2022 à janvier 2023 : 12 x 489,34 = 5 872,08

février 2023 à janvier 2024 : 12 x 506,43 = 6 077,16

février 2024 à janvier 2025 : 12 x 524,11 = 6 289,32

février 2025 à juillet 2025 : 6 x 537,04 = 3 222,24

(total : 44 450,76 euros).

S’agissant des sommes commandées, il est constaté qu’à la date du 4 janvier 2021, les loyers indexés de cette façon représentaient une somme de :

151,61 + 5 640 + 5 728,68 + 5 797,32 euros soit un total de 17 317,61 euros, alors qu’au terme de son décompte, le bailleur appelait pour sa part à cette date un montant de loyers de : 151,61 + (18 x 470) + (18 x 478,19) soit 17 219,03 euros, ce qui représente une somme moindre à celle à laquelle il pouvait prétendre selon l’indexation recalculée, et donc plus avantageuse pour la locataire.

La cour retiendra donc que la société Les Mouettes justifie l’exigibilité de la somme réclamée le 4 janvier 2021 au titre des loyers.

* sur les charges locatives

La société Les Mouettes indique que le bail prévoit qu’elles sont payées au réel et mentionne le mode de répartition des charges.

Elle indique ne pas être soumise au statut de la copropriété.

Elle précise en conséquence avoir réparti les charges entre les locataires au prorata de leurs tantièmes de surface privative et du nombre de jour d’occupation du logement, à l’exception de la consommation d’eau répartie pour moitié par logement et pour moitié au prorata des tantièmes de surface privative.

Elle ajoute que les charges d’électricité sont réparties grâce à des sous-compteurs en fonction des consommations personnelles depuis 2020, et que les consommations d’eau et de chauffage sont relevées également par compteurs individuels depuis le 1er février 2022.

Elle affirme que les consommations extérieures à la résidence sont décomptées à part.

En tout état de cause, elle soutient que le débat ne peut porter que sur les charges antérieures à 2020 pour l’électricité et antérieures à l’année 2022 pour les autres charges, car depuis ces dates, les charges sont calculées au réel des consommations, de sorte que Mme [Z] ne peut discuter ses charges mesurées depuis ces dates.

Elle indique avoir précisé cette méthode aux locataires et rappelle que l’appartement de Mme [Z] représentant 304/10 000 tantièmes, selon les éléments du bail.

S’agissant de la régularisation demandée en juin 2019 (somme de 592,24 euros réclamée au titre des charges 2018 et provision sur charges mensuelles portée à 180 euros), puis celle demandée en juin 2020 (créance 2019 réclamée de 122,14 euros), en 2021 (créance 2020 réclamée de 204,21 euros), en 2022 (créance 2021 réclamée de 285,05 euros), en 2023 (créance 2022 réclamée de 85,74 euros), elle précise avoir porté au crédit de Mme [Z] au titre des régularisations de charges les sommes de 924,75 euros en mars 2024 et de 434,56 euros en mars 2025, qu’elle a justifié systématiquement à la locataire le décompte des charges et le mode de répartition entre locataires.

Elle demande de retenir comme le premier juge que ses courriers contenant régularisation des charges sont conformes aux exigences formelles définies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise avoir pris en compte à partir des charges 2021 le nouveau mesurage de surface.

Pour entrer dans le détail, elle explique que :

— s’agissant des charges d’électricité, Mme [Z] a contractuellement accepté de bénéficier de la fourniture d’électricité négociée par la bailleresse et ne peut refuser de payer sa consommation personnelle,

— s’agissant des espaces verts, ils sont entretenus et le coût de cet entretien est bien récupérable,

— s’agissant des montants totaux de charges récupérables, elle produit l’ensemble des factures de 2020 à 2024;

Subsidiairement, la société Les Mouettes, fait valoir que si la cour rejetait sa demande en paiement au titre des charges récupérables fondée sur l’exécution du contrat, elle est en droit d’en obtenir paiement sur le fondement de l’enrichissement sans cause, car pendant toute la durée du bail, le bailleur a continuellement payé les fournisseurs et les prestataires, ce qui constitue un appauvrissement, et Mme [Z] a pu bénéficier de l’eau, de l’électricité, du chauffage, des prestations d’entretien des parties communes sans payer la totalité des provisions et régularisations de charges locatives appelées.

Elle soutient que Mme [Z] est redevable au titre des charges à la date du 5 août 2025 de 117,70 euros.

Mme [Z] formule les observations suivantes :

— sur l’électricité : ce ne peut être une charge récupérable. Elle soutient que la bailleresse effectue de la revente d’électricité, ne justifie pas son contrat ni son coût. Elle estime cette refacturation opaque. Elle fait valoir aussi que la société Les mouettes ne justifie pas de la réalité de ses consommations, en l’absence de compteur individuel et des multiples usages électriques du centre équestre, du club house ou des ouvriers intervenus sur site.

— sur l’absence de décomptes des tantièmes : elle ne dispose d’aucune forme d’information ni d’élément chiffré pouvant justifier les pourcentages appliqués par le bailleur, qui ne communique pas de document justifiant de la réalité des tantièmes au sein de la résidence. Elle observe en outre que le métrage des appartements ne correspond pas à la réalité.

Elle demande au regard du flou de la méthode de récupération des charges d’infirmer le jugement rejetant sa demande d’annulation des régularisations des charges intervenues le 14 juin 2019, d’annuler celle-ci et de rejeter les demandes de la société Les Mouettes en paiement d’un arriéré de charges, le bailleur ne versant pas aux débats les factures justifiant les charges.

Elle sollicite en outre à titre de dommages et intérêts invoquant une régularisation des charges, déloyale, brutale et constitutive d’une faute du bailleur, des dommages et intérêts à hauteur de 4 804, 52 euros (montant indiqué dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour).

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ;

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3°Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales à la disposition des locataires.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Il est très justement rappelé par le premier juge d’une part, que pour obtenir le paiement des charges récupérables, le bailleur doit communiquer au locataire le mode de répartition de celles-ci entre locataires et tenir à sa disposition les pièces justificatives desdites charges, et d’autre part, que les parties sont libres de définir le mode de répartition.

Le bail de Mme [Z], portant sur un appartement n° 14 fixe une provision sur charges de 125 euros par mois.

Il stipule que :

— le preneur s’oblige à acquitter les charges, prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et au moins du présent bail au prorata des millièmes de copropriété s’il existe un règlement de copropriété, ou selon les modalités du règlement intérieur, ou tout autre mode de répartition,

— lorsqu’elles ne sont pas forfaitaires, les charges locatives font l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

— un mois avant la régularisation le bailleur communique au preneur le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Le 14 juin 2019, la société Les mouettes a adressé à Mme [Z] un courrier de régularisation des charges au titre des charges 2018 (soit couvrant la première année d’occupation du bien) lui réclamant un solde de 592,24 euros et l’informant qu’à compter du 1er juillet 2019 les provisions sur charges étaient portées à 180 euros (pièce 2 de la société Les mouettes).

Ce courrier contient le détail des modalités de répartition des charges par type de charges (eau, électricité, gaz, entretien (chaudière, espaces verts, agent de service..) taxe d’enlèvement des ordures ménagères et le détail des sommes dues pour l’ensemble des 37 logements par type de charges, et celles dues pour l’appartement n° 14.

Il est porté en déduction le montant des provisions réglées sur l’année 2018 par Mme [Z].

Il n’est pas contesté que le document édité en juin 2019 intitulé 'méthode pour le calcul des charges récupérables par appartement’ (pièce 9 de la société Les mouettes) a également été porté à la connaissance de Mme [Z].

La cour considère que la bailleresse justifie que l’ensemble des charges réclamées constitue, par sa nature, des charges récupérables au sens de l’article 23 précité. S’agissant plus particulièrement de l’électricité, Mme [Z] a accepté de bénéficier de la fourniture d’électricité par le bailleur et ne justifie en tout état de cause d’aucun autre contrat de fourniture d’énergie.

Le bailleur précise de manière détaillée le mode de répartition des charges entre locataires adopté. S’il est peu ordinaire, pour autant, aucune disposition n’empêche de se référer aux paramètres retenus.

Il n’est pas contesté que la société Les mouettes a tenu à disposition de Mme [Z], les pièces justificatives des charges ainsi réparties. Mme [Z] ne peut exiger de son bailleur en application de l’article 23 précité qu’il lui adresse par voie dématérialisée ou voie postale l’ensemble de ces pièces justificatives, son obligation ne portant que sur un récapitulatif des charges de son logement, ce qui a été le cas.

La cour approuve le premier juge qui rejette la demande d’annulation de cette régularisation des charges, en ce qu’elle ne serait pas conforme aux dispositions légales.

Le bailleur a donc procédé à des régularisations de charges en 2019, en 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, détaillant à chaque fois le calcul de répartition des charges, précisant notamment que la définition des tantièmes, et comportant par ailleurs à compter de 2022 les index électriques.

Il verse par ailleurs aux débats l’ensemble des factures de charges réglées par lui pour les périodes d’occupation des lieux par la locataire.

Dans une attestation du 14 novembre 2022, l’expert comptable indique n’avoir aucune observation à formuler sur la cohérence des informations figurant dans les documents des comptes locatifs.

Au vu de ces éléments, la cour estime que la société Les mouettes justifie du bien fondé de ses réclamations au titre des charges dues en exécution du contrat.

En conséquence la demande indemnitaire formée par Mme [Z] n’est pas justifiée et doit être rejetée, de même que toute demande de compensation.

La cour infirme donc le jugement s’agissant de la condamnation de la société Les mouettes au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 750 euros.

* sur les effets du commandement de payer

La société Les mouettes justifie le bien fondé de sa créance locative (arriéré de charges et de loyers) réclamée au 4 janvier 2021.

En conséquence, la somme commandée étant justifiée et Mme [Z] ne démontrant pas sa libération à ce titre dans le délai de deux mois, le premier juge constate à raison la résiliation du bail au 4 mars 2021 par le jeu de la clause résolutoire figurant au bail. Le jugement est confirmé de ce chef.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

— sur la créance locative au 5 août 2025 et le montant du loyer

Le solde de charges restant dû au 5 août 2025 est de 117,70 euros, étant précisé que la cour considère justifié le décompte total de ces charges durant la période d’occupation à hauteur de 15 685,32 euros.

Les loyers dus durant cette même période recalculés selon l’IRL des troisièmes trimestres, sont de 44 450,76 euros.

Mme [Z] a réglé selon ce décompte une somme totale de 57 803,73 euros.

Etant observé que les paiements effectués par Mme [Z] s’imputent proportionnellement aux dettes les plus anciennes, il reste dû par cette dernière au 5 août 2025 :

44 450,76 + 15 685,32 – 57 803,73 = 2 332,35 euros représentant donc 117,70 euros au titre des charges et 2 214,65 euros au titre des loyers.

Or, la société La Mouette ne réclame pas 117,50 euros et 2 214, 65 euros, mais 117,50 euros et 1 818, 82 euros.

Il sera prononcé condamnation contre Mme [U] [Z] pour les sommes de :

—  1 818, 82 euros au titre des loyers impayés au 5 août 2025

—  117,50 euros au titre des charges impayés au 5 août 2025,

outre intérêts légaux à compter du 4 janvier 2021 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Mme [Z] est donc déboutée de sa demande de trop perçu de loyer.

La cour infirme le jugement qui ordonne compensation de créances entre les parties.

— sur les délais

Mme [Z] indique avoir la possibilité de reprendre le paiement de ses loyers et de régler sa dette locative, et sollicite en application des articles

L 412-2, L 412-3, et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

À titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement pour régler sa dette locative sur 36 mois sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La société Les Mouettes s’oppose aux délais sollicités, indiquant que Mme [Z] s’abstient de régler son arriéré locatif depuis trois ans, qu’elle n’a jamais fait part de la moindre difficulté financière, que si des délais lui ont été accordés par le tribunal, elle n’a pas davantage acquitté les sommes dues.

Les délais sollicités en vue de suspendre la clause résolutoire ne peuvent porter que sur la créance locative restant due par Mme [Z], laquelle doit non seulement justifier le paiement de sa dette commandée en 2021 mais également de la reprise des loyers et charges appelées.

La cour constate que le juge a accordé des délais durant 36 mois, que les modalités de paiement sont toujours en cours à cette date, pour avoir été mises en place en novembre 2022 et que contrairement à ce que soutient le bailleur, des paiements réguliers sont effectués par Mme [Z] tant au titre

des loyers et charges et des paiements fixés par le juge.

La cour confirme le jugement en ce qu’il autorise Mme [Z] à régler sa dette locative en 36 mensualités et suspend pendant ceux-ci l’effet de la clause résolutoire, qui reprendra ses effets à défaut de respect de ceux-ci, avec expulsion et condamnation de Mme [Z] à une indemnité d’occupation, telle que décidé par le premier juge.

— sur le montant du loyer

La cour infirme au vu de ces développements le jugement qui fixe, à compter du 1er mars 2022, le loyer hors charges de l’appartement après réindexation et réduction proportionnelle à la surface manquante à 437,91 euros, ce montant ne pouvant être retenu en l’absence d’application d’une réduction de loyer.

Aucune des parties ne demande à la cour de se prononcer sur le montant du loyer au regard de la seule indexation à laquelle la cour renvoie en tant que de besoin les parties.

— sur la compensation des condamnations avec le dépôt de garantie

Cette demande ne fait l’objet d’aucun développement par la bailleresse et ne peut être accueillie, la locataire étant toujours dans les lieux.

La société Les mouettes est déboutée de sa demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [Z], qui succombe est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 janvier 2021 et à payer à la société Les Mouettes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par elle en première instance une somme de 800 euros et en appel une somme de même montant.

Le jugement est infirmé en ce qu’il rejette les demandes fondées sur ces dispositions et confirmé s’agissant de la condamnation aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il :

— dit que la créance de la société Les mouettes à l’égard de Mme [U] [Z] s’élève à 3 651,51 euros, correspondant aux loyers, charges et provisions pour charge impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021,

— précise que cette somme inclut les provisions pour charges exigibles au titre de période écoulée entre janvier et décembre 2021 à hauteur de 2 040 euros, lesquelles sont encore susceptibles de régularisation,

— dit que la créance de Mme [U] [Z] à l’égard de la société Les mouettes s’élève à 750 euros, cette somme correspondant aux dommages et intérêts alloués au titre du préjudice de jouissance,

— ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,

— condamne Mme [U] [Z] à verser à la société Les mouettes la somme de 2 901,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 décembre 2021, déduction faite des dommages et intérêts alloués à la défenderesse,

— fixe, à compter du 1er mars 2022, le loyer hors charges de l’appartement, après réindexation et réduction proportionnelle à la surface manquante, à 437,91 euros et déclaré irrecevable la demande en réduction de loyer au titre de la période antérieure,

— déclare recevable et bien fondée la demande de requalification du contrat de bail formulée par Mme [U] [Z] et par conséquent :

— requalifie le contrat de bail reconduit le 22 janvier 2021 entre la société Les mouettes et Mme [U] [Z] portant sur l’appartement 14 situé [Adresse 7], en contrat de bail non meublé,

— rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Déclare irrecevable la demande de requalification du bail ;

Rejette les demandes formées par Mme [U] [Z] de réduction du loyer, de fixation du loyer initial à la somme de 429,77 euros et de trop-perçu à ce titre ;

Condamne Mme [U] [Z] à payer à la société Les mouettes les sommes de :

—  1 818, 82 euros au titre des loyers impayés au 5 août 2025

—  117,50 euros au titre des charges impayées au 5 août 2025

outre intérêts légaux à compter du 4 janvier 2021 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute Mme [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires;

Dit n’y avoir lieu à une quelconque compensation ;

Condamne Mme [U] [Z] à payer à la société Les mouettes une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [U] [Z] à payer à la société Les mouettes une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [U] [Z] aux dépens d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 janvier 2021.

Le Greffier La Présidente