République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 02/07/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 18/06456 – N° Portalis DBVT-V-B7C-R7SY

Jugement (N° 17/01681)

rendu le 16 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Béthune

APPELANTS

Madame B Y

née le […] à […]

Monsieur C X

né le […] à Bois F (62110)

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Carine Bavencoffe, membre de l’association Bavencoffe Deherbecourt, avocat au barreau de Béthune

INTIMÉ

Monsieur D Z

né le […] à Hénin-Beaumont (62553)

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Alexandre Zehnder, membre de la SCP Zehnder – Amourette, avocat au barreau de Béthune

PROCÉDURE SANS AUDIENCE

L’affaire a été retenue sans audience en application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, en raison de l’état d’urgence sanitaire, en l’absence d’opposition des parties suite à l’avis

de recours à la procédure sans audience adressé le 17 avril 2020, et mise en délibéré au 02 juillet 2020.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

L-M N, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

L-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 juillet 2020, les parties en ayant été préalablement avisées, signé par L-M N, président et par J K greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 septembre 2019

****

Par acte notarié en date du 8 décembre 2013, M. D Z a vendu à M. C X et M^me B Y un immeuble sis à Montigny-en-Gohelle, […], au prix de 122 000 euros.

Par ordonnance de référé en date du 26 avril 2016, le président du tribunal d’instance de Lens a ordonné une expertise. Le 23 janvier 2017, M. E F a déposé son rapport d’expertise.

Par exploit d’huissier de justice du 20 avril 2017, M. X et M^me Y ont assigné M. Z devant le tribunal de grande instance de Béthune aux fins, à titre principal, de les voir condamner à restituer une partie du prix de l’immeuble à hauteur de 18 330,07 euros correspondant aux travaux de remise en état sur le fondement des articles 1641 et suivants ainsi que 1136 et suivants du code civil.

Par jugement du 16 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Béthune a :

• dit que l’action intentée par M. X et M^me Y à l’encontre de M. Z sur le fondement de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue est irrecevable pour cause de prescription ;

• débouté M. X et M^me Y de leur action en responsabilité diligentée à l’encontre de M. Z sur le fondement de la réticence dolosive ;

• débouté M. X et M^me Y de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et au titre du préjudice matériel ;

• condamné M. X et M^me Y à payer à M. Z la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné M. X et M^me Y in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

M. X et M^me Y ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 février 2019, ils demandent à la cour d’appel, au visa des articles 1641 et suivants et 1136 et suivants du code civil, d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

À titre principal :

• dire M. Z responsable au titre de la garantie des vices cachés des défauts constatés sur l’immeuble vendu à M^me Y et M. X ;

• le condamner à en restituer une partie du prix, soit la somme de 17 967,48 euros correspondant aux travaux de remise en état ;

• le condamner à leur verser la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire:

• le dire responsable au titre de la réticence dolosive ;

• en conséquence, le condamner à leur verser la somme de 17 967,48 euros au titre du préjudice matériel et de 22 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

En tout état de cause :

• le condamner à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens en ce compris les frais d’expertise.

Au titre de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 mai 2019, M. Z demande à la cour d’appel :

à titre principal et au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1648 du code civil, de confirmer la décision déférée à titre principal et en conséquence de :

• juger que M. X et M^me Y ont constaté l’existence de désordres lors de leur entrée dans les lieux, soit le 18 décembre 2013 ;

• juger qu’ils avaient connaissance de l’origine du désordre, soit le défaut de pente affectant la toiture de l’immeuble, dès leur entrée dans les lieux ;

• juger que l’action qu’ils ont diligentée est prescrite ;

• les juger irrecevables en leurs demandes ;

à titre subsidiaire, au visa des articles 1116 ancien ainsi que 1641 et suivants du code civil, de :

• juger M. X et M^me Z informés de l’existence d’un désordre affectant la toiture de l’immeuble ;

• juger qu’il est de bonne foi ;

• en conséquence, débouter M. X et M^me Y de l’intégralité de leur demande ;

• le juger recevable et bien fondé à opposer à M. X et M^me Y la clause exonératoire de garantie insérée dans le contrat de vente et en conséquence débouter M. X et M^me Y de l’intégralité de leur demande ;

à titre infiniment subsidiaire, M. Z demande à la cour de :

• débouter M. X et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts au titre de leurs préjudices de jouissance ;

• confirmer les dispositions du jugement déféré en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

• les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la fin de non recevoir tirée de la forclusion de l’action en garantie des vices cachés

L’article 1648 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, impose à l’acquéreur sous peine de forclusion d’intenter l’action résultant des vices rédhibitoires dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En vertu de l’article 2241, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L’article suivant précise que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, laquelle s’entend pour une action en référé fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, de la date de l’ordonnance du juge des référés et non pas de la date du dépôt du rapport d’expertise par l’expert judiciaire commis. Selon l’article 2231 du code civil, l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

Sur ce

En l’espèce, en cause d’appel les appelants produisent l’assignation en référé et l’ordonnance en référé, pièces qui n’avait pas été versées aux débats devant le tribunal. Ils établissent ainsi qu’ils ont fait assigner leur vendeur en référé devant le président du tribunal d’instance de Lens aux fins d’expertise judiciaire sur les infiltrations par acte huissier de justice signifié le 4 février 2016.

Cet acte a interrompu le délai de prescription jusqu’à la date de l’ordonnance de référé rendue le 19 mai 2016. Les acquéreurs ont agi au fond devant le tribunal de grande instance de Béthune par acte en date du 20 avril 2017, soit avant l’extinction du délai de deux années à compter de l’ordonnance.

La question qui se pose est de savoir si au moment de l’introduction de l’instance en référé, le terme de prescription de deux années était ou non échu, et donc de déterminer le point de départ du délai de prescription.

Les appelants soutiennent que les premiers désordres d’infiltrations sont apparus en août 2014 et que leur connaissance du vice caché résidant dans le défaut de pente de la toiture doit être fixée au jour de l’expertise amiable soit le 25 juin 2015.

Pour sa part, l’intimé soutient que les acquéreurs avaient connaissance du vice dès l’acquisition de l’immeuble. Ainsi, il indique expressément aux termes de ses conclusions que lors de la vente M. X et M^me Y étaient « parfaitement informés de la situation » qu’il décrit lui-même comme étant l’acquisition d’un immeuble affecté d’un vice « constitué par le défaut de pente affectant la toiture du séjour générant des infiltrations ». Il argue que préalablement à la signature du compromis de vente, les acquéreurs ont visité l’immeuble en compagnie d’un ami couvreur, lequel avait alors alerté les éventuels acquéreurs d’une difficulté au niveau de la toiture du séjour, la pente constatée étant manifestement trop faible. Il ajoute que lui-même les avait informés de l’état de l’immeuble en leur ayant indiqué qu’il avait fait procéder à des travaux de réfection de la toiture en 2011 par la société Pennequin dont le devis a été joint à l’acte.

Pour sa part, le tribunal a retenu comme point de départ l’entrée dans les lieux, soit le 18 décembre 2013. Il a considéré que même si une forte infiltration avait eu lieu en août 2014 à l’occasion de fortes intempéries selon l’attestation de M^me G X ou selon le rapport de protection juridique en date du 6 décembre 2014, il n’en demeurait pas moins qu’il résultait du procès-verbal de constat dressé le 14 avril 2015 que les acquéreurs avaient déclaré à l’huissier de justice subir « des infiltrations à répétition dans le salon, au niveau de la cheminée et dans le séjour » « depuis l’entrée dans les lieux ».

Pour autant, c’est à raison que les appelants font valoir que ces déclarations générales ne sauraient à elles seules constituer la preuve de ce qu’ils avaient découvert le vice dès leur entrée dans les lieux alors même qu’ils produisent plusieurs pièces de nature à établir que la survenue des infiltrations est postérieure. Ainsi, ils produisent des photographies au moment de leur aménagement de la salle à manger dont les murs sont alors en parfait état apparent. Ils versent également aux débats des attestations de M^me G H et de M^me I A, respectivement mère et s’ur de M. C X, qui attestent s’être rendues dans la maison après l’aménagement, notamment pour le réveillon du nouvel an 2013 pour M^me A, et avoir alors constaté que la maison paraissait saine en apparence, sans traces d’infiltrations sur les papiers peints. M^me G H atteste s’être rendue au domicile de son fils en août 2014 en l’absence de la famille partie en vacances et avoir alors constaté l’existence d’une grosse fuite d’eau au niveau du vélux de la toiture. Elle décrit que l’eau ruisselait sur la table située sous le vélux et le long du mur et que la tapisserie commence à se décoller. Elle précise qu’il y avait eu un gros orage cette semaine là. Quant à M^me A, elle témoigne avoir constaté à l’été 2014 que le logement s’était détérioré, le papier peint s’étant notamment décollé.

Ces deux témoignages sont corroborés par le fait que M. X et M^me Y ont déclaré à leur assureur la société BPCE un sinistre de dégâts des eaux le 18 août 2014. Au surplus, force est de constater que M. Z n’a formé aucun dire à l’encontre de l’exposé chronologique établi par l’expert judiciaire aux termes de son rapport selon lequel les acquéreurs ont constaté les premières infiltrations en août 2014.

Il apparaît donc que les premières infiltrations après la vente sont survenues en août 2014, et non dès l’acquisition. Il est désormais acquis aux débats, et notamment par les conclusions du rapport d’expertise judiciaire non contestées sur ce point, que ces infiltrations trouvent leur cause dans le caractère non-conforme de la pente de la toiture du séjour. Il apparaît ainsi que le vice interne affectant l’immeuble est constitué par ce défaut de pente de la toiture dont les infiltrations ne sont que des manifestations.

La question qui se pose est donc celle de déterminer si les acquéreurs avait connaissance de cette défectuosité atteignant la pente de la toiture au moment de l’achat de la maison comme le soutient le vendeur.

En l’espèce, force est de constater qu’aucune pièce ne vient corroborer les déclarations du vendeur selon lesquelles la personne qui a visité les lieux avec les acquéreurs avait attiré leur attention sur un défaut apparent de pente. Cette personne atteste d’ailleurs ne pas exercer la profession de couvreur mais celle de sapeur-pompier professionnel.

Par ailleurs, s’il est constant que M. Z a bien informé les acquéreurs de ce qu’il avait fait procéder à des travaux de la toiture suite à un dégât des eaux et qu’il leur avait communiqué le devis établi le 22 octobre 2010 par la société Pennequin Frères, force est de constater que ce devis qui a pour objet une « réparation de toiture suite à dégât des eaux » d’un montant de 1 770 euros ne concerne que des travaux ponctuels de raccord et d’étanchéité et n’évoque aucunement un problème de conception de la toiture ni la nécessité de procéder à des travaux plus importants. Le vendeur ne prouve aucunement la réalité de son allégation selon laquelle il avait informé ses acquéreurs de l’existence d’un problème dans la pente de la toiture. Il apparaît au vu de ces éléments que les acquéreurs ont seulement été informés de la survenance passée d’un dégât des eaux et d’une intervention faite par un couvreur pour y remédier.

Ce faisant, la preuve n’est pas apportée que les acquéreurs avaient été informés par le vendeur de l’existence du vice dans son ampleur ' à savoir l’existence d’un vice de conception de la pente de la toiture ' et dans ses conséquences ' à savoir la nécessité de refaire l’intégralité de la toiture de l’extension.

Au surplus, l’absence de pente suffisante ne constitue pas un défaut apparent pour un acquéreur profane.

De plus, la cour observe que la connaissance de la défectuosité de la pente de la toiture dès l’acquisition de la maison ne saurait se déduire, comme le soutient le vendeur, du fait qu’aux termes du procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 14 avril 2015, les acquéreurs ont déclaré que « ce vice caché provient d’un problème de pente non conforme au niveau de la toiture et d’un vélux installé sur cette toiture alors que la pente est insuffisante ».

En effet, il ressort du courrier de réclamation adressé le 18 mars 2015 par M. X et M^me Y qu’ils avaient fait appel à un couvreur professionnel, la société Activ Toit, qui leur avait indiqué que le vice était antérieur à la vente. Ils produisent le devis de réfection de l’ensemble de la toiture établi par cette société le 28 février 2015. Il en résulte qu’au moment où ils ont fait dresser le constat d’huissier de justice, ils avaient été informés par un couvreur de la cause des infiltrations.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la découverte du vice caché ne peut pas être fixée au jour de la vente mais doit être fixée au mois d’août 2014, de sorte que la prescription n’était pas échue lorsque M. X et M^me Y ont agi en référé. En conséquence, leur action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré leur action prescrite. Statuant à nouveau, la cour déclarera recevable l’action en garantie des vices cachés intentée par les acquéreurs à l’encontre du vendeur.

Sur le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu ' des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ conformément à l’article 1642 du code civil.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Pour écarter l’application d’une clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acheteur doit rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur profane.

Sur ce

En l’espèce, il est amplement établi par le rapport d’expertise judiciaire que la cause des infiltrations réside dans la faiblesse de la pente de la toiture non conforme aux règles de l’art en la matière. Il est établi par le rapport d’expertise judiciaire que les travaux réalisés en 2010 par un couvreur

professionnel n’avaient pas permis de résoudre ce problème de pente. Ce vice de défectuosité de la toiture est interne à l’immeuble et antérieur à la vente. Il porte atteinte à la fonction d’étanchéité de la toiture de l’extension et donc à la destination d’immeuble d’habitation du bien vendu.

Par ailleurs, pour les motifs explicités par la cour relativement à la date de découverte du vice, il apparaît que ce vice de défectuosité de la toiture n’était pas apparent pour un acquéreur profane et que M. X et M^me Y n’en avait pas été informés par le vendeur.

Les acquéreurs apportent donc la preuve de l’existence d’un vice caché, interne et grave au sens de l’article précité.

L’acte de vente stipulant une clause de non garantie des vices cachés, il convient de déterminer si le vendeur était de bonne de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il connaissait l’existence du vice dans son ampleur et ses conséquences.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire que la toiture de l’extension a été refaite en 1994 alors que M. Z en été propriétaire. Aucune indication n’est fournie sur les modalités de réalisation de ces travaux. Les acquéreurs soutiennent que c’est M. Z qui a personnellement procédé à ces travaux de sorte qu’il doit être considéré comme ayant la qualité de constructeur. Pour sa part, le vendeur, sans affirmer ni prouver que ces travaux auraient été faits par une entreprise professionnelle, plaide qu’aucun des rapports d’expertise, tant amiable que judiciaire ne détaillent les travaux de construction qu’il aurait pu exécuter.

Pour autant, M. Z conclut en ces termes : « (…) les acquéreurs avaient également une parfaite connaissance de l’origine des infiltrations, lesquelles provenaient d’un problème de pente non conforme au niveau de la toiture, tel que le vendeur le leur avait indiqué lors de la vente du bien. » Il ne saurait donc sans se contredire affirmer qu’il avait au moment de la vente informé les acquéreurs sur l’existence des infiltrations et du défaut de pente de la toiture (ce qu’il ne prouve pas), et dans le même temps, soutenir qu’il n’en avait pas connaissance.

Il résulte donc de son propre aveu qu’il avait connaissance du problème de pente, de sorte qu’il ne saurait se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente.

Sur le montant des dommages et intérêts

Conformément à l’article 1645 du code civil, le vendeur de mauvaise foi est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’acquéreur qui exerce l’action estimatoire de l’article 1644 du code civil peut ainsi réclamer à l’encontre du vendeur de mauvaise foi la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice lui permettant d’être en possession d’un immeuble tel qu’il se serait trouvé s’il n’avait pas été atteint de vices cachés.

Il ressort de l’expertise judiciaire que seule une réfection totale de la toiture pour poser une nouvelle toiture dans un matériau adapté à la pente existante était de nature à remédier au vice. L’expert a évalué le coût des travaux à 28 930 euros HT pour la pose d’une nouvelle toiture en zinc et la modification du système d’évacuation des eaux.

M. X et M^me Y justifient avoir fait réaliser les travaux de remise en état de la toiture par un couvreur professionnel suivant devis en date du 6 janvier 2017 acquitté le 30 mars 2017 d’un montant de 13 881,16 euros TTC, ainsi que des travaux de remise en état des murs et plafonds de la salle à manger pour un montant de 4 086,32 euros TTC. Ils affirment que ces travaux n’ont pas été pris en charge par leur assurance. Force est de constater que le vendeur se contente d’allégations sans apporter de preuve d’une prise en charge par l’assurance, laquelle lui incombe.

Au vu de ces éléments, le coût des travaux nécessaires pour remédier au vice est justifié à hauteur de 17 967,48 euros, somme que M. Z sera condamné à payer aux appelants.

Concernant le préjudice de jouissance, l’expert judiciaire relève que les parties ne se prévalent d’aucun préjudice de jouissance devant lui. Il indique néanmoins que « le trouble de jouissance est patent du fait de la présence d’infiltrations récurrentes sur le mur de la salle à manger » mais que « cette situation ne s’oppose toutefois pas l’utilisation totale des lieux ».

Au vu de ces éléments, il apparaît que M. X et M^me Y ont subi un trouble de jouissance du fait des infiltrations dans la pièce à vivre sur la période allant du mois d’août 2014 au 19 mars 2017, lequel sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Les appelants indiquent que les travaux de réfection de la toiture ont eu lieu du 20 au 24 mars 2017. Dans la mesure où ces travaux concernaient la pièce à vivre, ils ont été totalement privés de la jouissance de cette pièce pendant cette période. Ils justifient avoir dû faire héberger leurs enfants chez leurs grand-parents. Ce préjudice de jouissance sera indemnisé à hauteur de 500 euros.

En conséquence, M. Z sera condamné à payer à M. X et à M^me Y la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu d’infirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles.

M. Z, partie perdante, sera condamné au paiement des entiers dépens du premier degré et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, et à payer à M. X et à M^me Y la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Déclare recevable l’action en garantie des vices cachés intentée par M. X et M^me Y à l’encontre de M. Z relativement à la vente conclue entre les parties le 8 décembre 2013 d’un immeuble sis au […] à Montigny-en-Gohelle ;

Dit que l’immeuble vendu était affecté d’un vice caché ;

Dit que le vendeur est de mauvaise foi et ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ;

Condamne M. Z à payer à M. X et à M^me Y, en réparation de leur préjudice matériel au titre des travaux de remise en état, la somme de 17 967,48 euros ;

Condamne M. Z à payer à M. X et à M^me Y en réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 2 000 euros ;

Condamne M. Z à payer à M. X et à M^me Y la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

Condamne M. Z aux entiers dépens du premier degré et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes non-présentement satisfaites.

Le greffier, Le président,

J K. L-M N.