1ère chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/00355

N° Portalis DBVL-V-B7I-UN6M

(Réf 1ère instance : 20/00968)

Société LES 7 EPIS

C/

M. [S] [X]

S.A.S. AGENCE L’IMMOBILIERE D’ENTREPRISE

S.A. SERENIS ASSURANCES S.A.

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre entendu en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 22 avril 2025 devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

Société LES 7 EPIS Société anonyme coopérative à directoire, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LORIENT sous le numéro 335.355.152, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas ROBIN de la SELARL AVOXA RENNES 1, Plaidant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [S] [X]

né le 11 août 1955 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Bruno NOINSKI de la SARL AGIL’IT BRETAGNE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT et par M^e Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. AGENCE L’IMMOBILIERE D’ENTREPRISE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Corinne DEMIDOFF de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SERENIS ASSURANCES S.A. Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Marie LEPAROUX – OUTTERS, Plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant promesse unilatérale du 8 juillet 2015 rédigée par la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, les sociétés Market Sold III et IV se sont engagées, jusqu’au 15 janvier 2017, à vendre à la société Les 7 Épis un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 1], au prix de 2.590.000 €.

2. La société Les 7 Épis a levé l’option par acte d’huissier du 11 janvier 2017.

3. Le 13 janvier 2017, les promettants ont refusé de régulariser la vente qui n’a donc pas été réalisée.

4. Par acte d’huissier du 15 juin 2020, la société Les 7 Épis a fait assigner la société Agence L’Immobilière d’Entreprise devant le tribunal judiciaire de Lorient afin, par suite des actes en intervention forcée des 23 juillet 2020 et 17 mars 2022 délivrés par la défenderesse, de voir condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre l’agence immobilière, son assureur la SA Sérénis et M. [S] [X], gérant de l’agence le jour de la signature de l’acte, à lui verser les sommes suivantes :

—  522.218,78 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2019 au titre des loyers versés en pure perte depuis mai 2017,

—  2.590.000 € au titre du gain manqué,

—  50.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Par jugement du 13 décembre 2023, le tribunal a :

— débouté la société Les 7 Épis de toutes ses demandes,

— condamné la société Les 7 Épis à verser à la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, à la société Sérénis et à M. [X] chacun la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les 7 Épis aux dépens.

6. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé que l’obligation de résultat de l’agent immobilier est circonscrite à la mission confiée et que celui-ci peut s’exonérer de sa responsabilité face à un professionnel, a retenu que l’enregistrement de la promesse n’incombait pas à l’agence immobilière mais à la partie la plus diligente, la société Les 7 Épis ayant été informée de la nécessité de cette formalité, le seul fait que M. [X] ait déclaré à son assureur qu’il avait fait le choix de ne pas enregistrer la promesse ne pouvant ouvrir droit à indemnisation.

7. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 18 janvier 2024, la société Les 7 Épis a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

8. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 avril 2024, la société Les 7 Épis demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, M. [X] et la société Sérénis à lui payer une somme de 1.262.092,35 €, arrêtée à la date du 31 décembre 2023, sauf à parfaire à la date du jugement à intervenir, au titre des loyers acquittés en vain et en pure perte depuis mai 2017,

— condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, M. [X] et la société Sérénis à lui payer une somme de 2.590.000 € au titre du gain manqué lié au fait de n’avoir pu être propriétaire de l’ensemble immobilier objet de la promesse,

— condamner en outre in solidum ou l’un à défaut de l’autre la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, M. [X] et la société Sérénis à payer à la société Les 7 Épis une somme de 50.000 € au titre de la résistance abusive et injustifiée,

— condamner la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, M. [X] et la société Sérénis à lui payer une somme de 10.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, M. [X] et la société Sérénis aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par la SELARL Luc Bourges, M^e Luc Bourges, avocat au barreau de Rennes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 septembre 2024 la société Agence L’Immobilière d’Entreprise demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société Sérénis et M. [X] à la garantir contre toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle à la requête de la société Les 7 Épis,

— débouter la société Les 7 Épis, la société Sérénis et M. [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner in solidum la société Les 7 Épis, la société Sérénis et M. [X] à lui verser la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Les 7 Épis, la société Sérénis et M. [X] aux entiers dépens.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 31 décembre 2024, M. [X] demande à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire, si la cour venait à réformer la décision,

— débouter la société Agence L’Immobilière d’Entreprise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— débouter la société Les 7 Épis de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— à titre très subsidiaire,

— limiter le montant de la garantie à laquelle il peut être tenue à la somme de 75.000 €,

— en toutes hypothèses,

— condamner solidairement la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et la société Les 7 Épis à lui payer la somme de 16.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et la société Les 7 Épis aux entiers dépens.

* * * * *

11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 juillet 2024, la société Sérénis demande à la cour de :

— à titre principal,

— débouter la société Les 7 Épis de son appel en le disant tant injustifié que mal fondé et débouter celle-ci de sa demande aux fins de réformation de la décision entreprise,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer la décision et statuer à nouveau,

— constater l’absence de faute commise par la société Agence L’Immobilière d’Entreprise en lien de causalité direct avec le préjudice allégué par la société Les 7 Épis,

— constater que la société Les 7 Épis n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice indemnisable,

— en conséquence,

— débouter la société Les 7 Épis et toutes autres parties de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire une faute en lien avec les préjudices invoqués devait être reconnue à l’encontre de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise,

— constater que la société Agence L’Immobilière d’Entreprise ne justifie pas d’un mandat écrit valide de recherche ou de vente relatif à la cession litigieuse avec la société Les 7 Épis lors de la survenance du sinistre,

— constater que la société Agence L’Immobilière d’Entreprise a commis un fait volontaire rendant inéluctable le dommage,

— en conséquence,

— constater que les garanties souscrites par la société Agence L’Immobilière d’Entreprise auprès d’elle ne sont pas acquises au titre des clauses d’exclusion et de déchéance de garantie prévues au sein des conditions générales et particulières applicables,

— débouter la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et toutes autres parties de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire une faute en lien avec les préjudices invoqués devait être reconnue à l’encontre de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et que la cour devait estimer que les garanties souscrites par la société Agence L’Immobilière d’Entreprise auprès d’elle sont acquises,

— réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,

— faire application de la notion de perte de chance,

— constater que la franchise contractuelle de 10 % dans la limite de 7.600 € est opposable au tiers qui invoque le bénéfice de la police d’assurance,

— constater que sa garantie est limitée à 175.000 €,

— en conséquence,

— faire application de la franchise contractuelle de 10 % du montant des dommages et intérêts dans la limite de 7.600 €, du plafond de garantie et des exclusions de garantie à son bénéfice en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise,

— en tout état de cause,

— débouter la société Les 7 Épis, la société Agence L’Immobilière d’Entreprise ou toute autre partie de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les 7 Épis ou tout succombant à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

* * * * *

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025.

13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute de l’agence

14. Pour la société Les 7 Épis, qui soulève d’abord la responsabilité contractuelle et, le cas échéant, la responsabilité délictuelle de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, l’efficacité de l’acte est une obligation de résultat à laquelle est soumise l’agence immobilière. Or, il est établi que la société Agence L’Immobilière d’Entreprise n’a jamais procédé à l’enregistrement de la promesse de vente contrairement au mandat tacite dont elle était investie, de sorte qu’elle s’est vu privée de la possibilité d’exiger la régularisation de la vente par acte authentique auprès des vendeurs. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise a d’ailleurs reconnu sa responsabilité lors de l’envoi de sa déclaration de sinistre du 24 mars 2017. De son côté, elle rappelle qu’elle n’est professionnelle que dans le domaine de la distribution et de la vente de produits biologiques, si bien qu’elle pouvait s’attendre à bénéficier de l’obligation de conseil dont la société Agence L’Immobilière d’Entreprise était débitrice à son égard.

* * * * *

15. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise réplique que l’enregistrement de la promesse ne faisait pas partie du périmètre de sa mission, qui s’achevait à la signature de l’acte.

* * * * *

16. M. [X] rappelle que la société Les 7 Épis était assistée d’un notaire qui devait s’assurer de l’accomplissement des formalités requises. L’enregistrement n’incombait pas à la société Agence L’Immobilière d’Entreprise mais à la plus diligente des parties à l’acte.

* * * * *

17. La société Sérénis affirme également qu’il n’appartenait pas à son assurée, dont la mission s’achevait avec la signature de la promesse, d’effectuer l’enregistrement de cette dernière. Cette formalité incombait à la société Les 7 Épis qui, assistée de son notaire, avait intérêt d’y procéder. Pour elle, l’échec de la vente procède de la seule volonté des promettants d’y renoncer.

Réponse de la cour

18. L’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, prévoit que 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part'.

19. Le principe de la responsabilité contractuelle est repris au nouvel article 1231-1, aux termes duquel 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

20. L’article 1124 nouveau du code civil, consacrant la jurisprudence antérieure, qualifie en son 1er alinéa 'la promesse unilatérale (de) contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire'.

21. Aux termes de l’article 1589-2 du code civil, 'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date'.

22. L’intermédiaire professionnel en matière de vente immobilière, et spécialement l’agent immobilier, est débiteur d’une obligation de diligence et d’exactitude propre à assurer l’effectivité et la sécurité des actes qu’il rédige. Lorsqu’il prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, il est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie (Civ. 1ère, 14 janvier 2016, n°14-26474). Il est en toute hypothèse tenu d’un devoir d’information loyale et de conseil envers les parties à l’acte, devoir renforcé vis-à-vis de son mandant.

23. En l’espèce, suivant promesse unilatérale du 8 juillet 2015 rédigée par la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, les sociétés Market Sold III et IV se sont engagées, jusqu’au 15 janvier 2017, à vendre à la société Les 7 Épis un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 1], au prix de 2.590.000 € composé en deux fractions : 2.440.000 € pour la partie appartenant à la société Market Sold III et 150.000 € pour la partie appartenant à la société Market Sold IV. Aux termes de cette promesse, 'les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’intermédiaire de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise'.

24. La promesse unilatérale de vente a en effet été rédigée en suite d’un mandat d’offre de location que la société Les 7 Épis avait confié à la société Agence L’Immobilière d’Entreprise le 8 avril 2015 portant sur les bâtiments en cause, lequel a été suivi de deux mandats d’achat que la société Les 7 Épis avait confié les 10 et 13 avril 2015 à la société Agence L’Immobilière d’Entreprise portant sur les mêmes biens.

25. Les sociétés Market Sold III et IV ont ainsi consenti un bail commercial à la société Les 7 Épis dès le 10 juin 2015, suivi, donc, de la promesse de vente litigieuse.

26. La société Les 7 Épis a levé l’option par acte d’huissier du 11 janvier 2017 mais, le 13 janvier 2017, les promettants ont refusé de régulariser la vente qui n’a donc pas été réalisée.

27. La société Les 7 Épis considère que la société Agence L’Immobilière d’Entreprise 'ne pouvait se méprendre sur l’obligation impérative de procéder à l’enregistrement de la promesse et sur les conséquences relatives à un défaut d’enregistrement'.

28. Elle invoque un arrêt qui considère que, 'bien que l’appelant n’établisse pas l’existence d’un mandat le liant à (l’agence immobilière), cependant, cette dernière, en sa qualité de rédactrice de l’acte, devait s’assurer de l’efficacité de la promesse unilatérale de vente à laquelle elle avait prêté son concours en accomplissant les formalités nécessaires à son exécution et qu’en ne procédant pas à l’enregistrement, l’agent immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle’ (CA Paris, 27 septembre 2012, n°10/13985).

29. Certes, il a aussi été jugé que, 'dans le silence de l’acte, il doit être considéré que (la) formalité (d’enregistrement) incombait à la partie la plus diligente de sorte qu’aucune faute, de ce chef, n’est imputable plus à l’une qu’à l’autre des parties à la convention’ (CA Paris, 30 mai 2013, n° 11/11376).

30. C’est ce qui a pu, sous réserve du comportement lui-même ambigu de l’agence (infra § 37 et suivants), conduire le tribunal a déduire de l’article 14 de la promesse selon lequel '(la) mission (de l’agent immobilier) étant terminée par la signature (de l') acte, (les parties) lui accordent ('), après levée de la dernière condition suspensive, le montant de la rémunération prévue au mandat', que ce n’est pas la société Agence L’Immobilière d’Entreprise qui devait procéder à l’enregistrement, mais la plus diligente des parties à l’acte.

31. D’ailleurs, l’article 17-1 prévoit que 'tous les frais, droits et honoraires des présentes conventions, notamment les frais d’enregistrement de la présente promesse, et de l’acte authentique régularisant les présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence, seront supportés et acquittés exclusivement par le BÉNÉFICIAIRE qui s’y oblige expressément'.

32. Nonobstant, la société Les 7 Épis suggère également un défaut de conseil lorsqu’elle indique qu’ 'il n’est à aucun moment dans l’acte indiqué l’obligation impérieuse de procéder audit enregistrement sous peine de nullité de la promesse. Jamais la société Agence L’Immobilière d’Entreprise n’a attiré (son) attention sur ce point'.

33. La société Les 7 Épis n’est pas professionnelle de l’immobilier mais exerce dans le domaine de la distribution et de la vente de produits biologiques. Elle pouvait s’attendre à obtenir tout conseil de la part de son mandataire pour assurer l’effectivité des droits que comportait la promesse, l’acte rédigé par la société Agence L’Immobilière d’Entreprise étant muet à cet égard et cette dernière n’établissant pas avoir dispensé un quelconque conseil de façon périphérique.

34. M. [X] prétend que 'la société Les 7 Épis, bénéficiaire, était assistée d’un notaire à qui la promesse a été adressée'. Il produit un courrier électronique de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise du 19 juin 2015 à l’adresse de Me [M]

1: La promesse le mentionne en § 15 comme intervenant 'pour le compte du BÉNÉFICIAIRE’ dans l’optique de la régularisation de l’acte authentique 'au plus tard pour le 15 avril 2017'

, notaire, confirmant 'la signature de la promesse unilatérale de vente le 1er juillet, le matin. Est-ce que 10h00 vous convient ''.

35. La signature de la promesse unilatérale de vente a finalement eu lieu le 8 juillet 2015. Aucune réponse ne semble avoir été apportée au mail du 19 juin 2015 et la cour observe que Me [M] n’apparaît pas dans l’acte. Seul Me [J], notaire des sociétés Market Sold III et IV, a été destinataire du projet de promesse unilatérale de vente dans un mail du 10 juin 2015.

36. La société Les 7 Épis, même si elle ne répond pas à cet argument et n’a pas davantage entendu contester la remise d’un exemplaire de la promesse unilatérale de vente à ce même notaire (mais à quelle date '), est réputée ne pas avoir été assistée par son notaire pour l’opération en cause.

37. Il convient d’y ajouter l’ambiguïté du comportement de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise au travers des propos tenus le 24 mars 2017 auprès de la société Sérénis à l’occasion de la déclaration de sinistre : 'la promesse devait être rédigée par la notaire du bailleur, qui n’a jamais répondu ni à nos appels, ni à nos mails. Nous avons donc pris la décision de rédiger la promesse de vente. La négociation et la signature de l’acte ont été particulièrement compliquées avec les promettants. Ces derniers se sont opposés à l’enregistrement de la promesse auprès des services des impôts. Nous avons alors informé notre client, la société Les 7 Épis, de ce refus. Compte tenu de la personnalité des bailleurs/promettants et de leur forte agressivité à notre égard, nous avons fait le choix de ne pas enregistrer la promesse'.

38. Il s’en évince d’abord que Me [M] n’avait pas vocation à intervenir avant l’acte authentique puisqu’il n’a jamais collaboré à la rédaction de la promesse unilatérale de vente, seul le notaire des bailleurs ayant un temps été pressenti pour la rédaction de la promesse unilatérale de vente.

39. Ensuite, la société Agence L’Immobilière d’Entreprise a pris la responsabilité de rédiger la promesse unilatérale de vente en toute connaissance de cause et justement en raison de l’inertie du notaire des bailleurs, de sorte qu’elle doit endosser, à titre principal, la charge de l’obligation de conseil.

40. En outre, l’agence y indique clairement qu’elle était mandatée par la société Les 7 Épis, définie comme sa cliente.

41. Enfin, à suivre les explications alambiquées de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, outre le fait que l’on comprend mal la raison qui pousserait un promettant à empêcher l’enregistrement d’une promesse quand il lui suffit de ne pas promettre

2: Pour rappel, le bail commercial a été passé antérieurement à la promesse unilatérale de vente, le 10 juin 2015

, le positionnement de l’agence permet de considérer qu’elle s’est contentée, pour d’obscures raisons de pressions irrépressibles auxquelles elle n’aurait pas su résister, d’informer sa cliente du refus des propriétaires de procéder à l’enregistrement, choix auquel elle a sciemment obéi au détriment des intérêts que lui avait confiés la société Les 7 Épis, sans plus l’alerter sur l’impérieuse nécessité de la formalité requise, à laquelle la bénéficiaire pouvait procéder de façon unilatérale, soit elle-même, soit par l’intermédiaire de son notaire.

42. Cette déclaration de sinistre constitue l’aveu extra-judiciaire d’une manoeuvre déloyale de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise envers la société Les 7 Épis.

43. Dans ces conditions, la société Agence L’Immobilière d’Entreprise doit être regardée comme n’ayant pas rempli l’obligation de conseil dont elle était débitrice envers la société Les 7 Épis et dont elle n’était nullement affranchie du seul fait que Me [M] avait vocation à co-rédiger l’acte authentique.

44. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise a donc commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité, de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la faute du gérant

45. La société Les 7 Épis considère que M. [X], qui n’est pas fondé à invoquer une convention de garantie d’actif et de passif qui lui est inopposable, a délibérément fait le choix de ne pas enregistrer la promesse de vente, ainsi qu’il l’a indiqué lui-même à l’assureur de l’agence.

* * * * *

46. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise souligne également que la convention de garantie d’actif et de passif invoquée par M. [X] ne lui est pas opposable. Par son comportement, M. [X] a engagé la responsabilité de son ancienne société, ainsi qu’il le reconnaît dans sa déclaration de sinistre. Ce choix délibéré de ne pas enregistrer la promesse constitue une faute grossière de gestion. En reconnaissant craindre la personnalité des vendeurs et en cédant à leur agressivité, M. [X] a agi au détriment des intérêts de sa propre société. D’ailleurs, il s’est gardé de donner cette information aux acquéreurs de l’agence.

* * * * *

47. M. [X] rappelle que l’agence ne peut être considérée comme tiers à la convention de garantie dont bénéficient les sociétés Albafi et Elifi, nouveaux propriétaires de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, laquelle convention limite en toute hypothèse sa garantie à 75.000 €.

Il n’avait pas à informer les cessionnaires d’un litige qui n’existait pas. Selon lui, aucune faute détachable de ses fonctions vis-à-vis des tiers n’est constituée et il ne peut davantage lui être reproché des agissements manifestement contraires à l’intérêt social, d’autant moins que la directrice de l’agence était chargée de la régularisation de la promesse.

Réponse de la cour

48. L’article L. 223-22 du code de commerce dispose, en son 1er alinéa, que 'les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion'.

49. À l’égard des tiers, la responsabilité des dirigeants est subordonnée à la commission d’une faute séparable de leurs fonctions et qui leur soit imputable personnellement (en ce sens par exemple Com. 14 novembre 2023, n° 21-19.146).

50. Si, à l’origine, la faute séparable des fonctions n’a pas fait l’objet d’une définition précise, la Cour de cassation y a remédié en indiquant qu’une telle faute existait lorsque le dirigeant a commis intentionnellement une faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales (Com. 20 mai 2003, n° 99-17.092).

51. La Cour de cassation, bien que visant la faute intentionnelle, n’exige pas en réalité l’intention de causer le dommage mais se contente d’une faute délibérée, volontaire, exclusive d’un exercice normal des fonctions sociales.

52. En l’espèce, ainsi que déjà vu, M. [X] alors gérant de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise a écrit à la société Sérénis son assureur que, 'compte tenu de la personnalité des bailleurs/promettants et de leur forte agressivité à noter égard, nous avons fait le choix de ne pas enregistrer la promesse', avant d’ajouter : 'Nous sommes convaincus que les promettants avaient déjà décidé de ne plus vendre après juillet 2015. À cette date, ils ont à de maintes reprises exprimé des reproches et critiques à notre égard et coupé toutes relations. Nous savons qu’une mise en demeure -même si elle avait été enregistrée- ne peut avoir aucun effet sur eux'.

53. Il est d’abord pour le moins étrange de la part d’un professionnel de l’immobilier de nier l’efficacité juridique d’une quelconque formalité imposée par la loi, a fortiori celle de l’enregistrement d’une promesse. M. [X] ne pouvait pas nier que seule cette formalité garantissait l’efficacité de la promesse. Le fait qu’il se perde en conjectures sur l’obstruction que n’auraient pas manqué d’opposer les promettants dans un second temps est parfaitement inopérant.

54. Ensuite, si la teneur des 'relations’ entre la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et les promettants n’est pas connue, M. [X] a, en cette occasion, délibérément agi contre les intérêts de la cliente de l’agence et, partant, contre les intérêts de cette dernière au regard du risque ainsi pris. Il a cherché à couvrir un autre risque, au demeurant non explicité, en acceptant de céder à l’injonction des promettants tout en oubliant son plus élémentaire devoir de conseil envers celle qui avait placé sa confiance en elle.

55. M. [X] plaide encore vainement 'que, depuis l’annulation de la promesse par les promettants, le demandeur n’a accompli aucune démarche auprès de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise ou de son bailleur actuel pour négocier la signature d’une nouvelle promesse ou obtenir une indemnisation d’un quelconque préjudice au titre de l’annulation de la promesse'.

56. La société Les 7 Épis n’est en effet pas en position de négocier quoi que ce soit avec ses bailleresses dès lors que, à entendre M. [X], celles-ci seraient aussi peu disposées à vendre le bien loué à qui que ce soit.

57. Enfin, M. [X] oppose de façon tout aussi inopérante à la société Les 7 Épis la garantie d’actif et de passif souscrite avec les sociétés Albafi et Elifi

3: L’article 7 du contrat de cession du 17 décembre 2018 renvoie à une convention de garantie du même jour qui n’évoque pas la déclaration de sinistre du 24 mars 2017 et limite la garantie à 75.000 €. Ces conventions seront plus largement évoquées au chapitre relatif à l’action récursoire (infra § 89 et suivants)

, acquéreuses de ses parts dans l’agence.

58. Ainsi que déjà dit, le comportement délibéré de M. [X], qui consiste à sacrifier les intérêts de sa cliente au profit d’obscures considérations, répond à la définition de la déloyauté, est équipollent au dol et constitue vis-à-vis de la société Les 7 Épis une faute détachable de ses fonctions de gérant, susceptible d’engager sa responsabilité, de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la garantie de l’assureur

59. Pour la société Les 7 Épis, le mandat confié à la société Agence L’Immobilière d’Entreprise porte bien sur l’acquisition des locaux, dans le cadre de la promesse d’achat que comportait l’offre de location des locaux puis dans le cadre d’un mandat exprès des 10 et 13 avril 2015. Par ailleurs, si la faute de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise est caractérisée, il n’y a pas eu à proprement parler d’intention manifeste de commettre une faute et encore moins de volonté de provoquer les dommages dont la réparation est aujourd’hui sollicitée.

* * * * *

60. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise rappelle que plusieurs mandats ont été régularisés avec la société Les 7 Épis, d’abord un mandat concernant une offre de location (mentionnée par erreur dans la promesse de vente litigieuse) puis deux mandats d’achat, de sorte que la garantie de la société Sérénis a bien vocation à s’appliquer.

* * * * *

61. Pour M. [X], la société Agence L’Immobilière d’Entreprise disposait bien d’un mandat permettant la mise en cause de son assureur qui ne saurait dénier sa garantie en raison d’une faute qui n’est pas intentionnelle.

* * * * *

62. La société Sérénis affirme qu’il n’existait pas de mandat portant sur la cession lors de la survenance du sinistre, la lecture des deux mandats d’achat produits faisant apparaître que, lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, ceux-ci avaient définitivement expiré depuis le 17 avril 2015. Selon elle, il existe à tout le moins une faute intentionnelle de la part de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise (abstention volontaire de ne pas enregistrer la promesse) à l’origine du sinistre, circonstance faisant perdre au risque son caractère aléatoire. Nécessairement consciente des conséquences de son abstention en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, l’agence a ainsi commis une faute dolosive. En toute hypothèse, sa garantie ne pourra intervenir que dans la limite de la somme de 175.000 €, outre la déduction du montant de la franchise contractuelle de 10 % dans la limite de 7.600 € qui devra rester à la charge de l’agence immobilière.

Réponse de la cour

64. L’article L. 113-1 du code des assurances dispose que 'les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré'.

65. La faute intentionnelle et la faute dolosive, au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, sont autonomes, chacune justifiant l’exclusion de garantie dès lors qu’elle fait perdre à l’opération d’assurance son caractère aléatoire (Civ. 2ème, 20 mai 2020, n° 19-11.538).

66. En l’espèce, que l’on prenne le mandat d’achat du 10 ou du 13 avril 2015, il était censé expirer le 17 avril 2015. La promesse unilatérale de vente litigieuse du 8 juillet 2015 (qui fait référence par erreur au mandat d’offre de location du 8 avril 2015) constitue toutefois la suite logique de l’exécution de ce mandat qui consistait à faire une offre d’achat pour acquérir l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 1]. De ce point de vue, la société Sérénis oppose vainement les conditions générales de la police d’assurance qui prévoient que sont exclues de la garantie 'les conséquences du dépassement par l’assuré des pouvoirs précisés dans le contrat de mandat en l’absence de ratification de ces actes par le client', la société Les 7 Épis ayant par hypothèse ratifié la promesse rédigée par la société Agence L’Immobilière d’Entreprise en la signant.

67. La faute retenue contre la société Agence L’Immobilière d’Entreprise consiste en l’absence de conseil sur la nécessité d’enregistrer la promesse unilatérale de vente. Cette faute a été commise dans le cadre des activités déclarées dans le bulletin d’adhésion à l’assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire souscrite par la société Agence L’Immobilière d’Entreprise.

68. Toutefois, la cour ayant retenu de la part de M. [X], gérant de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, une abstention volontaire constitutive d’une faute équipollente au dol, c’est à bon droit que la société Sérénis dénie sa garantie.

Sur les préjudices

69. Par suite de l’absence de levée d’option, la société Les 7 Épis continue à payer des loyers en pure perte sans avoir pu valablement donner congé faute d’information sur le défaut d’enregistrement. Selon l’appelante, M. [X] se contente d’affirmer qu’elle n’aurait jamais voulu sérieusement acquérir les locaux, alors qu’elle avait obtenu un accord de principe de sa banque pour le financement, générant également une perte de capitalisation. Enfin, elle stigmatise la résistance abusive et injustifiée de ses adversaires, à l’origine d’un préjudice complémentaire dont elle sollicite indemnisation.

* * * * *

70. Pour la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, le paiement des loyers est simplement la conséquence de la jouissance du bien, dans le cadre des deux baux commerciaux dont elle est titulaire, lesquels lui permettaient de donner congé et d’acheter un autre local. Au plus, le préjudice allégué serait-il une perte de chance de ne pas avoir pu se porter acquéreur, à l’époque de la promesse, du local commercial qu’elle occupe actuellement et pour lequel elle bénéficie toujours d’un droit de préemption en cas de vente, préjudice non développé par l’appelante. Le refus des bailleurs de vendre aurait contraint la société Les 7 Épis à une procédure judiciaire par hypothèse longue et aléatoire. La possibilité d’obtenir un financement n’est pas démontrée.

* * * * *

71. M. [X] prétend que la société Les 7 Épis sollicite en réalité l’équivalent du prix de vente qu’elle aurait dû régler si la vente s’était réalisée, alors que la réparation de perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance et que l’appelante n’établit pas avoir été financièrement en mesure d’acquérir le bien. Par ailleurs, la société Les 7 Épis a attendu trois ans avant d’entamer la présente procédure, ce qui ne lui permet pas de réclamer l’indemnisation de loyers nécessaires à son activité commerciale. Concernant la résistance abusive, M. [X] estime que la société Les 7 Épis ne justifie pas avoir accompli la moindre démarche depuis février 2017, ni d’un défaut de réponse ou d’un refus à la suite d’une quelconque lettre de relance.

Réponse de la cour

1 – le préjudice lié aux loyers et charges payés en vain :

72. La société Les 7 Épis considère qu’elle a dû acquitter des loyers en pure perte alors que, depuis le mois de mai 2017, elle aurait pu être propriétaire de l’ensemble immobilier suite à la levée d’option effectuée en janvier 2017 et sollicite le paiement de la somme de 1.262.092,35 € représentant les loyers et charges acquittés de mai 2017 à décembre 2023.

73. L’appelante a clairement manifesté son intention d’acquérir le bien en levant l’option par acte d’huissier du 11 janvier 2017 avant de se voir opposer la nullité de la promesse unilatérale de vente le 13 janvier 2017.

74. Le bail commercial passé le 10 juin 2015 entre les sociétés Market Sold III et IV et la société Les 7 Épis prenait effet le 15 octobre 2015 pour se terminer le 14 octobre 2024.

75. Aux termes de l’article 2.1 du bail et des dispositions des articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, il était loisible à la société Les 7 Épis de donner congé à la fin de la première période triennale en respectant un préavis de six mois ou, au-delà, à tout moment en respectant ce même délai de préavis, le congé prenant alors effet le dernier jour du trimestre civil suivant ce délai minimum imparti.

76. La société Les 7 Épis a donc eu l’information du refus des promettants de donner suite à leur promesse en raison de la nullité de la promesse unilatérale de vente suffisamment tôt (13 janvier 2017) avant la fin de la première période triennale (14 octobre 2018) pour lui permettre de donner congé si elle souhaitait éviter de payer des loyers en investissant dans un local.

77. N’ayant pas donné congé, elle est réputée s’être satisfaite de la situation en continuant à payer un loyer contre l’occupation d’un bien dont elle n’avait plus vocation à devenir propriétaire.

78. Au mieux, son préjudice réside-t-il dans les loyers payés en vain à partir de mai 2017 (date que la société Les 7 Épis retient elle-même) et la fin de la première période triennale (14 octobre 2018), c’est-à-dire pendant un peu plus de 18 mois, alors qu’elle aurait pu espérer devenir propriétaire durant cette période.

79. En retrayant les charges qui sont la contrepartie d’un service qu’elle aurait dû acquitter même en sa qualité de propriétaire, la société Les 7 Épis produit des extraits de sa comptabilité qui permettent d’estimer sa charge locative sur la période à la somme de 213.571,68 €.

80. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise et M. [X] seront condamnés in solidum à payer cette somme à la société Les 7 Épis.

2 – le préjudice lié à l’impossibilité de lever l’option :

81. La société Les 7 Épis estime que, du fait de l’absence d’enregistrement de la promesse et du refus en conséquence des promettants d’honorer la promesse, elle a été privée de la possibilité de devenir propriétaire du bien immobilier, lequel avait en 2015 une valeur de 2.590.000 €, et ce à l’issue d’une période de 15 années. Elle considère avoir subi un 'gain manqué’ équivalent à cette somme.

82. Si, en réalité, la société Les 7 Épis a effectivement perdu définitivement la chance d’acquérir le local commercial en cause, son préjudice ne peut pas être égal à la valeur de capitalisation correspondante puisqu’elle pouvait librement décider d’investir dans un autre local.

83. La cour constate qu’en ne procédant pas à la résiliation du bail commercial à cette fin

4: Il n’est d’ailleurs pas contesté que la société Les 7 Épis demeure à ce jour locataire des sociétés Market Sold III et IV

, il ne peut pas être considéré qu’elle ait perdu ce qui ne constitue jamais qu’une chance de capitaliser ainsi que le suggèrent la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et M. [X], laquelle capitalisation aurait au demeurant nécessité un investissement correspondant, soit via la souscription d’un emprunt et le remboursement d’un échéancier, soit, plus probablement, via le paiement de loyers dans le cadre du projet de crédit-bail immobilier versé aux débats.

84. La cour déboutera la société Les 7 Épis de cette demande.

3 – le préjudice lié à la résistance abusive et injustifiée de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et à la faute délibérée de M. [X] :

85. À raison de la violation délibérée de dispositions impératives de la part de M. [X] et de la résistance qualifiée d’abusive de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, la société Les 7 Épis sollicite le paiement d’une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts.

86. Il ne peut pas y avoir résistance abusive de la part de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise lorsque le premier juge donne raison à la thèse défendue par cette dernière.

87. Par ailleurs, la faute commise par M. [X] vient d’être sanctionnée, la société Les 7 Épis n’offrant pas de caractériser un préjudice distinct subi en cette occasion.

88. La cour déboutera la société Les 7 Épis de cette demande.

Sur l’action récursoire

89. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise demande à la cour de condamner M. [X] à la garantir contre toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle à la requête de la société Les 7 Épis au motif qu’au-delà de la faute grossière commise par le gérant, elle n’a pas eu accès à tous les dossiers, M. [X] ayant par ailleurs formellement interdit aux salariés de prendre contact avec eux jusqu’au jour de la signature, aucun dossier n’ayant été retrouvé par les nouveaux dirigeants concernant cette affaire, alors même qu’il existe un archivage de dix ans pour les autres dossiers. Elle affirme que la déclaration de sinistre litigieuse n’a été retrouvée qu’une fois l’assignation délivrée, à l’issue de recherches fastidieuses dans les historiques de messageries électroniques, signes d’une dissimulation. Elle estime qu’à son égard, la responsabilité du gérant repose sur une faute de gestion, contraire à l’intérêt social, sans qu’il soit besoin de démontrer son caractère intentionnel, personnel ou détachable des fonctions.

* * * * *

90. M. [X] sollicite le débouté de cette demande et, subsidiairement, de voir limiter sa garantie à 75.000 € en vertu de la convention de garantie de passif qui est opposable aux nouveaux dirigeants de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise. Il affirme qu’il n’avait aucune raison de faire état d’un quelconque litige avec la société Les 7 Épis, aucune suite n’ayant été donnée ni aux réclamations de cette dernière, ni à sa déclaration de sinistre. Aucune faute personnelle ne peut lui être reprochée et la société Agence L’Immobilière d’Entreprise n’ignorait rien des faits de la cause, M. [X] affirmant n’avoir commis aucune dissimulation.

Réponse de la cour

91. Aux termes de l’article 1199 du code civil, 'le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV'.

92. Le gérant est responsable envers la société des fautes lourdes personnellement commises contre l’intérêt social.

93. En l’espèce, si la déclaration de sinistre faite le 24 mars 2017 auprès de la société Sérénis est rédigée par Mme [C] [O] (sa qualité de directrice de l’agence n’est pas mentionnée), elle précise que 'nous avons donc pris la décision de rédiger la promesse de vente. La négociation et la signature de l’acte ont été particulièrement compliquées avec les promettants. Ces derniers se sont opposés à l’enregistrement de la promesse auprès des services des impôts. Nous avons alors informé notre client, la société Les 7 Épis, de ce refus. Compte tenu de la personnalité des bailleurs/promettants et de leur forte agressivité à notre égard, nous avons fait le choix de ne pas enregistrer la promesse', terminologie permettant de considérer que le gérant, M. [X], est à l’origine de cette décision.

94. Il s’évince de cette déclaration que la décision de ne pas enregistrer la promesse unilatérale de vente a été prise en toute conscience par M. [X] qui a délibérément sacrifié les intérêts de son mandant au profit de ceux des sociétés Market Sold III et IV sans pour autant informer la société Les 7 Épis de la nécessité de procéder elle-même à la formalité, en dissimulant, par conséquent, cette faculté propre à régulariser l’acte qu’il venait de rédiger.

95. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise produit en outre une attestation de Mme [Q] [P], secrétaire réceptionniste du 1er février 2003 à fin novembre 2018 au sein de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, qui indique avoir 'rédigé, sous la responsabilité SCI Atlantica aux ordres de M. [S] [X], alors gérant de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, un acte de location avec une promesse de vente sous seing privé en 2015 (…) pour les locaux sis à [Adresse 6].

96. On y apprend que les époux [T], dirigeants des sociétés Market Sold III et IV, étaient les clients de M. [X] et que la société Les 7 Épis était la cliente de Mme [O], directrice de l’agence.

97. Mme [P] rappelle l’historique suivant :

— 'juin 2015 : rédaction des actes par M. [S] [X] (qui, après avoir lu, vérifié et corrigé les actes, les a approuvés). Le 1er RDV de signature dans le bureau avec les [T] se passe mal, il n 'y a pas de signature ce jour-là',

— 'juillet 2015 : le dossier est repris par Mme [C] [O] (M. [S] [X] s’étant fâché avec M et Mme [T]). La signature des actes se passe à [Localité 6]',

— 'décembre 2016 : la BIOCOOP (la société Les 7 Épis) confirme sa volonté d’acheter, seulement M et Mme [T] ne veulent plus vendre'.

98. M. [X] a donc clairement piloté l’opération en toute connaissance de cause. Il a privilégié les intérêts des promettants au détriment de ceux du bénéficiaire. Ce faisant, il a pris le risque, qui s’est vérifié, de voir la société Sérénis s’opposer à la garantie en raison du caractère intentionnel de cette faute lourde (supra § 59 et suivants). Ces agissements sont contraires à l’intérêt social.

100. Si la convention de garantie consentie le 17 décembre 2018 par M. [X] et son épouse aux sociétés Albafi et Elifi, en vertu du contrat de cession des parts sociales dans la société Agence L’Immobilière d’Entreprise, mentionne un paragraphe 'litiges’ ainsi rédigé : 'La société n’est pas impliquée, à aucun titre, dans un quelconque litige ou procédure judiciaire, administrative ou arbitrale, ou de conciliation, et aucune décision administrative nominative, judiciaire ou arbitrale n’a été prise à son encontre de nature à affecter défavorablement la bonne marche de ses affaires et l’exercice de ses activités, à l’exception de ceux qui sont en cours et listées dans l’annexe ci-joint annexe 4', dans laquelle ne figure pas la revendication de la société Les 7 Épis, la loyauté aurait dû conduire les cédants à informer les cessionnaires du risque encouru.

101. En toute hypothèse, ce n’est qu’à l’occasion de l’action entreprise par la société Les 7 Épis par acte d’huissier du 15 juin 2020 à l’encontre de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise que cette dernière a mis en cause M. [X] au titre de la garantie de l’ancien gérant.

102. La convention du 17 décembre 2018, qui prévoit en son article 3 une limitation de garantie à hauteur de 150.000 €, ramenée à 75.000 € à compter du 17 décembre 2019, n’est pas opposable à la société Agence L’Immobilière d’Entreprise.

103. À aucun moment les sociétés Albafi et Elifi, qui ne sont pas parties à l’instance, n’ont mis en jeu la convention de garantie au titre du présent litige, la société Agence L’Immobilière d’Entreprise effectuant son action récursoire en vertu de ses pouvoirs propres et en considération de la faute personnelle et intentionnelle de son ancien gérant.

104. Dans ces conditions, il conviendra de faire droit à l’action récursoire de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise à l’encontre de M. [X].

Sur les dépens

105. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. La société Agence L’Immobilière d’Entreprise et M. [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

106. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

107. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier la société Les 7 Épis des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €, à la charge commune de la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et de M. [X]. Les autres parties ne répondent pas à de semblables considérations d’équité.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 13 décembre 2023,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et M. [S] [X] à payer à la société Les 7 Épis la somme de 213.571,68 € au titre des loyers exposés en vain,

Déboute la société Les 7 Épis du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute la société Les 7 Épis, la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et M. [S] [X] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Sérénis,

Condamne M. [S] [X] à relever indemne et garantir la société Agence L’Immobilière d’Entreprise de toutes les condamnations présentement prononcées contre elle,

Condamne in solidum la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et M. [S] [X] aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance,

Condamne in solidum la société Agence L’Immobilière d’Entreprise et M. [S] [X] à payer à la société Les 7 Épis la somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

Déboute les autres parties de leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT