Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 11 février 2025, n° 24/00552

TGI Clermont-Ferrand 30 janvier 2024

CA Riom
Infirmation 11 février 2025

Arguments

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Rejeté
Inopposabilité de la transmission du droit au bail
La cour a estimé que la transmission du droit au bail était régulière et que les formalités de publicité avaient été respectées, rendant la demande de Mme [Y] irrecevable.
Rejeté
Irrecevabilité de l'action pour loyers impayés
La cour a jugé que l'action de Mme [Y] était mal dirigée, car la SAS Maxihome était la seule titulaire du droit au bail et responsable des obligations de paiement.
Rejeté
Exécution de la clause résolutoire
La cour a constaté que la résiliation du bail était effective, mais a jugé que l'action était irrecevable en raison de la transmission du droit au bail.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de [Localité 16] a été saisie par la SARL LCN Concept, qui contestait une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand. Mme [Y] avait demandé la résiliation de son bail avec la SARL pour loyers impayés, mais la SARL soutenait que l'action était irrecevable en raison d'un apport partiel d'actif à la SAS Maxihome, qui avait pris en charge le bail. Le tribunal de première instance avait constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la SARL. La cour d'appel a infirmé cette décision, déclarant l'action de Mme [Y] irrecevable, car la transmission du droit au bail était valide et opposable à elle. Elle a également condamné Mme [Y] aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 11 févr. 2025, n° 24/00552
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	24/00552
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, 30 janvier 2024, N° 23/01049
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre François RANCANChristine BAUDONSophie LACQUIT
Parties :	S.A.R.L. LCN CONCEPT exerçant sous l' enseigne CLAIRIMMO MAXIHOME c/ URSSAF PROVENCE ALPES COTE

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE [Localité 16]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 11 février 2025

N° RG 24/00552 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GE6Z

— LB- Arrêt n°

S.A.R.L. LCN CONCEPT exerçant sous l’enseigne CLAIRIMMO MAXIHOME / [H] [L] épouse [Y], [D] [S], URSSAF PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, MONSIEUR LE COMPTABLE PUBLIC DU PÔLE RECOUVREMENT SPECIALISÉ

Ordonnance de référé, origine Président du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 30 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 23/01049

Arrêt rendu le MARDI ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. LCN CONCEPT exerçant sous l’enseigne CLAIRIMMO MAXIHOME

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Pierre François RANCAN, avocat au barreau D’AIX-EN- PROVENCE

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [H] [L] épouse [Y]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représentée par Maître Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

Maître [D] [S]

[Adresse 10]

[Adresse 15]

[Localité 5]

Non représenté

URSSAF PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

[Adresse 7]

[Localité 3]

Non représentée

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Pôle de recouvrement

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non représentée

MONSIEUR LE COMPTABLE PUBLIC DU PÔLE RECOUVREMENT SPECIALISÉ des BDR

[Adresse 8]

[Localité 4]

Non représenté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 décembre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : PAR DÉFAUT

Prononcé publiquement le 11 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique dressé les 20 et 22 juin 2016 par maître [K], notaire, Mme [H] [L] épouse [Y] a donné à bail à la SARL LCN Concept, exerçant sous l’enseigne Clairimmo Maxihome, des locaux situés [Adresse 12] à [Localité 18] (Puy-de-Dôme), pour une durée de neuf années à compter du 20 juin 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3000 euros réglable par échéances mensuelles de 250 euros. Le loyer révisé s’élève actuellement à la somme de 277,50 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, Mme [Y] a fait signifier à la SARL LCN Concept un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail afin d’obtenir paiement de la somme totale de 1738,36 euros au titre des loyers impayés d’avril à septembre 2023.

Par assignation en date du 30 novembre 2023, Mme [Y] a fait assigner la SARL LCN Concept devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand pour obtenir notamment la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, avec les conséquences en découlant, ainsi que la condamnation de la SARL LCN Concept au paiement de la somme de 2220 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2023, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par acte en date des 7 et 8 décembre 2023, l’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits, à savoir M. [D] [Z], l’Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d’allocations familiales (URSSAF) Provence-Alpes-Côte d’Azur, la direction générale des finances publiques et Monsieur le comptable public du pôle recouvrement spécialisé des Bouches-du-Rhône.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 30 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes :

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

Au provisoire,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, suivant commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023 ;

— Constate la résiliation à la date du 8 octobre 2023 du contrat de bail liant Mme [H] [L] épouse [Y] d’une part et la SARL LCN Concept, exerçant sous l’enseigne Clairimmo Maxihome, d’autre part par le jeu de la clause résolutoire ;

— En conséquence, dit que la SARL LCN Concept, exerçant sous l’enseigne Clairimmo Maxihome, sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à Mme [H] [L] épouse [Y] situés [Adresse 12] à [Localité 18] (Puy-de-Dôme), dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Ordonne, à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef (') ;

— Condamne la SARL LCN Concept, exerçant sous l’enseigne Clairimmo Maxihome, à payer à Mme [H] [L] épouse [Y], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 277,50 euros à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Condamne la SARL LCN Concept, exerçant sous l’enseigne Clairimmo Maxihome, à payer à Mme [H] [L] épouse [Y] la somme de 2220 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés dus suivant décompte arrêté au mois de novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Dit n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes ;

— Condamne la SARL LCN Concept, exerçant sous l’enseigne Clairimmo Maxihome, à payer à Mme [H] [L] épouse [Y] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL LCN Concept, exerçant sous l’enseigne Clairimmo Maxihome, aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

— Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La SARL LCN Concept a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 3 avril 2024.

Vu les conclusions de la SARL LCN Concept en date du 3 mai 2024 ;

Vu les conclusions de Mme [Y] en date du 10 mai 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de l’action dirigée contre la SARL LCN Concept :

La SARL LCN Concept sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en se prévalant de l’irrecevabilité de l’action initiée par Mme [Y] à l’encontre d’une personne dépourvue de la qualité pour défendre à cette action. Elle invoque au soutien de cette prétention le traité d’apport partiel d’actif conclu avec la SAS Maxihome dans le cadre d’une opération de scission régie par les articles L. 236-1 à L. 236-6 et L. 236-1 à L. 236-26 du code de commerce.

Il ressort des pièces communiquées que, selon deux actes en date du 20 mai 2019, la SARL LCN Concept a établi un projet d’apport partiel d’actif constituant une branche complète et autonome d’activité en faveur de deux sociétés nouvelles, la SAS Clairimmo d’une part et la SAS Maxihome d’autre part.

Dans le cadre de cette opération, la cession partielle réalisée par la SARL LCN Concept au profit de la SAS Maxihome a porté sur l’ensemble de ses activités d'« entremise sur biens d’autrui relative à la transaction ou la location sur immeubles ou fonds de commerce, et de gestion immobilière, exercées au travers d’un réseau de négociateurs immobiliers indépendants. »

L’avis de projet de scission a été publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) le 2 juin 2019 par les sociétés LCN Concept et Maxihome.

Le traité définitif d’apport a été approuvé selon procès verbal d’assemblée générale extraordinaire du 23 juillet 2018, pour la SARL LCN Concept, et selon décision de l’associé unique du 23 juillet 2019 pour la SAS Maxihome. Le traité a été enregistré au registre du commerce et des sociétés d’Aix-en-Provence le 17 octobre 2019 pour chacune des deux sociétés.

Le traité d’apport vise expressément, en son article 2.1., concernant « les éléments d’actifs compris dans le périmètre de l’apport partiel d’actif », « Le bénéfice du droit aux divers baux et à la jouissance des terrains et locaux nécessaires à l’exploitation de la branche d’activité apportée, situés :

(')

[Adresse 14]

[Adresse 12] à [Localité 17]

(') ».

La SARL LCN Concept a ainsi transmis à la SAS Maxihome tous ses droits, biens et obligations relatifs à la branche d’activité apportée, dont le droit au bail des locaux initialement loués à la SARL LCN Concept.

L’article L 145-16 du code de commerce dispose :

« En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. »

La scission a pris effet à la date de l’immatriculation de la société nouvelle, conformément à l’article L. 236-4 du code de commerce, soit le 28 juin 2019.

Il est constant que, dans le cadre d’une opération de scission par apport partiel d’actifs régie par les articles L 236-1 et suivants du code de commerce et soumise à un régime spécifique de publicité et d’opposabilité aux créanciers, la substitution dans les droits et obligations découlant du bail intervient de plein droit au profit du bénéficiaire de l’apport partiel, sans que le bailleur puisse se prévaloir des formalités de l’article 1690 du code civil, inapplicables dans cette situation.

Mme [Y] fait valoir justement que, nonobstant la transmission de plein droit à la société bénéficiaire de tous les droits, biens et obligations dépendant de la branche d’activité qui fait l’objet de l’apport, notamment du droit au bail, il n’est pas interdit aux parties de prévoir des stipulations contractuelles dérogatoires précises, afin notamment de soumettre l’opération à l’agrément de certains créanciers, tels les bailleurs commerciaux.

Elle se prévaut en l’occurrence, pour soutenir que le transfert intervenu est irrégulier et conclure à l’inopposabilité de la transmission du droit au bail, d’une clause insérée au C du paragraphe consacré à la transmission du contrat de bail, libellée en ces termes (sic) :

« En cas de fusion de sociétés ou d’apport partiel d’actif réalisé dans les conditions prévues aux L. 236-22 et L. 145-16 du code de commerce, la société issue de la fusion ou bénéficiaire de l’apport devra prendre un engagement direct envers le propriétaire, tant pour le paiement du loyer et de ses accessoires que pour l’exécution des conditions du présent bail, afin que le propriétaire puisse exercer tous ses droits et actions, directement contre cette société, le tout sous peine de résiliation du présent acte ».

Mme [Y] explique que cette formalité, pourtant expressément prévue, n’a pas été mise en 'uvre, de sorte qu’elle n’a pu obtenir la garantie du cessionnaire, soulignant encore que la SARL LCN Concept n’a pas été transparente à son égard alors qu’elle n’a jamais délivré la moindre information quant au changement intervenu dans la personne du locataire à l’occasion des échanges ayant eu lieu à partir du mois de mai 2020 au sujet de l’éventualité d’une neutralisation des loyers et des charges en raison de la pandémie liée à la Covid 19.

Toutefois, le transfert du droit au bail intervenu dans le cadre des opérations rappelées n’est pas irrégulier alors que sa validité n’était soumise à aucune condition particulière d’agrément par le bailleur et que les formalités de publicité ont été respectées, la seule sanction attachée à l’absence de respect de la clause invoquée par Mme [Y] étant, selon les termes du contrat, la possibilité pour le bailleur de solliciter la résiliation du bail.

Ainsi que le soutient la SARL LCN Concept, il apparaît dès lors que l’action initiée à son encontre, concernant des loyers et charges pour une période postérieure à l’apport partiel d’actif consenti au profit de la société Maxihome, seule titulaire du droit au bail et substituée dans les obligations du preneur initial, est mal dirigée et doit être déclarée irrecevable.

Mme [Y] sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à ce que la transmission du droit au bail réalisée en vertu de la scission par apport partiel d’actifs intervenue entre la SARL LCN Concept et la SAS Maxihome le 28 juin 2019, lui soit déclarée inopposable, étant précisé que cette demande n’avait pas été présentée devant le premier juge en l’absence de comparution de la SARL LCN Concept.

L’ordonnance entreprise sera en outre infirmée en toutes ses dispositions et l’action engagée par Mme [Y] sera déclarée irrecevable.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’ordonnance sera infirmée sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens de première instance seront mis à la charge de Mme [Y], qui supportera également les dépens d’appel.

Pour des raisons tirées de l’équité et de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre partie.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut,

— Déboute Mme [H] [L] épouse [Y] de sa demande tendant à ce que la transmission du droit au bail réalisée en vertu de la scission par apport partiel d’actif intervenue entre la SARL LCN Concept et la SAS Maxihome le 28 juin 2019, lui soit déclarée inopposable ;

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau,

— Déclare irrecevable l’action engagée Mme [H] [L] épouse [Y] à l’encontre de la SARL LCN Concept ;

— Condamne Mme [H] [L] épouse [Y] aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président