R.G : 09/01728

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2011

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN en date du 16 Février 2009

APPELANTE – PARTIE EXPROPRIANTE :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE

XXX

XXX

représenté par Monsieur HERBERT, présent à l’audience

représenté par M^e BARON, avocat au barreau de l’EURE

INTIMÉES – PARTIE EXPROPRIÉE:

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e AUNAY, avocat au barreau du HAVRE

EN PRESENCE DE :

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques

XXX

XXX

représenté par Madame PLAZANET, Trésorier Principal du Trésor Public, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Madame HOLMAN, Conseiller faisant-fonction de Présidente,

Madame VINOT, Conseiller

Monsieur SAMUEL, Conseiller

désignés par ordonnances de Monsieur le Premier Président de la Cour de céans en date du 28 juin 2011

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Melle VERBEKE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Septembre 2011, après rapport de Madame HOLMAN,

L’affaire a été mise en délibéré au 22 Novembre 2011

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 22 Novembre 2011, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame HOLMAN, Conseiller faisant-fonction de Président et par Melle VERBEKE, Greffier présent à cette audience.

Par déclaration d’intention d’aliéner, déposée à la mairie du HAVRE le 19 mai 2008, la société civile immobilière OCEANIC a fait connaître son intention de vendre un ensemble immobilier lui appartenant, situé au HAVRE, XXX, cadastré section XXX, d’une superficie de 14.457 m2, moyennant un prix de 6.000.000 €, outre une commission d’agence de 717.600 €.

Cet ensemble immobilier est situé à l’intérieur du périmètre du droit de préemption urbain, délégué par la ville du HAVRE à l’Etablissement Public Foncier de Normandie par décision du 5 juillet 2008.

Le 17 juillet 2008, l’Etablissement Public Foncier de Normandie a déclaré exercer son droit de préemption urbain sur l’immeuble appartenant à la SCI OCEANIC, moyennant un prix de 4.915.000 €, estimé selon la méthode de la récupération foncière, avant déclaration du coût des travaux de démolition des constructions, évalué à 400.000 €, et du montant des frais de dépollution estimés à 1.500.000 €, le prix net dû au vendeur s’élevant à 3.015,000 €, outre une commission d’agence immobilière d’un montant de 491.500 €.

La décision de préemption a été notifiée à Maître LAPERCHE, notaire à BOLBEC, le 18 juillet 2008.

Le 17 septembre 2008 la SCI OCEANIC a maintenu sa demande initiale et a sollicité la fixation judiciaire du prix.

L’Etablissement Public Foncier de Normandie a saisi la juridiction de l’expropriation par requête du 1^er octobre 2008, afin de voir fixer le prix du bien.

Par jugement contradictoire du 16 février 2009, le juge de l’expropriation de la Seine-Maritime a fixé à la somme de 4.915.000 € le prix de l’ensemble immobilier appartenant à la société OCEANIC,outre une commission d’agence immobilière d’un montant de 491.500 € .

Appel de cette décision a été interjeté par l’Etablissement Public Foncier de Normandie le 30 mars 2009 et le 16 juin 2009 par le commissaire du Gouvernement, à titre incident.

Par arrêt du 10 novembre 2009 la cour a :

— ordonné la jonction des instances n° 09/1728 et 09/2907,

— dit qu’il y avait lieu de fixer le prix de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI OCEANIC selon la méthode de la récupération foncière,

— avant dire droit sur cette évaluation, ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer le prix des travaux éventuels de dépollution des sols et le coût des travaux de démolition des bâtiments.

Les experts ont déposé leurs rapports le 10 janvier 2011.

Le 11 mai 2011 la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi formé par la SCI OCEANIC contre l’arrêt précité.

Par mémoire en date du 15 avril 2011, déposé le 19 avril 2001, et mémoire en réponse déposé au greffe de la cour le 9 septembre 2011,l’Etablissement Public Foncier de Normandie (l’EPFN) demande que le prix du bien préempté soit fixé à la somme de 3.395.444,80 € se décomposant comme suit:

* 170 € x 14.457 m² = 4.915.000 €

* à déduire :

— frais de démolition : 478.815,61 €

— frais de dépollution : 1.011.234,70 €

— frais d’expertise : 29.504,96 €.

Il fait valoir que:

— à la date de référence prévue par les articles L 13-15 du code de l’expropriation et L 213-4 et 6 du code de l’urbanisme, à savoir le 27 septembre 1999, date d’approbation du POS, le terrain, situé en zone UBb avec un COS de 2, doit être qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L 13-15 II du code de l’expropriation et sa valeur, avant déduction des frais de démolition et de dépollution, peut être estimée à 4.915.000 € sur la base de 170 € le m²/SHON,

— la méthode de récupération foncière retenue comme principe d’évaluation tend à déterminer un prix au m² après estimation de toutes les contraintes liées à sa mise à disposition à usage de terrain à bâtir afin de permettre une comparaison avec des biens libres de ces contraintes et il n’y a pas lieu de prendre en considération l’affectation future du bien préempté pour en déterminer la valeur,

— les travaux de démolition ont été chiffrés à 363.425 € et il convient d’y ajouter le coût de la X que l’EPFN ne peut déduire, ainsi que celui de la maîtrise d’oeuvre et du diagnostic amiante,

— le coût complet de la dépollution a été estimé à 825.514 € hors taxes et cette somme doit être majorée du coût complémentaire de la maîtrise d’oeuvre et de la X,

— la SCI ne peut, sur le fondement des articles L 213-2 et R 231-5 du code de l’urbanisme, opposer les termes de compromis, celui-ci n’ayant pas été joint à la déclaration d’intention d’aliéner,

— l’origine de la pollution importe peu, en outre, depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 17 décembre 2010 tout détenteur de déchets est responsable de leur élimination, qu’ils soient ou non dangereux,

— la rémunération de l’agent immobilier étant proportionnelle au prix de vente, la commission due par le bénéficiaire du droit de préemption doit être réduit.

Par mémoire en date du 8 septembre 2011, déposé au greffe de la cour le 9 septembre 2011, la SCI Oceanic demande:

— à titre principal, la fixation du prix de l’ensemble immobilier à la somme de 6.000.000 € hors taxes outre la rémunération de l’agent immobilier à 600.000 € hors taxes,

— à titre subsidiaire la confirmation du jugement sur la fixation du prix à 4.915.000 € hors taxes mais sa réformation sur le montant de la rémunération de l’agent immobilier, celle-ci devant être fixée à 600.000 € hors taxes,

— à titre plus subsidiaire, la confirmation du jugement et le rejet des appels de l’EPFN et du commissaire du gouvernement,

— à titre infiniment subsidiaire, la fixation du prix à 6.000.000 € hors taxes outre la X au taux de 19,60% , sous déduction des frais de démolition chiffrés à 181.712,50 € hors taxes (363.425 :2) outre X au taux de 5,5%, et des frais de dépollution chiffrés à 67.978 € outre X au taux de 5,5% (135.956 € hors taxes dont à déduire la moitié au titre des bâtiments conservés),

— en tout état de cause, la condamnation de l’EPFN aux dépens comprenant l’ensemble des frais d’expertise et au paiement d’une indemnité de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que :

— la ville du Havre va conserver les bâtiments A et B et la SCI n’a pas à supporter la charge de l’ensemble des travaux de démolition,

— l’expert chargé d’évaluer le coût de la dépollution relève que la SCI n’est pas à l’origine de la pollution et que les travaux de dépollution nécessaires dépendent du projet de la ville du Havre,

— l’acte sous seing privé du 13 mai 2008 était conclu sous condition suspensive de réalisation d’un ensemble immobilier d’une SHON de 26.000 m² minimum, l’acquéreur entendait donc démolir tout ou partie des locaux pour reconstruire et le prix de 6.000.000 € était un prix net, l’acquéreur acceptant de faire son affaire de travaux de démolition et de dépollution,

— en application de l’article L 514-20 du code de l’environnement dans sa rédaction alors en vigueur, le vendeur d’une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement doit informer l’acquéreur de cette situation et de ses conséquences mais n’a pas à supporter le coût de cette dépollution et l’EPFN, qui se substitue à l’acquéreur, ne peut faire supporter au vendeur le coût d’une dépollution contractuellement mise à la charge de cet acquéreur sans qu’il soit porté atteinte au principe de la réparation intégrale du préjudice subi par l’exproprié fixé par l’article L 13-13 du code de l’expropriation,

— il résulte d’ une évaluation selon la méthode 'bilan-promoteur’ que le prix du terrain peut être fixé à 5.700.000 €, soit presque 200 € hors taxes le m²,

— par ailleurs, l’EPFN peut difficilement contester l’évaluation du service des domaines qui fixait la valeur vénale du bien à 4.915.000 € et prenait nécessairement en compte les frais de démolition et de dépollution,

— le prix fixé par la juridiction de l’expropriation doit inclure le montant de la rémunération de l’agent immobilier mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, et, quel que soit le prix retenu, cette rémunération doit être fixée à 717.000 €, subsidiairement à 10% hors taxes du prix hors taxes.

Suivant conclusions en date du 8 août 2011, déposées au greffe de la cour le 10 août 2011, Madame le commissaire du Gouvernement demande la fixation du prix du bien préempté à 3.448.870,39 € ( 4.915.000 – 478.915,61 € coût de la démolition – 987.314 € coût de la dépollution), et déclare s’en remettre à la cour sur l’imputation définitive des frais d’expertise.

Elle estime que le prix doit être fixé déduction faite des travaux de démolition et de dépollution, que le coût de la dépollution doit être chiffré indépendamment du projet de réaménagement évoqué lors des opérations d’expertise, qu’il convient de tenir compte de l’ensemble des frais supportés par l’EPFN (frais de maîtrise d’oeuvre et de diagnostic et X, l’EPFN ne bénéficiant pas de la déduction de cette taxe).

MOTIFS

Il était rappelé dans les motifs du précédent arrêt du 10 novembre 2009 que l’ensemble immobilier appartenant à la SCI OCEANIC comprenait 5287 m² de surfaces non bâties; qu’à la date de référence, fixée au 27 septembre 1999, date de l’approbation du plan d’occupation des sols de la ville du Havre, les bâtiments, utilisés comme hangars, entrepôts et bureaux, étaient loués à sept locataires; que le terrain était situé en zone UB 6 avec un coefficient d’occupation des sols fixé à 2; que l’ensemble immobilier, desservi par des voies publiques, des réseaux d’adduction d’eau, de distribution de gaz et d’électricité , constituait un terrain à bâtir au sens de l’article L 13-15-II du code de l’expropriation, et il a été définitivement jugé que le prix devait être évalué selon la méthode de récupération foncière.

L’expert chargé d’évaluer le coût des travaux de démolition chiffre l’ensemble de ces travaux à 363.425 € hors taxes.

Celui chargé de chiffrer le coût des travaux de dépollution indique qu’il n’existe pas dans la législation française de seuils de dépollution applicables aux sols, que sur le site en cause il existe des pollutions dues aux activités industrielles qui y ont été exercées et des pollutions généralisées, notamment dues à la qualité des remblais dans l’ensemble du quartier.

Il estime à 825.514 € le prix des travaux indispensables à la dépollution de l’ensemble mais opère des distinctions entre le coût lié aux activités industrielles qui ont été exercées sur le site et celui lié aux remblais, entre les travaux de dépollution nécessaires en cas de réalisation du projet de la ville du Havre et ceux portant sur l’ensemble du site.

L’EPFN fait justement valoir que le principe d’évaluation selon la méthode de récupération foncière qui a été retenu impose de déterminer le prix du bien préempté non pas en fonction du projet d’aménagement de la ville du Havre, susceptible d’évolution, mais de l’usage possible du bien à la date de référence, soit celui de terrain à bâtir, qu’il convient donc de prendre en considération le coût des travaux de démolition et de dépollution de l’ensemble du site pour effectuer une comparaison avec des prix de biens ne nécessitant pas de tels travaux, peu important l’origine de la pollution.

Si la promesse de vente signée par la SCI le 13 mai 2008 n’était pas jointe à la déclaration d’intention d’aliéner, il n’est cependant pas interdit à la SCI de l’invoquer pour tenter de démontrer que, comme elle l’affirme, le prix de 6.000.000 € prévu était un prix net de frais de démolition et de dépollution.

Toutefois, l’existence d’une condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire pour la réalisation d’un ensemble immobilier de 26.000 m² minimum est insuffisante pour l’établir.

Il en est de même de la clause prévoyant que l’acquéreur prenait le bien en l’état au moment de la réitération de la vente, ' sans garantie de l’état des bâtiments, du sol, du sous-sol, des vices même cachés', et de celle relative à l’assainissement.

L’autre clause évoquée par la SCI, concernant la protection de l’environnement, rappelait les dispositions de l’article L 514-20 du code de l’environnement (dans sa rédaction alors en vigueur) sur l’obligation d’information du vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation soumise à autorisation et la sanction de ce défaut d’information, et mentionnait que, dans l’hypothèse où le bien vendu figurait sur la liste des installations classées, le vendeur s’engageait à les remettre en état au sens de l’article L 512-17 du code de l’environnement, les parties ayant tenu compte lors de leurs négociations de cette éventualité et ayant en conséquence déterminé le prix en tenant compte de ce point.

Les frais de remise en état ainsi visés se limitant à ceux concernant les seules installations classées, il ne peut être déduit de cette clause que le prix fixé incluait le coût de dépollution de l’ensemble.

La SCI verse aux débats un rapport établi le 31 juillet 2010 par Monsieur Y, expert immobilier, chiffrant la valeur vénale de l’ensemble immobilier à 5.700.000 € hors taxes suivant la méthode du 'bilan-promoteur', définie comme une méthode consistant 'à partir d’un prix de vente d’une opération projetée sur un terrain à reconstituer les différents coûts grevant l’opération ( coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir par déduction en final à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question'.

Cette évaluation, qui prend en considération le coût de l’ensemble des travaux de démolition et une grande partie de celui concernant les travaux de dépollution mentionnés dans les rapports d’expertise, ne repose pas sur l’analyse de transactions concernant des biens équivalents à celui de la SCI mais sur une prospective effectuée à partir d’un prix de vente au m² d’un ensemble immobilier; elle ne peut donc constituer un élément utile de comparaison.

L’EPFN a communiqué plusieurs actes de vente établis entre 2006 et 2008 portant sur des terrains à bâtir situés dans le lotissement St Nicolas réalisé sur d’anciens sites industriels ou des actes de vente d’ensembles immobiliers similaires à celui de la SCI OCEANIC, faisant apparaître un prix variant de 135 à 200 € le m²/SHON, et il considère qu’un prix de 170 € le m²/SHON doit être retenu avant déduction des frais de démolition et dépollution.

Il ressort de l’examen de ces termes de comparaison que, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, le prix mentionné dans ces transactions n’incluait pas les coûts de démolition et de dépollution.

En effet, il est indiqué dans certains des actes concernant des terrains vendus par la ville du Havre dans le lotissement St Nicolas : ' Avant chaque vente, les lots de lotissement doivent être livrés nus, après démolition de tous les ouvrages en superstructure, lesquels auront été préalablement désamiantés si nécessaire… Sur le terrain d’emprise du lotissement, des activités polluantes ont été exploitées et des travaux de dépollution sont nécessaires. Les promoteurs acquéreurs des lots exécuteront les travaux de dépollution nécessaires et la ville du Havre remboursera la dépollution ainsi que le surcoût en cas de traitements particuliers…'

D’autres font également référence à des études soumises à la DRIRE et à l’obligation la ville du Havre de prendre en charge les traitements particuliers des terres excavées et/ou de mises en décharge spéciales.

Trois actes de ventes à l’EPFN mentionnent que le prix tient compte de la déduction des frais de dépollution et de démolition, ou que le vendeur s’est engagé dans l’avant contrat à effectuer des travaux de démolition ou de dépollution, ou encore que le prix de 1.200.000 € comprend une somme de 200.000 € au titre de frais de dépollution pris en charge par le vendeur.

Enfin, l’avis émis par le service des domaines en application de l’article R 213-21 du code de l’urbanisme ne lie pas la collectivité locale.

Il convient donc de retenir une valeur de 170 € le m²/SHON, soit 4.915.000 €.

La SCI OCEANIC ne conteste pas que l’EPFN doit supporter la X sur les travaux de démolition et de dépollution et ne peut opérer de déduction.

Elle ne conteste pas non plus la somme de 41.587,91 € dont fait état l’EPFN au titre de la maîtrise d’oeuvre pour les travaux de démolition, ni celle de 2.751,40 € correspondant au coût du diagnostic amiante qu’il a pris en charge dans le cadre des opérations d’expertise et qui incombe normalement au vendeur.

Au montant des travaux de dépollution sur l’ensemble du site, 825.514 € hors taxes, s’ajoute celui de la X non récupérable par l’EPFN soit 161.800 € (et non 165.724 € comme il le mentionne par erreur).

L’expert a chiffré à 70.000 € hors taxes le coût de la maîtrise d’oeuvre pour les travaux de démolition mais estimé que seule une somme de 50.000 € devait être retenue, une partie des études ayant déjà été réalisée dans le cadre des opérations d’expertise.

L’EPFN fait justement valoir qu’il appartient à la maîtrise d’oeuvre de valider par elle-même l’ensemble des critères liés à la réalisation des travaux sans s’arrêter aux études déjà réalisées et la SCI OCEANIC n’émet d’ailleurs aucune observation à cet égard.

Le coût total des travaux de démolition doit donc être chiffré à 478.815,61 € ( 363.425 + 71.231,30 + 41.587,91 + 2.571,40 ), celui des travaux de dépollution à 1.007.314 € (825.514 + 161.800 + 20.000 ).

En conséquence , réformant sur ce point le jugement déféré, le prix du bien appartenant à la SCI Océane sera fixé, déduction faite du coût de ces travaux, à 3.428.870,39 €.

L’EPFN ne conteste pas être tenu des conditions figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, y compris celle concernant la rémunération de l’agent immobilier.

Il était indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner que cette rémunération était fixée à 717.600 € et il résulte de l’examen de la promesse de vente que cette somme correspondait à 10% du prix de vente, majorée de la X.

L’EPFN doit donc régler une commission calculée au taux de 10 % sur le montant hors taxes du prix de vente : 342.887,03, soit 410.092,88 € TTC, et le jugement sera réformé de ce chef.

La demande de la SCI Oceanic au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les dépens d’appel, y compris les frais d’expertise nécessaires à l’évaluation du coût des travaux de démolition et de dépollution, évaluation qui s’est avérée largement inférieure à celle de l’EPFN, seront mis à la charge de ce dernier.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré sur la disposition relative aux dépens,

Le réformant pour le surplus,

Fixe à la somme de 3.428.870,39 €le prix de l’ensemble immobilier situé au Havre, appartenant à la SCI OCEANIC, soumis à l’exercice du droit de préemption,

Dit que l’établissement public foncier de Normandie devra prendre à sa charge, outre le prix de cession, la somme de 410.092,88 € correspondant à la commission d’agence,

Déboute la société OCEANIC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel, y compris les frais des expertises, seront supportés par l’établissement public foncier de Normandie.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,