COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 30 Juin 2021

N° RG 18/02524 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FDTM

VTD

Arrêt rendu le trente Juin deux mille vingt et un

Sur APPEL d’une décision rendue le 26 octobre 2018 par le Tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND (RG n° 18/02380 ch1 cab2)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société CARRE JAUDE

SNC immatriculée au RCS de Lyon sous le […]

[…]

[…]

Représentants : M^e Nathalie Y, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON (plaidant)

APPELANTE

ET :

La société X IMMOBILIER

SCI immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le […]

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

Représentant : la SCP TERRIOU – RADIGON – CHERRIER-VENNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 06 Mai 2021 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 30 Juin 2021.

ARRET :

Prononcé publiquement le 30 Juin 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 juillet 2014 de Maître MARTIN, notaire à Clermont-Ferrand, la SCI X IMMOBILIER a acquis une place de stationnement privé portant le numéro de lot n°000010, au prix de 27 000 euros dans l’ensemble immobilier le CARRE JAUDE 63000 CLERMONT FERRAND.

Cet ensemble immobilier résulte d’une division en volumes. Les différents volumes participent d’un ensemble, ils sont organisés par un réseau de servitudes détaillé dans l’état descriptif de division en volumes.

Les intérêts communs aux propriétaires des différents volumes sont pris en charge par une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) chargée notamment d’établir le montant des charges, en particulier des parkings qui sont répartis de la manière suivante :

— le volume 2 est composé de 63 places de parking privé situé au niveau -2 ;

— le volume 40 est composé de 165 places de parking privé situé au niveau -1 ;

— le volume 67 est composé de 400 places de parking à usage public qui appartiennent à la société KLEPIERRE.

La société KLEPIERRE gère également l’ensemble commercial situé dans le même immeuble et dispose d’une majorité absolue dans l’AFUL.

Estimant que les sommes réclamées au titre des charges étaient trop élevées et se plaignant de désordres affectant sa place de parking, la SCI X IMMOBILIER a fait assigner, par acte d’huissier du 12 juin 2018, la SNC CARRE JAUDE, son vendeur, devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins notamment de :

— juger que la SNC CARRE JAUDE est responsable des préjudices subis découlant d’un défaut d’information générale, d’une réticence dolosive et d’une inexécution contractuelle ;

— condamner la SNC CARRE JAUDE à lui verser la somme de 16 000 euros en réparation des

dommages.

Par jugement réputé contradictoire du 26 octobre 2018, le tribunal a :

— condamné la SNC CARRE JAUDE à verser à la SCI X IMMOBILIER la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice résultant d’un manquement à l’obligation d’information ;

— rejeté la demande formée par la SCI X IMMOBILIER au titre du manquement de la partie adverse à ses obligations contractuelles ;

— condamné la SNC CARRE JAUDE à payer à la SCI X IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal a énoncé au visa des articles 1101 et 1147 anciens du code civil que la SNC CARRE JAUDE avait omis d’informer pleinement sa cocontractante lors de l’achat de la place de parking : la vente présentait un caractère spécifique en ce que les biens s’inséraient dans un réseau complexe de droits réels ; qu’en sa qualité de vendeur, elle en connaissait nécessairement les ramifications et les implications et elle devait avertir l’acheteur que des charges élevées lui seraient facturées, le montant des charges exigibles constituant une information déterminante.

Sur la question des inexécutions contractuelles, le tribunal a estimé que :

— la situation de l’emplacement du parking au deuxième niveau du sous-sol était précisée dans l’acte de vente ;

— les malfaçons affectant le parking n’étaient pas établies.

La SNC CARRE JAUDE a interjeté appel de cette décision le 5 décembre 2018.

Par conclusions déposées et notifiées le 25 juillet 2019, l’appelante demande à la cour, au visa des articles 1116, 1134 anciens du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile :

• à titre principal, de :

— débouter la SCI X IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ;

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI X IMMOBILIER la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice résultant d’un manque d’information, condamnée à lui verser une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes visant les conditions d’accès au parking en sous-sol -2 et les demandes relatives aux griefs affectant le parking 10 G en sous-sol -2 ;

— débouter la SCI X IMMOBILIER de ses demandes sur ce point formées en appel ;

• à titre subsidiaire, de :

— ramener les demandes à de plus justes proportions ;

— dans tous les cas, condamner la SCI X IMMOBILIER à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Y, avocat.

Elle considère que la situation alléguée par la SCI X IMMOBILIER ne provient nullement d’une quelconque réticence dolosive de la part de la venderesse, le caractère excessif des charges de l’AFUL, du propre aveu des acquéreurs, provient uniquement du fait que le responsable de la sécurité incendie intègre des dépenses soient somptuaires, soit totalement étrangères aux parkings. Elle soutient que la démonstration du dol n’est pas rapportée puisque la SCI X IMMOBILIER connaissait parfaitement l’existence des contraintes liées à la servitude sur la sécurité incendie qui affectent les volumes de parkings en sous-sol ; qu’elle a été informée du contenu des dépenses y afférentes et des contraintes engendrées ; qu’elle ne démontre nullement le caractère déterminant du dol allégué.

Elle fait valoir que les préjudices invoqués ne sont nullement démontrés et qu’ils sont sans lien avec la prétendue réticence dolosive.

Elle estime enfin que la responsabilité contractuelle de la SNC CARRE JAUDE ne peut être recherchée concernant l’état actuel du parking : les faits allégués n’étaient pas présents lors de la vente du 16 juillet 2014.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 février 2020, la SCI X IMMOBILIER demande à la cour, de :

— retenir la responsabilité de la SNC CARRE JAUDE pour dol sur le fondement des articles 1116 et suivants anciens du code civil ;

— condamner la SNC CARRE JAUDE à réparer l’entier préjudice de ce chef à la SCI X IMMOBILIER en condamnant celle-ci au paiement d’une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SNC CARRE JAUDE à indemniser la SCI X IMMOBILIER sur le fondement de l’inexécution de son contrat prévue par l’article 1147 ancien du code civil devenu l’article 1231-1, les articles 1134 alinéa 1 et suivants anciens du code civil, devenus les articles 1103, 1193, 1104, à des dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 8 000 euros ;

— condamner la SNC CARRE JAUDE au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code civil et aux dépens.

Elle estime avoir été victime d’un dol par réticence, notamment :

— sur le défaut d’information du vendeur sur la division en volumes,

— sur le défaut d’information du vendeur sur le mode de fonctionnement de l’AFUL et notamment sur la majorité absolue détenue par la société KLEPIERRE dans l’AFUL ;

— sur le défaut d’information du vendeur concernant l’évaluation et la répartition des charges sécurité-incendie totalement déséquilibrées au profit de la société KLEPIERRE.

Elle soutient qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait connu précisément les obligations de l’organisation en volumes et la part prépondérante de l’AFUL.

S’agissant de son préjudice, elle constate que les charges concernant le stationnement en parking privé sous-sol ne cesse d’augmenter puisque le 13 février 2019, était sollicitée une somme de 37 226,43 euros, soit en deux ans une augmentation de 7 709 euros sans aucune explication sur le nombre d’intervenants en gardiennage dans le parking, sur les moyens mis en oeuvre sur les obligations incendie ou leur modification. Cette augmentation des charges était prévisible pour le vendeur professionnel.

Par ailleurs, elle se prévaut de l’inexécution des obligations contractuelles de la SNC CARRE JAUDE. Le parking qui a été acquis est un parking privé -2. Elle a découvert après la vente que la place attribuée obligeait M^me X à emprunter le parking du centre commercial pour rejoindre son emplacement, ce qui génère beaucoup d’attente. En outre, elle constate l’état de délabrement de son parking en raison de la non évacuation des eaux de ruissellement.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2020.

L’affaire audiencée initialement le 7 mai 2020 a été renvoyée à l’audience du 6 mai 2021 en raison de la crise sanitaire.

MOTIFS

- Sur le dol

L’article 1116 du code civil dans sa version applicable à la date du contrat litigieux énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

La réticence est une des formes du dol s’il est démontré par ailleurs son caractère intentionnel et son caractère déterminant.

La SCI X IMMOBILIER entend que soit retenue la responsabilité de son vendeur sur le fondement de la faute dolosive pour avoir retenu une information essentielle de façon intentionnelle, ayant un caractère déterminant pour elle au moment de la signature du contrat. Elle estime que le vendeur devait la prévenir des spécificités juridiques et financières de l’organisation choisie, des coefficients de pondération utilisés pour la servitude sécurité incendie dans la mesure où le vendeur professionnel qui connaît parfaitement le secteur, a une idée précise du montant des charges liées aux servitudes affectant les différents parkings, qu’il s’agisse des frais liés aux servitudes de passage ainsi que celles liées à la sécurité incendie.

sur le défaut d’information du vendeur sur la division en volumes

•

La SCI X IMMOBILIER soutient ne pas avoir reçu de son vendeur professionnel d’information minimum sur la notion de volume et les conséquences juridiques attachées à cette notion qui écarte l’application de la loi de 1965 sur la copropriété ; que si la répartition en volume est indiquée dans les actes de réservation et d’acquisition, si le cahier des charges et des servitudes a bien été mentionné dans les mêmes actes, ils n’ont jamais été annexés aux dits actes, les propriétaires n’en ayant jamais pris réellement connaissance.

L’acte authentique de vente du 16 juillet 2014 énonce dans la partie 'Désignation’ qu’il s’agit d’un ensemble immobilier complexe, dépendant de la ZAC Jaude Ouest I et II, dénommé commercialement 'LE GRAND CARRE DE JAUDE’ comprenant notamment :

* un parc de stationnement en sous sol sur deux niveaux abritant environ 620 places de stationnement […] ;

* un centre commercial […] ;

* au dessus et en périphérie :

—  3 bâtiments de logements […].

Il est précisé que 'cet ensemble immobilier complexe a fait l’objet d’un état descriptif de division en volumes mentionné ci-après.'

S’agissant de la place de stationnement acquise, il est mentionné en page 9 de l’acte que cette place de parking se situe 'dans un ensemble immobilier à usage de parkings édifié dans le volume NUMERO DEUX (2) de l’ensemble immobilier complexe dénommé LE GRAND CARRE DE JAUDE'.

En page 12, il est rappelé :

'L’ensemble immobilier est régi par l’état descriptif de division en volumes établi aux termes d’un acte reçu par M^e Philippe BAILLY, notaire à LYON, le 30 juin 2010 et dont une copie a été publiée au service de la publicité foncière de CLERMONT-FERRAND, le 3 août 2010 – 2010 P 8122.

Etant observé qu’audit acte il a été également stipulé un cahier des charges et des servitudes auxquels la présente vente est soumise.'

Sont ensuite énoncés les modificatifs de l’état descriptif de division en volumes.

Au sein des différents volumes, ont été instaurés des syndicats de copropriétaires. Le volume 2 est placé sous le régime de la copropriété, chaque emplacement constituant un lot de copropriété au sein de ce volume. Le syndicat a pour syndic la société Nexity Clermont-Ferrand.

L’état descriptif de division en volumes dont l’acquéreur a reconnu avoir reçu copie indique en page 21 au chapitre 3 'PRINCIPE DES VOLUMES’ :

'Chaque volume de l’ensemble immobilier complexe ci-après créé constitue un immeuble juridiquement indépendant et autonome par rapport aux autres volumes, sans aucune quote-part de propriété indivise. Sous réserve des stipulations figurant au paragraphe des servitudes ci-après, chaque volume pourra faire l’objet, notamment de tous les droits réels habituels, et donc de toute convention en découlant.

Les volumes ci-après et les constructions qui sont ou seront édifiées constitueront des immeubles distincts entre lesquels il n’est créée aucune indivision et ne comportant entre eux aucune partie commune.

Par conséquent, cet ensemble immobilier ne sera pas régi par les dispositions de l’article 1 de la loi numéro 65.557 du 10 Juillet 1965. Il sera régi par les dispositions conventionnelles ci-après.'

Le cahier des charges et des servitudes expose en X 66 et 67 : 'Il n’existe pas de parties communes objet d’une propriété indivise entre les propriétaires des différents volumes de l’Etat Descriptif de Division, de sorte que chacun de ces volumes ne comporte exclusivement que des parties privatives qui sont la propriété exclusive du ou des propriétaires du volume considéré.'

L’ensemble des éléments exposés, et notamment l’Etat Descriptif de Division en Volumes, permettait de comprendre que le bien acquis se situait dans un volume autonome, d’appréhender la notion de volume, le régime juridique qui lui était applicable, et notamment qu’il n’était pas soumis à la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés, son mode de fonctionnement étant régi par les dispositions statutaires.

Par ailleurs, la SCI X IMMOBILIER qui estime avoir été victime d’un dol car elle pouvait penser que les charges s’établiraient en fonction de l’article 5 de la loi de 1965 avec une évaluation au

tantième dans le cadre de l’AFUL, n’explique pas en quoi la position dominante de la société KLEPIERRE n’aurait pas engendré des conséquences juridiques identiques si le statut de la copropriété avait dû s’appliquer à l’ensemble immobilier.

La preuve d’une réticence dolosive reposant sur le défaut d’information du vendeur sur la division en volumes de l’ensemble immobilier n’est pas rapportée.

sur les défauts d’informations du vendeur sur le mode de fonctionnement de l’AFUL et la majorité absolue détenue par la société KLEPIERRE, et concernant l’évaluation des charges liées aux servitudes affectant les parkings

•

LA SCI X IMMOBILIER soutient qu’au moment de la vente, le vendeur connaissait les conditions dans lesquelles l’AFUL allait être gérée puisqu’il savait que la société KLEPIERRE serait majoritaire et imposerait ses vues en ce qui concerne les charges, et notamment celle liées à la sécurité et l’incendie. Il devait préciser en outre que le parking public aurait un nombre de rotations particulièrement important par jour et qu’il nécessiterait, compte tenu de la répartition des parkings publics et privés, une ouverture 24H/24 avec un gardiennage spécifique. Elle considère que son vendeur ne lui a pas donné une information juste et loyale.

Il est mentionné dans l’acte de vente du 16 juillet 2014 en page 12 :

'ASSOCIATION FONCIAIRE URBAINE

Tout copropriétaire d’un lot dépendant des ensembles immobiliers sus désignés (1° et 2°) est membre de l’association Fonciaire Urbaine dénommée 'ASSOCIATION FONCIAIRE URBAINE LIBRE LE GRAND CARRE DE JAUDE', abréviation 'AFUL LE GRAND CARRE DE JAUDE', dont le siège social est fixé provisoirement à LYON (2^e ), […], dont les statuts ont été établis aux termes de l’acte reçu par M^e Philippe BAILLY, notaire à LYON, le 30 juin 2010 et contenant également l’état descriptif de division en volumes. L’acquéreur reconnaît avoir connaissance des statuts de cette AFUL et en être membre de droit dès la signature des présentes et s’engage à en respecter l’ensemble des règlements.'

Les statuts de l’AFUL dont l’acquéreur a reconnu avoir eu connaissance dans l’acte de vente ('l’acquéreur s’oblige à respecter les dispositions des statuts de l’AFUL… dont il déclare ci-après avoir parfaite connaissance, pour en avoir reçu une copie, préalablement à la signature du présent acte et s’oblige à acquitter sa quote-part de charges et de cotisations'), prévoient :

Article 3 'OBJET’ en X 121, 122 et 123 :

'Cette Association Foncière Urbaine Libre a pour objet notamment : […]

* La gestion, l’entretien, la réparation, la réfection, le remplacement, la reconstruction et le fonctionnement des ouvrages ou éléments d’équipements (y compris leurs réseaux), bénéficiant à plusieurs volumes ou dont elle est propriétaire ou qui sont mis à sa disposition en application des dispositions du cahier des charges et des servitudes ci-dessus et par conséquent le recouvrement de toutes les charges collectives à tout ou partie des volumes, y compris les charges avancées par le responsable sécurité en cas de défaillance et/ou intervention en vertu de la servitude particulière n°9 sur la sécurité et notamment la 'sécurité-incendie'. […]

*Le contrôle de l’application du Cahier des Charges et de Servitudes de l’ensemble immobilier en volumes, et notamment le contrôle du respect des servitudes, charges et conditions contenues dans ledit cahier des charges (en ce compris le recouvrement des charges liées aux servitudes). […]

*La répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’Association et leur recouvrement.'

Article 12 'VOIX’ en page 125 :

'Chaque membre de l’Assemblée dispose, pour chaque décision à prendre, d’un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges afférentes à la décision à prendre, tel qu’il est déterminé, avant la décision à prendre, par le Cahier des Charges et des Servitudes ci-dessus, quel que soit le nombre de lots qu’il possède. A défaut d’être dans ce cas, notamment en cas de charges nouvelles non encore votées, il sera fait application de la clé de répartition afférente aux charges collectives générales dudit cahier des charges.'

Article 21 'Répartition des charges’ en page 130 :

'Les charges sont réparties entre les membres de l’Association ainsi qu’il est prévu au Cahier des Charges et des Servitudes ci-dessus, contenant notamment la constitution de servitudes, entre les volumes de l’ensemble immobilier.'

Ensuite le Cahier des Charges des Servitudes prévoit à titre de servitude particulière en page 81 :

'9) Servitude liée à la réglementation sécurité et notamment 'sécurité-incendie’ grevant les parkings privés et public :

Les volumes du parking public et des parkings privés supportent réciproquement entre eux à titre de servitude toutes les contraintes résultant de la réglementation sécurité et notamment 'sécurité-incendie', actuelle ou future, que ce soit en termes d’équipements sécuritaires ou d’entretien des ouvrages. Les charges en découlant sont décrites ci-après.

L’ensemble du dispositif sécurité et notamment 'sécurité-incendie’ des parkings (volumes 1, 2 et 4) sera traité à partir du PC sécurité installé dans le volume 1. Dans le cadre de cette servitude, la personne responsable de la sécurité et notamment de la 'sécurité-incendie’ du parking désignée par la commission de sécurité ou toute autorité compétente aura toutes les prérogatives pour prendre toutes les dispositions pouvant concerner les fonds servants pour assurer le maintien et le bon fonctionnement des règles de sécurité. Ces prérogatives comportent notamment toutes facultés d’intervention sur les équipements sécuritaires et/ou les ouvrages compris dans les fonds servants (volume 2 et 4).

[…]

Dans le cadre de cette servitude, chaque volume en sous-sol a la charge des frais liés à la réparation et le remplacement des éléments d’équipements imposés par la réglementation relative à la sécurité et inclus dans le périmètre de son volume, à l’exception des charges suivantes qui seront réparties entre les trois volumes parking au prorata du nombre de places de stationnement, savoir :

- le contrat de vérification et d’entretien des matériels de sécurité (SSI, portes coupe-feu, groupe électrogène, extincteurs, bornes et poteaux, désenfumage, détection CO),

- le contrat et les prestations occasionnelles du personnel de sécurité incendie,

- les travaux de réparation et de remplacement des matériels de sécurité communs aux trois volumes parking (SSI, groupe électrogène, désenfumage, détection CO),

- les fluides associés aux matériels de sécurité communs aux trois parking (eau, carburant, électricité).

La répartition des charges listées ci-dessus en découlant entre les trois volumes parkings est la suivante :

N° de volume

Nombre de places de stationnement éventuellement

pondéré

Pourcentage de

répartition

1

400 x 1,25 = 500

69%

2

63

9%

4

167

22%

TOTAL

730

100%

Il sera précisé que dans le modificatif de l’état descriptif de division en volumes du 21 décembre 2011, la numérotation des volumes a été modifiée (le volume 1 est devenu le volume 67, et le volume 4 est devenu le volume 40).

Ainsi, il était clairement indiqué qu’en application de la réglementation incendie, tous les volumes de parkings, public et privés, étaient tenus de contribuer aux dépenses afférentes à la vérification et l’entretien des matériels, à la rémunération du personnel chargé de la lutte sécurité incendie, aux travaux de réparation et de remplacement des matériels de sécurité communs aux trois volumes parkings, et aux fluides associés aux matériels de sécurité communs aux trois parkings. En outre, un coefficient était appliqué pour majorer la part relevant au parking public, dans le souci de ne pas répartir la dépense uniquement au nombre d’emplacements.

Il résulte de l’ensembles des éléments énoncés que la SCI X IMMOBILIER a été informée lors de l’acquisition de sa place de stationnement, de l’existence et du fonctionnement de l’AFUL et d’un cahier des charges, de l’existence et du contenu des servitudes relatives aux volumes des stationnements en sous-sol publics et privés avec l’étendue des charges, en particulier celles relatives à la sécurité incendie, de la répartition des voies et des charges au sein de l’AFUL.

La SCI X IMMOBILIER soutient que la SNC CARRE JAUDE connaissait les conditions dans lesquelles l’AFUL allait être gérée puisqu’elle savait que la société KLEPIERRE serait majoritaire et imposerait ses vues en ce qui concerne les charges, et notamment celle liées à la sécurité et l’incendie.

Toutefois, dès lors que les charges liées à la sécurité incendie (servitude n°9) étaient réparties entre les trois volumes de parkings au prorata du nombre de places de stationnement, la SCI X IMMOBILIER ne pouvait ignorer que le volume n°1 devenu n°67 comportant 400 places de parking public sur les 630 places, représentait une part majoritaire au sein des volumes de parkings.

Au vu de la méthode de décompte des voix exposée dans l’article 12 des statuts de l’AFUL, la société KLEPIERRE, propriétaire des parkings publics avait nécessairement une voix prépondérante pour prendre les décisions concernant la sécurité incendie. La SCI X IMMOBILIER ne peut soutenir qu’elle ne pouvait pas connaître l’existence de cette situation majoritaire de la société KLEPIERRE.

Par ailleurs, l’intimée soutient que la SNC CARRE JAUDE qui a une activité de vente immobilière, et qui est directement liée au groupe EIFFAGE constructeur de l’ensemble immobilier CARRE JAUDE II, connaissait nécessairement les ramifications et les implications de la division en volumes, de la création obligatoire d’une AFUL, de la nécessité d’une ouverture d’un parking public/privé de charges particulièrement élevées liées à la sécurité et en particulier à la sécurité incendie et n’en a jamais informé sa co-contractante.

Il sera constaté qu’au jour de la vente du 16 juillet 2014, les charges n’étaient toujours pas établies. L’acte de vente rappelle en effet en page 34 que 'le procès-verbal de la première assemblée générale ainsi que la répartition des charges entre les volumes n’est pas établie à ce jour'. Le premier appel de charges émis par l’AFUL n’est intervenu que le 1^er juillet 2015, le vendeur ne connaissait donc pas le montant des charges au jour de la vente. Le seul fait qu’il s’agisse d’un vendeur professionnel, filiale d’un grand constructeur de bâtiments et travaux publics ne suffit pas à démontrer qu’il connaissait les coûts de fonctionnement des parkings qu’il vendait et qu’il s’est rendu coupable d’une réticence dolosive.

En outre, si les charges ont augmenté pour aboutir à un montant multiplié par quatre entre 2014 et 2017, c’est en raison des premiers appels de charges effectués par le syndic qui n’ont porté que sur des dépenses courantes à l’exception des charges de sécurité, lesquelles ont été appelées ultérieurement, à la suite de décisions prises dans le cadre de l’AFUL par les propriétaires de parkings, dont la société KLEPIERRE. Le montant des charges dépend donc des décisions prises par les acquéreurs, ce qui ne permettait pas au vendeur de le déterminer par avance lors de la conclusion de la vente.

Enfin, l’intimée expose que les propriétaires se retrouvaient dans des ensembles immobiliers consacrés pour certains à l’habitat, d’autres au commerce, d’autres aux parkings avec une AFUL dans laquelle la société KLEPIERRE, gérante de l’ensemble du centre commercial JAUDE II et du parking public, est majoritaire au sein de l’AFUL et impose à l’ensemble des copropriétaires les obligations qu’elle estime nécessaires à l’accueil du public dans les bâtiments commerciaux et en particulier dans les parties du parking ouvert au public.

A supposer que la société KLEPIERRE ait abusé de sa position dominante au sein de l’AFUL pour faire supporter aux propriétaires des parkings privés des dépenses de sécurité inutiles, somptuaires ou des dépenses concernant d’autres volumes, le vendeur des parkings n’est pas responsable de cette situation qui ne peut donner lieu qu’à une action en responsabilité contre la société KLEPIERRE.

Une action aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions de l’AFUL pour abus de majorité a d’ailleurs été initiée par le syndicat des copropriétaires Parking Privé -1 CARRE JAUDE 2 et le syndicat des copropriétaires […].

Il s’agit d’un litige entre co-volumiers et le responsable de la sécurité auquel la SNC CARRE JAUDE est étrangère.

Aussi, la SNC CARRE JAUDE ne connaissait pas le montant des charges au moment de la vente, elle n’a fourni aucune information inexacte, elle a communiqué à la SCI X IMMOBILIERS toutes les informations sur l’existence d’une construction en volumes, de l’AFUL et du cahier des charges, de syndicats de copropriétaires au sein des volumes des stationnements en sous-sol, des servitudes relatives aux volumes des stationnements avec l’étendue des charges, en particulier celles relatives à la sécurité incendie.

La preuve d’une réticence dolosive n’est pas rapportée et le jugement sera infirmé sur ce point, la SCI X IMMOBILIER devant être déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

—  Sur les autres demandes

La SCI X IMMOBILIER se prévaut de l’inexécution des obligations contractuelles de la SNC CARRE JAUDE sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil, en raison de l’absence d’accès rapide au cabinet médical et de malfaçons affectant le parking.

sur l’absence d’accès rapide au cabinet médical

•

M^me X, gérante de la SCI X IMMOBILIER expose avoir acquis en même temps ce

parking et son cabinet médical d’environ 100 m2. Elle soutient qu’au moment de la vente, il lui a été indiqué que son parking privé était en sous-sol et qu’elle n’aurait aucune difficulté à accéder à son cabinet. Or, elle n’a pas eu le choix de son emplacement et a découvert que son parking était situé au niveau -2, ce qui l’obligeait à emprunter le parking du centre commercial pour rejoindre son emplacement privé. Il s’agit d’un parking très usité qui est régulièrement complet, ce qui engendre de nombreuses attentes en entrée et sortie de parking.

L’acte de vente stipule expressément en page 11 que la place de parking acquise se situe au niveau sous-sol -2 : 'une place de parking simple, portant le n°10 G au plan niveau sous-sol -2".

En page 3 de l’acte, il est précisé : 'L’accès des véhicules au parc de stationnement se fait par une rampe d’accès commune depuis la rue Bonnabaud. La sortie des véhicules depuis le parking privé se fait au travers du parking public et d’une rampe de sortie commune débouchant sur la rue barrière de Jaude.'

Ainsi, la lecture de l’acte permettait de comprendre que l’accès et la sortie des parkings privés et public se faisaient par des rampes d’accès communes, et la SCI X IMMOBILIER ne pouvait ignorer les désagréments engendrés par cet accès alors même qu’elle achetait une place de stationnement en sous-sol d’un centre commercial donnant lieu à une fréquentation nécessairement importante. Aucun manquement contractuel n’est donc caractérisé.

sur les malfaçons affectant le parking

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La SCI X IMMOBILIER soutient que le parking est dans un état inacceptable : odeurs nauséabondes, accumulation d’eau stagnante avec développement de salpêtre et de moisissures, un délabrement avancé du sol entraînant des risques de chutes et de blessures ; que le vendeur ne l’a pas informée des problèmes d’infiltrations d’eau qui, lors de l’acquisition en 2014, étaient parfaitement connus.

Elle produit un constat d’huissier en date du 26 mars 2019 faisant état de la présence de flaques d’eau stagnantes au sol, de traces de salpêtre très importantes sous forme de dépôts affectant le sol béton et le pan de mur. Il a été constaté en outre qu’au sol, l’allée centrale qui dessert les places de stationnement présente en son milieu des rainures longitudinales qui sont creusées dans le béton et qui reçoivent les eaux : l’eau ne s’écoule pas, elle est stagnante sur toute la longueur de l’allée. En outre, plusieurs tronçons de cet aménagement au sol sont dégradés.

Elle verse par ailleurs une pièce n°17 intitulée 'courrier SMATPB à NEXITY – Expertise dommages-ouvrage' : le syndicat des copropriétaires du volume n°2 a effectué une déclaration de sinistre le 25 octobre 2019, et les désordres mentionnés ont été examinés par un expert :

— dommage n°1 : eau stagnante au sol du local vélo et des circulations du parking privé 2^e sous-sol : il est constaté que la quantité d’eau observée est supérieure à ce que peut évacuer le caniveau raccordé à des siphons de sol ;

— dommage n°2 : défaut d’évacuation des eaux de ruissellement dans les caniveaux des circulations du parking privé du 2^e sous-sol : il est constaté que les allées de circulation du parking privé du 2^e sous-sol sont équipées de caniveaux de collecte des eaux, que ces caniveaux sans pente sont prévus pour évacuer les eaux d’infiltrations et sont raccordés à des siphons de sol ; que ces caniveaux sont obstrués par des dépôts rendant inopérant l’évacuation des eaux. Il est conclu que l’origine du défaut d’évacuation est caractéristique d’un défaut de fonctionnement des siphons de sol, totalement obstrués consécutivement à un entretien insuffisant.

L’assureur SMABTP a indiqué au syndic NEXITY par courrier du 11 décembre 2019 que la garantie s’appliquerait au désordre n°1 et qu’il ferait part du montant de l’indemnité qui serait allouée lorsque

l’expert aurait remis son rapport définitif comportant l’évaluation des dommages.

S’agissant du désordre n°2, l’assureur a refusé de couvrir estimant que les garanties n’étaient pas mobilisables car le dommage trouvait son origine dans un défaut d’entretien des caniveaux et siphons de sol du parking.

La SCI X IMMOBILIER sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil. Il lui appartient de caractériser la faute personnelle de son vendeur pour retenir sa responsabilité. Or, au vu des éléments versés aux débats ci-dessus énoncés, la preuve de cette faute n’est pas rapportée.

A titre surabondant, il sera observé qu’il est sollicité une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts sans aucun justificatif.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI X IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour manquement contractuel.

—  Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SCI X IMMOBILIER sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

La distraction des dépens sera ordonnée au profit de Maître Y conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande néanmoins de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par la SCI X IMMOBILIER au titre du manquement de la SNC CARRE JAUDE à ses obligations contractuelles ;

Infirme le surplus des dispositions du jugement déféré ;

Statuant à nouveau :

Déboute la SCI X IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SNC CARRE JAUDE sur le fondement de la réticence dolosive ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI X IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Y, avocat.

Le Greffier, Le Président,