COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 09 Octobre 2019

N° RG 18/01604 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FBFW

ALC

Arrêt rendu le neuf Octobre deux mille dix neuf

Sur APPEL d’une décision rendue le 11 juin 2018 par le Tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND (RG n° 18/00946)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Anne-Laurence CHALBOS, Président

M. François KHEITMI, Conseiller

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société FONCIPAI

SNC immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le […]

[…]

[…]

Représentants : M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et l’association AARPI COLBERT LILLE, avocats au barreau de LILLE (plaidant)

APPELANTE

ET :

La société RBMA

SCI immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le […]

[…]

[…]

Représentants : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2019 Madame Anne-Laurence CHALBOS a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 09 Octobre 2019.

ARRET :

Prononcé publiquement le 09 Octobre 2019, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Laurence CHALBOS, Président et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte authentique du 6 novembre 2014, la SCI RBMA a consenti à la SNC FONCIPAI un bail à construction portant sur un terrain situé à Clermont-Ferrand, d’une superficie de 1265 m² à prendre sur les parcelles cadastrées […] et DK 94p, pour une durée de 45 ans à compter de la livraison du terrain, moyennant un loyer annuel de 70 000 euros hors taxes et charges.

Il était exposé à l’acte que le preneur se proposait de faire édifier sur le terrain loué un bâtiment à usage commercial et d’y exploiter ou faire exploiter un restaurant de type restauration italienne ou méditerranéenne conformément au concept PIZZA PAÏ, et que le bailleur autorisait le preneur à exploiter dans le bâtiment à édifier toute autre enseigne appartenant à toute société du GROUPE AGAPES.

Aux termes des obligations particulières du contrat, le preneur s’obligeait à ouvrir et à exploiter de façon continue le bâtiment à usage commercial devant être construit.

Le terrain ayant été livré le 7 novembre 2014, un bâtiment correspondant aux caractéristiques exposées dans le contrat y a été édifié par la SNC FONCIPAI et un restaurant a été exploité dans les lieux sous l’enseigne 'PIZZA PAI', suivant contrat de bail commercial signé le 3 mai 2015 avec la SARL PIZZA PAÏ LGI 3.

Faisant état de pertes financières importantes enregistrées par PIZZA PAÏ sur l’exploitation de ce restaurant, la SNC FONCIPAI a demandé à la SCI RBMA, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 février 2017, de l’autoriser à cesser l’exploitation du local à compter du 15 avril 2017 tout en se soumettant aux autres obligations prévues par le contrat.

La SCI RBMA s’est opposée à la suspension de l’exploitation par courrier du 10 mars 2017, faisant valoir que l’obligation d’exploitation stipulée au bail à construction constituait un élément essentiel du contrat.

Les sociétés FONCIPAI et PIZZA PAI LGI 3 ont résilié le bail commercial à compter du 14 septembre 2017, selon acte sous seing privé en dater du 1^er septembre 2017.

Par lettre adressée en recommandé avec accusé de réception le 11 septembre 2017, la société FONCIPAI a informé la SCI RBMA de cette fermeture et a contesté la validité des clauses restreignant la destination du bâtiment et imposant son exploitation continue, proposant de céder le bail à construction à tout acquéreur se proposant d’exploiter un restaurant dans le bâtiment.

Les 28 octobre et 7 décembre 2017, la SCI RBMA a fait constater, par huissier, l’absence d’exploitation du local et, par télécopie du 23 novembre 2017, a opposé à la SNC FONCIPAI la validité des stipulations contestées, demandant la reprise de l’activité sous 8 jours.

La société FONCIPAI a signé le 16 février 2018 avec la société NINKASI ENTREPRISES, une promesse de cession de bail à construction sous conditions suspensives et notamment celles de l’obtention par la SNC FONCIPAI de l’accord de la SCI RBMA pour le changement d’enseigne et l’exercice de l’activité conformément au concept NINKASI, et du fait que le bailleur n’entende pas se prévaloir de l’absence d’exploitation continue, cette condition devant être levée au plus tard le 27 juillet 2018, date à laquelle la promesse devrait être réitérée.

Par acte du 27 février 2018, la SCI RBMA a fait assigner à jour fixe la SNC FONCIPAI devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins, principalement, de la voir condamnée sous astreinte à reprendre une exploitation dans les lieux loués et au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 11 juin 2018, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné la SNC FONCIPAI à exploiter ou faire exploiter le local commercial construit sur le site donné à bail à construction suivant contrat conclu par elle avec la SCI RBMA le 6 novembre 2014, à savoir le terrain situé rue de l’Eminée à Clermont-Ferrand et cadastré sur les sections DL 747p et DK 84p, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;

— dit que passé ce délai et à défaut d’exécution, même partielle, la SNC FONCIPAI serait redevable envers la SCI RBMA d’une astreinte provisoirement fixée à 200 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois ;

— dit que le juge de l’exécution du tribunal de grande instance serait compétent pour la liquidation de cette astreinte et la fixation éventuelle d’une astreinte définitive ;

— débouté la SNC FONCIPAI de l’intégralité de ses demandes ;

— constaté que la SCI RBMA s’est engagée à ne pas se prévaloir de la clause de destination comprise dans le bail à construction en date du 6 novembre 2014 ;

— constaté que la SCI RBMA s’est engagée à ne pas se prévaloir de la clause d’enseigne comprise dans le bail à construction en date du 6 novembre 2014 ;

— débouté la SCI RBMA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamné la SNC FONCIPAI à payer à la SCI RBMA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le tribunal a considéré que la clause d’exploitation continue était licite comme ne portant pas atteinte aux dispositions d’ordre public visées par l’article L 251-8 du code de la construction et de l’habitation et devait recevoir application, que les clauses de destination et d’enseigne figurant dans l’exposé préalable de la convention ne créaient aucune obligation à la charge du preneur et ne portaient pas atteinte au droit de ce dernier de céder le bail, qu’il n’était pas établi que la reprise d’une activité sur le site par la société NINKASHI ENTREPRISES avait été empêchée par la seule attitude de la société FONCIPAI et avait occasionné un préjudice à la SCI RBMA.

Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour le 27 juillet 2018, la SNC FONCIPAI a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 février 2019, la SNC FONCIPAI demande à la cour, au visa des articles L 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 554 et 900-1 du code civil, 2 et 4 de la DDHC et des principes constitutionnels de la liberté d’entreprendre et de la liberté contractuelle, 1131, 1134 et 1147 du code civil dans leur ancienne rédaction, de :

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— réputer non écrite la clause d’exploitation continue figurant dans le paragraphe 1) 'Engagement de construction et d’exploitation’ des conditions particulières du bail à construction du 6 novembre 2014 et stipulant que 'Le preneur s’oblige à ouvrir et à exploiter de façon continue, le bâtiment à usage commercial devant être construit en vertu des présentes et, pendant tout le cours du bail à construction',

— débouter, en conséquence, la SCI RBMA de toutes ses demandes, fins et moyens,

— constater, dire et juger que la SCI RBMA a commis des fautes se trouvant à l’origine exclusive de la caducité de la promesse de cession du bail à construction consentie le 16 février 2018 par elle à la société NINKASI ENTREPRISES,

— condamner en conséquence la SCI RBMA à lui payer une indemnité au titre du loyer et des charges acquittés par elle depuis le 27 juillet 2018 jusqu’à la cession du bail à construction, soit en l’état une somme de 25 410,70 euros par trimestre à parfaire de la prime d’assurance,

— lui donner acte de ce qu’elle se réserve de demander à la SCI RBMA une indemnité compensant un éventuel manque à gagner sur le prix de cession du bail à construction par rapport au prix de 300 000 euros convenu avec la société NINKASI ENTREPRISES,

À titre subsidiaire, pour le cas ou la cour jugerait valable la clause d’exploitation continue,

— constater, dire et juger qu’elle est dans l’impossibilité d’exploiter un fonds de commerce de restauration dans le bâtiment construit en exécution du bail à construction du 5 novembre 2014,

— constater, dire et juger qu’elle ne peut être contrainte de consentir un bail commercial à un tiers afin de faire exploiter un fonds de commerce de restauration dans le bâtiment construit en exécution du bail à construction du 6 novembre 2014,

— dire et juger n’y avoir lieu à condamnation à exploiter ou faire exploiter le bâtiment construit en exécution du bail à construction du 6 novembre 2014,

À titre infiniment subsidiaire, dans le cas d’une confirmation de la condamnation à exploiter ou faire exploiter,

— condamner la SCI RBMA à lui payer une indemnité au titre des frais de remise en exploitation du bâtiment, soit une somme de 300 000 euros,

— condamner la même à lui rembourser le montant de l’astreinte qui serait éventuellement mise à sa charge,

— la condamner à lui payer une indemnité au titre des pertes d’exploitation encourues entre la date de réouverture du restaurant et sa cession, soit une indemnité de 125 9145,40 euros par an à parfaire,

En tout état de cause,

— la condamner à une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le caractère réputé non écrit de la condition particulière n°1 stipulée page 10 du bail du 6 novembre 2014, elle fait d’abord valoir que celle-ci est contraire à l’économie du bail à construction qui confère au preneur un droit réel immobilier dont il est libre de jouir comme bon lui semble. Elle prétend qu’une telle clause dénature le contrat de bail à construction et que les parties ne peuvent, même sur le fondement de la liberté contractuelle, stipuler des restrictions incompatibles avec l’économie de ce bail réel.

Elle soutient ensuite que cette clause constitue une restriction grave au droit de propriété en ce qu’elle atteint la personne même du preneur en lui imposant d’exploiter son bien ou de le donner à bail, au mépris de sa liberté individuelle et contractuelle, alors que les dispositions de l’article 686 du code civil prohibent les services imposés à la personne.

Elle ajoute que selon le code civil les restrictions au droit de propriété ne peuvent être que temporaires, justifiées par un intérêt sérieux et légitime, et proportionnées au but poursuivi alors que la clause litigieuse restreint le droit de propriété du preneur à bail sans aucune limitation dans le temps, puisqu’elle s’impose jusqu’à l’extinction du droit de propriété, soit en 2049 au terme du bail et sans le moindre intérêt sérieux et légitime pour le bailleur, qui n’est propriétaire que du terrain dont la valeur ne subit en rien les conséquences du défaut d’exploitation du restaurant.

Elle fait valoir également que la clause constitue une atteinte injustifiée à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle, lesquelles bénéficient d’une protection constitutionnelle et européenne, en ce qu’elle impose au preneur soit d’exploiter lui même son bâtiment, portant alors atteinte à la liberté d’entreprendre en l’obligeant à ouvrir et maintenir ouvert un commerce pendant 45 ans, soit de faire exploiter un commerce par un tiers, impliquant l’obligation de consentir des baux commerciaux sur une très longue durée et portant alors atteinte à la liberté de ne pas contracter.

Elle prétend enfin que la clause est dépourvue de cause en ce qu’elle est contraire à l’économie de la convention de bail à construction et dépourvue de toute contrepartie et même de tout intérêt pour le bailleur.

À titre subsidiaire, elle soutient que la clause ne peut faire l’objet d’une exécution forcée. Elle affirme en premier lieu que son objet social, limitant sa capacité juridique, ne lui permet pas d’exploiter un fonds de commerce de restauration. Elle conclut que l’exécution forcée en nature est statutairement impossible, sauf à imposer des obligations à des tiers, ses associés, qui n’ont pas personnellement souscrit un tel engagement.

Elle ajoute qu’au-delà de l’objet social, l’exécution forcée en nature est rendue impossible en ce qu’elle se heurte aux principes constitutionnels de la liberté d’entreprendre et de la liberté contractuelle.

Sur sa demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’échec du projet de cession du bail à construction à la société NINKASI ENTREPRISES, elle fait plaider que la SCI RBMA a fait en sorte de faire échouer les tentatives de cession du bail à construction en refusant le premier projet de cession et en refusant de répondre sur les difficultés liées aux clauses de destination et d’enseigne. Elle soutient que c’est l’absence de réponse pertinente du bailleur sur ce point qui a conduit à l’insertion d’une condition suspensive dans la promesse de cession du bail, laquelle a conduit finalement à la caducité de la promesse.

Sur le préjudice subi, elle fait valoir que l’échec de la cession entièrement imputable à la SCI RBMA lui a causé un préjudice lié au paiement du loyer et des charges qui auraient dû l’être par le repreneur. Elle ajoute qu’elle se réserve le droit de solliciter la réparation de son préjudice lié au manque à

gagner sur le prix de cession compte tenu de la difficulté de trouver un acquéreur.

Elle affirme que si par impossible elle devait être condamnée à rouvrir le restaurant, le préjudice lié à l’échec de la reprise du bail serait plus lourd en termes de frais d’ouverture et de pertes d’exploitation.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 décembre 2018, la SCI RBMA, demande à la cour, de :

— déclarer la société FONCIPAI infondée en son appel,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes indemnitaires,

— réformer sur ce point et condamner la société FONCIPAI à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la même à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur la validité des clauses litigieuses, elle affirme qu’elle n’a jamais entendu se prévaloir des clauses d’enseigne et de destination mais qu’elle n’invoque que la clause d’exploitation continue.

Elle fait valoir qu’il est acquis que cette clause est méconnue comme cela résulte des deux procès-verbaux d’huissiers en dates des 28 octobre et 7 décembre 2017. Elle soutient qu’une telle clause n’est pas contraire aux libertés fondamentales et que seules les clauses portant atteinte à la liberté de cession ou de sous-location du bail à construction sont prohibées comme contraires à l’ordre public, ce qui n’est pas le cas de la clause litigieuse. Elle ajoute que la cause de cette clause n’est pas illicite et que l’intérêt de l’exploitation continue pour le bailleur réside dans l’absence de dévalorisation d’un bien qui a vocation à intégrer son patrimoine.

Sur l’argument de l’impossibilité de l’exécution forcée, elle souligne que l’objet social de la société FONCIPAI intègre l’administration et l’exploitation des immeubles acquis par elle, qu’elle a souscrit un bail avec cette obligation en toute connaissance de cause et qu’elle peut faire exploiter le bâtiment pour toute autre activité que celle initialement prévue, puisqu’elle n’entend pas se prévaloir des clauses de destination et d’enseigne.

Sur les fautes lui étant reprochées dans le cadre des négociations de la reprises du bail, elle soutient qu’elle n’a jamais présenté d’obstacles à cette reprise et qu’elle a répondu de manière claires aux interrogations du preneur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2019.

MOTIFS :

- Sur la validité de la clause d’exploitation continue :

Il est stipulé au paragraphe 1) 'Engagement de construction et d’exploitation’ des conditions particulières du bail à construction du 6 novembre 2014 que 'Le preneur s’oblige à ouvrir et à exploiter de façon continue, le bâtiment à usage commercial devant être construit en vertu des présentes et, pendant tout le cours du bail à construction'.

Le bail à construction est régi par les dispositions des articles L 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et défini par l’article précité comme étant un bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail, comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf

ans. Il est précisé à l’article L 251-2 que sauf stipulation contraire, le bailleur devient propriétaire en fin de bail des constructions existantes et des constructions édifiées et profite des améliorations. Aux termes de l’article L 251-3, le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.

L’article L 251-8 dispose que sont d’ordre public :

— les dispositions des 3^e et 4^e alinéas de l’article L 251-3, aux termes desquelles le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société et peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail,

— les dispositions de l’avant dernier alinéa de l’article L 251-5, relatives à la compétence du président du tribunal de grande instance pour statuer sur les contestations relatives au loyer.

Les autres dispositions peuvent, a contrario, faire l’objet d’aménagements contractuels, les parties étant libres d’insérer au contrat de bail à construction une clause relative à l’exploitation des bâtiments édifiés, une telle clause ne se heurtant à aucune disposition d’ordre public, ainsi que l’ont justement énoncé les premiers juges.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, la clause litigieuse n’a pas pour effet de dénaturer le contrat de bail à construction qui conserve ses caractéristiques principales, à savoir l’obligation du preneur d’édifier et d’entretenir les constructions, dont il est temporairement propriétaire.

Elle n’est pas contraire à l’économie du contrat puisque, de même que l’obligation du preneur d’entretenir les constructions et de procéder aux réparations de toute nature, elle s’inscrit dans un objectif de mise en valeur des bâtiments dans la perspective du transfert de leur propriété au bailleur en fin de bail.

Si le bail à construction confère au preneur la propriété des constructions édifiées, la validité des restrictions contractuelles apportées par les parties à ce droit de propriété doit s’apprécier en considération de son caractère temporaire et des droits du bailleur futur propriétaire, tels qu’ils résultent de la loi, qui en font un droit de propriété relatif.

La clause d’exploitation continue, justifiée par l’objectif de mise en valeur du bâtiment, ne constitue pas une atteinte excessive à ce droit dès lors que le preneur demeure libre de céder ses droits sans restriction.

Elle ne constitue pas non plus une atteinte injustifiée à la liberté d’entreprendre et à la liberté contractuelle dès lors que d’une part, elle a été librement stipulée par la société FONCIPAI, société foncière ayant vocation à acquérir des immeubles pour les faire exploiter par les sociétés du groupe PIZZA PAI, dans la logique de son projet, tel qu’exposé en préambule du bail à construction, et de son objet social, et que d’autre part, compte tenu de la renonciation du bailleur à se prévaloir d’une clause de destination ou d’enseigne, elle conserve le choix de l’activité exploitée, du mode d’exploitation direct ou indirect et du cadre juridique, et est libre de céder ses droits.

Le moyen tiré de l’absence de cause de la clause litigieuse sera également écarté, le bailleur justifiant d’un intérêt à maintenir une exploitation des bâtiments pour éviter leur dépréciation et celle des autres biens de la zone commerciale qu’il a donnés à bail, et ayant, en contrepartie, consenti une clause de non-concurrence au profit du preneur aux termes de laquelle il s’interdit de vendre ou de louer à toute personne désirant exploiter un restaurant de type pizzeria sur l’assiette foncière restant lui appartenir.

La demande de l’appelante tendant à faire juger la clause d’exploitation continue réputée non écrite sera en conséquence rejetée, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

- Sur l’exécution forcée de la clause d’exploitation continue :

Selon l’article 2 des statuts de la société FONCIPAI mis à jour le 13 mai 2016 la société a pour objet :

— l’acquisition sur le territoire français de terrains et immeubles,

— la mise en valeur de ces immeubles notamment par édification de constructions ainsi que par tous travaux de viabilité,

— l’administration et l’exploitation de ces immeubles,

— (…).

L’appelante n’est donc pas fondée à soutenir que l’exécution de son obligation contractuelle d’exploiter de façon continue le bâtiment à usage commercial devant être construit serait contraire à son objet social.

La clause litigieuse ayant été jugée valable et compatible avec la liberté d’entreprendre et de contracter, elle doit pouvoir donner lieu à exécution forcée en cas de défaillance du preneur, non contestée en l’espèce.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné sous astreinte la SNC FONCIPAI à exploiter ou faire exploiter le local commercial construit sur le site donné à bail à construction suivant contrat conclu par elle avec la SCI RBMA le 6 novembre 2014.

- Sur la demande d’indemnisation de la SNC FONCIPAI :

La SNC FONCIPAI ne produit aucun élément suffisamment probant à l’appui de l’allégation selon laquelle la SCI RBMA se serait opposée, de manière fautive, à un premier projet de cession du bail à construction au profit d’une enseigne Steak’Shake.

S’agissant du projet de cession du bail à construction au profit de la société NINKASI ENTREPRISES, ayant donné lieu à une promesse de cession signée le 16 février 2018 sous conditions suspensives de l’obtention par la SNC FONCIPAI de l’accord de la SCI RBMA pour le changement d’enseigne et l’exercice de l’activité conformément au concept NINKASI, et du fait que le bailleur n’entende pas se prévaloir de l’absence d’exploitation continue, il n’est pas démontré que la non-réalisation de la cession résulte d’un comportement fautif de la SCI RBMA.

En effet, en réponse aux courriers adressés par le conseil de la SNC FONCIPAI, le conseil de la bailleresse a indiqué dès le 8 janvier 2018 que la SCI RBMA considérait ne pas avoir à se positionner sur la cession envisagée, le preneur étant libre de louer et recourir à la sous-location ou à la cession de son bail, sous réserve d’en informer le bailleur suivant les modalités prévues à l’acte.

Par courrier de son conseil en date du 27 juillet 2018, la SCI RBMA a indiqué s’en tenir aux termes du jugement rendu le 11 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, aux termes duquel il était constaté qu’elle s’engageait à ne pas se prévaloir d’une clause de destination ou d’une clause d’enseigne, et confirmé ne pas avoir d’agrément à donner s’agissant d’un bail à construction.

En l’état de ces courriers et des engagements constatés par le jugement dont appel, il n’existait aucun obstacle à la cession du bail à construction au profit de la société NINKASI ENTREPRISES et la SCI RBMA ne peut être considérée comme responsable de l’échec du projet de cession.

La SNC FONCIPAI sera en conséquence déboutée de ses demandes d’indemnisation.

- Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI RBMA :

En l’absence de toute démonstration d’un quelconque préjudice, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI RBMA de sa demande en dommages et intérêts pour non-respect par la société FONCIPAI de son obligation d’exploitation continue.

Partie succombante au principal, la SNC FONCIPAI sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SNC FONCIPAI de ses demandes nouvelles,

Condamne la SNC FONCIPAI à payer à la SCI RBMA une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SNC FONCIPAI aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,