COUR D’APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 30 janvier 2017

— CS/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 15/00605

F, AL, AH AN A, AA, AQ AR AS AB-AC épouse A / P C ès-qualités de mandataire liquidateur de la SCI R S, SCP AG-AH Z-D – AD Z-D, XXX

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 19 Décembre 2014, enregistrée sous le n° 11/00130

Arrêt rendu le LUNDI TRENTE JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. P STRAUDO, Président

M^me Hélène PIRAT, Présidente

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. F, AL, AH AN A

M^me AA, AQ AR AS AB-AC épouse A

XXX

XXX

représentés par M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

plaidant par M^e JOSSE et M^e Adeline TISON, avocat au barreau de PARIS,

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET : SCP AG-AH Z-D – AD Z-D

XXX

XXX

représentée par M^e AG-AH DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT ROMENVILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

plaidant par M^e Nicolas LARRAT de la SCP G.L. LARRAT & N. LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE,

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE ET APPELANTE à l’égard de M^e P C

M^e P C ès-qualités de mandataire liquidateur de la SCI R S

XXX

XXX

non représenté

INTIME par la SCP AG-AH Z-D

N° 15/00605 -2-

XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Karim BENALIKHOUDJA, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

ayant pour avocat M^e Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER – PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER,

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 07 novembre 2016

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 30 janvier 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. P STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Les faits

Le groupe Simbiosis a constitué la SCI Résidence S en vue de réaliser et de vendre en l’état futur d’achèvement (VEFA) les lots de la résidence dénommée « Les Hauts du Cordat » située sur la commune de Laprugne (Allier) dans le cadre d’une opération de défiscalisation dite « Loi Demessine ZRR ». Cette opération consistait en la réhabilitation de trois bâtiments anciennement à usage de logements pour les mineurs de la mine d’uranium de Saint-Priest-Laprugne, qui avait été fermée en 1980 et transformée ensuite en centre de vacances.

Avec le concours de la société Eurodome, également filiale du groupe Simbiosis, et de divers intermédiaires, la SCI Résidence S a ainsi proposé à la vente entre 2003 et 2008 au total 166 logements prévus dans les trois bâtiments de la résidence, dénommés : « Le Polignac » (bâtiment A), « Le Bourbon » (bâtiment B) et « Le Merc’ur » (bâtiment C).

Le projet devait être réalisé en deux tranches avec une livraison en fin d’année 2004 pour la première tranche portant sur le bâtiment B et au deuxième trimestre 2007 pour la seconde tranche portant sur les bâtiments A et C.

Le 12 août 2002, le maire de la commune de Laprugne a délivré à la SCI Résidence S un permis de construire relatif au programme immobilier projeté, autorisant alors la « restructuration » des bâtiments existants et « l’extension » à usage de résidence de tourisme pour une SHOB de 1032 m² et une SHON de 472 m². Un permis de construire « modificatif » a été pris ensuite le 2 septembre 2008, afin notamment d’augmenter le nombre de logements de 137 à 166.

…/…

N° 15/00605 – 3 -

Un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division a été reçu le 9 janvier 2004 par la SCP D et Z-D, notaires associés à Toulouse, dont une copie a été publiée au bureau des hypothèques de Cusset le 20 février 2004.

Au cours des années 2004 à 2008, quelque 140 ventes de logements ont été régularisées auprès de particuliers intéressés par l’aspect financier de l’opération. Après signature des contrats de réservation, les actes authentiques de vente ont tous été régularisés par le même office notarial de Toulouse : la SCP D et Z-D.

***

Il était prévu dans le cadre de cette opération immobilière que les lots acquis seraient donnés à bail pour une durée de douze années à la S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat créée pour la circonstance. Une convention de « bail commercial » a effectivement été signée en ce sens entre les acquéreurs et cette SARL.

Il était également prévu qu’au terme de douze années, les biens devaient être rachetés par le promoteur, moyennant une plus-value au bénéfice des acquéreurs.

À effet de garantir tant le rachat des biens que le versement des loyers, la SCI Résidence S et la S.A.R.L. de Gestion Les Hauts du Cordat ont chacune conclu des conventions avec la société European Company of Guarantee, garantissant pour le montant de 12.726.074,03 euros le rachat à terme à tous les copropriétaires des lots composant le projet immobilier, et pour 658 451,84 euros le règlement des loyers aux copropriétaires. Il s’est avéré plus tard qu’en réalité la société European Company of Guarantee n’avait aucune autorisation ni agrément pour exercer en France des opérations d’assurance.

La SCI Résidence S a par ailleurs fourni aux acquéreurs une garantie d’achèvement sous la forme d’un cautionnement qui lui a été consenti par la Société Centrale pour le Financement de l’Immobilier (SOCFIM) pour les bâtiments A et C, et par la Compagnie Européenne de Garanties Immobilières (CEGI) pour le bâtiment B.

Dans l’acte authentique les acquéreurs ont pris l’engagement « irrévocable » de verser toutes les sommes dues au titre de la vente sur ce compte financier centralisateur ouvert auprès de la banque « FORTIS BANQUE », mais dans le cahier des conditions générales annexé aux actes authentiques, ils ont donné pouvoir à la SCI Résidence S pour percevoir les prêts qui leur ont été consentis, en fonction de l’avancement des travaux.

***

À la suite de la signature d’un contrat de réservation, M. F A et M^me AA AB-AC épouse A ont acquis le lot n° 18 du bâtiment A « Le Polignac » au prix de 137.400,82 euros, suivant acte authentique dressé le 29 décembre 2006 par la SCP de notaires associés D et Z-D.

Cette acquisition a été entièrement financée au moyen d’un prêt immobilier qu’ils ont souscrit auprès de la société GE MONEY BANK le 21 novembre 2006

…/…

N° 15/00605 – 4 -

Une somme de 96.180,57 euros correspondant à 70 % du prix de vente leur a été demandée lors de la signature de l’acte authentique en l’état d’une attestation de M. Y établie le 27 avril 2006 faisant état de la mise hors d’eau du bâtiment.

Les acquéreurs ont versé au total 90% du prix de vente au vu d’appels de fonds.

***

La mise en oeuvre de ce programme immobilier ne s’est toutefois pas déroulée comme prévu.

' Concernant le bâtiment A « Le Polignac » :

La livraison était prévue en juin 2007.

Les actes notariés de vente ont été reçus entre 2006 et mai 2008, sur la base d’attestations de M. Y, architecte d’exécution, établies notamment :

— le 26 avril 2006, attestant que les travaux de construction de la seconde tranche concernant les bâtiments A et C avaient atteint le stade du hors d’eau,

— le 21 septembre 2007, certifiant que les travaux était au stade de la plomberie terminée.

Aucune déclaration d’achèvement des travaux n’est intervenue.

' Concernant le bâtiment B « Le Bourbon » : La livraison était prévue à la fin de l’année 2004.

Les actes de vente ont été reçus entre janvier 2004 et mars 2008

Dès le mois d’octobre 2004, la SCI Résidence S a informé des acquéreurs des lots déjà vendus, de l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait d’opérer cette livraison pour la date convenue et elle leur a proposé d’éditer quand même une déclaration de livraison de leur appartement à la date du 27 décembre 2004 et de mettre en place auprès de la société Gestion Les Hauts du Cordat, leur locataire et gestionnaire de la résidence, une enveloppe financière permettant le paiement des loyers à compter du 27 décembre 2004.

Pour la levée de derniers appels de fonds, M. B, architecte d’exécution, a délivré a la SCI Résidence S le 27 décembre 2004 une attestation certifiant faussement que la résidence en était au stade de la livraison.

Les acquéreurs des lots du bâtiment B se sont intégralement libérés du prix de vente et des sommes à titre de loyers leur ont été versées jusqu’en décembre 2007.

Monsieur B a ensuite été remplacé par monsieur L Y.

Une déclaration d’achèvement des travaux a été établie le 30 décembre 2006 par M. Y portant uniquement sur les logements du bâtiment B, mais non sur les locaux à usage commun.

…/…

N° 15/00605 – 5 -

' Concernant le bâtiment C « Le Merc’ur » :

La livraison était initialement prévue au deuxième trimestre 2007 (juin 2007).

Des actes notariés de vente ont été reçus en 2006 et septembre 2007 et, sur la base des attestations établies le 26 avril 2006, puis le 10 avril 2007 par monsieur L Y, certifiant que la dernière tranche des travaux en était au stade de la plomberie terminée.

Un constat dressé par huissier de justice le 3 novembre 2008 atteste que les travaux ont tout juste été entamés.

Aucune déclaration d’achèvement des travaux n’est intervenue.

***

La SARL de Gestion Les Hauts du Cordat a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Cusset du 9 juillet 2008 et Maître N O, mandataire-liquidateur, a résilié les baux commerciaux relatifs à la gestion de la résidence qui avaient été passés avec les propriétaires des lots.

La SAS Simbiosis a également été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evry du 19 avril 2010.

De même la SCI Résidence S a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evry du 14 février 2011 et Maître C aux droits de laquelle intervient la SCP T-C, a été désigné comme mandataire-liquidateur. L’ensemble de la résidence est depuis resté en état de total abandon.

Pour un plus ample exposé des faits, si nécessaire, la cour se reporte expressément au jugement rendu par le tribunal de grande instance.

II. La procédure de première instance

Les époux A (ou ci-après : les acquéreurs) ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Cusset : Maître C en sa qualité de liquidateur de la SCI Résidence S (ou ci-après : le vendeur), la SCP D Z et Z (ou ci-après : le notaire), la société GE MONEY BANK (ou ci-après : la banque).

Suivant un exposé exhaustif des faits et des prétentions des parties, auquel la cour fait ici expressément référence, le tribunal de grande instance de Cusset a dans le dispositif de son jugement rendu le 19 décembre 2014 :

— Jugé recevable les acquéreurs en leurs demandes contre la liquidation judiciaire de la SCI, le notaire et la banque ;

— Prononcé l’annulation de la vente en raison du dol commis par le vendeur ;

…/…

N° 15/00605 – 6 -

— Fixé la créance des acquéreurs au passif de la liquidation judiciaire du vendeur :

— à la somme de 123.660,73 euros au titre de la restitution de la fraction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2009, et capitalisation annuellement à compter du prononcé de sa décision,

— à la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— à la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné la réintégration dans le patrimoine du vendeur du lot n° 18 du bâtiment A« Le Polignac » ;

— Condamné le notaire, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à payer aux acquéreurs la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamné également le notaire, sur le même fondement juridique, à garantir les acquéreurs le paiement de la somme de 61.830,36 euros, pour le cas où ils ne pourraient pas recouvrer intégralement ce qui leur est dû auprès de la liquidation de la SCI ;

— Condamné enfin le notaire à payer aux acquéreurs la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que les sommes mises à la charge du notaire porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé de sa décision;

— Dit que dans leur rapport entre elles, la société civile professionnelle de notaires devait être relevée et garantie par la SCI Résidence S à concurrence des trois quarts, et fixé la créance du notaire à figurer au passif de la liquidation judiciaire de cette SCI à la somme de 48.622,77 euros ; – Constaté que la suspension de l’exécution du contrat de prêt ordonnée par le juge de la mise en état prenait fin à compter du prononcé de sa décision ;

— Débouté les acquéreurs de leur action en responsabilité contre la banque ;

— condamné les acquéreurs à restituer à la banque le solde du capital restant dû sur la somme prêtée avec intérêt au taux légal mais sous déduction des intérêts et frais contractuels déjà versés par eux;

— Rejeté toutes autres demandes « comme mal fondées ou sans objet » ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Mis à la charge du notaire et du passif de la SCI Résidence S les dépens de l’instance engagée contre ces parties par les acquéreurs à proportion des trois-quarts à la charge de la liquidation judiciaire de la SCI et d’un quart à la charge du notaire ;

— Condamné les acquéreurs aux autres dépens de l’instance relatifs à l’action engagée par eux contre la banque.

…/…

N° 15/00605 – 7 -

III. La procédure d’appel

Le 5 mars 2015 les époux A ont relevé appel général de ce jugement à l’encontre de toutes les parties.

Par ordonnance du 25 juin 2015 le conseiller de la mise en état leur a donné acte de son désistement d’appel à l’égard de M^e C.

************

Aux termes de leurs dernières conclusions n° 4 prises en dernier lieu le 9 septembre 2016 les époux A demandent à la cour de :

Vu les articles 1147, 1251, 1382, 1383, 2224 du code civil,

Vu les articles L.312-12, L. 311-32 du code de la consommation

Vu l’article L.310-2 du code des assurances,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré l’action contre le Notaire et contre la Banque recevables ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCP Z-D ;

CONFIRMER que Maître Z-D a manqué à son devoir de conseil ;

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu la recevabilité de l’action en nullité du prêt ;

CONFIRMER la nullité du contrat de prêt, conséquence de la nullité du contrat de vente prononcée par le Tribunal de Grande Instance de CUSSET ; CONFIRMER la restitution du capital restant dû à la Banque par Monsieur et Madame A, déduction faite des intérêts et frais déjà versés ;

Pour le surplus,

INFIRMER le jugement et en conséquence,

DIRE que la restitution effective du capital restant dû à la Banque par Monsieur et Madame A sera reportée au jour du paiement, par les parties défaillantes, du préjudice matériel correspondant au prix de vente ;

CONSTATER que la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde ;

En conséquence,

A titre principal,

CONDAMNER in solidum la SCP Z-D et la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK à payer à Monsieur et Madame A la somme de 173.125,02 € et l’ensemble des frais et honoraires versés au Notaire en réparation de leur préjudice matériel ;

…/…

N° 15/00605 – 8 -

DIRE qu’ils seront subrogés dans les droits de Monsieur et Madame A en cas de recouvrement partiel ou total du prix de vente par la SCI Résidence S ;

A titre subsidiaire,

Si la Cour refusait de condamner in solidum la SCP Z-D et la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK à payer l’intégralité du prix de vente au titre du préjudice matériel,

CONDAMNER in solidum la SCP Z-D et la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK à payer à Monsieur et Madame A la somme correspondant à la différence entre le prix d’achat du bien payé en 2006 et le prix que la SCI en liquidation judiciaire sera capable de rembourser à terme ;

DIRE ET JUGER que la liquidation définitive du préjudice matériel devra intervenir à la suite de la vente effective du bien litigieux ;

En conséquence, SURSEOIR A STATUER sur la liquidation définitive du préjudice matériel jusqu’à la vente effective du bien litigieux.

En tout état de cause,

DEBOUTER la SCP Z-D de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

DEBOUTER la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER in solidum la SCP Z-D et la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK à payer à Monsieur et Madame A la somme de 60.000 € en réparation de leur préjudice moral ; INFIRMER partiellement le jugement sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum la SCP Z-D et la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK à payer à Monsieur et Madame A la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNER la compensation entre le capital restant dû à la Banque et le montant des préjudices auxquels elle sera condamnée.

Y ajoutant en cause d’appel,

CONDAMNER in solidum la SCP Z-D et la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK à payer à Monsieur et Madame A la somme de 4.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

…/…

N° 15/00605 – 9 -

En toute hypothèse,

CONDAMNER in solidum la SCP Z-D et la SOCIÉTÉ GE MONEY BANK aux entiers dépens de première instance et d’appel.

**********

Le 31 juillet 2015 la SCP Z-D a fait assigner M e C en sa qualité de liquidateur de la SCI Résidence S (appel provoqué). Ce dossier, enrôlé à la cour sous le numéro 15/2278, a été joint au présent dossier par le conseiller de la mise en état suivant ordonnance de jonction du 1^er octobre 2015.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 8 août 2016 la SCP Z-D demande à la cour de :

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Vu les articles 1121, 1135 et 1147 du Code Civil,

Vu la loi du 3 janvier 1967 sur la vente d’immeuble à construire,

AU PRINCIPAL :

Réformant le jugement du 19 décembre 2014,

DIRE ET JUGER que la société notariale n’a commis aucun manquement à son devoir de conseil en ne mettant pas en garde Monsieur et Madame J A sur les risques non avérés de non-respect éventuel du délai de livraison et/ou de la prise de possession commerciale de l’ensemble de la Résidence de Tourisme,

DIRE ET JUGER que la société notariale n’a pu également commettre aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle au titre de l’investissement locatif auquel Monsieur et Madame J A ont adhéré hors sa présence et dès avant sa saisine, X en conséquence Monsieur et Madame J A de l’ensemble de leurs demandes et les condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

AU SUBSIDIAIRE :

Si le ou les manquements fautifs devaient être retenus à l’encontre de la société notariale,

DIRE ET JUGER que les manquements au devoir de conseil susceptible d’être imputés à faute au notaire ne sont pas en lien de cause effet direct et certain avec les préjudices dont il est poursuivi l’indemnisation dès lors que la situation dommageable n’est due qu’à l’inexécution par la SCI RÉSIDENCE S de ses obligations contractuelles et à la décision prise par Monsieur et Madame J A de ne pas actionner la garantie financière d’achèvement de la SOCFIM ;

DIRE ET JUGER en conséquence que l’acte authentique de VEFA aurait produit ses pleins et entiers effets juridiques si cette inexécution ou si ce choix n’étaient pas intervenus,

…/…

N° 15/00605 – 10 -

X en conséquence Monsieur et Madame J A de l’ensemble de leurs demandes et les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

XXX

DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame J A, ne pourront prétendre qu’à l’indemnisation d’une perte de chance de renoncer à acquérir, et réformant encore sur ce point le jugement déféré, dire et juger que cette perte de chance ne saurait excéder 10 % de la seule quote-part du prix de vente réglée par la comptabilité de l’Office Notarial,

RETENIR dans cette hypothèse que les propres fautes commises par Monsieur et Madame J A devront réduire leur droit à indemnisation en ce qu’elles ont contribué à la survenance de la situation dommageable invoquée à proportion de 20 %,

DIRE ET JUGER en conséquence que la société notariale ne pourrait qu’être condamnée à garantir la restitution du prix de vente en cas d’impossibilité pour la liquidation judiciaire de la SCI RÉSIDENCE S de le rembourser à Monsieur et Madame J A dans le cadre de la réalisation de son actif qu’à concurrence de ces pourcentages et des montants correspondants ;

X Monsieur et Madame J A du surplus de leurs demandes,

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI RÉSIDENCE S à relever et garantir la société notariale à hauteur des trois quarts des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

CONDAMNER en conséquence la SCI RÉSIDENCE S à relever et garantir la société notariale de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en cause d’appel à concurrence des trois-quarts et fixer sa créance correspondante au passif de la liquidation judiciaire,

XXX à relever et garantir la société notariale des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre à concurrence de 10 % ; X la GE MONEY BANK de toute demande indemnitaire qu’elle a ou qu’elle pourrait formuler au subsidiaire à l’encontre de la société notariale,

CONDAMNER Monsieur et Madame J A au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

*************

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 30 juillet 2015 la société GE MONEY BANK demande à la cour de:

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles ;

…/…

N° 15/00605 – 11 -

— décerner acte à la XXX de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande principale des époux A visant à obtenir la nullité de la vente de leur appartement.

Vu les articles 1134 et 1235 et suivants du code civil,

— condamner solidairement Monsieur et Madame A à restituer l’ensemble des fonds qui leur été remis, en principal frais et accessoires, compte arrêté au jugement à intervenir, après déduction des sommes déjà remboursés par eux ;

— X pour le surplus Monsieur et Madame A de leurs demandes dirigées contre la banque GE Money Bank

— condamner solidairement les époux A à verser à la société GE MONEY BANK la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

******

Bien que régulièrement assigné à personne le 31 juillet 2015 M^e C, pris en sa qualité de liquidateur de la SCI Résidence S, n’a pas constitué avocat.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

Une ordonnance du 13 octobre 2016 clôture la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que les époux A se sont désistés de leur appel à l’encontre de la SCI venderesse représentée par M^e C ;

Attendu que leur désistement a été constaté par le conseiller de la mise en état dans une ordonnance du 25 juin 2015 ;

Attendu que la SCI Résidence S, représentée par son mandataire liquidateur, n’a pas constitué avocat devant la cour et ne conteste plus par conséquent l’annulation du contrat de vente qui a été prononcée par le tribunal de grande instance en raison du dol commis par le vendeur ;

Attendu qu’en tant que de besoin la cour adopte sur ce point les pertinents motifs du premier juge, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent : fixation de la créance des acquéreurs au passif de la société venderesse en liquidation, à la somme de 129.660,73 euros au titre de la restitution du prix de vente et des dommages et intérêts, réintégration du bien vendu dans le patrimoine de la SCI Résidence S, et indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A. Les demandes contre le notaire

Attendu qu’aucune irrecevabilité n’est soulevée par le notaire contre les demandes des appelants ;

…/…

N° 15/00605 – 12 -

Attendu que s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés le dispensent de cette obligation ;

Attendu que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu d’une part d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d’autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ;

Attendu en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l’acte reçu par le notaire est l’aboutissement d’une négociation personnellement menée par lui, ou que l’économie de l’acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; que c’est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ;

***

Attendu que le programme immobilier dont il est question a commencé à être mis en vente au cours de l’année 2003, les premiers actes ayant été signés en janvier 2004 ; que spécialement les acquéreurs dans le présent dossier ont passé la vente devant le notaire le 29 décembre 2006 concernant un lot du bâtiment A « le Polignac» ;

Attendu qu’il s’agit donc de savoir si à cette date le notaire connaissait, ou avait objectivement les moyens de connaître, les risques inhérents à cette opération immobilière, en particulier, puisque c’est de cela dont il s’agit, la possible déconfiture de toutes les sociétés parties prenantes entraînant l’arrêt du projet ;

Attendu que plus précisément les appelants soutiennent devant la cour d’appel que le notaire, ayant déjà en d’autres occasions accompagné « des opérations de défiscalisation ratées du fait de manquements à son obligation de conseil », n’a pas dans le cas présent respecté de manière fautive son devoir de conseil à leur égard en omettant de les informer sur : le risque encouru en cas d’inachèvement des travaux et de l’absence de livraison des immeubles « le plaçant dans l’impossibilité de rembourser ses échéances en l’absence de perception de loyers » ; le retard de l’opération pour certaines ventes ; l’absence de paiement des loyers par l’exploitant ; l’impossibilité éventuelle de se voir garantir le rachat des murs par la SCI venderesse ; la portée juridique dans l’acte authentique du « pacte de préférence » totalement différente de celle de la « promesse de vente » préalablement signée par les parties « dont il [le notaire] était nécessairement informé » ; l’absence réelle de garanties au regard de la perte des loyers et du rachat des murs, dont il [le notaire] avait nécessairement connaissance, s’agissant d’assurances qui n’ont jamais été souscrites puisque ne pouvant l’être par des organismes non habilités pour ce faire ;

…/…

N° 15/00605 – 13 -

Attendu qu’il n’est pas possible, de manière générale, d’affirmer que le notaire, puisqu’il avait précédemment reçu des actes lors de programmes immobiliers, pouvait ou devrait savoir que celui-ci échouerait ; qu’une telle affirmation supposerait une collusion frauduleuse de toutes les personnes ayant participé à cette opération, le notaire y compris, ce qui n’est absolument pas soutenu, ni encore moins démontré ;

Attendu que pertinemment le premier juge a écarté les griefs adressés au notaire par les acquéreurs concernant le défaut de conformité du permis de construire, le défaut de classement en résidence de tourisme, les garanties de loyers et de rachat, l’objet du contrat : construction ou rénovation, la privatisation de certaines parties communes, et les risques technologiques et de pollution ;

Attendu qu’en tant que de besoin la cour approuve motifs du premier juge sur les questions de fait et de droit indiquées au paragraphe ci-dessus ;

Attendu qu’en revanche si un notaire n’a pas l’obligation de vérifier les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés, il convient de relever en l’espèce que l’acte de vente a été passé le 29 décembre 2006;

Qu’ il apparaît en l’espèce que le notaire avait, ou pouvait avoir sans difficulté, une parfaite connaissance de l’important retard qui affectait déjà à cette époque l’achèvement du bâtiment B « Le Bourbon » dont la livraison était initialement prévue à la fin de l’année 2004, et qui n’était pourtant toujours pas livré, ce qui ne pouvait qu’interroger, sinon inquiéter, sur la fiabilité du projet au regard des autres bâtiments, et notamment du bâtiment A;

Attendu que de même, au mois de décembre 2006, le notaire ne pouvait pas ignorer que des résolutions amiables de ventes de lots avaient déjà été engagées à l’initiative de certains acquéreurs à compter du 26 octobre 2006 publiées en son étude , ce qui, ajouté au retard très important pris pour la livraison du bâtiment en question, aurait dû inciter l’office notarial à prévenir à tout le moins les acquéreurs de cette situation peu banale et à vrai dire assez inquiétante ;

Attendu qu’il est incontestable dans ces conditions qu’à la fin du mois de décembre 2006, comme l’a exactement observé le premier juge, le notaire connaissait ou en tout cas ne pouvait ignorer, à la place qui était la sienne, l’ensemble des difficultés qui affectaient ce programme immobilier et qui auguraient fort mal de son avenir ;

Qu’il a ainsi manqué dans ces circonstances très précises à son devoir de conseil à l’égard des époux A;

Attendu qu’à juste titre par conséquent le tribunal a retenu la responsabilité civile professionnelle du notaire pour avoir manqué dans ces circonstances très précises à son devoir de conseil à leur égard, et les avoir laissés s’engager dans un investissement qui à ce stade apparaissait comme proche de l’échec total, ce qui d’ailleurs n’a pas manqué d’arriver ;

***

…/…

N° 15/00605 – 14 -

Attendu qu’en cas d’annulation ou de résolution de l’acte établi avec le concours du professionnel du droit, les restitutions réciproques consécutives à l’annulation ou la résolution d’un contrat, lesquelles ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable que le rédacteur d’actes peut être tenu de réparer, ne sont garanties par ce professionnel que si elles s’avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité établie du contractant qui en est débiteur ;

Que dans cette hypothèse, la responsabilité civile professionnelle opère ainsi comme une garantie subsidiaire des risques qui se sont réalisés ;

Attendu qu’en l’espèce il résulte de dossier sans conteste, au vu des pièces qui sont versées, que d’évidence tant la SCI Résidence S que les autres sociétés parties prenantes dans le projet immobilier, sont désormais totalement insolvables et incapables de verser le moindre denier à les acquéreurs au surplus créanciers chirographaires, et qu’en conséquence l’espoir pour eux de recouvrer la moindre somme, en conséquence de l’annulation de la vente, est tout à fait illusoire ;

Qu’il convient de relever à ce propos que l’ensemble immobilier objet du projet d’aménagement, avait été acquis par la SCI Résidence S auprès de la société SEDIM le 18 avril 2003 moyennant le prix hors taxes de 333'862,84 euros, et que la société SEDIM l’avait elle-même acquis le 28 avril 2000 pour la somme de 200 001 Francs, soit 30.489,95 euros (cf. conditions générales annexées à l’acte de vente, p. 22) ;

Qu’à l’évidence la valeur à présent du même bien, situé en zone de revitalisation rurale qui ne subit aucune pression foncière, inachevé et à l’état d’abandon depuis plusieurs années, et qui constitue le seul actif de la SCI Résidence S créée par le groupe Simbiosis pour la réalisation de ce seul programme, risque de devenir purement symbolique, et sera en tout cas totalement insuffisante pour remplir de leurs droits les quelque 140 acquéreurs qui ont poursuivi et obtenu devant le tribunal de grande instance de Cusset puis devant la présente cour la résolution ou l’annulation de leurs ventes ;

Attendu que la faute de la SCP D-Z a ainsi exposé les acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation de la vente et de l’impossibilité d’actionner le vendeur du fait de son insolvabilité, caractérisant l’existence d’un lien de causalité certain et direct entre ce manquement et le préjudice résultant pour les époux A de l’impossibilité de recouvrer leur investissement ;

Attendu que c’est en vain que la société notariale leur oppose l’absence de mise en oeuvre de la garantie d’achèvement ;

Qu’en effet une telle mise en oeuvre aurait nécessité l’unanimité de tous les acquéreurs, et à défaut n’aurait permis la réalisation de travaux que sur certains lots privatifs ;

Que par ailleurs les parties communes étant restées la propriété du promoteur, l’achèvement des travaux et l’exploitation de l’ensemble de la résidence auraient nécessité que ce dernier ou son mandataire mette en oeuvre la garantie souscrite, ce qu’il s’est abstenu de faire ; …/…

N° 15/00605 – 15 -

Que cette mise en oeuvre à l’initiative de certains ou de l’ensemble des copropriétaires n’aurait pour sa part abouti qu’à la livraison de lots individuels sans classement possible de l’ensemble en résidence de tourisme du fait de l’inachèvement des parties communes ;

Que par ailleurs l’utilisation par le promoteur de fonds versés hors du compte centralisateur aurait certainement conduit le garant d’achèvement à dénier sa garantie sur les parties communes et à l’inachèvement des travaux ;

Qu’en outre, la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. de Gestion les Hauts du Cordat et la résiliation par son mandataire liquidateur des baux déjà passés exposaient les acquéreurs à un fort risque, même dans une hypothèse favorable de livraison effective de la résidence de tourisme et de reprise de sa gestion par une autre société, que les conditions d’un loyer garanti pendant toute la durée du bail, quel que soit le taux d’occupation de la résidence, ne soient pas reconduites ;

Attendu que le préjudice des époux A en lien ave les fautes du notaire s’établit donc en premier lieu à la fraction du prix de vente qu’ils ont en vain déboursé, soit la somme de 123.660,73 euros ;

Attendu cependant que les fonds utilisés pour l’opération ayant été empruntés spécialement pour celle-ci et non par des fonds propres, les acquéreurs ne démontrent pas la perte de chance alléguée liée à l’absence de placements desdits fonds pendant plusieurs années ;

Attendu qu’il est par ailleurs incontestable que les acquéreurs ont été amenés à supporter depuis plusieurs années divers tracas en lien avec l’acquisition litigieuse, lesquels ont indiscutablement perturbé leur vie quotidienne ;

Qu’ils ont dû prendre l’initiative d’une procédure longue, coûteuse et aléatoire ;

Que ce préjudice moral, parfaitement avéré et en lien direct de causalité avec la faute de l’étude notariale, est réparé par l’allocation de la somme fixée par le premier juge, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de chef ;

Attendu encore, que du fait de l’annulation de la vente les acquéreurs ont été contraints de régler des frais d’actes et annexes ;

Qu’en l’état de ces éléments la décision sera donc réformée en ce qu’elle a fixé la réparation du préjudice matériel des acquéreurs à charge du notaire à la moitié seulement du montant du prix de vente et fixé la créance de ce dernier au passif de société venderesse à la somme de 48.622,77 euros ;

Que la SCP D-Z sera en conséquence condamnée à verser aux époux A la somme de 123.660,73 euros , outre tous les frais d’acte afférents à la vente et le montant du préjudice moral tel que retenu par le premier juge ;

Attendu qu’en raison de l’étendue des responsabilités de la SCI Résidence S dans la conduite de l’opération, cette dernière sera tenue de garantir l’étude notariale conformément à ses demandes à hauteur de 75 % des condamnations ci-dessus mises à sa charge, et la créance de la SCP Z-D sera fixée au passif de la

…/… N° 15/00605 – 16 -

liquidation judiciaire de la SCI Résidence S pour le montant de 75 % des sommes mises à sa charge, comme à bon droit jugé par le tribunal de grande instance dont la décision sur ce point est confirmée.

B. Les demandes au titre du prêt et la responsabilité du banquier

1°- sur les demandes au titre du prêt.

Attendu qu’il est de principe qu’en raison de l’effet rétroactif attaché à la nullité ou la résolution d’un acte de vente immobilière, ce contrat est réputé n’avoir jamais été conclu et donc ne pas l’avoir été dans le délai de quatre mois fixé par l’article L. 312-12 du code de la consommation, de sorte que la convention de prêt souscrite pour en assurer le financement se trouve annulée ou résolue de plein droit ;

Que la prescription de l’action en annulation ou résolution dudit prêt ne commence à courir que du jour de l’annulation ou de résolution de la vente dès lors que l’annulation ou la résolution du prêt a pour cause, non le vice affectant la vente , mais l’annulation ou la résolution de celle-ci ;

Attendu en outre que l’action des acquéreurs en nullité de plein droit du contrat de prêt en conséquence de l’annulation du contrat de vente était implicitement contenue dans les demandes et défenses au fond présentées devant les premiers juges lesquels ont d’ailleurs prononcé cette annulation dans leurs motifs ;

Attendu en effet qu’en raison des dispositions impératives de la loi en ce domaine, qui affirme l’interdépendance du contrat de prêt et du contrat de vente, la demande de ce chef des acquéreurs s’analyse nécessairement comme l’accessoire inévitable de leurs autres réclamations ;

Attendu que la cour prononce par conséquent l’annulation du contrat de prêt comme conséquence nécessaire de l’annulation du contrat de vente et rectifie à ce titre l’omission contenue dans le dispositif du jugement déféré ;

Attendu que sur le fond du fait de l’effet rétroactif de l’annulation d’un contrat de vente, le contrat de prêt ayant financé cette vente est censé n’avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement du contrat principal se trouve annulé de plein droit par application de l’article L. 312-12 alinéa 1^er du code de la consommation ;

Qu’en raison du caractère rétroactif de cet anéantissement, les parties doivent être remises dans l’état antérieur à la conclusion de la convention, ce qui entraîne des restitutions réciproques ;

Attendu que, comme ils en conviennent, les appelants devront dès lors restituer à la banque le capital restant dû, déduction faite des intérêts conventionnels, cotisations d’assurance et frais déjà versés par eux ;

Attendu que pour autant, contrairement à ce que plaident les époux A, ce remboursement ne saurait être différé ou conditionné à la restitution du prix de vente à l’issue des opérations de liquidation de la venderesse ;

…/…

N° 15/00605 – 17 -

Attendu en effet qu’aucune condition de fait, ni surtout de droit, n’impose ou même ne justifie de soumettre le remboursement par les acquéreurs des sommes qu’ils doivent maintenant à la banque, au retour dans leur patrimoine de l’argent qu’ils ont investi dans ce projet immobilier ;

Attendu que les époux A devront donc rembourser immédiatement à la banque le capital restant dû, sous les déductions ci-dessus précisées ;

2°- sur la responsabilité de la banque.

Attendu que le banquier dispensateur de crédit est essentiellement tenu, en application de l’article 1147 du code civil, d’une obligation de vérification et de mise en garde à l’égard des emprunteurs non avertis, concernant l’adéquation entre leurs ressources et la charge de l’emprunt, afin que leur capacité de remboursement soit exactement mesurée par rapport aux échéances du prêt ; qu’en revanche, il n’est en principe pas obligé de contrôler en outre la pertinence et la viabilité de l’opération financée réalisée par l’emprunteur au moyen du prêt consenti ; que c’est uniquement dans le cas où il serait informé, au moment de l’octroi du prêt, des risques de l’opération, qu’il lui appartiendrait de mettre en garde son client ; que sous cette seule réserve la banque prêteuse n’est nullement fondée à s’immiscer dans les affaires de ses clients, en particulier la nature et la qualité de leurs investissements immobiliers ;

Attendu qu’en l’espèce les époux A affirment qu’ils n’ont pas été suffisamment alertés sur le fait que leur capacité de remboursement du prêt était étroitement tributaire du succès du projet immobilier, de l’achèvement de l’immeuble et de la perception effective des loyers ; qu’ils n’apportent toutefois sur cette dépendance entre la perception des loyers et leur capacité de remboursement, aucune démonstration probante alors que le revenu du couple s’élevait à une somme de l’ordre de 4.400 euros pour des charges de l’ordre de 2.700 euros ;

Attendu que quoi qu’il en soit, même un investisseur non averti ne peut ignorer dans pareille situation que si, pour une raison quelconque, le projet vient à ne pas aboutir et les loyers espérés font défaut, il demeurera tenu à l’égard de la banque, celle-ci n’étant évidemment pas obligée de l’informer par avance de telles évidences, et encore moins de le mettre en garde contre un risque manifestement inhérent de manière générale à toute opération de ce type, sauf l’hypothèse naturellement d’une connaissance du risque par la banque dont elle n’aurait pas informé ses clients ;

Attendu que la responsabilité du banquier est donc ici recherchée par les époux A uniquement sur le fondement de son obligation de conseil et de mise en garde au regard de l’opération immobilière envisagée par les acquéreurs qui soutiennent qu’à aucun moment la banque ne les a prévenus des risques qu’ils encouraient si le bien acheté n’était pas achevé, ou s’il n’était pas loué, ou encore si la défiscalisation « était remise en cause par l’administration pour une raison quelconque » ; que plus précisément ils allèguent ici un défaut de conseil et de mise en garde quant à l’opportunité et à la viabilité du projet immobilier et l’éventuel échec de l’opération pouvant entraîner des conséquences délétères sur leur situation financière ; qu’ils affirment que par la faute caractérisée de la banque ils se sont lancés dans une opération immobilière qu’ils ne maîtrisaient pas et qui était inadaptée à leur situation personnelle, alors que si les conseils de la banque les avaient suffisamment éclairés en temps utile ils n’auraient pas poursuivi cette entreprise qui s’est révélée totalement préjudiciable ; qu’ils reprochent donc à la banque, de manière générale, de ne pas avoir suffisamment attiré leur attention sur les risques d’un tel investissement pour l’hypothèse, qui s’est malheureusement confirmée, où l’affaire tournerait mal ;

…/…

N° 15/00605 – 18 -

Attendu que dans pareil cas, l’adéquation entre les ressources des emprunteurs et la charge du remboursement du prêt n’étant pas sérieusement discutée, le grief contre la banque découle en réalité de l’échec a posteriori du projet immobilier ;

Mais attendu que d’aucune manière les époux A ne démontrent que la banque, dans ce cas particulier et à la place qui était la sienne lors de la conclusion du contrat de prêt, avait de bonnes raisons, dès l’octroi du crédit, de supposer que l’opération immobilière dans son ensemble se terminerait par un tel fiasco, et qu’elle leur a volontairement dissimulé à ce propos des informations qu’elle détenait ou ne pouvait ignorer, de nature à totalement les dissuader d’investir des fonds dans ce projet ;

Attendu qu’il n’est nullement démontré par ailleurs que l’établissement bancaire ait été associé à l’opération immobilière ou imposé par la SCI venderesse à l’acquéreur comme prêteur unique de deniers ;

Qu’elle n’a pas été partie à l’acte de vente ;

Attendu que pour toutes ces raisons, auxquelles la cour ajoute en tant que de besoin les pertinents motifs du premier juge, celui-ci a valablement rejeté les demandes formées par les époux A contre la banque.

C-Les demandes du notaire contre la banque

Attendu que pour rechercher la garantie de la banque le notaire soutient qu’ayant connaissance de l’existence d’une garantie d’achèvement et de l’instauration du système de la centralisation financière, elle était nécessairement tenue de mettre en garde les acquéreurs que les demandes de déblocage des fonds qui leur étaient adressées étaient de nature à porter directement atteinte à l’efficacité du compte financier centralisateur dont elle avait connaissance ;

Que le notaire précise à ce titre qu’en n’attirant pas leur attention sur le fonctionnement anormal de la centralisation financière dont ils ne pouvaient pas ne pas avoir conscience, la société GE MONEY BANK a ainsi nécessairement contribué à la survenance de la situation dommageable ;

Attendu qu’ il convient néanmoins de relever qu’il n’est nullement démontré comme précédemment rappelé que l’établissement bancaire ait été associé à l’opération immobilière ou imposée par la SCI venderesse aux acquéreurs comme prêteur unique de deniers; qu’il n’a pas été partie à l’acte de vente ;

Qu’en outre il a été expressément prévu au terme de cet acte dans la rubrique 'compte centralisateur’ que 'pour la réalisation du programme le vendeur a ouvert auprès de FORTIS BANQUE un compte financier centralisateur. Il est convenu que tous les prix de vente devront être adressés sans aucune exception à ce compte financier centralisateur… Toutes les sommes par l’acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, impérativement être versées sur le compte d’opération ouvert par le vendeur par virement bancaire ou chèque libellé à l’ordre de la banque (FORTIS). En conséquence l’acquéreur prend ici l’engagement irrévocable de verser toutes les sommes dues au titre la vente, notamment l’intégralité des appels de fonds au compte financier centralisateur…' ;

…/…

N° 15/00605 – 19 -

Qu’aux termes des conditions générales de vente de la Résidence « Les Hauts du Cordat » reçu le 9 janvier 2004 ; (paragraphe VIII de ce Cahier des conditions générales pages 10 et suivantes de ce document), il avait été prévu que le vendeur devait indiquer par lettre à l’acquéreur, lors de chaque appel de fonds, la somme à verser, l’état d’avancement des travaux, et aussi le lieu de paiement ; qu’il était ensuite stipulé, dans un paragraphe intitulé « mandats- dispositions diverses » (page 12), que "le vendeur aura[it] tous pouvoirs pour percevoir les prêts pour le compte des acquéreurs, en fonction l’avancement des travaux" ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que l’établissement bancaire prêteur n’avait pas l’obligation de verser directement sur le compte centralisateur les appels de fonds, mais devait les remettre à toute personne désignée par les acquéreurs et emprunteurs, comme étant habilitée à les recevoir ;

Qu’à ce titre il ne saurait lui être reproché d’avoir procédé aux règlements du solde du prix de vente en exécution d’appels de fonds qui lui avaient été transmis par les acquéreurs, lesquels étaient parfaitement informés de l’existence et de la finalité du compte centralisateur ;

Attendu que l’action récursoire présentée par le notaire à l’encontre de la banque sera donc écartée et la décision confirmée de ce chef.

D. Les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que succombant au principal, la SCP D-Z supportera les dépens d’appel, ceux de première instance restant répartis conformément à la décision déférée ;

Que pour le surplus il serait inéquitable de laisser à la charge des époux A les frais irrépétibles exposés en première instance ;

Qu’il convient dès lors de confirmer de ce chef la décision entreprise ;

Qu’il serait en outre inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Qu’il convient dès lors de leur allouer de ce chef à une somme de 3.000 euros qui sera

supportée par la SCP D-Z ;

Que les autres demandes de ce chef seront écartées.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

Confirme la décision entreprise hormis en ses dispositions ayant :

— condamné également le notaire à garantir les acquéreurs le paiement de la somme de 61.830,36 euros , pour le cas où ils ne pourraient pas recouvrer intégralement ce qui leur est dû auprès de la liquidation de la SCI ;

…/…

N° 15/00605 – 20 -

— dit que les sommes mises à la charge du notaire porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé de sa décision;

— fixé la créance du notaire à figurer au passif de la liquidation judiciaire de cette SCI à la somme de 48.622,77 euros ;

Et statuant de ces chefs : Condamne la SCP AG-AH Z-D et AD Z-D à verser à M. F A et M^me AA AB-AC épouse A la somme de 123.660,73 euros, outre le montant des frais d’acte inhérents à la vente, avec intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du prononcé du présent arrêt, le préjudice moral alloué par le premier juge pour 3.000 euros étant confirmé ;

Dit que la SCI Résidence S sera tenue de garantir la SCP AG-AH Z-D et AD Z-D à hauteur de 75% des sommes mises à sa charge au titre des condamnations ci dessus, et fixe ce montant au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Résidence S

Rectifie l’omission dans le dispositif du jugement déféré de la mention relative à l’annulation du prêt;

Et statuant sur cette omission,

Prononce l’annulation du prêt souscrit par M. F A et M^me AA AB-AC épouse A auprès de la société GE MONEY BANK,

Y ajoutant :

Ordonne la restitution immédiate à la société GE MONEY BANK par M. F A et M^me AA AB-AC épouse A du capital restant dû, avec intérêts au taux légal à compter de la date du versement des fonds sur le compte bancaire des emprunteurs, déduction faite des intérêts et frais déjà versés par eux, y compris les cotisations d’assurance et frais de caution, et ce sur présentation de tous justificatifs utiles par la banque ;

Condamne la SCP AG-AH Z-D et AD Z-D à verser à M. F A et M^me AA AB-AC épouse A la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Dit que les dépens d’appel seront supportés par la SCP AG-AH Z-D et AD Z-D et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier le président