COUR D’APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 27 février 2017

— CS/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 15/02116 -15/XXX

CJ CK CL épouse X, AJ X, AK Y, AL AM épouse Y et autres

c/

AN O, SAS O.COM, SARL IMNEO, SCI HAUTS DU SANCY, SELARL P

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 31 Mars 2015, enregistrée sous le n° 11/00458

Arrêt rendu le LUNDI VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE DIX SEPT

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. DD STRAUDO, Président

M^me AU PIRAT, Présidente

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. AJ X

M^me CJ CK CL épouse X

70 ter avenue BP Vaillant Couturier

XXX

M. AK Y

M^me AL AM épouse Y

XXX

93330 NEUILLY SUR MARNE M. BC Z

M^me AO AP épouse Z

XXX

XXX

M. AQ A

M^me AR AS épouse A

XXX

XXX

M. AT B

M^me AU AV épouse B

XXX

XXX

M. AW AX

XXX

XXX

N° 15/02116 – 15/02421 – 15/XXX

M. AN S

M^me AY S

XXX

XXX

M. CM CN CO

M^me CP CN CO

XXX

XXX

M. AZ C

M^me BA BB épouse C

XXX

M. BC D

M^me BD BE épouse D

XXX

XXX

M. BC E

M^me BF BG épouse E

XXX

XXX

M. BH F

M^me BI BJ épouse F

XXX

XXX

M. BK G

M^me CQ CR CS épouse G

26 rue AK Baudry

XXX

M. BL H

M^me AL BM épouse H

XXX

XXX

M. DD DE-J

M^me BN BO épouse I- J

XXX

XXX

M. BP T

M^me BQ BR épouse T 7 bis rue Miquel

XXX

M. CN AJ U

XXX

XXX

M^me BS BT

XXX

XXX

N° 15/02116 + 15/02421 + 15/XXX

M^me BU V

XXX

XXX

M. AN K

M^me BV BW épouse K

13 rue AJ Rabelais

XXX

M. BX BY

M^me CQ CU AA

XXX

XXX

M. BZ L

M^me CA CB épouse L

XXX

Donabate

XXX

M. BL AB

M^me CQ CV CW épouse AB 39 rue de la mairie

XXX

M^me CC AC

15 rue AZ Scotto

XXX

M. CD AX

XXX

XXX

M. CH CG M

M^me CQ CU CX épouse M

XXX

XXX

M. CE AE

M^me CF AE

XXX

XXX

M. W BH

M^me W CG

XXX

XXX

M. AG CH

XXX

XXX

tous représentés et plaidant par M^e Gilles-CN PORTEJOIE de la SCP PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

N° 15/02116 +15/02421 + 15/02217 -4- ET :

M. AN O

40 rue CS Giraudit

XXX

représenté par M^e CR EVEZARD-LEPY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

plaidant par M^e Barthélémy LACAN, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

SAS O.COM ANCIENNEMENT CECIM

XXX

XXX

et

SARL IMNEO

XXX

XXX

représentées par M^e AN BOISSIER de la SCP BILLY-BOISSIER-BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

plaidant par M^e CN-CV ATTALI de la SCP SCHEUER VERNHET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Timbre fiscal acquitté

SCI HAUTS DU SANCY

XXX

XXX

non représentée

SELARL P

XXX

63000 CLERMONT-FERRAND

non représentée

INTIMES DÉBATS : A l’audience publique du 09 janvier 2017

ARRÊT : PAR DÉFAUT

Prononcé publiquement le 27 février 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. DD STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI LES HAUTS DU SANCY a entrepris en 2005 sur la commune de Besse et Saint Anastaise (63) la construction d’une résidence de tourisme dénommée 'Les Matins du Sancy', constituée de deux grands chalets (A et B), comprenant 170 appartements en copropriété, vendus en état futur d’achèvement dans le cadre de la loi DEMESSINE ZRR.

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 5 -

Sont intervenus dans l’opération :

1°) En qualité de promoteur : la SCI LES HAUTS DU SANCY

2°) En qualité de gestionnaires de la résidence pour la commercialisation des prestations hôtelières des immeubles :

— la société GENÉRATION LOISIRS-TOURISME-BIEN ÊTRE (LTB), gestionnaire initial ;

— la société ELITE PREMIER, deuxième gestionnaire à compter d’une convention de substitution du 8 janvier 2007 ;

— la S.A.R.L.LES MATINS DU SANCY, troisième gestionnaire d’avri1 2009 à novembre 2010 ;

— la société ACTISOURCE quatrième gestionnaire créée à l’initiative de certains copropriétaires ;

3°) En qualité de commercialisateurs :

— la SA CECIM, aujourd’hui dénommée SA O.COM, chargée par la SCI LES HAUTS DU SANCY selon mandat renouvelé du 22 juin 2004 de commercialiser les appartements du bâtiment A soit directement soit par le biais d’un réseau de conseillers indépendants en investissements et en gestion de patrimoine ;

— la SA IMNEO chargée par la SCI LES HAUTS DU SANCY selon mandat renouvelé du 30 juin 2004 de commercialiser les appartements du bâtiment B soit directement soit par le biais d’un réseau de conseillers indépendants en investissements et en gestion de patrimoine ;

4°) En qualité de rédacteur des actes de vente : Maître AN O, notaire à Alfortville (94), qui a reçu l’intégralité des actes de vente des appartements de la résidence.

Dans le cadre de l’opération la SCI LES HAUTS DU SANCY a souscrit une garantie d’achèvement consentie sous la forme d’un cautionnement par la société SOVEREIGN UNION INTERNATIONAL PLC par deux actes sous seing privé portant respectivement sur chacun des deux bâtiments composant le complexe immobilier.

Les actes de vente des appelants ont été reçus au cours des années 2005 et 2006 et des baux commerciaux ont été régularisés avec les gestionnaires précités.

La livraison des appartements du bâtiment A était contractuellement fixée au 31 juillet 2006 et ceux du bâtiment B au 31 juillet ou au 31 décembre 2006 selon les biens.

A la suite de retards majeurs de livraison, le président du tribunal de grande instance de Clermont Ferrand a désigné le 20 novembre 2008 la SCP CY-P en qualité d’administrateur ad hoc de la SCI LES HAUTS DU SANCY, avec notamment pour mission de faire achever les travaux et de permettre ainsi la livraison des parties privatives et des parties communes des deux immeubles destinées à la location.

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 6 -

La réception totale du bâtiment A est intervenue le 3 décembre 2008 et l’exploitation commerciale des appartements de ce chalet a pu débuter le 15 décembre 2008.

Le chalet B a été réceptionné avec réserves le 15 octobre 2009.

Désigné par décision judiciaire du 13 novembre 2009, M. N, expert, a constaté l’achèvement des travaux de ce chalet le 10 décembre 2009.

L’exploitation commerciale du bâtiment B n’a pu débuter qu’au début de l’année 2011 par la création à l’initiative de certains copropriétaires de la SAS ACTISOURCE.

La résidence n’a obtenu son classement en résidence de tourisme que le 20 septembre 2011.

La S.A.R.L. LES MATINS DU SANCY a été placée en redressement judiciaire le 3 novembre 2009 puis en liquidation judiciaire le 27 avril 2010.

La société ELITE PREMIER a été elle-même placée en redressement judiciaire par jugement du 6 novembre 2009.

Par exploits des 8 et 10 décembre 2010, les propriétaires de 30 appartements de la résidence ont fait assigner la société CECIM, aujourd’hui dénommée O.COM, et la société IMNEO afin de voir retenue leur responsabilité pour manquements à leurs devoirs d’information, de conseil et de prudence et les voir condamner à leur verser diverses sommes en réparation de leurs préjudices au titre des pertes de loyers et des avantages fiscaux.

Par actes des 14, 15 et 16 février 2011, ces mêmes propriétaires ont fait de nouveau assigner la société IMNEO et la société O.COM ainsi que la SCI LES HAUTS DU SANCY afin de les voir déclarer responsables de leurs préjudices.

Par acte du 28 août 2012, ces mêmes copropriétaires ont fait assigner M^e O afin de le voir condamner solidairement avec la SCI LES HAUTS DU SANCY et les sociétés IMNEO et O.COM à les indemniser de leurs préjudices.

L’ensemble des procédures ont été jointes. Par jugement rendu le 25 mars 2014 le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a :

— dit n’y avoir lieu à la révocation de l’ordonnance de clôture de la procédure rendue entre les parties le 25 septembre 2012 ;

— constaté le désistement d’instance et d’action de M^me CZ DA DB DC à l’égard des parties défenderesses ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes des parties,

— ordonné la réouverture des débats et renvoyé 1'affaire devant le juge de la mise en état afin que le conseil des demandeurs :

* produise aux débats un extrait K bis récent du registre du commerce et des sociétés de la SCI LES HAUTS DU SANCY ;

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 7 -

* s’explique sur la régularité des assignations qui avaient été délivrées à cette SCI par actes des 15 février 2011 et 27 décembre 2012, au regard notamment d’une éventuelle radiation du RCS intervenue en cours de procédure ;

* procède si nécessaire à la régularisation de la procédure à l’égard de la SCI LES HAUTS DU SANCY, le cas échéant en obtenant la désignation d’un administrateur ad hoc pour la représenter ;

— réservé les dépens.

A la suite de ce jugement il est apparu que la SCI LES HAUTS DU SANCY avait été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés pour cessation d’activité le 1^er février 2012 par application de l’article R.123-125 du code de commerce.

Par ordonnance du 16 mai 2014 le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a désigné la SELARL P en qualité de mandataire ad hoc pour la représenter dans le cadre de l’instance.

Par acte du 8 octobre 2014 les copropriétaires demandeurs ont fait assigner la SELARL P.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand ils ont réitéré leurs demandes à l’encontre des commercialisateurs, du notaire et du promoteur.

En réplique la SA O.COM et la SA IMNEO ont conclu au rejet des prétentions en soutenant que les retards de livraison avaient été la conséquence de retards d’exécution de chantier du fait des intervenants à l’acte de construire, de défaillances des gestionnaires et de l’absence de fourniture d’une garantie extrinsèque d’achèvement valide.

M^e O a conclu au débouté.

La SELARL P n’a pas constitué avocat.

Par jugement rendu le 31 mars 2015 le tribunal de grande instance de Clermont Ferrand a : – déclaré recevable et régulière en la forme l’action des copropriétaires demandeurs à l’encontre de la SCI LES HAUTS DU SANCY, représentée par son mandataire ad hoc la SCP P ;

— retenue la responsabilité de la SCI LES HAUTS DU SANCY à l’égard des demandeurs pour retard de livraison,

— condamné la SCI LES HAUTS DU SANCY à payer aux demandeurs les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices :

aux époux Q la somme de 20 126,71 euros

aux époux X la somme de 18 525,11 euros

aux époux Y la somme de 18 971,13 euros

aux époux Z la somme de 17 463,46 euros

aux époux A la somme de 17 742,08 euros

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 8 -

aux époux B la somme de 17 878,62 euros

aux époux R la somme de 6 000 euros

à M. AW AX la somme de 18 958,50 euros

aux époux S la somme de 31 354,25 euros

aux époux CN-CO la somme de 25 823,80 euros

aux époux C la somme de 21 309 euros

aux époux D la somme de 28 658,68 euros

aux époux E la somme de 27 589,88 euros

aux époux F la somme de 6 000 euros

aux époux G la somme de 35 689,25 euros

aux époux H la somme de 6 000 euros

aux époux AH-J la somme de 27 753,50 euros

aux époux T la somme de 23 731,95 euros

aux époux U la somme de 21 614,08 euros

à M^me V la somme de 19 511,50 euros

aux époux K la somme de 16 877,91 euros aux époux W la somme de 6 000 euros

aux époux AA la somme de 34 269,83 euros

aux époux L la somme de 6 000 euros

aux époux AB la somme de 22 038 euros

à M^me AC la somme de 18 839 euros

à M. AX CD la somme de 4 000 euros

aux époux M la somme de 24 670,50 euros

aux époux AD la somme de 6 000 euros

aux époux AE la somme de 25 470,08 euros

— condamné la SCI LES HAUTS DU SANCY, prise en la personne de son mandataire ad hoc la SCP P, à payer à chacun des demandeurs personne physique la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les demandeurs de leurs actions à l’encontre des sociétés IMNEO et O.COM et de M^e O ;

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision;

— condamné la SCI LES HAUTS DU SANCY, prise en la personne de son mandataire ad hoc la SCP P, aux entiers dépens.

Dans des conditions de forme et de délais non contestées les époux X, les époux Y, les époux Z, les époux A, les époux B, M. AW AX, les époux S, les époux CN-CO, les époux C, les époux D, les époux E, les époux F, les époux G, les époux H, les époux AH-J , les époux T, les époux U, M^me V , les époux K , les époux AA, les époux L, les époux AB, M^me AC , M. CD AX, les époux M et les époux AE ont interjeté appel de cette décision le 29 juillet 2015.

Cette procédure a été enrôlée sous le N° RG 15/02116.

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 9 -

Dans des conditions de forme et de délais non contestées les époux W ont également relevé appel de cette décision le 7 août 2015.

Cette procédure a été enrôlée sous le N° RG 15/02217.

Dans des conditions de forme et de délais non contestées M. AG a également relevé appel de cette décision le 31 août 2015.

Cette procédure a été enrôlée sous le N° RG 15/02421. *****************

En l’état de leurs dernières conclusions déposées et signifiées les 27 et 28 octobre 2015 les époux X, les époux Y, les époux Z , les époux A, les époux B , M. AW AX, les époux S, les époux CN-CO , les époux C, les époux D, les époux E, les époux F, les époux G, les époux H, les époux AH-J, les époux T, les époux U, M^me V, les époux K , les époux AA, les époux L, les époux AB, M^me AC , M. CD AX, les époux M et les époux AE demandent à la cour de :

Vu les articles 1382,1383 et suivants du code civil,

— dire et juger que les sociétés OCOM et IMNEO ont commis une faute en ce qu’elles ont manqué à leurs devoir d’information, de conseil et de prudence qui pesaient sur elle en qualité de professionnels,

— dire et juger que M^e O a commis une faute en ce qu’il a manqué à son devoir de diligence et à son devoir d’assurer l’efficacité des actes de vente,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a les déboutés de leurs demandes portées à l’encontre des sociétés OCOM et IMNEO, et de M^e O,

Vu les articles 1347 et suivants du code civil,

— dire et juger que la SCI LES HAUTS DU SANCY a commis une faute en ce que les biens livrés ne sont en rien conformes aux stipulations des contrats de vente,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a reconnu la SCI LES HAUTS DU SANCY responsable de leurs préjudices,

Infirmer le jugement du 31 mars 2015 en ce qu’il n’a fait droit que partiellement à leurs demandes,

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 10 -

Condamner solidairement la société OCOM, la SCI LES HAUTS DU SANCY et Me

O à payer :

— Aux époux X, la somme totale de 82.932,30 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux Y, la somme totale de 89.172,96 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues,

— Aux époux Z, la somme totale de 80.818,77 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux A, la somme totale de 81.373,39 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux B, la somme totale de 81.645,27 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— A M. AW AX, la somme totale de 81.409,12 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues.

Condamner la société OCOM, la SCI LES HAUTS DU SANCY et M^e O à payer à chacun la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement la société IMNEO, la SCI LES HAUTS DU SANCY et

M^e O à payer :

— Aux époux S la somme totale de 115.553,61 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux CN-CO la somme totale de 136.616,51 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux C la somme totale de 122.080,58 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux D la somme totale de 126.874,37 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux E la somme totale de 123.087,23 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux F la somme totale de 117.275,69 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux G la somme totale de 121.812,83 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux H la somme totale de 120.955,25 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux AH-J la somme totale de 124.678,86 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux T la somme totale de 115.095,31 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux U la somme totale de 112.881,09 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— A M^me V la somme totale de 103.424,71 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux K la somme totale de 108.163,65 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux AF la somme totale de 123.820,50 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues …/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 11 -

— Aux époux L la somme totale de 222.661,25 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux AB la somme totale de 118.612,90 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— A M^me AC la somme totale de 102.900 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— A M. CD AX la somme totale de 106.730,50 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux M la somme totale de 116.662,20 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

— Aux époux AE, la somme totale de 122.068,88 euros, sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues

Condamner la société IMNEO, la SCI LES HAUTS DU SANCY et M^e O à payer à chacun la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les sociétés OCOM, IMNEO, la SCI LES HAUTS DU SANCY et M^e O aux entiers dépens, y compris ceux de première instance.

Débouter les intimés en toutes leurs demandes, fins et conclusions

**********

En l’état de leurs dernières conclusions déposées et signifiées les 28 et 30 octobre 2015 les époux W demandent à la cour de :

— Vu les articles 1382,1383 et suivants du Code Civil,

Dire et juger que les sociétés OCOM et IMNEO ont commis une faute en ce qu’elles ont manqué à leurs devoir d’information, de conseil et de prudence qui pesaient sur elle en qualité de professionnels.

Dire et juger que M^e O a commis une faute en ce qu’il a manqué à son devoir de diligence et à son devoir d’assurer l’efficacité des actes de vente.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes portées à l’encontre de la société IMNEO.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a débouté de leurs demandes portées à l’encontre de Maître O,

— Vu les articles 1347 et suivants du code civil,

Dire et juger que la SCI LES HAUTS DU SANCY a commis une faute en ce que les biens livrés ne sont en rien conformes aux stipulations des contrats de vente. Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu la SCI LES HAUTS DU SANCY responsable de leurs préjudices,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a fait droit que partiellement à leurs demandes,

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 12 -

EN CONSEQUENCE et statuant à nouveau sur le chiffrage desdits préjudices :

Condamner solidairement la société IMNEO, la SCI LES HAUTS DU SANCY et M^e O à leur payer la somme totale de 122.748,75 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues.

Condamner la société IMNEO, la SCI LES HAUTS DU SANCY et M^e O à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens, y compris ceux de première instance.

Débouter les intimés en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

*********

En l’état de ses dernières conclusions déposées et signifiées les 28 et 30 octobre 2015 M. AG demande à la cour de :

— Vu les articles 1382,1383 et suivants du code civil,

Dire et juger que les sociétés OCOM et IMNEO ont commis une faute en ce qu’elles ont manqué à leurs devoir d’information, de conseil et de prudence qui pesaient sur elle en qualité de professionnels.

Dire et juger que M^e O a commis une faute en ce qu’il a manqué à son devoir de diligence et à son devoir d’assurer l’efficacité des actes de vente.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes portées à l’encontre de la société OCOM et à l’encontre de Maître O.

— Vu les articles 1347 et suivants du Code Civil :

Dire et juger que la SCI LES HAUTS DU SANCY a commis une faute en ce que les

biens livrés ne sont en rien conformes aux stipulations des contrats de vente.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu la SCI LES HAUTS DU SANCY responsable de ses préjudices.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a fait droit que partiellement à ses demandes.

EN CONSEQUENCE et statuant à nouveau sur le chiffrage desdits préjudices :

Condamner solidairement la société OCOM, la SCI LES HAUTS DU SANCY et M^e O à lui payer la somme totale de 63.923,06 euros sauf à parfaire, toutes causes de préjudice confondues. Condamner la société OCOM, la SCI LES HAUTS DU SANCY et M^e O à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 13 -

En tout état de cause,

Condamner les sociétés OCOM, IMNEO, la SCI LES HAUTS DU SANCY et M^e O aux entiers dépens, y compris ceux de première instance.

Débouter les intimés en toutes leurs demandes, fins et conclusions

***************

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 21 décembre 2015 dans le dossier RG 15/02116 la SAS O.COM et la S.A.R.L. IMNEO demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les appelants de leurs actions en responsabilité à leur encontre et condamné exclusivement la SCI LES HAUTS DE SANCY à réparer une partie des préjudices invoqués et de :

DIRE ET JUGER que les retards de livraison entre le 31 décembre 2006 et le 15 octobre 2009 permettant d’aboutir à une livraison de l’ouvrage à la fin du mois de décembre 2009 et l’obtention d’un classement en 2011, sont la conséquence de retard d’exécution de chantier en raison de la violation par les intervenants à l’acte de construire des règles de sécurité, de malfaçons, d’inachèvements et de défaillances de ces mêmes intervenants, ainsi que des défaillances des gestionnaires successifs survenues plusieurs années postérieurement à leurs interventions.

DIRE ET JUGER que l’ensemble de ces circonstances sont indépendantes, extérieures et postérieures à l’intervention de l’agent immobilier dont le mandat de commercialisation du chalet A.

DIRE ET JUGER qu’ensemble de ces circonstances sont indépendantes, extérieures et postérieures à l’intervention de l’agent immobilier dont le mandat de commercialisation du chalet B remonte au 30 juin 2004 renouvelé le 25 juillet 2005.

DIRE ET JUGER par ailleurs que les retards de livraison et préjudices de toute nature subis par les appelants auraient pu être évités et devaient, en tout état de cause, être pris en charge par la garantie extrinsèque d’achèvement figurant dans les actes notariés et souscrites auprès de la société SOVEREIGN UNION INTERNATIONAL.

DIRE ET JUGER qu’en l’absence de mise en 'uvre de ladite garantie d’achèvement, les copropriétaires appelants sont à l’origine exclusive de leur préjudice, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer leur propre turpitude à l’égard des commercialisateurs.

DIRE ET JUGER en conséquence qu’il ne saurait leur être reproché d’avoir accepté de commercialiser les biens édifiés par la SCI LES HAUTS DE SANCY et d’avoir failli à une obligation de renseignement, de conseil et de prudence en raison d’interruptions et de retards de chantier, de malfaçons, d’inachèvement et de défaillance du gestionnaire survenus plusieurs années postérieurement à l’intervention de l’intermédiaire, celui-ci demeurant étranger à l’acte de construire.

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 14 – DIRE ET JUGER qu’elles ne sauraient être déclarées responsables des conséquences de l’absence de garantie extrinsèque d’achèvement, laquelle n’existe qu’au moment de la réitération de l’acte en la forme authentique, pas plus qu’elle ne saurait être déclarée responsable des défaillances successives des gestionnaires placés en liquidation judiciaire, soit avant la livraison de l’immeuble soit ayant conservé par devers eux les loyers encaissés pour le compte des demandeurs au cours des années 2010 et 2011.

DIRE ET JUGER qu’en l’absence de preuve de tout manquement de l’intermédiaire à son obligation de conseil et de renseignement et de lien de causalité entre l’intervention de l’agent et le dommage subi, l’action doit être déclarée irrecevable et, en toute hypothèse, infondée.

DIRE ET JUGER enfin que les préjudices dont il est réclamé réparation ne constituent pas des dommages prévisibles au sens de l’article 1150 du code civil avec l’intervention de l’agent immobilier en amont de la construction.

DIRE ET JUGER qu’il n’est aucunement justifié d’un préjudice certain et direct au sens des articles 1149 et suivants du code civil de sorte que les demandeurs doivent être déclarées irrecevables.

DIRE ET JUGER qu’il ne saurait être réclamé, a fortiori, une somme forfaitaire au titre de la réparation de désordres n’ayant fait l’objet d’aucun constat contradictoire sans qu’il soit préalablement justifié que les demandeurs aient pu déjà faire l’objet d’une indemnisation dans le cadre soit de la mise en 'uvre de la garantie dommages-ouvrage soit du recours contre les assureurs des différents intervenants à l’acte de construire voire des assureurs RC ou CNR de la SCI LES HAUTS DE SANCY.

DIRE ET JUGER qu’à défaut pour les demandeurs de justifier individuellement d’une vaine mise en 'uvre de la garantie extrinsèque d’achèvement, ces derniers sont mal fondés à solliciter réparation des préjudices liés au retard de livraison de l’immeuble.

DIRE ET JUGER qu’il n’est aucunement justifié par les demandeurs de la durée réelle du retard de chantier en l’absence de prise en considération des causes légitimes de suspension du délai telles que prévues dans les actes de vente et notamment des intempéries.

DECLARER irrecevables et en toute hypothèse infondées l’ensemble des réclamations forfaitaires réclamées par chacun des demandeurs au titre des éventuels désordres et des pertes supposées d’avantages fiscaux ainsi que frais et tracas administratifs ou préjudices moraux subis.

RENVOYER les demandeurs à mieux se pourvoir à l’encontre de la SCI LES HAUTS DE SANCY ainsi que de ses associés répondant indéfiniment du passif social et, le cas échéant, Maître O, notaire rédacteur des actes de vente dans l’hypothèse de l’inexistence de la garantie d’achèvement, ainsi que les assureurs en responsabilité décennale, assureur CNR du maître de l’ouvrage et assureur dommages-ouvrage.

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 15 -

CONDAMNER chacun des demandeurs à leur verser à chacune la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER les succombants à leur verser à chacune la somme de 8 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

************ En l’état de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 23 décembre 2015 M^e O demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de :

— Dire que les appelants ne font pas preuve du défaut de conseil qu’ils lui imputent.

— Dire que le grief qui lui est adressé par les appelants, tenant à l’inefficacité prétendue de la garantie d’achèvement est sans relation de causalité avec les préjudices dont ils poursuivent la réparation qui sont la conséquence d’un retard de livraison des biens.

— Débouter en conséquence chacun des appelants de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre.

En tous les cas,

— Condamner in solidum l’ensemble des acquéreurs à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens.

***********

Dans le cadre des dossiers RG 15/02217 et RG 15/02421 les intimés ont déposées et signifiées les 21 et 23 décembre 2015 leurs dernières conclusions en tous points similaires à celles déposées dans le dossier RG 15/02116.

***********

Assignée à étude dans le cadre du dossier RG 15/02116 le 2 octobre 2015 la SCP P en sa qualité de mandataire de la SCI LES HAUTS DU SANCY n’a pas constitué avocat

Assignée selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile le 16 septembre 2015 dans le cadre du dossier RG 15/02116 la SCI LES HAUTS DU SANCY n’a pas constitué avocat.

***********

Assignée à étude dans le cadre du dossier RG 15/02217 le 28 octobre 2015 la SCP P en sa qualité de mandataire de la SCI LES HAUTS DU SANCY n’a pas constitué avocat

Assignée selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile le 28 octobre 2015 dans le cadre du dossier RG 15/2217 la SCI LES HAUTS DU SANCY n’a pas constitué avocat.

***********

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 16 -

Assignée à étude dans le cadre du dossier RG 15/02421 le 28 octobre 2015 la SCP P en sa qualité de mandataire de la SCI LES HAUTS DU SANCY n’a pas constitué avocat

Assignée selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile le 15 et le 28 octobre 2015 dans le cadre du dossier RG 15/02421 la SCI LES HAUTS DU SANCY n’a pas constitué avocat.

**********

Trois ordonnances du 20 octobre 2016 clôturent les procédures. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que dans le cadre d’une bonne administration de la justice il convient à titre préliminaire d’ordonner la jonction des procédures RG 15/02116, RG 15/02217 et RG 15/02421.

sur les demandes formées à l’encontre de la sci les hauts du sancy

Attendu que la SCI LES HAUT DU SANCY, représentée par son mandataire judiciaire, n’a pas constitué avocat devant la cour et ne conteste pas par conséquent la décision déférée en ce qu’elle a retenu qu’elle avait manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de l’ensemble des appelants en ne respectant pas les délais de livraison prévus et à l’égard des époux S et AA en leur livrant de surcroît des appartements dépourvus de chauffage au sol ;

Attendu qu’en tant que de besoin la cour adopte sur ces points les pertinents motifs retenus par les premiers juges ;

Attendu que pour le surplus c’est également par de justes motivations que la cour adopte que le tribunal a écarté les autres griefs formés à l’encontre de la SCI LES HAUTS DU SANCY au titre du défaut de garantie externe de parfait achèvement, des malfaçons et non conformités, du défaut de mobilier garnissant les appartements du bâtiment B et de l’absence de garantie de loyer ;

Que la décision sera confirmée de ces chefs ;

Que sur l’appréciation des préjudices il convient de relever que les appelants ne produisent devant la cour que cinq pièces nouvelles constituées de deux plaintes à l’encontre des sociétés SOVEREIGN UNION INTERNATIONAL PLC, SCI LES HAUTS DU SANCY, LTB et ELITE PREMIER adressées au procureur de la république de Clermont-Ferrand les 4 novembre 2008 et 19 janvier 2009, une plainte avec constitution de partie civile déposée le 19 février 2010 devant le doyen des juges d’instruction à l’encontre de ces mêmes sociétés et les baux commerciaux signés par les époux W et F avec les sociétés LTB et ELITE PREMIER les 14 novembre 2005 et 28 juin 2007 ;

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 17 -

Qu’ainsi à l’exception des époux W et des époux F il n’est fourni aucune pièce nouvelle de nature à remettre en cause l’analyse à laquelle s’est livré le tribunal sur l’appréciation des préjudices ;

Que les premiers juges ont ainsi à juste titre retenu et évalué aux sommes précédemment rappelées :

1°)- Les préjudices au titre des pertes des loyers pour les acquéreurs ayant produit un bail commercial :

— sur le bâtiment A pour une période de 26,5 mois allant du 31 août 2006 au 15 décembre 2008 date du début de la commercialisation effective ;

— sur le bâtiment B pour une période de 40,5 mois ( et de 35,5 mois pour les appartements S et U) allant du 31 août 2006 (ou 31 janvier 2007 pour les appartements S et U dont la livraison était stipulée au 31 décembre 2006 ) au 10 janvier 2010, date d’expiration du délai de 31 jours à compter de la réception.

2°) – Les préjudices au titre des non-conformités affectant les appartements acquis par les époux S et AA.

3°) – Les préjudices au titre des rectifications et redressement fiscaux subis par les époux S, G et AH en lien avec les retards de livraison de leurs biens.

4°) – Le préjudice au titre des pénalités acquittées par les époux G auprès de leurs banques en raison des reports des échéances de leurs prêts en lien avec le retard de livraison de leur bien.

5°) – Le préjudice au titre du remboursement des intérêts intercalaires payés par les époux AA entre août 2006 et novembre 2007.

6°) – Le préjudice au titre des frais d’établissement d’un avenant au contrat de crédit souscrit par les époux AE en avril 2007 qu’ils ont dû payer pour pouvoir faire face à leurs engagements à la suite du retard apporté à la livraison de leur bien.

7°) – Les préjudices moraux au titre des difficultés majeures et tracas dans leur vie personnelle rencontrés par les acquéreurs à la suite du très important retard apporté à la livraison des biens immobiliers, mais également matériels au titre des frais qu’ils ont dû engager pour la préservation et la défense de leurs droits (trajets, démarches…).

8°) – Le préjudice au titre de la perte de chance pour les époux D de bénéficier d’un placement de l’épargne salariale de M^me D qu’ils ont dû utiliser pour solder le crédit de leur maison principale afin de rembourser le prêt contracté pour l’acquisition de leur lot en raison de retard de livraison.

Attendu qu’en l’état de ces éléments la décision déférée sera confirmée sur le montant des sommes allouées de ces chefs aux appelants à l’exception des époux W et F qui justifient en cause d’appel par la production des baux des pertes de loyers suivantes :

— époux W: 21.330 euros ( 6.320 euros annuel x 40,5 mois);

— époux F: 17.394,75 euros (5.154 euros annuel x 40,5 mois);

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 18 -

Que la décision sera en conséquence réformée à leur égard et la SCI LES HAUTS DU SANCY condamnée à leur payer ces sommes, majorées des intérêts légaux à compter du présent arrêt ;

Que pour le surplus les appelants ne versent aucune pièce nouvelle de nature à établir l’existence de préjudices complémentaires nés et actuels ;

Qu’ils seront déboutés de leurs demandes plus amples.

sur les demandes formées contre me O

Attendu que s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le notaire est en revanche tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties, répondant aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leurs côtés ne le dispensent de cette obligation ;

Attendu que plus spécialement le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu d’une part d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations des actes auxquels il apporte son concours, d’autre part de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ;

Attendu en outre que le devoir de conseil est plus ou moins strict selon que l’acte reçu par le notaire est l’aboutissement d’une négociation personnellement menée par lui, ou que l’économie de l’acte a été arrêtée directement entre les parties sans son intervention ; que c’est donc également à la lumière des circonstances dans lesquelles le notaire a été requis pour instrumenter que le juge doit apprécier les manquements professionnels qui lui sont reprochés ;

Attendu qu’en l’espèce les appelants font grief à M^e O d’avoir manqué à ses obligations en ne s’assurant pas de l’efficacité de la garantie d’achèvement souscrite auprès de la société SOVEREIGN UNION INTERNATIONAL PLC portant respectivement sur chacun des deux bâtiments, dont les contrats en original ont été déposés au rang des minutes de son étude ;

Qu’ils exposent que cette société n’était pas habilitée à exercer son activité sur le territoire français en application des procédures prévues par le droit communautaire relatif à l’exercice des activités bancaires et financières dans l’union européenne ;

Qu’ils en concluent que le notaire aurait dû les alerter sur les risques en découlant ;

Qu’ils ajoutent que le 4 juillet 2005 la Banque de France, interrogée par la caisse centrale de garantie de la responsabilité professionnelle des notaires, avait fait savoir que cette société ne disposait pas de l’agrément nécessaire et avait ensuite émis le 26 octobre 2005 une mise en garde par laquelle elle précisait que la société SOVEREIGN UNION INTERNATIONAL PLC ne pouvait exercer sur le territoire français une activité de garantie ou de cautionnement ;

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 19 -

Que le notaire a ainsi manqué à ses obligations en dressant la plupart des actes de vente postérieurement à cette mise en garde ;

Attendu qu’il convient néanmoins de relever que s’il appartenait effectivement au notaire de s’assurer de la validité de la garantie d’achèvement et d’attirer l’attention des acquéreurs-investisseurs sur la mise en garde diffusée par la Banque de France, le lien de causalité entre de tels manquements et les préjudices résultant d’un retard de livraison et de non conformité n’est nullement démontré ;

Qu’en effet il n’appartient pas à un garant d’achèvement d’indemniser des retards de livraison d’un immeuble vendu en état futur d’achèvement ou la reprise de non conformité après réception, mais seulement d’assurer le financement nécessaire à l’achèvement du bien en cas de défaillance du vendeur ;

Qu’en outre il y a lieu de constater que les bâtiments A et B ont effectivement été achevés les 3 décembre 2008 et 10 décembre 2009 sans qu’il soit démontré la nécessité de recourir à des financements complémentaires ; Que par ailleurs les appelants ne versent aux débats aucune pièce de nature à justifier qu’ils auraient tenté d’actionner sans succès dans les délais contractuels et légaux la société SOVEREIGN UNION INTERNATIONAL PLC alors qu’ils étaient liés avec elle par une convention dont la validité n’a jamais été remise en cause et qui comprenait des engagements non équivoques malgré son absence d’agrément ;

Qu’ils n’ont saisi le président du tribunal de grande instance de Clermont Ferrand aux fins de désignation d’un administrateur ad hoc de la SCI qu’à la fin de l’année 2008, laquelle a conduit à l’achèvement des travaux en décembre 2008 et décembre 2009 ;

Que par ailleurs il n’est nullement démontré que la présence d’un autre garant d’achèvement aurait permis d’envisager une livraison des appartements avant ces dates ;

Qu’en effet il n’est pas contesté que les défaillances de la SCI LES HAUTS DU SANCY dans la conduite du projet et dans le choix de certaines entreprises, ainsi que la déconfiture des gestionnaires, sont exclusivement à l’origine des retards pris et ont notamment conduit à des suspensions de travaux et à un arrêt de chantier ordonné par l’inspection du travail entre le 22 décembre 2006 et le 15 février 2007 pour violation des règles de sécurité ;

Attendu qu’en considération de ces éléments la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté les appelants de leur demande à l’encontre du notaire.

sur les demandes formées contre les commercialisateurs

Attendu qu’un intermédiaire spécialisé qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement à des fins de défiscalisation se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et sur les choix à effectuer, lui permettant notamment de mesurer les risques de l’opération et la fiabilité annoncée du placement ;

Qu’il se doit notamment d’informer les acquéreurs-investisseurs, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et les études financières, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit ;

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N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 20 -

Attendu qu’en l’espèce il convient de relever que les appelants, à l’exception des époux A, des époux G, de M. AW AX, des époux S, des époux D, des époux E, des époux AI, des époux T, des époux U, M^me V, des époux K, des époux AA, des époux AB et de M^me AC, ne versent aux débats aucun des documents pré-contractuels sur lesquels ils fondent leurs demandes, et s’abstiennent notamment de produire des études personnalisées ou des simulations réalisées par les sociétés CECIM et IMNEO ou leurs mandataires ;

Qu’en l’état de ces éléments c’est par une juste appréciation des éléments qui leur étaient soumis que les premiers juges ont retenu qu’ils ne rapportaient pas la preuve du défaut d’information et de mise en garde dont ils se prévalaient ;

Que s’agissant des époux A, des époux G, de M. AW AX, des époux S, des époux D, des époux E, des époux I, des époux T, des époux U, de M^me V, des époux K, des époux AA, des époux AB et de M^me AC, la cour constate qu’ils versent aux débats des études personnalisées ou des simulations financières ; Que l’examen détaillé de ces pièces permet néanmoins de constater que ces acquéreurs-investisseurs ont été parfaitement informés des caractéristiques essentielles du bien proposé à la vente et des conditions du bénéfice de la défiscalisation en ZRR ;

Que si certains des documents comportent des projections financières sur les avantages fiscaux et le bénéfice net escompté à l’issue de l’opération sans contenir d’information relative à l’éventualité d’un retard de chantier et d’une défaillance du gestionnaire, il convient toutefois de relever que de tels aléas relèvent du pur bon sens et que par principe n’importe quel acheteur moyennement diligent ne peut dans pareilles circonstances totalement les ignorer ;

Qu’en outre il n’est nullement justifié par la production de pièces, et notamment des quittances de loyer ou de tout autre document, des sommes effectivement perçues par les acquéreurs investisseurs depuis la mise en location de leurs appartements et de la perte du bénéfice fiscal de leur investissement alors que la résidence a été classée en résidence de tourisme et que des baux commerciaux ont été régularisés avec un gestionnaire ;

Que par ailleurs ils sont totalement taisants sur les moyens soulevées par les intimés faisant état d’une procédure judiciaire introduite à l’égard des locateurs d’ouvrage et leurs assureurs ainsi qu’à l’égard de l’assureur dommages-ouvrage aux fins d’obtenir notamment réparation des préjudices financiers subis ;

Attendu que pour le surplus, et comme l’ont relevé les premiers juges, les appelants ne rapportent pas la preuve qu’au moment de la commercialisation des lots entre août-septembre 2005 et mars 2006 par la société CECIM et août-septembre 2005 et octobre 2006 par la société IMNEO, ces sociétés aient eu connaissance d’un risque anormal de non respect du terme de livraison prévu au contrat et/ou de risques anormaux de défaillance de la société LTB, qui devait à l’époque assumer la gestion de l’immeuble ;

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 21 -

Que la décision déférée sera en conséquence confirmée par motifs adoptés en ce qu’elle a débouté les appelants de leurs demandes à l’égard des sociétés O.COM et IMNEO.

sur la demande de dommages et intérêts formée par les sociétés IMNEO et O COM à l’encontre des appelants.

Attendu que pour constituer une faute une action en justice doit être manifestement dépourvue de fondement et révéler de la part de son titulaire un usage abusif dans le seul dessein de nuire à autrui ;

Qu’il appartient au juge de caractériser la faute retenue en relevant les circonstances qui ont fait dériver en abus le droit d’agir ;

Attendu qu’en l’espèce il ne saurait être reproché aux appelants d’avoir recherché la responsabilité des intervenants dans l’opération immobilière litigieuse en invoquant des moyens de droit et des éléments de faits l’appui de leurs demandes ;

Qu’il ne saurait en outre leur être reproché d’avoir interjeté appel d’une décision qui leur était défavorable en invoquant de nouveaux des moyens de droit et des éléments de faits à l’appui de leurs demandes ;

Qu’en l’état de ces éléments la demande de dommages et intérêts présentée à leur encontre pour procédure abusive doit donc être rejetée. sur les dépens et les frais irrépétibles.

Attendu qu’au regard des éléments du litige les dépens de première instance et d’appel seront supportés par la SCI LES HAUTS DU SANCY, sans que des considérations d’équité commandent devant la cour de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement , en dernier ressort et par arrêt rendu par défaut à l’égard de la SCI HAUTS DU SANCY,

Ordonne la jonction des procédures RG 15/02116, RG 15/02217 et RG 15/02421 sous le numéro RG 15/02116 ;

Confirme le jugement entrepris hormis en ses dispositions ayant condamné la SCI LES HAUTS DU SANCY à payer aux époux W et F une somme de 6.000 euros à chacun en réparation de leurs préjudices,

Et statuant de ces chefs,

Condamne la SCI LES HAUTS DU SANCY à payer à M. et M^me W une somme de 27.330 euros en réparation de leurs préjudices

Condamne la SCI LES HAUTS DU SANCY à payer à M. et M^me F une somme de 23.394,75 euros en réparation de leurs préjudices,

…/…

N° 15/02116- 15/02217-15/02421 – 22 -

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par la SCI LES HAUTS DU SANCY et recouvrés et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier le président